LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

DE IMÓVEL RURAL

Imóvel:

Fazenda Porta da Amazônia

Vila Rica ‐ MT

Matrícula Imobiliária n° 3.274

Matrícula Imobiliária n° 5.173

Matrícula Imobiliária n° 5.174

Matrícula Imobiliária n° 5.175

CRI de São Felix do Araguaia ‐ MT

Lat. 07°16’10”S Long. 44°38’48”O

Finalidade da Avaliação:

Apuração

de Valor de Venda

e Venda com Liquidez Imediata

Grau de Fundamentação:

Grau II da NBR 14653‐3

Número do Laudo:

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CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

VALOR DE VENDA (VV 1):

Conforme Item 04 deste laudo, o valor de mercado do imóvel referente ao imóvel rural denominado “Fazenda Porta da Amazônia” situado no município de Vila Rica, Estado do Mato Grosso, objeto das Matrículas Imobiliárias n° 3.274, 5.173, 5.174 e 5.175 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Felix do Araguaia, com área de terras de 10.569,3122 ha. (dez mil quinhentos e sessenta e nove hectares, trinta e um ares e vinte e dois centiares), é de: Gleba Nua = R$ 45.448.000,00 Benfeitorias = R$ 0,00 Culturas: 0,00

Valor de Venda (V

V 1

) = R$ 45.448.000,00

A pesquisa de terreno levada a efeito junto ao mercado imobiliário se concentrou em áreas rurais na região de Vila Rica e Confresa, Estado do Mato Grosso. Foram coletadas seis ofertas comparativas cujos preços por metro quadrado variavam entre R$ 7.468,00 e R$ 5.165,00 por hectare de terreno (valores brutos de oferta). Aplicando‐se fatores de oferta, acesso e aproveitamento em relação às condições do imóvel avaliado, concluiu‐se por um valor médio de R$ 4.300,00 por hectare de terreno como o mais adequado à realidade do mercado imobiliário. Importante ressaltar que o imóvel possui uma situação de ocupação que, dentre as medidas necessárias ao pleno exercício de propriedade, há a necessidade de medidas judiciais para desocupação do imóvel, bem como a execução de georreferenciamento para sua regularização junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária ‐ INCRA. Dessa forma, sugerimos que o

valor a ser adotado para venda imediata (R$ 49.676.000,00) seja substituído pelo valor de venda com liquidez imediata, conforme

demonstrado a seguir:

VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMEDIATA (VV 2):

O Valor de Venda com Liquidez Imediata ou Venda Forçada, condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. Estimamos o tempo de liquidação do imóvel num prazo de 72 meses (calculando‐se o tempo para eventuais demandas judiciais e regularização da área) a uma taxa de juros média de 2,00 % ao mês (média de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte cálculo:

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Tem por objeto o presente laudo sugerir o valor de venda e venda com liquidez imediata do imóvel rural denominado “Fazenda Porta da Amazônia”

situado no município de Vila Rica, Estado do Mato Grosso, objeto das Matrículas Imobiliárias n° 3.274, 5.173, 5.174 e 5.175 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Felix do Araguaia, com área de terras de 10.569,3122 ha. (dez mil, quinhentos e sessenta e nove hectares, trinta e um ares e vinte e dois centiares), conforme as características relatadas no decorrer

deste trabalho.

A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes aspectos básicos:

a) A localização geoeconômica do imóvel avaliado.

b) O valor médio de mercado para imóveis similares ofertados na região. c) Parâmetros de homogeneização previstos nas normas e fatores

imobiliários que influenciam no valor do imóvel.

d) As normas básicas e procedimentos previstos pela NBR 14653‐1 e

14653‐3 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e das recomendações técnicas do IBAPE Nacional ‐ Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias.

2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

Nas vistorias e diligências datadas de 25/09/2017 visando caracterizar o imóvel objeto desta avaliação, nos baseamos em documentações fornecidas pelo contratante, onde pudemos apurar os seguintes pontos relevantes a seguir descritos:

2 .1. Localização e roteiro de acesso do imóvel avaliado:

O imóvel avaliado situa‐se na zona rural pertencente aos limites do município de Vila Rica, Estado do Mato Grosso, nas Coordenadas UTM Latitude 10°17’25”S e Longitude 51°14’36”O. A gleba rural avaliada situa‐se na região limítrofe dos municípios de Vila Rica e Confresa, ambas interligadas pela Rodovia BR 158, cujo traçado corta o imóvel avaliado. A gleba rural avaliada dista cerca de 40 Km do município de Vila Rica e 58 Km do município de Confresa, conforme roteiro a seguir demonstrado:

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Rotei r o de acesso a o i mó ve l avaliado, a p a r t ir d a c i d a d e de V i la Rica pe la Rodov ia BR 158 .

