VALOR EM TEMPOS DE CRISE

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B U S I N E S S B R I E F I N G J u l h o 2 0 1 0 1 INTRODUÇÃO

Os dados da OCDE (Organização para Cooperação e Desenvolvimento Económico) divulgados em Maio de 2010 apontam para uma aceleração da actividade económica nas economias pertencentes a esta organização, com uma revisão em alta das projecções para o PIB (Produto Interno Bruto) e para a inflação em 2010 e 2011. O forte crescimento nas economias de mercado emergentes terá um contributo significativo para esta aceleração. Para as economias maduras, as previsões apontam para ritmos de crescimento mais moderados, Para Portugal, a OCDE estima um crescimento do PIB de cerca de 1% em 2010 e 0,8% em 2011, acima das previsões do Governo mas ainda inferiores à média europeia, mantendo-se a divergência face à zona euro.

No que diz respeito ao imobiliário, as expectativas de lenta recuperação da economia

nacional contribuem para uma atitude de cautela por parte da maioria dos intervenientes, que resultam em níveis de actividade muito reduzidos, tanto ao nível do mercado ocupacional como do mercado de investimento.

VALOR EM TEMPOS DE CRISE

IPD PORTUGAL 2009

JULHO 2010

1 Introdução 2 IPD 2009

- Retorno Total - Retorno das Rendas - Valorização do Capital 8 Análise

Os últimos dados do Índice Imométrica/IPD revelam a manutenção da tendência descendente do retorno total do imobiliário, cuja queda nos últimos 2 anos superou os 12%, situando-se em 2009 nos 0,03%. O desempenho dos activos reflectiu cada vez mais os sinais da crise, com uma subida dos níveis de desocupação, dos custos operacionais e uma

quebra do crescimento das rendas. No que se refere àvalorização do

capital, a percepção de maior risco por parte dos investidores tem sido

Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 – 2º 1250-140 Lisboa, Portugal www.cushmanwakefield.com

a principal causa do aumento das yields e consequentemente, da quebra de valor dos activos imobiliários. Actualmente subsistem muitas questões relativas ao tempo necessário para

reaver o valor perdido e

os níveis de retorno passados, e se esta é uma

meta ao alcance de todos

os activos. Neste Business Briefing exploramos os resultados do Índice Imométrica/IPD, analisando o comportamento do sector imobiliário em 2009 e traçando expectativas sobre a sua evolução futura, à luz da actual conjuntura económica e do enquadramento do mercado.

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VALOR EM TEMPOS DE CRISE

U M A P U B L I C A Ç Ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D

Desde o início da crise, essencialmente por via da subida das yields, o valor dos activos sofreu quebras de uma forma generalizada, com um impacto directo no retorno do investimento imobiliário. Hoje ainda permanecem muitas dúvidas sobre quanto tempo será necessário para recuperar o valor perdido, e muitos questionam se alguma vez voltarão as rentabilidades do passado.

Neste Business Briefing exploramos os resultados do Índice Imométrica/IPD (Investment Property Databank), que acompanha a evolução do retorno do investimento imobiliário. Analisamos os números à luz da actual conjuntura económica e do enquadramento do mercado imobiliário, concluindo sobre o comportamento do sector em 2009 e traçando expectativas sobre a sua evolução futura.

IPD 2009

O Índice Imométrica/IPD reflecte a evolução do retorno do investimento imobiliário detido de forma directa. Em 2009 este índice teve por base uma amostra de 810 imóveis, que representavam no final do ano aproximadamente € 9.2 mil milhões. O sector de retalho é preponderante, representando cerca de 51% da amostra, mais de € 4.7 mil milhões. Os segmentos de escritórios e industrial representam aproximadamente 22% e 10%, respectivamente. A restante amostra divide-se entre habitação, que concentra um valor residual (1%) da amostra, e uma categoria designada Outros, que reúne activos diversos como por exemplo hotéis, habitação e terrenos, representando cerca de 16%.

No que se refere ao tipo de investidor, a propriedade dos activos analisados pelo Índice Imométrica/IPD divide-se de forma praticamente igual entre Companhias imobiliárias (50,4%) e Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário (SGFII) (49.6%). De acordo com estimativas da Imométrica/IPD, esta carteira corresponderá a cerca de 63% do valor do mercado de investimento imobiliário nacional.

Prévia à apresentação dos resultados, importa referir que a metodologia utilizada no Índice Imométrica/IPD se baseia em valores de avaliação e não em transacções reais.

