COMPARATIVO DE ESTUDO DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS DIFERENTES EM UM MESMO TERRENO, EM CAMPOS DOS GOYTACAZES.

FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS

ANDERSONBARRETOSIQUEIRA

COMPARATIVO DE ESTUDO DE VIABILIDADE DE

EMPREENDIMENTOS DIFERENTES EM UM MESMO TERRENO, EM CAMPOS DOS GOYTACAZES.

RIO DE JANEIRO JUNHO DE 2018

ANDERSONBARRETOSIQUEIRA

COMPARATIVO DE ESTUDO DE VIABILIDADE DE

EMPREENDIMENTOS DIFERENTES EM UM MESMO TERRENO, EM CAMPOS DOS GOYTACAZES.

Coordenador e Orientador Pedro Seixas Corrêa

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao MBA em Gestão de Negócios de Incorporação e Construção Imobiliária de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Manegement como pré-requisito para obtenção

de título de Especialista.

TURMA ZEGNI17

RIO DE JANEIRO JUNHO DE 2018

O Trabalho de Conclusão de Curso

COMPARATIVO DE ESTUDO DE VIABILIDADE DE

EMPREENDIMENTOS DIFERENTES EM UM MESMO TERRENO, EM CAMPOS DOS GOYTACAZES.

Elaborado por Anderson Barreto Siqueira e aprovado pela Coordenação Acadêmica foi aceito como pré-requisito para obtenção do MBA Executivo em Administração:

Gestão de Negócios de Incorporação e Construção Imobiliária, Curso de Pós- Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Manegement.

Data de Aprovação: ____ de ________________ de _________

______________________________________

Coordenador Pedro Seixas Corrêa

______________________________________

Orientador Pedro Seixas Corrêa

LISTA DE FIGURAS

Figura 01 - Localização do empreendimento... 11

Figura 02 – Implantação do Loteamento... 12

Figura 03 – Implantação das Casas... 13

Figura 04 – Planta Baixa da casa... 14

Figura 05 – Imagem da Fachada... 15

Figura 06 – Ilustração da Implantação do Loteamento Bem Viver... 22

Figura 07 – Ilustração da Implantação do Loteamento Jardins de Campos... 23

Figura 08 – Execução do Residencial Donana... 24

Figura 09 – Imagem Ilustrativa do Residencial Novo Horizonte... 25

LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 01: Indicadores Econômicos... 17

Gráfico 02: Selic e Taxa de desocupação... 17

Gráfico 03: Confiança do consumidor e Construção Civil... 18

Gráfico 04: Lançamento Padrão X MCMV... 18

Gráfico 05: VSO por faixa de preço de m²... 20

Gráfico 06: Variação por seguimento... 21

Gráfico 07: Analise de distratos... 21

LISTA DE TABELAS

Tabela 01: Parâmetros de estudo do Loteamento... 13

Tabela 02: Parâmetros de estudo das Casas... 15

Tabela 03: VSO Mensal Rio de Janeiro... 19

Tabela 04: VSO imóveis residenciais... 19

Tabela 05: Comparativo dos empreendimentos concorrentes... 25

Tabela 06: Comparativo entre os empreendimentos... 28

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas

ABRAINC – Associação Brasileira de incorporadoras imobiliárias

ADEMI – Associação de dirigentes de empresas do mercado imobiliário ATE – Área total edificada

MAP – Médio e alto padrão

MCMV – Programa Minha Casa Minha Vida MTIR – Taxa interna de retorno modificada TIR – Taxa interna de retorno

VGV – Valor geral de venda

VSO – Venda sobre oferta

VPL – Valor Presente Líquido

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ...09

2. CONTEXTUALIZAÇÃO...10

3. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO...11

4. PRODUTOS...12

4.1 Produto 1 – Loteamento...12

4.1.1 – Implantação...12

4.1.2 – Descrição...12

4.1.3 – Parâmetros...12

4.2 Produto 2 – Condomínio de Casas MCMV...13

4.2.1 – Implantação...13

4.2.2 – Descrição...13

4.2.3 – Parâmetros...15

5. MERCADO...16

5.1 Resumo de Mercado...16

5.2 Análise dos Competidores / Lançamentos concorrentes...21

6. VIABILIDADE...26

6.1 Planilha de viabilidade Produto 1...26

6.2 Planilha de viabilidade Produto 2...27

7. CONCLUSÃO...28

8. REFERÊNCIAS...29

APÊNDICE A ...30

APÊNDICE B...38

1. INTRODUÇÃO

Devido à situação econômica do Brasil, é necessário que existam estudos cada vez mais assertivos com relação ao tipo de empreendimento a ser lançado. As incertezas relativas ao sucesso das obras são cada vez maiores. Por isso, as empresas têm destinado maior tempo e recursos ao planejamento com intuito de mitigar os riscos.

Tendo em vista o alto investimento necessário para se realizar empreendimentos imobiliários, extensos prazos nas fases de projeto, aprovação, construção e comercialização, somado a isto questões relacionadas à viabilidades técnicas, ambientais, hidrológicas, geológicas, diretrizes municipais e de zoneamento, conforme plano diretor, faz com que seja necessária a realização de um estudo mais detalhado possível, e seus vários cenários. (Cunha, 2016, p.8)

Percebe-se que, apesar de altos custos ainda existem muitos empreendedores que lançam os seus projetos sem estudo de viabilidade prévio, com base apenas em experiência, intuição e improviso. (HAUSER, 2005, p.8)

Em um terreno situado em Campos dos Goytacazes, em área que está se expandindo em direção ao Porto do Açu, diversos projetos foram pensados, desde loteamento a condomínio de casas padrão MCMV faixa 1,5.

Nesse sentido, este estudo traz o comparativo da viabilidade de dois tipos de empreendimento para o mesmo terreno, de modo a orientar a escolha do que obtiver os melhores indicadores de rentabilidade e mercadológicos.

2. CONTEXTUALIZAÇÃO

Em abril de 2013 um consórcio entre duas empresas de Campos dos Goytacazes adquiriu a área em questão, situada às margens da RJ 216, na região chamada de Goitacazes. Essa é uma área em expansão devido à implantação do Porto do Açu, que, por um período, levou muitas pessoas a se mudarem para a cidade, em busca das oportunidades de emprego. Porém, o referido Porto, passou por uma fase de desaceleração, assim como toda a economia brasileira, contudo agravado pela situação em que a empresa executora do projeto, a EBX, se encontrava.

