PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Processo nº 1011887-18.2019.8.26.0577

Interessado: Exmo. Sr. Dr. Luís Mauricio Sodré De Oliveira, MM Juiz de Direito da 3ª

Vara Cível da Comarca de São José dos Campos/SP

Finalidade do Parecer: Valor de mercado imobiliário

Oscar Paulo Florentino, Corretor de Imóveis, Avaliador de Imóveis, Perito Judicial

nomeado por Vossa Excelência, apresento o Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica – PTAM, conforme Termo de Penhora às fls.592, imóvel localizado na

cidade de Taubaté, situado na Avenida Itália nº 1.200 – Condomínio Residencial

Parque das Nações – bairro Barranco – Edifício Dinamarca apartamento nº 12.

São José dos Campos, 24 de novembro de 2020

OSCAR PAULO FLORENTINO

CORRETOR DE IMÓVEIS - CRECI/SP 45.085 - F

AVALIADOR DE IMÓVEIS - CNAI 11.909

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1. SOLICITAÇÃO

1.1 -

Solicitante: Proc. 1011887-18.2019 3ª Vara Cível

1.2 -

Data da referência da pesquisa: 13 de novembro 2020

1.3 -

Data da vistoria: 13 de novembro de 2020

1.4 -

Finalidade: Execução de Título Extrajudicial – Contrato Bancários

1.5 -

Objetivo: Determinar o valor mercadológico do IA

1.6 -

Categoria do IA: Imóvel residencial

2. DA

COMPETÊNCIA

2.1 -

Os subscritores são inscritos no CRECI - Conselho Regional de

Corretores de Imóveis, 2ª Região sob número 045085-F e no Cadastro Nacional de

Avaliadores de Imóveis do COFECI sob o número 11.909, possuidores de

Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias, o que lhes confere comprovada

especialização na matéria.

2.2 -

A competência legal do Corretor de Imóveis em elaborar e assinar o

PTAM, decorre da Lei 6.530/78, artigo XX, consolidado pela decisão da 7ª Turma

do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Distrito Federal (TRF/DF emitiu o

acórdão nº 200734000105910 em 29 de junho de 2010, negando provimento ao

recurso de Apelação Cível do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e

Arquitetura) do IBAPE (Instituto, Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia)

em face ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), confirmando a

competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis.

2.3 -

Desta forma, o Corretor de Imóveis está autorizado a elaborar Pareceres

Técnicos, particulares ou judiciais, para fins de valores para comercialização.

2.4 -

A competência infra legal do Corretor de Imóveis para elaborar o PTAM

está positivada na Resolução COFECI nº 1.066/2007, sendo o referido parecer

identificado através do selo certificador emitido pelo COFECI. Não menos

importante, está disponível no website www.cofeci.gov.br, consulta pública para

identificação dos inscritos no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores.

3. CONSIDERAÇÕES

PRELIMINARES

3.1 -

O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

assinado pelos subscritores, devidamente inscritos no CRECI-SP, sob nº 045085

-F, conforme artigo 3º da Lei 6.530/78, regulamentado pelo Decreto nº 81.871/78.

3.2 -

O imóvel, objeto de estudo deste Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica - PTAM, está devidamente registrado na matrícula 74.394 Oficial de

Registro de Imóveis – Comarca de Taubaté/SP

4. VISTORIA

E

DESCRIÇÃO

DO

IMÓVEL

–

IA

4.1 - Apartamento nº 12 , localizado no 1º pavimento tipo ou térreo do Edifício

Dinamarca no Condomínio Residencial Parque das Nações, situado no bairro do

Barranco, cidade de Taubaté, com frente para a Avenida Itália, nº 1.200, com a área

útil de 71,01 m², área comum de 21,21 m², área total de 92,22 m²

correspondendo-lhe uma fração ideal no terreno de 0,49676%, cabendo-lhe o direito

de uso de uma vaga para estacionamento de automóveis de passeio, indefinida e

indeterminada, devidamente demarcada e numerada apenas para efeito de

localização, cadastrado na Prefeitura Municipal local sob BC Nº 4.4.065.154.063.

