LAUDO DE AVALIAÇÃO Nos termos da NormaABNT- NBR e Lei 6.530/1978)

(1)

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA QUARTA VARA CIVIL DE PRESIDENTE

PRUDENTE - SP.

JOSÉ JATIL DE LÁZARO JUNIOR, avaliador nomeado nos autos da

CARTA PRECATÓRIA

CIVIL, PROCESSO n° 1005577-87.2019.8.26.0482, tendo

como requerente, MARIO PULI FILHO, e como requerido NILTON SEICHI OJIMA e

OUTRO em trâmite por esse E. Juízo e respectivo cartório, vem respeitosamente

à

presença de Vossa Excelência apresentar o laudo de avaliação que segue em

anexo, composto de 12 {doze) laudas digitadas somente no anverso.

Outrossim, requeiro o levantamento

de meus honorários já

depositadas no valor de R$ 1.500,00 {um mil e quinhentos reais)

N. termos,

P. Deferimento.

(2)

1 -

SOLICITANTE

MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Presidente Prudente, nos autos do Processo

nº 1005577-87.2019.8.26.0482 onde figura como requerente Mario Poli Filho e

requerido Nilton Seichi Ojima e outro.

2 - IDENTIFICAÇÃO E LOCALIZAÇÃO DO I.A.

3 -

ENDEREÇO DO I.A.

RUA DONATO ARMELIN, 1975

JARDIM BONGIOVANI

PRESIDENTEPRUDENTE-SP

4 -

OBJETIVO

O presente trabalho tem por objetivo determinar o valor de mercado do

imóvel para os fins a que se destina

5 - LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 002/09/2019

Parecer nº 002/09 /2019 Elaborado par: José lati/ de Lázaro junior

(3)

6 - DA COMPETÊNCIA

6.1 - DA LEI FEDERAL 6.530/78

"Artigo 1

° -

o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no território nacional é regido pelo disposto na Lei Federal n. 6.530/78".

Este parecer foi elaborado de conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei

Federal n. 6.530 de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) a seguir transcrito:

"Artigo 3º -compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, "opinar quanto à comercialização e ou locação imobiliária".

Atende ainda o presente trabalho às Resoluções do Conselho Federal de

Corretores de Imóveis (Cofeci) n.

0

957 de 22 de maio de 2006, publicada no Diário Oficial da

União aos 26/06/2006 e n.

0

_{1.066 de 22 de novembro de 2.007, publicada no Diário Oficial da}

União aos 29 de novembro de 2.007, as quais dispõem sobre a competência do Corretor de

Imóveis para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e também

regulamentam como concluir este mister.

6.2 - DA ABNT /NBR 14.653

A ABNT/NBR 14.653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral

"avaliação de bens".

Parte 1 - Procedimentos gerais,

Parte 2 - Imóveis urbanos;

Parte 3 - Imóveis rurais;

Parte 4 - Empreendimentos;

Parte 5 - Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;

Parte 6 - Recursos naturais e ambientais e

Parte 7 - Patrimônio histórico.

A primeira parte da NBR 14.653 norteia o trabalho de avaliação, indicando os

procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizável em conjunto.

7 - ABREVIATURAS

IA - Imóvel avaliando

CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo

ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas

NBR - Normas Brasileiras

M2 - metro quadrado

IPTU - Imposto predial, territorial e urbano. ZR - Zona de Industrias não Poluitivas.

8 - PRELIMINARES / VISTORIA

8.1 -

A requerimento do solicitante, o objeto do presente constitui

apresentação de Laudo de Avaliação acerca do valor de mercado da área e todas as

edificações

8.2 -

O I.A.

é

objeto pela matricula numero 14.890 do Segundo

Cartório de Registro de Imóveis de Presidente Prudente - SP.

(4)

9 - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ONDE INSERIDO O I.A.

9.1 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS

Área

dotada de todos os melhoramentos públicos convencionais

tais

como:

Energia elétrica pública e domiciliar , água encanada e

esgoto, guias e sarjetas, pavimentação asfaltica , telefone , coleta de lixo,

transporte coletivo, e a maioria dos serviços comunitários, classificada

como

BOA.

9.2 - ZONEAMENTO

ZR2 - Zona Residencial de Média Densidade Populacional.

10 -

DESCRIÇÃO DO I.A.

10.1 - Terreno

Um terreno urbano, solo bom e firme, topografia em aclive de formato regular

identificado como lote "04" (quatro) da quadra "24" (vinte e quatro), do loteamento

denominado Jardim Bongiovani, localizado nesta cidade de Presidente - SP, medindo

10,00 m (dez metros) de frente por 31,00 m (trinta e um metros) da frente aos

fundos, totalizando uma área de 310,00 m

2

(trezentos e dez metros quadrados),

confrontando em sua integridade pela frente com a Rua Donato Armelin, pelo lado

direito de quem da rua olha para o imóvel divide com o lote numero "03", pelo lado

esquerdo seguindo a mesma orientação divide com os lotes de numero "05",

"22" e

"23, e finalmente pelos fundos com o lote numero "21", distando cerca de 25,00m da

Rua Marrey Junior tendo a quadra os demais lados a Rua Dr. Albertino Sobrado e Rua

Antonio Bongiovani, imóvel ojeto da Matricula de numero 14.890 do 2º CRI da cidade

e comarca de Presidente Prudente -SP.