A s pec t o do imóv el objet o da s Matríc ula s Imobili ári as n° 3 .27 4, 5 .17 3, 5 . 17 4 e 5.175 d o Car t ó ri o de Regi stro de I m óvei s da Co ma r ca de S ã o Fe lix do Ara gua ia, c om área de t e r ra s de 10 .569 ,312 2 ha . (de z mil qui nhent os e ses se nt a e nove hec tares, t r inta e u m a r e s e vi nte e dois c enti ar es ).

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2 .2. Característica geoeconômica da região do imóvel:

Segundo o censo de 2010, a população do município de Vila Rica era de 21.382 habitantes, sendo o segundo município mais populoso do Norte Araguaia. Possui uma área de 7.431,077 km², o que resulta numa densidade demográfica de 2,88 hab./km². O município encontra‐ se localizado entre as bacias dos rios Araguaia e Xingu com cerca de cinquenta por cento de suas águas para cada bacia.

A região é formada por grandes planaltos suaves com declividade quase zero cerca de 2% e em algumas áreas caracteriza o relevo ondulado. Entre as serras formam‐se grandes vales verdejantes com imensas extensões de terras planas propícias para plantios de grãos e pastagens. O município possuis dorsais da Serra do Roncador e o Monte Umuarama na divisa com o município Santana do Araguaia no Pará e seu maior ponto de altitude, segundo dados extra oficiais o monte possui mais de 500 metros de altura. Apresenta precipitações superiores a 1.800 mm anuais. A temperatura média atinge 27 °C, sendo a máxima 35 °C e a mínima 19 °C. Apresenta estiagens durante os meses de inverno (junho a setembro), com efeitos de friagem e fortes chuvas entre dezembro e março. O município possui dois importantes rios da bacia do Araguaia sendo eles o Ribeirão Santana com 176 km que desagua na Barra das princesas e o Rio Crisóstomo que possui um caudal de 215 km, banhando os dois juntos cerca de 50 por cento do município, outros rios menores como o Rio Preto, formam junto com a margem leste do Rio Comandante Fontoura as nascentes responsáveis pelas águas que desaguam no Rio Xingu.

Especificamente na região do imóvel avaliado, predomina o cultivo de soja e criação de bovinos.

2 .3. Uso do imóvel:

Conforme vistoria, constatamos que a área avaliada é gleba rural localizada ás margens da Rodovia BR 158 (asfaltada), no entroncamento com a Rodovia MT 413. Nossa vistoria constatou a existência de culturas de sojas e atividades agropecuárias (criação de bovinos), subdivididas em aproximadamente 05 propriedades distintas. Há ainda um pequeno trecho do imóvel ocupado por posseiros junto ao entroncamento das Rodovias BR‐158 e MT‐413. As demais ocupações apresentam benfeitorias de alto padrão, culturas de soja e criação de bovinos em áreas devidamente demarcadas, o que indica que as posses são longevas e sem caráter de precariedade. Não conseguimos maiores informações de como e a que título essas ocupações iniciaram.

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2 .5. Descrição da Gleba Rural:

2.5.1. Dimensões:

De acordo com o item anterior, a área de terras que compõe o imóvel é de 10.569,3122 ha. (dez mil quinhentos e sessenta e nove hectares,

trinta e um ares e vinte e dois centiares), conforme coordenadas

geodésicas de levantamento realizado pela empresa “Sturmes Engenharia”, a seguir reproduzido:

2.5.2. Acesso:

Em nossa vistoria, e de acordo com os aspectos apontados no item 2.1. do laudo, classificamos o acesso ao imóvel na característica “ótima”, de acordo com a tabela abaixo reproduzida para determinar os tipos de acesso e respectiva escala de valores:

CARACTERÍSTICAS DE ACESSO

SITUAÇÃO TIPO DE ESTRADA DISTÂNCIA CONSERVAÇÃO ESCALA DE VALOR

Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100%

Muito Boa Primeira classe – Não

asfaltada Relativa Permanente 95%

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2.5.3. Topografia:

O imóvel avaliado possui em sua extensa área a predominância de topografia plana, com ligeiro aclive e declive a partir das áreas que se distanciam da Rodovia BR 158.

