Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro
30 de novembro de 2015
2
Intercity Araraquara
1.
Introdução
3
2.
Tendências e perspectivas macroeconômicas
5
3.
O projeto hoteleiro
7
4.
Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
9
5.
Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução
10
6.
Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
12
7.
Projeção de receitas, despesas e resultado
13
8.
Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para um período de 10 anos
16
9.
Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento
e a de empreendimentos hoteleiros semelhantes em operação no mercado
22
10.
Conclusões finais
23
11.
Condições restritivas
25
12.
Glossário
26
Análise de viabilidade do projeto hoteleiro – Intercity Araraquara
Introdução
CoHotel Consultoria Hoteleira
•
A CoHotel Consultoria Hoteleira foi contratada pela Bild Desenvolvimento Imobiliário para realizar a análise de
viabilidade econômica do projeto hoteleiro Intercity Araraquara, que será construído na cidade de Araraquara - SP
•
A CoHotel Consultoria Hoteleira é uma empresa especializada no setor hoteleiro, atuando nas áreas de
desenvolvimento de novos empreendimentos e Hotel Asset Management. Trabalhamos para diversas Cadeias
Hoteleiras presentes no Brasil, Investidores Imobiliários e Hotéis em operação
•
O objetivo geral do presente relatório é realizar uma análise de viabilidade econômico financeiro do
empreendimento hoteleiro Intercity Araraquara
•
A avaliação do projeto em questão foi realizada utilizando os indicadores mercadológicos e resultados operacionais
informados no estudo de mercado elaborado pela CoHotel para os incorporadores em junho de 2015
•
Com base nessas informações, concluímos com o cálculo da Taxa Interna de Retorno para um horizonte de 10 (dez)
anos, apresentando um parecer acerca do tema central do estudo
São Paulo, 30 de novembro de 2015
4
Intercity Araraquara
Introdução
Metodologia e responsabilidades
•
O presente relatório considera como base as informações coletadas no estudo de mercado e estatísticas
operacionais, realizados pela CoHotel em junho de 2015, além de outras informações apresentadas pela
Incorporadora e coletadas de forma direta ou através de terceiros especializados
•
As principais etapas para a realização desta análise são:
– Análise econômica da região: Condições macroeconômicas, principais indiciadores sociais e econômicos e
potenciais geradores de demanda
– Análise do empreendimento: Avaliação da localização e da formatação do projeto hoteleiro
– Análise do mercado: Avaliação da oferta e demanda hoteleira atual e projeção desses indicadores para os
próximos anos
– Análise do Fluxo de Caixa: Projeção dos principais indicadores operacionais
– Análise do investimento: cálculo da taxa de retorno para o investidor com base nos fluxos de caixa projetados
•
Tanto este relatório, quanto os resultados apresentados no estudo de mercado e estatísticas operacionais são
meramente informativos e não se constituem em promessa de resultado e/ou rentabilidade
•
A CoHotel realizou está análise, na data que o consta, utilizando as metodologias mais precisas para uma análise de
viabilidade.
Tendências e perspectivas macroeconômicas
Indicadores econômicos da cidade de Araraquara - SP
Fonte: IBGE
Evolução do PIB
Em R$ milhões 2012 2.301 2.292 2.758 3.125 3.370 3.920 4.193 4.898 5.158 5.6822003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
•
Araraquara está localizada na região central do Estado de São Paulo, distante cerca de 270km da capital. De acordo com o IBGE, em
2014, a cidade possuia uma população de 224 mil habitantes.
