GERENCIAMENTO DA INFORMAÇÃO BASEADO EM UM MODELO BIM-FM PARA A GESTÃO DA MANUTENÇÃO
Dissertação submetida ao Programa de Pós-graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina para a obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil.
Orientadora: Prof.ª Dr.ª Fernanda Fernandes Marchiori
Florianópolis 2019
GERENCIAMENTO DA INFORMAÇÃO BASEADO EM UM MODELO BIM-FM PARA A GESTÃO DA MANUTENÇÃO Esta Dissertação foi julgada adequada para obtenção do título de Mestre
em Engenharia Civil e aprovada em sua forma final pelo Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa
Catarina.
Florianópolis, 26 de março de 2019.
__________________________________________ Prof. Roberto Lamberts, Dr.
Coordenador Banca Examinadora:
_________________________________ Prof.a Fernanda Fernandes Marchiori, Dr.a Universidade Federal de Santa Catarina
Orientadora
_________________________________ Prof. Wellington Longuini Repette, Dr. Universidade Federal de Santa Catarina
Examinador
_________________________________ Prof. Sérgio Scheer, Dr. (videoconferência)
Universidade Federal do Paraná Examinador
_________________________________ Prof. Antônio Edésio Jungles, Dr. Universidade Federal de Santa Catarina
Este trabalho é dedicado aos meus pais, pela dedicação, afeto e exemplo.
À toda a minha família, em especial aos meus pais, Carlos e Dilva, por todo o apoio, incentivo e compreensão que não me deixaram desistir ao longo do árduo caminho. Desde a minha infância sempre dedicaram o seu melhor para a minha formação e educação. À minha irmã Mariane pelo apoio, companheirismo e amizade.
À Prof.a Dr.a Fernanda Fernandes Marchiori, pelos ensinamentos, dedicação e atenção na orientação e no desenvolvimento deste trabalho.
Aos meus colegas do GESTCON, pelos momentos compartilhados no laboratório e eventos.
À Universidade Federal de Santa Catarina pela formação e pelos anos de crescimento profissional e pessoal. Ao Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina, pela oportunidade de realização do mestrado.
Aos professores do Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina, cujos ensinamentos e considerações ao longo das disciplinas foram essenciais ao desenvolvimento deste trabalho.
Aos funcionários do Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina, sempre eficientes e prestativos.
Aos membros da banca pela disponibilidade e pela contribuição com esta pesquisa.
Aos Especialistas que participaram da avaliação de usabilidade do modelo BIM-FM desenvolvido e do método proposto para a sua aplicação.
Ao DPAE pela disponibilização dos projetos necessários ao desenvolvimento desta pesquisa.
À Archibus e ao Arq. Rogerio Suzuki, pela prestatividade em apresentar o seu conhecimento em Gerenciamento de Facilities através de um CAFM.
Ao LaBIM – SC e ao Eng. Rafael Fernandes Teixeira da Silva, pela dedicação em difundir o conhecimento sobre o BIM.
Em especial, agradeço às pessoas que contribuíram direta ou indiretamente para este trabalho e aos amigos que sempre estiveram presentes. Este trabalho não é resultado unicamente do meu esforço pessoal. Todo o apoio recebido, direto ou indireto, foi fundamental para a conquista de mais esta etapa.
“O sucesso nasce do querer, da determinação e da persistência em se chegar a um objetivo. Mesmo não atingindo o alvo, quem busca e vence obstáculos, no mínimo, fará coisas admiráveis.”
As informações relativas às manutenções das edificações, de forma geral, são dispersas, não sendo geradas, registradas e armazenadas adequadamente, podendo haver lacunas significativas na captura e na entrada de dados. É frequente na bibliografia a afirmação de que o Gerenciamento da Manutenção sem ferramentas e processos que forneçam informações corretas e precisas reduz significativamente a velocidade e a eficiência das operações. Com isso, a equipe de manutenção utiliza grande parte de seu tempo na busca por informações apropriadas, sendo que é rotineira a perda das mesmas, fazendo com que a realização de serviços seja embasada na subjetividade. O desenvolvimento acadêmico e prático de Gerenciamento de Facilities1 é
de extrema importância para melhorar os procedimentos de gestão pois permite preencher a lacuna atribuída às ineficiências na gestão da informação ao longo do ciclo de vida do edifício e a falta de atitude colaborativa entre os intervenientes do processo. Dessa forma, o objetivo geral da presente dissertação é desenvolver um método para o gerenciamento das informações relativas à gestão da manutenção de edificações a partir de um modelo BIM-FM. A estratégia de pesquisa adotada foi a Design Science Research tendo como objeto de estudo uma Instituição Educacional de Nível Superior, contendo quatro etapas: diagnosticar um problema; propor e desenvolver um conceito de solução; implementar a solução e avaliar em ação; identificar e avaliar as contribuições para o conhecimento. Desse modo, o modelo fornece informações ao Gerente de Facilities para a tomada de decisão quanto à prioridade de intervenção e realizar um planejamento para a execução das manutenções, além de possibilitar o armazenamento de informações em um banco de dados único e integrado.
Palavras-chave: Gerenciamento de Facilities; Gerenciamento da Manutenção; BIM.
1 O Gerenciamento de Facilities é definido pela International Facility
Management Association (IFMA) como “uma profissão que engloba múltiplas
disciplinas, para assegurar a funcionalidade do ambiente construído, por meio da integração de pessoas, locais, processos e tecnologia” (IFMA, 2018).
Information on maintenance of buildings is generally dispersed, not properly generated, recorded and stored, and there may be significant gaps in the capture and entry of data. The assertion that Maintenance Management without tools and processes that provide accurate information significantly reduces the speed and efficiency of operations is frequent in the literature. The maintenance team uses a great part of its time in the search for appropriate information, being routinely the loss of them, making that the realization of services is based on the subjectivity. The academic and practical development of Facility Management is of utmost importance to improve management procedures because it fills the gap attributed to inefficiencies in information management throughout the building's life cycle and the lack of collaborative attitude among process stakeholders. Thus, the general objective of this dissertation is to develop a method for the management of the information related to the maintenance management of buildings from a BIM-FM model. The research strategy adopted was Design Science Research with the objective of studying a Higher Education Educational Institution, with four steps: to diagnose a problem; propose and develop a solution concept; implement the solution and evaluate in action; identify and evaluate contributions to knowledge. In this way, the model provides information to the Facility Manager for the decision making regarding the intervention priority and to carry out a planning for the execution of the maintenances, besides allowing the storage of information in a single integrated database.
Keywords: Facility Management; Maintenance Management; BIM.