4.2 – 1 sala, piso cerâmica, sacada, piso cerâmica, parede pintura látex, lavabo,

cozinha, piso cerâmica, azulejo até o teto, área de serviço, piso cerâmica, azulejo

até o teto, 3 dormitórios, piso laminado de madeira, pintura látex, sendo 1 suíte

banheiro piso cerâmica, azulejo até o teto, com box blindex, banheiro social, piso

cerâmica, azulejo até o teto, box blindex, 1 vaga de garagem descoberta.

O APARTAMENTO ESTÁ OCUPADO PELO SR. OTAVIO ROCHA MEDEIROS

JR. RG 18.850.684 SSP/SP – EX FUNCIONÁRIO DO EXECUTADO AUTVALE

AUTOMOÇÃO – INFORMA QUE OS ARMÁRIOS DA COZINHA, DORMITÓRIOS

E BANHEIROS NÃO PERTENCEM AO APARTAMENTO.

5. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

A Avenida Itália tem início na Avenida Independência, findando na SP 062, pela lei

de Zoneamento, o ponto se insere na zona de uso misto, permitindo incorporação

de edifícios.

6. DADOS DO IMPOSTO

6.1 -

Cadastro sob nº 4.4.065.154.063

6.2 -

Valor venal do terreno R$ 53.406,95

6.3 -

Valor venal do Prédio R$ 72.733,53

6.4 -

Valor venal do Imóvel: R$ 126.140,48

7 – Considerações Gerais

Adotou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado por Inferência

Estatística”, p

ara a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados pela

NBR 14.653-3:2011 NORMA BRASILEIRA REGISTRADA para AVALIAÇÕES DE

IMÓVEIS URBANOS,

através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da

análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, relativo a imóveis

semelhantes na região ou em outras, quando semelhantes os níveis socioeconômicos.

Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação,

que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e conhecedoras do

imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das condições

mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado.

Assim, o valor expresso ao final desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

representa basicamente a opinião genérica dos operadores do mercado local e

principalmente a expertise dos profissionais envolvidos na avaliação.

Dessa forma, toda avaliação de imóvel reflete uma convicção de valor pessoal do

profissional Corretor de Imóveis que vive cotidianamente as oscilações do mercado,

visto estar diretamente ligado com os proprietários ofertantes e compradores.

No mercado, os proprietários arbitram seus preços, mas na maioria das vezes esse

valor é especulativo. Por outro lado, os compradores desejam pagar o menor valor

possível. Neste momento, é de fundamental importância a presença do Corretor de

Imóveis como mediador entre as partes, para identificar preços praticados no mercado

naquele momento, para concluir a negociação, bem como, para expurgar as

especulações.

8 - Pesquisa de Mercado

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 13 imóveis com características

intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerado a seguir:

Referencial – R 1

Anunciado para venda por R$ 245.000,00 pelo Luciano Migoto Consultoria Imobiliária

CRECI/SP 33.171-J tel.: (12)3432-0023

O imóvel localizado na Av. Itália, nº 1.200, - Condomínio Parque das Nações - bairro

Barranco – Taubaté/SP

Referencial – R 2

Anunciado para venda por R$ 215.000,00 pela Andreza Torres Imóveis CRECI/SP

180.627 - F tel.: (12)98265-6218

O imóvel localizado na Av. Charles Schnneider, - Condomínio Tintorretto - bairro

Barranco – Taubaté/SP

Referencial – R 3

Anunciado para venda por R$ 200.000,00 pela Imobiliária Nova São José CRECI/SP

2.830-J tel.: (12)3632.4266

O imóvel localizado na Av. Itália, nº 1.200, - Condomínio Parque das Nações - bairro

