Operadora:
Bom dia, senhoras e senhores. Obrigada por aguardarem. Sejam bem-vindos à teleconferência de resultados do 3T08 da Cyrela Commercial Properties S.A. Empreendimentos e Participações.
Gostaríamos de informá-los que este evento está sendo gravado e que todos os participantes só poderão ouvir a conferência durante a apresentação da Companhia. Após os comentários da Administração da Companhia, haverá uma sessão de perguntas e respostas somente para analistas e investidores, quando passaremos mais instruções. Caso você precise de ajuda durante a teleconferência, por favor, pressione *0 para falar com a operadora.
Teremos também um webcast ao vivo com áudio e slides, que pode ser acessado no site de
Relações com Investidores da Cyrela Commercial Properties, no endereço
www.ccpsa.com.br/ri, banner “Webcast 3T08”. A apresentação estará disponível para download na plataforma de webcast. As informações a seguir estão disponíveis em milhões de Reais e em Legislação Societária, exceto quando indicado.
Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante esta teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Cyrela Commercial Properties, projeções e metas operacionais e financeiras, constituem-se em crenças e premissas da diretoria da Companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Considerações futuras não são garantias de desempenho. Elas envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais podem afetar o desempenho futuro da Companhia e podem conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações.
Agora eu gostaria de passar a palavra ao Sr. Bruno Laskowsky, que dará início a sua apresentação. Sr. Bruno Laskowsky, pode começar a teleconferência.
Bruno Laskowsky:
Bom dia a todos. Obrigado pela presença em nossa teleconferência. Com muita satisfação, nós vamos apresentar os resultados da Companhia neste 3T08.
Na página dois, nós destacamos os pontos principais da Empresa, que a gente gostaria de compartilhar com os senhores. Acho que o primeiro ponto relevante é a vacância zero nos nossos segmentos de escritório e centros de distribuição, e quando a gente pega a vacância geral do portfólio, considerando a vacância técnica em shopping, na realidade o número é bastante expressivo, em torno menos até que 1%.
Outro ponto relevante, fizemos a reavaliação do nosso portfólio com um avaliador independente, no caso a Richard Ellis, e fizemos essa avaliação na passagem do 2T para o 3T, com uma valorização expressiva. Nosso portfólio foi avaliado em R$1,6 bilhão, 29% de crescimento e 20% de valorização sobre o valor da última avaliação, feita em junho de 2007. Considerando essa avaliação, nosso NAV, nosso net asset value, por ação seria equivalente a R$16,5, o que é um crescimento em torno de 30% em relação a junho de 2007.
Outro ponto relevante, nós compramos os CEPACs para viabilizar o projeto One Berrini, que o terreno fica aqui em São Paulo, entre a Berrini e a Bandeirantes.
Atingimos uma receita expressiva, em torno de R$76 milhões nesse nono mês acumulado de 2008, e com uma Margem EBITDA já passando de 83%.
Outro ponto bastante relevante, eu gostaria de reafirmar, ainda mais nesse contexto de alta volatilidade de mercado, a nossa gestão de caixa conservadora, e reafirmar que não temos nenhuma exposição direta em derivativos ou instrumentos similares.
Outro ponto bastante relevante, que vale a pena mencionar, anunciamos o Fato Relevante da recompra de ações, o que também demonstra o nosso conforto, nossa confiança, e acreditamos no potencial de valorização do nosso portfólio, isso refletido, evidentemente, nas nossas ações.
Passando para a página quatro, temos como hábito reafirmar a nossa estratégia. Mais uma vez, os nossos três portfólios, o nosso portfólio de edifício corporativo, a nossa liderança no segmento Triple A. Acreditamos na nossa diferenciação em desenvolvimento; talvez até com esse cenário de maior volatilidade, estamos mais atentos para potenciais aquisições. Não obstante, temos uma gestão bastante conservadora e uma administração rigorosa do tema vacância.
A nossa posição de caixa é bastante sólida, e acreditamos que mesmo com esse momento de alta volatilidade, dado à qualidade de portfólio e dado também à não-oferta de novos espaços, principalmente nos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro, temos um conforto de que o nosso nível de vacância vai permanecer nos níveis de hoje, que basicamente é muito próximo do zero.
