A
G
ESTÃO DE
S
ERVIÇOS DE
M
ANUTENÇÃO EM
E
DIFÍCIOS DE
S
ERVIÇOS
G
ABRIELJ
OSÉP
ASSOSF
ERREIRAP
INTODissertação submetida para satisfação parcial dos requisitos do grau de
MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL —ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÕES CIVIS
Orientador: Professor Doutor Rui Manuel Gonçalves Calejo Rodrigues
Tel. +351-22-508 1901 Fax +351-22-508 1446 [email protected]
Editado por
FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO
Rua Dr. Roberto Frias 4200-465 PORTO Portugal Tel. +351-22-508 1400 Fax +351-22-508 1440 [email protected] http://www.fe.up.pt
Reproduções parciais deste documento serão autorizadas na condição que seja mencionado o Autor e feita referência a Mestrado Integrado em Engenharia Civil -
2009/2010 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2009.
As opiniões e informações incluídas neste documento representam unicamente o ponto de vista do respectivo Autor, não podendo o Editor aceitar qualquer responsabilidade legal ou outra em relação a erros ou omissões que possam existir.
Este documento foi produzido a partir de versão electrónica fornecida pelo respectivo Autor.
À minha mulher, Joana
“A melhor maneira de prever o futuro, é criá-lo” Peter Druker
i
AGRADECIMENTOS
Gostaria de agradecer a todas as pessoas e entidades que de uma forma ou de outra contribuíram para a realização do presente trabalho, nomeadamente:
- Ao Sr. Professor Doutor Rui Calejo Rodrigues, pelos conhecimentos transmitidos e pelo notável apoio, compreensão e entusiasmo que demonstrou na orientação deste trabalho, pautando-se pelo rigor, disciplina e metodologia científica;
- À empresa PT PRO, S.A, pela disponibilidade demonstrada na cedência dos dados aqui analisados; - A toda a minha Família e amigos;
- À Joana.
iii
RESUMO
Um dos principais objectivos da Gestão de Serviços de Manutenção (GSM) é gerir propriedades, e quando se considera que essa propriedade é um recurso finito, como a energia que consome, essa importância torna-se evidente. Esse objectivo apenas, não é suficientemente motivador para as organizações investirem na GSM, o verdadeiro motivo é o económico.
O Gestor de Edifícios, sendo responsável por esta área de actividade, tem um papel crucial a desempenhar no âmbito de estabelecer um planeamento estratégico a longo prazo e do dia-a-dia do funcionamento do estabelecimento. Em linguagem simples, isso significa que o Gestor de Edifícios deve ser responsável pela entrega de uma variedade de serviços de apoio ao pessoal da organização de uma forma que lhes permita optimizar a eficácia. Dessa forma apresenta-se nesta dissertação uma proposta de cadastro que o gestor de edifícios deverá possuir.
Assim, a Gestão de Serviços de Manutenção é definida como uma área de actividade profissional que trata diversas disciplinas de forma a assegurar a funcionalidade do ambiente construído, integrando pessoas, espaços, processos e tecnologias.
Os serviços que o Gestor de Edifícios (GED) terá que efectuar vão depender das necessidades da organização.
A presente dissertação foca-se sobre a actividade técnica que engloba as acções de manutenção com o objectivo de garantir o bom estado funcional dos edifícios, destacado-se a manutenção de edifícios. Procedeu-se neste trabalho à recolha, análise e tratamento de registos de custos de manutenção ao longo de cinco anos da vida útil de vinte e cinco edifícios de serviços de telecomunicações. Procurou-se, desta forma, desenvolver o conhecimento dos problemas que afectam um edifício deste tipo em serviço.
Foram subdivididos os custos em doze Elementos Fonte de Manutenção (EFM), de forma a caracterizar a origem dos mesmos para perceber quais os elementos que exigem mais custos e como se manifestam ao longo do tempo. Segue-se uma análise detalhada dos custos em função da área de implantação de cada um dos edifícios e da área bruta de construção, chegando a valores de custo por metro quadrado.
A comparação dos custos de manutenção com o custo de construção do edifício novo revela-se importante, uma vez que permite obter um índice que revela-se entendeu denominar neste trabalho por “Percentagem de encargos anuais em manutenção relativamente ao custo de construção” - %MAN, tendo-se obtido o valor de 0,76%, o que corresponde a um custo de 5€/m2, valor bastante elevado e fortemente influenciado pelas operações de limpeza dos edifícios.
Concluiu-se que os EFM que representam os maiores custos são, além da limpeza já referida, as instalações eléctricas e os consumos de água, sendo propostas acções de redução destes custos.
Concluiu-se ainda que a compreensão do comportamento dos edifícios ao longo da sua vida útil e a sua eficaz gestão assumem uma importância vital para a redução dos seus custos de manutenção, assim como a consciencialização dos utentes e proprietários de um edifício para a necessidade de se adoptarem estratégias de manutenção competentes de uma forma regular e preventiva.
PALAVRAS-CHAVE: Facility Management, Manutenção, Gestão de Edifícios, Edifícios de Serviços,
v
ABSTRACT
One of the Facility Management’s principal objectives is to manage property and once we realise thar property is a finite resource, as is the energy it consumes, the importance becomes clear. Thart idealism alone is not enough motivation for commercial organizations to invest in facilities management, the real driving force is one of economics.
The Facilities Manager, responsible for this area of activity has a crucial role to play in establishing a long-term strategic planning and day-to-day operation of the establishment. In simple language it means the Building Manager must be responsible for delivering a variety of support services to staff of the organization in a way that enables them to optimize their effectiveness. Thus this thesis presents a proposal to register the building manager should have.
The services that the Building Manager have to make will depend on the needs of the organization. Thus, the Facility Management is defined as an area of work that treats a variety of disciplines to ensure functionality of the built environment by integrating people, places, processes and technologies.
This dissertation focuses on the technical work that encompasses all types of actions aimed at ensuring the functional state of the buildings, leading to maintenance of buildings.
Proceeded in this work to the collection, analysis and processing of records of maintenance costs over five years of useful life of twenty-five buildings for telecommunications services. The main goal was to expand our knowledge of the problems affecting a building of its kind in service.
Costs were subdivided into twelve parts source for maintenance, in order to characterize the origin of these to see what elements require more cost and how they manifest over time. The following is a detailed analysis of the costs depending on the area of deployment of each of the buildings and the construction area, reaching values of cost per square meter.
A comparison of maintenance costs with the cost of constructing the new building proved to be important, since it gives an index that is considered in this paper called for "Percentage of annual maintenance charges for the cost of construction" -% MAN, having been obtained value of 0.76%, which corresponds to a cost of 5 € / m2, a value quite high and strongly influenced by the cleaning of buildings.
It was concluded that the source for maintenance representing the largest costs are in addition to the aforementioned cleaning, electrical and water consumption, and proposed measures to reduce these costs.
It was also concluded that understanding the behavior of buildings throughout their life and their effective management are of vital importance to reduce their maintenance costs as well as the awareness of users and owners of a building to the need to adopt strategies to maintain competent on a regular and preventive.