Os últimos dados do Índice Imométrica/IPD revelam a manutenção da tendência de queda do retorno total do imobiliário iniciada no final de 2007. Em 2008, este índice já reflectia os efeitos da crise, evidenciando uma quebra severa, de 12,2% para 2,7%; no final de 2009 mantiveram-se as perdas, com a rentabilidade do imobiliário em Portugal a situar-se nos 0,03%.

RETORNO TOTAL

O retorno total do imobiliário evidenciado neste Índice é analisado através de duas componentes – retorno do rendimento e valorização do capital. Estas variáveis procuram reflectir a rentabilidade da operação e a evolução do seu valor ao longo do tempo, duas vertentes essenciais na gestão de qualquer activo.

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B U S I N E S S B R I E F I N G J u l h o 2 0 1 0 3 Desde o final de 2007, o retorno total medido pelo Índice Imométrica/IPD iniciou uma

trajectoria descendente, cuja queda nos últimos 2 anos ultrapassou os 12%, situando-se em 2009 nos 0,03%. A valorização do capital, fortemente penalizada pela subida das

yields, tem sido a principal responsável por esta queda.

Fonte: Imométrica/IPD e Cushman & Wakefield

Retorno Total -2,9% 2,5% 3,8% 4,4% 0,0% -5,0% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Retalho Escritórios Industrial Outros Todos os Imóveis

Em termos sectoriais, o pior desempenho foi protagonizado pelo sector de retalho, cujo retorno total entrou em terreno negativo em 2009, atingindo -2,9%, muito aquém do valor médio de 11% verificado entre 2000 e 2008. Este é um mínimo histórico deste segmento que durante 6 anos consecutivos se destacou por gerar o maior retorno deste Índice. A forte presença do sector de retalho na amostra analisada, na ordem dos 50%, faz com que o comportamento deste sector tenha um impacto decisivo no retorno total do Índice. O sector de retalho esteve sempre habituado a excelentes desempenhos e crescimentos sustentados de rentabilidades. Desde a década de 90, os centros comerciais foram responsáveis por atraírem para o nosso país muitos dos investidores estrangeiros que ainda hoje detêm activos em Portugal. Mas a crise económica, aliada a um crescimento provavelmente excessivo da oferta, despoletou uma situação para a qual poucos estariam preparados, verificando-se uma quebra muito considerável dos níveis de procura no mercado ocupacional, principalmente para projectos novos ou de segunda linha, que rapidamente se alastrou à actividade de investimento. Desde 2009 começou a sentir-se uma dificuldade crescente na comercialização dos projectos comerciais, que resultou em taxas de desocupação na abertura, e também em centros em velocidade cruzeiro, nunca antes registadas.

Os restantes sectores não ficaram imunes a esta trajectória descendente, muito embora os níveis de retorno se mantenham em terreno positivo e com quedas inferiores às registadas no retalho. A rentabilidade total dos sectores de Industrial e Escritórios situou-se nos 3,8% e 2,5%, respectivamente, retratando também a crisituou-se situou-sentida na vertente ocupacional.

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No mercado de escritórios verificou-se também uma subida das yields nos últimos dois anos, no entanto o ritmo menos acentuado de crescimento da oferta nesta década terá contribuído para uma menor desvalorização dos activos. Ainda assim, 2009 foi também um ano difícil para os proprietários de escritórios, tendo-se assistido a quebras

consideráveis dos volumes de procura.

A postura muito cautelosa de promotores e investidores no mercado industrial e logístico desde o início da década terá também contribuído para uma menor quebra no sector, no que se refere à rentabilidade do Índice Imométrica/IPD.

A categoria de Outros activos, em linha com o sucedido em 2008, gerou 4,4% de retorno total. A análise desta categoria é menos evidente desde o ponto de vista ocupacional, tendo em conta a sua composição mista; no entanto poderá ser esta composição que contribui para maiores níveis de rentabilidade, confirmando as vantagens de diversificação de carteiras aplicadas aos portfolios imobiliários.

No que se refere ao tipo de investidores, o retorno total das SGFII foi de 2,2%, acima dos 0,03% apresentados pelo Índice Imométrica/IPD e dos -1,8% gerados pelas companhias imobiliárias. Esta diferença ao nível do desempenho é justificada essencialmente pela constituição das carteiras de cada um destes investidores. As carteiras de activos das companhias imobiliárias analisadas no Índice são pouco diversificadas, sendo constituídas em 87% por imóveis de retalho. Estes activos registaram, na opinião dos avaliadores, a maior desvalorização de capital desde o final de 2007, o que contribuiu para uma maior compressão do retorno destes portfólios. No caso das SGFII as carteiras de activos apresentam uma maior diversificação, com os sectores de Escritórios e Outros a representarem cerca de 67% da carteira e o sector de Retalho a assumir um papel residual de apenas 15%.

