Valéria das Graças Vasconcelos

(1)

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BELO HORIZONTE/MG

RUA MONTES CLAROS Nº 1158 - LOJA A – ANCHIETA CEP 30310-702 - TEL.: (31) 3234.2918 – 3225.2918

contato@avaliper.com.br

As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a

utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores.

LAUDO DE AVALIAÇÃO

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

BNDU 10320

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC

Nº 2.000 - BL G - APTO 101

BAIRRO CHÁCARA - BETIM/MG

Valéria das Graças Vasconcelos

CREA/MG: 74.578/D

IBAPE

1 _{/MG: 650}

,

Entidade Federativa Nacional que congrega as entidades estaduais formadas por profissionais

e empresas atuantes nas áreas de avaliações e perícias de engenharia, participante do Colégio das Entidades Nacionais – CDEN – órgão consultivo do

Conselho Federal de Engenharia e Agronomia – CONFEA, filiado a organismos internacionais que tratam do aprimoramento dos profissionais, como a

UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación) e de normas internacionais de Avaliação, como o IVSC (International Valuation Standards

Council)

,

para

.

para

- CE-002:134.003 – Comissão de Estudo de

Perícias de Engenharia na Construção Civil

MEMBRO DA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para

.

RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para

.

RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para

.

(2)

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BELO HORIZONTE/MG

contato@avaliper.com.br

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2

(3)

26/09/2018

Nº:

2000 ‐ BL G

APTO 101

Bairro:

UF:

MG

III

‐Terreno/Terra Nua

‐Construções e Benfeitorias Averbadas

‐35,74%

‐Construções e Benfeitorias Não ‐ Averbadas

‐35,74%

Data avaliação:

ART nº:

INSERIR LOGO FORNECEDOR

10320

Proprietário:

Banco Santander (Brasil) S/A ‐ CNPJ 90.400.888/0001‐42

Data‐Base:

Metodologia ‐ ABNT NBR 14653:

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Idade Imóvel:

3 Tipo de Imóvel:

Apartamento

Uso do Imóvel:

Residencial

Endereço Completo:

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC

CHÁCARA

Município:

BETIM

CEP:

32671‐264

Grau de Fundamentação ‐ ABNT NBR 14653:

II

Grau de Precisão ‐ ABNT NBR 14653:

Metragens

Área Terreno Total:

Matrícula:

15.125,11

IPTU/ITR:

DOCTO NÃO FORNECIDO

Observações impactantes na avaliação

Levantamento

Planialtimétrico:

DOCTO NÃO FORNECIDO

Empregada na avaliação:

15.125,11

Área Construída Total

(m²)*:

Matrícula:

88,04

IPTU:

DOCTO NÃO FORNECIDO

Planta/Layout:

DOCTO NÃO FORNECIDO

Contrato:

DOCTO NÃO FORNECIDO

Empregada na avaliação:

80,00

Área utilizada no cálculo: 80,00m² conforme matrícula. Foi realizado apenas

vistoria externa do imóvel; Diagnóstico de mercado: Aparentemente Recessivo,

mas com viés de ligeira recuperação.

Indício de contaminação ambiental

Não foi observado nenhum indício de contaminação ambiental.

Resumo de Valores

Valor de Mercado:

Valor de Liq. Forçada:

% Desc:

Valor de Mercado:

Valor de Liq. Forçada:

% Desc:

Valor de Mercado:

R$

249.000,00

Valor de Liq. Forçada:

R$

160.000,00

% Desc:

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

Valor de Mercado:

R$

249.000,00

Valor de Liq. Forçada:

R$

160.000,00

% Desc:

Telefone:

(31) 3225‐2918

Email

valeria@avaliper.com.br

Prazo de comercialização Liquidação Forçada:

42,00

26/09/2018

Assinatura Avaliador

Data da vistoria:

20/09/2018

Nome Avaliador:

VALERIA G. VASCONCELOS

CREA Resp.:

74578/D

Inserir Foto do Imóvel Avaliando

(4)

nº

2.000

UF

MG

F. Ideal (%) Formato 0,0062500

IRREGULAR

Autônoma

ÁREA COB. PADRÃO

ÁREA COB. PAD. DIF.

ÁREA DESCOBERTA

Total

ÁREA COB. PADRÃO

ÁREA COB. PAD. DIF.

