VII Seminário Internacional da LARES 25 – 26 de outubro de 2007, São Paulo, Brasil
ANALYSIS OF THE VARIABLES THAT INFLUENCE IN THE
PROFITABILITY OF RESIDENTIAL ENTERPRISES: STUDY OF CASE
ANÁLISE DAS VARIÁVEIS QUE INFLUENCIAM NA RENTABILIDADE
DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS: ESTUDO DE CASO
Oliveira, Ricardo 1, Belchior, Marcelo 2, Jungles, Antonio3 1
UFSC- Universidade Federal de Santa Catarina (Doutorando), rroliveira@ecv.ufsc.br
2
UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina (Mestrando), mvbelchior@yahoo.com.br
3
UFSC- Universidade Federal de Santa Catarina (Professor Titular – Dr..), ajungles@gmail.com
Palavras-chave: rentabilidade, empreendimento imobiliários residencial, viabilidade, taxa interna de
retorno.
ABSTRACT
The evaluation of the profitability of residential property enterprises (RPE) is an important tool in decision taking regarding their economic-financial viability. This study discusses this subject, through a four-variable analysis (selling price, selling time, building costs and construction schedule) and the influence of these variables on the profitability of a RPE, with the aim of formalizing the monitoring of these variables. The method used was divided into three stages: the first was the analysis of the economic viability of a RPE/case study, the second the formulation of scenarios, and the third the analysis of the sensitivity of the variables in relation to the minimum profitability expected. It was obtained as a result, besides the development and presentation of a method for the analysis of the profitability of a RPE, the verification of the intensity with which the internal rate of return was affected by the study variables. It is highlighted, in conclusion, the importance of the use of a method which contributes to the monitoring of the profitability during the selling and construction period and a knowledge of which variables have a greater influence on the internal rate of return.
RESUMO
A avaliação da rentabilidade de empreendimentos imobiliários residenciais (EIR) é um importante instrumento para a tomada decisão quanto a sua viabilidade econômico-financeira. O presente trabalho discute esse assunto, através de uma análise de quatro variáveis (preço de venda, distribuição de vendas, custos de construção e programação da obra) e suas influências na rentabilidade de um EIR, com o objetivo de formalizar o monitoramento destas variáveis. O método utilizado foi dividido em três etapas: a primeira foi à análise de viabilidade econômica de um EIR / estudo de caso; a segunda a formulação de cenários e a terceira a análise de sensibilidade das variáveis em relação à rentabilidade mínima esperada. Como resultado obteve-se, além do desenvolvimento e apresentação de um método para análise da rentabilidade de um EIR, a verificação da intensidade com que a taxa interna de retorno foi afetada pelas variáveis do estudo. Conclui-se ressaltando a importância do uso de um método que contribua ao monitoramento da rentabilidade durante o período de vendas e construção e o conhecimento sobre quais variáveis apresentam maior influência na taxa interna de retorno.
1. ORGANIZAÇÃO DO ARTIGO
A realização de análise de viabilidade econômica de empreendimentos é um instrumento importante na gestão da construção por vários motivos. Em primeiro lugar, como instrumento de tomada de decisão sobre a possibilidade de mudar parâmetros de projeto, ou ainda efetivar ou não o empreendimento, pois existe uma expectativa de rentabilidade acima de outros investimentos com menor risco. Em segundo lugar, por criar uma expectativa futura, na forma de um plano, a ser utilizado durante a etapa de execução, para que a rentabilidade prevista seja mantida por negociações a serem realizadas no desenvolvimento do empreendimento.
A realização de estudos de sensibilidade e cenários é um caminho para verificar a viabilidade econômica. Nos últimos anos alguns trabalhos (MARTINS, 2006; BERNARDI, 2006) apresentam formas de realizar simulações com alterações de variáveis-chaves que afetam a rentabilidade de empreendimentos, contribuindo para a melhor compreensão de modelos de análise de viabilidade prévia e tomada de decisão na construção civil. Nesses trabalhos as variáveis escolhidas foram: preços de venda, custos de construção e distribuição de vendas. No presente trabalho, incluiu-se além dessas variáveis, a distribuição diferenciada dos custos de construção, a partir da consideração de curvas de agregação distintas, relacionadas a programação da obra. Além disso, o método proposto apresenta uma sistemática de análise para permitir a reprodução em outros estudos. Destaca-se ainda a geração de uma condição base e de variações possíveis, como uma expectativa a ser gerenciada durante a execução do empreendimento, contribuindo não só para a melhoria da tomada de decisão prévia, mas também para o acompanhamento, controle e tomada de decisão durante o desenvolvimento da construção.