Figura 1 – Derivação dos princípios de FM. ... 39
Figura 2 – Aplicação das normas de servibilidade da ASTM. ... 44
Figura 3 – Relação entre o índice de falhas e o tempo. ... 51
Figura 4 – Recuperação de parte do desempenho perdido. ... 56
Figura 5 – Visão sistêmica tridimensional. ... 57
Figura 6 – Matriz GUT. ... 59
Figura 7 – Modelo integrado de projeto. ... 61
Figura 8 – Estrutura conceitual de uma família de objeto parede. ... 62
Figura 9 – Ciclo de vida do BIM. ... 63
Figura 10 - Nível de maturidade do projeto. ... 65
Figura 11 – Modelo de extintor no AIA LOD500 e AIA LOD100. ... 66
Figura 12 – Modelo BIM no AIA LOD500 e AIA LOD100. ... 66
Figura 13 – Nível de desenvolvimento e conjuntos de propriedades. ... 67
Figura 14 – Nível de desenvolvimento e conjuntos de propriedades. ... 69
Figura 15 – Processo de criação do modelo BIM. ... 70
Figura 16 – Técnicas para elaboração do modelo BIM as-built. ... 71
Figura 17 – Delineamento da pesquisa. ... 76
Figura 18 – Linha do tempo das publicações do portfólio. ... 79
Figura 19 – Journals com maior número de publicações. ... 80
Figura 20 – Palavras-chave mais citadas nos artigos. ... 81
Figura 21 – Vista aérea da sede da UFSC. ... 82
Figura 22 – Organograma da secretaria de obras, manutenção e ambiente. ... 83
Figura 23 – Organograma do DMPI/CMPI. ... 83
Figura 24 – Setores da PU. ... 85
Figura 25 – Coordenação da PU... 85
Figura 26 – Resumo das atribuições da PU relativas à manutenção. .... 85
Figura 27 – Fluxo de solicitações de manutenções. ... 86
Figura 28 – Classes de problema. ... 89
Figura 29 – Esquema do modelo proposto. ... 90
Figura 30 – Visão sistêmica tridimensional. ... 91
Figura 31 – Espaço físico integrado 1 (EFI01). ... 93
Figura 32 – Criação de projeto de biblioteca dinâmica no Visual Studio. ... 95
Figura 33 – dll’s da API estão na pasta de instalação do Revit. ... 96
Figura 34 – Bibliotecas referenciadas pelo projeto do Plug-in no Visual Studio. ... 96
Figura 36 – Exemplo de definição de um Plug-in como um comando
externo. ... 97
Figura 37 – Exemplo de arquivo (.addin). ... 98
Figura 38 – Interface do software Revit. ... 98
Figura 39 – Manipulação do projeto arquitetônico no AutoCAD. ... 99
Figura 40 – Definição de um elemento no modelo BIM. ... 104
Figura 41 – Definição de um espaço no modelo BIM. ... 104
Figura 42 – Modelo BIM do EFI01. ... 105
Figura 43 – Comando do Plug-in. ... 105
Figura 44 – Inspeção predial. ... 106
Figura 45 – Checklist no modelo BIM-FM. ... 106
Figura 46 – Matriz GUT no modelo BIM-FM. ... 108
Figura 47 – Escada no modelo BIM-FM. ... 111
Figura 48 – Não conformidade encontrada. ... 111
Figura 49 – Banheiro masculino do primeiro pavimento no modelo BIM-FM. ... 112
Figura 50 – Não conformidade encontrada. ... 113
Figura 51 – Banheiro masculino do quarto pavimento no modelo BIM-FM. ... 113
Figura 52 – Não conformidade encontrada. ... 114
Figura 53 – Não conformidade encontrada. ... 114
Figura 54 – Entrada do Anfiteatro no modelo BIM-FM. ... 115
Figura 55 – Não conformidade encontrada. ... 115
Figura 56 – Exemplo de Matriz GUT preenchida no modelo BIM-FM. ... 116
Figura 57 – Relatório da qualidade geral da edificação. ... 123
Figura 58 – Relatório da evolução da qualidade geral da edificação. . 124
Figura 59 – Método para o uso do modelo BIM. ... 125
Quadro 1 - Desempenho esperado para o modelo BIM-FM. ... 91
Quadro 2 - Espaços por função na classificação OmniClass – Tabela 13. ... 101
Quadro 3 - Elementos na classificação OmniClass – Tabela 21. ... 103
Quadro 4 - Lista para a inspeção predial. ... 109
Quadro 5 – Identificação dos especialistas. ... 130
Quadro 6 – Respostas qualitativas do questionário 1. ... 131
Quadro 7 – Respostas do questionário 2. ... 132
Quadro 8 – Respostas do questionário 3. ... 133
Quadro 9 – Respostas do questionário 4. ... 135
Quadro 10 – Respostas do questionário 5. ... 136
Tabela 1 – Termos recorrentes em Gerenciamento de Facilities. ... 34
Tabela 2 – Escopo de Gerenciamento de Facilities. ... 38
Tabela 3 – Seis princípios de Gerenciamento de Facilities. ... 40
Tabela 4 – Manutenibilidade - NBR 15575:2013. ... 49
Tabela 5 – Aspectos e classificações das atividades de manutenção. ... 54
Tabela 6 – Recomendações para a avaliação dos critérios. ... 57
Tabela 7 – Níveis de desenvolvimento em BIM. ... 65
Tabela 8 – Número de artigos encontrados por base de dados. ... 78
Tabela 9 – Filtragem dos artigos. ... 79
Tabela 10 – Autores com maior número de publicações... 79
Tabela 11 – Constructos basilares para o conceito a solução. ... 90
AIA – American Institute of Architects
ANSI – American National Standards Institute API – Aplication Programming Interface BIM – Building Information Modeling
BIFM – British Institute of Facilities Management BMM – Building Maintenance Management BMS – Building management system BSI – British Standards Institution CAD – Computer Aided Design
CAFM – Computer Aided Facility Management
CMMS – Computerized Maintenance Management System CMPI – Coordenadoria de Manutenção Predial e de Infraestrutura COBIe – Construction Operations Building Information Exchange CoreNet – The Global Association For Corporate Real Estate DMPI – Departamento de Manutenção Predial e de Infraestrutura DSR – Design Science Research
EuroFM – European Facility Management Network FM – Facility Management ou Facilities Management FMA – Facilities Management Association of Australia FMBOK – FM body of knowlege
FMM – Facility Maintenance Management GUT – Gravidade x Urgência x Tendência IAI – International Alliance for Interoperability IDE – Integrated Development Environment IDM – Information Delivery Manuals IFC – Industry Foundation Classes
IFD – International Framework for Dictionaries IFMA – International Facility Management Association IPD – Integrated Project Delivery
IREM – Institute of Real Estate Management LOD – Level of Development
NBIMS – National BIM Standard NUMA – Núcleo de manutenção PDCA – Plan-Do-Check-Action PU – Prefeitura Univesitária
RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors SEOMA – Secretaria de obras, manutenção e ambiente
SeTIC – Superintendência de Governança Eletrônica e Tecnologia da Informação e Comunicação
SPA – Sistema de Gestão Administrativo UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina
1 INTRODUÇÃO ... 27 1.1 JUSTIFICATIVA ... 28 1.2 PROBLEMÁTICA DA PESQUISA ... 28 1.3 OBJETIVOS ... 29 1.3.1 Objetivo Geral ... 29 1.3.2 Objetivos Específicos ... 29 1.3.3 Delimitações da pesquisa e público alvo ... 30 1.3.4 Estrutura do Trabalho ... 30 2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ... 33 2.1 GERENCIAMENTO DE FACILITIES ... 33 2.1.1 Definições e contextualização ... 33 2.1.1.1 Escopo do Gerenciamento de Facilities ... 36 2.1.1.2 Desenvolvimento e princípios do Gerenciamento de Facilities
38
2.1.1.3 Usuários dos edifícios e suas necessidades ... 40 2.1.2 Planejamento e estratégia do Gerenciamento de Facilities
41
2.1.3 Gerenciamento das edificações ... 42 2.1.3.1 Avaliação das operações de Gerenciamento de Facilities .... 44 2.1.4 Gerenciamento de Facilities auxiliado por computador .. 45
2.2 GERENCIAMENTO DA MANUTENÇÃO DO AMBIENTE
CONSTRUÍDO ... 47 2.2.1 Conceitos associados ao Gerenciamento de Facilities ... 48 2.2.2 Manutenção predial e a sustentabilidade ... 52 2.2.3 Gestão e estratégia de manutenção ... 52 2.2.4 Diretrizes de inspeção predial ... 56
