RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR - KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
CONSTITUIÇÃO E FUNCIONAMENTO DO FUNDO
O Fundo é um fundo de investimento imobiliário regido pela Instrução CVM n.º 472/08 e demais disposições legais e regulamentares aplicáveis, que foi constituído pela Intrag Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., com sede na Praça Alfredo Egydio de Souza Aranha, n.º 100, São Paulo – SP, CNPJ n.º 62.418.140/0001-31, habilitada para a administração de fundos de investimento, conforme ato declaratório expedido pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 2.528, de 29 de julho de 1993 (“Administrador”), por meio do Termo de Constituição de Fundo de Investimento Imobiliário, o qual aprovou o seu regulamento, datado e registrado em 24 de maio de 2010, no 9º Ofício de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, conforme alterado em 7 de junho de 2010 e 14 de julho de 2010 e registrado em 8 de junho de 2010 e 14 de julho de 2010 sob os nº 1086736 e nº 1090248, respectivamente.
O Fundo é gerido pela Kinea Investimentos Ltda., sociedade devidamente autorizada pela CVM para o exercício da atividade de gestão de carteira por meio do Ato Declaratório CVM n.º 9.518, de 19 de setembro de 2007, publicado no Diário Oficial da União de 20 de setembro de 2007, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Minas da Prata, n.º 30, 4º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 08.604.187/0001-44.
Os pedidos de constituição e funcionamento do Fundo foram devidamente deferidos pela Comissão de Valores Mobiliários.
OBJETO DO FUNDO
O Fundo se propõe a manter um portfólio diversificado de ativos imobiliários e locatários. O objetivo de investimento do Fundo é a exploração comercial de empreendimentos comerciais e centros de distribuição preferencialmente prontos ou em construção, via aquisição de unidades autônomas ou da totalidade de um empreendimento, com o intuito de gerar renda aos Cotistas por meio da locação ou arrendamento destas unidades.
EMISSÃO DE COTAS E MERCADO SECUNDÁRIO – NEGOCIAÇÃO E LIQUIDEZ
Conforme Anúncio de Encerramento publicado em 21/10/2010 foram subscritas e integralizadas 258.979 (duzentas e cinqüenta e oito mil, novecentas e setenta e nove) cotas emitidas em classe única, nominativas e escriturais, com valor unitário inicial de R$ 1.000,00 (um mil reais).
Em 01/12/2010, as cotas do Fundo passaram a ser negociadas no mercado secundário. Com isso, o valor de mercado das cotas do fundo passa a ser resultado da negociação no mercado de balcão organizado pela Bovespa. O acompanhamento das cotações pode ser realizado pelo código de ativo KNRI11 e apresentaram o seguinte comportamento:
Total de Cotas do Fundo 258.979 Fechamento da Cota (R$) 1.007,68 Quantidade Negociada (mês) 1.624
Volume Negociado (R$/mês) 1.618.605,95 Volume Médio (R$/dia) 77.076,47
Valor de Mercado (R$) 260.967.958,72 Resumo - Mês de Dezembro/10
O gráfico abaixo apresenta a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da constituição do Fundo. R$ -R$ 25.000 R$ 50.000 R$ 75.000 R$ 100.000 R$ 125.000 R$ 150.000 R$ 175.000 R$ 200.000 R$ 225.000 R$ 250.000 930,00 940,00 950,00 960,00 970,00 980,00 990,00 1000,00 1010,00 1020,00 C o ta çã o Vo lu me Volume Cotação
É importante ressaltar que durante o mês de dezembro, as cotas do Fundo estiveram presentes nas negociações da BMF & Bovespa em 95% dos dias, o que representa regularidade na negociação das cotas.
INVESTIMENTOS REALIZADOS NO SEMESTRE
Em novembro de 2010, o Fundo adquiriu a totalidade de dois prédios comerciais no Rio de Janeiro. Os edifícios localizam-se na Rua do Lavradio, 132 e na Avenida Gomes Freire, 471, ambos no Centro do Rio de Janeiro/RJ, e foram adquiridos pelo valor de R$ 138.591.867,00 (cento e trinta e oito milhões, quinhentos e noventa e um mil, oitocentos e sessenta e sete reais) e R$ 28.752.042 (vinte e oito milhões, setecentos e cinqüenta e dois mil e quarenta e dois reais), respectivamente, totalizando R$ 167.343.909,00 (cento e sessenta e sete milhões, trezentos e quarenta e três mil e novecentos e nove reais).
PROGRAMA DE INVESTIMENTOS
Não houve mudança na política de investimento do Fundo descrita no Capítulo 2 do Prospecto Definitivo do fundo.
Em novembro de 2010, o Gestor assinou 2 (dois) memorandos de intenção para aquisição de participações majoritárias em 2 (dois) edifícios comerciais na cidade de São Paulo cujo processo de aquisição encontra-se atualmente em fase de diligência jurídica.
CARTEIRA IMOBILIÁRIA DO FUNDO
A carteira imobiliária do fundo é composta atualmente pelos imóveis abaixo descritos1:
Endereço: Rua do Lavradio, 132 Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro
Data de Aquisição: Novembro/2010 Área Locável: 5.169 m²
Participação no Empreendimento: 100% Inquilino: Banco do Brasil/TRT
Valor de Avaliação: R$147.500.000 (base set/10)
Endereço: Avenida Gomes Freire, 471 Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro
Data de Aquisição: novembro/2010 Área Locável: 15.833 m²
Participação no Empreendimento: 100% Inquilino: Caixa Econômica Federal/TRT Valor de Avaliação: R$34.500.000 (base set/10)
MERCADO IMOBILIÁRIO - EIXO RIO-SÃO PAULO
Como resultado do significativo crescimento econômico, o mercado de escritórios de São Paulo e Rio de Janeiro apresenta neste momento condições favoráveis para os proprietários, pois as taxas de vacâncias estão próximas das mínimas históricas e os valores de locação nos níveis mais altos.