KEYWORDS: Facility Management, Maintenance, Building Management, Building Services, Maintenance Source Elements.
vii ÍNDICE GERAL AGRADECIMENTOS ... i RESUMO ... iii ABSTRACT ... v
1. INTRODUÇÃO
... 1 1.1.ÂMBITO ... 1 1.2.MOTIVAÇÃO ... 1 1.3.OBJECTIVO ... 22. MANUTENÇÃO
... 32.1. AIMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS ... 3
2.2.OCONCEITO DA MANUTENÇÃO ... 5
2.3.CUSTOS DE MANUTENÇÃO... 8
2.4.CUSTOS DA FALTA DE MANUTENÇÃO ... 10
2.5.POLÍTICAS BÁSICAS DE MANUTENÇÃO ... 11
2.5.1.MANUTENÇÃO PREVENTIVA ... 12
2.5.2.MANUTENÇÃO CORRECTIVA ... 13
2.5.2.1. Intervenções Urgentes ... 14
2.5.2.2. Pequenas e Grandes Intervenções ... 14
2.6.CONCLUSÃO ... 15
3. FACILITY MANAGEMENT
... 173.1.ENQUADRAMENTO TEÓRICO ... 17
3.2.PERSPECTIVAS FUTURAS ... 19
3.3.DADOS ESTATÍSTICOS ... 21
3.3.1.ADIMENSÃO DO MERCADO FM NA EUROPA ... 21
3.3.2.ENSINO NA EUROPA ... 27
3.3.3.AAPFM... 28
viii
4.1.DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO PARQUE EDIFICADO ... 31
4.2.REDES SATÉLITES DE MANUTENÇÃO ... 39
5. ANÁLISE COMPORTAMENTAL DE EDIFÍCIOS
... 515.1.CONSIDERAÇÕES INICIAIS ... 51
5.2.ACTUALIZAÇÃO DE CUSTOS ... 53
5.2.1.COEFICIENTE DE ACTUALIZAÇÃO DE CUSTOS-C1 ... 55
5.2.2. CUSTO TOTAL COM MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO AO LONGO DOS ANOS,ACTUALIZADOS PARA 2009 .... 58
5.2.3. PERCENTAGEM DE ENCARGOS ANUAIS EM MANUTENÇÃO RELATIVAMENTE AO CUSTO DE CONSTRUÇÃO -%MAN ... 61
5.3.CUSTO MÉDIO ANUAL COM A MANUTENÇÃO DOS EFM ... 63
5.4.CUSTO TOTAL MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DOS EDIFÍCIOS AO LONGO DOS ANOS ... 65
5.5.CUSTO MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DOS EFM DOS EDIFÍCIOS ... 66
5.6.CUSTO MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DE ALGUNS EFM DOS EDIFÍCIOS ... 67
5.7.CONTRIBUIÇÃO DE ALGUNS EFM PARA A %MAN ... 69
5.8.SÍNTESE DA INFORMAÇÃO ... 72
5.9.PASTA DE EDIFÍCIOS ... 72
6. CONCLUSÕES E
PERSPECTIVAS
FUTURAS
...6.1.CONSIDERAÇÕES INICIAIS ...
6.2.OS CUSTOS COM A MANUTENÇÃO E EXPLORAÇÃO DOS EDIFÍCIOS ...
6.3.DESENVOLVIMENTOS FUTUROS ...
ix
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 2.1 – Causas de anomalias em edifícios ... 4
Figura 2.2 - Percentagens do total de actividade de construção para o sector da manutenção e reabilitação, na União Europeia no ano de 1997 ... 4
Figura 2.3 – Ilustração dos conceitos de manutenção e reabilitação ... 5
Figura 2.4 - Transformações de um edifício relacionadas com as exigências de manutenção ... 7
Figura 2.5 – Custos das reparações consoante o tipo de intervenção ... 8
Figura 2.6 - Gráfico custos versus nível de manutenção ... 11
Figura 2.7 - Gráfico lucro versus disponibilidade ... 11
Figura 2.8 – Impacto da pequena e grande intervenção no nível de qualidade de um edifício ... 15
Fig.3.1 - Distribuição da dimensão do mercado de FM em 2008 nos diferentes agrupamentos de países da Europa. ... 26
Figura 3.2 - Número de Instituições que oferecem programas educacionais de Facility Management ... 27
Figura 3.3 - Número total de estudantes por país ... 27
Figura 3.4 – Distribuição dos estudantes de FM no Mundo ... 28
Figura 3.5 – Entidades Oficiais de Acreditação do FM ... 28
Figura 4.1 – Edifício 3 – Fachada Principal ... 35
Figura 4.2 – Edifício 4 – Fachada Principal ... 36
Figura 4.3 – Edifício 19 ... 36
Figura 4.4 – Anos dos edifícios com e sem registos de custos ... 37
Figura 4.5 – Anos de vida útil dos edifícios com registos de custos ... 38
Figura 4.6 – Edifícios que contribuem com registos de custos em cada ano de vida útil ... 39
Figura 4.7 – Modelo do Planeamento de Verificações pelo Prestador de Serviços ... 41
Figura 4.8 – Modelo do Planeamento de Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais pelo Prestador de Serviço ... 41
Figura 4.9 – Modelo do Planeamento Geral de Verificações ... 42
Figura 4.10 – Modelo do Planeamento Geral das Acções de Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais43 Figura 4.11 – Modelo da Check-List de Verificações ... 46
Figura 4.12 – Modelo do Relatório de Manutenção e Intervenção Correctiva ... 47
Figura 4.13 – Modelo do Orçamento de Manutenção e Intervenção Correctiva ... 48
Figura 4.15 – Rede Satélite de Manutenção ... 50
Figura 5.1 – Exemplo de estrutura de dados obtidos da base de dados, para o ano 2005 do edifício 2 ... 52
Figura 5.2 – Custos totais gastos com manutenção sem actualização e respectivas actualizações para o edifício1, em euros (gráfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (gráfico inferior) ... 58
x
Figura 5.3 - Custos totais gastos com manutenção sem actualização e respectivas actualizações para o edifício
2, em euros (gráfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (gráfico inferior) ... 59
Figura 5.4 - Custos totais gastos com manutenção sem actualização e respectivas actualizações para o edifício 14, em euros (gráfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (gráfico inferior) ... 60
Figura 5.5 - Custos totais gastos com manutenção sem actualização e respectivas actualizações para o edifício 23, em euros (gráfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (gráfico inferior) ... 61
Figura 5.6 – “Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Relativamente ao Custo de Construção” [%MAN] para os edifícios analisados ... 62
Figura 5.7 – Custo médio anual com a manutenção dos vários EFM do edifício 1, em euros por 10 metros quadrados de ABC ... 63
Figura 5.8 – Custo médio anual com a manutenção dos vários EFM do edifício 4, em euros por 10 metros quadrados de ABC ... 64
Figura 5.9 – Representação esquemática da percentagem de custos com os diversos EFM dos edifícios em estudo ... 65
Figura 5.10 - Custo total médio com a manutenção actualizado para 2009, em euros por metro quadrado de ABC ... 66
Figura 5.11 – Custo médio com a manutenção dos vários EFM, em euros por dez metros quadrados de ABC ... 67
Figura 5.12 – Custo médio com a manutenção do EFM cobertura, em euros por metro quadrado de ABC ... 68
Figura 5.13 – Custo médio com a manutenção do EFM envidraçados, em euros por metro quadrado de ABC ... 68
Figura 5.14 – Custo médio com a manutenção do EFM limpeza, em euros por metro quadrado de ABC ... 69
Figura 5.15 – Contribuição da limpeza para a % MAN ... 70
Figura 5.16 – Contribuição do EFM instalações eléctricas para a %MAN ... 71
xi
ÍNDICE DE QUADROS
Quadro 2.1 - Custos de manutenção anual expressos como % do custo de reposição dos edifícios ... 10
Quadro 3.1 - Estimativa de especialistas do grau de terceirização e taxas de crescimento em FM ... 23
Quadro 3.2 – Resultados do cálculo da dimensão do mercado de FM em cada país ... 25
Quadro 4.2 – Principais características dos edifícios estudados ... 34
Quadro 5.1 – Elementos Fonte de Manutenção ... 54
Quadro 5.2 – Fórmulas tipo de revisão de preços ... 55
Quadro 5.3 – Índices de custos e coeficientes de actualização ... 57
xiii
SÍMBOLOS E ABREVIATURAS
% MAN – Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Realtivamente ao Custo de Construção a – Taxa anual média equivalente de actualização
ABC – Área Bruta de Construção
APFM – Associação Portuguesa de Facility Management BT – Baixa Tensão
CA(n) – Coeficiente de actualização final para o ano n CC – Custo de construção do edifício
CCTV – Circuito fechado de televisão CEN – Comité Europeu de Normalização
CM (EFM)n – Encargos com a manutenção do EFM no ano n CMA(EFM) – Custo Médio Anual com a Manutenção dos vários EFM CMM – Custo médio gasto em manutenção por ano
Ct – Coeficiente de actualização de custos CT – Custo total gasto em manutenção