2.5.4. Classe de terras e aproveitamento do imóvel:

De acordo com as normas de avaliações de imóveis rurais, as terras classificam‐se em 08 classes, a seguir discriminadas:

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS

CLASSE I

Terras próprias para culturas anuais, sem necessidade de uso de qualquer prática de controle da erosão obtendo‐se altas produtividades.

CLASSE II Terras próprias para culturas anuais adaptadas, necessitando _{práticas simples para o controle da erosão.}

CLASSE III

Terras próprias para cultivos anuais, mas que sem cuidados especiais, ficam sujeitas a severos riscos de depauperamento. Necessitam de medidas intensivas de conservação de solo. Relevos plano, suave ondulado a ondulado.

CLASSE IV

Terras com riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais, exceto arroz irrigado necessitando de práticas permanentes de conservação do solo.

CLASSE V

Terras planas, praticamente livres de erosão, mas impróprias para culturas anuais em razão do possível encharcamento e a baixa fertilidade que apresentam, e que podem, com segurança, ser apropriadas para pastagens e florestas.

CLASSE VI

Terras impróprias para culturas anuais, em razão da declividade excessiva, pequena profundidade do solo ou presença de pedras, mas que podem ser usadas com cultivos permanentes, como pastagens, fruticultura e florestas desde que sejam observadas práticas de conservação do solo.

CLASSE VII

Terras impróprias para culturas anuais mas que podem ser usadas com cultivos permanentes, como pastagens, fruticultura e florestas desde que sejam observadas práticas complexas de conservação do solo.

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Conforme a tabela acima e nossa vistoria ao local, constatamos que a área avaliada possui áreas para culturas de sojas e criação de bovinos, o que nos faz concluir que as áreas possuem a seguinte classificação: de 1.200,00 hectares (Classe I) referente às culturas de soja, 5.165,35 hectares (Classe V) referente ás áreas de pastagens e área de utilização limitada de 4.203,96 hectares (Classe VIII).

2.5.5. Fator de Aproveitamento (Nota Agronômica):

O fator de aproveitamento do imóvel é dado pelos fatores determinados pelas características da classe de terras e suas características, de acordo com a tabela abaixo:

Classe I II III IV V VI VII VIII Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20% Ótima 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 Muito Boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,473 0,380 0,285 0,190 Boa 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 Desfavorável 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 Má 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 Péssima 70% 0,700 0,655 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Com base nos aspectos já relatados, temos o seguinte cálculo de Fator de Aproveitamento (Nota Agronômica) conforme segue: IMÓVEL AVALIADO CLASSES DE SOLO PERCENTUAL ESTIMADO DE CADA CLASSE LOCALIZAÇÃO E ACESSO DA ÁREA: ÓTIMA NOTA AGRONÔMICA Classe I 11% 1,000 0,110 Classe V 49% 0,500 0,245 Classe VIII 40% 0,200 0,080 NOTA AGRONÔMICA 0,435 2.5.6. Culturas e Benfeitorias:

Conforme o item 2.3, há culturas e benfeitorias existentes no perímetro da área avaliada. Porém, elas foram produzidas e construídas por terceiros que ocupam a área, motivo pelo qual NÃO consideraremos esses valores para fins de avaliação.

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3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

Para melhor caracterizar os diversos aspectos apontados no presente laudo, bem como exemplificar as características básicas da área objeto desta avaliação, foi realizada vistoria com levantamento fotográfico no local em

13/10/2017. Devido a extensão das áreas a serem vistoriadas, bem como produzir imagens que caracterizassem as áreas com abrangência, foi utilizada a tecnologia de DRONE em pontos nos limites e no interior do imóvel avaliado. Essa visão abrangente possibilitou gerar informações claras no tocante ás áreas e seus aspectos de ocupação, aproveitamento e topografia. Algumas fotografias de aspectos mais relevantes foram feitas em solo para melhor compreensão.