Não obstante os resultados decepcionantes dos últimos 2 anos no sector de retalho, uma abordagem de longo prazo, mais adequada ao tipo de activo que analisamos, permite obter retornos médios superiores face aos restantes sectores do imobiliário. Os sectores de escritórios e industrial apresentam rentabilidades de 6,7% e 7,7%, respectivamente, face aos 10,7% atingidos pelo sector de retalho.

RETORNO DO RENDIMENTO

A tendência descendente marca o percurso do retorno do rendimento desde o início da construção deste índice. Embora em 2009 a quebra tenha sido menos evidente, de apenas 0,05%, situando-se nos 6,08%.

O retorno do rendimento procura reflectir a evolução do desempenho dos activos, tratando-se de um importante indicador para a gestão operacional dos imóveis. No entanto, a leitura desta variável deverá ser realizada com algum cuidado, já que a forma como é construída tende a suavizar positiva ou negativamente os resultados obtidos. O retorno do rendimento é medido como o rendimento líquido, expresso como

percentagem do capital aplicado no período considerado. Em situações de desvalorização significativa do capital aplicado - valor dos imóveis - o desempenho operacional tende a ser sobrevalorizado. O mesmo se aplica em situações de mercado inversas, em que o aumento do valor dos activos tem um efeito subversivo no cálculo do retorno do

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B U S I N E S S B R I E F I N G J u l h o 2 0 1 0 5

Retorno do Rendimento 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

O sector de retalho foi o que gerou o maior retorno do rendimento, 6,21%, tendo registado mesmo uma evolução positiva face a 2008. Uma análise por segmento indica que os Centros

Comerciais Grandes (ABL > 40.000 m2_{) obtiveram a melhor performance nesta variável, com}

um crescimento de 6,0% para 6,5% em 2009. Os Centros Comerciais Pequenos (ABL <

20.000 m2_{) mantiveram o retorno do rendimento registado em 2008 e os Centros}

Comerciais Médios (20.000 m2_{≤ABL≤40.000 m}2_{) e o Outro Retalho verificaram a evolução}

mais negativa neste indicador. O pior desempenho nesta componente do rendimento por parte do segmento dos Centros Comerciais Médios pode ser explicado por muitos deles se localizarem em cidades secundárias, onde tendencialmente o impacto da crise terá sido mais severo. Estes projectos terão sofrido maiores quebras nos volumes de vendas, que terão resultado em renegociações de rendas ou mesmo abandono dos espaços. Os Centros Comerciais Grandes, tratando-se maioritariamente de activos prime, que registam os maiores volumes de visitantes e níveis de facturação, encaram este enquadramento económico melhor preparados, atingindo assim resultados operacionais superiores.

À semelhança do registado em 2008, o segmento de Escritórios registou o valor mais baixo nesta variável (5,79%), abaixo do retorno global do Índice. O comportamento desta variável reflecte um pior desempenho dos imóveis, fruto do aumento da taxa de desocupação, que passou de 17,9% para 21,6%, o valor mais alto entre os sectores analisados no portfólio. A evolução do nível de desocupação do portfólio acompanha a tendência geral do mercado de escritórios, tendo em 2010 registado nova subida situando-se nos 9,6%, o valor mais alto verificado desde 2005. As projecções existentes de fraco crescimento do PIB nacional e de aumento do desemprego desafiam o desempenho deste sector no curto prazo, que

continuará a ser pressionado por uma estratégia por parte dos ocupantes de redução de áreas e/ou renegociação de rendas. A Zona 4 (Zonas Secundárias) do mercado de escritórios de Lisboa foi a que registou o melhor desempenho, tal como em 2008, devolvendo 7,1%, sendo também responsável pelo maior retorno das rendas do Índice Imométrica/IPD. O

desempenho desta zona não foi alheio ao facto de esta ter sido uma das poucas, a par da Zona 3 (Novas Zonas de Escritórios), a conseguir manter o nível médio de rendas durante o ano, contrariando a tendência de queda verificada no mercado.