•
O múnicipio possui um diversificado parque industrial, responsavel por mais de 25% da sua geração de valor, onde estão instaladas
empresas como: Nestlé, Lupo, Heineken, HP, Cutrale, ZF Sachs, além de novas fábricas da Hyundai e Random
•
A cidade também é um pólo regional para os setores comerciais e de serviços, sendo responsável por mais de 70% do PIB. Por conta
desses fatores, a economia apresentou um bom crescimento, média de 5,1% a.a. em termos reais, nos últimos 10 anos analisados
•
Os últimos dados disponibilizados pelo IBGE são do ano de 2012. As projeções contidas neste relátorio tomam com base esses dados
e dada essa defasagem de 3 anos nas informações é possivel que as estimativas possam conter imprecisões , quanto as projeções de
demanda e receitas de quartos para os anos de 2015 e seguintes, tendo em vista que tais estimativas tomaram como base os
crescimentos do PIB local de 2003 a 2012, não utilizando de dados mais recentes de 2013 a 2015
6
Intercity Araraquara
Tendências e perspectivas macroeconômicas
Indicadores econômicos da cidade de Araraquara - SP
•
Além do crescimento de PIB, a economia de Araraquara também apresentou um bom crescimento no número de empresas cadastradas
no município (cerca de 1,4% a.a. entre 2006 e 2013) e no número de pessoas ocupadas (cerca de 4,3% a.a. entre 2006 e 2013)
•
Concluímos através da análise desses dados, que a economia da cidade está em franco crescimento, o que impulsiona diretamente a
demanda por hotéis na região
•
Os últimos dados disponibilizados pelo IBGE são do ano de 2013. As projeções contidas neste relátorio tomam com base esses dados
e dada essa defasagem de 2 anos nas informações é possivel que as estimativas possam conter imprecisões , quanto as projeções de
demanda e receitas de quartos para os anos de 2015 e seguintes, tendo em vista que tais estimativas tomaram como base os
crescimentos do PIB local de 2006 a 2013, não utilizando de dados mais recentes de 2014 e 2015
Fonte: IBGE ultimo dado disponível
Número de empresas
2013
Número de pessoas ocupadas
20138.606 8.607 8.743 8.966 9.262 9.378 9.439 9.516
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
65.489 70.659 73.707 76.455 78.673 84.107 86.253 87.8052006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
O Projeto Hoteleiro
Bandeira e Administradora hoteleira
•
O projeto hoteleiro elaborado pela Bild Desenvolvimento Imobiliário será composto por apenas um edifício onde será instalado o Hotel
Intercity Araraquara com 150 quartos (uhs)
•
O Hotel será administrado pela Intercity Hotels, administradora hoteleira brasileira, fundada em 1999 no Rio Grande do Sul
•
A empresa atua fortemente no segmento de hotéis midscale, com ênfase na demanda corporativa. Operando cerca de 28 hotéis no
Brasil e Uruguai, a empresa possui atuação em 18 cidades, com cerca de 3.500 quartos
•
Para os próximos anos, a Intercity já possui mais de 40 contratos firmados para operação de novos hotéis, somando mais 6.500 quartos
ao seu portfólio
•
A bandeira Intercity é a principal marca da Intercity Hotels, presente na maioria dos hotéis administrados pela empresa e nos futuros
hotéis que entrarão em operação nos próximos anos
Marcas administradas pela Intercity Hotels
Fonte: Intercity Hotels
Upscale Design
Midscale
8
Intercity Araraquara
O Projeto Hoteleiro
Principais características
•
Previsão de inauguração: 1º semestre de 2019
•
Padrão: MidClass
•
Unidades: 150 Quartos - Uhs
–
Área média das unidades: 19,90m²
•
Características:
–
Restaurante – 80m²
–
Bar – 25m²
–
Salas de Reunião (incluindo foyer) – 120m²
–
Fitness – 23m²
•
Outras informações:
–
Café da manhã incluso na diária, acesso WiFi gratuito,
fitness, Restaurante próprio e check out inteligente
Conceito da Marca*
*Essas imagens são meramente ilustrativas e não fazem parte do projeto Fração ideal aplicada nos rateios de despesas e resultados
Qtde Área Privativa Fração Ideal
1 APTO FINAL 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 14 90 19,24 0,6447% 2 APTO FINAL 15 10 20,17 0,6758% 3 APTOS FINAL 3 E 4 20 20,30 0,6802% 4 APTO FINAL 13 10 20,54 0,6882% 5 APTO FINAL 12 10 20,57 0,6893% 6 APTO FINAL 1 10 23,40 0,7841% 150 2.984,40 TIPOLOGIA
Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
•
O futuro hotel será construído no terreno localizado na Av. Padre Francisco Coltorato, esquina com a Estrada do Cortume – Vila Santana
- Araraquara
•
O Hotel estará localizado próximo ao Shopping, Faculdade e seus principais concorrentes, se privilegiando por ser o hotel mais novo da
região, quando for aberto em 2019
10
Intercity Araraquara
Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução
Definição do set competitivo
•
A cidade de Araraquara, de acordo com pesquisa direta, possui cerca de 8 hotéis, com 661 unidades hoteleiras (uhs)
•
Em 2014, o mercado atingiu uma ocupação média de 70% e valor da diária média de aproximadamente R$ 180,00 e nos demais anos as
taxas abaixo descritas, segundo pesquisa direta
Definição do Set Competitivo
Desempenho do set competitivo
Número de quartos por ano (Uh X 365 dias)
Fonte: Pesquisa direta Cohotel
241.265 241.265 241.265 241.265
159.235 164.060 168.886 168.886
66%
68%
70%
70%
2011
2012
2013
2014
Oferta de Quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação
Dia Ano 1. Comfort 2008 110 40.150 17% 2. Othon Suites 2013 61 22.265 9% 3. Arco 2011 96 35.040 15% 4. Dan Inn 2000 124 45.260 19% 5. Morada do Sol 1976 139 50.735 21% 6. Novo Hotel Municipal 2012 39 14.235 6% 7. Varanda Araraquara 2000 42 15.330 6%
8. London 2002 50 18.250 8%
Total Geral 13 anos 661 241.265 100%
Ano de abertura
Quartos disponíveis Participação no mercado Hotel
Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução
Definição do set competitivo
•
A seguir, apresentamos o cronograma de abertura das novas propriedades esperadas para Araraquara. Por apresentar um taxa de ocupação média
elevada, novos hotéis estão previstos para os próximos anos: Hotel Ibis Budget e Araucária Flat e um possível projeto, que ainda não está
confirmado, totalizando 509 nova uhs, com o hotel em estudo
•
Como ocorre em qualquer mercado, com um grande e rápido aumento da oferta, hotéis com baixa qualidade, sem marca de prestígio, ou que
ofereçam produtos desatualizados, acabam encerrando as operações, se transformam em residenciais, ou apenas deixam de concorrer diretamente
pela demanda mais qualificada
•
Devido ao crescimento da oferta em 75%, foi estimada a saída de 270 quartos do mercado competitivo. Consideramos os hotéis listados de número
05 ao 08 no quadro de oferta da página anterior, pois são propriedades pequenas, antigas, sem marca hoteleira e de menor competitividade
•
Foi estimado um crescimento de demanda de 0% para 2015 e a partir de 2016, 3%a.a, percentual equivalente a 60% do crescimento do PIB
municipal de 2006 a 2012
Fonte: CoHotel Consultoria
Novos Projetos
Número de quartos por ano (Uh X 365 dias)Cronograma de abertura de novos projetos
2015 2016 2017 2018 2019
Hotel em estudo - - - - 54.750
Ibis Budget 21.718 21.718 - -
-Araucária Flat - - 25.550 25.550
-Outros proejtos ainda não confirmados - - - 21.900 21.900
Total Entradas 21.718 21.718 25.550 47.450 76.650
Saídas do mercado - - -32.850 -32.850 -32.850
Nova Oferta de Quartos 262.983 284.700 277.400 292.000 335.800 Quartos ocupados mercado 168.886 172.263 175.708 180.980 186.409
Taxa de ocupação do mercado 64% 61% 63% 62% 56%
Hotel
Uhs
Ano abertura
Hotel em estudo
150
2019
Ibis Budget
119
2015
Araucária Flat
140
2017
Outros proejtos ainda não confirmados
100
N/D
12
Intercity Araraquara
Análise do posicionamento competitivo e da penetração do
empreendimento no mercado
•
O hotel em estudo com 150 quartos, terá 54.750 diárias disponíveis por ano (150 Uh x 365 dias) e representará 16,3% da oferta
competitiva prevista para 2019, primeiro ano de operação, o mercado contará com um total de 335.800 diárias disponíveis ao ano
•
Para o primeiro ano de operação do hotel, foi estimado que a sua participação na demanda será igual à sua participação na oferta,
atingindo 56% de ocupação, desempenho normal para o início de operação
•
Para 2020, foi estimada que a penetração do hotel na demanda será 5% superior a sua participação na oferta, atingindo, a partir de
2021 em diante, uma penetração 10% superior.