Ct(2009) – Coeficiente de actualização para o ano 2009 Ct(n) – Coeficiente de actualização para o ano n
d – Coeficiente que representa, na estrutura de custos, a parte não revisível da adjudicação DL – Decreto-Lei
E0 – Índice dos custos dos equipamentos de apoio relativo ao mês de Janeiro de 2005 EFM -. Elemento Fonte de Manutenção
EN – Norma Europeia
ET – Índice dos custos dos equipamentos de apoio relativo ao mês de Janeiro de 2005 EUA – Estados Unidos da América
Euro FM – European Facility Management Network
FEUP – Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto FM – Facility Management
IFMA – International Facility Management Association GED – Gestor de Edifícios
InCI, I.P. – Instituto da Construção e do Imobiliário IPQ – Instituto Portugês da Qualidade
ISO – International Organization so Standardization IST – Instituto Superior Técnico de Lisboa
xiv
IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado LCC – Life Cycle Cost
LNEC – Laboratório Nacional de Engenharia Civil M – Periodicidade dos custos cíclicos
M06 – Ladrilhos e Cantaras de Calcário e Granito M20 – Cimento em Saco
M23 – Vidro
M29 - Tintas para Construção Civil M31 – Mambrana Betuminosa
M42 - Tubagem de aço e aparelhos para canalizações M46 - Produtos para instalações eléctricas
MO0 – Índice dos custos de mão-de-obra relativo ao mês de Janeiro de 2005
MOT - Índice dos custos de mão-de-obra relativo ao mês a que respeita a actualização n – Número de anos em estudo
N – Vida útil (anos)
Obra F05 – Reabilitação Ligeira de Edifícios PATORREB – Patologia e Reabilitação de Edifícios PIB – Produto Interno Bruto
PVC – Policloreto de Vinilo
QGBT – Quadro Geral de Baixa Tensão R2 – Coeficiente de Determinação
RGEU – Regulamento Geral de Edificações Urbanas RIA – Rede de Incêndio Armada
RSCI – Rede de Segurança Contra Incêndios RSM – Redes Satélite de Manutenção
SADI – Sistema Automático de Detecção de Incêndio SCOOP – Sector da Construção Civil e Obras Públicas SIM – Sistema Integrado de Manutenção
UBI – Universidade da Beira Interior UC – Universidade de Coimbra
UPS – Unit Power Supply – Unidade de fornecimento de energia VA(n) – Valor actualizado para 2009 do ano n
xvi
1
1
INTRODUÇÃO
1.1. MOTIVAÇÃO
As maiores motivações para se encarar um trabalho desta natureza consiste em fazer algo útil para enriquecer o conhecimento sobre o comportamento de edifícios, contribuindo para que se tomem medidas para corrigir o que está mal e evitar que novos erros aconteçam, anexado à vontade de contribuir para contrariar a tendência desastrosa de degradação dos nossos edifícios.
O conhecimento aprofundado do parque edifícado do qual se faz a gestão de serviços de manutenção, é a principal motivação inserida neste estudo, aliando a possibilidade de alargar o nível de conhecimento dos métodos de análise actuais à utilização profissional dos dados obtidos, sendo uma base de dados preponderante de modo a permitir criar uma metodologia a seguir na análise da manutenção nos edifícios durante os restantes anos da sua vida útil.
Desta forma é possível aliar a gestão de edifícios de serviços telecomunicações, com uma utilização bastante particular e específica, com algumas das grandes questões normalmente colocadas quando se refere à manutenção de edifícios, como por exemplo quais os gastos totais com a manutenção ao longo da vida útil do edifício, ou quais as tarefas ou equipamentos que requerem mais custos com a manutenção. Outra das motivações prende-se com a possibilidade de, através desta pormenorização e caracterização de custos existentes nos edifícios, perceber quais as medidas preventivas que podem ser adoptadas de modo a reduzir os encargos do edifício, com especial importância para as medidas de curto prazo e posteriormente com as de longo prazo.
De facto, através de uma análise da gestão deste tipo de edifícios, é possível perceber como estes se comportam ao longo da sua vida útil e retirar diversas conclusões que podem ajudar a responder a algumas dessas questões.
1.2. ÂMBITO
Quando se lêm publicações acerca de edifícios ou propriedades, é aceitável que se julgue que o
Facility Management (FM) é uma nova actividade, tal é a escassez na referência a esta matéria. As
muitas e variadas funções que o FM contempla não são novas, mas sim a tendência para a criação de uma disciplina profissional abrangente que aproveite e englobe essas funções complementares numa abordagem coerente para a gestão dos edifícios.
2
Esta dissertação pretende lidar especificamente com aspectos particulares das actividades da gestão de serviços de manutenção, dando especial enfoque à manutenção das instalações e respectiva análise de custos.
A intenção é de providenciar o melhor compromisso entre o funcionamento dos serviços e os seus custos.
É importante obter-se a utilização correcta do serviço de manutenção de edifícios, analisando as operações ineficientes, métodos de registo inapropriados e encontrado as correspondentes correcções de melhoria.
Acima de tudo pretende-se demonstrar a potenciais gestores que o FM é composto por pesquisa organizada e pré-planeamento, com a habilidade de reagir decisivamente com lógica a acontecimentos inesperados.
1.3. OBJECTIVO
A gestão de serviços de manutenção em Portugal encontra-se ainda no estado inicial no que diz respeito às várias matérias que dele fazem parte. É no sentido de incentivar o desenvolvimento desta área que esta dissertação é realizada procurando, essencialmente, descrever o estado actual do FM e evidenciar as vantagens do seu desenvolvimento no resultados das empresas.
Desta forma, o principal objectivo desta dissertação consiste na análise e tratamento de dados reais relativos a edifícios de serviços de telecomunicações, cuja utilização é bastante particular, de forma a verificar linhas de comportamento para edifícios com características semelhantes. Pretende-se assim, elaborar uma teoria de previsão de custos futuros com os diversos componentes dos edifícios em estudo, ao longo da sua vida útil.
O essencial é perceber quais os elementos dos edifícios que exigem mais custos com a própria manutenção ou reparação e como estes se comportam com o tempo. Torna-se necessário atingir um conjunto de objectivos mais primários, tais como a previsão de indicadores de custos de manutenção, ritmos de degradação dos edifícios através de gráficos, criação de uma estrutura actualizada de custos ligados à manutenção e a obtenção de uma fórmula de custos.
Pretende-se igualmente elaborar uma verificação a um método existente de controlo e realização da gestão de serviços de manutenção a este tipo de edifícios – Rede Satélite de Manutenção, verificando os seus pontos fortes e procurando propostas de melhoria ao mesmo.
Uma vez que o tempo para a realização desta dissertação é escasso, agravado ao facto de, por motivos profissionais apenas poder ser realizado no horário pós-laboral, e os dados disponíveis são limitados aos existentes em ferramentas informáticas com a amostra representativa de vinte e cinco edifícios técnicos de serviços de telecomunicações. É pretendido aferir acerca da influência que a utilização de um determinado tipo de solução construtiva, por exemplo cobertura ou revestimento de fachada, tem nos custos de manutenção do edifício.
Para esse efeito foram tratadas cerca de 550 fichas de visita aos edifícios e aproximadamente 400 orçamentos de manutenção correctiva, tendo sido consumido nesta operação cerca de 75% do tempo disponível para a realização desta dissertação.
