PROTEÇÃO DOS CONSUMIDORES NOS EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS.

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Prof. Marcus Vinicius Kikunaga

TURMAS 14 e 04 (on-line)

06/12/2018

PROTEÇÃO DOS CONSUMIDORES

NOS EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS.

I. Art. 55

– Lei nº. 13.097/15: A ação revocatória (pessoal

reipersecutória) não será permitida após o registro do memorial de incorporação;

“Art. 55, Lei nº. 13.097/15. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no _{8.078, de} 11 de setembro de 1990. (Vigência)”

II. Art. 1º, § 2º Lei nº. 7.433/85;

“Art. 1º, Lei nº. 7.433/85 - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei. (...) § 2o _{O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do}

documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015).”

OBS: A Lei nº. 13.097/115, alterou o conteúdo do artigo 1º, §2º da Lei

nº. 7.433/85, excluindo como requisito da escritura pública imobiliária a certidão

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presunção de autenticidade do registro de imóveis (art. 1.247 CC).

“Art. 1.247, CC. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. ”

OBS: Não exime o TN de responder por eventuais omissões nas

informações sobre os efeitos jurídicos da fraude execução e fraude contra

credores.

III. Código de Defesa do Consumidor;

OBS: Na defesa do consumidor é possível a alegação da ausência de

consentimento (manifestação da vontade escorreita) pelo desconhecimento

prévio do conteúdo do contrato (art. 46, 1ª parte, CDC).

OBS: Outra alegação, a vulnerabilidade do consumidor, tendo em

vista não ser um contrato paritário, equilibrado, desta forma, não é cumprida a

a linguagem é inacessível para o sujeito que compra

o imóvel. Desta forma, segue o caminho da nulidade, posto a ausência de

consentimento escorreito, não exprime a vontade real e sim a declarada.

“Art. 46, Lei nº. 8.078/90. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. ”

Qual é o significado do CDC ser considerado norma principiológica?

R. Como norma principiológica ele incide em todo o sistema.

“Art. 47, Lei nº. 8.078/90. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. ”

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PROBLEMAS NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

REALIZADOS NA PLANTA.

1. PROPOSTA.

1.1

PAGAMENTO COM RECURSOS PRÓPRIOS.

Antes da incorporação já contravenção contra economia popular, as

propostas formais devem ser após o registro do memorial.

 Opções:

a) Pagamento a vista = (Compra e venda);

b) Á prazo sem condição (compromisso de compra e venda puro);

c) Á prazo com condição = (Promessa de compra e venda);

OBS: A promessa ela é caracterizada pela condição imposta no

contrato, essa condição permite a resolução unilateral. IMPORTANTE

GUARDAR A PROPOSTA, pois ela define a condição, é possível que o

empreendedor altere o contrato, quando da entrega das chaves percebe-se que

houve mudança na forma de pagamento, para pagamento a vista com recursos

próprios ou pagamento com recursos SFH/SFI. Para provar que é uma

promessa, tem que vincular a condição, que é a promessa.

d) Compra e venda com garantia = recebe a fração ideal do terreno,

dar em garantia hipotecaria ou fiduciária para o incorporador.

1.2

PAGAMENTO COM RECURSO DO SFH.

Para demonstrar que é CCV, e não promessa de compra e venda, o

incorporador antecipadamente tem que realizar uma aprovação de crédito.

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2. FECHAMENTO NO PLANTÃO DE VENDAS E O CDC

2.1.

Prazo para reflexão (arrependimento): 07 (sete) dias da

aquisição do imóvel lá no plantão de vendas.

“Art. 49, Lei nº. 8.078/90. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados. ”

2.2.

Resolução contratual.

“Súmula 543 – STJ. Na hipótese de resolução (leia-se

RESCISÃO) de contrato de promessa de compra e venda de

imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. ”

Vendedor – atraso superior a 180 dias;

Culpa – arrependimento

Comprador – pelo inadimplemento

Sem culpa

Bilateral; Resilição

Unilateral: não implemento da condição.

Caso fortuito Resolução

Força maior

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OBS: Importante se precaver quando na compra de imóveis na

planta, tirar FOTOS, GRAVAÇÃO no plantão de vendas decorados.