Com isso, surgiram dúvidas se o loteamento projetado a princípio teria o sucesso projetado. Portanto, foram iniciados outros estudos que culminaram em um projeto de condomínio de casas, no mesmo terreno.

O objetivo deste estudo é comparar o momento de cada tipo de empreendimento através da VSO, orçamentos, valores a serem investidos, exposição de caixa, VPL, TIR e Pay Back e assim poder concluir qual dos dois empreendimentos tem um potencial de retorno maior.

3. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

O empreendimento está localizado em Campos dos Goytacazes, às margens da RJ 216, no distrito de Goitacazes. Conforme imagem abaixo, a RJ 216 a esquerda leva ao Centro de Campos e a direita leva à praia de Farol de São Thomé.

Figura 01 – Localização do empreendimento. Fonte: Arquivo das Empresas. (Google Earth)

4. PRODUTOS

4.1. PRODUTO 01 - LOTEAMENTO 4.1.1. IMPLANTAÇÃO LOTEAMENTO

Figura 02- Implantação do Loteamento. Fonte: Arquivo das empresas

4.1.2. DESCRIÇÃO LOTEAMENTO

O empreendimento está localizado num terreno de 92.426 m², composto por:

• 352 terrenos, sendo 320 medindo 7x20m, totalizando 140 m² de área e 32 terrenos de esquina com área de 233 m²;

• Uma praça com área de 5.761 m²;

4.1.3. PARÂMETROS LOTEAMENTO

Na tabela abaixo é possível visualizar os parâmetros de projeto e os valores utilizados no estudo do empreendimento.

TABELA 01 – Parâmetros de Estudo do Loteamento.

LOTEAMENTO

Item Quantidade

Número de Lotes* 320,00

Área Total (m²) 92.426,00

Área Vendável (m²) 44.800,00

Área Pavimentação (m²) 21.830,00

Área Vendável/ Total 48,47%

Custo Obra Infraestrutura R$ 4.100.000,00 Custo por lote

R$

12.812,50 Valor Médio de Venda dos Lotes R$ 55.000,00

VGV R$ 17.600.000,00

*Como os terrenos de esquina não modificarão de um projeto para o outro, serão desconsiderados para efeito deste estudo.

Fonte: Arquivo das empresas.

4.2. PRODUTO 02 – CONDOMÍNIO DE CASAS 4.2.1. IMPLANTAÇÃO CONDOMÌNIO DE CASAS

Figura 03 – Implantação das Casas nos mesmos terrenos. Fonte: Arquivo das empresas.

4.2.2. DESCRIÇÃO CONDOMÍNIO DE CASAS

O empreendimento está localizado exatamente nos mesmos terrenos. Exceto os terrenos de esquina, todos os demais 320 receberão uma casa de 49,35 m²,

contendo Sala, cozinha, 2 quartos, banheiro e área de serviço.

• 320 casas com terrenos medindo 7x20m, totalizando 140 m² de área e área construída de 49,35m². Os terrenos de esquina com área de 233 m², não terão construção de casas;

• Uma praça com área de 5.761 m²;

• Método construtivo, paredes pré-moldadas;

• Faixa 1,5 MCMV.

Nas duas imagens a seguir é possível visualizar a planta baixa e a fachada das casas.

Figura 04 – Planta Baixa Casa. Fonte: Arquivo das empresas.

Figura 05 – Imagem Fachada. Fonte: Arquivo das empresas.

4.2.3. PARÂMETROS CONDOMÍNIO DE CASAS

Na tabela abaixo é possível visualizar os parâmetros de projeto e os valores utilizados no estudo do empreendimento.

Tabela 02: Parâmetros de estudo das casas.

CASAS

Item Quantidade

Número de Casas 320,00

Área Total Terreno(m²) 92.426,00

Área Construída (m²) 15.792,00

Área Pavimentação (m²) 21.830,00

Área Construída/ Total 17,09%

Custo Obra Infraestrutura R$ 4.100.000,00 Custo Obra Residencial R$ 15.360.000,00 Valor Total Obra R$ 19.460.000,00 Custo por casa R$ 60.812,50 Valor Médio de Venda R$ 110.000,00

VGV R$ 35.200.000,00

Fonte: Arquivo das Empresas.

5. MERCADO

A análise mercadológica faz-se necessária pois é a partir dela que se verificam as diversas variáveis da comercialização como VSO, produtos concorrentes, quantidade de unidades em estoque e principalmente valor do m² de venda da região estudada, o que será um bom parâmetro para a formação do preço do produto a ser lançado.

Com relação à velocidade de vendas, ALENCAR (2000) tem a seguinte opinião:

“[...] a velocidade de vendas das unidades do empreendimento é diretamente dependente da concepção do produto e de sua capacidade de oferecer satisfação ao cliente em relação aos atributos de valor que detêm outros produtos lançados, visando o mesmo grupo de clientes. A rentabilidade da operação está intimamente ligada à velocidade de vendas das unidades do empreendimento. Não obstante, uma alta velocidade de vendas não garante uma taxa de retorno elevada, devido à complexidade na estimativa de custos do produto e na respectiva formação do seu preço, pois a partir do custo mal estimado e do preço mal colocado resultam taxas de retorno incompatíveis para o setor [...]”.

Portanto, nem sempre a venda veloz quer dizer que o empreendimento obteve sucesso com relação à lucratividade, já que o valor das unidades pode ter sido mal precificado ou até mesmo pode-se perder a oportunidade da valorização dos imóveis com o passar do tempo.

Segundo CLAYTON (1996) a formação do preço deve seguir a expectativa de valor do produto perante ao seu mercado. Na mesma linha KLUGER e MILLER (1990) dizem que a estratégia adequada para a formação de preços, segundo a expectativa do mercado, diminui os riscos de insucesso de um empreendimento.

5.1. Resumo de Mercado

O Mercado Imobiliário passa por uma de suas piores crises, assim como toda a economia do país. As principais Incorporadoras do Brasil ainda registram altos números de estoque e distratos. Porém, os indicadores econômicos mostrados abaixo já projetam uma retomada de crescimento do PIB para os próximos anos.

Gráfico 01 – Indicadores Econômicos Fonte: Anuário Mercado Imobiliário 2017 Secovi

Além disso, Taxa de desocupação e Selic mais baixas influenciarão

positivamente no mercado imobiliário, com a tendência de estimular o financiamento bancário, assim como a confiança do consumidor em alta.