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O segmento Industrial apresentou um retorno do rendimento de 5,97% em 2009, abaixo do retorno do rendimento do Índice e com a maior quebra face ao ano anterior. Esta queda do retorno tem como principal causa o nível de desocupação verificado nos activos integrados no portfólio, que face a 2008 registaram a maior subida da taxa de

desocupação, quando comparados com os restantes sectores. Consequentemente, via decréscimo dos rendimentos - menor volume de rendas recebidas - e aumento dos custos – maiores custos de condomínio suportados pelo proprietário – os activos

industriais registaram uma das maiores quebras relativas do rendimento líquido por m2_.

O aumento das taxas de desocupação é um dos factores que maior impacto tem tido no desempenho dos imóveis e que mais preocupa o mercado imobiliário neste fase do ciclo, e em especial o sector industrial. No caso específico deste segmento de mercado, a taxa de desocupação na zona da Grande Lisboa está actualmente nos 15%, representando um

volume de espaços desocupados próximo dos 2 milhões de m2_.

VALORIZAÇÃO DO CAPITAL

A valorização do capital expressa pelo Índice Imométrica/IPD monitoriza a evolução do valor de avaliação de final de ano dos imóveis. Esta variável tem acompanhado de forma geral a evolução registada nas prime yields nos últimos anos, atingindo o valor mínimo histórico de -5,73% em 2009, ano em que as yields atingiram o seu valor máximo desde 2005.

Esta variável é um dos factores chave da avaliação imobiliária, já que quanto maior a yield aplicado pelo avaliador, maior a sua percepção de risco quanto ao imóvel, e menor o seu valor. A percepção de risco acrescido no imobiliário desde o final de 2007, aliada

àdificuldade de financiamento e à quebra da procura de activos de investimento, inverteu a tendência de descida das yields de mercado, que desde então registaram subidas sucessivas.

Fonte: Cushman & Wakefield *Q2 2010

Evolução Yields Prime vs Valorização de Capital (2000-10*)

6,25 7,00 8,25 -5,73 -7,50 -5,00 -2,50 0,00 2,50 5,00 7,50 10,00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*

Retalho Escritórios Industrial Valorização do Capital Imométrica/IPD

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B U S I N E S S B R I E F I N G J u l h o 2 0 1 0 7 Esta evolução negativa foi interrompida no último trimestre de 2009, muito impulsionada pelas

notícias animadoras que surgiam um pouco por todo o mundo, pela pressão da liquidez e valores anormalmente baixos das taxas de juro.

Para 2010 as expectativas apontavam para uma nova descida nas yields, embora de forma modesta, com o mercado ainda a testar a consistência da recuperação económica. No entanto, os últimos meses têm vindo a demonstrar que provavelmente ainda não estão criadas as

condições para uma descida sustentada das yields. O mercado vive actualmente um compasso de espera, aguardando novas previsões relativamente ao desempenho económico nacional e os primeiros resultados fruto das medidas de austeridade recentemente aprovadas.

Valorização de Capital -8,59% -3,09% -2,05% -1,51% -5,73% -10,00% -5,00% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

A maior desvalorização de capital foi protagonizada pelo sector de Retalho, cerca de -8,59%, significativamente abaixo dos restantes segmentos, que apresentam quebras de valor abaixo de -5%.

Os Centros Comerciais foram os activos que apresentaram as maiores desvalorizações de capital, devido ao maior valor absoluto que apresentam, e os únicos que se situaram abaixo do Índice Imométrica/IPD, tal como se verificou em 2008. A categoria Outro Retalho foi a mais penalizada, registando uma valorização negativa do capital de 13%, muito abaixo do valor global do Índice.

Ao contrário do que havia se verificado no ano anterior, em 2009 nenhuma das classes de activos apresentou uma valorização do capital positiva. Apesar de negativa, o segmento Industrial localizado na Grande Lisboa, o sector Outros e os Escritórios localizados no Porto, foram os que apresentaram a menor desvalorização.

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ANÁLISE

Os últimos dados do Índice Imométrica/IPD reflectem um agravamento dos resultados em 2009 face aos obtidos no ano anterior. Em geral, o retorno do mercado imobiliário

continuou a ser fortemente afectado pela subida das yields, cuja trajectória ascendente só foi travada no final do terceiro trimestre do ano passado.

A percepção de maior risco por parte dos investidores tornou-se na principal causa do crescimento das yields e consequentemente, da desvalorização dos activos. Por outro lado, o desempenho dos activos evidenciou cada vez mais os sinais da crise, com uma subida dos níveis de desocupação, dos custos operacionais não recuperáveis e uma quebra do crescimento das rendas.