A s pec t o do pe rí met r o do imóv el obj et o d a s M at r íc ul as I m obi li á r ia s n° 3.27 4, 5.1 73, 5. 174 e 5. 175 do Cartório de Regi stro de Imóveis d a Co mar ca de Sã o Fe li x do A rag uai a, c om ár e a de terra s de 1 0. 5 69,3 12 2 ha. (dez mi l qui nhent os e ses s en t a e n ove hect ares, t r in ta e um ares e v inte e doi s c e ntia r es ).

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Fotografia 01 – Aspecto da Rodovia BR 158 junto aos limites do imóvel avaliado. Fotografia 02 – Aspecto parcial do imóvel avaliado junto à BR 158.

(11)

Fotografia 03 – Aspecto geral do trecho do imóvel avaliado entre as Rodovias BR 158 e MT 143. Fotografia 04 – Aspecto geral da divisa lateral do imóvel avaliado junto Rodovia MT 143.

(12)

Fotografia 05 – Aspecto geral do imóvel avaliado, com ênfase para áreas sem

produção.

Fotografia 06 – Aspecto geral do imóvel avaliado, com ênfase para áreas de

cultura de soja.

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Fotografia 07 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área de fundos do imóvel

junto à divisa com a Rodovia MT 143, com ênfase para áreas de cultura de soja e benfeitorias.

Fotografia 08 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área de fundos do imóvel,

com ênfase para áreas de cultura de soja.

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Fotografia 09 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área de fundos do imóvel, com ênfase para áreas de cultura de soja. Fotografia 10 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área central, com ênfase para áreas de cultura de soja e área de preservação à frente.

(15)

Fotografia 11 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área central do imóvel, com ênfase para áreas de cultura de soja e área de preservação à frente. Fotografia 12 – Aspecto geral do imóvel avaliado na área central, com ênfase para áreas de cultura de soja e área de preservação e benfeitorias ao fundo.

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Fotografia 13 – Aspecto do imóvel avaliado e as áreas de utilização limitada. Fotografia 14 – Aspecto do imóvel avaliado, com culturas de soja em primeiro plano e as áreas de utilização limitada ao fundo.

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Fotografia 15 – Aspecto da área central do imóvel avaliado, com culturas de soja em primeiro plano e áreas de utilização limitada. Fotografia 16 – Aspecto da área central do imóvel avaliado, com culturas de soja e áreas de utilização limitada.

(18)

Fotografia 17 – Aspecto do imóvel avaliado junto à Rodovia BR 158, onde

predominam áreas destinadas a pasto para culturas de bovinos.

Fotografia 18 – Outro aspecto do imóvel avaliado junto à Rodovia BR 158, onde

predominam áreas destinadas a pasto para culturas de bovinos.

(19)

Fotografia 19 – Outro aspecto do imóvel avaliado junto à Rodovia BR 158, com ênfase para as benfeitorias existentes.

Fotografia 20 – Trecho do imóvel avaliado ocupado por posseiros junto às

Rodovias BR 158 e MT 143.

(20)

Fotografia 21 – Aspecto do imóvel avaliado junto às Rodovias BR 158 e MT 143. Fotografia 22 – Aspecto do imóvel avaliado junto às Rodovias BR 158 e MT 143.

(21)

Fotografia 23 – Aspecto da cultura de soja em parte do imóvel avaliado. Fotografia 24 – Aspecto de trechos de área de utilização limitada.

(22)

Fotografia 25 – Aspecto da cultura de soja em parte do imóvel avaliado.

Fotografia 26 – Aspecto da cultura de soja em parte do imóvel avaliado e as

estradas de circulação interna existente.

(23)

Fotografia 27 – Aspecto das benfeitorias existentes em parte do imóvel avaliado.

Fotografia 28 – Aspecto indicativo de subdivisão internas de propriedades

dentro do imóvel avaliado.

(24)

Fotografia 29 – Aspecto indicativo de subdivisão internas de propriedades

dentro do imóvel avaliado. Fotografia 30 – Aspecto de trechos de área de utilização limitada.

(25)

Fotografia 31 – Aspecto de benfeitorias existentes no imóvel avaliado. Fotografia 32 – Aspecto de benfeitorias existentes no imóvel avaliado.

(26)

Fotografia 33 – Aspecto de benfeitorias existentes no imóvel avaliado.

Fotografia 34 – Aspecto da Rodovia BR 158 no trecho que corta o imóvel

avaliado.

(27)

Fotografia 35 – Aspecto da área de pastos para criação de bovinos em trecho do

imóvel avaliado.