Gráfico 02 – Selic e Taxa de Desocupação. Fonte: Anuário Mercado Imobiliário 2017 Secovi

Gráfico 03 – Confiança do Consumidor e Construção Civil. Fonte: Anuário Mercado Imobiliário 2017 Secovi

Nos anos anteriores, as empresas com produtos na faixa do programa Minha Casa Minha Vida, tem apresentado uma maior resiliência e melhores resultados de vendas.

Segundo dados da ADEMI, em 2016 houve um aumento de 8% no número de lançamentos no Rio de Janeiro, em relação ao ano anterior. Foram 7.431 novas unidades contra 6.896 de 2015. Este resultado se deve ao aumento de lançamento de unidades no programa Minha Casa Minha Vida, responsável por mais de 70% do volume lançado, como pode ser observado no gráfico abaixo.

Gráfico 04 – Lançamentos Padrão x Minha Casa Minha Vida. Fonte: ADEMI.

A VSO Média de 2016 aumentou em relação a 2015 em 0,6%, chegando a 6,4%. Os dados de estoque e unidades vendidas por mês podem ser vistos na tabela abaixo.

Tabela 3 – VSO Mensal Rio de Janeiro.

Fonte: ADEMI.

Deve-se analisar, também, que a VSO média em 2016 aumenta para 7,7%

quando analisado apenas os imóveis residenciais. Além disso, a performance dos empreendimentos de 2 quartos, tipologia semelhante à do projeto estudado, teve índice superior às demais, conforme tabela abaixo. Lotes não apresentaram unidades escrituradas no período estudado.

Tabela 04 – VSO Imóveis residenciais.

Fonte: ADEMI.

Outro dado que deve ser destacado é a VSO analisada por faixa de preço de m². Neste quesito, a faixa entre R$ 2.001,00 a R$ 4.000,00, apresenta 15,7% de unidades vendidas em relação às ofertadas em 2016. O que é possível verificar no gráfico abaixo.

Gráfico 05 – VSO por faixa de preço de m². Fonte: ADEMI.

Segundo Informe da ABRAINC de abril de 2017, que utilizou dados até fevereiro do mesmo ano, as vendas e lançamentos no seguimento médio e alto padrão recuaram 17,9% e 10,1% respectivamente, se comparados aos 12 meses anteriores. Por outro lado, as entregas neste mesmo seguimento cresceram em 19,2%, enquanto o volume médio ofertado declinou em 12,7%, apontando diminuição de estoque. A relação entre distratos e vendas nos últimos 12 meses atingiu 51%.

Já os empreendimentos vinculados ao programa Minha Casa Minha Vida representaram 60,8% das unidades vendidas e 47% das entregas nos 12 meses analisados. O comparativo com o período de 12 meses anterior mostra uma variação positiva em 12,9% nos lançamentos, 13,3% nas vendas e 8% nas entregas, conforme gráfico abaixo.

Gráficos 06 – Variações por segmento (12 meses). Fonte: ABRAINC (fev. 2017)

A relação de unidades distratadas pelas unidades vendidas chegou a 24%, valores bem menores quando comparados ao seguimento MAP. Esses dados são mostrados no gráfico abaixo.

Gráfico 07 - Análise de distratos. Fonte: ABRAINC (fev. 2017).

5.2. Análise dos Competidores

Ao observar os empreendimentos na região, destacam-se os loteamentos da Empresa Urbamais, empresa de loteamentos da MRV, localizados nos bairros Guarus e Donana. Estes empreendimentos possuem características semelhantes ao objeto de estudo com relação a tamanho de lotes, público alvo e preço.

O loteamento Bem Viver, fica localizado em Donana, possui 1.407 terrenos de 160 m², com preço médio de R$ 60.000,00. Foi lançado em Agosto de 2015 e foi entregue em Maio de 2018. Ainda possui 266 unidades a venda, ou seja 19% do total, o que confere uma média de vendas de 2,42% ao mês.

Figura 06 – Ilustração da Implantação do Loteamento Bem Viver Fonte: Imobiliária Local.

Já o loteamento Jardins de Campos, está localizado em Guarus, bairro com renda semelhante ao anterior, possui 464 terrenos e preço médio de 50.000,00 reais. Foi lançado em Julho de 2016 e será finalizado em Julho de 2018. Ainda existem 60 terrenos a venda, ou seja 13%, o que confere uma média vendas de 6,7% ao mês.

Figura 07 – Ilustração da Implantação do Loteamento Jardins de Campos Fonte: Imobiliária Local.

Ao analisar os competidores das casas, a empresa Realiza é a maior concorrente, com seus dois empreendimentos similares ao estudado, Faixa 1,5 MCMV.

O empreendimento Residencial Donana, está localizado no bairro de mesmo nome, possui 500 casas, foi lançado em Janeiro de 2016 e finalizado em Janeiro de 2018. Todas as casas foram vendidas dentro do primeiro ano. O que confere uma média de vendas de 8,33% ao mês. As casas possuem terreno de 7,5x20, não murado, 2 quartos sem suíte e executados em parede de concreto, com forma de alumínio.

Figura 08 – Execução Residencial Donana Fonte: Imobiliária Local

Já o empreendimento Novo Horizonte, está situado no bairro Aeroporto, conta com 500 casas e ainda tem um estoque de 30 unidades. Este empreendimento foi lançado em fevereiro de 2017 e será finalizado em fevereiro de 2019. Portanto, até o momento, a média de vendas está em 6,26% ao mês.

Figura 09 – Imagem Ilustrativa Residencial Novo Horizonte Fonte: Imobiliária Local.

Deste modo, a tabela abaixo resume os concorrentes de loteamento e condomínio de casas, com os principais dados.

Tabela 05 - Comparativo dos empreendimentos concorrentes

Fonte: Elaboração do autor.

