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Principais Características:
Os FII de Shoppings, como o próprio nome já diz, têm os shoppings centers como ativos. No Brasil, é muito comum frequentar shoppings, seja para consumir ou para entretenimento, e é exatamente esse fluxo de pessoas que tornam os shoppings bastante atrativos para os investidores de FII. Atualmente, existem cerca de 16 milhões de m² de área bruta locável (ABL) distribuídos em 577 empreendimentos e que geraram R$ 192,8 bilhões em vendas no ano de 2019, mostrando que já é um segmento em fase de consolidação e ainda bastante fragmentado, já que os quatro principais players concentram apenas 17% da ABL total dos shoppings. Apesar da presença em todos os estados do país, o setor concentra 54% de ABL na região Sudeste, seguido de 18% no Nordeste e 14% no Sul.
Diversificação e Localização
– O shopping em si já é bastante diversificado e conta com dezenas/centenas de lojas no seu interior, isso minimiza bastante o risco de vacância e inadimplência.Outro fator que devemos levar em consideração é a diversificação com relação aos Estados que os empreendimentos estão localizados, caso o FII possua muitos em carteira. Chamamos de monoativos os FII que tem somente um shopping no seu portfólio e multiativos os que têm mais de um. É bastante importante dar ênfase ao local onde os shoppings estão situados, pois se estiverem em lugares bem localizados, de fácil acesso e populosos, passa a atrair o público para resolver diversas questões dentro do shopping, como serviços básicos, varejo, entretenimento, etc. Vale ressaltar também que um Fundo Imobiliário de Shopping bem diversificado é aquele que possuí todas as características ditas acima e também diversificação com relação às administradoras e faixa de renda do seu público consumidor.
Desenvolvimento Imobiliário
– Uma das características dos shoppings é a relação direta com o crescimento econômico do país e o desenvolvimento imobiliário, a grosso modo, se a economia vai bem, o consumo tende a aumentar e consequentemente os shoppings se beneficiam. Baixas inflação e taxas de juros também são aliadas do consumo e do desenvolvimento imobiliário.Funcionamento:
Um FII de shopping começa a sua operação quando investidores compram cotas do fundo e o mesmo passa a ter recursos para comprar participações no empreendimento e alugam os espaços das lojas. A maior parte das receitas dos FII de shoppings são dos aluguéis das lojas, que geralmente possuem um valor fixo, corrigido pela inflação, e uma parte variável que vai depender do faturamento da loja. Porém, os aluguéis não são a única fonte de renda dos shoppings, há também a taxa de adesão, que é paga pelos lojistas logo no início da operação, o faturamento do estacionamento e a taxa de fundo de promoção, que é um valor pago pelos lojistas para ações de marketing e campanhas do shopping.
Os lucros dos shoppings são distribuídos entre os cotistas em forma de dividendos e, por lei, 95% do lucro dos fundos devem ser distribuídos. Geralmente, o pagamento ocorre de forma mensal.
Contexto Atual
Os Fundos Imobiliários, em geral, sofreram muito com a pandemia da COVID-19, principalmente os de shopping, pela paralização das atividades, e chegaram a acumular quedas maiores que o IFIX. Por conta de toda a situação envolvendo os shoppings, a distribuição de dividendos foi bastante impactada e pode demorar um pouco para voltar aos níveis de 2019, porém, para quem busca ganho de capital, ainda pode ser uma boa oportunidade de se posicionar, visto que é um setor que pode demorar um pouco para se recuperar, porém, é
bastante resiliente.
Nos dias atuais, encontra-se desde agências bancárias até bares dentro de shoppings e as perspectivas futuras são de que os shoppings possam até se tornar hubs logísticos para os grandes varejistas, a exemplo da Amazon, que deseja usar lojas de shoppings dos EUA como centros de distribuição, mostrando inovações para o setor e consequentes novas fontes de rendas para os FII.