Fotografia 36 – Aspecto da área ocupada por posseiros em parte do imóvel

avaliado.

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4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Para concluirmos pelo valor de venda do imóvel objeto desta avaliação, adotamos o Método Comparativo, com a adoção de ofertas similares obtidas junto ao mercado imobiliário.

4 .1 . Valor da Gleba Nua:

Para concluirmos pelo valor do hectare de terreno nu, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel, na região de Vila Rica e Confresa, no Estado do Mato Grosso. Com relação ás ofertas comparativas coletadas, foram estabelecidos os seguintes critérios de fatores de homogeneização:

 Fator Oferta – Deságio de 10% sobre os valores de oferta = 0,90, em função da elasticidade das negociações entre o valor ofertado e aquele efetivamente comercializado.

 Fator Aproveitamento ‐ Proporção de áreas de classes de terras de acordo com o item 2.5.4, indicando o potencial produtivo do imóvel. Para o imóvel avaliado foi observado o que segue: IMÓVEL AVALIADO CLASSES DE SOLO PERCENTUAL ESTIMADO DE CADA CLASSE LOCALIZAÇÃO E ACESSO DA ÁREA: ÓTIMA NOTA AGRONÔMICA Classe I 11% 1,000 0,110 Classe V 49% 0,500 0,245 Classe VIII 40% 0,200 0,080 NOTA AGRONÔMICA 0,435

 Fator Acesso ‐ Proporção estabelecida em relação ao acesso do imóvel avaliado em relação ás ofertas comparativas, na seguinte escala:

TIPO DE ESTRADA DISTÂNCIA CONSERVAÇÃO ESCALA DE VALOR

Asfaltada Limitada Permanente 100% Primeira classe – Não

asfaltada Relativa Permanente 95% Não pavimentada Relativa Permanente 90% Estradas e servidões de Vias e

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 Dados do imóvel avaliado:

Oferta – 1,00

Aproveitamento – 0,435 Acesso – 1,00

Assim sendo, foram coletados 06 (seis) elementos comparativos de venda de áreas rurais que se situam na mesma região geoeconômica da área avaliada, que culminou no seguinte relatório de avaliação:

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Pesquisa de Áreas Rurais

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ELEMENTO COMPARATIVO 01

L ocalizaç ão:

V il a Rica MT

Á r e a Hect are s: 1. 224, 67

Va lor :

R $ 8 .000 .000 ,00

Outras Inform ações : Faze nda c o m 1. 224. 67 há me dido sendo 629 há de abe r tura com

145 há de juquirä o. Têm 13 div isões de p a st o c om c or r e do r de ac es so e m 8 deles. – Possui 9 repr es as c om nasc e nte dent ro da fazend a. –Formado 4 84 há em brachiarão de t o pog r a fi a pla na fác il mecanizaç ão p a r a transformar em lav oura. – Í ndi c e pl uvi omét r ic o ac ima de 2.000 m m por ano. – Exc elente loca li za çã o em cima do a sf alt o da BR15 8 K m 27 sentido V i la Ri ca D iv is a c om o estado do P a r á. Há 1 1 Km da div isa . Frig orífi c o na c ida de de V il a Ric a. Sec a dor d e g rã os ta mbém na c id ade de Vil a Ric a. – E x i st e l a vou r a d e soj a a 17 Km d e d is t â nc ia da Faz enda.

Inf or ma nt e:

Im obi li ár ia Cerr ado Te l.: (62 ) 99 245‐6 963

(32)

V il a Rica MT

Á r e a Hect are s: 1. 523, 30

Va lor :

R $ 9 .360 .000 ,00

Outras Inform ações : Descriçã o: 1.52 3,3 hec tare s ou 311 al quei r es, P a s t o e m braq uia ri a

em 135 a l q ue i r e s , c om 176 al quei res de m at a c om m u i t o Pau Brasil , doz e di vi sões de pa st a gens, c er ca de di vi sa c om s e i s a rames l is o int ern a c om c i n c o c om l as ca e e s t i cad or e s de Pa u Brasi l, Cur r a l de 800 m 2 c om b a la nç a c oi ma c om i ndi ca dor

c onec t ável ao not ebook, c apa dor , pescoc ei ra embarc ador, rema nga . Re presas em três pa st os, ondu lad a ma s mecanizá vel e m 70 al quei r es, ót im a pra c ria, fi ca a 49 k m do asfa lto. A lt it ude 290 MTS ac ima do ní vel do mar , í ndic e plu vi omét r ic o e m médi a de out ub r o a m a i o 2 00 mm , s ã o onz e nasce nt es n a propriedade c o m água abunda nt e o a no t odo. A document ação é t oda em or dem CA R, G eorref er e nc ia d o, CCCI R, CAR, IAU, I TR em dia .