Taxa de Vacância23
Nos gráficos abaixo nota-se que as taxas de vacância em SP e RJ encontram-se respectivamente em 4,9% e 3,1%. Os principais fatores que influenciam estas taxas são:
O aquecimento da economia, levando as empresas a buscarem alternativas para espaços maiores e mais modernos;
Baixa oferta de novos edifícios pela falta de terrenos disponíveis.
Gráfico – Taxa de Vacância São Paulo (fonte CBRE) Gráfico – Taxa de Vacância Rio de Janeiro (fonte CBRE)
As atuais perspectivas econômicas devem resultar em elevada demanda induzindo a vacância a novas quedas e mínimas históricas.
2 Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios 3 Fonte: Relatório Market View (3º trimestre de 2010) da CBRE
Valores de Locação
Os valores de locação praticados nas Classes A e AA apresentaram mais um trimestre consecutivo de crescimento, atingindo o valor médio de R$130/m² tanto em São Paulo quanto no Rio de Janeiro devido a condição atual do mercado de limitada oferta.
Valores de Locação - São Paulo (fonte CBRE) Valores de Locação - Rio de Janeiro (fonte CBRE)
Novo Estoque no 3º. Trimestre de 2010
Na cidade de São Paulo foi adicionado um volume de apenas 35.000m² ao estoque de edifícios já existentes, o que elevou o estoque até o 3º trimestre a 100.000m². Para todo o ano de 2010 a previsão é de que o novo estoque atinja 143.000 m², uma queda de 16% em relação ao mesmo período de 2009. Na cidade do Rio de Janeiro foram entregues 34.000 m² no 3º trimestre de 2010. Tal volume já é superior a todo volume entregue em 2009, entretanto a demanda por espaços permanece acima das entregas de novos espaços o que contribui para comprimir ainda mais as taxas de vacância.
INDÚSTRIA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS4
O ano de 2010 foi muito positivo para a indústria de fundos imobiliários no Brasil com um maior conhecimento por parte do grande público a respeito dessa modalidade de investimento e com a entrada dos grandes bancos no segmento.
Ressalta-se ainda o crescimento no volume de fundos imobiliários lançados no decorrer do ano. No período, as ofertas registradas e com dispensa de registro atingiram cerca de R$ 9,8 bilhões. O volume representa expansão de 185% em relação aos R$ 3,44 bilhões de 2009, que já tinha sido um período excepcional para o setor.
Para 2011, a expectativa segue positiva, já com mais de R$ 3 bilhões em ofertas em andamento ou registro amparadas por uma economia aquecida e em constante crescimento.
RELAÇÃO DE ALUGUÉIS, ENCARGOS E OBRIGAÇÕES NO PERÍODO
Conforme descrito no item “Investimentos Realizados no Semestre”, todos os imóveis que compõe a carteira do fundo em 31/12/2010 foram adquiridos em novembro de 2010 e por esse motivo as receitas de aluguéis referem-se basicamente ao aluguel recebido em dezembro (referente ao mês de novembro) dividido conforme abaixo:
Imóvel Valor de Aluguel (R$)
Edifício Lavradio 1.002.243,68 Edifício Gomes Freire 199.305,37
Total 1.201.549,05
Em relação aos encargos, foram debitados do Fundo no 2º semestre de 2010:
Encargo Valor (R$) % do Patrimônio Liquído
Taxa de Distribuição 3.884.685,00 1,49%
Taxa de Administração 663.942,29 0,25%
Taxas CVM/CBLC/Cetip/Anbima 183.673,81 0,07%
Despesas com laudos de avaliação/vistorias técnicas 168.086,01 0,06%
Publicidade/Correspondências/Impressos 49.345,77 0,02%
Outras Despesas 20.424,61 0,01%
Totais R$ 4.970.157,49 1,90%
RESULTADOS E RENTABILIDADE
O Fundo tem por objetivo receber mensalmente o rendimento gerado pelos ativos imobiliários que compõem o seu patrimônio e ainda a rentabilidade auferida pelos investimentos em ativos financeiros. Os rendimentos auferidos pela carteira do Fundo não estão sujeitas à incidência do Imposto de Renda, exceto os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras de renda fixa ou variável, que se sujeitam as mesmas regras de tributação aplicáveis às pessoas jurídicas. Todavia, em relação aos rendimentos produzidos por Letras Hipotecárias, Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário e cotas de fundos de investimento imobiliário admitidas exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balcão, há regra de isenção do imposto de renda retido na fonte, de acordo com a Lei nº 12.024/09.
O imposto pago pela carteira do Fundo poderá ser compensado com o Imposto de Renda a ser retido na fonte, pelo Fundo, quando da distribuição dos rendimentos aos seus Cotistas.
O valor patrimonial da cota desde o início do fundo até o dia 31/12/2010 encontra-se assim representado:
Data Quantidade de
Cotas
Valor Patrimonial
da Cota (R$/cota) Variação
Rendimentos Distríbuidos Patrimônio Líquido (R$) Posição em 30/11/2010 258.979 1.005,73 - - 260.462.603,68 Posição em 31/12/2010 258.979 1.009,69 0,39% 0,14% 261.488.733,51
A 1ª distribuição de resultados do fundo ocorreu em 14 de janeiro de 2011 no valor de R$ 1,48 por cota referente aos resultados auferidos no 2º Semestre de 2010.
São Paulo, 02 de Fevereiro de 2011.
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