Item Descrição

Bem Viver Jardins de Campos Residencial Donana Novo Horizonte

1 Lançamento jan-15 jul-16 jan-16 fev-17

2 Entrega mai-18 jul-18 jan-18 fev-19

3 Nº de Unidades 1407,00 464,00 500,00 500,00

4 Estoque 266,00 60,00 0,00

5 Valor Médio R$ 60.000,00 R$ 50.000,00 R$ 99.900,00 R$ 111.990,00 6 Tamanho Terreno (m²) 160,00 160,00 150,00 150,00

7 Velocidade Vendas (a.m) 2,42% 6,70% 8,33% 6,26%

8 Subsidio R$ - R$ - R$ 40.000,00 R$ 40.000,00

9 Programa Incentivo Não Não MCMV Faixa 1,5 MCMV Faixa 1,5

Comparativo Concorrentes

Condomínio Loteamento

6. VIABILIDADE

Ao implementar projetos de tal complexidade as empresas devem fazer uma análise criteriosa das despesas e receitas do projeto e em qual momento elas acontecerão, formando assim o fluxo de caixa, que ao final irá mostrar dados como TIR, MTIR, Payback, maior exposição de caixa, capital a ser investido, etc. Esses dados, devem ser comparados com outros tipos de investimentos existentes, de modo a verificar a atratividade do negócio e o seu risco-retorno.

Um empreendimento será considerado viável caso a relação entre receitas líquidas e o valor dos investimentos, trazidos a valor presente e descontados por uma taxa de custo de oportunidade, for positiva. (ABNT, 2002)

Análises como viabilidade ambiental e legal também devem existir e nesse estudo foram consideradas viáveis para todos os dois tipos de empreendimento. A viabilidade mercadológica considerou os dados mostrados no item anterior, e a velocidade de vendas foi considerada em um panorama pessimista.

6.1. Análise de Viabilidade do Produto 01 - Loteamento

O primeiro passo da análise de viabilidade foi o preenchimento dos dados estáticos, ou seja, sem considerar a interferência do tempo. Orçamento de obra, despesas de comercialização, publicidade, gestão, jurídica, e despesas extras foram os componentes dos gastos do Loteamento. A receita foi composta pela venda dos 320 terrenos. Importante ressaltar que este estudo considerou a construção com recursos próprios das empresas, portanto sem custo de empréstimos. O estudo Estático resultou em custo de construção sobre receita de 25,63%, lucro líquido de R$ 9.305.952,00 o que representa 52,87% em relação à receita.

Logo após, foi elaborado o cronograma físico financeiro da obra, o que fornece a estimativa de desembolso durante a construção e será utilizado no estudo dinâmico para estimar o fluxo e a maior exposição de caixa.

Foram estabelecidas as formas de pagamento que, como loteamento não existe uma linha de financiamento bancário, o financiamento é feito com a própria construtora. A entrada é de 10% e o restante dividido em 72 vezes, com juros de 1%

a.m. De acordo com dados do mercado local, foi estabelecida a velocidade de vendas.

De posse de todos esses dados, foi feita a análise dinâmica, onde o tempo é considerado e todas as despesas e receitas trazidas a valor presente. Com isso chegamos a uma TIR de 2,24% a.m. MTIR de 1,32% a.m., assim como VPL de R$

5.776.196,00. A maior exposição de caixa ficou no mês 23 do projeto, totalizando R$

5.043.707,00. Todos Esses dados podem ser observados no apêndice A, que mostra a planilha de viabilidade em sua versão completa.

6.2. Análise de Viabilidade do Produto 02 – Condomínio de Casas MCMV

Foi efetuado o mesmo processo explicado no item anterior, analisando primeiramente de forma estática. Importante ressaltar que este estudo considerou a construção com recursos da CEF, gerando deste modo custos de empréstimo do percentual de casas ainda não vendidas. O estudo Estático resultou em custo de construção sobre receita de 54,75%, lucro líquido de R$ 8.596.118,00 o que representa 24,42% em relação à receita.

Logo após, foi elaborado o cronograma físico financeiro da obra, o que fornece a estimativa de desembolso durante a construção e será utilizado no estudo dinâmico para estimar o fluxo e a maior exposição de caixa.

Diferente da viabilidade anterior, a estimativa de vendas deste produto considerou 100% das casas vendidas pela CEF. Deste modo, 20% são recebidos de entrada no ato da compra e os 80% restantes são financiados. Além do financiamento à Construção, foi considerado o recebimento do restante dos recursos da CEF 60 dias após as chaves. De posse de todos esses dados, foi feita a análise dinâmica, onde o tempo é considerado e todas as despesas e receitas trazidas a valor presente. Com isso chegamos a uma TIR de 5,22% a.m. MTIR de 1,40% a.m., assim como VPL de R$ 7.876.845,00. A maior exposição de caixa ficou no mês de 25 do projeto, totalizando R$ 6.193.621,00.

Todos Esses dados podem ser observados no apêndice B, que mostra a planilha de viabilidade em sua versão completa.

7. CONCLUSÃO

Na tabela abaixo, pode ser visualizado o comparativo dos principais indicadores financeiros dos dois empreendimentos.

Tabela 06 – Comparativo entre os Empreendimentos Comparativo Empreendimentos

Item Descrição Loteamento Condomínio

1 Custo R$ 8.294.048,00 R$ 26.603.882,00 2 VGV R$ 17.600.000,00 R$ 35.200.000,00 3 Exposição de Caixa R$ (5.043.707,00) R$ (6.193.621,00) 4 Lucro Estático R$ 9.305.952,00 R$ 8.596.118,00

5 %Lucro E./Receita 52,87% 24,42%

6 Lucro Dinâmico R$ 9.739.971,00 R$ 9.804.999,00 7

Lucro a Valor

Presente R$ 5.776.196,00 R$ 7.876.845,00

8 Payback 53 meses 27 meses

9 Último Recebimento 109 meses 27 meses

10 TIR (a.m.) 2,24% 5,22%

11 MTIR (a.m.) 1,32% 1,40%

Fonte: Elaboração do autor.

Ao observar apenas o estudo estático, como o investimento e a margem de lucro do loteamento são maiores, seria possível escolhermos este empreendimento para investir. Porém, é de grande importância a análise dinâmica, que leva o tempo das despesas e receitas em consideração.

De posse dos dados acima, podemos concluir que, neste momento, é mais vantajoso executar o Produto 02, empreendimento de casas MCMV já que o mercado tem absorvido melhor, ou seja, maior VSO. O fato de ser financiado pela CEF ajuda o empreendimento de casas, já que o saldo total das casas vendidas é recebido de uma só vez pouco tempo após a entrega das chaves. Este fato trás o Payback para praticamente metade do tempo do loteamento. O último recebimento do loteamento leva mais de 9 anos para ser efetuado. Este recebimento antecipado, faz com que a empresa possa investir novamente o lucro em outro empreendimento antes de modo a rentabilizar ainda mais este capital. Ao analisar o lucro a valor presente, TIR e MTIR, mais uma vez fica clara a decisão de fazer um empreendimento de casas MCMV em detrimento do loteamento, apesar do lucro estático maior apresentado.