Inf or ma nt e:

Es paç o Certo I m óve i s Te l.: (62 ) 34 34‐1 009

(33)

V il a Rica MT

Á r e a Hect are s: 2. 952, 00

Va lor :

R $ 1 5.25 0.00 0, 00

Outras Inform ações :

Á rea Fo rm ada: 350 A l quei r es / 1 . 680 hect are s. Benfe it orias : Casa Sed e. 2 Cas as para Fun c i onári os . 2 Barrac ões para Má qui nas. 32 Pastos.

11 Repre sa s. 8,5 kms de Marge m de Rio. Doc umentaçã o: Ge o r e fe r e nc i a d o e averbado na M at r íc ulas .

Inf or ma nt e: Tr i ângul o Im óveis Te l.: (34 ) 99 102‐5 885

(34)

V il a Rica MT

Á r e a Hect are s: 3. 000, 00

Va lor :

R $ 1 7.00 0.00 0, 00

Outras Inform ações :

Si t uad a no int eri or de V il a Rica ‐ M T, no sentido da e s t r ada para o Pr oj et o Ca xanga , à 87 km da c ida de. Áre a e m ót im o estado para lav our a ou p e c uá r ia, s e ndo 19 2 a l q u e i re s for m ad os, e 15 de A PP (Á rea de Preservaçã o Pe rma nente); c om 7 5 al quei r es que f or a m prepa r ados para lav oura, e o r e s t ant e t o da plana e c alcariad a. Faz endo di vi sa c om a l a vou r a de soj a d a Fazenda Vista A l egr e , e c om o se ca dor ; Boa de água , c or tada por 1 rio, ( Rio Pret o), e 5 córregos

Inf or ma nt e:

Im obi li ár ia Cerr ado Te l.: (62 ) 99 245‐ 6 963

(35)

V il a Rica MT

Á r e a Hect are s: 1. 321, 00

Va lor :

R $ 8 .200 .000 ,00

Outras I nfor m aç ões : ÁREA T OTA L D E 1. 321 HE CTA RES (273 A LQ UEIRES ), S E N D O 800 .00

A BERT O (1 67 A L QU EIRES A BE RTA ) E C OM TOPOGRA FIA PLANA . 0 1 CASA S E D E 02 CA SA S PRA FUN CIO NÁ RIO S 01 CURRA L NOVO, T RON CO , BA LAN ÇA 1 KM D E MA RGENS DO RIO BOM DE PEIXE ENE RGIA EL ÉT RICA SINA L DE CELU LA R T RES OPERADORAS TODA CERCADA EM A RA ME L I S O 1 3 DIVISOES DE PA STO TEND O QU E RE FORMA R 08 D IVI SÕ E S TOPOGRA F IA : 100% PLANA T I P O DE S OL O: A MAR ELO , A VERME LHAD O E CA SC AL HO FINO TE OR DE A RG ILA : 29 % A 37% NÍ VEL PLUV I OM ÉTRICO: 2 .000 A 2 .200 M M/ A NO 43 KM DA CI DA D E (20 KM D O A SF AL TO.

Inf or ma nt e:

Im obi li ár ia Cerr ado Te l.: (62 ) 99 245‐6 963

(36)

V il a Rica MT

Á r e a Hect are s: 1. 205, 00

Va lor :

R $ 9 .000 .000 ,00

Outras Inform aç ões : Áre a a bert a (60% ): 723, 09 h e c ta r es ou 149, 40 alqueire s. Á rea

agric ultável: 650,7 8 he cta res ou 1 34,46 alque ire s Á rea par a abrir (5 %): 60,2 6 h e ct a re s ou 12 ,45 al quei r es T opog ra fia : 80% pl ana e 20% le veme nt e ondul ada . Ti po de so lo: L a t o sol o v e r m e l ho e ama relo. Teor de argila : 2 5 a 35% . A l t it ud e: 224 m e t ros de media. L OCA LI ZA ÇÃ O D E L OGÍS TI CA : A s margens do a s falt o da BR 15 8, 24 km de Vi la Ri ca e 06 km da div isa do MT / PA..