2.3 MODELAGEM DA INFORMAÇÃO DA CONSTRUÇÃO 59
2.3.1 Desenvolvimento do modelo BIM ... 60 2.3.1.1 O projeto e o nível de desenvolvimento ... 64
2.3.1.2 Padronização e interoperabilidade ... 67 2.3.2 BIM para edificações existentes ... 69 2.3.3 BIM integrado ao Gerenciamento de Facilities ... 72 3 MÉTODO DE PESQUISA ... 75 3.1 DIAGNÓSTICO DO PROBLEMA ... 77 3.1.1 Revisão bibliográfica ... 77 3.1.2 Diagnosticar um problema ... 81 3.1.2.1 Universidade Federal de Santa Catarina ... 81 3.1.2.2 Setores, divisões e responsabilidades de manutenção... 82 3.1.2.3 Atendimento das solicitações de manutenção ... 86 3.1.2.4 Dificuldades em relação ao fluxo de informação ... 87 3.1.3 Definição da problemática ... 88 4 DESENVOLVIMENTO DA PESQUISA ... 89 4.1 PROPOSIÇÃO E DESENVOLVIMENTO DO CONCEITO A SOLUÇÃO ... 89 4.1.1 Identificação de artefatos e configuração das classes de problemas ... 89 4.1.2 Proposição de um modelo BIM-FM ... 90 4.1.2.1 Proposição do artefato ... 91 4.1.2.2 Proposição do modelo BIM ... 92 4.2 IMPLEMENTAÇÃO DA SOLUÇÃO E AVALIAÇÃO EM AÇÃO 94
4.2.1 Desenvolvimento do modelo BIM-FM ... 95 4.2.1.1 Desenvolvimento do artefato ... 95 4.2.1.2 Desenvolvimento do modelo BIM ... 98 4.2.1.3 Implantação do artefato no modelo BIM ... 105 4.2.2 Experimentação do modelo BIM-FM ... 109 4.2.2.1 Inspeção predial e processamento de dados ... 109 4.3 ESPECIFICAÇÃO DA APRENDIZAGEM ... 117 4.3.1 Medição do comportamento do modelo na solução do problema ... 117
5 UTILIZAÇÃO DO MODELO BIM-FM, RESULTADOS E AVALIAÇÃO ... 119
5.1 RELATÓRIOS GERADOS A PARTIR DO MODELO
BIM-FM 119
5.2 MÉTODO PARA A APLICAÇÃO DO MODELO BIM-FM 124
5.3 RESULTADOS DO PROTOCOLO THINKING ALOUD . 130
5.4 ANÁLISE DAS CONTRIBUIÇÕES TEÓRICAS E
PRÁTICAS ... 139 5.4.1 Critério de desempenho I: Determinar a evolução da qualidade predial (crescente, estacionária ou decrescente) ao longo do tempo 139
5.4.2 Critério de desempenho II: Automatizar a indicação da ordem prioritária das intervenções ... 140 5.4.3 Critério de desempenho III: Melhorar o sistema de manutenção predial ... 142 5.4.4 Critério de desempenho IV: Armazenar dados referente aos serviços executados ... 145 6 CONCLUSÕES ... 149 6.1 SUGESTÕES PARA TRABALHOS FUTUROS ... 152 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ... 153 APÊNDICE A – CHECKLIST ... 167 APÊNDICE B – MATRIZ GUT ... 169 APÊNDICE C – QUESTIONÁRIO ... 171
1 INTRODUÇÃO
Ao longo do tempo de vida da edificação, todos os componentes e materiais sofrem um inevitável processo de deterioração devido ao uso e a exposição aos agentes climáticos. Esse mecanismo de degradação pode ser controlado e com isso, a vida útil dos empreendimentos pode ser estendida, desde que seja realizada a gestão apropriada da manutenção (CHEW; TAN; KANG, 2004). Com os avanços da sociedade moderna e das tecnologias os usuários estão mais exigentes e os empreendimentos dispõem de infraestrutura cada vez mais complexa, por essas razões são necessárias informações precisas e compatíveis com o estado da edificação, para que as etapas de manutenção e de operação sejam gerenciadas com sucesso e atendam as expectativas dos usuários.
Devido ao fato de que os custos de operação e de manutenção são responsáveis pelo maior custo do ciclo de vida de um empreendimento, existe atualmente uma necessidade econômica e ambiental para maior eficiência no Gerenciamento de Facilities, tanto dos edifícios novos como dos edifícios já existentes (KASSEM et al., 2015). Esta temática tem seu debate renovado com o surgimento do Building Information Modeling (BIM) e o fato de que os dados capturados durante as etapas de projeto podem garantir uma maior eficiência nos trabalhos de Gerenciamento de Facilities (VANLANDE; NICOLLE; CRUZ, 2008). O modelo BIM possui capacidade de para armazenar informações necessárias ao longo do ciclo de vida do projeto, abrangendo aspectos de concepção, operação, manutenção e gerenciamento (SCHEER et al., 2007).
Uma das maiores barreiras da aplicação do BIM para o Gerenciamento de Facilities é a falta de processos para atualizar os projetos com as informações do edifício no seu estado atual (GU; LONDON, 2010). Edifícios já existentes frequentemente possuem informações ultrapassadas, que não foram corretamente geradas e tampouco atualizadas. Com isso, a utilização do BIM como ferramenta para os Gestores de Facilities é um grande desafio (VOLK; STENGEL; SCHULTMANN, 2014).
Além dos problemas pós-construtivos, pode-se observar que na fase final da construção há uma queda no nível de atenção aos detalhes, principalmente no que tange a documentação. Os proprietários muitas vezes recebem documentos desconexos, especificações e manuais pouco precisos. O gerenciamento adequado das informações contribui para que as atividades de Facility Maintenance Management (FMM) sejam bem-sucedidas. Gerenciar o trabalho de FMM pode ser extremamente difícil
na fase de operação devido ao elevado número de equipamentos e instalações. Além disso, é inconveniente que a equipe de manutenção realize o seu trabalho tendo como ferramentas apenas documentos impressos (LIN; SU, 2013).
1.1 JUSTIFICATIVA
Na grande maioria das empresas, especialmente as públicas, essas informações ficam em departamentos estanques; por exemplo: a informação das especificações do que está contido em cada espaço encontra-se em um projeto, dentro do departamento de projetos, e a informação do mobiliário, que está dentro desse espaço, localiza-se no departamento de patrimônio. Portanto, esse tipo de segregação da informação dificulta o controle de equipamentos e mobiliário, fazendo com que a manutenção predial não seja feita corretamente.
À medida que se pretende reduzir gastos e otimizar o uso dos recursos públicos, faz-se necessária à utilização de processos mais eficientes, ou seja, que otimizem o tempo dos analistas e executores dos serviços, que reduzam o custo das manutenções, que tenham maior qualidade no produto entregue e nos controles de garantias de tais serviços e insumos, e que tudo isso fique documentado em um único local. 1.2 PROBLEMÁTICA DA PESQUISA
De acordo com Lin e Su (2013), a equipe responsável pela manutenção das construções normalmente registra as informações geradas nas suas atividades (especificações, listas de verificação, relatórios de manutenção e registros de manutenção) em cópias impressas. Portanto, devido ao preenchimento incorreto, pode haver lacunas significativas na captura e na entrada de dados. Além desse problema, os meios de comunicação de informações entre a localização dos Facilities e o escritório de gerenciamento são ineficazes, o que pode acarretar um número maior de erros acumulados.
Neste contexto, Motamedi, Hammad e Asen (2014) afirmam que o processo de convergência das informações consome tempo e esforços desnecessários. Além disso, existe um grande desperdício de tempo e de dinheiro na procura das informações e na tentativa de tomar decisões com essas informações limitadas (DING; ZHOU; AKINCI, 2014).
A necessidade da otimização de tempo e de recursos, faz com que os processos adotados durante e pós a construção devam ser de alta qualidade e gerem documentos únicos e fáceis de serem encontrados.