No mundo industrial, celebramos a parceria com MB. Essa parceria já começa a mostrar diferença nos desenvolvimentos que estamos fazendo, trazendo novas tecnologias e trazendo realmente um diferencial para o mercado. Acreditamos nessa capacidade de desenvolvimento e, mais uma vez, no cenário de maior volatilidade, a gente imagina que até para o próximo ano teremos oportunidades de aquisição, dado a essa solidez de caixa que temos.
No mundo de varejo, no mundo dos shopping centers, continuamos com a nossa visão de captura de yields e desenvolvimento. Então sim, acreditamos no processo de desenvolvimento. Estamos desenvolvendo dois shoppings, mais a expansão do Shopping ABC, que eu considero quase que um meio shopping, são mais de 12.000 m² de ABL que vão entrar no nosso portfólio. E dado que temos a administração dessas operações, a gente também está tentando tirar o máximo de eficiência para melhorar o NOI da Companhia.
Indo para a página cinco, isso aqui é um pouco o nosso portfólio, como ele está dividido em termos de receita, e aqui fica muito clara a nossa aposta no mundo do Triple A. Insisto na afirmação de que nesse cenário de volatilidade, ter um portfólio Triple A é um hedge natural contra flutuações, quer seja de vacância ou quer seja de eventuais renegociações. Pelo contrário, ao longo da apresentação os senhores irão perceber que temos tido a felicidade de poder reajustar os nossos aluguéis com reajustes reais.
Hoje, portanto, essa concentração maior no Triple A; o segmento shopping representa 19% da receita; e o segmento Industrial 15%. Conforme já dito em oportunidades anteriores, a visão de
futuro da Empresa é ter um crescimento importante na área industrial, passando desses 15% para algo em torno de 25%, o mesmo se dando na área de varejo.
Passando para a página seis, aqui damos um pouco mais de visibilidade em relação à avaliação do portfólio. Nesse slide, a gente detalha a composição do nosso portfólio; essa avaliação foi feita agora em junho de 2008, conforme dito anteriormente, o valor do portfólio é avaliado em R$1,63 bilhão, representando um crescimento de 29% em relação a junho de 2007.
E os principais fatos que determinam essa última avaliação estão relacionados à entrega do nosso Triple A, o JK 1455, São Paulo; à aquisição do Suarez Trade, esse edifício comercial de Salvador, somando mais quase 4.000 m² ao nosso portfólio; e à adição de dois novos projetos em desenvolvimento relacionados a centros logísticos.
Vale a pena comentar que uma boa parte desse portfólio, principalmente o portfólio futuro, é feita em base permuta, o que nos permite manejar a velocidade da entrega. Evidentemente, no cenário de maior volatilidade, a gente tem a capacidade de manejar a velocidade de execução desses novos empreendimentos, o que dá um conforto também. Mais uma vez, gostaria de reafirmar o conforto da própria geração de caixa da Empresa; nos dá o conforto de manutenção, quer seja no nosso portfólio atual, quer seja nos empreendimentos futuros. Se a gente comparar o valor de mercado com o nosso NAV, com nosso net asset value apurado pela Richard Ellis, a gente vai ver que, em relação ao valor de mercado, o nosso preço atual no mercado de capitais não reflete o valor efetivo desse portfólio, e nem o crescimento futuro dos nossos projetos. Hoje estamos sendo negociados a alguma coisa perto de 1/3 dessa avaliação feita, desse R$1,63 bilhão, o que sinaliza evidentemente uma distorção de valor de mercado, no nosso entender.
Portanto, evidentemente, hoje é como se a gente fizesse o nosso portfólio, os nossos prédios na Faria Lima, os nossos prédios nos lugares mais valorizados do nosso País, comprando eles por 1/3 do preço, o que evidentemente está muito barato.
Indo para a página sete, um pouco mais específico nas diferenças dessa avaliação de um ano para o outro, verificamos que o nosso portfólio, nosso valor cresceu alguma coisa perto de R$360 milhões, sendo que algo em torno de R$287 milhões em aumento do valor de ativos que já estavam no nosso portfólio em junho de 2007, representando uma valorização de 23% em relação ao total avaliado.