2.3.

Condições do negócio.

a) Lei nº. 10.192/01: Se comprar imóvel em até 12 meses, não pode

fazer cobrança de juros e correção.

“Art. 2º, Lei nº. 10.192/01. É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.

§ 1o É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano. (...)”

Até 36 meses – reajuste 12% ao ano;

“Art. 46, Lei 10.931/04. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança. ”

b) Condição

Acima 36 meses – reajuste 1% ao mês.

§ 4o Nos contratos de prazo de duração igual ou superior a três anos, cujo objeto seja a produção de bens para entrega futura ou a aquisição de bens ou direitos a eles relativos, as partes poderão pactuar a atualização das obrigações, a cada período de um ano, contado a partir da contratação, e no seu vencimento final, considerada a periodicidade de pagamento das prestações, e abatidos os pagamentos, atualizados da mesma forma, efetuados no período. ”

OBS: Juros no pé é a possibilidade de cobrança de juros desde a

assinatura do contrato, atualmente permitida.

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2.4.

Negócios para investidor

a) Compra a preço de custo (art. 58): beneficia o investidor na

aquisição da fração ideal e abatimento dos impostos (Súmula 470 do STF);

“Art. 58, Lei nº. 4.591/64. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições: (...)”

“Súmula 470, STF. O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda. ”

b) Contrato com pessoa a declarar (art. 467, CC): cabe em contrato

de natureza de execução diferida. Seu Efeito jurídico é “ex tunc”, retroage para

data da contratação mesmo se registrar no registro de imóveis;

“Art. 467, CC. No momento da conclusão do contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes. ”

OBS: é a cláusula imposta no contrato de natureza de execução

diferida (promessa ou compromisso de compra e venda), no qual estabelece o

direito de uma das partes substituir sua posição contratual por terceiro nomeado

que se obrigará definitivamente.

OBS: é obrigatório constar no contrato prazo para referida nomeação,

sob pena do contratante originário se obrigar em definitivo.

OBS: o contrato com pessoa a declarar é um bom substituto para a

cessão de direitos de compromisso de compra e venda.

c) Exclusão de taxa de cessão.

“Art. 13, Decreto Lei nº. 58/37. O contrato transfere-se por simples trespasse lançado no verso das duas vias, ou por

Página 7 de 8 instrumento separado, sempre com as formalidades dos parágrafos do art. 11.

§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência do proprietário. À falta do consentimento não impede a transferência, mas torna os adquirentes e os alienantes solidários nos direitos e obrigações contratuais.

§ 2º Averbando a transferência para a qual não conste o assentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará, ciência por escrito. ”

“Art. 31, Lei nº. 6.766/79. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.

§ 1º A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.

§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias. ”

OBS: Existe quatro tipos de cessão de direito: a) promessa de cessão

parcial; b) promessa de cessão total; c) cessão parcial; d) cessão total.

OBS: Qual o efeito jurídico da notificação do cedente ao proprietário

– exclusão da solidariedade.

Cessão Total – CCV quitado;

OBS: escrituras compra e venda com cessão de direitos há o direito do cedente exigir a escritura definitiva de compra e venda ou adjudicação compulsória do bem em face do vendedor. O cedente pode optar em realizar a transferência direta ao cessionário para economizar o ato de registro.

Importante, verificar na lei do município a base de cálculo, em SP a base de cálculo da cessão é paga pelo cedente. Já em Atibaia, a base de cálculo é o cessionário, ou seja, ele paga duas vezes. Se o CCV não está registrado, não tem direito real constituído, desta forma o cartório não deveria cobrar o ITBI.

CCV

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OBS: O cessionário tem duas dividas, uma do compromisso e

eventual dívida da cessão. Quando quita o CCV, tem direito de outorga de

escritura, mas para que haja eficácia da cessão parcial, o cessionário tem que

promover a notificação do vendedor art. 31 da Lei nº. 6.766/79. A cessão

historiada garante um só registro.

BONS ESTUDOS!

Prof.ª Ana Paula Melo.

* Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o e-mail imobiliario4@legale.com.br,