3
2
MANUTENÇÃO
2.1. AIMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS
Nas últimas décadas, a manutenção dos edifícios foi sempre uma actividade negligenciada dentro do processo construtivo. Esta situação provém de uma legislação generalista (RGEU e DL. 177/2001 - obrigatoriedade de obras de conservação, a cada 8 anos), nem sempre cumprida, de ineficientes políticas de arrendamento / manutenção e de uma cultura reactiva dos vários intervenientes.
Estes aspectos, a que acrescem as deficiências durante a concretização dos empreendimentos, agravaram o estado de conservação dos edifícios e deram origem a inúmeras anomalias, muitas delas conduzindo à falta de condições de segurança. Na figura 2.1 estão indicadas as incidências das causas das anomalias em edifícios, com destaque para os erros de projecto, responsáveis por cerca de 40% do total das mesmas.
Neste contexto, o património construído apresenta estados de degradação preocupantes, quer ao nível dos edifícios mais antigos, construídos até 1955, onde não existem as condições mínimas de habitabilidade e de segurança, quer ao nível dos mais recentes, de estrutura de betão, em que é notório o envelhecimento prematuro e acelerado dos seus elementos. Em ambos os casos as anomalias construtivas e funcionais existentes afectam as exigências dos utentes e originam a redução da vida útil dos edifícios.
4
Figura 2.1 – Causas de anomalias em edifícios
O sector da manutenção e reabilitação em Portugal apresenta, dentro dos países da União Europeia, a percentagem mais baixa de investimento, conforme dados da
Figura 2.2 – Percentagens do total de actividade de construç União Europeia no ano de 1997
Este estado de degradação do parque habitacional Português, bem como a ausência de medidas preventivas em edifícios de construção recente impõem a implementação
conducentes à inversão desta situação.
Estas estratégias constituem ferramentas indispensáveis para o planeamento das intervenções durante a vida útil dos edifícios. As melhorias resultantes desta implementação, contribuirão p
actual imagem urbana, bem como, para a satisfação dos utentes, a redução dos custos e a garantia dos níveis de qualidade especificados.
Novas políticas de incentivos tendem a inverter esta tendência, nomeadamente os programas para a revitalização das cidades (Polis e Proqual), os incentivos para obras de conservação, a nova legislação sobre exigências de conforto térmico e acústico, a reciclagem das soluções construtivas, tudo numa perspectiva de sustentabilidade e requalificação urbana e amb
Neste contexto, é particularmente importante não só reabilitar o que já está degradado, mas também criar os mecanismos necessários para evitar e limitar essa degradação, rentabilizando, assim, os
Outros Defeitos; 5% Defeitos de Projecto; 40%
Causas de anomalias em edifícios [EUROFM, 2009]
O sector da manutenção e reabilitação em Portugal apresenta, dentro dos países da União Europeia, a percentagem mais baixa de investimento, conforme dados da Euroconstruct de 1997 (Figura 2.2).
Percentagens do total de actividade de construção para o sector da manutenção e reabilitação, na União Europeia no ano de 1997 [EUROFM, 2009]
do parque habitacional Português, bem como a ausência de medidas preventivas em edifícios de construção recente impõem a implementação de estratégias de manutenção
Estas estratégias constituem ferramentas indispensáveis para o planeamento das intervenções durante a vida útil dos edifícios. As melhorias resultantes desta implementação, contribuirão para melhorar a actual imagem urbana, bem como, para a satisfação dos utentes, a redução dos custos e a garantia dos
Novas políticas de incentivos tendem a inverter esta tendência, nomeadamente os programas para a zação das cidades (Polis e Proqual), os incentivos para obras de conservação, a nova legislação sobre exigências de conforto térmico e acústico, a reciclagem das soluções construtivas, tudo numa perspectiva de sustentabilidade e requalificação urbana e ambiental.
Neste contexto, é particularmente importante não só reabilitar o que já está degradado, mas também criar os mecanismos necessários para evitar e limitar essa degradação, rentabilizando, assim, os
Defeitos de Execução; 25% Defeitos de Materiais; 20% Defeitos na Utilização; 10% Defeitos; 5%
O sector da manutenção e reabilitação em Portugal apresenta, dentro dos países da União Europeia, a de 1997 (Figura 2.2).
ão para o sector da manutenção e reabilitação, na
do parque habitacional Português, bem como a ausência de medidas de estratégias de manutenção
Estas estratégias constituem ferramentas indispensáveis para o planeamento das intervenções durante a ara melhorar a actual imagem urbana, bem como, para a satisfação dos utentes, a redução dos custos e a garantia dos
Novas políticas de incentivos tendem a inverter esta tendência, nomeadamente os programas para a zação das cidades (Polis e Proqual), os incentivos para obras de conservação, a nova legislação sobre exigências de conforto térmico e acústico, a reciclagem das soluções construtivas, tudo numa
Neste contexto, é particularmente importante não só reabilitar o que já está degradado, mas também criar os mecanismos necessários para evitar e limitar essa degradação, rentabilizando, assim, os
5 investimentos iniciais durante a vida útil dos empreendimentos. A manutenção dos edifícios existentes surge como uma resposta necessária e urgente, devendo as intervenções, neste domínio, seguir metodologias correctas, sustentadas em critérios científicos e em métodos adequados de diagnóstico de anomalias e avaliação das causas.
Nesta dissertação, são descritas as metodologias asociadas à estratégia de manutenção em edifícios técnicos de serviços de telecomunicações. O objectivo é garantir, não só, as exigências mínimas de utilização e funcionalidade durante o período de vida útil dos elementos não estruturais, mas, também, a maximização desse período, segundo um nível de qualidade pré-estabelecido.
A aplicação destes conceitos destina-se fundamentalmente às entidades gestoras destes tipos de parques, constituindo-se como principal veículo para a sensibilização dos utilizadores relativamente aos benefícios da manutenção pró-activa.
2.2. OCONCEITO DA MANUTENÇÃO
Os conceitos de manutenção e reabilitação divergem em várias publicações. Neste sentido interessa precisar esses mesmos conceitos (Figura 2.3):
• Reabilitação - intervenção destinada a proporcionar desempenho compatível com as exigências ou condicionalismos actuais;
• Manutenção – intervenções técnicas e administrativas planeadas destinadas à prevenção ou à correcção de ligeiras degradações, para que estas atinjam o seu tempo de vida útil esperado, sem perda de desempenho;
• Tempo de vida útil - período de vida durante o qual as construções mantêm desempenho compatível com as exigências estabelecidas, sem necessidade de intervenções para além da sua manutenção.
Legenda:
P0 – Padrão de qualidade correspondente à inoperacionalidade (limiar de demolição) P1 – Padrão de qualidade inicial
P2 – Padrão de qualidade superior ao inicial M – Manutenção
R – Reabilitação
Figura 2.3 – Ilustração dos conceitos de manutenção e reabilitação [BRAND, 1993]
Q U A L ID A D E P0 P1 P2 M M R INOPERACIONALIDADE R t (ANOS) MANUTENÇÃO DOS PADRÕES DE QUALIDADE NO TEMPO EVOLUÇÃO DOS PADRÕES DE QUALIDADE NO TEMPO
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Importa também relacionar a evolução da manutenção industrial e a de edifícios. A primeira - historicamente mais avançada e necessária que a manutenção de edifícios - engloba conceitos em geral baseados na noção de custo versus fiabilidade do equipamento, enquanto a manutenção de edifícios é mais ampla, radicando na satisfação de exigências funcionais do próprio edifício..
A manutenção de edifícios não tem tido a atenção compatível com a sua importância dentro do processo de produção de edifícios, sendo normalmente relegada para um plano secundário. Desde as fases iniciais de estudos e elaboração de projectos até à fase de utilização das unidades construídas, a manutenção é negligenciada e tida como actividade improdutiva e geradora de despesas.