•
Esta penetração projetada, acima da participação na oferta se deu pelo desempenho da Rede Intercity ,ser um hotel de padrão superior
aos principais concorrentes e praticar tarifas na média do mercado
Projeção de desempenho do Intercity Araraquara
Fonte: CoHotel Consultoria
2019
2020
2021
2022
2023
Performance do Set Competitivo
Oferta de quartos (ano)
335.800
335.800
335.800
335.800
335.800
Demanda por quartos (ano)
186.409
192.001
197.761
203.694
209.805
Taxa de ocupação do mercado
56%
57%
59%
61%
62%
Hotel em estudo
Quartos disponíveis
54.750
54.750
54.750
54.750
54.750
Participação na oferta
16,30%
16,30%
16,30%
16,30%
16,30%
Quartos da demanda captada
30.393
32.870
35.468
36.532
37.628
Participação na demanda
16,30%
17,12%
17,93%
17,93%
17,93%
Penetração no mercado
100%
105%
110%
110%
110%
Projeção de receitas, despesas e resultado
Cálculo da diária média por hotel
•
O valor da diária média para o ano de abertura do hotel em 2019 foi calculado em R$ 234,47, valor médio estimado
para o mercado em 2019, corrigido em 5%a.a de 2015 a 2019:
–
Valor da diária média nos dias de semana – R$ 248,87, com ocupação estimada de 72%
–
Valor da diária média nos finais de semana – R$ 199,10, com ocupação estimada de 36%
Cálculo da diária média para o primeiro ano de operação
Fonte: CoHotel Consultoria
Tipo de acomodação
Dias da Semana Final de Semana
Total
Quartos disponíveis - dia
150
150
150
Dias disponíveis no ano
200
165
365
Quartos disponíveis - ano
30.000
24.750
54.750
Taxa de ocupação
Média
Taxa de Ocupação
72%
36%
56%
Quartos Ocupados
21.600
8.793
30.393
Diária
Média
Diária média Bruta
R$ 248,87
R$ 199,10
R$ 234,47
14
Intercity Araraquara
Projeção de receitas, despesas e resultado
Demonstrativo de resultado consolidado
Receitas Operacionais
R$ Inflacionados 6% ao ano
Fonte: CoHotel
Inflação estimada 6% a.a e Dissidio Salarial 7%a.a
2019
2020
2021
2022
2023
Apartamentos Dia
150
Apartamentos disponíveis ano
54.750
54.750
54.750
54.750
54.750
Apartamentos ocupados
30.393
32.870
35.468
36.532
37.628
% de ocupação
55,51%
60,04%
64,78%
66,73%
68,73%
Total de hóspede por quarto ocupado
1,2x
36.471
39.444
42.562
43.839
45.154
Diária média bruta
R$ 234,5
R$ 248,5
R$ 263,5
R$ 279,3
R$ 296,0
inflação anual
0%
- 6% 6% 6% 6%1. Receita Líquida
8.020.839
9.195.010
10.517.165
11.482.641
12.536.747
2. Custos e Despesas operacionais
4.762.736
5.219.512
5.748.474
6.213.807
6.698.282
% da receita líquida
59,4%
56,8%
54,7%
54,1%
53,4%
3. Lucro Operacional Bruto (GOP)
3.258.104
3.975.498
4.768.691
5.268.834
5.838.465
% da receita líquida
40,6%
43,2%
45,3%
45,9%
46,6%
4. Gastos de Capital
746.354
964.091
1.222.318
1.452.483
1.824.659
% da receita líquida
9,3%
10,5%
11,6%
12,6%
14,6%
5. Resultado líquido antes do IR
2.511.750
3.011.407
3.546.372
3.816.351
4.013.806
% da receita líquida
31,3%
32,8%
33,7%
33,2%
32,0%
6. Indicadores
6.1 Resultado por unidade média - Antes de IR
R$ 16.745
R$ 20.076
R$ 23.642
R$ 25.442
R$ 26.759
Projeção de receitas, despesas e resultado
Demonstrativo de resultado consolidado
Receitas Operacionais
Custos e Despesas Operacionais
•
Hospedagem:
–
Receita proveniente da venda de diárias
•
Alimentos e Bebidas:
–
Receitas com café da manhã, Frigobar, Coffee Shop e
restaurante
•
Outras receitas:
–
Telefonia, lavanderia, garagem e outras
•
Impostos incidentes sobre as receitas:
–
ISS sobre a receita de hospedagem
–
PIS e COFINS sobre a receita bruta
–
ICMS sobre a receita de Alimento e Bebidas
•
Custos diretos:
–
Custo com insumos de Alimentos & Bebidas, insumos do
café da manhã e serviços terceirizados, como lavanderia,
telefonia e garagem
•
Salários e encargos sociais:
–
Gastos
com
os
salários
e
encargos
sociais
dos
colaboradores dos hotéis
•
Outras despesas operacionais:
–
Todos os outros gastos operacionais com habitações,
Alimentos e bebidas, despesas administrativas, marketing e
vendas, manutenção e utilidades
Gastos de capital
•
Taxa de performance conforme contrato SCP
–
Remuneração paga à administradora, percentuais sobre a
receita líquida e o resultado operacional Bruto
•
Reserva de reposição de ativos: conforme contrato SCP
– Fundo de reserva para utilização quando necessário a reposição de ativos e conservação do hotel
16
Intercity Araraquara
Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento
Rentabilidade do comprador da unidade tipo 1- 19,24 m² - Fração Ideal - 0,6447%
•
O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR
(Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas:
– Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos– R$229.011 – Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais – R$4.835, desembolsado próximo à abertura do hotel
– Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel
– Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a
– TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação
– Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentado na pagina 50 do prospecto resumido
Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,6447% Crescimento do Resultado de 3% a partir do
ano 2024
Fluxo de caixa investidor por unidade
Cálculo da taxa interna de retorno
Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação
2015 (229.011) - - (229.011) 2016 - - - -2017 - - - -2018 (4.835) - - (4.835) 2019 - 16.193 - 16.193 2020 - 19.414 - 18.136 2021 - 22.863 - 19.956 2022 - 24.603 - 20.042 2023 - 25.876 - 19.673 2024 - 26.653 - 19.673 2025 - 27.452 - 19.673 2026 - 28.276 - 19.673 2027 - 29.124 - 19.673 2028 - 29.998 441.397 216.407 Total (233.846) 250.453 155.254 10,25% 4,95% TIR
Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento
Rentabilidade do comprador da unidade tipo 2- 20,17 m² - Fração Ideal - 0,6758%
•
O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR
(Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas:
– Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos– R$240.081 – Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais – R$5.069, desembolsado próximo à abertura do hotel
– Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel
– Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a
– TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação
– Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentado na pagina 50 do prospecto resumido
Crescimento do Resultado de 3% a partir do ano 2024
Fluxo de caixa investidor por unidade
Cálculo da taxa interna de retorno
Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,6758%Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação
2015 (240.081) - - (240.081) 2016 - - - -2017 - - - -2018 (5.069) - - (5.069) 2019 - 16.976 - 16.976 2020 - 20.353 - 19.013 2021 - 23.968 - 20.921 2022 - 25.793 - 21.010 2023 - 27.127 - 20.624 2024 - 27.941 - 20.624 2025 - 28.779 - 20.624 2026 - 29.643 - 20.624 2027 - 30.532 - 20.624 2028 - 31.448 462.733 226.867 Total (245.149) 262.559 162.759 10,25% 4,95% TIR
18
Intercity Araraquara
Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento
Rentabilidade do comprador da unidade tipo 3- 20,30 m² - Fração Ideal – 0,6802%
•
O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR
(Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas:
– Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos– R$241.628 – Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais – R$5.102, desembolsado próximo à abertura do hotel
– Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel
– Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a
– TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação
– Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentado na pagina 50 do prospecto resumido
Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,6802% Crescimento do Resultado de 3% a partir do
ano 2024
Fluxo de caixa investidor por unidade
Cálculo da taxa interna de retorno
Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação
2015 (241.628) - - (241.628) 2016 - - - -2017 - - - -2018 (5.102) - - (5.102) 2019 - 17.085 - 17.085 2020 - 20.484 - 19.136 2021 - 24.123 - 21.056 2022 - 25.959 - 21.146 2023 - 27.302 - 20.757 2024 - 28.121 - 20.757 2025 - 28.965 - 20.757 2026 - 29.834 - 20.757 2027 - 30.729 - 20.757 2028 - 31.651 465.716 228.329 Total (246.729) 264.251 163.808 10,25% 4,95% TIR
Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento
Rentabilidade do comprador da unidade tipo 4- 20,54 m²- Fração Ideal - 0,6882%
•
O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR
(Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas:
– Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos– R$244.485 – Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais – R$5.162, desembolsado próximo à abertura do hotel
– Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel
– Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a
– TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação
– Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentado na pagina 50 do prospecto resumido
Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,6882% Crescimento do Resultado de 3% a partir do ano 2024
Fluxo de caixa investidor por unidade
Cálculo da taxa interna de retorno
Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação
2015 (244.485) - - (244.485) 2016 - - - -2017 - - - -2018 (5.162) - - (5.162) 2019 - 17.287 - 17.287 2020 - 20.726 - 19.362 2021 - 24.408 - 21.305 2022 - 26.266 - 21.396 2023 - 27.625 - 21.003 2024 - 28.454 - 21.003 2025 - 29.307 - 21.003 2026 - 30.186 - 21.003 2027 - 31.092 - 21.003 2028 - 32.025 471.222 231.029 Total (249.646) 267.375 165.745 10,25% 4,95% TIR
20
Intercity Araraquara
Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento
Rentabilidade do comprador da unidade tipo 5- 20,57 m² - Fração Ideal – 0,6893%
•
O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR
(Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas:
– Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos– R$244.842 – Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais – R$5.169, desembolsado próximo à abertura do hotel
– Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel
– Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a
– TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação
– Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentado na pagina 50 do prospecto resumido
Crescimento do Resultado de 3% a partir do ano 2024
Fluxo de caixa investidor por unidade
Cálculo da taxa interna de retorno
Fração Ideal para Rateios de Despesas e Resultados - 0,6893%Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação
2015 (244.842) - - (244.842) 2016 - - - -2017 - - - -2018 (5.169) - - (5.169) 2019 - 17.312 - 17.312 2020 - 20.756 - 19.390 2021 - 24.443 - 21.336 2022 - 26.304 - 21.427 2023 - 27.665 - 21.033 2024 - 28.495 - 21.033 2025 - 29.350 - 21.033 2026 - 30.230 - 21.033 2027 - 31.137 - 21.033 2028 - 32.072 471.910 231.366 Total (250.011) 267.766 165.987 10,25% 4,95% TIR
Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento
Rentabilidade do comprador da unidade tipo 6- 23,40 m² - Fração Ideal – 0,7841%
•
O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR
(Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas:
– Preço de venda definido pela Bild Desenvolvimento Imobiliário incluindo os gastos com mobília, equipamentos e enxoval incluídos– R$278.527 – Valor do capital de giro e despesas pré-operacionais – R$5.881, desembolsado próximo à abertura do hotel
– Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação, além dos anos de implantação do hotel
– Ao final do 10º ano de operação, calculado o valor da perpetuidade da unidade por uma taxa de desconto de 7% a.a., que representa 10%a.a, menos a inflação de longo prazo estimada em 3%a.a
– TIR projetada para o projeto de 10,25% com inflação de 6% a.a e 4,95% sem efeitos da inflação
– Esse cálculo tomou como base que a compra da Unidade Imobiliária será de forma à vista, sem financiamento. Qualquer tipo de financiamento na compra da unidade irá interferir nos resultados de rentabilidade. Caso o investidor opte por uma compra financiada, e a taxa de juros incidente sobre o saldo devedor for de 12% a.a., a TIR projetada para o investimento será inferior à observada na compra sem financiamento, conforme consta em fator de risco apresentados na pagina 50 do prospecto resumido
Crescimento do Resultado de 3% a partir do ano 2024
Fluxo de caixa investidor por unidade
Cálculo da taxa interna de retorno
Anos Capital Investido Resultado Hotel Perpetuidade Sem Inflação
2015 (278.527) - - (278.527) 2016 - - - -2017 - - - -2018 (5.881) - - (5.881) 2019 - 19.694 - 19.694 2020 - 23.612 - 22.058 2021 - 27.806 - 24.271 2022 - 29.923 - 24.375 2023 - 31.471 - 23.927 2024 - 32.415 - 23.927 2025 - 33.388 - 23.927 2026 - 34.390 - 23.927 2027 - 35.421 - 23.927 2028 - 36.484 536.835 263.197 Total (284.407) 304.605 188.823 10,25% 4,95% TIR
22
Intercity Araraquara
Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento
E a de empreendimentos hoteleiros semelhantes em operação no mercado
•
Os hotéis que compõem o mercado são investimentos patrimoniais e não tiveram suas unidades vendidas no mercado imobiliário,
sendo assim, não foi possível realizar uma análise comparativa de taxa de capitalização projetada para o empreendimento com
empreendimentos similares em operação no mercado, como é solicitado pela normativa Incido VIII do Anexo III da Deliberação CVM
734/15
•
Como são propriedades privadas, e não dispõe de informações públicas, não foi possível evidenciar as duas variáveis necessárias para
calcular a taxa de capitalização dos empreendimentos similares no mercado; 1-valor da unidade e; 2- remuneração anual da unidade, já
que os proprietários dos hotéis no mercado não se dispuseram a informar tais valores
Conclusões
Parecer sobre a qualidade do projeto
•
A qualidade de um empreendimento hoteleiro pode ser definida de acordo com as seguintes características:
Localização, bandeira e administradora hoteleira, formatação do produto e mercado
1.
