RELAÇÃO JURÍDICA E NEGÓCIO JURÍDICO
De uma forma geral, as relações estabelecidas entre as pessoas, físicas ou jurídicas, que tem relevância para o sistema jurídico e que produzem algum efeito jurídico, podem ser denominadas de relações jurídicas. É o que ocorre, por exemplo, quando uma pessoa vende um imóvel à outra, ou quando duas pessoas celebram, entre si, um contrato de locação. Basicamente, os efeitos que podem ser produzidos por tais relações são:
a) A aquisição de um direito (aquisição de um direito de propriedade por meio da compra de um imóvel, com o ingresso do mesmo em seu patrimônio);
b) A modificação de um direito (dar um imóvel em usufruto sem, com isso, comprometer a propriedade do mesmo);
c) A extinção de um direito (alienar um imóvel e, com isso, extinguir o direito de propriedade em seu patrimônio).
É importante ressaltar que, em todas as hipóteses de efeitos jurídicos acima indicados, os mesmos ocorrem em razão da existência de um fato jurídico. Fatos jurídicos, por sua vez, são acontecimentos da vida, em razão dos quais as relações jurídicas nascem, se modificam ou se extinguem. Eles podem ser, a título de exemplo, o nascimento de uma pessoa, a morte de um indivíduo, o passar do tempo, uma tempestade, um terremoto, um acordo entre duas pessoas, uma declaração de vontade ou, até, um acidente automobilístico.
Como se pode observar, os fatos jurídicos são uma categoria jurídica genérica na qual podem se enquadrar os mais variados tipos de situações e comportamentos, visto que um fato jurídico pode decorrer tanto de um evento natural quanto de um ato humano. Todavia, há, em todas as hipóteses de fatos jurídicos, um elemento comum, qual seja, a produção de efeitos jurídicos, sejam eles decorrentes, ou não, da vontade das partes de um negócio jurídico. Assim sendo, a classificação que segue abaixo deve ser estudada considerando a existência, ou não, de participação voluntária de uma, ou ambas as partes de um negócio jurídico, aspecto que interessa a este estudo.
Em relação ao modo pelo qual os fatos jurídicos ganham existência jurídica, é possível, conforme já exposto, que eles decorram tanto de um fato natural quanto de um evento humano.
Quando um fato jurídico tem origem em um fato natural, tem-se um acontecimento cuja ocorrência independe tanto da intervenção humana quanto da intervenção de alguma das partes do negócio jurídico. Tais fatos naturais podem interferir diretamente nos efeitos esperados de um negócio jurídico, como acontece com um fato natural ordinário, representado pelo nascimento, pela morte, pela ocorrência do fim da incapacidade de uma pessoa, pelo passar do tempo, como no caso da prescrição e da decadência. Em todos os casos, são fatos que irão ocorrer independente da vontade ou da interferência da parte do negócio jurídico.
Outra categoria de fato natural relevante é o fato natural extraordinário, que consiste em um evento cuja ocorrência é inevitável e completamente independente da intervenção das partes do negócio jurídico no qual interferem. Tal fato se caracteriza
pela existência de dois requisitos, um objetivo, representado pela inevitabilidade do evento, e outro subjetivo, caracterizado pela ausência de culpa das partes do negócio jurídico que sente seus efeitos.
Em tal categoria, duas são as hipóteses indicadas pela doutrina, o caso fortuito e a força maior.1 Por caso fortuito pode se entender tanto a ocorrência de um acidente, de causa desconhecida quanto o fato de um terceiro, estranho ao negócio jurídico, desde que suficientemente forte para modificar e/ou impedir a produção dos efeitos esperados em um contrato. Pode ser considerado caso fortuito, por exemplo, a existência de uma greve que impeça a entrega de material de acabamento necessário à finalização e entrega de uma obra dentro do prazo previsto.
Já o motivo de força maior é uma situação conhecida, um fato da natureza que provoca a modificação dos efeitos originalmente esperados do contrato. É o que ocorre, a título de exemplo, com uma enchente que alaga a olaria que produz os tijolos necessários à obra que está sendo construída e, com isso, impede que os mesmos sejam entregues dentro do prazo combinado.
Por outro lado, o fato jurídico terá origem em um fato humano quando houver um ato de vontade humana, seja ele dirigido para a obtenção de um efeito específico ou tenha ele sido praticado de forma inconsequente e danosa. Tem-se, em ambos os casos, a prática de um ato jurídico em sentido amplo, também denominado ato jurídico lato sensu, que podem ser subdivididos em duas categorias, considerando o respeito, ou desrespeito à lei, a saber, os atos lícitos e os atos ilícitos.
Os atos lícitos, ou seja, aqueles praticados conforme previsto em lei ou sem ofensa à ela, são representados por duas modalidades bem distintas, a) os atos jurídicos em sentido estrito, também denominados atos jurídicos stricto sensu , e b) os negócios jurídicos.