Considerar a manutenção de edifícios como um encargo financeiro improdutivo e de baixa prioridade, segundo [BONIN, 1987] é um paradoxo, visto que o edifício construído é um bem de alto valor de uso e de elevado valor de troca, constituindo-se normalmente num dos maiores patrimónios de qualquer entidade individual ou colectiva, pública ou privada.
Na visão de que o parque edificado é um dos principais patrimónios de uma nação, a não realização de actividades de manutenção significa uma desvalorização deste património, ou seja, uma diminuição da riqueza acumulada com uma consequente diminuição da qualidade de vida da população.
Até mesmo na área de estudos tecnológicos o assunto tem sido pouco discutido, seja através de publicações, discussões técnicas, ementas disciplinares e/ou outras actividades de conhecimento científico na área da construção civil.
[ARDITI e NAWAKORAWIT, 1999] destacaram esta percepção, afirmando que a manutenção de edifícios é uma área seriamente negligenciada nas pesquisas e estudos. Complementam informando que poucas escolas de arquitectura e engenharia incluem o assunto no seu programa curricular e que somente recentemente, começam a ocorrer pesquisas na área com o consequente desenvolvimento do assunto.
Nas previsões orçamentais, o item Manutenção raramente se encontra presente, o que também demonstra a despreocupação para com o assunto.
[SEELEY 1976] reforça esta ideia afirmando que a manutenção de edifícios, não raras vezes, por ser considerada como actividade improdutiva e pouca merecedora de atenção, acaba por ser o primeiro item orçamental suprimido quando ocorre necessidade de contenção de despesas.
Os edifícios iniciam o seu processo de envelhecimento e degradação a partir do momento da conclusão da sua construção e entregues aos seus utilizadores, pelo que simultaneamente a necessidade da sua manutenção também se inicia.
Isto é explicado pelo facto de que a degradação provocada pela utilização, pelo meio ambiente e pelas próprias características intrínsecas dos materiais utilizados na edificação, leva obrigatoriamente à realização de actividades de manutenção com os objectivos de garantir condições ambientais adequadas, conforto e atendimento as necessidades dos utilizadores durante toda a vida útil do edifício.
Para que estes objectivos sejam atendidos, a manutenção de edifícios não pode ser vista como uma operação de emergência, mas sim como a garantia de desempenho satisfatório e de reconstrução dos níveis de qualidade ambiental perdidos, que conduz ao prolongamento da vida útil do edifício, em função da estratégia que venha a ser adoptada.
Por outro lado, para que isto ocorra, a manutenção de edifícios não deve somente ser entendida como uma providência que busca preservar as condições iniciais, existentes quando da entrega da obra.
7 Colocar a edificação como a finalidade última do processo, relegando a satisfação das necessidades dos utilizadores a um plano inferior, significa estabelecer limites à evolução do edifício impedindo as condições de atendimento aos utilizadores nos seus interesses e aspirações que se alteram ao longo do tempo [BONIN, 1987].
Em função disso, transformações nas condições iniciais podem vir a ser necessárias para atender as mudanças registadas nas necessidades dos usuários ou para adaptar o uso destinado ao edifício. As transformações às quais um edifício pode ser submetido ao longo de sua vida útil são representadas no gráfico da figura 2.4, baseado em [LEE 1987].
Dentro deste enfoque e de forma ampla, a Manutenção deve ser entendida como sendo as acções desenvolvidas para garantir as condições de desempenho de um edifício, bem como as intervenções realizadas para atender programas de reforma e melhoramentos (reabilitação).
A condução moderna do processo de produção de edifícios obriga que a manutenção seja uma condição presente em todas as fases do processo de produção de edifícios.
Conforme se pode constatar na figura 2.4, a manutenção repõe o padrão de exigência original do edifício, enquanto que a reabilitação cria condições de resposta às exigências actuais dos utilizadores. Quanto maior a duração da ausência de qualquer tipo de intervenção, maior a deterioração causando uma igualmente maior necessidade de manutenção.
Figura 2.4 - Transformações de um edifício relacionadas com as exigências de manutenção [LEE, 1987]
Esta imposição faz com que durante todo o ciclo do processo de produção, representado pelas fases de estudo de viabilidade, projecto, construção e uso, a manutenção seja item de discussão essencial de forma a assegurar o desempenho esperado para a edificação no atendimento satisfatório das necessidades dos futuros utilizadores, bem como dos interesses financeiros dos proprietários.
A abordagem da Manutenção no processo torna-se fundamental especialmente na fase inicial, durante o estabelecimento de condições e definição das necessidades dos utilizadores (brief), na fase de projecto, nas considerações e especificações técnicas e na fase pós-ocupacional, quando a edificação passa a ser utilizada, necessitando que a Manutenção seja gerida ou administrada de forma planeada e sistemática.
Outra importante consideração, é que o processo deve culminar com uma entrega adequada do edifício por parte do construtor para os novos proprietários (utilizadores), juntamente com as informações necessárias para garantir que a edificação seja operada e mantida correctamente.
Para a compreensão da questão da manutenção e para a solução dos seus problemas técnicos, torna-se necessária uma maior atenção com o estudo e divulgação do tema, com o desenvolvimento de métodos
REABILITAÇÃO MANUTENÇÃO PADRÃO ORIGINAL PADRÕES TEMPO EXIGÊNCIAS DOS UTILIZADORES DETERIORAÇÃO
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para análise de projecto sob a óptica da sua importância nas futuras necessidades de manutenção, além do estudo dos problemas técnicos e de gestão relativos às actividades de manutenção [JOHN e CREMONINI,1989].
Exactamente pela desconsideração destes princípios, é que muitos edifícios apresentam hoje, problemas decorrentes da falta de consciencialização da real influência do projecto e da gestão pós-uso no tocante à manutenção, impedindo um desempenho satisfatório da edificação e comprometendo a duração da sua vida útil.
Actualmente, os edifícios modernos são projectados para alcançarem maiores padrões de qualidade e desempenho do que eram no passado, apresentando sistemas funcionais sofisticados e inovadores. Estas novas condições fazem com que hoje a influência do projecto na manutenção do edifício seja bem maior do que era antes, e como resultado as exigências relativas à gestão da manutenção destes edifícios também aumentaram.
Dentro deste conceito, deve-se passar a gerir as actividades de manutenção não apenas como uma resposta a problemas observados no edifício construído, mas principalmente como uma acção programada e preventiva contra futuros problemas.
Justamente por não verem a manutenção planeada como uma providência importante, é que hoje proprietários não podem dispor dos recursos que impeçam aos seus edifícios, antigos ou relativamente novos, de decaírem devido à negligência como é encarada a Manutenção.
Na prática, é necessário que seja implantada urgentemente uma política de gestão para as edificações existentes e regulamentações para novos edifícios, e um plano de inspecção para manutenção e condições de segurança para edifícios públicos e privados, pois o risco de colapso ou falhas individuais de elementos que compõem os edifícios vem aumentando.
Caso não sejam tomadas as medidas adequadas, a sociedade poderá pagar um alto custo social devido aos riscos gerados por edifícios deteriorados, que além da má aparência, causam diversos problemas urbanos.
Assim sendo, com esta motivação que se decidiu abordar este tema no presente trabalho, de maneira a contribuir para o processo de consciencialização a respeito de manutenção e a gestão de manutenção de edifícios.
2.3. CUSTOS DE MANUTENÇÃO
Os custos das intervenções variam exponencialmente com o estado de degradação dos elementos, conforme figura 2.5.
Figura 2.5 – Custos das reparações consoante o tipo de intervenção [BRAND, 1993]
USO NORMAL
INÍCIO DAS PEQUENAS FALHAS INÍCIO DAS GRANDES FALHAS ESTRUTURA SEM UTILIZAÇÃO OCORRÊNCIA DE FALHAS ESTRUTURAIS
AU MEN TO D A D ETER IOR AÇ ÃO A B C GRANDES REPARAÇÕES PEQUENAS REPARAÇÕES MANUTENÇÃO PREVENTIVA t (ANOS) C U S T O S D A S R E P A R A Ç Õ E S
9 A partir de certo grau de deterioração, sem a ocorrência de grandes reparações, o edifício deixa de ser habitável e passa a constituir-se como uma fonte de riscos de segurança.