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Vinci (VISC11):
O Vinci Shopping Centers FII (VISC11) é um fundo de investimento imobiliário administrado pela Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda., pertencente ao Grupo Vinci Partners. O Fundo, que se lançou nas vendas das ações para o público no ano de 2014, objetiva a obtenção de renda por meio da aplicação de capital, de forma preponderantemente em shopping centers, bem como através da compra e venda de seu portfólio. Diferentemente de FIIs que investem em projetos greenfield, como a Multiplan, o VISC11 tem como foco projetos já existentes e em operação, embora não fique impedido de realizar benfeitorias com intuito de potencialização de seus retornos. Seu portfólio é composto por participação em 13 shoppings, distribuídos em 9 diferentes estados brasileiros, divididos em 7 administradoras distintas, totalizando uma Área Bruta Locável (ABL) de mais de 106 mil m² própria. Essas participações vão desde 3,3% até mesmo 100,0% nas ações do empreendimento. Desde 2017, o fundo foi a melhor alternativa em termos de risco x retorno, quando comparado a seus pares, como o XPML11, IGTA3 e o MALL11, por exemplo, dando um retorno de mais de 20% com risco associado de apenas 11%. Ressalta-se a diversificidade de seu portfólio, dado que a preocupação do fundo não é absolutamente no percentual de participação ser elevado, mas sim na ramificação localizacional dos empreendimentos. Apesar dessa diversidade, o fundo garante a posição detentora do maior número de participações diretas em shoppings, quando comparado com os demais. Com a recente aquisição de 98,5% do Shopping Praia da Costa, em Vila Velha - ES, a VISC11 passou a ter presença em todos os estados da região sudeste.
Vendas Totais
Apesar da pandemia, as vendas por metro quadrado de ABL vêm mostrando uma tendência de crescimento. O fundo mantém uma rentabilidade bruta de mercado acima dos patamares da rentabilidade do IFIX, que se trata do índice que representa os rendimentos dos fundos de investimentos imobiliários, onde, hoje, o VISC11 apresenta-se 13,5% acima do IFIX.
Expansão do Portfólio
Dada à última aquisição do fundo, ele se mostra firme no quesito de ampliação de seu portfólio, algo que também pode ser visto na gama diversificada de suas participações em diferentes Shoppings em várias cidades do país.
Aluguel
Com a situação atual, o setor acaba sendo bastante afetado. A taxa de inadimplência foi 18,4% maior do que no mesmo mês do ano passado, para setembro. Apesar disto, houve redução em relação ao mês anterior. Os descontos nos aluguéis, dados aos lojistas, vêm apresentando uma queda gradual, embora ainda se apresente bastante elevado em comparação com os descontos dados antes da pandemia da Covid-19, o que fez a taxa de ocupação permanecer mantida acima dos 90%.
Riscos
O risco associado aos contratos, a nível de Brasil, é baixo, dado que a maior parte dos contratos do fundo tem vencimento de 36 meses. A vacância física apresenta certo risco, dado que se encontra acima da média do segmento. Em contrapartida, seu patrimônio líquido se apresenta bastante elevado quando comparado com a média do PL do segmento, onde os percentuais disponíveis em caixa também são bastante elevados em comparação com a média, o que indica um alto poder para a realização de novas aquisições. Um ponto de atenção deve ser dado ao gasto com taxa de administração anual, que é elevada em relação aos seus pares, como a XPML11.
XP Malls (XPML11):
O XP Malls (XPML11) é um Fundo de Investimento Imobiliário do tipo tijolo que atua no segmento de shoppings e tem como objetivo a obtenção de renda através da exploração imobiliária de shopping centers, assim como o ganho de capital pela compra e venda de empreendimentos. É administrado pelo BTG Pactual Serviços S.A DTVM e gerido pela XP Vista Asset Management Ltda.
