SISTEMAS E INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS. Prof.ª Me. Juliana Franco

(1)

SISTEMAS E INVESTIMENTOS

IMOBILIÁRIOS

(2)

2

FUNDOS IMÓBILIÁRIOS

• Características:

• Os fundos imobiliários funcionam como empresas criadas para administrar diversos imóveis.

• Para quem dispõe de recursos reduzidos, os fundos imobiliários se mostram como opção atraente.

• Negociados em bolsa, estes fundos podem alcançar rentabilidade de até 1,3% ao mês.

• E ficam livres de imposto de renda, caso o investidor tenha menos de 10% das cotas do fundo.

• Eles permitem que mesmo pequenos investidores tenham acesso a grandes inquilinos e ativos.

• A cota inicial de um fundo gira, em média, em torno de R$ 10 mil, mas é possível encontrar fundos com cotas de R$ 1 mil e até de R$ 100

(3)

FUNDOS IMÓBILIÁRIOS

• Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários, que podem ser utilizados para integralização.

• É, obrigatoriamente, administrado por instituição financeira.

• Não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra “empresta” sua

personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio, os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição.

• Ao menos 75% do patrimônio do fundo deve estar

(4)

4

FUNDOS IMÓBILIÁRIOS

• Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações podem ser parceladas em séries.

• Os fundos podem, também, efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas cotas.

• É um fundo fechado, ou seja, não permite resgate das cotas.

• O retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados, da venda das cotas ou,

quando for o caso, na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos cotistas.

(5)

FUNDOS IMÓBILIÁRIOS

• VANTAGENS:

• O cotista pode se tornar sócio de grandes

empreendimentos com os quais ele nunca sonharia como investidor individual.

• Alguns fundos investem em prédios prontos já locados, reduzindo o risco do negócio.

• O cliente não precisa perder tempo com a administração dos imóveis. Ele terá profissionais dedicados a isso. Em troca, pagará taxas administrativas.

(6)

6

FUNDOS IMÓBILIÁRIOS

• DESVANTAGENS:

• É uma decisão baseada apenas na idoneidade e no desempenho daqueles profissionais em outras

atividades.

• Hoje, há baixa liquidez nas cotas, o que pode tornar a saída do negócio difícil no curto prazo.

• Quase todos os fundos brasileiros investem em apenas um empreendimento. O ideal seria diversificar, para

diluir os riscos.

• Sua rentabilidade é influenciada pelo fatores que impactam o valor dos imóveis.

(7)

FUNDOS IMÓBILIÁRIOS MAIS NEGOCIADOS

• A mais relevante foi a do BB Progressivo II (BBPO11), que investe em agências e prédios comerciais do Banco do Brasil.

• o BTG Corporate Office Fund, conhecido como BC

Fund, maior fundo imobiliário do país, que negocia mais de R$ 3 milhões por dia, em média.

• O fundo Santander Agências (SAAG11) e o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) também negociam na casa dos “milhões” diariamente.

(8)

8

“Títulos públicos são ativos de renda fixa e possuem a finalidade primordial de captar recursos para o financiamento da dívida

pública, bem como para financiar atividades do Governo Federal, como educação, saúde e infraestrutura.”

TITULOS PÚBLICOS

(9)

QUEM PODE COMPRAR?

Qualquer pessoa pode comprar um desses títulos.

COMO É A REMUNERAÇÃO?

A remuneração pode estar vinculada a : Taxa de Juros Selic e Taxa de Inflação (IPCA)

QUAL O VALOR MÍNIMO DO INVESTIMENTO?

Você precisa apenas de cerca de R$ 200, que

corresponde geralmente ao valor mínimo de 0,2

TÍTULOS PÚBLICOS

(10)

10

COMO COMPRAR?

• Para facilitar a compra e venda dos Títulos da Dívida Pública, o Ministério da Fazenda criou o programa Tesouro Direto.

• Como o próprio nome sugere, a negociação é feita de maneira direta entre o investidor

(você!) e o governo, sem necessidade de intermediários.

TÍTULOS PÚBLICOS

(11)

TESOURO DIRETO

(12)

12

Orientação dos Especialistas

• Especialistas recomendam aplicações

em títulos públicos e títulos emitidos por bancos indexados a taxas de juros.