Com os elevados custos relacionados a uma nova construção, a manutenção efectiva do parque edificado tem vindo a aumentar de importância, e por esta razão aumenta de forma expressiva o número de proprietários de edifícios a consciencializar-se de que o procedimento adequado não é fazer manutenção de forma improvisada, mas planeada e gerida, e de forma tão eficientemente como outra qualquer actividade do processo de produção.
Esta situação inevitavelmente leva os proprietários, gerentes ou administradores a novas obrigações, porque as mudanças de procedimento acarretam a necessidade de uma participação mais efectiva nas actividades de manutenção.
A utilização de uma edificação é um processo dinâmico, repleto de variáveis, que muitas vezes levam à condição de uso e a necessidades não previstas ou anteriormente percebidas, o que obriga a uma permanente actualização das condições do ambiente, paralelamente ao desenvolvimento tecnológico e social.
Como foi anteriormente mencionado, a manutenção de edifícios deve ser enfocada de forma ampla, na qual as diversas acções de manutenção devem ser contempladas, sejam para manter as condições originais do edifício ou para implementar reformas ou modernização.
Estas acções podem envolver custos expressivos que confirmam a relevância do assunto.
Os custos em utilização, em especial os custos de manutenção, são normalmente expressos em termos de percentagem do custo de reposição do edifício, representado pelo custo de construção a preços actuais.
Segundo [JOHN, 1988], expresso em termos percentuais, o custo de manutenção anual encontra-se entre 0,7 e 3,4% do custo de reposição dos edifícios, ou seja, do custo de construção do edifício a valores actuais. Esta conclusão baseou-se na análise e interpretação de diversos estudos realizados na área, para a determinação de valores estimativos para os custos de manutenção anuais, e são apresentados no quadro 2.1.
[JOHN, 1988] complementa afirmando que as actividades de manutenção dos edifícios envolvem despesas que podem ser maiores do que as envolvidas na fase de construção devendo por esta razão merecer análise cuidadosa.
De maneira geral os custos médios de manutenção anual são estimados entre 1 e 2% do custo de reposição edifícios [JOHN, 1988] e [JOHN e CREMONINI, 1989].
[SEELEY, 1982] e [BONIN, 1988] estimam que na Grã-Bretanha um terço da produção da indústria da construção é gasta na manutenção de edifícios e sua infra-estrutura.
Avaliando esta referência, será de ponderar que este número não pode ser directamente adoptado devido às diferenças de condições entre as realidades portuguesa e britânica, onde a estabilidade demográfica e o avançado estágio de desenvolvimento económico reduzem a demanda por novas construções, reforçando assim as actividades de manutenção.
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Quadro 2.1 - Custos de manutenção anual expressos como % do custo de reposição dos edifícios [JOHN, 1988]
FONTE % Custo de reposição País – Tipo de edifício
Stone 1,5 Inglaterra – Geral
Bromillow 0,7 Austrália – Geral
Steel 1,76 Canadá - Edifícios de campus de pesquisa
Steel 1 a 2 EUA – Universidades
Steel 0,85 EUA - Edifícios de escritórios
Abad 0,45 a 1,4 Espanha – Correios e telecomunicações
2.4. CUSTOS DA FALTA DE MANUTENÇÃO
O que foi exposto até agora mostra alguns pontos em que a falta de uma política de manutenção gera custos. Segundo [MIRSHAWKA & OLMEDO, 1993], os custos gerados pela função manutenção são apenas a ponta de um iceberg. Essa ponta visível corresponde aos custos com mão-de-obra, ferramentas e instrumentos, material aplicado nas reparações, custo com subcontratação e outros referentes à instalação ocupada pela equipa de manutenção. Abaixo dessa parte visível do iceberg, estão os maiores custos, invisíveis, que são os decorrentes da indisponibilidade do equipamento. O custo da indisponibilidade concentra-se naqueles decorrentes da perda de produção, da não-quali- dade dos produtos, da recomposição da produção e das penalidades comerciais, com possíveis consequências sobre a imagem da empresa [MIRSHAWKA & OLMEDO, 1993]. Esses aspectos também foram tratados por [CATTINI, 1992], quando aponta os custos ligados à indisponibilidade e deterioração dos equipamentos como consequência da falta de manutenção. Essa relação entre custo de manutenção, custo da indisponibilidade e produtividade foi estudada em modelo matemático apresentado por [CHIU & HUANG, 1996], cuja conclusão aponta para uma melhor relação custo-benefício quando a manutenção é tratada de forma preventiva, em vez de situações de descontrole do processo produtivo pela falta de manutenção.
Tomando a manutenção como premissa para a redução dos custos da produção, deve-se definir a melhor política a ser adoptada para a optimização dos custos. Essa análise pode ser observada no gráfico clássico, mostrado na figura 2.6, que ilustra a relação entre o custo com manutenção preventiva e o custo da falha. Entre os custos decorrentes da falha estão, basicamente, as peças e a mão-de-obra necessárias à reparação e, principalmente, o custo da indisponibilidade do equipamento.
O gráfico da figura 2.6 mostra que investimentos crescentes em manutenção preventiva reduzem os custos decorrentes das falhas e, em consequência, diminuem o custo total da manutenção, em que se somam os custos de manutenção preventiva com os custos de falha. Entretanto, o gráfico mostra também que, a partir do ponto óptimo em investimento com manutenção preventiva, mais investimentos trazem poucos benefícios para a redução dos custos da falha e acabam elevando o custo total. Essa questão foi estudada por [MURTY & NAIKAN, 1995], que trabalham os limites da disponibilidade e apresentam um modelo matemático para o cálculo do ponto óptimo de disponibilidade, como mostrado no gráfico da figura 2.7.
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Figura 2.6 - Gráfico custos versus nível de manutenção [MIRSHAWKA & OLMEDO, 1993]
Figura 2.7 - Gráfico lucro versus disponibilidade [MURTY & NAIKAN, 1995]
2.5. POLÍTICAS BÁSICAS DE MANUTENÇÃO
Segundo [CALEJO, 1989], sob o ponto de vista conceptual, classificam-se as acções de manutenção de acordo com as suas características instrínsecas, assim temos:
CUSTOS
CUSTOS COM MANUTENÇÃO PREVENTIVA CUSTOS DECORRENTES DE AVARIAS CUSTO TOTAL PONTO ÓPTIMO NÍVEL DE MANUTENÇÃO LUCRO Lucro Custo da Manutenção Máximo Lucro Lucro Zero 100% DISPONIBILIDADE Ponto óptimo de disponibilidade MANUTENÇÃO CORRECTIVA PREVENTIVA
URGENTE NÃO URGENTE
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As acções de manutenção classificam-se em Correctivas ou Preventivas, conforme se verificam antes ou após a manifestação patológica ter lugar
2.5.1. MANUTENÇÃO PREVENTIVA
Como verificado atrás, muito foi escrito no passado acerca da manutenção, estando incluída a manutenção preventiva. Para o sistema ser verdadeiramente efectivo, é necessário recolher e interpretar os dados do seu comportamento. A preocupação aqui prende-se com a estrutura, incluíndo serviços externos, infra-estrutura e os equipamentos. Até a mais estrutura mais robusta irá cair em declínio se for negligênciada pelo tempo suficiente. O objectivo é estabelecer um compromisso entre a reparação, substituição e manutenção e função útil.
Existirá sempre a pressão para reduzir custos (no mínimo mantê-los baixos), algumas vezes em detrimento da fiabilidade.