2. CONCEITUAÇÃO INICIAL
Investimentos no setor imobiliário requerem uma imobilização financeira por vezes considerável por parte do empreendedor, o que acarreta perdas de liquidez imediata para o mesmo, mediante uma expectativa de retorno atrativa para o investimento. A investigação de uma oportunidade para uma nova construção segundo Gonzalez e Formoso (2006) é denominada como “análise de viabilidade”. Para Rocha Lima (2004) os Empreendimentos Imobiliários Residenciais (EIR), após a etapa de construção, dispõem de títulos associados à expectativa de fluxo de caixa no retorno, dotados de certo grau de qualidade, denominados de recebíveis, produto da venda de unidades imobiliárias nos EIR. No cálculo do retorno do investimento são consideradas as receitas e as despesas (ou custos totais), bem como sua distribuição ao longo do tempo do empreendimento.
A obtenção do retorno esperado, conforme estipulado nos estudos de viabilidade. É condicionado à efetiva realização do previsto em relação a receitas e despesas, dentro dos prazos estipulados no estudo. Para além da manutenção do retorno esperado, o aumento da rentabilidade prevista pode ser obtido, pelas seguintes situações, de forma isolada ou em conjunto:
- aumento das receitas previstas devido a preços de vendas superiores ao previsto; - antecipação das receitas;
- redução das despesas previstas (custos de terrenos, custos de construção, despesas indiretas); - postergação das despesas.
Destaca-se que o efeito contrário, em relação a essas situações, durante a execução do empreendimento, leva a uma situação de menor rentabilidade, quando comparada ao estudo inicial. Portanto, destaca-se que as informações geradas nos estudos de viabilidade inicial devam ser mantidas e utilizadas durante a etapa de execução, para além do estudo de realização ou não do empreendimento, de forma a se tornar um instrumento de busca ativa da condição prevista e de sua melhoria. As quatro situações mencionadas passam a ser estratégias para realização dessa melhoria, em relação à rentabilidade inicial prevista no Empreendimento Imobiliário Residencial
(EIR). Faz-se a seguir uma revisão de conceitos relativos a essas quatro estratégias a partir dos seguintes conceitos: preço de venda, distribuição de vendas ao longo do empreendimento, custos de construção e programação de obras (através do uso de curvas de agregação).
2.1. Preço de vendas em Empreendimentos Imobiliários Residenciais (EIR)
O preço de venda é definido pelo mercado, por comparação com as unidades disponíveis. O construtor/incorporador não pode definir por si o preço de venda de seus produtos. As construções pré-existentes (do estoque local) formam a grande maioria das unidades em oferta, e as novas construções precisam adaptar-se a elas. Os preços poderão ser um pouco superiores, por conta de inovações no design, não-uso (não há depreciação), status e outros fatores que o construtor/incorporador pode apresentar como vantagem competitiva (GONZÁLES, 2003). Para a construção civil, o preço não compreende somente a expressão monetária do bem, mas também a forma de pagamento, valor das parcelas, índice de reajuste, descontos e modalidades de contratos. Os fatores de produção (materiais, mão-de-obra, alterações técnicas, etc.) e as ações da concorrência podem interferir em curto prazo na formação do preço do produto, e devem ser manejados pela empresa com uma importância especial (ALBUQUERQUE E BARROS NETO, 2003).
2.2. Distribuição de vendas ao longo do empreendimento
Pesquisas de oferta e demanda podem indicar um nicho de liquidez, mas freqüentemente o projeto desenvolvido não corresponde totalmente às necessidades e desejos do usuário potencial. Têm sido realizadas pesquisas de velocidade de vendas para tentar identificar os produtos com melhor aceitação, pelas características mais procuradas. Pesquisas diretas com o consumidor podem efetivamente apurar seus anseios e apoiar o desenvolvimento de um produto com maior aceitação no mercado (MAYER E HADDAD, 2001).