Além disso, o empreendimento de casas estudado se encontra na faixa 1,5 do Programa Minha Casa Minha Vida, que proporciona subsídios de até 40 mil reais, dependendo da renda da família, ou seja, de modo geral a prestação para comprar uma casa deste tipo é menor do que a prestação da compra de um terreno, além de juros menores, o tornando mais atrativo e mais líquido.

8. REFERÊNCIAS

ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-4:

Avaliação de bens – empreendimentos. Rio de Janeiro, 2002.

ABRAINC/ FIPE, Release de Abril 2017;

ADEMI, Pesquisa do Mercado Imobiliário, Dezembro 2016;

ADEMI, Pesquisa do Mercado Imobiliário, Novembro 2016;

ALENCAR, C. T. de. Um modelo para formulação de estratégia empresarial no mercado residencial. In: CONGRESSO INTERNACIONAL DE TECNOLOGIA E GESTÃO DA QUALIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL, 2., 2000, Recife. Anais...

Recife: [s.n.], 2000, 10 p.

Anuário Mercado Imobiliário de 2017 – Secovi;

Arquivos de imobiliárias de Campos dos Goytacazes;

Arquivos de Construtoras de Campos dos Goytacazes.

CLAYTON, J. Rational expectations, market fundamentals and housing price volatility. Real Estate Economics, [S.l.], v. 24, n. 4, p. 441-470, 1996.

CUNHA, Análise de viabilidade: Estudo de caso de Incorporação imobiliária, Porto Alegre, 2016.

KLUGER, B. D.; MILLER, N. G. Measuring residential real estate liquidity. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, v. 18, n. 2, p. 145-159, 1990.

Planilha do professor Marcio Pagliaro – CM2 Estruturação Imobiliária;

Site do IBGE, http://www.ibge.gov.br/home/;

Apêndice A – Planilha de Viabilidade do Loteamento

1

2

3

IMÓVEL: Loteamento NOME: BAIRRO: Goitacazes

ESTUDO: 1 END: DATA BASE: mar-18

TIPO / EMPR: Lotes Residenciais ESTRUTURA ATUALIZAÇÃO: 03-jun-18

1 - QUADRO DE ÁREAS : ^{ÁREA (m2) ÁREA (m2)} FATOR ÁREA (m²) EQV.

pavimento observação padrão PRIVATIVA REAL EQUIVALENCIA CONSTRUÇÃO

0,00 Área Total

ÁREA TOTAL ÁREA DO TERRENO 92.426,00 1,00 92.426,00 do imóvel

ÁREA VENDÁVEL TERRENOS 44.800,00 1,00 44.800,00

ÁREA NÃO VENDÁVEL RUAS, PRAÇAS, ETC 47.626,00 0,00 92.426,00

2 - RECEITA (V.G.V) : variação tabela>>>> 0,00% ^{ÁREA (m2) PREÇO/m2} UN. PREÇO VGV

pavimento observação tipologia PRIV. R$ DO PROJETO UNIDADE TOTAL (R$)

TERRENO 7X20 140,00 392,86 320 55.000 17.600.000

ATENÇÃO: Cálculo A.Privativa igual quadro áreas > > AP total 44.800,00 320 VGV total 17.600.000 preço de venda médio/m² >> R$ 392,86

4 - RESUMO DA RECEITA TOTAL DISPONÍVEL (inclusive aporte de caixa):

unid. Pertª c/ terr unid. Pertª c/ inv AP Und. Pertª

0 0 0,00 m²

Total AP permutada Total AP disponivel Total VGV permutado

VGV Pertª c/ terr VGV Pertª c/ inv AP VGV Pertª 0,00 m² 44.800,00 m² R$ 0

-

- - m² vgv disponível 17.600.000

aporte do investidor x (und e/ou VGV) 0 F) aporte líquido do investidor (VGV disponível + Aporte de Capital líquido)

deságio no aporte do investidor >> 0,00% - 17.600.000

ESTUDO ESTÁTICO DE VIABILIDADE ECONOMICA

RECEITA TOTAL DISPONIVEL Loteamento

Goitacazes - Campos dos Goytacazes

5- DESPESAS: CUB RJ >> http://www.sinduscon-rio.com.br/cub_precos.asp

5.1- CONSTRUÇÃO 4.510.000

INFRAESTRUTURA Custo Direto/m² 86,09 A. Equiv.Constr. 47.626,00 Custo Direto (R$) 4.100.000

estrutura(pvtº+cob+telh) Custo Direto/m² A. Equiv.Constr. Custo Direto (R$) 0 Total Custo Direto

Obras Complementares: infraestrutura e redes, urbanização e áreas verdes, equipamentos urbanos e escolas publicas, outros p/ habíte-se 4.100.000

Nota: não considerar como Obras Compl. os serviços de ligações p/ uso da und., decoraçao, paisagismos, maquinas e equipamentos do condomínio ou outras despesas cobradas em cota extra)

Componentes do BDI ( bonificação + despesas indiretas) CC/m2 area equv. >>> 48,80

lucro da construção administração central custo financeiro ISS + PIS + COFINS CPMF Seguros + Imprevtº Mobil + Desmobil. BDI (fórmula)

10,00% 0,00% 0,00% 10,00%

5.2a- FINANCEIRAS - 1º MÓDULO 0 Tx fiscal/liberação Prazo Obra (mês)

Taxa Efetiva Contratual de Empréstimo / aa - TEC (%) aa Carência (mês)

Taxa de Abertura de Crédito - TAC (%) % de Financiamento da Construção 5.2b- FINANCEIRAS-2º MÓDULO

0 Tx fiscal/liberação Prazo Obra (mês) 30 AE - Módulo 1

Taxa Efetiva Contratual de Empréstimo / aa - TEC (%) aa 1% Carência (mês) 6 92.426,00

0,00% % de Financiamento da Construção AE - Módulo 2

5.3- VENDAS 2.126.080

Corretagem 4,00% 704.000 5.4- INCORPORAÇÃO 507.300

Publicidade 3,00% 528.000 Legais/Juríd. 0,80% 140.800 Custo de Constuçao Financiado

Cpmf / CSSL 1,08% 190.080 Proj Arqtª 2,50% 102.500 0

Pis/Cofins 2,00% 352.000 Gestao imob. 1,00% 176.000 DESPESA TOTAL

IR 2,00% 352.000 Desp. extras 0,50% 88.000 SEM TERRENO

7.143.380

Fórmula de cálculo da estimativa de Custo Financeiros = [(TAC + TEC)/12) x (PO+PC)/2] x CC x %Emprestimo + (Tx.fisc/lib x CC x %Emprestimo)

O rateio das despesas financeiras foi feito com base na área equivalente correspondente a cada módulo de construção acordado com a CEF

6 - SALDO BRUTO: (Receita Total disponível - Despesa Total s/ terreno) 10.456.620

7 - TERRENO: ^{No de Un} % A. Priv. Área Priv. total

custo terr.