ÁREA DESCOBERTA

Total

ÁREA - m²

ACLIVE

77,00

Área privativa

Área Comum

15.125,11

Construção - ÁREAS AVERBADAS

Área total

0,00

88,04

8,04

0,00

Construção - ÁREAS NÃO AVERBADAS

0,00

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Contratante e o responsável pela

elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros. “ A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel”.

Data

BELO HORIZONTE, 26/09/2018

CREA/MG 41053

ENGº CIVIL VALERIA G. VASCONCELOS CREA/MG 74578/D

Empresa / CREA / Assinatura

Cliente CPF/CNPJ

80,00

8,04

88,04

Terreno

LAUDO DE AVALIAÇÃO

90.400.888/0001-42

32671-264

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

Complemento

BL G - APTO 101

Endereço Bairro Tipo de Imóvel

APARTAMENTO

NORMAL

CEP

3

Município

IMÓVEL

Conservação

Padrão Construtivo Idade Aparente

CHÁCARA

REGULAR

BETIM

Testada (m) Topografia

R$ 249.000,00

Valor Adotado

AVALIAÇÃO

R$ 160.000,00

VALOR LIQUIDAÇÃO FORÇADA

0,00

80,00

0,00

4

(5)

Nº DE ELEVADORES Conserv Áreas Comuns

X

VISTORIA SUB-SOLO ***

Garagem Coberta NÃO

Descrição

ESQUADRIAS

Fechamento das paredes ALVENARIA

Características do Condomínio

ALUMÍNIO

Nº pvtos unid auton:

*** QTDE 1 INTERNA *** ESTRUTURA *** 1º

Uso da unidade avalianda: RESIDENCIAL Posição (andar):

Garagem Descobert NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA

FOI REALIZADA PISOS INTERNA VISTORIA VISTORIA INTERNA VISTORIA INTERNA INTERNA VISTORIA REALIZADA REALIZADA REALIZADA VISTORIA INTERNA REALIZADA INTERNA REALIZADA ESQUADRIAS TETO INTERNA INTERNA VISTORIA

Churrasqueira

Play Ground

Lavanderia

Apto. do zelador

Gerador

Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X")

Guarita

Vigilância

Quadra Esportiva

Depósito individual

Piscina

Uso do Prédio TÉRREO

Salão de festas

Sauna

3 COBERTURA ANDAR TIPO RESIDENCIAL *** 04 UNIDADES

1 HALL SOCIAL / 04 UNIDADES FECHAMENTO

*** PAREDES FOI QTDE Terraço Área de serviços CÔMODO Churrasqueira NÃO Sala de TV Cozinha NÃO FOI FOI

Fossa

Praia

Lazer

Comércio Local

Coleta de Lixo

Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando

COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE

NÃO

FOI Sala de estar

Banho social NÃO FOI

Suíte NÃO

Banho Suíte NÃO

Dormitório NÃO

FOI

REALIZADA

INTERNA REALIZADA VISTORIA

Rede de água

Águas pluviais

córrego

feira livre

parque

vista do mar

MICRO-REGIÃO

histórico de alagamento

rede alta tensão

PARTICULARIDADES (marcar com "X")

Parque Clube

Rede de Segurança

densidade demográfica

tráfego no trecho

Iluminação pública

Paralelepípedo

Descrição suscinta do imóvel LAUDO EXPEDITO: FOI REALIZADA APENAS VISTORIA EXTERNA DO IMÓVEL.

RESIDENCIAL

NORMAL

MÉDIA

INTENSO

Rede elétrica

risco ambiental

favela

vista permanente

Rede Bancária

Rede de Saúde

Centros de Ensino

Shopping Center

Transporte Coletivo

Rede de esgoto

Rede telefônica

Asfalto

Passeio

ocupação predominante

padrão construtivo

Rede de gás

Guias e sargetas

VISTORIA INTERNA REALIZADA

NÃO FOI

NÃO FOI REALIZADA VISTORIA

(6)

x

=

R$

n = meses i = (Taxa SELIC + 2%)

R$

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

8,04

O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?

O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?

O imóvel possui características uni-familiares?

INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa)

As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?

8,04

R$

3.109,24

80,00

m²

248.739,20

Data da vistoria

O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

20/09/18

Total

Avaliação

Apartamento

As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

O imóvel possui vaga de garagem?

8,50%

Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?

X

42,00

NÃO

Se tem vagas, elas estão documentadas?