Barranco – Taubaté/SP

Referencial – R 4

Anunciado para venda por R$ 225.000,00 pela Max Gold Imobiliária CRECI/SP 27.524

- J tel.: (12)3624-6035

O imóvel localizado na Av. Charles Schnneider, - Condomínio Tintorretto - bairro

Barranco – Taubaté/SP

Referencial – R 5

Anunciado para venda por R$ 199.000,00 pela Franco Consultoria de Imóveis

CRECI/SP 20.661 - J tel.: (12)3633-8556

O imóvel localizado Edifício Residencial Arthur - bairro Esplanada Independência –

Taubaté/SP

Referencial – R 6

Anunciado para venda por R$ 200.000,00 pela Franco Consultoria de Imóveis

CRECI/SP 20.661 - J tel.: (12)3633-8556

O imóvel localizado Edifício Jardim das Orquídeas - bairro Parque São Luís –

Taubaté/SP

Referencial – R 7

Anunciado para venda por R$ 195.000,00 pela Imobiliária Danelli CRECI/SP PJ 37 tel.:

(12)3632-4077

O imóvel localizado - bairro Jardim das Nações – Taubaté/SP

Referencial – R 8

Anunciado para venda por R$ 250.000,00 pela Imobiliária Danelli CRECI/SP PJ 37 tel.:

(12)3632-4077

O imóvel localizado - bairro Jardim das Nações – Taubaté/SP

Referencial – R 9

Anunciado para venda por R$ 260.000,00 pela Franco Consultoria de Imóveis

CRECI/SP 20.661 - J tel.: (12)3633-8556

O imóvel localizado Edifício Flamboyant Aquarius - bairro Bosque Flamboyant –

Taubaté/SP

Referencial – R 10

Anunciado para venda por R$ 200.000,00 pela Franco Consultoria de Imóveis

CRECI/SP 20.661 - J tel.: (12)3633-8556

Referencial – R 11

Anunciado para venda por R$ 245.000,00 pela EDK Imóveis CRECI/SP 27.880 - J tel.:

(12)3302-6800

O imóvel localizado - bairro Barranco– Taubaté/SP

Referencial – R 12

Anunciado para venda por R$ 245.000,00 pela EDK Imóveis CRECI/SP 27.880 - J tel.:

(12)3302-6800

O imóvel localizado - bairro Barranco– Taubaté/SP

Referencial – R 13

Anunciado para venda por R$ 250.000,00 pela EDK Imóveis CRECI/SP 27.880 - J tel.:

(12)3302-6800

O imóvel localizado no Spazio Tintorretto - bairro Barranco– Taubaté/SP

Amostra

Nº Am. «VALOR» ARE_A «R$/m²» «Fator Oferta» Unitario 2 R$/m² «LOCALIZ._» 1 245.000,00 71,00 3.450,70 0,90 3.105,63 0 A 1 KM 2 215.000,00 69,00 3.115,94 0,90 2.804,35 2 A 3 KM 3 200.000,00 72,00 2.777,78 0,90 2.500,00 0 A 1 KM 4 220.000,00 75,00 2.933,33 0,90 2.640,00 2 A 3 KM 5 199.000,00 80,00 2.487,50 0,90 2.238,75 0 A 1 KM 6 200.000,00 68,00 2.941,18 0,90 2.647,06 4 A 5 KM 7 195.000,00 65,64 2.970,75 0,90 2.673,67 0 A 1 KM 8 250.000,00 97,00 2.577,32 0,90 2.319,59 0 A 1 KM 9 260.000,00 93,00 2.795,70 0,90 2.516,13 2 A 3 KM 10 200.000,00 76,00 2.631,58 0,90 2.368,42 4 A 5 KM 11 245.000,00 70,00 3.500,00 0,90 3.150,00 2 A 3 KM 12 250.000,00 71,00 3.521,13 0,90 3.169,01 2 A 3 KM 13 215.000,00 65,00 3.307,69 0,90 2.976,92 2 A 3 KM

