DIREITO DA QUINTA VARA CIVEL DA COMARCA DE SÃO CARLOS - SP PROCESSO Nº 0002784-03.2020.8.26.0566
AUTOS DE “CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ALIENAÇÃO JUDICIAL”
REQUERENTE: IVANILDO FRANCISCO PRIMO REQUERIDA: MARLI RUEDA PRIETO
CARLOS EDUARDO CARDOSO, CREA 0600531535,
perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo nos Autos em questão.
Outrossim, requer o perito a necessária autorização para liberação de meus honorários profissionais a serem pagos pela DEFENSORIA PÚBLICA, conforme documentos juntados nos Autos às fls. 126, havendo necessidade da comunicação escrita do Juízo para a DEFENSORIA PÚBLICA, quanto a realização do trabalho pericial a contento.
Termos em que, P. Deferimento
LAUDO TÉCNICO
I) OBJETIVO DO LAUDO:
Avaliar o imóvel objeto da matrícula nº 92.971, localizado na Rua Victorio Fabiano nº 424, Jardim Social Presidente Collor, município de São Carlos-SP.
II) VISTORIA:
A vistoria foi realizada no dia previamente agendado, ou seja, 17/12/2020 às 11:00h, tendo sido acompanhada pela requerida.
Trata-se de imóvel, com as seguintes características:
2.1) Terreno:
Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive guias, sarjetas e pavimentação asfáltica.
A área do terreno é de 150,00 m² conforme medidas constantes na Matrícula 92.971, cuja sua descrição é a seguinte.
“Um terreno, sem benfeitorias situado nesta cidade, município, comarca e circunscrição de São Carlos, constituído do lote 424 da quadra 11, do loteamento denominado “Jardim Social Presidente Collor”, com área superficial total de 150,00 m2 e assim descrito: mede 6,00 metros de frente para a rua “O”; 25,00 metros do lado direito, confrontando com o lote 423; do lado esquerdo mede 25,00 metros, confrontando com o lote 425; e, nos fundos 6,00 metros, confrontando com o lote 368, encerrando uma
área de 150,00 m²”.
Quanto a topografia do terreno é praticamente plana. Quanto à salubridade do solo é seco.
2.2) Edificação:
Passeio público com calçamento concretado, portão de ferro e calçamento de concreto na área livre.
Residência de alvenaria, paredes externas sem reboco e sem chapisco, lajotada, esquadrias de ferro; com os seguintes compartimentos.
Sala: contra piso e paredes sem reboco e sem chapisco;
Cozinha: contra piso, pia e paredes sem reboco e sem chapisco; Hall: piso cerâmico e paredes rebocadas;
Banheiro: piso de partes de peças cerâmicas, paredes sem reboco
e sem chapisco, lavatório e vaso sanitário.
1º Dormitório: piso cerâmico, porta de PVC e paredes rebocadas; 2º Dormitório: piso cerâmico e paredes rebocadas;
Edícula de fundos inacabada: Alvenaria de tijolos, porta e
esquadrias de ferro;
Foto: 01 Descrição Vista frontal do imóvel Bairro Jardim Social Presidente Collor Foto: 02 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Jardim Social Presidente Collor
Foto: 03 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Jardim Social Presidente Collor Foto: 04 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Jardim Social Presidente Collor
Foto: 05 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Jardim Social Presidente Collor Foto: 06 Descrição Vista interna do imóvel Bairro Jardim Social Presidente Collor
III) AVALIAÇÃO: 3.1) Nível de precisão:
O nível de precisão adotado segundo a NBR 14.653-2 (Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, será de precisão normal.
3.2) Método Utilizado:
Para o terreno:
O valor básico do terreno foi determinado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário local de elementos comparativos.
Posteriormente num processo denominado “Homogeneização”, fazer um tratamento de forma que o valor unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido como “paradigma”.
Para as benfeitorias:
São normalmente avaliadas pelo custo de reprodução com base nos “Custos Unitários PINI de Edificações” em São Paulo – retirado na Tabela TCPO – Web para assinantes.
As depreciações serão feitas considerando o seu estado de conservação e suas condições funcionais - idade aparente (Critério de Ross-Heidecke).