88,04 80,00

ÁREA COB. PADRÃO 80,00 80,00 8,048,04

ÁREA DESCOBERTA -

-ÁREA COB. PAD. DIF. - - - -

-

-MEMÓRIA DE CÁLCULO

Áreas

Compartimento Real Privativa. Equiv. privativa Real comum Equiv. comum Real Total Area p. calculo

88,04

O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?

VLF

160.000,00

O imóvel apresenta condições de habitalidade ?

80,00 80,00

80,00

Totais

As áreas cujos padrões sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo

(7)

-METODOLOGIA UTILIZADA: MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO. As características e os

atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos valores foram

ponderados por

ESTATÍSTICA DESCRITIVA, para atendimento a exigência do Banco Santander (Brasil) S/A, respeitando os

GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO definidos na NBR-14653 da ABNT.

- Foram computados como corretos os elementos documentais consultados e as informações prestadas por

terceiros, de boa fé e confiáveis.

-

O trabalho e os resultados finais obedecem a condições pré-combinadas entre as partes contratantes; são

válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização em conexão com qualquer

outro ou sua exibição para terceiros.

- Inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de

decoração em geral.

- Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensaram-se investigações concernentes a títulos, invasões,

hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas consideradas de caráter jurídico-legal.

Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo:

- Áreas adotadas conforme documentação fornecida (matrícula), uma vez que não foi viabilizado acesso ao imóvel.

- De acordo com a Lei n° 5.386, de 23 de julho de 2012, que institui a Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município

de Betim, o imóvel avaliando se localiza na Zona Residencial Mista (ZRM). A Zona Residencial Mista (ZRM),

destinada ao uso residencial e às demais categorias de uso, desde que compatíveis com o uso residencial e com o

sistema viário. Segue alguns parâmetros urbanísticos: Ocupação = 70%; Permeabilidade = Área menor ou igual a

1.000 m

2

= 15%; Área maior que 1.000 m

2

= 20%.

- O estado de conservação do imóvel foi considerado como regular. Foi realizada apenas vistoria externa.

- Foi adotada para a avaliação a área total do imóvel subtraída a área comum, conforme consta na matrícula.

- Não foi fornecido a guia de IPTU do imóvel.

- Todas as informações referente ao imóvel foram extraídas da matrícula.

- Laudo de uso restrito, não tendo validade para outros usos ou exibição para terceiros.

- Considera-se o imóvel livre e desimpedido de quaisquer ônus.

Não constaram do escopo os seguintes serviços:

- Aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados

como merecedoras de fé.

(8)

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BELO HORIZONTE/MG

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8 ANEXO A

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO

IMÓVEL OBJETO DE AVALIAÇÃO

(9)

nº

2000

UF

MG

CHÁCARA

BETIM

32671-264

Endereço Complemento

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC

BL G - APTO 101

Bairro Município CEP

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

ANEXO A - CROQUI DE SITUAÇÃO

(10)

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BELO HORIZONTE/MG

contato@avaliper.com.br

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10 ANEXO B

(11)

nº

2000

UF

MG

CHÁCARA

BETIM

32671-264

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC

BL G - APTO 101

Cliente CPF/CNPJ

(12)

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BELO HORIZONTE/MG

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12 ANEXO C

(13)

nº

2000

UF

MG

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

ANEXO C - ZONEAMENTO

Cliente CPF/CNPJ

CHÁCARA

BETIM

32671-264

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC

BL G - APTO 101

(14)

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BELO HORIZONTE/MG

contato@avaliper.com.br

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14 ANEXO D

(15)

nº

2000

UF

MG

ANEXO D - FOTOGRAFIAS

Cliente CPF/CNPJ

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC

BL G - APTO 101

CHÁCARA

BETIM

32671-264

LOGRADOURO

FACHADA

EM BRANCO

FOTO INTERNA DO CONDOMÍNIO

(16)

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BELO HORIZONTE/MG

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16 ANEXO E

(17)

Endereço:

Bairro: UF MG

Tipo:

Real Fator Equiv.

71,61 1,00 71,61 0,75 0,50 -71,61 71,61 Endereço: Bairro: UF MG Tipo:

80,00 1,00 80,00 0,75 -0,50 -80,00 80,00 Endereço: Bairro: UF MG Tipo:

60,00 1,00 60,00 0,75 0,50 -60,00 60,00 Endereço: Bairro: UF MG Tipo:

80,00 1,00 80,00 0,75 -0,50 -80,00 80,00

APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, COZINHA ESTILO AMERICANA, ÁREA DE SERVIÇOS, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE E BANHO SOCIAL, PISOS: PORCELANATO E CERÂMICA. 01 VAGA DE GARAGEM E ÁREA DE LAZER.

TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 80,00 Fonte/ telefone: GRANVILLE NETIMÓVEIS (31) 2565-4444 oferta / transação OFERTA A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 259.900,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 3.248,75 Estado de conservação NOVO Idade Aparente (anos): 3,00 A. Coberta Padrão N.º vagas 1,00

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC, 2000 - APTO: 101

CHÁCARA Cidade BETIM

APARTAMENTO Padrão de construção: NORMAL

APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS, 03 DORMITÓRIOS E BANHO SOCIAL, PISO: CERÂMICA. 01 VAGA DE GARAGEM.

Amostra n.º 4 Data 18/09/2018

Empreendimento: Distância até o avaliando (km)

TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 60,00 Fonte/ telefone: LOPES PIMENTA NETIMÓVEIS (31) 3512-5000 oferta / transação OFERTA A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 200.000,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 3.333,33 Estado de conservação BOM Idade Aparente (anos): 6,00 A. Coberta Padrão N.º vagas 1,00

RUA ANTÔNIO BLEME FILHO, 385 - APTO: 204

JARDIM BRASÍLIA Cidade BETIM

Amostra n.º 3 Data 18/09/2018

TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 80,00 Fonte/ telefone: GRANVILLE NETIMÓVEIS (31) 2565-4444 oferta / transação OFERTA A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 270.806,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 3.385,08 Estado de conservação NOVO Idade Aparente (anos): 3,00 A. Coberta Padrão N.º vagas 1,00

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC, 2000 - APTO: 201 BL: J

APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, VARANDA, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE E BANHO SOCIAL, PISO: CERÂMICA. 01 VAGA DE GARAGEM, ÁREA DE LAZER E ELEVADOR.

Amostra n.º 2 Data 18/09/2018

TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 71,61 Fonte/ telefone: LOPES PIMENTA NETIMÓVEIS (31) 3512-5000 oferta / transação OFERTA A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 300.000,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 4.189,36 Estado de conservação NOVO Idade Aparente (anos): 0,01 A. Coberta Padrão N.º vagas 1,00

AV. BANDEIRANTES, 1045 - APTO: 1104

CHÁCARAS Cidade BETIM

Amostra n.º 1 Data 18/09/2018

(18)

ANEXO E - PESQUISA DE MERCADO

Endereço:

Bairro: UF MG

Tipo:

80,00 1,00 80,00 0,75 -0,50 -80,00 80,00

A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 3.062,54 TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 62,04 Fonte/ telefone: SANCRUZA NETIMÓVEIS (31) 3351-1160 oferta / transação OFERTA

RUA DOIS, 358 - 1º ANDAR

PARQUE DAS ACÁCIAS Cidade BETIM

Amostra n.º 6 Data 18/09/2018

Empreendimento:

APARTAMENTO TIPO COM SALA, COZINHA CONJUGADA COM ÁREA DE SERVIÇOS, 03 DORMITÓRIOS E BANHO SOCIAL, PISOS: LAMINADO DE MADEIRA E CERÂMICA. 01 VAGA DE GARAGEM.

A. Coberta Padrão N.º vagas 1,00 A. Coberta de Padrão Diferenciado

Estado de conservação REGULAR Idade Aparente (anos): 12,00

Valor total (R$) 190.000,00 Distância até o avaliando (km)

TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 80,00 Fonte/ telefone: LOPES PIMENTA NETIMÓVEIS (31) 3512-5000 oferta / transação OFERTA A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 240.000,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 3.000,00 Estado de conservação BOM Idade Aparente (anos): 3,00 A. Coberta Padrão N.º vagas 1,00

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC, 2000 - APTO: 102

Amostra n.º 5 Data 18/09/2018

Amostra n.º 7 Data 18/09/2018

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC, 2000 - APTO: 403 - BL A

Estado de conservação REGULAR Idade Aparente (anos): 3,00 A. Coberta Padrão N.º vagas 1,00 A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 255.000,00

APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE E BANHO SOCIAL, PISOS: PORCELANATO E CERÂMICA. 01 VAGA DE GARAGEM E ÁREA DE LAZER.