Para aprimorar a identificação da deterioração da edificação, é necessário integrar os dados sobre o empreendimento e investigar o histórico de desempenho dos componentes com o objetivo de detectar as recorrências dos problemas e descobrir suas causas. Ou seja, espera-se uma significativa melhora na eficiência do processo de manutenção com a disponibilidade de uma base de dados digital integrada (AKCAMETE et al., 2011).
Nicał e Wodyński (2016) concluem que compreender as práticas de Gerenciamento de Facilities convencionais permite preencher a lacuna do desempenho, principalmente atribuída as ineficiências na gestão da informação ao longo do ciclo de vida dos ativos do edifício e a falta de atitude colaborativa entre os intervenientes do processo.
Além disso, os autores afirmam que não é a falta de soluções tecnológicas que impedem a revolução baseada em BIM, mas sim a incapacidade da indústria de construção de cooperar. No entanto, os autores acreditam que as questões poderiam ser gradualmente resolvidas. A partir da problemática exposta acima, desenvolveu-se no presente trabalho um método para unir as informações de inspeção predial utilizando a ferramenta BIM com o intuito de centralizar as informações e torná-las claras e de fácil acesso para o Gerenciamento da Manutenção. 1.3 OBJETIVOS
1.3.1 Objetivo Geral
O objetivo geral da presente dissertação é desenvolver um método para o gerenciamento das informações relativas à gestão da manutenção de edificações a partir de um modelo BIM-FM.
1.3.2 Objetivos Específicos
a) Identificar como é estruturado o sistema de informações de manutenção predial em uma Instituição de Ensino Superior;
b) Levantar as ferramentas disponíveis para a gestão da informação de manutenção de edificações;
c) Estruturar as informações necessárias à manutenção predial na fase de utilização da edificação através do modelo BIM-FM desenvolvido;
e) Identificar as contribuições teóricas e práticas do método na gestão das informações de manutenção.
1.3.3 Delimitações da pesquisa e público alvo
Nessa pesquisa não será abordada a execução da manutenção predial, bem como o aprofundamento dos assuntos de patologia de edificações. O foco do trabalho está na gestão da informação para subsidiar o processo do Gerenciamento da Manutenção.
Este trabalho se destina a Gestores de edifícios públicos e privados e a todos os interessados no desenvolvimento do conhecimento de Facility Maintenance Management (FMM).
1.3.4 Estrutura do Trabalho
O trabalho está estruturado em seis capítulos. No primeiro foi apresentada a parte introdutória com a problemática do assunto e os objetivos do trabalho.
No capítulo dois será apresentada a revisão bibliográfica, concebida através do método Systematic Search Flow, para o desenvolvimento de uma revisão sistemática da literatura. Essa abordará conceitos de Gerenciamento de Facilities e a importância na construção civil, Gerenciamento da Manutenção do ambiente construído e a necessidade da manutenção correta nas instalações prediais e também a Modelagem da Informação da Construção, com abordagens dentro dos softwares existentes.
No capítulo três será apresentado o método Design Science Research (DSR) aplicado nesta pesquisa, através do método foi feito detalhadamente o diagnóstico do problema com o levantamento do assunto nos principais Journals de circulação mundial, a partir do diagnóstico definiu-se a problemática do trabalho. Logo após, no capítulo 4, é feita a proposição e o desenvolvimento da solução e posteriormente a implementação da solução e a avaliação em ação.
No capítulo cinco serão demonstrados os resultados obtidos neste trabalho, bem como as respostas dos especialistas para as perguntas elaboradas pelo Autor para a avaliação de usabilidade através da metodologia Thinking Aloud. Por fim, o capítulo seis apresenta as conclusões, onde as respostas dos especialistas são comparadas com o desempenho previamente esperado do modelo criado, bem como a sua
aplicação através do método proposto. Além disso, outras abordagens são recomendadas para trabalhos futuros.
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
Através de uma revisão sistemática da literatura, foi realizada uma pesquisa com o objetivo de identificar um ponto de interseção e das lacunas existentes nas pesquisas que tratavam do Gerenciamento de Facilities, do Building Information Modeling e do Gerenciamento da Manutenção do Ambiente Construído para nortear o desenvolvimento deste trabalho. O método utilizado, para tanto, foi o Systematic Search Flow (FERENHOF; FERNANDES, 2013). Com isso, foi possível elaborar um portfólio bibliográfico que viesse a auxiliar na elaboração do método e posterior análise dos dados.
2.1 GERENCIAMENTO DE FACILITIES
O Gerenciamento de Facilities, termo vindo do inglês Facility Management, também conhecido como Facilities Management ou FM, pode ser traduzido como o gerenciamento das instalações e abrange uma ampla gama de serviços cuja gestão pode contribuir para o sucesso relativo ou falha parcial do negócio de uma organização (CHOTIPANICH, 2004). O Gerenciamento de Facilities é considerado uma disciplina composta por um sistema de gestão híbrido, que combina o conhecimento de gestão de pessoas, propriedades e processos (MCGREGOR; THEN, 1999).
Antonioli (2003) afirma que todo o esforço depositado no Gerenciamento de Facilities tem como objetivo conquistar um elevado patamar de desempenho da edificação como um todo, atingindo o conceito de alto desempenho (High Performance Building).
Alexander (2013) enfatiza que este sistema de gestão é caracterizado pelo processo através do qual uma organização oferece e mantém o suporte para os serviços em um ambiente de qualidade para atender as suas necessidades estratégicas.
Neste contexto, o Gerenciamento de Facilities representa uma abordagem integrada para manter, melhorar e adaptar os edifícios de uma organização, promovendo um ambiente produtivo que apoia os seus principais objetivos (BARRET; BALDRY, 2009).
O British Institute of Facilities Management (BIFM) traz o conceito europeu de “função organizacional que integra as pessoas, lugares e processos dentro do ambiente construído, com o objetivo de melhorar a qualidade de vida das pessoas e a produtividade do negócio principal (core business)” (BIFM, 2018).
Seguindo o raciocínio, o Gerenciamento de Facilities pode ser considerado como o gerenciamento de todos os serviços não relacionados com a atividade principal (non-core business) (ANTONIOLI, 2003). Ferreira e Bonin (2006) acrescentam que o gestor do ambiente construído maneja a interface entre o core business e o non-core business, prestando especial atenção à visão do usuário final.
Degani (2010) esclarece que a ideologia norte-americana transmitida pelo International Facility Management Association (IFMA) é baseada no conceito de Building Management e Facility Management, no qual engloba o edifício e seus componentes, como a questão da manutenção, o gerenciamento de custos e o foco no edifício. Em contrapartida, o conceito europeu demonstra uma visão mais ampla, em que as problemáticas que surgem, desde a concepção das edificações até o fim de sua vida útil, são abordadas. Ou seja, o Gerenciamento de Facilities muda o seu foco para os usuários dos edifícios, pois além da edificação, administra também todos os serviços disponíveis e necessários.
Complementando a definição, através da norma EN 15221-1 (Facility Management – Part 1: Terms and Definitions), o Comitê Europeu de Normalização formaliza que o Gerenciamento de Facilities é a “integração de processos dentro de uma organização, para manter e desenvolver os serviços acordados que suportam e melhoram a eficácia das suas atividades primárias” (CEN, 2006).
Para o entendimento dos termos a serem usados no presente trabalho, são apresentados na Tabela 1 os termos recorrentes e importantes para as atividades de Gerenciamento de Facilities.
Tabela 1 – Termos recorrentes em Gerenciamento de Facilities.
(Continua)
Termo Referência Conceito
Facility
BIFM (2018) “Ativo tangível que suporta uma organização”. IFMA (2018) “Algo que é construído, instalado ou
Tabela 1 – Termos recorrentes em Gerenciamento de Facilities.