As rotinas de manutenção preventiva requerem um planeanento elaborado desde o início e com base na combinação da experiência adquirida em instalações semelhantes, imaginação, dados do ciclo de vida e prioridades do operador. É simples criar um relatório com todos os componentes num plano de manutenção, pois quase todos os fabricantes de componentes possuem e fornecem dados sobre a sua expectativa de vida, porém, isso não é suficiente para criar o planeamento, pois depende do tipo de utilização (horas) que cada equipamento irá possuir, sendo necessário converter as horas de operação num período de calendário.
Torna-se necessário, então, criar um sistema automático que controle uma vasta variedade de items. Num sistema de CAFM (Computer Aided Facility Management), o registo dos componentes e das suas operações é criado numa base de dados que relaciona os mesmos com os desenhos da sua localização.
Essa base de dados deverá conter informação acerca da localização de cada componente, acção de manutenção a realizar, código, data da última e da próxima manutenção, frequência, custo e avarias verificadas na sua vida útil. Dos dados mais importantes destaca-se a data da próxima inspecção. A seguinte prioridade, e provavelmente a de mais dificil execução é a decisão da frequência de inspecções ou serviços em que têm que ser considerados os seguintes factores:
• Tempo de vida operacional esperado (horas de funcionamento); • Avaliação do ciclo de utilização;
• Importância estratégica; • Restrições de acesso; • Sistemas de backup; • Custo.
13 A função principal das rotinas de manutenção preventiva é de evitar ou pelo menos reduzir eficientemente o risco de avaria do componente. Independentemente do detalhe da pesquisa, não se pode esperar que nenhum sistema seja à prova de falha, pelo que as avarias vão ocorrer. As causas são muitas, as mais comuns são:
• Avaria do componente ainda dentro do periodo de funcionamento esperado em projecto; • Vandalismo;
• Falha de manutenção; • Erro humano; • Danificação;
Nos componentes, mesmo com a melhor monitorização de qualidade na produção, irá haver uma percentagem que obterá uma avaria prematura, que não deixarão de existir, e mesmo que as probabilidades diminuam, as emergências irão sempre surgir.
2.5.2. MANUTENÇÃO CORRECTIVA
A Manutenção Correctiva compreende todos os tipos de actuação que se verificam após a ocorrência da patologia.
Nos últimos anos, a manutenção de edifícios tem sido caracterizada pela existência de intervenções correctivas como resposta às reclamações dos utentes, sem planeamento e previsão dos encargos, contribuindo para um acréscimo dos custos globais.
Embora as intervenções reactivas pareçam, numa análise simplificada, a melhor solução, originam custos adicionais e dificuldades na normal utilização dos edifícios, nomeadamente:
• os meios disponibilizados não são suficientes para responder às solicitações, em tempo útil, havendo a necessidade de recorrer a meios externos, com acréscimos de custos;
• a ausência de reclamação conduz à progressiva deterioração, nãoperceptível, o que pode ser vital na degradação e encurtamento da vida útil de alguns elementos do edifício;
• a implementação de acções correctivas tardias, em elementos com elevados estados de degradação, agrava os custos, introduz perturbações no funcionamento normal dos edifícios, conduzindo a situações de insegurança (perigo de colapso iminente de elementos construtivos);
• a execução de reparações/substituições inadequadas, com a escolha e aplicação de materiais e técnicas deficientes, origina a reincidência das mesmas anomalias ou o aparecimento de outras, obrigando a novas intervenções, sempre com custos não previstos.
Embora possa parecer ausência de uma política de manutenção, a manutenção correctiva é uma alternativa que, aparentemente, coloca-se no extremo esquerdo inferior do gráfico da figura 2.6. O problema dessa política não está em fazer intervenções correctivas, mas em que sua aplicação isolada requer enormes stocks de peças para suportar as sucessivas quebras, tornando o trabalho imprevisível e, portanto, sem um plano capaz de equacionar os custos. Entretanto, levando-se em consideração a
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importância do componente no processo, o seu custo e as consequências da avaria, pode-se chegar à conclusão de que qualquer outra opção que não a correctiva pode significar custos excessivos.
Em outras palavras, a manutenção corretiva é a melhor opção quando os custos da indisponibilidade são menores do que os custos necessários para evitar a falha, condição tipicamente encontrada em componentes sem influência no processo produtivo.
A Manutenção Correctiva divide-se por três formas: pequena intervenção, grande intervenção e situações urgentes.
2.5.2.1. Intervenções Urgentes
As intervenções urgentes são as que, devido às suas características, sobressaiem em importância. Sob o ponto de vista técnico não é simples actuar eficazmente em situações de emergência, recorrendo-se em grande número de casos, a soluções expeditas ou de mal menor. Este tipo de soluções provocam, em grande parte dos casos, futuras patologias com consequências imprevisíveis, pelo que importa montar um sistema de prevenção de urgências.
A existência de uma gestão de urgências permite dar respostas mais rápidas e melhores, que deverá se basear nas seguintes técnicas de prevenção:
• Gestão da informação; • Rotinas de diagnóstico rápido; • Fichas técnicas de intervenção.
A informação assume um papel preponderante, dividida em duas partes: recepção e registo. É fundamental haver uma definição estabelecida da forma como as situações urgentes são encaminhadas para o responsável da manutenção.
O diagnóstico é um dos requisitos fundamentais a quem faz manutenção. Uma forma de simplificar a sua obtenção em situações urgentes consiste na definição prévia de comportamentos previstos de cada componente e a respectiva forma de actuação, construíndo um manual de diagnóstico rápido.
Após a identificação da causa, as fichas técnicas auxiliam a aplicação de uma determinada solução. Nestas fichas de reparação de urgências, deverão estar definidas as metodologias de actuação a cada caso específico.
Uma preocupação constante de quem tem sob a sua responsabilidade a resposta a emergências, é a gestão previsional, onde é necessário perceber a quantidade de situações semelhantes que ocorrem. Desta forma é possível ao fim de algum tempo perceber qual a incidência de cada situação e, antecipadamente, estar preparado para ela.
2.5.2.2. Pequenas e Grandes Intervenções
As características técnicas que permitem diferenciar as pequenas das grandes intervenções são, basicamente, o volume dos trabalhos, a frequência de intervenção e o grau de reposição qualitativo. O volume de trabalho é medido pelo seu custo, sendo que o de pequenas intervenções fica geralmente enquadrado dentro de valores orçamentais correntes, normalmente previstos no orçamento de exploração. Compreende as despesas comuns com as reparações correntes.
15 Relativamente às grandes intervenções, caracterizam-se pelos trabalhos que pelo seu volume e custo, obriga a estudos orçamentais no sentido de dotar a verba necessária para a sua execução. Pode ser considerado como despesa extraordinária (não prevista) ou despesa já prevista em orçamento de investimento.
No gráfico da figura 2.8, é possível identificar o impacto ao nível da qualidade destes dois tipos de intervenção.
Figura 2.8 – Impacto da pequena e grande intervenção no nível de qualidade de um edifício [CALEJO, 1989]
Semelhantemente ao proposto para as situações urgentes, um esquema de manutenção correctiva deverá ponderar como é que a informação chega ao responsável pela manutenção. É necessário identificar canais, optimizar processos e definir metodologias.
2.6. CONCLUSÃO
A manutenção periódica dos edifícios surge como resposta necessária e urgente para resolver e controlar o estado de degradação do parque habitacional, apoiando-se nos seguintes aspectos:
• metodologias de manutenção / reabilitação, através de planos de manutenção, desde a fase de projecto, promovendo intervenções (inspecção e acções de manutenção) mais eficazes e económicas e recorrendo a técnicas adequadas;
• mecanismos que contribuam para uma melhor divulgação e sensibilização dos vários intervenientes (gestor e / ou dono-de-obra, arquitecto, engenheiro, empreiteiro, fabricante, empresa de gestão de condomínios e utente), com a identificação das responsabilidades; • aposta forte na constituição de suportes técnicos e científicos sobre todos os aspectos
relevantes, tecnológicos e económicos, que permitam o acesso a informação técnica especializada. Neste contexto, o conhecimento do comportamento dos elementos do edifício e a estimativa dos valores da vida útil permitem planear as intervenções e avaliar os custos futuros, logo na fase de projecto.