A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 3.187,50 TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 80,00 Fonte/ telefone: LOPES PIMENTA NETIMÓVEIS (31) 3512-5000 oferta / transação OFERTA

(19)

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ANEXO F

(20)

nº

2000

UF

MG

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

ANEXO F - FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS

Cliente CPF/CNPJ

AMOSTRA Nº 1 AMOSTRA Nº 2

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC

BL G - APTO 101

CHÁCARA

BETIM

32671-264

AMOSTRA Nº 3 AMOSTRA Nº 4

EM BRANCO

AMOSTRA Nº 7 AMOSTRA Nº 5 AMOSTRA Nº 6

20

(21)

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ANEXO G

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

DAS AMOSTRAS

(22)

nº

2000

UF

MG

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

ANEXO G - LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS

Cliente CPF/CNPJ

CHÁCARA

BETIM

32671-264

AV. JUIZ MARCO TÚLIO ISAAC

BL G - APTO 101

(23)

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ANEXO H

(24)

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24 Amostra

Nº Am.

«R$»

«Área»

R$/m²

Oferta

Andar

Garagem

Padrão

Ross

Área Lazer

Equipamento

Transposição

Valor Homog.

1 300.000,00

71,61

4.189,36

0,90

0,95

1,00

1,03

0,98

1,00

0,99

0,95

3.400,45

2 270.806,00

80,00

3.385,07

0,90

1,00

3.046,56

3 200.000,00

60,00

3.333,33

0,90

1,00

1,03

1,05

1,00

1,05

3.577,06

4 259.900,00

80,00

3.248,75

0,90

1,00

2.923,88

5 240.000,00

80,00

3.000,00

0,90

1,00

2.700,00

6 190.000,00

62,04

3.062,54

0,90

1,00

1,11

1,02

1,00

1,05

3.276,70

7 255.000,00

80,00

3.187,50

0,90

0,99

1,00

2.840,06

Para atender aos critérios da NBR 14653-2 Fatores Grau II, os fatores individuais devem ficar entre 0,50 e 2,00.

Variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.

Descrição das Variáveis

Valor a avaliar:

• Valor Homog.

Equação: [Valor Homogeneizado]

Valores e coeficientes de homogeneização:

• R$: Valor em Reais.

(variável não utilizada no modelo)

• Área: Área Equivalente da edificação em metros quadrados.

(variável não utilizada no modelo)

• R$/m²: Valor Unitário em Reais por Metro Quadrado.

Equação: [R$]÷[Área]

• Oferta: Fator de Oferta.

• Andar: Fator Andar.

• Garagem: Fator Garagem.

• Padrão: Padrão de Acabamento.

• Ross: Fator Ross Heidecke.

• Área Lazer: Fator Área de Lazer.

• Equipamento: Fator Equipamento.

• Transposição: Fator de Transposição.

(25)

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Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra

: 7

Nº de graus de liberdade

: 6

Variável

Média

Desvio Padrão

Coef. Variação

Valor Homog.

3109,24

318,8322

10,25%

Número mínimo de amostragens: 5.

Dispersão dos elementos

(26)

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26 Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : 3109,2442

Momento central de 2ª ordem : 87132,0042

Momento central de 3ª ordem : 5,3016x10

6

Momento central de 4ª ordem : 7,5737x10

5

Coeficiente

Amostral Normal

t de Student

Assimetria

0,2061

0

0 Curtose

-2,9999

0 Indefinido

Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.

Intervalos de Classes

Classe

Mínimo

Máximo

Freq. Freq.(%)

Média

1 2700,0000

2992,3533

3 42,86

2821,3133

2 2992,3533

3284,7066

2 28,57

3161,6300

3 3284,7066

3577,0600

2 28,57

3488,7550

(27)

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Ogiva de Frequências

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Amostragens a serem saneadas

Critério de saneamento:

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.

(28)

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28 Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostr.

Desvio

F(z)

G(z)

Dif. esquerda

Dif. Direita

5 2700,0000

0,0996

0,1429

0,0996

0,0432

7 2840,0600

0,1993

0,2857

0,0563

0,0864

4 2923,8800

0,280

0,4286

5,2238x10

-3

0,1480

2 3046,5600

0,422

0,5714

6,5034x10

-3

0,1493

6 3276,7000

0,700

0,7143

0,1288

0,0140

1 3400,4500

0,819

0,8571

0,1051

0,0376

3 3577,0600

0,929

1,0000

0,0717

0,0711

Maior diferença obtida : 0,1493

Valor crítico : 0,4380 (para o nível de significância de 10 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há

normalidade.