No final de 2009, formavam-se expectativas de uma ténue recuperação do mercado em 2010. No entanto, os acontecimentos dos últimos meses levantam muitas dúvidas relativamente à concretização deste cenário. As agências de rating baixaram a notação financeira da dívida portuguesa e estão atentas ao nosso país, alertadas pela crise despoletada na Grécia, pela deterioração das finanças públicas portuguesas e pelos desafios que a

economia enfrenta no longo prazo. Para além do risco imobiliário implícito dos activos, estas notícias têm um efeito negativo na opinião que os investidores estrangeiros têm do mercado nacional. Este contexto reflecte-se no risco percebido pelos investidores relativamente a Portugal e consequentemente nas yields.

Os próximos anos serão afectados pelas medidas aprovadas pelo governo português no âmbito do PEC (Programa de Estabilidade e Crescimento), fruto da pressão da Comissão Europeia para redução do défice e da dívida pública nacional. Não obstante o efeito negativo que estas medidas possam ter no mercado imobiliário no curto prazo, via quebra de

consumo privado e aumento de desemprego, no longo prazo estas ferramentas do governo poderão significar uma retoma consolidada da economia portuguesa, com o seu contributo para o mercado imobiliário.

Neste enquadramento económico a gestão dos imóveis assume um papel de maior relevo, tratando-se de um factor crítico para a minimização de uma potencial perda de valor dos imóveis. A impossibilidade de controlar a evolução das yields por parte dos investidores, faz do retorno do rendimento e consequentemente da gestão operacional dos activos, a única forma de minimizar quebras no retorno total. Face à actual conjuntura económica, a gestão pró-activa dos imóveis assume uma importância crescente. Esta deve criar uma relação de proximidade entre proprietários e ocupantes, antecipando sempre que possível soluções que atenuem inevitáveis perdas. Nesta fase crítica a informação ganha um valor cada vez maior e deve ser a base fundamental de qualquer decisão.

O futuro é naturalmente mais promissor para os activos prime, que concentram o interesse dos investidores e conseguem mais facilmente garantir a sustentabilidade dos níveis de renda e da ocupação devido à sua actividade consolidada. Os imóveis mais penalizados continuarão a ser os de menor qualidade ou de menor aderência à realidade do mercado, piorando a situação no caso de localizações mais secundárias e por isso menos atractivas. Já muito penalizados neste novo enquadramento económico, prevê-se que os próximos anos

continuem a ser de desafio para os projectos de promoção em qualquer sector ou zona não

prime. A recuperação de valor será provavelmente um processo lento e muito dependente da

evolução das yields, sendo expectável uma acentuação da separação entre os activos prime e os restantes activos.

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B U S I N E S S B R I E F I N G J u l h o 2 0 1 0 9 SOBRE A EQUIPA DE RESEARCH & CONSULTORIA

A equipa de Research & Consultoria da C&W opera a nível mundial, compreendendo um total de 150 colaboradores. Presta serviços de consultoria e estudos de mercado, a nível local ou internacional, a promotores, retalhistas, ocupantes, investidores ou autoridades locais. O seu trabalho baseia-se na experiência dos profissionais da C&W através das várias equipas e países do grupo. SERVIÇOS PRESTADOS:

 Análise económica, demográfica e imobiliária  Análise de mercado

 Consultoria à promoção imobiliária (promotores, utilizadores e comunidades locais)

 Consultoria na aquisição (investidores)

U M A P U B L I C A Ç Ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D

Para mais informações sobre este estudo, por favor contacte: Marta Leote

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Directora de Research & Consultoria marta.leote@eur.cushwake.com

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Research & Consultoria

silvia.vicente@eur.cushwake.com

Para cópias adicionais deste ou de outros relatórios, por favor contacte:

Filipa Mota Carmo

Marketing

filipa.carmo@eur.cushwake.com Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131- 2º 1250 -140 Lisboa, Portugal © 2010 Cushman & Wakefield Todos os direitos reservados A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários

do mundo. Fundada em 1917, a firma tem 231 escritórios em 58 países, contando com mais de 13.000 profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar, implementar e gerir activamente todas as etapas do processo imobiliário, em representação de proprietários, inquilinos e investidores.

Estas soluções incluem não só aconselhamento para venda, compra, financiamento, arrendamento e gestão de activos imobiliários, mas também avaliações, planeamento estratégico e research, análise de portfólios e assistência na selecção de localizações, entre muitos outros serviços.

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