(Continuação)
Termo Referência Conceito
Edificação NBR 5674 (ABNT, 2012)
“Produto constituído pelo conjunto de elementos definidos e integrados em conformidade com os princípios e técnicas da Engenharia e da Arquitetura para, ao integrar a urbanização, desempenhar funções ambientais em níveis adequados”.
Sistemas prediais ISO 6241 (ISO, 1984)
Definidos como subsistemas do sistema edificação: estrutura, envoltória externa, divisores de espaços externos, divisores de espaços internos e instalações.
Real estate
BIFM (2018) “Engloba terrenos junto com qualquer coisa afixada na terra, como edifícios”.
IFMA (2018)
“Terrenos com ou sem melhorias fixas, tais como edifícios, cercas e outros equipamentos”. O termo real property também pode ser utilizado e os itens que não são fixados no terreno são considerados
personal property, ou “propriedade pessoal”.
Comissionamento
NBR 16315 (ABNT, 2014)
“Atividade técnica que consiste em conferir, testar e avaliar o funcionamento de máquinas, equipamentos ou instalações, nos seus componentes ou no conjunto, de forma a permitir ou autorizar o seu uso em condições normais de operação”.
Horsey (1998)
Procedimento de certificação no qual é avaliado se os sistemas e componentes de uma edificação foram projetados, instalados, testados, operados e mantidos atendendo às necessidades e exigências operacionais do proprietário. Este processo não é restrito aos novos empreendimentos, pode ser aplicado em reformas, expansões e modernizações de unidades e sistemas existentes.
Tabela 1 – Termos recorrentes em Gerenciamento de Facilities.
(Conclusão)
Termo Referência Conceito
Handover BIFM (2018)
“Ato de transmitir a responsabilidade e o controle sobre Facilities para o proprietário ou operador após o teste e o comissionamento”.
Smart buildings BIFM (2018)
“Integração de sistemas de construção, tecnologia e energia para conectar a própria estrutura às funções que ela possui para cumprir”.
Building management system (BMS)
IFMA (2018)
“Um sistema de controle que pode ser usado para monitorar e gerenciar os serviços mecânicos, elétricos e eletromecânicos em uma instalação. Tais serviços podem incluir energia, aquecimento, ventilação, ar condicionado, controle de acesso físico, estações de bombeamento, elevadores e luzes”.
Fonte: O Autor (2019).
Lewis, Elmualim e Riley (2011) especificam que um tópico essencial para o Gerenciamento de Facilities é a gestão da manutenção. O setor de manutenção deve ser reconhecido como um elemento estratégico dentro de uma organização (MOSTAFA et al., 2015).
Uma das grandes dificuldades para o aprimoramento do mercado da construção civil é a falta de qualidade na etapa da execução. Como consequência, na fase de operação do edifício, aparecem excessivas solicitações para a realização de manutenções corretivas (THOMAZ, 2001). Sendo assim, um dos fatores que colaboram para a falta de qualidade é apontado por Wang et al. (2013), o qual afirma que se despendem poucos esforços na indústria da construção para trazer os Gestores de Facilities na fase de projeto. Salienta-se que a adoção precoce do Gerenciamento de Facilities pode contribuir para reduzir as grandes necessidades de manutenção que aparecem na fase operacional.
Azhar (2011), reforça que os Gestores de Facilities são geralmente integrados ao processo do ciclo de vida do edifício de uma maneira muito limitada e em uma fase tardia após a entrega aos clientes. 2.1.1.1 Escopo do Gerenciamento de Facilities
O Gerenciamento de Facilities é uma função chave no gerenciamento dos recursos e no suporte do ambiente de trabalho para apoiar o negócio principal da organização tanto no longo quanto no curto prazo (CHOTIPANICH, 2004).
Para caracterizar o ambiente construído, Antonioli (2003) acredita que os elementos pertencentes ao ambiente interno são delimitados pela envoltória externa. Neste contexto, encontram-se:
a) Pessoas, inclusive as portadoras de necessidades especiais;
b) Sistemas prediais compostos por sistemas físicos e fixos;
c) Utensílios, exemplificados por ativos móveis como mobiliário e equipamentos;
d) Tecnologia, composta por bens tangíveis (software, hardware) e intangíveis (conhecimento acumulado). Para Rodrigues (2001), a gestão de edifícios combina as habilidades de profissionais capacitados em diversas áreas, onde o responsável por esta atividade deve ser capaz de associar conhecimentos de: engenharias (civil, elétrica e mecânica), arquitetura, legislação, sociologia, psicologia e economia.
Seguindo o argumento, Erdener (2005) especifica as habilidades que o Gestor de Facilities necessita combinar. O autor destaca o know-how de projetos (arquitetura e engenharias), negócios (administração, marketing e real estate) e ciências comportamentais (psicologia).
As responsabilidades associadas ao gerenciamento do ambiente construído são relacionadas em nove áreas básicas: planejamento e projeto; construção e renovação; coordenação, mudanças e relocações; aquisição de mobiliário, equipamentos e serviços externos; desenvolvimento de políticas corporativas; planejamento a longo prazo e análise; operação predial, manutenção e engenharia; gestão do inventário de equipamentos e mobiliário; aquisição de bens imóveis e disposição (IFMA, 2018).
Neste contexto, uma definição de escopo para o Gerenciamento de Facilities é apresentada por Barret e Baldry (2009), as disciplinas se encontram segmentadas em quatro setores: planejamento de Facilities; operação e manutenção da edificação; construção e gestão imobiliária; serviços gerais e administrativos. O escopo é apresentado na Tabela 2.
Tabela 2 – Escopo de Gerenciamento de Facilities.
Setores Disciplinas
Planejamento de Facilities
Planejamento estratégico do espaço; diretrizes do planejamento organizacional; identificação dos requisitos dos usuários; definição e gestão do mobiliário; monitoramento do uso do espaço; definição de medidas de desempenho; Gerenciamento de Facilities auxiliado por computador.
Operação e manutenção da edificação
Executar e manter plantas; manutenção da estrutura da edificação; gerenciar e implantar adaptações; gestão de energia; segurança; comunicação de dados; gestão do desempenho; supervisão de limpeza e organização; gestão de resíduos.
Construção e gestão imobiliária
Projeto e construção de novas edificações; aquisição e venda de terrenos e edificações; negociação e gestão de financiamentos; consultoria sobre investimentos imobiliários; controle de capitais.
Serviços gerais e administrativos
Provisão e gestão de serviços de apoio; compras de materiais de consumo e equipamentos; contrato de outros serviços (alimentação, viagens etc.); estabelecer padrões de conservação de limpeza; relocações, mudanças; saúde e segurança.
Fonte: Adaptado de Barret e Baldry (2009).
Para definir o que é gestão, Rodrigues (2001) estabelece que “gerir significa definir metodologias e processos otimizados para se atingir um determinado objetivo”. Com isso, o autor compara a gestão (em geral) com a gestão de edifícios e afirma que é possível estruturá-la em três atividades fundamentais: técnica, econômica e funcional.
Os processos referentes ao desempenho da edificação, bem como dos seus elementos e componentes compreendem à atividade técnica. A atividade econômica, por sua vez, abrange os processos financeiros e contábeis referentes aos encargos resultantes da operação do edifício. Por fim, a atividade funcional encarrega-se de todas as demandas derivadas da utilização do edifício, caracterizados pelos usuários, legislações e relações interpessoais. (RODRIGUES, 2001).
A importância do Gerenciamento de Facilities se consolida através do aumento da complexidade dos sistemas prediais e de seu nível de interação, além das necessidades de uso racional de recursos naturais e energéticos. Com isso, o gerenciamento do edifício e de seus sistemas exigem a atuação de especialistas (ANTONIOLI, 2003).