Um ato jurídico stricto sensu consiste em um ato humano voluntário que produz exclusivamente os efeitos determinados em lei. As pessoas que desejarem praticar um ato jurídico somente podem declarar sua vontade em tal sentido, mas não podem definir o conteúdo do efeito que sua declaração de vontade produzirá, pois esta é determinada, de forma inflexível, pela lei. Ex.: João quer reconhecer Junior, filho que
1 DINIZ, Maria Helena. Compêndio de introdução à ciência do direito. 17 ed. São Paulo: Saraiva, 2005. p. 531.
teve com Maria. Sua declaração de vontade produzirá todos os efeitos determinados em lei para a filiação e João não poderá excluir, por exemplo, o dever de prestar alimentos ao filho reconhecido.
Já o negócio jurídico consiste no estabelecimento de um acordo de vontades, realizado pelas partes capazes, observando a forma prevista ou não proibida em lei, com um objeto lícito e possível, por meio do qual os efeitos jurídicos por elas desejados (aquisição, modificação e extinção de direitos) poderão ser produzidos, observados os limites legais.
É importante observar que tais limites podem consistir tanto nos requisitos de validade dos negócios jurídicos, conforme previsto pelo artigo 104 do Código Civil brasileiro, que será examinado adiante, quanto limites estabelecidos pela lei para contratos específicos. Um exemplo de limite específico, somente para ilustrar a situação, é a previsão constante no artigo 426 do Código Civil brasileiro, que proíbe expressamente contratos cujo objeto seja herança de pessoa viva.
Outra questão relevante para este estudo é a relação entre negócio jurídico e contrato. Tecnicamente, na área de negócios imobiliários, a celebração de um negócio jurídico consiste, também, na celebração de um contrato, que pode ser de compra e venda, de locação ou de qualquer outro contrato relacionado à área. Desta forma, em vários momentos deste texto as duas expressões, “negócio jurídico” e “contrato”, serão utilizadas como sinônimos visto a correspondência de ambas na área do contrato imobiliário.
Todavia, existem negócios jurídicos não contratuais, como é o caso do testamento, o que permite afirmar que:
Todo contrato é um negócio jurídico, mas nem todo negócio jurídico é um contrato.
Por fim, em se tratando de atos ilícitos, consistem eles em atos humanos voluntários que ofendem a ordem jurídica vigente. Podem acontecer por ação ou omissão, por dolo ou culpa (negligência, imprudência ou imperícia). O Código Civil prevê expressamente a existência de tais atos, qualificando-os e excluindo situações que, embora danosas, não configurem ilícitos, conforme se pode observar abaixo:
CCb, Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 188. Não constituem atos ilícitos:
I - os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido;
II - a deterioração ou destruição da coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remover perigo iminente.
Parágrafo único. No caso do inciso II, o ato será legítimo somente quando as circunstâncias o tornarem absolutamente necessário, não excedendo os limites do indispensável para a remoção do perigo.
A categoria de atos jurídicos ilícitos dá origem a um tema específico de conhecimento para o Direito Civil, qual seja, a Responsabilidade Civil, que não será objeto deste estudo, visto que se trata de conteúdo a ser estudado em outra disciplina do curso.
Após identificadas todas as possibilidades de fatos jurídicos que podem, direta ou indiretamente, produzir e/ou modificar os efeitos de um negócio jurídico contratual, faz-se necessário aprofundar um pouco mais o estudo acerca dos negócios jurídicos propriamente ditos, visto que eles, no contexto dos negócios imobiliários, são a base fundante de todos os contratos imobiliários possíveis no sistema jurídico nacional.
Negócio Jurídico
Conforme foi destacado anteriormente, um negócio jurídico é um acordo de vontades entre pessoas capazes, sejam elas físicas ou jurídicas, cujas declarações de vontade incidem sobre certo objeto e assumem uma forma prevista, ou não proibida em lei, nos termos do artigo 104 do Código Civil brasileiro e cujo conteúdo será estudado ainda nesta disciplina.
Preliminarmente, é importante observar que para que um negócio jurídico tenha condições de produzir os efeitos jurídicos para os quais foi celebrado, ele deve obrigatoriamente passar por três análises, que verificarão se o negócio existe, se ele é válido e, por fim, se existente e válido, pode produzir os efeitos jurídicos desejados.
Como é possível constatar, trata-se de uma análise de três aspectos sequenciais – existência, validade e eficácia –, sendo que caso o primeiro deles apresente algum problema, os demais ficam comprometidos.
Ou seja, um negócio jurídico precisa, inicialmente, existir. Existindo, ele precisa ser válido. E, sendo válido, ele poderá produzir efeitos jurídicos. Para que a produção
dos efeitos jurídicos desejados aconteça, existência e validade do negócio são pressupostos absolutos.