Observação:

O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é

desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos ..

: 3

Número de elementos negativos .

: 4

Número de sequências ...

: 6

Média da distribuição de sinais ....

: 3,5

Desvio padrão ...

: 1,323

(29)

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Teste de Sequências

(desvios em torno da média):

Limite inferior ....

: 1,7584

Limite superior .

: 0,9095

Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.

Teste de Sinais

(desvios em torno da média)

Valor z (calculado) ...

: 0,3780

Valor z (crítico) ...

: 1,2817 (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue

a curva normal (curva de Gauss).

(30)

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30 Formação dos Valores

Estima-se Valor Homogeneizado do Apartamento = R$ 3.109,24 / m²

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 2.935,74 m²

Máximo: R$ 3.282,75 m²

Para uma Área Equivalente de 80 m², teremos:

Valor de Mercado obtido = R$ 248.739,20

Valor de Mercado mínimo = R$ 234.859,20

Valor de Mercado máximo = R$ 262.620,00

Campo de Arbítrio

Mínimo: R$ 2.642,85 m²

Máximo: R$ 3.575,63 m²

Para uma Área Equivalente de 80 m², teremos:

Valor de Mercado mínimo = R$ 211.428,32

Valor de Mercado máximo = R$ 286.050,08

Cálculo do Valor de Liquidação Forçada

Considerações:

Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado)

IPTU - 0,02% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Taxa Selic+2% Manutenção/administração 0,20% ao mês Inflação média ao ano 4,19%IPCA 12 meses

Comissão de venda 0,50% ao mês Custo financeiro 4,14% ao ano

Total 1 0,72% ao mês Total 2 0,34% ao mês

Despesas totais Total 1 Total 2 = 1,06% fixas + financeiras Prazo de comercialização 42 meses

O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 64,26% R$ 160.000,00

Cálculo do valor de liquidação forçada

(31)

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ANEXO I

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

MÉTODO COMPARATIVO

(32)

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32 Os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO e de PRECISÃO são definidos pelas tabelas 3, 4 e 5 da

NBR-14653-2:2011 da forma abaixo:

TABELA 3

ITEM

_DESCRIÇÃO

GRAU

III

II

I

01 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

COMPLETA QUANTO A TODOS OS FATORES ANALISADOS

COMPLETA QUANTO AOS FATORES

UTILIZADOS NO TRATAMENTO ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADGMA 02

QUANTIDADE MÍNIMA DE DADOS DE MERCADO EFETIVAMENTE UTILIZADOS

12 05 03

03 IDENTIFICAÇÃO DOS DADOS DE MERCADO

APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS

ANALISADAS, COM FOTO E CARACTERÍSTICAS OBSERVADAS

PELO AUTOR DO LAUDO

APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS

ANALISADAS

APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS CORRESPONDENTES AOS FATORES

UTILIZADOS 04

INTERVALO ADMISSIVEL DE AJUSTE PARA O CONJUNTO

DE FATORES

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

TABELA 4

GRAUS

III

II

I

Pontos Mínimos

10

06

4 Itens Obrigatórios

com os demais no mínimo

Itens 2 e 4 no Grau III,

no Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no

Grau II e os demais no

mínimo no Grau I

Todos, no mínimo no Grau

I

Observadas as tabelas 03 E 04 da NBR-14.653-2:2011, infere-se o NÍVEL de FUNDAMENTAÇÃO II.

TABELA 5

DESCRIÇÃO

GRAU

III

II

I

Amplitude do intervalo de confiança de 80%

em torno da estimativa de tendência central



30 

40 

50

(33)

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ANEXO J

MATRÍCULA

Consulte a validade deste Selo no site:

https://selos.tjmg.jus.br

Hora: 13:28

Selo Eletrônico Nº BUP58936

Cód. Seg.: 4989.2398.9358.1382

REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE BETIM/MG

Certifico que esta cópia reproduz fielmente a Matrícula Nº 141148

arquivada nesta serventia.

Betim, 22 de Dezembro de 2017.