Segundo Chen (2017), existe um interesse, não apenas acadêmico, mas uma necessidade profissional, no campo do Gerenciamento de Facilities de um conjunto de princípios para guiar as melhores práticas de pesquisa e desenvolvimento após um rápido crescimento da profissão neste novo setor nas últimas três décadas.
As organizações profissionais como BIFM, EuroFM, FMA, IREM, CoreNet, entre outras, produzem frequentemente conhecimentos extensivos de Gerenciamento de Facilities, na maioria dos casos, como resposta às necessidades comerciais específicas de seus constituintes (THEN, 2004).
Um estudo para extrair os princípios para guiar as melhores práticas do Gerenciamento de Facilities foi apresentado por Chen (2017). Para tanto, o autor desenvolveu um processo analítico para chegar ao FM body of knowlege (FMBOK), conforme representa a Figura 1.
Figura 1 – Derivação dos princípios de FM.
Com isso, Chen (2017) concluiu o seu estudo com seis princípios fundamentais, conforme a Tabela 3.
Tabela 3 – Seis princípios de Gerenciamento de Facilities.
Domínios de conhecimento Princípios de FM
Clientes e profissionais
Vantagem competitiva para os clientes
Competência profissional através da prática Lean
Produtos de serviço
Serviços de qualidade com confiança
Eficiência dos recursos com sustentabilidade
Processos de serviço
Contratos de serviços eficazes e fornecimento
Respostas dinâmicas e rápidas orientadas ao ciclo de vida Fonte: Adaptado de Chen (2017).
2.1.1.3 Usuários dos edifícios e suas necessidades
A exata caracterização do usuário é importante para identificar a finalidade que se pretende para um edifício. Além disso, o mesmo usuário terá exigências diferentes em espaços diversos ao passo que diferentes usuários apresentarão solicitações diferentes para um mesmo ambiente (ANTONIOLI, 2003). Com isso, o autor julga necessário o estabelecimento de dois pontos:
a) Usuários principais: todos os usuários devem ser atendidos em suas solicitações. Entretanto, o não atendimento ao usuário principal2 pode comprometer a existência do próprio negócio, que não sobrevive sem o usuário principal.
b) Distinção necessária entre usuário e cliente: o cliente é o usuário que paga diretamente as despesas. Desse modo, todo cliente é usuário, mas nem todo usuário é cliente3. As exigências de um e outro com relação ao
2 Que no caso da presente pesquisa serão professores, funcionários e alunos em uma
universidade pública ou privada.
3 No estudo de caso da presente pesquisa, uma edificação de uma universidade,
quem paga é o governo federal/sociedade, quem libera o pagamento é a instituição e quem usa é a comunidade universitária.
edifício e seus sistemas são quase sempre distintas e precisam ser bem estabelecidas.
2.1.2 Planejamento e estratégia do Gerenciamento de Facilities As práticas fundamentais no planejamento dos procedimentos no Gerenciamento de Facilities podem ser divididas em dois segmentos, segundo Antonioli (2003), a saber:
a) Planejamento estratégico: abordagens de longo prazo que envolvem a infraestrutura necessária para o fornecimento de serviços de suporte e o relacionamento da organização com seu ambiente. b) Planejamento tático: abordagens de curto prazo que
envolvem a operação, manutenção e modernização da edificação e seus sistemas, além da alocação de recursos necessários para a execução do que foi planejado em nível estratégico.
O paradoxo de que o Gerenciamento de Facilities é reconhecido como uma disciplina estratégica, sendo que a maioria dos seus praticantes são encontrados nos níveis operacionais da organização foi observado por Shohet e Lavy (2004).
O IFMA identifica que a ligação entre o FM e a estratégia de uma organização é uma das principais tendências atuais no campo de Gerenciamento de Facilities (EBINGER; MADRITSCH, 2012).
A gestão estratégica do ambiente construído é derivada do gerenciamento das relações entre pessoas, propriedades e processos. O sucesso de suas atividades será concretizado caso as necessidades dos usuários sejam plenamente atendidas. Além disso, deve-se antecipar a demanda, ou seja, fornecer subsídios para que os usuários da edificação possam desempenhar o seu trabalho para alcançar os objetivos da organização (FERREIRA; BONIN, 2006).
Para Antonioli e Graça (2004), as organizações são especificadas através da singularidade nas suas “personalidades”, sendo que o Gerenciamento de Facilities expressará esta personalidade. Mesmo que todos os gestores manifestem características comuns no estilo gerencial, o foco de trabalho será estabelecido pelo tipo de organização.
A orientação do Gerenciamento de Facilities para se adequar ao contexto da organização é crucial para a prática de FM e suas contribuições para as operações principais. Desse modo, é necessário encontrar uma prática apropriada que se encaixe na particularidade, na
cultura e nos contextos locais, para apoiar e servir efetivamente o processo central da organização (CHOTIPANICH, 2004).
Neste contexto, David (1999) afirma que essa ênfase se enquadra nas seguintes divisões:
a) Setor Público: particularizado por apresentar um excesso de burocracia e subordinação a regulamentações, de modo que se dificulta o estabelecimento de políticas de longo prazo;
b) Setor Educacional: as instituições de educação públicas e privadas tendem a estabelecer a estrutura característica do setor público, em se tratando do emprego de recursos. Além disso, os processos de tomada de decisão atravessam extensas discussões e negociações;
c) Setor Privado: esse setor possui maior flexibilidade e abertura a mudanças. Entretanto, como os custos operacionais dos serviços de suporte são responsáveis pela grande parcela das despesas dentro de uma organização privada, sempre existirá a pressão pelo corte de gastos. Além disso, a execução do planejamento é variável de acordo com a flutuação dos negócios.
O propósito do Gerenciamento de Facilities está estritamente relacionado ao dinâmico contexto em que os negócios são desenvolvidos. Desse modo, para garantir o suporte necessário e acompanhar a rápida evolução tecnológica, é necessário adiantar-se em relação ao que os usuários solicitam. Caso contrário, é possível que não haja tempo hábil para soluções satisfatórias, devido ao fato de que as solicitações se repetem em intervalos cada vez mais curtos. Isso demanda uma postura diferente no gerenciamento da operação e da manutenção de edifícios e de seus sistemas, adotando-se um perfil proativo, deixando de trabalhar apenas reativamente (ANTONIOLI, 2003).
2.1.3 Gerenciamento das edificações
O gerenciamento das edificações e seu consequente desempenho compõe uma avaliação do estado da edificação. Essa avaliação deve considerar a durabilidade e a funcionalidade e servibilidade. A durabilidade dos sistemas e componentes construtivos de uma edificação é preponderante para a definição da vida útil da mesma, e é definida pela NBR 15575 como sendo a capacidade destes sistemas e
componentes construtivos de desempenhar suas respectivas funções no decorrer do tempo, sob condições específicas de uso e manutenção (ABNT, 2013).
O tempo de vida útil é diretamente influenciado pela efetividade e periodicidade das ações relacionadas à manutenção, uso e conservação, sendo que a negligência no cumprimento dos programas e procedimentos estabelecidos no manual de operação, uso e manutenção poderá implicar na redução deste tempo. (ABNT, 2013).
A funcionalidade de uma edificação é definida como a união das necessidades dos usuários, que determina a sua adequação para uso particular ou função. Já a servibilidade é a capacidade de desempenho da edificação ou do ambiente de trabalho em suportar as atividades ou funções dos usuários (ANTONIOLI; GRAÇA, 2004).
A ASTM (2000) instituiu um conjunto de noventa e sete tópicos de funcionalidade e servibilidade, reunidos em dois grandes grupos:
a) Primeiro grupo: aborda a efetividade ocupacional do ambiente de trabalho, além de questões relativas ao suporte fornecido pela edificação para o desenvolvimento das atividades.
b) Segundo grupo: aborda questões relacionadas ao gerenciamento e manutenção do edifício.