A) Permtª no local - custo de produção 0 0,00% 0,00 0 1.150.668

E) Permuta x imóveis prontos - fora 0,00

"Condições a serem empregadas no dinâmico" preço terr.

C) Total em R$ - à vista 1.095.874,56 Nº Parcelas à prazo mensais 1.150.668

Total em R$ - à prazo Juros p/ pagamento à prazo 1,00% am TP.

Área do Terreno (m²)

Despesas c/ leilão - Outros (ITBI, etc) 21.917 92.426,00

Despesas c/ vizinho - Terreno Foreiro - Laudemio - preço/m2 Despesas c/ inquilino - Coordenação / Intermediação 32.876 R$ 12,45

% VGV Área Priv. Custo de produção

D1) % VGV permutado com terreno 0,00% 0,00 0,00

8 - CENÁRIOS E CONSIDERAÇÕES NO ESTUDO: 9 - LUCRO:

A - terreno x und.

B - aporte x und. O lucro líquido estático é o resultado entre o saldo bruto menos

C - terreno x R$ Há pagamento em dinheiro pelo terreno o custo total de compra do(s) terreno(s) do empreendimento D1 - terreno x VGV

D2 - investidor x VGV ( lucro líquido estático )

E - terreno x und.pronta 9.305.952

F - aporte do investidor

10 - RESULTADO: ^{desejavel desejavel}

Terreno/Receita <=35% 6,54% Lucro/Receita >=20% 52,87%

C.Construção/Receita <=50% 25,63% Lucro/Terreno >=80% 808,74%

MODULO 01 MODULO 02 Custo Total Obra

4.510.000 0 4.510.000

cronograma cronograma cronograma cronograma cronograma cronograma Custo Total prazo obra

financeiro fisico fisico financeiro fisico fisico Obra meses

R$ mensal acumulado R$ mensal acumulado Nº

180.400 4,00000% 4,00000% 0 0 0,00000% 180.400 1

180.400 4,00000% 8,00000% 0 0 0,00000% 180.400 2

270.600 6,00000% 14,00000% 0 0 0,00000% 270.600 3

270.600 6,00000% 20,00000% 0 0 0,00000% 270.600 4

270.600 6,00000% 26,00000% 0 0 0,00000% 270.600 5

270.600 6,00000% 32,00000% 0 0 0,00000% 270.600 6

270.600 6,00000% 38,00000% 0 0 0,00000% 270.600 7

225.500 5,00000% 43,00000% 0 0 0,00000% 225.500 8

225.500 5,00000% 48,00000% 0 0 0,00000% 225.500 9

270.600 6,00000% 54,00000% 0 0 0,00000% 270.600 10

270.600 6,00000% 60,00000% 0 0 0,00000% 270.600 11

315.700 7,00000% 67,00000% 0 0 0,00000% 315.700 12

270.600 6,00000% 73,00000% 0 0 0,00000% 270.600 13

270.600 6,00000% 79,00000% 0 0 0,00000% 270.600 14

270.600 6,00000% 85,00000% 0 0 0,00000% 270.600 15

225.500 5,00000% 90,00000% 0 0 0,00000% 225.500 16

225.500 5,00000% 95,00000% 0 0 0,00000% 225.500 17

225.500 5,00000% 100,00000% 0 0 0,00000% 225.500 18

4.510.000 100,00% 0 0,00% 4.510.000

CONSTRUÇÃO

MENSAL 1,000% QUADRI. 4,060% preço total de uma unidade

BIMEST 2,010% SEMEST. 6,152% LOTE preço à vista

LANÇAMENTO 0 TRIMEST 3,030% ANUAL 12,683% R$ 55.000,00

parcela principal quantidade % do preço juros capitalização novo princp. novo princp. total

(periodo) % do preço parcelas por parcela p/periodo carga(meses) c/ jur TP por parcela do preço sinal 10,000% 1 10,000% 0,000% 0 5.500,00 R$5.500,00 R$ 5.500,00

30 dd 0,000% 1 0,000% 0 - R$0,00 R$ -

60dd 0,000% 1 0,000% 0 - R$0,00 R$ -

90dd 0 0 - R$ -

120dd 0 0 - R$ -

mensais 90,000% 72 1,250% 1,000% 0 49.500,00 R$958,15 R$ 68.987,02

bimestrais 0 0 - R$ -

trimestrais 0 0 - R$ -

quadrimestrais 0 0 - R$ -

semestrais 0,000% 1 0 - R$ -

anuais 0 R$ -

CHAVES 0,000% 1 0,000% 1,000% 1 R$0,00 R$0,00 R$ -

subtotal 100,000% R$ 74.487,02

CEF 0,000% 1 0,000% 1,000% 2 R$0,00 R$0,00 R$ -

- R$

- R$

- R$

- R$

- R$

TOTAL 100,000% 78 100,000% R$ 74.487,02

TABELA DE VENDA c/ AGENTE FINANCEIRO

% am

Ditribuição da Verba Publicidade conforme frequencia de venda 100% taxa de ajuste das tabelas >> 0,35%

45% 20% 20% 5% 5% 5%

237.600

105.600 105.600 26.400 26.400 26.400 VGV ESTATICO DISPONIVEL 17.600.000

Distribuição da Receita conforme frequencia de venda VARIAÇÃO % DO VGV 9,28001%

L 6 meses após 12 meses após ENTREGA 6 meses após 12 meses após 18 meses após 24 meses após