Nº Am. ANDAR _LAZER AREA _GOUMERT VARANDA 1 1 A 3 COMPLETO. SACADA

2 4 A 6 MEDIO SACADA

3 1 A 3 COMPLETO. SACADA

4 7 A10 MEDIO SACADA

5 TERREO AUSENTE SACADA

6 1 A 3 MEDIO SACADA

7 4 A 6 SIMPLES SACADA

8 7 A10 MEDIO AUSENTE

9 1 A 3 AUSENTE SACADA

10 4 A 6 SIMPLES SACADA

11 4 A 6 MEDIO SACADA

12 4 A 6 MEDIO SACADA

13 4 A 6 MEDIO SACADA

Descrição das Variáveis

Variável Dependente:

• Unitário 2 R$/m²: Valor Unitário por m² após o fator oferta.

Equação:

([VALOR]× [Fator Oferta])÷[AREA]

Variáveis Independentes:

• VALOR: Valor total do imóvel. (variável não utilizada no modelo)

• AREA: Área Útil em m².

• R$/m² : Valor Unitário por m².. (variável não utilizada no modelo)

Equação:

[VALOR]÷[AREA]

• Fator Oferta: Fator Oferta. (variável não utilizada no modelo)

• LOCALIZ.: FATOR DE LOCALIZAÇÃO DO IMOVEL DISTANTE DO CENTRO.

(variável não utilizada no modelo)

Classificação:

0 A 1 KM = 1; 2 A 3 KM = 2; 4 A 5 KM = 3;

• ANDAR: Situação do apartamento no edifício,

Classificação:

TERREO = 1; 1 A 3 = 2; 4 A 6 = 3; 7 A10 = 4; ACIMA DE 10 = 5;

• AREA LAZER: Área de lazer quanto à estruturas.

Classificação:

AUSENTE = 1; SIMPLES = 2; MEDIO = 3; COMPLETO. = 4;

• VARANDA GOUMERT: PRESENÇA DE VARANDA.

Classificação:

AUSENTE = 1; SACADA = 2;

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 13

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação 1/Unitario 2 R$/m² 3,7504x10-4 _4,3958x10-5 _11,72% 1/AREA 0,0135 1,5622x10-3 _11,53% ANDAR 2,69 0,8548 31,75% AREA LAZER 2,69 0,9473 35,19% VARANDA GOUMERT 1,92 0,2773 14,42%

Número mínimo de amostragens para 4 variáveis independentes: 15.

Distribuição das Variáveis

Estatísticas das Variáveis Não Transformadas

Nome da

Variável médio Valor Padrão Desvio

Valor Mínim o Valor Máximo Amplitud e total Coeficiente de variação Unitário 2 R$/m² 2700,73 319,2289 2238,75 3169,01 930,26 11,8200 AREA 74,82 9,8834 65,00 97,00 32,00 13,2098 ANDAR 2,6923 0,8548 1,0000 4,0000 3,0000 31,7515 AREA LAZER 2,6923 0,9473 1,0000 4,0000 3,0000 35,1865 VARANDA GOUMERT 1,9230 0,2773 1,0000 2,0000 1,0000 14,4222

Distribuição das Variáveis não Transformadas

Dispersão em Torno da Média

Tabela de valores estimados e observados

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação % 1 3.105,63 2.841,77 -263,86 -8,4962 % 2 2.804,35 2.821,51 17,16 0,6119 % 3 2.500,00 2.831,46 331,46 13,2582 % 4 2.640,00 2.866,19 226,19 8,5677 % 5 2.238,75 2.323,55 84,80 3,7877 % 6 2.647,06 2.731,15 84,09 3,1766 % 7 2.673,67 2.718,25 44,58 1,6673 % 8 2.319,59 2.319,59 -0,00 -0,0000 % 9 2.516,13 2.332,61 -183,52 -7,2938 % 10 2.368,42 2.621,28 252,86 10,6761 % 11 3.150,00 2.810,75 -339,25 -10,7699 % 12 3.169,01 2.800,37 -368,64 -11,6327 % 13 2.976,92 2.868,82 -108,10 -3,6313 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado,

dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados

maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Modelo da Regressão

1/[Unitário 2 R$/m²] = 6,6854x10

_{- 6,5535x10}

_{/[AREA] - 1,3123x10}

_{x [ANDAR] -}

1,8325x10

_{x [AREA LAZER] - 6,2397x10}

_{x [VARANDA GOUMERT]}

Modelo para a Variável Dependente

[Unitário 2 R$/m²] = 1/(6,6854x10

_{- 6,5535x10}

_{/[AREA] - 1,3123x10}

_{x [ANDAR]}

- 1,8325x10

_{x [AREA LAZER] - 6,2397x10}

_{x [VARANDA GOUMERT])}

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo AREA b1 = -6,5535x10-3 _{0,0111 -0,0220 8,9683x10}-3 ANDAR b2 = -1,3122x10-5 _1,4754x10-5 _-3,3732x10-5 _7,4869x10-6 AREA LAZER b3 = -1,8325x10-5 _1,3931x10-5 _-3,7784x10-5 _1,1337x10-6 VARANDA GOUMERT b4 = -6,2396x10-5 6,3317x10-5 -1,5084x10-4 2,6046x10-5

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) ...

: 0,7422

Valor t calculado ...

: 3,133

Valor t tabelado (t crítico) ...

: 1,860 (para o nível de significância de 10,0

%)

Coeficiente de determinação (r²) ...

: 0,5509

Coeficiente r² ajustado ...

: 0,3263

Classificação: Correlação Forte

Tabela de Somatórios

1 Unitario 2 R$/m² AREA ANDAR Unitário 2 R$/m² 4,8755x10-3 _1,8517x10-6 _6,5567x10-5 _0,0130 AREA 0,1762 6,5567x10-5 _2,4178x10-3 _0,4738 ANDAR 35,0000 0,0130 0,4738 103,0000 AREA LAZER 35,0000 0,0128 0,4817 97,0000 VARANDA GOUMERT 25,0000 9,3199x10-3 0,3421 66,0000 _LAZER AREA _GOUMERT VARANDA

Unitário 2 R$/m² 0,0128 9,3199x10-3 AREA 0,4817 0,3421 ANDAR 97,0000 66,0000 AREA LAZER 105,0000 67,0000 VARANDA GOUMERT 67,0000 49,0000

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado Regressão 1,2773x10-8 _{4 3,1934x10}-9 _2,453

Residual 1,0413x10-8 _{8 1,3017x10}-9 Total 2,3187x10-8 _{12 1,9323x10}-9

F Calculado : 2,453

F Tabelado : 3,838 (para o nível de significância de 5,000 %)

Significância do modelo igual a 13%

Rejeita-se a hipótese de existência da regressão.

Correlações Parciais

Unitário 2 R$/m² AREA ANDA_{R LAZER} AREA Unitário 2 R$/m² 1,0000 -0,6318 -0,1785 -0,5249 AREA -0,6318 1,0000 -0,0355 0,4108 ANDAR -0,1785 -0,0355 1,0000 0,2850 AREA LAZER -0,5249 0,4108 0,2850 1,0000 VARANDA GOUMERT -0,3832 0,6242 -0,4596 -0,0976 _GOUMERT VARANDA Unitário 2 R$/m² -0,3832 AREA 0,6242 ANDAR -0,4596 AREA LAZER -0,0976 VARANDA GOUMERT 1,0000

Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatísticas t:

Unitario 2 R$/m² AREA ANDAR _LAZER AREA Unitario 2 R$/m² ∞ -2,306 -0,513 -1,744 AREA -2,306 ∞ -0,1006 1,274 ANDAR -0,513 -0,1006 ∞ 0,841 AREA LAZER -1,744 1,274 0,841 ∞ VARANDA GOUMERT -1,174 2,260 -1,464 -0,277 VARANDA _GOUMERT Unitario 2 R$/m² -1,174 AREA 2,260 ANDAR -1,464 AREA LAZER -0,277 VARANDA GOUMERT ∞

Valor t tabelado (t crítico) : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %)

As variáveis independentes AREA e VARANDA GOUMERT são fortemente

correlacionadas. O modelo pode apresentar multicolinearidade.