Aqui está muito refletido, é importante mencionar isso, e o Nessim vai dar mais contexto sobre isso, temos tido a habilidade de renegociar crescimento real nos nossos aluguéis. Isso, evidentemente, reflete o valuation futuro.
A valorização desses empreendimentos decorre, então, do aumento do preço dos aluguéis. A qualidade, a gente acredita muito nisso, por isso o Triple A, por isso o desenvolvimento na qualidade superior desse portfólio, refletindo esse momentum vivido pelo segmento de propriedades comerciais; reprecificação dos shoppings, que haviam sido sub-avaliados no ano anterior; o aumento dos projetos em desenvolvimento, que apesar de terem sido avaliados somente pelo preço do terreno, tiveram esses valores apreciados nos últimos 12 meses. Portanto, em termos de NAV, a nossa ação valorizou algo em torno de 30% nesse período de junho de 2007 comparado, agora, a junho de 2008.
Outro tema importante, na página oito, é relativo ao futuro. Então, deixem-me dar uma perspectiva um pouco mais estratégica sobre isso. Mais uma vez, nossa posição é de muita solidez, o tema agora, evidentemente não podemos tapar o sol com a peneira, temos cenário de volatilidade; temos muita solidez dado a esse portfólio que temos, nos gera uma base de aluguel hoje perto de R$105 milhões pro forma ao ano. Com essa base de receita regular, e vemos pouca volatilidade nessa receita dada à qualidade dos nossos tenants, dos nossos locatários, estamos muito confortáveis.
E o manejo da velocidade desse investimento futuro, temos vários mecanismos. Já comentamos a própria geração de caixa, as linhas, o stand-by que temos, já começamos a usar uma parte desse stand–by, e outros formatos que a Companhia está estudando de potencializar e possibilitar essa expansão. Mas o fato é que a gente vai fazer isso sempre mantendo esse conservadorismo na gestão do caixa, o que nos dá uma posição de conforto, mesmo nesse cenário de alta volatilidade.
Como introdução, esse foi um overview da Empresa, e eu gostaria de passar então a palavra ao nosso Diretor Comercial, o Sr. Nessim Sarfati, para aí sim dar um pouco mais de contexto sobre mercado e atualizar os senhores do portfólio da Empresa.
Nessim Sarfati:
Bom dia a todos. Eu vou agora seguir com o slide número dez. Vocês verificam nos três segmentos que atuamos, que seriam os escritórios corporativos, os galpões industriais, armazéns e Shopping Centers, que as vacâncias são muito baixas.
Aqui apresentamos a evolução da vacância em nosso portfólio. Durante o 3T08, nós conseguimos locar todos os espaços que estavam disponíveis no segmento corporativo. A vacância nos shoppings reduziu para 3%, enquanto os empreendimentos industriais estão 100% locados, o que leva a vacância geral do portfólio para 1%. Historicamente é o melhor índice de aproveitamento obtido pela Companhia, o que mostra claramente o bom momento que o mercado vem passando nos anos de 2007 e 2008.
Ao final de 2008, vamos entender que sempre o que se passa no mercado hoje, talvez possa ser refletido só mais adiante. Mas, como o Bruno vinha dizendo, nosso portfólio, por ser um portfólio único, de uma qualidade diferenciada, como eu vou contar a seguir, pelo menos até o momento, não temos tido nenhuma situação que mostre o contrário.
Vamos para o slide 11, onde até vou exemplificar mostrando alguns contratos que foram renegociados nesses últimos períodos, nesses últimos 30 dias, 60 dias, 90 dias. Eu tenho casos no Faria Lima Financial Center, que é um edifício nosso, um dos ícones do nosso portfólio. A média estava em R$98, dois andares foram renegociados agora, por R$110 por m². Isso é um incremento em torno de 20%.
No Corporate Park nós temos dois andares, a média do empreendimento girava em terno de R$77 por m², fizemos uma renegociação recente, levando o valor a R$85,5 por m², em torno de cerca de 20% de aumento real também.
No JK Financial Center nós temos uma média de empreendimento em torno de R$89 a R$90 o m². Recentemente, nos últimos 20 dias, assinamos um contrato de locação de dois andares a R$100 por m², o que dá quase 12% de incremento real.
No Brasílio Machado, que entra algum inquilino, sai outro inquilino, mas temos conseguido obter em torno de 7% de aumento real.