Localização:
–
O hotel será construído na região de grande desenvolvimento urbano, próximo a Shopping, Faculdade e aos principais concorrentes diretos
–
A cidade de Araraquara está em franco crescimento e é uma ótima localização para um novo hotel
•
Bandeira e Administradora
–
O empreendimento será administrado pela Intercity Hotels, empresa com grande experiência no mercado nacional, operando mais de 3.500
quartos em cerca de 26 hotéis pelo país
–
A Bandeira Intercity já é reconhecida com uma das mais importantes no segmento midscale no país. A marca é uma das que mais cresce no
Brasil, devendo estar presente em mais de 45 cidades, até o fim de 2018
•
Formatação do produto
–
O projeto foi formatado objetivando a maximização de rentabilidade dos investidores finais.
–
O número de quartos (150Uhs) está em linha com esse objetivo, já que um hotel com o número de quartos maior ou menor, não seria o ideal
para a maximização de rentabilidade do investimento
24
Intercity Araraquara
Conclusões
Parecer sobre a qualidade do projeto
•
Mercado
–
Atualmente, o mercado hoteleiro de Araraquara possui ótimos índices de desempenho (taxas de ocupação e valor da diária média elevados),
porém devera ser bastante impactado pelas futuras entradas dos novos hotéis
–
Com a alta visibilidade da cidade e do mercado hoteleiro, é possível que novos projetos hoteleiros, ainda não conhecidos, estejam sendo
planejados para a cidade, o que afetaria negativamente os resultados projetados
Condições restritivas
• Esta apresentação refere-se a um estudo de viabilidade para uma propriedade especifica e não representa um relatório de avaliação econômica.
• As informações contidas nesta apresentação são meramente informativas e não se constituem em qualquer tipo de oferta de investimentos, convite ou venda e nem aconselhamento ou sugestão de investimento. Os investidores devem buscar aconselhamento profissional com relação aos aspectos tributários, regulatório se outros que sejam relevantes à sua condição específica, sendo que o presente material não foi elaborado com esta finalidade.
• Por se tratar de um empreendimento hoteleiro ressaltamos que a viabilidade econômica e ou valor de mercado do mesmo tem uma relação direta com a qualidade da administração do hotel. Destacamos que as projeções financeiras apresentadas neste estudo baseiam-se em um desenvolvimento responsável e administração competente, e que qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados.
• As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste estudo estão baseadas nas condições econômicas da área de mercado analisada e foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso. No entanto potenciais investidores devem considerar que existem fatores de riscos que podem afetar de maneira adversa estas estimativas.
• Ressaltamos que: (i) os dados e informações aqui contidos não devem servir como base exclusiva para tomadas de decisões de investimento, que somente deverão ser executadas após a compreensão dos riscos envolvidos e da análise de seus objetivos pessoais, e (ii) os resultados e eventuais rentabilidades verificadas no passado para determinado produto, modalidade de investimento ou em algum segmento econômico não representam garantia de desempenho ou rentabilidade futura.
• Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário no relatório
• Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento, e que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento.
• Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídas para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local.
• Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos condições oi circunstancias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste estudo ou a data de inspeção da propriedade.
• A CoHotel, seus administradores e funcionários isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente das informações contidas nesta apresentação. As informações utilizadas para a elaboração deste relatório foram consideradas como de procedência idônea pela CoHotel, no entanto, esta não se responsabiliza por eventuais inexatidões, omissões ou erros cometidos por suas fontes. Esta apresentação não deverá ser reproduzida, distribuída ou publicada sob qualquer propósito e seu conteúdo pode ser revisto ou alterado pela CoHotel a qualquer tempo independente de notificação ou justificativa.