Por tal razão, é necessário examinar, de forma breve, os três aspectos indicados, iniciando pelos requisitos de existência de um negócio jurídico. Para que um negócio jurídico possa existir, ele precisa, minimamente, dos seguintes elementos:
agentes, objeto, forma e vontade. É importante observar que os elementos apresentados não são acompanhados por um qualificativo de modo que a simples existência dos quatro elementos é suficiente para um negócio existir.
Assim sendo, existirá um negócio se as pessoas interessadas fizerem um acordo de vontades sobre um determinado objeto. Não importa que as pessoas sejam incapazes ou capazes, ou que a vontade seja livre ou viciada, ou que o objeto seja lícito ou ilícito, ou que a forma da declaração de vontade seja aquela exigida por lei.
Basta, somente, que eles existam e, uma vez constatada tal existência, já é possível verificar se além de existente, o negócio também é válido.
Em relação aos requisitos de validade, é necessário recorrer ao texto do artigo 104 do Código Civil brasileiro, que determina expressamente quais são eles:
CCb, Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Assim sendo, não basta que existam pessoas, elas devem ser capazes; não basta que exista um objeto, mas que ele seja lícito, possível, determinado ou determinável; não basta que a vontade tenha sido declarada, é necessário que a forma
pela qual ela tenha sido declarada seja aquela definida pela lei ou, quando não o for, que seja uma forma não proibida em lei.
É possível observar, em relação à validade de um negócio jurídico, que os elementos que garantem sua existência passam a ser acompanhados por um qualificativo legal, que determina como os elementos devem existir no momento da celebração do negócio jurídico para que ele seja válido. Por tal razão, a título de exemplo, se uma pessoa incapaz declara sua vontade de comprar um imóvel, o negócio não é válido pois sua incapacidade é o óbice para que sua declaração de vontade possa surtir o efeito por ela desejado, qual seja, comprar o imóvel que lhe interessa.
Da mesma maneira, se duas pessoas fizerem um contrato particular de compra e venda de um imóvel com valor superior a 30 salários mínimos vigentes no Brasil, tal documento não produzirá o efeito jurídico que elas desejam pois o Código Civil brasileiro, em seu artigo 108, determina expressamente que, regra geral, para a celebração de tal negócio, “a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais (...).” Ou seja, não basta declarar a vontade, é necessário que tal declaração seja feita na forma exigida em lei. Caso contrário, o negócio existirá mas não será válido.
Por fim, se o negócio jurídico existe e é válido, ele está apto a produzir os efeitos jurídicos desejados pelas partes que o celebraram, destacando-se a questão da eficácia dos negócios jurídicos. Todavia, aqui também é importante observar que, mesmo existente e válido, um negócio poderá, excepcionalmente, não produzir tais efeitos. Tal situação acontecerá quando um fato ou evento, estranho ao negócio jurídico, interferir e impedir que os efeitos pactuados sejam possíveis. É o que ocorre, por exemplo, quando situações de caso fortuito e/ou de força maior acontecem e impedem a produção dos efeitos desejados. Repetindo um exemplo já apresentado, a existência de uma greve que impeça a entrega de material de acabamento necessário à finalização e entrega de uma obra dentro do prazo previsto é um caso fortuito que fará com que um negócio existente e válido não produza os efeitos desejados.
Dois aspectos importantes devem ser destacados. O primeiro deles consiste no fato de que a não produção de efeitos de um negócio válido é excepcional, a regra é que ele produza, sim, os efeitos para os quais foi celebrado. O segundo é que a não
produção de efeitos não pode ser causada por uma das partes pois, caso isso aconteça, efeitos existem e serão estudados no Direito das Obrigações, especialmente na parte de inadimplemento, que significa não cumprimento da obrigação assumida. A não produção de efeitos deve decorrer de uma situação estranha ao negócio jurídico, conforme apontado acima.
Resumindo!
1. Um negócio jurídico é um acordo de vontades entre pessoas, físicas ou jurídicas, considerando a existência de capacidade de exercício para a pessoa física e previsão de
poderes para celebrar tal negócio para a pessoa jurídica.
2. A celebração do negócio se dará a partir de uma declaração de vontade válida e livre das partes envolvidas, com a definição dos efeitos que as partes desejam produzir.
3. A declaração de vontade deverá observar a forma prevista em lei, exceto se o negócio celebrado tiver forma livre, nos temos dos artigos 107 e 108 do Código Civil Brasileiro.
4. O objeto do negócio jurídico, que ainda será estudado, consistirá em um comportamento (a ser estudado no Direito das Obrigações) e poderá também ser representado por um bem,
material ou imaterial, como será visto oportunamente.