• Os papéis mais recomendados são:

- as Letras Financeiras do Tesouro (LFTs);

- títulos bancários: as Letras de Crédito

Imobiliário (LCIs) e as Letras de Crédito do

Agronegócio (LCAs).

(13)

Plano de Aula

• Capítulo III:

• Características dos Investimento em Imóveis

• Custos dos Investimentos em Imóveis

• Holding Imobiliária

• Viabilidade dos Investimento em Imóveis

• Sistemas de Amortização de Financiamento

• Capítulo IV:

(14)

14

O mercado Imobiliário em 2016

Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=ayvOFsW1PNs>

(15)

O QUE REALMENTE IMPORTA AO INVESTIDOR DE IMÓVEIS?

PREÇO PAGO PELA SUA AQUISIÇÃO

RENDA LÍQUIDA OBTIDA POR MEIO DO

ALUGUEL

(16)

16

Vantagens de se investir em Imóveis

Investir em imóveis: vantagens e desvantagens

Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=o_bcLJKcuqM>

(17)

IMPOSTOS SOBRE OS ALUGUÉIS - PESSOA FÍSICA

• Alguns custos podem ser descontados do aluguel recebido:

• pagar condomínio

• IPTU

• Taxa de administração da Imobiliária

• Imposto de Renda

• Chamada de Capital para reforma

(18)

18

IMPOSTOS SOBRE OS ALUGUÉIS

- PESSOA FÍSICA

Fonte: Receita Federal

(19)

IMPOSTOS SOBRE OS ALUGUÉIS

- PESSOA FÍSICA

• O recolhimento do imposto de renda deve ser feito quando o aluguel é recebido, e não no ajuste anual:

• Para recolher o imposto é preciso baixar o programa Carnê-Leão, da Receita, e preencher a coluna

referente ao aluguel com o valor recebido em cada mês.

• O programa calcula o imposto devido automaticamente e já emite o Documento de Arrecadação das Receitas Federais (DARF),

(20)

20

Holding Imobiliária

• É a abertura de uma sociedade para gerir os recebimentos dos locativos e ou

investimentos em nome próprio da empresa e

não mais dos proprietários dos imóveis, ou

investimentos.

(21)

Holding Imobiliária

• Como Pessoa Jurídica (holding Imobiliária):

possui uma série de vantagens:

• Maior organização pessoal das finanças

• Menor alíquota de Imposto de Renda

• Facilidade de realizar o Inventário, no caso do falecimento de um dos sócios

• Economia com o recolhimento do ITCMD-IMPOSTO

SOBRE TRASMISSÃO DE BENS IMÓVEIS “CAUSA

MORTIS”

(22)

22

(23)

CALCULANDO A RENTABILIDADE

Princípio central:

Avaliamos Ativos Reais da mesma forma que avaliamos Ativos Financeiros.

Ativos (Financeiros ou Reais) devem valer o V.P.

(Valor Presente) de seus futuros fluxos de caixa projetados.

Para podermos avaliar IMÓVEIS precisamos

saber como calcular o valor presente. E, para

(24)

24

Matemática &

nossa calculadora financeira

A Ferramenta

(25)

ou seja:

VALOR PRESENTE E VALOR FUTURO

VF = VP ( 1 + k)

^t

VP = VF /( 1 + k)

^t

(26)

26

Aplicamos $ 80.000,00 na compra de um imóvel, e esperamos poder revender este imóvel ao final de um ano por $110.000,00.

É um bom investimento?

Exemplo 1:

Imagens: Shutterstock

(27)

Depende da taxa de retorno do mercado

ou taxa mínima de atratividade (TMA)

(28)

28

Vamos calcular o valor presente desse

investimento admitindo um taxa de 10% ano.

VF = VP (1 + K)

ⁿ

110.000 = VP (1 + 0,1)

¹

VP = 110.000 / 1,1 = 100.000

RESPOSTA

(29)

• Sabendo que precisamos desembolsar hoje $ 80.000,00 (custo do investimento),

observamos que, em moeda de hoje, este imóvel vale mais do que custa.