A velocidade de vendas é a relação entre o número de ofertas disponíveis e o número de vendas efetivadas dentro de um período de estudo, e reflete o grau de atratividade que o produto exerce sobre o mercado (HEINECK e FREITAS, 1997). Esse indicador demonstra o grau de aceitação do produto, julgados pelo mercado alvo frente ao seu referencial de qualidade e em relação à oferta da concorrência. Desta forma, quanto maior a qualidade dos atributos de localização e de projeto, reconhecidos pelos potenciais compradores, mais competitivo será o empreendimento e menores serão seus riscos de inserção no mercado (PASCALE, 2005).
2.3. Custos de construção
A parcela sob a qual o construtor pode agir mais facilmente é o custo da obra. Através de normas de qualidade, melhor detalhamento dos projetos, programas de redução de perdas e melhor gerenciamento dos recursos financeiros, poderão obter redução de custos, ampliando sua margem de lucro ou facilitando a venda das unidades produzidas. A existência de períodos com fluxos de caixa negativos elevados poderá inviabilizar o empreendimento, mesmo que o somatório das vendas seja superior ao dos custos (viabilidade econômica) (GONZÁLES, 2003). A eficácia do sistema de gestão de custos tem assumido uma crescente importância para a sobrevivência das organizações, tendo em vista o atual contexto econômico: turbulento, competitivo e globalizado. Neste contexto, espera-se que um sistema de gestão de custos, além de determinar custos acurados para produtos e serviços, seja capaz de disponibilizar aos gestores informações úteis e oportunas, que possam servir de base para a tomada de decisões no presente e no futuro, visando facilitar esforços do controle de custos, medir e melhorar a produtividade e,
ainda, buscar novas e melhores formas para se aprimorar o processo de produção (KERN e FORMOSO, 2002).
2.4. Programação da obra
O planejamento da obra e a programação de compras dos serviços devem ser determinados considerando o fluxo de caixa do empreendimento, levando em conta a melhor forma de programar a execução e os pagamentos em termos financeiros. Os setores de produção e de suprimentos devem interagir com o setor financeiro da empresa na realização do fluxo de caixa, pois o orçamento apenas informa o custo dos serviços, enquanto que o planejamento da obra e as condições de pagamentos praticadas é que ditarão o desenvolvimento dos custos ao longo do empreendimento (KERN e FORMOSO, 2002).
Uma das grandes implicações gerenciais de projetos em geral é a variação da utilização dos recursos durante o prazo do projeto, em contraste com a quase constância da utilização dos recursos em uma atividade industrial convencional. Uma das ferramentas que podem auxiliar o Planejamento de Projetos é o que se chama de Curvas de Agregação. As Curvas de Agregação são curvas que mostram a evolução de utilização de um ou mais recursos em um projeto. Essas curvas podem ser utilizadas como ferramenta na gestão dos empreendimentos, pois através delas, o progresso pode ser monitorado através do custo total do empreendimento ou de atividades chaves, permitindo visualizar a previsão e o controle durante a realização da obra (CASAROTTO; HEINECK; CASAROTTO FILHO, 1996).
3. MÉTODO
3.1. Caracterização do empreendimento
O empreendimento estudado situa-se na cidade de Florianópolis. A construção teve duração contratual de trinta meses, com início em janeiro de dois mil e cinco e término previsto para junho de dois mil e sete. O terreno onde foi edificado o empreendimento tem área total de dois mil e seiscentos e cinqüenta metros quadrados. Todos os custos e receitas apresentados neste artigo são referenciados em CUB (Custos Unitários Básicos), tomando como base o SINDUSCON-SC, com o intuito de se minimizar os efeitos da inflação dos dados.
No terreno estão sendo construídos três edifícios com uma área total de sete mil oitocentos e trinta e um metros quadrados. A configuração de cada edifício é diferente em relação à quantidade de apartamentos e áreas privativas. A tabela 01 a seguir apresenta as dimensões de apartamentos e salas comerciais do empreendimento.
Tabela 01 - Detalhamento de áreas dos apartamentos e salas comerciais
ÁREAS PRIVATIVAS MAIOR (m²) MENOR (m²)
Apartamento 2 quartos 77,98 68,48
Apartamento 3 quartos 100,53 82,67
Apartamento de Cobertura 207,65 181,86
3.2. Considerações de custos de construção, despesas e preços de venda do empreendimento.
O custo direto de construção foi baseado no histórico de obras realizadas pela empresa. Para um padrão semelhante de acabamento foi estipulado como meta de custo o valor correspondente a setenta por cento do CUB, por unidade de metro quadrado de área total de construção. A pesquisa de mercado realizada pela empresa determinou o valor médio que é praticado na região, por empreendimentos semelhantes em padrão de acabamento e localização. Para o valor de venda foi estabelecido um referencial cento e trinta por cento do CUB, por unidade de metro quadrado de área total de construção. As considerações referentes a outros custos e despesas estão apresentados na tabela 02.