_______________________________________

Rafaela Diniz Silva

Protocolo Nº 330941

ESTA CERTIDÃO, ISOLADAMENTE, NÃO É SUFICIENTE PARA:

1) Lavrar Escrituras/Contratos de alienação e instituição de direitos

reais;

2) Abrir matrícula em outro cartório (Dec. 93.240/86, Lei 6015/73, Inst.

192/90 CJG - TJMG )

SERVIÇO REGISTRAL IMOBILIÁRIO

Estado de

Minas Gerais

Comarca de

BETIM

(45)

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ANEXO K

LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE

CONTAMINAÇÃO

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46 DATA DA VISITA: 20/09/2018 (NÃO FOI REALIZADA A VISTORIA INTERNA)

1.1 Identificação do Imóvel:

BNDU - 10320

1.2. Endereço:

Av. Juiz Marco Túlio Isaac nº 2.000, apto 101

– BL G – Bairro Chácara, Betim/MG

1.3. Uso atual do imóvel:

RESIDENCIAL

Uso pretendido:

RESIDENCIAL

1.4. Coordenadas Geográficas:

23K 585.347,47 m E 7.792.708,69 m S

1.5. Foto aérea ou imagem de satélite:

Inserir fotos aéreas e/ou imagens do

presente e/ou passado do imóvel, conforme

disponibilidade, no Anexo K.

1. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO

POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO

2.1 O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas?

(Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex:

CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Municípios de São Paulo).

 Não  Sim  Não existe lista pública de áreas contaminadas

Citar as fontes consultadas:

Órgão Ambiental Estadual: FEAM

Órgão Ambiental Municipal:

Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 6, indicando “sim” na pergunta

(47)

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2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar

cópia.

 Não

 Sim.

Que tipo?

Quando?

2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando

estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar

busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP,

FEAM/MG, INEA/RJ, Municípios de São Paulo).

 Não

 Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança?

 Não existe lista pública de áreas contaminadas

Citar as fontes consultadas:

Órgão Ambiental Estadual: FEAM

Órgão Ambiental Municipal:

(48)

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48 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO

3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:

Ocorrências no imóvel

Passado

Presente

Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.



Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou

poços de monitoramento.



Armazenamento de baterias automotivas ou industriais

usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas,

herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou

detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?



Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou

maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos?



Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa).

Se poço de água, possui outorga?  Sim  Não



Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações

na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro

estranho na água.



Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de

substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível.



Outros. Descrever



Fontes de Informação: Vistoria no local.

(49)

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**3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de**

contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto,

manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência

de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás

e/ou combustível, entre outras?

 Não

 Sim.

Caso afirmativo, indicar:

3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades como:

Atividade

Existe

Não

existe

Informação

não acessível

Indústrias. Quais?







Mineradora. Qual?







Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou

tanque de combustível.







Oficina mecânica troca de óleo, galvanoplastia,

lavanderia, tinturaria.







Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro

sanitário, ferro-velho ou cemitério.







Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:







Armazenamento de baterias automotivas ou industriais

usadas,

derivados

de

petróleo

(combustíveis),

pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas,

vernizes, solventes ou detecção de substâncias

tóxicas. Se sim, que tipo?





Outros. Descrever







Fontes de Informação: Vistoria no local.

Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de

combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não.

(50)

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50 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL

4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos

seguintes fins:

Uso do imóvel

Passado

Presente

Informação

não

acessível

Indústrias. Quais?





Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de

combustível.





Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia,

tinturaria.





Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário,

ferro-velho ou cemitério.





Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:





Armazenamento de baterias automotivas ou industriais

usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas,

herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou

detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?



_

Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever:





Comércio. Que tipo:





Outros. Descrever:





Fontes de Informação: Vistoria no local.

(51)

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4.2. Informações ou observações complementares:

5. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES

5.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na

documentação descrita no item 4.2, que tem como objetivo nortear o Banco para a

realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados.

5.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais

podem ser posteriormente averiguados pelo Banco.

5.3. Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel.

Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo

que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais.

6. RESUMO:

6.1 Indícios de Contaminação no Imóvel:



Não

 Sim

(52)

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52 6.2 No entorno, há logradouros que estão cadastrados em alguma lista pública oficial de

áreas contaminadas, conforme relacionado na questão 2.3?



Não

 Sim - Indique o local

 Não existe lista pública de áreas contaminadas

6.3 No entorno, foram encontradas fontes ou atividades relacionadas às questões 3.2 ou

3.3?

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