• Então, podemos afirmar que o imóvel é bom, pois paga uma taxa de retorno acima de 10%

(ou seja, paga o custo do capital) e ainda deixa um lucro de:

RESPOSTA

(30)

30

Exemplo 2:

Vamos supor agora que você compre este imóvel de

$ 80.000,00, e espera alugar por $ 500,00 por mês, obtendo uma renda anual de $6.000 e quer revender este imóvel daqui 5 anos por $ 150.000 (valorização de 17,5% ano).

A taxa alternativa de investimento é de 12% ano.

É um bom investimento?

(31)

CONCEITO VALOR PRESETE LIQUIDO Para responder esta questão devemos

entender o CONCEITO DO VALOR PRESENTE LÍQUIDO:

“é a fórmula matemático-financeira capaz de determinar o valor presente de pagamentos futuros descontados a uma taxa

de juros apropriada, menos o custo

do investimento inicial”

(32)

32

CONCEITO VALOR PRESETE LIQUIDO É o cálculo de quanto os futuros pagamentos

somados a um custo inicial estariam valendo atualmente.

Condição viabilidade do Investimento:

VPL > 0 – rende mais que a alternativa de investimento.

VPL = 0 – rende igual a alternativa de investimento.

VPL < 0 – rende menos que a alternativa de

investimento.

(33)

Valor presente líquido

Sendo

FC = fluxos futuros de caixa i=taxa de juros

n=período de tempo

(34)

34

Exercício 2:

RESPOSTA VPL =

80.000 – [ (6.000)/ (1+0,12)¹ + (6.000)/ (1+0,12)² +

(6.000)/ (1+0,12)³ + (6.000)/ (1+0,12)⁴ + (6.000)/ (1+0,12)⁵ (150.000)/ (1+0,12)⁵]

VPL = 26.742, 69

Isto significa que você alem de recuperar os 80.000 investidos, ter uma remuneração

de 12% de rentabilidade ainda teve um

lucro de R$ 26.742,69

(35)

Exercício 3:

Vamos supor agora que você não tem a intenção de revender o imóvel.

Como ficaria a nossas análises?

(36)

36

PERPETUIDADE

• Para responder esta questão devemos entender o CONCEITO DE

PERPETUIDADE:

• é um conjunto de pagamentos (ou recebimentos) que não acabem mais;

• que durem para sempre;

• que sejam eternos;

• que sejam em resumo perpétuos;

• por isto chamamos perpetuidade.

(37)

P odemos calcular o VALOR PRESENTE (VP) de infinitos Fluxos de Caixa (FC) futuros, ou seja, o VP de uma perpetuidade pela seguinte fórmula:

PERPETUIDADE

VP = FC

₁

/ i

FC

₁

: Fluxo de caixa do período 1

(38)

38

Exercício 3:

RESPOSTA

Qual é o real rentabilidade deste imóvel?

VP = FC

₁

/ i

80.000 = 6.000/i i= 6.000/80.000

i= 7,5% ano ou 0,63% mês

(39)

TIPOS DE IMÓVEIS

1. IMÓVEIS DA PLANTA

2. APARTAMENTOS NOS PRIMEIROS ANDARES 3. IMÓVEIS INDÚSTRIAIS

4. IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO

5. SALAS COMERCIAIS E ESCRITÓRIOS 6. TERRENOS EM LOTEAMENTOS

7. IMÓVEIS PARA REVENDER 8. LOJAS DE RUA

9. IMÓVEIS PARA LAZER

10. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

(40)

40

(41)

SISTEMA SAC E PRICE

A aquisição de Imóveis pode ser realizada com:

• CAPITAL PRÓPRIO

• CAPITAL DE TERCEIROS – FINANCIAMENTO

O pagamento das parcelas de uma financiamento

pode ser :

(42)

42

FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS

Vídeo: Na crise, o que muda nos financiamentos de imóveis?

Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=6piG15DrGn0>

(43)

O SISTEMA PRICE

• O empréstimo é amortizado em prestações iguais e consecutivas, a partir do momento em que começam as amortizações.

• A prestação ( R ) pode ser calculada pela aplicação da fórmula seguinte:

((1 + i)ⁿ – 1) R = P 

i (1 + i)ⁿ

(44)

44

O SISTEMA PRICE

• Partindo do pressuposto de que a prestação é a soma do valor da

amortização e dos juros, temos as três relações a seguir:

R = A + J A = R – J J = R – A

• R= prestação

• A= amortização

• J = juros

(45)

O SISTEMA PRICE

O valor dos juros é obtido pela multiplicação da taxa de juros unitária (i) do período (n) pelo saldo devedor (SD) do período anterior (n-1).