• Só assim se poderá inverter a actual tendência do sector de manutenção /reabilitação, apostando em termos políticos e técnicos, nesta área, e contribuindo de uma forma decisiva para a sustentabilidade dos edifícios.
1 2
3
Tempo
Só pequena intervenção Pequena e grande intervenção
Só grande intervenção Q U A L ID A D E
16
3
FACILITY MANAGEMENT
3.1.ENQUADRAMENTO TEÓRICO O que é o Facility Management?
O Facility Management foi reconhecido como actividade no Reino Unido em 1985, mas já tinha sido identificado no E.U.A. na década de 1970.
Pode ser definido como:
A disponibilização de um ambiente de trabalho total (incluindo os edifícios), equipamentos de escritório e serviços dos mais altos padrões aceitáveis pelo valor dos preços de dinheiro, que irá permitir a uma organização optimizar o seu núcleo base de competências e através disso, a produção rentável do seu produto principal.
Esta definição é ampla porque muitas e diferentes disciplinas estão envolvidas e é a coordenação e gestão desses serviços e seus fornecedores que nos dá a necessidade da gestão de instalações. Um bom “Facilities Manager” irá reunir especialistas, construir relacionamentos com eles e agir como um ponto focal para o cliente como utilizador final. É essencial que sejam bons gestores de negócios assim como possuirem uma profunda compreensão do negócio da sua organização.
Facilities Management (FM) é uma prática antiga desvalorizada durante muito tempo, simplesmente
porque a sua importância para as organizações não tem sido compreendida.
É um negócio complexo e confuso, entendido apenas por pessoas que têm uma influência sobre ela e a forma em que é implantado dentro das organizações. Os fundamentos desta disciplina estão constantemente a ser repensados com novas ideias e abordagens teóricas, a fim de construir a sua imagem e para garantir que são planeados, organizados e implementados para corresponder à necessidade da organização.
O FM é fundamental para todas as organizações. Sem os edifícios, equipamentos, serviços e ambiente a serem entregues às normas e boas práticas, a organização em si não pode produzir o produto principal de uma forma eficiente como é pretendido.
17 A disposição dos edifícios, o ambiente no qual as pessoas trabalham e utilizam os equipamentos, constituem uma grande parte se não a maioria dos activos da organização do capital. Os serviços prestados para que o núcleo de pessoal possa operar, provavelmente constituem o segundo maior custo das receitas. É óbvio que a protecção e manutenção dos activos físicos e do controle dos custos de serviço tornam-se essenciais para a boa gestão da organização.
Um dos principais objectivos do FM é gerir propriedades, e quando é apercebido que essa propriedade é um recurso finito, como a energia que consome, essa importância torna-se clara. Esse idealismo apenas, não é suficientemente motivador para as organizações investirem no FM, o verdadeiro motivo é o económico.
O Facilities Manager, sendo responsável por esta área de actividade, tem um papel crucial a desempenhar no âmbito de estabelecer um planeamento estratégico a longo prazo e do dia-a-dia do funcionamento do estabelecimento. Em linguagem simples, isso significa que o Gestor de Edifícios deve ser responsável pela entrega de uma variedade de serviços de apoio ao pessoal da organização de uma forma que lhes permita optimizar a sua eficácia.
Os serviços que o Gestor de Edifícios terá que efectuar vai depender das necessidades da organização. A forma em que são realizados dependerá dos conhecimentos e competências do gestor, do valor atribuído ao FM pela direcção e da cultura da organização.
Se for estruturado, planeado, organizado e bem gerido, o Facilities Manager agrega valor a todos os bens e serviços fornecidos através da maximização de utilização de recursos, controlo de custos e prestações de serviços aos padrões exigidos pelos seus clientes.
Assim, o Facility Management é definido como uma área de actividade profissional que trata diversas disciplinas de forma a assegurar a funcionalidade do ambiente construído, integrando pessoas, espaços, processos e tecnologias.
Esta actividade está ligada a diversas àreas de gestão, efectuando trabalhos no domínio da gestão dos edifícios, espaços, postos de trabalho, catering, correio e estafetas, help-desk, mudanças, frotas, consumíveis, etc.
Em termos de legislação, o FM é regido por normas europeias, não havendo ainda normas nacionais nesta área. As principais normas europeias são:
• EN 15221-1 – Facility Management – Terms and Definitions
• EN 15221-2 – Guidance in how to prepare Facility Management agreements; • EN 15221-3 – Quality in Facility Management;
• EN 15221-4 – Taxonomy of Facility Management; • EN 15221-5 – Processes in Facility Management;
• EN 15221-6 – Space measurement in Facility Management.
No que diz respeito à vertente do FM relativa à performance e usabilidade dos edifícios – Gestão de Edifícios – são da sua responsabilidade as funções de assegurar as adequadas condições de funcionamento e utilização das instalações dos edifícios no âmbito de:
• Prestação de serviços de manutenção preventiva e correctiva de infra-estruturas técnicas de edifícios, de acordo com a identificação das necessidades e planos de intervenção relativos aos equipamentos e sistemas instalados;
18
• Definição e execução de planos estratégicos e operacionais de manutenção dos edifícios, e realização do respectivo controlo de execução;
• Promoção de auditorias técnicas às instalações dos edifícios, garantindo o controlo de qualidade dos serviços e elaboração de relatórios periódicos com vista à melhoria contínua dos serviços;
• Gestão operacional dos contratos de prestação de serviços;
• Gestão de sistemas e equipamentos de controlo de acessos, de detecção automática de incêndio e intrusão, e de extinção automática de incêndios;
• Gestão dos serviços de segurança nas vertentes de controlo da vigilância, portarias e acessos; • Gestão dos serviços de higiene e limpeza;
• Gestão de serviços de alimentação;
• Manutenção de espaços verdes e plantas interiores.
Pretende-se com a adopção do FM gerir de forma integrada os recursos, optimizando-os, e garantir a funcionalidade do ambiente dos edifícios, permitindo assim o alcance da qualidade desejada e a redução dos custos associados.
Segundo [TAVARES, 2008], “os principais objectivos de uma abordagem proactiva para tomada de
decisão do FM são:
• Minimizar custos de ocupação no longo prazo; • Evitar obsolência das instalações;
• Planear espaço interno de modo a garantir uma ocupação de longa duração, funcional e
estética;
• Preparar futuras expansões de modo económico e funcional;
• Providenciar contratos com o máximo de flexibilidade e custos reduzidos; • Minimizar a necessidade e os custos de futuras mudanças.”
Segundo [CARVALHO, 2006], o FM possui fortes possibilidades de crescimento no futuro, tendo as organizações melhor preparadas um lugar de sucesso no mercado, caso sejam contratados bons profissionais, competentes e qualificados, caso exista uma formação constante nas especializações e também constantes programas de actualização de processos e métodos, caso a motivação dos empregados, a nível de prémios e salários, seja estimulada, caso haja publicidade e divulgação dos serviços da empresa sejam regulares e caso seja implementada uma filosofia de combate aos custos supérfluos e desperdícios, entre outros.
3.2. PERSPECTIVAS FUTURAS
A profissão de Gestor de Edifícios cresce mais forte a cada dia que passa, com cada vez mais empresas do sector público e privado a perceber as inúmeras vantagens que este sistema possui. Este conceito é aplicado para alcançar a máxima produtividade e lucro, sendo importante, para se atingir os resultados esperados, comunicar e compartilhar os planos corporativos de cada empresa com o Gestor de Edifícios.