2.640.000 880.000 880.000 2.640.000 2.640.000 2.640.000 2.640.000 2.640.000 VGV DINÂMICO CALCULADO 19.233.282

15,000% 5,000% 5,000% 15,000% 15,000% 15,000% 15,000% 15,000%

total ritmo / velocidade de venda 100,00% Total un. 17.600.000

2.695.927 898.642 917.680 2.811.362 2.870.919 2.931.739 2.993.846 3.057.270 ETAPAS TOTAL

QUADRO GERAL DE RECEITAS DE VENDA DO EMPREENDIMENTO QUADRO GERAL DE RECEITAS DE VENDA DO EMPREENDIMENTO QUADRO GERAL DE RECEITAS DE VENDA DO EMPREENDIMENTO QUADRO GERAL DE RECEITAS DE VENDA DO EMPREENDIMENTO

MONTAGEM DAS DESPESAS :

CONSTRUÇÃO 4.510.000 Custo de produção das permutas 0 Há pagamento em dinheiro pelo terreno

Custo Direto/m2 86,09 INFRAESTRUTURA C) Total em R$ - à vista 1.095.875

Custo Direto/m2 0,00 estrutura(pvtº+cob+telh)Total em R$ - à prazo 0

Obras Complementares: infraestrutura e redes, urbanização e áreas verdes, equipamentos urbanos e escolas publicas, outros p/ habíte-se 0,00 contenção/arrimo juros pag. do terreno 0

BDI (fórmula) 10,00% E) Permuta x imóveis prontos - fora 0 Considerações adotadas no estudo estático:

Custo Cheio/m2 48,80 Despesas c/ leilão 0 Terreno/Receita 6,54%

TPS 0,00% Outros (ITBI, etc) 21.917 C.Construção/Receita 25,63%

Laudêmio 0 Lucro/Receita 52,87%

EMPRESTIMO 0 Coordenação e/ou Corretagem 32.876 Lucro/Terreno 808,74%

% const. Financiada/Emprestimo 0,00% ( lucro líquido estático ) 9.305.951,71

DIVERSAS 1.423.111 Área do Terreno (m2) 92.426,00

FINANCEIRAS 0 juridicas 140.800 preço/m2 12,45

Taxa Efetiva Contratual de Empréstimo / aa - TEC (%)0,00% Est. E Projtº 102.500

Taxa de Abertura de Crédito - TAC (%) 0,00% Gestão Imob. // CM2 176.000 VENDA 1.222.711

tx. fisc. Obra / Agente Financeiro. 0,00% impostos 915.811 publicidade 501.600

Prazo Obra (mês) 0 Desp. extras 88.000 corretagem 721.111

RESULTADOS :

PREMISSAS DE VIABILIDADE INDICADORES DE VIABILIDADE (dinâmico) TOTAL DESPESAS R$ 8.222.767

% a venda c/ fin Agente Financeiro 0% TAXA INTER. DE RETORNO < ao mês > 2,24%

% a venda c/ tab. Direta 100% TAXA INTER. DE RETORNO MODIFICADA (MTIR) < ao mês > 1,32%

Tx. juros tabela vend.c/ agente fin. 1,0000% VPL - Valor Presente liquido 5.776.196

Tx juros tabela vend. direta 0,9489% INVESTIMENTO 6.405.568

custo de capital calculo da MTIR 0,55%

tx.financtº. calculo da MTIR 0,81% MAIOR EXPOSIÇÃO DO FLUXO ocorrendo em fevereiro-20 -5.043.707

taxa de desconto (am) do VPL 0,81% PAYBACK ocorrendo em

RESULTADO FINAL DO FLUXO R$ 9.804.999

-6.000.000 -4.000.000 -2.000.000 0 2.000.000 4.000.000 6.000.000 8.000.000 10.000.000 12.000.000

meses CURVA DE SALDOS

saldo acumulado

Apêndice B – Planilha de Viabilidade do Condomínio de Casas

IMÓVEL: Casas NOME: BAIRRO: Goitacazes

ESTUDO: 1 END: DATA BASE: mar-18

TIPO / EMPR: Residencial ESTRUTURA ATUALIZAÇÃO: 03-jun-18

1 - QUADRO DE ÁREAS : ^{ÁREA (m2) ÁREA (m2)} FATOR ÁREA (m²) EQV.

pavimento observação padrão PRIVATIVA REAL EQUIVALENCIA CONSTRUÇÃO

0,00 Área Total

ÁREA TOTAL ÁREA DO TERRENO 92.426,00 1,00 92.426,00 do imóvel

ÁREA PRIVATIVA CASAS 15.792,00 1,00 15.792,00

INFRA RUAS, PRAÇAS, ETC 47.626,00 0,00 92.426,00

2 - RECEITA (V.G.V) : variação tabela>>>> 0,00% ^{ÁREA (m2) PREÇO/m2} UN. PREÇO VGV

pavimento observação tipologia PRIV. R$ DO PROJETO UNIDADE TOTAL (R$)

CASAS 2Q S/ SUÍTE 49,35 2.228,98 320 110.000 35.200.000

ATENÇÃO: Cálculo A.Privativa igual quadro áreas > > AP total 15.792,00 320 VGV total 35.200.000 preço de venda médio/m² >> R$ 2.228,98

4 - RESUMO DA RECEITA TOTAL DISPONÍVEL (inclusive aporte de caixa):

unid. Pertª c/ terr unid. Pertª c/ inv AP Und. Pertª

0 0 0,00 m²

Total AP permutada Total AP disponivel Total VGV permutado

VGV Pertª c/ terr VGV Pertª c/ inv AP VGV Pertª 0,00 m² 15.792,00 m² R$ 0

-

- - m² vgv disponível 35.200.000

aporte do investidor x (und e/ou VGV) 0 F) aporte líquido do investidor (VGV disponível + Aporte de Capital líquido)

deságio no aporte do investidor >> 0,00% - 35.200.000

ESTUDO ESTÁTICO DE VIABILIDADE ECONOMICA

RECEITA TOTAL DISPONIVEL Condomínio de Casas

Goitacazes - Campos dos Goytacazes Pré Moldada

5- DESPESAS: CUB RJ >> http://www.sinduscon-rio.com.br/cub_precos.asp

5.1- CONSTRUÇÃO 19.273.585

INFRAESTRUTURA Custo Direto/m² 86,09 A. Equiv.Constr. 47.626,00 Custo Direto (R$) 4.100.000

estrutura(pvtº+cob+telh) Custo Direto/m² 960,84 A. Equiv.Constr. 15.792,00 Custo Direto (R$) 15.173.585 Total Custo Direto