3.3. Distribuição de custos ao longo da construção
As despesas da obra podem ser distribuídas no tempo com o uso das curvas de agregação (HEINECK, 1989). Na forma típica da construção civil os recursos são distribuídos como um trapézio, onde para 1/3 do prazo total de considera a mobilização da obra, 1/2 para o desenvolvimento e 1/6 para a fase final de conclusão e desmobilização. O consumo máximo é considerado constante na fase de desenvolvimento. Na fase de mobilização se considera uma linha crescente até atingir o valor máximo e na fase de desmobilização os recursos reduzem de forma linear. Na formulação de cenários a programação de obra adota uma distribuição de custos que será de forma antecipada, típica (homogênea) ou postergada. Em todos os casos se utilizou o conceito da curva de agregação alterando-se os prazos de mobilização e desmobilização. Outras despesas diferentes dos custos de construção são consideradas sem variação, apenas com regras para sua distribuição ao longo do tempo durante a formulação de cenários.
3.4. Distribuição de vendas para geração de receitas
Após definido o valor médio de venda do empreendimento foi formulado o plano de financiamento direto com a construtora. O ponto fundamental adotado pela empresa foi a intenção de parcelamento em um prazo máximo de quarenta e oito meses, a partir do início da construção. Além do parcelamento máximo foi formulada uma entrada, que seria incrementada de cinco por cento com a virada do primeiro ano e dobrada com a conclusão do empreendimento, isto é, imóveis vendidos após a entrega do empreendimento só poderiam ser liberados para ocupação após o pagamento de no mínimo cinqüenta por cento do preço total de venda.
O pagamento de reforço ao financiamento foi estipulado através de quatro parcelas anuais, para imóveis vendidos em 2005, e semestrais para imóveis vendidos a partir de 2006. Durante a obra não foi prevista a cobrança de juros. Após a entrega das chaves é previsto um acréscimo de um por cento de juros ao mês. Os preços médios praticados em apartamentos e salas não são modificados ao longo do empreendimento.
Tabela 02 - Resumo de das receitas e despesas do empreendimento
RESUMO DE VIABILIDADE ECONOMICA
DESCRIÇÃO VALOR UNIDADE
Área total de construção 7.831,04 m²
Preço unitário de venda 1,3 CUB/m²
VALOR GERAL DE VENDAS (VGV)
Valor geral de vendas 10.180,35 CUB
Impostos (6% do VGV) 610,82 CUB
DESPESAS INDIRETAS DE
VENDA Comercialização (6% do VGV) 610,82 CUB
TERRENO 1070,51 CUB
Área total de construção 7.831,04 m²
Custo unitário de construção 0,7 CUB/m²
CUSTO DE CONSTRUÇÃO (CC)
Custo total de construção 5481.73 CUB
Projetos (2,1% do CC) 116,06 CUB
DESPESAS INDIRETAS DE
CONSTRUÇÃO Custos eventuais (1,85% do CC) 101,80 CUB MARGEM DE CONTRIBUIÇÃO
(21,50% de VGV) 2.188,26 CUB
3.5. Formulação de cenários
A partir dos dados de custos, despesas indiretas, receitas, plano de vendas dos imóveis e programação de obra foi criada uma planilha eletrônica, de forma a operacionalizar e automatizar as situações adotadas no estudo de viabilidade. Para a distribuição de vendas e variação de valores de venda foram formuladas planilhas que envolvem as condições de pagamento dos imóveis, o período de vendas, os valores médios de apartamentos e salas, as despesas vinculadas diretamente às vendas (impostos de vendas, corretagem e publicidade) e o volume de vendas (fixado em oitenta por cento das vendas antes das chaves e vinte por cento após as chaves). Foram formuladas simulações que combinaram todas estas variáveis, com limites de variação que representavam os dados históricos dos últimos empreendimentos realizados pela empresa estudo de caso, conforme demonstrado na figura 01.