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Atualmente o Fundo possui participação em 13shoppings centers, 12 deles em operação. Ao total possuem uma Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 399.440 m², sendo 111.082 m² de ABL própria do Fundo, e aproximadamente 2.000 lojas. O foco do Fundo é o segmento que contém as classes A e B.
Em relação ao NOI (Net Operating Income), mais da metade é composto pelas participações no Catarina Fashion Outlet (26%), Caxias Shopping (15%) e Shopping Cidade Jardim (15%). Os ativos estão bem distribuídos geograficamente, em seis estados, com presença nas regiões Norte (20%), Nordeste (23%) e principalmente na região Sudeste (57%). Em relação a diversificação por administradores, há uma forte presença do JHSF Malls, com quase metade, seguido pelo Aliansce Sonae e Ancar Ivanhoe.
O XP Malls estreou no mercado em dezembro de 2017 e, atualmente, conta com 237.532 cotistas. No mês de setembro, apresentou liquidez média diária de R$ 4,2 milhões e presença em 100% dos pregões. O Fundo possui o mandato de gestão ativa e possui atualmente uma taxa de administração de 0,75% ao ano e taxa de performance de 20% do que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% a.a).
O Fundo ficou 3 meses sem distribuir renda, para utilizar esse valor retido nas despesas operacionais, uma atitude cautelosa frente à situação da pandemia do COVID-19. Além disso, o gestor fez um pré-pagamento de parte de uma dívida, que é uma securitização em função de aquisições do portfólio da JHSF, conseguindo uma carência de 15 meses. Com a reabertura dos shoppings, voltou a pagar os dividendos e em agosto esse valor foi de R$ 0,18/cota. O valor de mercado da cota foi R$ 106,00 e o valor patrimonial R$ 112,00, com um P/VPA de 0,97, acima da média do setor.
Vendas Totais
Devido à situação atual, a queda das vendas é esperada. As Vendas Totais caíram de 383,6% em 2019 para 5% em 2020 e as Vendas Mesmas Lojas (SSS) caíram de 8% em 2019 para -14,6% em 2020. Mas, com a retomada das atividades, o XP Malls vem recuperando os números. O volume de vendas
do mês de agosto foi o maior desde fevereiro/20 e as vendas por m² chegaram a R$ 957.
Expansão do Portfólio
O Fundo possui um portfólio bem diversificado e em expansão, tendo feito a aquisição de participação de 18,71% no Internacional Shopping Guarulhos em Janeiro/2020.
Aluguel
Como consequência da pandemia, os Aluguéis Mesmas Lojas (SSR) caíram de 9,5% em 2019 para -19,4% em 2020. A taxa de inadimplência do Fundo chegou a 59,3% em maio, mas em agosto esse número caiu para 15,3%. A taxa de vacância está sob controle, em 4,8%, abaixo da média do setor.
Riscos
O setor foi fortemente afetado devido a pandemia do COVID-19, uma vez que os shoppings necessitam do fluxo de pessoas e na atual situação as pessoas estão inseguras para voltar a frequentar, além de a pandemia ter afetado também o poder de compra da população. Uma vez que os resultados do Fundo dependem das vendas efetivamente geradas pelas lojas instaladas nos shoppings, ele é também afetado negativamente. Porém, o XP Malls tende a se recuperar com mais facilidade devido ao seu portfólio composto por ativos bem localizados, com sete empreendimentos em São Paulo, que é uma região mais forte economicamente. Ainda, o Fundo possui mais liquidez do que a média do segmento e um caixa relativamente robusto.
Discleimer
A Liga de Mercado Financeiro FCAP Finance é uma entidade independente (e reconhecida como atividade de cultura e extensão pela Faculdade de Ciências da Administração de Pernambuco) formada e gerida por alunos da casa, que conta com o apoio institucional da diretoria e de vários professores. Os conteúdos são meramente informativos, visando aproximar os alunos do cotidiano e atividades do mercado financeiro no país, e não contém nenhuma recomendação de investimentos.
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