De acordo com Teicholz (2001), a maneira com que a metodologia foi utilizada, na qual as soluções eram adquiridas através da participação dos usuários nos processos, fez com que estas normas fossem aplicáveis. Além disso, estão de acordo com os programas de gerenciamento da qualidade, ISO 9000, benchmarking e outros sistemas. O autor também aponta que a utilização de escalas de servibilidade para avaliação de funcionalidade do edifício, é reconhecida e recomendada pela American National Standards Institute (ANSI) desde 1996.
Para Szigeti e Davis (2002), a aplicação da metodologia se constitui em dois segmentos de ação, sendo que ambos são fundamentados no reconhecimento de alternativas em questionários de múltipla escolha (escalas de servibilidade). Observa-se que para cada nível de servibilidade de uma escala, apresenta-se um conjunto de condições necessárias para satisfação daquele nível. Os autores mostram as duas partes correspondente à metodologia, conforme a Figura 2.
Figura 2 – Aplicação das normas de servibilidade da ASTM.
Fonte: Adaptado de Szigeti e Davis (2002).
a) Preenchimento pelos usuários (demanda): representando uma pesquisa de satisfação dos usuários, descritas em termos não técnicos na parte esquerda da escala;
b) Preenchimento pelos gestores de Facilities (oferta): representando uma avaliação das condições funcionais dos ativos, sendo que a equivalência aos níveis de servibilidade é dada por um conjunto de condições descritas na direita em termos técnicos e de desempenho.
2.1.3.1 Avaliação das operações de Gerenciamento de Facilities Barrett e Baldry (2009) afirmam que o processo de melhorias contínuas é apropriado para a aplicação do Gerenciamento de Facilities nas edificações em operação. Nesta situação, o objetivo é melhorar continuamente, na medida do possível, uma situação de não atendimento as solicitações dos usuários para um estado de atendimento antecipado.
Werkema (1995) explica que o ciclo Plan-Do-Check-Action (PDCA) é uma metodologia para o gerenciamento de tomada de decisões com o objetivo de garantir a conquista das metas essenciais à sobrevivência de uma organização.
De acordo com Deming (1990), o ciclo PDCA é formado por quatro etapas, que geram os resultados desejados de um processo. As etapas do PDCA são:
a) Plan (Planejamento): consiste no estabelecimento da meta ou objetivo a ser alcançado, e do método (plano) para se atingir este objetivo;
b) Do (Execução): implantação efetiva do planejamento; c) Check (Verificação): durante e após a execução, deve-se comparar os dados obtidos com a meta planejada, análise dos efeitos da implantação, comparação entre o previsto e o realizado;
d) Action (Ação): identificação de pontos que ainda podem ser melhorados, aperfeiçoamento sistemático e organizado.
Observa-se que no presente trabalho, o método desenvolvido para a apicação do modelo BIM-FM enquadra-se na etapa de verificação, de modo que o ciclo de Inspeções Prediais proposto visa manter as informações atualizadas e disponíveis para o Gerente de Facilities poder realizar o planejamento de manutenções, a execução dos serviços e identificação dos pontos que ainda podem ser melhorados para compor um ciclo de melhorias contínuas.
2.1.4 Gerenciamento de Facilities auxiliado por computador Desde a fase inicial de uma edificação até a sua entrega, são acumulados diversos documentos com informações cruciais para a etapa de operação e manutenção (TELES, 2017).
Neste contexto, para Acquaviva, Blaso e Dalmaso (2012) a
melhor maneira de gerenciar uma grande quantidade de dados é usar um ou mais bancos de dados, implementados e personalizados para receber, conter e armazenar os dados necessários. Muitas vezes, as estruturas do banco de dados são a base de aplicativos mais complexos cuja tarefa é fornecer um suporte de tecnologia da informação para o gerenciamento.
A ascensão da tecnologia combinada ao estabelecimento do Gerenciamento de Facilities, como uma profissão reconhecida, desencadeou uma corrida nas empresas desenvolvedoras de softwares para fornecer ferramentas que ajudassem os gestores a acompanhar os recursos de uma organização e as mudanças de modelos com facilidade (BOOTY, 2009).
Entre as inúmeras tecnologias disponíveis hoje, destaca-se o conceito de Computer Aided Facility Management (CAFM)4.
4 Exemplos de softwares CAFM comerciais: Archibus, FM:Systems, ArchiFM e
O BIFM (2018) define o CAFM como qualquer pacote de software ou sistema projetado para suportar o Gerenciamento de Facilities. Outra definição é dada por Acquaviva, Blaso e Dalmaso
(2012), os autores o definem como um produto capaz de dar acesso a uma
variedade de informações relacionadas aos ativos de uma empresa através de um banco de dados alfanumérico e gráfico integrado.
Roka-Madarasz, Levente e Péter (2016) afirmam que os dados de Gerenciamento de Facilities são originados através de várias fontes e formatos. Através do CAFM, a integração dessas diversas fontes de dados pode ser um processo contínuo que fornece aos gestores de Facilities uma solução única para atender às suas necessidades de gerenciamento.
Dentre as áreas de um CAFM, uma das mais populares é o seu módulo de manutenção, muitas vezes chamado de Computerized Maintenance Management System (CMMS) (TEICHOLZ, 2001).
O CMMS pode ser concebido como uma lista sofisticada de tarefas, como: agendamento de manutenção preventiva; rastreamento de ordens de serviços e acompanhamento de projetos. Abarca em seu banco de dados, por exemplo, informações referentes a fabricantes e fornecedores, bem como datas de compra, custo de reposição, modelo e número de série de peças, produtos e equipamentos. Em síntese, o sistema CMMS oferece estruturas de dados capazes de armazenar essas informações de forma eficiente, junto a ferramentas de criação e edição de dados (TEICHOLZ, 2001).
Ainda neste contexto, Booty (2009) afirma que com um sistema CAFM de manutenção, é possível manter um histórico completo de manutenção de cada peça de equipamento ou espaço de uma edificação em uma organização. Khemlani (2007) acrescenta que os dados do histórico de manutenção, obtidos das ordens de serviço gerenciadas por esses sistemas, são mantidos por longos períodos para análise de tendências e para suporte de tomada de decisão estratégica sobre substituição/revisão de equipamentos e contratos de serviços.
Para Roka-Madarasz, Levente e Péter (2016), a manutenção se encaixa no ambiente CAFM, de modo que são utilizados os dados do banco de dados. O módulo de manutenção é capaz de planejar e rastrear atividades de manutenção e seus custos, bem como suportar o planejamento, execução e controle de todo o processo de manutenção da propriedade. Booty (2009) ressalta que através do CAFM um cronograma de manutenção preventiva pode ser planejado e implementado.
2.2 GERENCIAMENTO DA MANUTENÇÃO DO AMBIENTE CONSTRUÍDO
Os ambientes construídos não estão imunes à degradação provocada pelo meio ambiente, pelo uso ou pela composição de seus materiais constituintes. Entretanto, o simples passar do tempo não pode ser considerado fator determinante para o estado de conservação de uma edificação. Desse modo, o inevitável processo de degradação pode ser consideravelmente retardado através do planejamento de atividades de manutenção e conservação (BARBOSA; PUSCH, 2011).
O Gerenciamento de Facilities é baseado no fornecimento de serviços e insumos para satisfazer as necessidades dos usuários, de modo que os mesmos tenham condições para desenvolver as atividades fundamentais que sustentam os objetivos da organização. Desse modo, além da operação do edifício e de seus sistemas prediais, deve-se atentar para a manutenção e realização de obras civis de reformas ou construções novas para garantir o suporte necessário (ANTONIOLI, 2003).