• J = SD

^n-1

x i

ⁿ

• O Juros do primeiro período é sobre o Principal

•

(46)

46

O SISTEMA PRICE

• O valor da amortização é obtido pela diferença entre o valor da prestação e o valor dos juros.

• A

ⁿ

= R

ⁿ

– J

ⁿ

(47)

O SISTEMA PRICE

• O saldo devedor do período é obtido pela subtração da amortização do período (n) do saldo devedor do período anterior (n-1). O saldo devedor no instante zero é o valor do empréstimo ou de um bem.

SDn = SD

^n-1

- A

ⁿ

(48)

48

O SISTEMA PRICE

Exemplo 1

• Suponha que você adquiriu um financiamento, cujo preço à vista é de R$ 10.000, em 3

prestações anuais. A financeira propõe uma taxa de juros nominal de 15% ao ano. Nessas

condições, qual o valor das prestações?

Resposta: O valor das prestações é de R$ 4.379,77

(49)

O SISTEMA PRICE – na HP12-C

Exemplo 2 Uma empresa pediu um empréstimo de R$ 250.000,00 para ser resgatado em 5 prestações mensais iguais, com juros de 1% ao mês, pelo Sistema Francês Price. Qual o valor de cada prestação?

RESOLUÇÃO DA HP-12C:

[f] [CLEAR] [ REG] 0,00

250.000 [CHS] [PV] -250.000,00 5 [n] 5,00

1 [i] 1,00

(50)

50

SISTEMA SAC

• Neste sistema o valor das Amortizações é que são constantes.

• Assim, seu valor é obtido dividindo o valor do principal P pelo número de prestações n.

A = P/n

(51)

SISTEMA SAC

• Primeira prestação R1:

Prestação = amortização + Juros A = P/n e J = i.P ou J = SD

^{n-1 x}

i R1 = P/n +i.P

• Segunda prestação R2:

• R2 =P/n + [i(P- A)] onde A é a amortização

e

(52)

52

SISTEMA SAC

• Saldo devedor diminui linearmente

• SD = P – (A.k)

K = número de prestações pagas A=valor das amortizações

P= valor do principal ou do empréstimo

(53)

SISTEMA SAC

Exemplo 2

Considere um empréstimo de R$ 100.000,00 a ser pago pelo SAC em 20 prestações semestrais, sendo a taxa de 22,5% ao semestre.

a) Qual o valor da primeira prestação?

R1 = P/n + i P

R1= 100.000/20 +0,225*100.000=27.500

b) Qual o valor da última prestação?

R20 = 5000 + 0,225 (100.000 – 5000*19) R20 = 6.125

(54)

54

SISTEMA SAC E PRICE

(55)

EXEMPLO

(56)

56

Capitulo IV

PERFIS DE INVESTIDORES

(57)

PERFIS DE

INVESTIDORES

REGRA DE FINANÇAS:

(58)

58

PERFIS DE

INVESTIDORES

(59)

PERFIS DE

INVESTIDORES

(60)

60

PERFIL DO INVESTIDOR

EXPOSIÇÃO AO RISCO ESTRATÉGIAS TIPOS DE INVESTIMENTOS

ALTO Alto risco + especulação ações

Curto prazo/liquidez fundos de ações

fundos de investimentos genéricos Operações com derivativos

MODERADO Diversificação fundos de investimentos não referenciados mesclando titulos fundos mistos

conforme seus riscos Mix de ativos (ações, CDB, titulos publicos e privados...) e prazos

BAIXO Segunrança imobiliários

com horzonte de fundos referenciados em CDI investimento no operações de hedge

longo prazo poupança

PERFIL DO INVESTIDOS E SUAS ESTRATÉGIOS DE EXPOSIÇÃO AO RISCO

(61)

• INVESTIR REGULARMENTE

• REINVESTIR TODOS OS LUCROS E DIVIDENDOS

• INVESTIR EM EMPRESAS COM GRANDE CRESCIMENTO

• DIVERSIFICAR ATIVOS

• EXIGIR BOA GOVERNANÇA

5 PRINCÍPIOS DE INVESTIMENTO

(62)

62