3.3) Valor do Terreno (VT):
Valor obtido à partir de pesquisa imobiliária direcionada para o bairro Jardim Social Presidente Collor, com sua amplitude em bairros circunvizinhos com as mesmas características, efetuada junto a estabelecimentos do ramo, corretores, moradores da circunvizinhança e banco de dados desse signatário, considerando suas características e escassez de ofertas de lotes à venda naquela região; obtendo-se o seguinte resultado médio para o lote avaliando:
Fontes pesquisadas:
Site Viva Real
Oferta = terreno à venda nas proximidades do avaliando Valor de venda = R$ 60.000,00
Área do terreno = 150,00 m²
Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda)
Vu = (R$ 60.000,00 x 0,9) / 150,00 m² Vu = R$ 360,00 / m²
Site Viva Real
Oferta = terreno à venda nas proximidades do avaliando Valor de venda = R$ 45.000,00
Área do terreno = 125,00 m²
Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda)
Vu = (R$ 45.000,00 x 0,9) / 125,00 m² Vu = R$ 324,00 / m²
Imobiliária Valor
Oferta = terreno à venda nas proximidades do avaliando Valor de venda = R$ 38.000,00
Área do terreno = 125,00 m²
Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda)
Vu = (R$ 38.000,00 x 0,9) / 125,00 m² Vu = R$ 273,60 / m²
Imobiliária Cardinali
Oferta = terreno à venda nas proximidades do avaliando Valor de venda = R$ 40.000,00
Área do terreno = 125,00 m²
Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda)
Vu = (R$ 40.000,00 x 0,9) / 125,00 m² Vu = R$ 288,00 / m²
Toca imobiliária
Oferta = terreno à venda nas proximidades do avaliando Valor de venda = R$ 75.000,00
Área do terreno = 160,00 m²
Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda)
Vu = (R$ 75.000,00 x 0,9) / 160,00 m² Vu = R$ 421,87 / m²
Roca Imóveis
Oferta = terreno à venda nas proximidades do avaliando Valor de venda = R$ 45.000,00
Área do terreno = 125,00 m²
Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a superestimativa de oferta na venda)
Vu = (R$ 45.000,00 x 0,9) / 125,00 m² Vu = R$ 324,00 / m² Média aritmética = R$ 360,00 + 324,00 + 273,60 + 288,00 + 421,87 + 324,00 / 6 Média aritmética = R$ 331,91 / m² Média Saneada Desvio médio + 30% = R$ 431,49 - 30% = R$ 232,34
Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum deverá ser descartado; portanto:
Vu médio = R$ 331,91 / m²
PORTANTO:
Valor do Terreno (VT) VT = Vu médio x Área
3.4) Valor das Edificações (VE):
Área Construída da residência = 55,80 m²
Vu = R$ 1.594,35 – padrão popular (TCPO – Web para assinantes) tabela Custos Unitários Pini de Edificações.
Depreciação pela idade aparente, características e estado de conservação: (Kd) – Critério de Ross-Heidecke (Fator Obsolescência)
Considerando o imóvel entre regular e reparos importantes (Estado 4,0) cujo o coeficiente é 52,60 %, na tabela de Ross-Heidecke, a seguir:
Kd = 100 – K 100 Onde:
K = é a idade em porcentagem de duração da tabela de Ross-Heidecke, que representa uma relação entre idade aparente e vida útil do imóvel
100 = é o percentual de divisão
Para idade aparente de 10 anos (K) = 55,2
Kd = 100 – 55,2 = 0,45 100 VE = R$ 1.594,35 x 0,45 x 55,80 m² VE = R$ 40.034,12
Outros: valor estimado para muros de vedação, calçamento e
edícula de fundos inacabada, considerando suas características, idade aparente e estado de conservação = R$ 15.000,00
VE Total:
VE Total = Construção + Outros
VE Total = R$ 40.034,12 + R$ 15.000,00
3.5) Valor do Imóvel (VI):
VI = VT + VE Total
IV) CONCLUSÃO:
* VALOR DO IMÓVEL = R$ 104.820,62
(cento e quatro mil oitocentos e vinte reais e sessenta e dois centavos)
São Carlos, 12 de janeiro de 2.021