Na planilha são calculadas as despesas indiretas devido às vendas, caracterizadas pelos impostos de vendas, corretagem e publicidade. Os valores referentes à corretagem são lançados em sua totalidade como desconto de receita referente à entrada. As despesas de publicidade foram divididas em três momentos ao longo do empreendimento. A caracterização dessa planilha é apresentada na figura 02.
Após a formulação dos cenários pode-se observar o fluxo de caixa líquido, o fluxo de caixa descontado a uma Taxa Mínima de Atratividade (TMA) e o fluxo de caixa descontado acumulado. São gerados indicadores financeiros como: Taxa Interna de Retorno (TIR), Valor Presente Liquido (VPL) e o período de retorno ou payback (com e sem a influência da TMA). Na tabela 03 é apresentado um resumo da combinação dos cenários. Os indicadores financeiros resultantes destas combinações são apresentados na tabela 04. Foram gerados gráficos (figura 03) com fluxo de caixa e os períodos de retorno (payback).
Distribuição dos Custos Variação dos Custos Distribuição das Vendas Variação das Vendas Antecipada Homogênea Postergada - 10% CC Médio + 10% CC - 10% PV Médio + 10% PV Antecipada Homogênea Postergada
Figura 01 - Combinações de variáveis utilizadas no estudo
Cenários de Venda e TMA
T axa m ín im a d e atrativid ade1 ,50 %
# # # 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # 1 . C u sto s 1 .1 . T erren o # 1 .2 . P rojetos # 1 .3 . C u s tos d e C ão # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #0 T o ta l d o s cu s to s # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #
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# 2 . D es p e sa s In d ire ta s # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # 2 .1 . P ub lic idad e # # # 2 .2 . C orretag em # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # 2 .3 . 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Distribuição de custos de construção, projetos e terreno. Distribuição de despesas indiretas.
Distribuição de vendas e plano de pagamento. Fluxo de caixa líquido, descontado e acumulado. Indicadores Financeiros TIR, VPL, PB,VGV.
Tabela 03 - Combinações de cenários.
Cenários Médios e Extremos Cenários (TMA=1,5%) Distribuição
de custos Variações de custo
Distribuição
das vendas Variações de preço 1- Médio Homogênea Valor médio (CUB) Homogênea Valor médio (CUB) 3- Mais desfavorável Antecipada Valor (CC + 10%) Postergada Valor (PV - 10%)
5- Mais favorável Postergada Valor (CC - 10%) Antecipada Valor (PV + 10%) Cenários (TMA=0%) Distribuição
de custos Variações de custo
Distribuição
das vendas Variações de preço 2- Médio Homogênea Valor médio (CUB) Homogênea Valor médio (CUB) 4- Mais desfavorável Antecipada Valor (CC + 10%) Postergada Valor (PV - 10%)
6- Mais favorável Postergada Valor (CC - 10%) Antecipada Valor (PV + 10%)
Tabela 04 - Indicadores financeiros resultantes da variação dos cenários
Resultados de Cenários: Médios e Extremos
TMA VPL TIR (a.m.) TIR (a.a.) PBD VGV VGV Corrigido
242,27 1,72% 22,71% 57 10.180,35 10762,43 -1204,41 0,63% 7,84% - 9.162,32 9698,25 TMA=1,5%(a.m.) 1651,80 3,21% 46,03% 40 11.198,39 12180,95 2737,48 1,72% 22,71% 41 10180,35 10762,43 1249,78 0,63% 7,84% - 9162,32 9698,25 TMA=0% (a.m.) 4554,97 3,21% 46,03% 34 11198,39 12180,95
Fluxo de Caixa Descontado
(TMA=1,5%a.m.) e sem Desconto(TMA=0%a.m.)