Inf or ma nt e:

Im obi li ár ia Cerr ado Te l.: (62 ) 99 245‐ 6 963

(37)

Relatório de Avaliação

(38)

Valienge Consultoria Ltda

1/4

Avalurb 4.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(ha) V.Unt.(R$/ha) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/ha)

1 8.000.000,00 1.224,67 6.532,37 0,90 1,00 0,81 4.762,10 2 9.360.000,00 1.523,30 6.144,55 0,90 0,95 0,91 4.780,77 3 15.250.000,00 2.952,00 5.165,99 0,90 0,90 1,03 4.309,98 4 17.000.000,00 3.000,00 5.666,67 0,90 0,90 0,78 3.580,20 5 8.200.000,00 1.321,00 6.207,42 0,90 0,90 0,76 3.821,29 5.108,71 0,76 1,00 0,90 7.468,88 1.205,00 9.000.000,00 6 __________________________________________________________________________________________________________ 2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1:Oferta F2:Acesso F3:Aproveitamento

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Ident:VLG VR 2017 Tipo:Laudo completo Solicitante: Localiz.:Fazenda Porta da Amazônia

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3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras...(Ud): Grau de liberdade...(Ud): Menor valor...(R$/ha): Maior valor...(R$/ha): Somatório dos valores homogeneizados...(R$/ha): Número de intervalos de classe...(Ud): Amplitude de classe...(R$/ha): Amplitude total...(R$/ha): Média aritmética...(R$/ha): Mediana...(R$/ha): Desvio médio...(R$/ha): Desvio padrão...(R$/ha): Variância...(R$/ha) ^ 2: 6 5 3.580,20 5.108,71 26.363,06 3 509,50 1.528,51 4.393,84 4.536,04 490,018651 598,871168 358.646,676227 ___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ) D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" )...=

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO: D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor...=

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO: D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor...=

1,73

1,1937 1,3586

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

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3/4

6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50 Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança...(%) = 80 TC ( Tabela de Student ) ...(ud) = 1,476

Limite inferior unitário ( Li )...( R$/ha ) =

Limite superior unitário ( Ls )...(R$/ha) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/ha ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( ha )

Sendo:

Valor unitário arbitrado... (R$/ha) =

4.032,98

4.754,71

Área equivalente do imóvel avaliando... (ha) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

10.569,31 4.300,00 Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central...(%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central...(%) = 8,21 8,21 Estimativa de tendência central...(R$/ha) = 4.393,84

45.448.033,00

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)...(ud) = Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)...(ud) =

1 3

________________________________________________________________________________________

quarenta e cinco milhões, quatrocentos e quarenta e oito mil, trinta e três reais

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )...(R$/ha) =

Estimativa de tendência central...(R$/ha) =

Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )...(R$/ha) =

________________________________________________________________________________________ 3.954,46 4.393,84 4.833,23

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0 1 2 3 4 5 C 5 10 15 F 9) GRÁFICOS:

A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )):

Ve

B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ): ( R$ / ha ) 4.762,10 6.532,37 4.780,77 6.144,55 4.309,98 5.165,99 3.580,20 5.666,67 3.821,29 6.207,42 5.108,71 7.468,88 Q47 Q48 Q27 Q28 Q49 Q29 Q50 Q30 Q51 Q31 Q52 Q32 Q53 Q33 Q54 Po (R$/ha) Ve (R$/ha) Q55 Q56 Q57 Q58 Q34 Q35 Q36 Q37 Q38 Var. Am 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 0,73 0,78 0,83 0,63 0,62 0,68 Q67 Q68 Q69 Q70 Q71 Q72 Q73 Q74 Q75 Q76 Q77 Q78 .1 .2 .3 .4 .9 .10 .11 .12 .5 .6 .7 .8 .13 .14 .15 .16 .17 .18 .19 .20 Classe 1 2 3 De: 3.580,20 4.089,70 4.599,21 INTERVALO Até 4.089,70 4.599,21 5.108,71 Freq. 2 1 3 ---___________I ---.21 .22 .23 .24

(42)

4 .2. Grau de Fundamentação do Laudo: Classificação quanto à fundamentação ‐ Norma NBR 14653‐3 Item 9.2.1 ITEM ESPECIFICAÇÕES DAS AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