10.2 - CONSTRUÇÕES - DESCRIÇÃO COM FOTOS

Conforme gravado em AV-4 da matricula 14.890 do 2º CRI, em Dezembro de 1988 foi

construído um prédio residencial de alvenaria com área de 188,80 m

2

_{(cento e oitenta}

e oito metros e oitenta centímetros quadrados), que recebeu o numero 1975 da Rua

Donato Armelin, com seus compartimentos e acabamentos abaixo descritos;

Um prédio assobradado de alvenaria coberto com telhas, forro de laje, esquadrias de

ferro e vidro, portas e batentes de madeira, piso cerâmico contendo, Garagem coberta

para 02 veiculas, Sala de Estar, Sala de Jantar, Cozinha, 03 Dormitórios sendo 01 tipo

Apto, Banheiro Social, nos fundos Área de Serviço, Dispensa e Dormitório para

funcionário(a), estando o imóvel em estado regular de conservação necessitado de

reparos importantes.

(5)

(6)

Parecer nº 002/09 /2019 Elaborado par: José lati/ de Lázaro junior

(7)

(8)

Parecer nº 002/09 /2019 Elaborado par: José lati/ de Lázaro junior

(9)

(10)

11 - DOCUMENTOS DO IMÓVEL

11.1 - MATRÍCULA

Numero 14.890 do Segundo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de

Presidente Prudente - SP

12 - METODOLOGIA APLICADA

A metodologia aplicada para elaboração do Laudo de Avaliação

é

do

"método

comparativo"

(terreno) e Método de Custos ( construção ).

(11)

Método Comparativo é aquele em que o valor do imóvel ou de suas

partes constitutivas é obtido através de comparações de dados de mercado relativos a

outros imóveis com características similares.

Através de pesquisa com corretores e imobiliárias credenciadas obtivemos os

elementos comparativos através de opinião direta e aplicamos o Tratamento de

homogeneização ( elasticidade ).

Método de Custos

é

aquele em que o valor das benfeitorias resulta

de orçamento sumário ou detalhado da composição dos custos, será utilizado como

base o valor dos custos unitário básicos de Edificações fornecidos pelo Engenheiro

civil Paulo Afonso de Freitas, CREA No 060.149.107-2, sócio proprietário da

empresa Oestecon - Engenharia e Construções - Fone (18)3222-2165

, com as

devidas depreciações de ordem física e funcional.

Terreno : calculado por opinião direta , não sendo possível achar elementos

comparativos em oferta .

Ex

=

Elemento x : através de pesquisa com corretores e

imobiliárias credenciadas obtivemos os elementos comparativos através de

opinião direta para o imóvel, calculamos o valor unitário básico através da média

aritmética simples .

El

= R$ 600,00 por m

2

Sr. José Sarto - Creci 74.055

E2 = R$ 550,00 por m

2

Renato Cesar Telli Creci 36.442

E3 = R$ 550,00 por m

2

Alberico Pasqualini - Creci 38.166

E4= R$ 600,00 por m

2

Silvio Luis Domingues - Creci 46.596

E5

= R$ 600,00 por m

2

Mareio Augusto Rabelo - Creci 90.317

E6 = R$ 550,00 por m

2

Claudio Roberto

Brambilla - CRECI-SP Nº 36.628

E7 = R$ 600,00 por m

2

Sr. Rogério Pavoni- Creci: 47.095

E8 = R$ 600,00 por m

2

José Camara Nogueira Junior - Creci 100.930

E9= R$ 550,00 por m

2

José Wilson Rascovit - Creci 24.062

El0 =R$

550,00 por m

2

José Jatil

L. Jr. - Creci 52.573

(12)

Tratamento de homogeneização ( elasticidade ).

Quando os valores obtidos provêm de ofertas e opiniões incide um desconto para

compensar a super estimativa natural das mesmas ( desconto 10

% ).

R$ 575,00 X 0,90 = R$ 517,50 por metro quadrado

Valor do Terreno : 310,00 m

2

_{x R$ 517,50 por metro quadrado = R$ 160.425,00}

Construção : Será utilizado como base o valor unitário de construção com as

devidas depreciações de ordem física e funcional.

De acordo com Eng. Paulo Afonso de Freitas Padrão Residência

Padrão Médio/Baixo.

Fator de depreciação

Depreciação é a perda de valor sofrida por um bem , utilizaremos o método da

linha reta que é a função da idade do bem com variação uniforme ao longo da vida

útil , no caso de imóveis , é dado pela fórmula .

Vx = ( 0,20

+

0,80 . n-x / n ) . Vn

Vx - valor que se quer determinar

0,20 - valor residual

0,80 - parte do valor a ser depreciado

n - idade útil provável do imóvel

x -

idade aparente na época da avaliação

Vn - valor m2 novo

Vx

= (

0,20

+

0,80. ( 100 -30 )/100 ). R$ 1.500,00

Vx

=

0,20+(0,80 . 0,70). R$ 1.500,00

Vx

=

0,76

X

R$ 1.500,00

Vx = R$ 1.140,00 valor unitário para o metro quadrado da construção.

188,80

m

2

_{X R$ 1,140,00}

=

_{R$ 215.232,00}

O valor total para o referido imóvel é de R$ 160.425,00 (terreno)

+

R$ 215.232,00

(construção) =R$ 375.657,00 (trezentos e setenta e cinco mil e seiscentos e

cinquenta e sete reais) • valor este que espelha a realidade de mercado atual .

(13)

CONCLUSÃO E VALOR

O valor final utilizando aproximação em números exatos para o referido imóvel

é

de;

R$ 376.000,00

(trezentos e setenta e seis mil reais).

Nesta oportunidade apresento o Laudo de Avaliação e me coloco a

inteira disposição para quaisquer esclarecimentos ou justificativas que se fizerem

necessárias.