Neste contexto, Gomide, Pujadas e Fagundes Neto (2006) descrevem a manutenção predial como “o conjunto de atividades e recursos que garantem o melhor desempenho da edificação para atender às necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível”.
Em termos de normatização para esta temática, o Brasil dispõe das normas NBR 5674 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção (ABNT, 2012) e NBR 14037 Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos (ABNT, 2011). Além disso, a série de normas NBR 15575 Edificações habitacionais — Desempenho (ABNT, 2013) também já referenciam alguns aspectos de desempenho ambiental dos materiais e sistemas construtivos.
A NBR 5674 destaca a importância à manutenção das edificações, pelo valor social que representam e pelo suporte que as mesmas proporcionam à realização das atividades produtivas. As edificações por constituírem um produto diferenciado, são concebidas para durarem e atenderem às necessidades de seus usuários por um longo tempo, portanto é fundamental que apresentem as devidas condições ao uso destinado e resistam aos agentes ambientais e de uso que possam alterar as características técnicas projetadas (ABNT, 2012).
Apesar da importância da manutenção predial, grande parte dos edifícios no Brasil não dispõe de um plano de manutenção. Com uma deficiência de cultura na administração predial, muitos consideram que as atividades de manutenção são despesas, principalmente as preventivas. Entretanto, a ausência ou falha de manutenção resulta, invariavelmente, em desvalorização e redução da vida útil da edificação (GOMIDE, 2008). 2.2.1 Conceitos associados ao Gerenciamento de Facilities
Alguns conceitos são associados ao Gerenciamento de Facilities, como manutenção, manutenibilidade, desempenho, defeito, falha e confiabilidade. Esses conceitos são apresentados abaixo.
a) Manutenção:
Conforme preconiza a NBR 15575-1, a manutenção é definida como o conjunto de procedimentos necessários para garantir a conservação ou a reparação da capacidade funcional dos sistemas componentes da edificação cumprirem a sua finalidade e atenderem às necessidades dos usuários no decorrer da sua vida útil da edificação, que corresponde ao conceito de vida útil de projeto (ABNT, 2013).
Wu et al. (2010) observa que os fatores que afetam o desempenho dos elementos da construção e sistemas são a idade dos elementos ou sistemas, o tipo do material, a orientação solar, as condições ambientais, o ambiente ao redor e a frequência de limpeza.
A manutenção é abordada na NBR 14037 como premissa para estabelecer o conteúdo para a elaboração de manuais de operação, uso e manutenção das edificações. Estes manuais representam instrumentos para a melhoria na comunicação no processo de produção das edificações (ABNT, 2011).
b) Manutenibilidade:
Define-se por manutenibilidade o nível de facilidade com que um sistema, um elemento ou um componente pode ser conservado ou reposto, de tal forma que garanta o desempenho das funções requeridas e das condições de uso, conforme especificação, quando a manutenção é efetuada conforme determinações, procedimentos e orientações previstas (ABNT, 2013).
De acordo com a NBR 15575:2013, o atendimento de critérios e avaliação de desempenho para o requisito manutenibilidade é remetido ao cumprimento de outras normas, entre elas destaca-se a vinculação às Normas Técnicas ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações
e ABNT NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações, o que pressupõe a caracterização de um sistema de manutenção composto por procedimentos devidamente organizados para os serviços referentes à manutenção, apropriado à operação e uso da edificação, com transmissão eficiente e eficaz das informações ao usuário através do manual de uso, operação e manutenção (ZANOTTO et. al, 2015). A Tabela 4 apresenta as diretrizes de manutenibilidade relacionadas na NBR 15575:2013. Tabela 4 – Manutenibilidade - NBR 15575:2013.
(Continua)
Critérios Método de avaliação
Generalidades
Facilidade ou meios de acesso: o edifício e seus sistemas devem fornecer as condições de acesso para inspeção predial através da instalação de suportes para fixação de andaimes, balancins ou outro meio que possibilite a realização da manutenção.
Análise de projeto: o projeto deve ser adequadamente planejado, de modo a possibilitar os meios que favoreçam as inspeções prediais e a manutenção. A incorporadora ou construtora deve fornecer ao usuário um manual que atenda à ABNT NBR 14037:2011. A gestão da manutenção deve atender à NBR 5674:2012.
Estrutura
Manual de uso, operação e manutenção do sistema estrutural.
Verificação do atendimento dos processos de manutenção especificados em manual. Vedações
verticais
Manual de uso, operação e manutenção dos sistemas de vedações.
Análise do manual de uso, operação e manutenção.
Coberturas Manual de uso, operação e manutenção das coberturas.
Análise do manual de uso, operação e manutenção.
Tabela 4 – Manutenibilidade - NBR 15575:2013.
(Conclusão)
Critérios Método de avaliação
Instalações hidrossanitárias
Devem ser previstos dispositivos de inspeção em tubulações de esgoto e águas pluviais nas condições prescritas nas ABNT NBR 8160 e 10844.
Verificação do projeto ou inspeção em protótipo.
Manual de uso, operação e manutenção das instalações hidrossanitárias: especificar as condições de uso, operação e manutenção, incluindo o “Como Construído”.
Análise do manual de uso, operação e manutenção.
Fonte: Adaptado de ABNT (2013).
Ikpo (2009) reforça que a análise da manutenibilidade de uma edificação é feita através da especificação de índices de desempenho adequados e da avaliação detalhada dos componentes e sistemas a serem empregados na edificação em relação a esses índices. Esses dados provêm das características e especificações de projeto, da construção e do posterior uso da edificação.
c) Desempenho:
O desempenho em geral se refere às características operacionais básicas de um produto (GARVIN, 1983). Murthy e Kumar (2000) acrescentam que estas características são as que todo produto tem a obrigação de apresentar para garantir o seu desempenho básico.
Além disso, o desempenho do suporte de manutenção é postulado na NBR 5462 como “a capacidade de um item ser mantido ou recolocado em condições de executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção é executada sob condições determinadas e mediante procedimentos e meios prescritos” (ABNT, 1994).
d) Defeito:
De acordo com a NBR 5462, o defeito é “qualquer desvio de uma característica de um item em relação aos seus requisitos” (ABNT, 1994). Além disso, a norma especifica que um defeito pode, ou não, afetar a capacidade de um item em desempenhar uma função requerida.
e) Falha:
A falha é definida na NBR 5462 como “o término da capacidade de um item desempenhar a função requerida” (ABNT, 1994). Para Wu et al. (2006), quantificar o comportamento de falhas é fundamental para obter dados que possam elevar a confiabilidade.
Neste contexto, Juran e Godfrey (1999) afirmam que através da medição dos índices de falhas ao longo do tempo, se obtém um gráfico, o qual é caracterizado por uma curva denominada “curva da banheira”, como pode ser vista na Figura 3.
Figura 3 – Relação entre o índice de falhas e o tempo.
Fonte: Adaptado de Wu et al. (2006).
Juran e Godfrey (1999) explicam que o período de falha imatura é caracterizado por erros graves de projeto ou de fabricação. Já o período de falhas constantes se deve às limitações do projeto e acidentes causados pelo uso ou deficiência de manutenção. Por fim, o período de falha por esgotamento ocorre em idades avançadas, de modo que para reduzir os índices de falhas neste período é necessária a substituição de itens deteriorados antes que os mesmos ocasionem uma falha catastrófica.
f) Confiabilidade
A confiabilidade retrata a probabilidade do mau funcionamento de um produto ou da sua falha em um determinado período (GARVIN, 1983). Outra definição é abordada na NBR 5462, a qual conceitua confiabilidade como a capacidade de um item desempenhar uma função requerida sob condições especificadas, durante um dado intervalo de tempo” (ABNT,1994).