CONDIÇÃO PONTOS CONDIÇÃO PONTOS CONDIÇÃO PONTOS

1 Número de dados de mercado

efetivamente utilizados

≥ 3 (k + 1) e no

mínimo 5 9 >=5 9

2 Qualidade dos dados colhidos no

mercado de mesma exploração Todos 15 Maioria 7

Minoria ou

Ausência 0

3 Visita dos dados de mercado por

engenheiro de avaliações Maioria 10 Minoria 6 Anexo A 0

4 Critério adotado para avaliar construções e instalações Conforme 10.3 5 Custo de reedição por caderno de preços 3 5 Critério adotado para avaliar produções agrícolas Conforme 10.3 5 Custo de reedição por caderno de preços 3

6 Apresentação de laudo Completo 16 Simplificado 1

7 Utilização do método comparativo

direto de dados de mercado Tratamento científico 15 Fatores 12 Outros 2

8 Identificação dos dados amostrais Fotográfica e coordenadas geodésicas 4 Roteiro de acesso ou croqui de localização 1 9 Documentação do avaliando que permita sua identificação e localização Fotográfica e coordenadas geodésicas 4 Croqui 1 10 Documentação do imóvel avaliando apresentada pelo contratante refere‐se a Certidão dominial atualizada e levantamento topográfico planimétrico de acordo com as normas 4 Levantamento Topográfico 2 TOTAL 71 Total de pontos: 71 (avaliação enquadrada no Grau III de Fundamentação)

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5. CONCLUSÕES

VALOR DE VENDA (VV 1):

Conforme Item 04 deste laudo, o valor de mercado do imóvel referente ao imóvel rural denominado “Fazenda Porta da Amazônia” situado no município de Vila Rica, Estado do Mato Grosso, objeto das Matrículas Imobiliárias n° 3.274, 5.173, 5.174 e 5.175 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Felix do Araguaia, com área de terras de 10.569,3122 ha. (dez mil quinhentos e sessenta e nove hectares, trinta e um ares e vinte e dois centiares), é de: Gleba Nua = R$ 45.448.000,00 Benfeitorias = R$ 0,00 Culturas: 0,00

Valor de Venda (V

V 1

) = R$ 45.448.000,00

A pesquisa de terreno levada a efeito junto ao mercado imobiliário se concentrou em áreas rurais na região de Vila Rica e Confresa, Estado do Mato Grosso. Foram coletadas seis ofertas comparativas cujos preços por metro quadrado variavam entre R$ 7.468,00 e R$ 5.165,00 por hectare de terreno (valores brutos de oferta). Aplicando‐se fatores de oferta, acesso e aproveitamento em relação às condições do imóvel avaliado, concluiu‐se por um valor médio de R$ 4.300,00 por hectare de terreno como o mais adequado à realidade do mercado imobiliário. Importante ressaltar que o imóvel possui uma situação de ocupação que, dentre as medidas necessárias ao pleno exercício de propriedade, há a necessidade de medidas judiciais para desocupação do imóvel, bem como a execução de georreferenciamento para sua regularização junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária ‐ INCRA. Dessa forma, sugerimos que o

valor a ser adotado para venda imediata (R$ 49.676.000,00) seja substituído pelo valor de venda com liquidez imediata, conforme

demonstrado a seguir:

VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMEDIATA (VV 2):

O Valor de Venda com Liquidez Imediata ou Venda Forçada, condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. Estimamos o tempo de liquidação do imóvel num prazo de 72 meses (calculando‐se o tempo para eventuais demandas judiciais e regularização da área) a uma taxa de juros média de 2,00 % ao mês (média de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte cálculo:

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6. ENCERRAMENTO

Encerramos o presente laudo com 43 (quarenta e três) páginas digitadas somente no anverso que fundamentam as conclusões deste trabalho, 01 (um) anexo e 36 (trinta e seis) fotografias que compõe a memória fotográfica do imóvel, indo o presente Laudo devidamente assinado pelo responsável técnico deste trabalho. São Paulo, 19 de outub ro de 2017. DORIVAL R ODRIGUES DA SILVA JUNIOR Diretor Técnico MARCELO SARNELLI LEMOS Sócio ‐ Diretor

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. EPP. CNPJ 11.129.545/0001‐19 ART N° 92221220161190436

Assinado de forma digital por VALIENGE CONSULTORIA LTDA EPP:11129545000119

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