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 30,00%)

Coeficiente t de Student: t(crítico) = 1,1081

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

AREA b1 -0,983 35% Não

ANDAR b2 -1,077 31% Não

AREA LAZER b3 -1,667 13% Sim

VARANDA

GOUMERT b4 -1,662 14% Sim

Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 30,00%)

Coeficiente t de Student: t(crítico) = 0,5459

Variável Coeficiente t Calculado Significância

AREA b1 -0,590 29% ANDAR b2 -0,889 20% AREA LAZER b3 -1,315 11% VARANDA GOUMERT b4 -0,985 18%

Histograma

Ogiva de Frequências

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier:

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Teste de Sequências

(desvios em torno da média):

Limite inferior ....

: -1,1438

Limite superior.

: -1,7270

Intervalo para a normalidade: [-1,2817, 1,2817] (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos

resíduos.

Teste de Sinais

(desvios em torno da média)

Valor z (calculado) ... : 0,2774

Valor z (crítico) ...

: 1,2817 (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a

distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de

Gauss).

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW)

: 1,6169

(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL)

: DL = 0,69

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,31

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,97 4-DU = 2,03

Teste de Durbin-Watson inconclusivo.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens

estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem

aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser

considerado.

Gráfico de Auto-Correlação

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados,

pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.

Resíduos x Variáveis Independentes

Estimativa x Amostra

Nome da

Variável Mínimo Valor Máximo Valor Avaliando Imóvel

AREA 65,00 97,00 71,00

ANDAR TERREO 7 A10 TERREO

AREA LAZER AUSENTE COMPLETO. COMPLETO. VARANDA

GOUMERT AUSENTE SACADA SACADA

Nenhuma característica do APARTAMENTO sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes:

• AREA ...

= 71,00

• ANDAR ...

= TERREO

• AREA LAZER ...

= COMPLETO.

• VARANDA GOUMERT ...

= SACADA

Outras variáveis não usadas no modelo:

• VALOR ...

= ???

• R$/m² ...

= 0,00

• Fator Oferta ...

= 0,90

• LOCALIZ. ...

= 0 A 1 KM

Estima-se Unitário 2 R$/m² do APARTAMENTO = R$/m² 2.739,60

O modelo utilizado foi:

[Unitário 2 R$/m²] = 1/(6,6854x10

_{- 6,5535x10}

_{/[AREA] -}

1,3123x10

_{x [ANDAR] - 1,8325x10}

_{x [AREA LAZER] - 6,2397x10}

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$/m² 2.438,35

Máximo: R$/m² 3.125,80

Para uma AREA de 71 m², teremos:

Valor de mercado obtido = R$ 194.511,93

Valor de mercado mínimo = R$ 173.122,54

Valor de mercado máximo = R$ 221.931,72

Avaliação da Extrapolação

Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando

Variável _inferior Limite _superior Limite

Valor no ponto de avaliação

Variação em relação ao limite

AREA 65,00 97,00 71,00 Dentro do _intervalo

ANDAR TERREO 7 A10 TERREO Dentro do _intervalo

AREA LAZER AUSENTE COMPLETO. COMPLETO. Dentro do _intervalo VARANDA

GOUMERT AUSENTE SACADA SACADA Dentro do intervalo

Variável Aprovada _(*)

AREA Aprovada

ANDAR Aprovada

AREA LAZER Aprovada

VARANDA

GOUMERT Aprovada

* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I, é admitida uma variação de

100,0% além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior

para as variáveis independentes.

Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Variável Valor estimado no _{limite inferior} Valor estimado no _{limite superior}

Valor estimado no ponto de avaliação AREA 2.805,08 2.565,70 2.739,60 ANDAR 2.739,60 3.070,81 2.739,60 AREA LAZER 2.381,00 2.739,60 2.739,60 VARANDA GOUMERT 2.339,66 2.739,60 2.739,60

Variável Maior variação Aprovada _(**) AREA Dentro do _intervalo Aprovada ANDAR Dentro do _intervalo Aprovada AREA LAZER Dentro do _intervalo Aprovada VARANDA

GOUMERT Dentro do intervalo Aprovada

** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I, é admitida uma variação de 20,0% além

dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, somente 999 variáveis podem

extrapolar o limite amostral.

Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Intervalos de Confiança

(Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y])

Intervalo de confiança de 80,0 %:

Nome da

variável Inferior Limite Superior Limite Amplitude Total Amplitude/média ( % ) AREA 2.679,27 2.802,72 123,44 4,50 ANDAR 2.500,66 3.029,04 528,38 19,11 AREA LAZER 2.561,06 2.944,91 383,84 13,94 VARANDA GOUMERT 2.689,48 2.791,64 102,16 3,73 E(Unitario 2 R$/m²) 2.311,37 3.362,61 1.051,25 37,06 Valor Estimado 2.438,35 3.125,80 687,45 24,71

Amplitude do intervalo de confiança: até 50,0% em torno do valor central da

estimativa.

Variação da Função Estimativa

Variação da variável dependente (Unitario 2 R$/m²) em função das variáveis

independentes, tomada no ponto de estimativa.

Variável dy/dx (*) dy % (**)

AREA -9,7573 -0,2529%

ANDAR 98,4933 0,0360%

AREA LAZER 137,5402 0,2008%

VARANDA GOUMERT 468,3155 0,3419%

(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação

de 1% na variável independente.

Gráficos da Regressão (2D)

Calculados no ponto médio da amostra, para:

• AREA

= 73,7736

• ANDAR

= 2,6923

• AREA LAZER = 2,6923

CONCLUSÃO

Com idade de construção de 21 anos e que o estado de

conservação entre regular e reparos, valor encontrado para

que estas características intrínsecas ao imóvel avaliando sejam

consideradas na presente avaliação, conclui-se que o Valor de

Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica o valor é de R$ 173.122,54 (cento e setenta e

três mil e cento e vinte e dois reais e cinquenta e quatro

centavos).

OSCAR PAULO FLORENTINO

CORRETOR DE IMÓVEIS - CRECI/SP 45.085 - F

AVALIADOR DE IMÓVEIS - CNAI 11.909

RELATÓRIOS FOTOGRAFICO IMÓVEL AVALIANDO – IA

CERTIDÃO DE VALOR VENAL Nro: 488657/2020

CERTIDÃO DE VALOR VENAL Nro: 488657/2020

A Divisão de Cadastro Fiscal, certifica o (s) valor (es)

venal (is), da unidade imobiliária abaixo identificada,

conforme dados constantes em nossos assentamentos.

Exercício : 2020

Identificação/ BC :4.4.065.154.063

Contribuinte : AUTVALE AUTOMACAO,INSTRUMENTACAO E COM. LTDA

Local Imóvel : ITALIA, AV 01200 AP12 ED.DINAMAR BARRANCO 12031-540

Lote :

Quadra :

Loteamento : NACOES, JARDIM DAS

Complemento lote:

Valor Venal do Terreno : R$ 53.406,95

Valor Venal do Predio : R$ 72.733,53

Valor Venal do Imóvel : R$126.140,48

Total do Valor Venal para efeito do imposto predial e territorial urbano, 126140.48

cento e vinte e seis mil, cento e quarenta reais e quarenta e oito centavos

Certidão emitida em conformidade com Decreto número 11.912 / 2009, em 06/05/2009 e,

sua validade é de 60 dias.

AVENIDA TIRADENTES, 520 - CENTRO - CEP 12030-180 - TELEFONE 3625-5000.AVENIDA TIRADENTES, 520 - CENTRO - CEP 12030-180 - TELEFONE 3625-5000.

Taubaté 18/11/2020 às 11:19:34

A veracidade desta certidão está condicionada à verificação de sua cópia original na

Internet, no endereço http://taubate.sp.gov.br