E por fim, nos armazéns industriais ou de logística, nós tínhamos uma média de R$14,5 por m², e recentemente fizemos renegociações elevando esse número para R$17,5 por m². Isso aconteceu nos últimos 30, 60, 90 dias. Talvez isso não seja muito condizente muito com a situação atual do mercado, mas, de novo, reafirmando o que o Bruno vem falando, a qualidade do nosso portfólio, a localização nos leva a esse tipo de resultado.
Eu vou deixar o restante da parte comercial depois para a área de pergunta, se houver interesse, mas eu passo agora a palavra para o Dani, que vai detalhar a parte financeira da Companhia.
Dani Ajbeszyc:
Bom dia a todos. Gostaria de passar para o slide número 13, onde temos a receita bruta reportada no trimestre. A receita aumentou 12% comparada ao trimestre anterior, basicamente por conta dos aluguéis dos novos empreendimentos que foram entregues, e também pela locação das áreas vagas que se encontravam sem receita no trimestre anterior.
No slide número 14 temos os principais indicadores financeiros. Sem dúvida, o mais importante a ser destacado é o EBITDA. A margem EBITDA vem crescendo, conforme havíamos antecipado nas outras conferências, principalmente pelo aumento da Receita oriunda de empreendimentos entregues e adquiridos, e também a redução da vacância. Por outro lado, a diminuição das despesas operacionais da Companhia, que não crescem na mesma velocidade. O lucro líquido, apesar de termos uma Margem inferior nesse trimestre, mas o lucro líquido por ação também teve um aumento comparado com o trimestre anterior.
No slide número 15, mostramos as principais métricas utilizadas no segmento de propriedades comerciais, o NOI e o FFO. O NOI, que é a receita líquida operacional, teve sua margem também aumentada, por conta do aumento das locações e também da redução da vacância. Já no FFO, tivemos uma redução de margem, mais um crescimento de 8% em valor absoluto comparado ao trimestre anterior, que é representado também por 8% no crescimento do FFO por ação, que é o principal item, a principal métrica para o nosso segmento.
Passando agora para o slide número 16, onde temos o endividamento da Companhia. Fechamos o 3T com R$169 milhões em endividamento líquido, que representa 2x a dívida líquida/EBITDA anualizado, uma posição bastante conservadora até em comparação com o mercado em geral.
É importante aqui rediscutir e reafirmar a nossa gestão conservadora de caixa. Nosso endividamento é basicamente atrelado ao CDI, não temos exposição direta em nenhum tipo de derivativo. Temos uma linha de crédito de R$500 milhões contratada, que já vínhamos falando desde o final do ano passado, e que também será utilizada para a expansão do nosso portfólio. E também, a nossa dívida principal que está no balanço, que inicialmente tinha o vencimento para 2009, foi renovada já há três meses com vencimento para 2012, o que tira qualquer pressão de caixa da Companhia nos próximos anos.
índice Bovespa. Também temos a composição acionária, que não houve mudança significativa desde o último trimestre. E, por último, o nosso programa de recompra de ações. Nós anunciamos ontem à noite que vamos recomprar até R$16,5 milhões, até 3,3 milhões de ações, que representam 6% das ações em circulação.
O principal objetivo disso é porque a gente entende que as ações têm sido negociadas com desconto excessivo, e com isso, mesmo para a Companhia faz sentido investir e recomprar essas ações.
Acho que isso é tudo da parte financeira. Gostaria de passar agora para a sessão de perguntas e respostas. Estamos à disposição para qualquer esclarecimento. Obrigado, e um bom dia. Operadora:
No momento não há perguntas. Agora gostaria de passar a palavra ao Sr. Bruno Laskowsky para as suas considerações finais.
Bruno Laskowsky:
Eu queria agradecer então aos participantes, reafirmar a nossa confiança no nosso negócio, refletida nesse anúncio de recompra de ações, e deixar à disposição a Empresa para qualquer esclarecimento futuro.
Então, muito obrigado a todos, e bom dia. Operadora:
A teleconferência de resultados da Cyrela Commercial Properties está encerrada. Agradecemos a participação de todos, e tenham um bom dia.
"Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de relações com investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição.”