-6000 -4000 -2000 0 2000 4000 6000 -3 -1 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
Período de realização do ciclo empreendimento (Meses)
Di s tr ib u iç ã o d o s r e c u rs o s ( CUB' s )
1- mais favorável ( TMA =1,5%) 3- mais desfavorável ( TMA=1,5%) 2- médio( TMA = 1,5%) 1- mais favorável ( TMA =0%) 2- médio( TMA = 0%) 3- mais desfavorável ( TMA=0%)
4. ANÁLISE DA SENSIBILIDADE DAS VARIÁVEIS
A partir dos dados, buscou-se compreender como cada uma das variáveis individualmente afeta os resultados financeiros. Pode-se observar nas figura 04 e 05 a variação dos resultados. A partir do cenário chamado de médio, foram modificados os valores das variáveis, uma de cada vez. Com relação à TIR, no cenário médio foi obtido um valor de 1,72% a.m. e a partir dessa condição estabelecidas as seguintes situações:
- com acréscimo de 10% do preço de venda a TIR se eleva para 2,23% a.m. e com decréscimo de 10% do preço de venda a TIR atinge o valor de 1,17% a.m. (abaixo da TMA);
- com a variação de 10% do custo de construção a TIR obtida é 2,13% a.m. e com decréscimo de 10% do custo de construção a TIR chega ao patamar de 1,33 % a.m. (também abaixo da TMA); - na distribuição de vendas antecipada (cenário mais favorável) a TIR é de 2,03% a.m. e nas vendas postergadas (cenário mais desfavorável) o valor desse indicador é 1,53% a.m;
- na distribuição de custos postergada (cenário mais favorável) a TIR é de 1,79% a.m. e nos custos antecipados (cenário mais desfavorável) o valor é de 1,52% a.m.
Observa-se, portanto que o item de maior sensibilidade em relação à TIR é o preço de venda, seguido de variação de custos, distribuição de vendas e distribuição de custos. Destaca-se na figura 04 o valor da TMA de 1,5% a.m. prevista para o empreendimento.
An álise d e S en s ib ilid ad e (T IR)
1 ,1 7 % 1 ,3 3 % 2 ,2 3 % 2 ,1 3 % 2,03 % 1 ,7 9 % 1 ,5 2 % 1 ,5 3 % 1 ,1 % 1 ,3 % 1 ,5 % 1 ,7 % 1 ,9 % 2 ,1 % 2 ,3 % V a ria ç ã o d o P re ç o d e V e n d a V a ria ç ã o d o C u s to D is trib u iç ã o d a V e n d a
D istrib u iç ão d o C u s to TI R ( a .m .) T M A
Figura 04 - Análise de sensibilidade da TIR em relação às variáveis - 1
1,00% 1,25% 1,50% 1,75% 2,00% 2,25% Variação do Preço de Venda Variação do Custo Distribuição da Venda Distribuição do Custo Desfavorável Médio Favorável '
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
5.1. Quanto aos resultados do estudo de caso
Com relação ao estudo de caso, a partir dos dados e das simulações realizadas, podem-se constatar as seguintes situações:
- O item de maior influência individual sobre a rentabilidade foi o preço de venda, seguido dos custos de construção, distribuição de vendas e distribuição dos custos;
- A variação nos preços de venda e nos custos de construção levou a valores de TIR abaixo da TMA prevista;
- A variação na distribuição de vendas e distribuição de custos afetou em menor escala e nas simulações de sensibilidade, não acarretam TIR menor que a TMA prevista;
- A TIR resultante do cenário de mais desfavorável foi de 0,63% a.m. com VPL negativo o que alerta para a inviabilidade do empreendimento, no cenário médio com um valor de TIR de 1,72% a.m. apresenta uma pequena amplitude em relação a TMA de 1,5% a.m. e o cenário mais favorável apresenta um valor de TIR de 3,21% a.m. o que caracteriza mais que o dobro da TMA do empreendimento.
5.2. Quanto ao método empregado
O método empregado possibilitou a consideração de quatro itens que influenciam a rentabilidade de empreendimentos nos estudos de viabilidade: valor das receitas, distribuição das receitas ao longo do empreendimento, custos de construção e distribuição desses ao longo da realização do empreendimento. Esses itens foram operacionalizados no presente estudo de um EIR, pelas seguintes considerações:
- Receitas: definição de um valor de venda de apartamentos e salas comerciais, a partir de pesquisas de mercado de imóveis semelhantes;
- Distribuição de receitas: previsão de realização das receitas a partir de um plano de vendas; - Custos de construção: levantamento de custos por parâmetros históricos da empresa;
- Distribuição de custos: adoção de distribuição por curvas de agregação de recursos típicas para os custos de construção e despesas associadas às distribuições de vendas
Em cada um desses itens foram previstos valores, a partir de uma condição intermediária e variações históricas da empresa. Com esses dados, foram geradas simulações e considerados vários cenários, como instrumento de gestão para o empreendimento, de forma a propiciar uma tomada de decisão fundamentada. Este estudo a qualidade do investimento propiciou o monitoramento durante as várias etapas de realização do empreendimento na busca manutenção e aumento da rentabilidade.
6. REFERÊNCIAS
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