Obras Complementares: infraestrutura e redes, urbanização e áreas verdes, equipamentos urbanos e escolas publicas, outros p/ habíte-se 19.273.585

Nota: não considerar como Obras Compl. os serviços de ligações p/ uso da und., decoraçao, paisagismos, maquinas e equipamentos do condomínio ou outras despesas cobradas em cota extra)

Componentes do BDI ( bonificação + despesas indiretas) CC/m2 area equv. >>> 208,53

lucro da construção administração central custo financeiro ISS + PIS + COFINS CPMF Seguros + Imprevtº Mobil + Desmobil. BDI (fórmula)

10,00% 0,00% 0,00% 0,00%

5.2a- FINANCEIRAS - 1º MÓDULO 636.028 Tx fiscal/liberação Prazo Obra (mês) 18

Taxa Efetiva Contratual de Empréstimo / aa - TEC (%) 8,50% aa 1% Carência (mês) 6

Taxa de Abertura de Crédito - TAC (%) 1,50% % de Financiamento da Construção 30,00%

5.2b- FINANCEIRAS-2º MÓDULO

0 Tx fiscal/liberação Prazo Obra (mês) 30 AE - Módulo 1

Taxa Efetiva Contratual de Empréstimo / aa - TEC (%) aa Carência (mês) 6 92.426,00

0,00% % de Financiamento da Construção AE - Módulo 2

5.3- VENDAS 4.252.160

Corretagem 4,00% 1.408.000 5.4- INCORPORAÇÃO 1.291.440

Publicidade 3,00% 1.056.000 Legais/Juríd. 0,80% 281.600 Custo de Constuçao Financiado

Cpmf / CSSL 1,08% 380.160 Proj Arqtª 2,50% 481.840 5.782.076

Pis/Cofins 2,00% 704.000 Gestao imob. 1,00% 352.000 DESPESA TOTAL

IR 2,00% 704.000 Desp. extras 0,50% 176.000 SEM TERRENO

25.453.213

Fórmula de cálculo da estimativa de Custo Financeiros = [(TAC + TEC)/12) x (PO+PC)/2] x CC x %Emprestimo + (Tx.fisc/lib x CC x %Emprestimo)

O rateio das despesas financeiras foi feito com base na área equivalente correspondente a cada módulo de construção acordado com a CEF

6 - SALDO BRUTO: (Receita Total disponível - Despesa Total s/ terreno) 9.746.787

7 - TERRENO: ^{No de Un} % A. Priv. Área Priv. total

custo terr.

A) Permtª no local - custo de produção 0 0,00% 0,00 0 1.150.668

E) Permuta x imóveis prontos - fora 0,00

"Condições a serem empregadas no dinâmico" preço terr.

C) Total em R$ - à vista 1.095.874,56 Nº Parcelas à prazo mensais 1.150.668

Total em R$ - à prazo Juros p/ pagamento à prazo 1,00% am TP.

Área do Terreno (m²)

Despesas c/ leilão - Outros (ITBI, etc) 21.917 92.426,00

Despesas c/ vizinho - Terreno Foreiro - Laudemio - preço/m2 Despesas c/ inquilino - Coordenação / Intermediação 32.876 R$ 12,45

% VGV Área Priv. Custo de produção

D1) % VGV permutado com terreno 0,00% 0,00 0,00

8 - CENÁRIOS E CONSIDERAÇÕES NO ESTUDO: 9 - LUCRO:

A - terreno x und.

B - aporte x und. O lucro líquido estático é o resultado entre o saldo bruto menos

C - terreno x R$ Há pagamento em dinheiro pelo terreno o custo total de compra do(s) terreno(s) do empreendimento D1 - terreno x VGV

D2 - investidor x VGV ( lucro líquido estático )

E - terreno x und.pronta 8.596.118

F - aporte do investidor

10 - RESULTADO: ^{desejavel desejavel}

Terreno/Receita <=35% 3,27% Lucro/Receita >=20% 24,42%

C.Construção/Receita <=50% 54,75% Lucro/Terreno >=80% 747,05%

DESPESAS Agente

MODULO 01 MODULO 02 Custo Total Obra Financeiro

19.273.585 0 19.273.585 fiscalização

cronograma cronograma cronograma cronograma cronograma cronograma Custo Total prazo obra das obras p/

financeiro fisico fisico financeiro fisico fisico Obra meses liberação

R$ mensal acumulado R$ mensal acumulado Nº 1%

0 0 0 0 0 0 0

770.943 4,00000% 4,00000% 0 0 0,00000% 770.943 1 7.709

770.943 4,00000% 8,00000% 0 0 0,00000% 770.943 2 7.709

1.156.415 6,00000% 14,00000% 0 0 0,00000% 1.156.415 3 11.564

1.156.415 6,00000% 20,00000% 0 0 0,00000% 1.156.415 4 11.564

1.156.415 6,00000% 26,00000% 0 0 0,00000% 1.156.415 5 11.564

1.156.415 6,00000% 32,00000% 0 0 0,00000% 1.156.415 6 11.564

1.156.415 6,00000% 38,00000% 0 0 0,00000% 1.156.415 7 11.564

963.679 5,00000% 43,00000% 0 0 0,00000% 963.679 8 9.637

963.679 5,00000% 48,00000% 0 0 0,00000% 963.679 9 9.637

1.156.415 6,00000% 54,00000% 0 0 0,00000% 1.156.415 10 11.564

1.156.415 6,00000% 60,00000% 0 0 0,00000% 1.156.415 11 11.564

1.349.151 7,00000% 67,00000% 0 0 0,00000% 1.349.151 12 13.492

1.156.415 6,00000% 73,00000% 0 0 0,00000% 1.156.415 13 11.564

1.156.415 6,00000% 79,00000% 0 0 0,00000% 1.156.415 14 11.564

1.156.415 6,00000% 85,00000% 0 0 0,00000% 1.156.415 15 11.564

963.679 5,00000% 90,00000% 0 0 0,00000% 963.679 16 9.637

963.679 5,00000% 95,00000% 0 0 0,00000% 963.679 17 9.637

963.679 5,00000% 100,00000% 0 0 0,00000% 963.679 18 9.637

0 0,00000% - 19 0

0 0

0 0

19.273.585 100,00% 0 0,00% 19.273.585 192.735,85

CONSTRUÇÃO