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HABITAÇÃO DE ALUGUEL NO BRASIL E EM SÃO PAULO
Suzana Pasternak*
Lucia Maria Machado Bógus**
DOSSIÊ
INTRODUÇÃO
No contexto da rápida urbanização nos pa-íses em desenvolvimento, o déficit habitacional se constitui no grande desafio para a gestão das cida-des. Esse é o caso da América Latina, onde se es-tima que, em 2015, esse déficit atingirá 50 milhões de unidades. Além do grande crescimento urba-no, houve também, nos países latino-americanos, um acentuado processo de metropolização, o que agravou a demanda por habitações. No Brasil, em 2008, o déficit habitacional foi estimado em mais de 5,5 milhões de unidades, do qual 83% é regis-trado em zonas urbanas, afetando, principalmen-te, as famílias com renda de até 3 salários míni-mos, atingidas por 89,6% desse déficit.
No Brasil, a política dominante tem focado tradicionalmente a promoção da casa própria, des-de a Fundação da Casa Popular, nos anos 1940, passando pelo Sistema Financeiro da Habitação, entre 1964 e 1986, pelas políticas municipais de-senvolvidas após a Constituição de 1988, pela outorga de cartas de crédito e, agora, a partir de 2009, com a atuação do Programa Minha Casa, Minha Vida. Por outro lado, a demanda da popu-lação em geral e dos movimentos organizados tam-bém clama, de modo crescente, pela produção e propriedade de novas moradias.
O problema das moradias para grandes con-tingentes populacionais, nas grandes cidades, cons-tituiu, desde as primeiras décadas do século XX, um grande desafio para o urbanismo. Conforme se depreende do discurso realizado por Roberto Simonsen, então presidente da Federação das In-dústrias do Estado de São Paulo (FIESP) na Con-ferência inaugural das Jornadas de Habitação Eco-nômica (Simonsen, 1942 apud Bonduki, 2004 p.79), a questão da habitação é, nas cidades, “pro-blema de difícil solução pela iniciativa privada, porque, num país onde o capital é escasso e caro e * Doutora em Saúde Pública. Professora Titular da
Uni-versidade de São Paulo. Membro de corpo editorial da Cadernos Metrópole (PUCSP).
Rua do Lago, 826. Cidade Universitária. Cep: 05508090 -Sao Paulo, São Paulo - Brasil. suzanapasternak@gmail.com ** Doutora em Arquitetura. Professora titular do Depar-tamento de Sociologia da Pontifícia Universidade Católi-ca de São Paulo.
Rua: Ministro de Godói, 969. Perdizes. Cep: 05014-901. São Paulo - São Paulo - Brasil. lubogus@ uol.com.br
O objetivo deste artigo é entender a evolução e o estado atual do mercado de aluguel de mora-dias nos pais, vinculando a evolução demográfica à dinâmica do mercado de locação. Visa contribuir também para a discussão sobre a importância da implantação de uma política de aluguel no Brasil. Para tanto, no primeiro item, analisa a evolução demográfica da população brasileira, colocando algumas hipóteses de projeções populacionais. No segundo item, sobre habitação de aluguel no Brasil, mostra a evolução da proporção de domicílios alugados. Cons-tata-se que a opção pela locação não diminui a renda das famílias, e que a habitação de aluguel não é de má qualidade, e é mais centralizada, densa e acessível. No terceiro item, onde se expõe o caso específico de São Paulo, verifica-se que o imóvel de aluguel era a forma predominante de moradia até os anos 1970, mostrando o perfil do locador e do locatário paulistano.
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o poder aquisitivo médio tão baixo, não podemos esperar que a iniciativa privada viesse, em escala suficiente, ao encontro das necessidades da gran-de massa, proporcionando-lhe habitações econô-micas”. Assim, para sua solução deveriam contri-buir, cada vez mais, tanto o Estado quanto a inici-ativa privada, seja pela atuação do capital imobili-ário, seja pela ação dos pequenos proprietários na produção de moradias próprias ou para locação.
O processo de urbanização no Brasil foi mar-cado, ao longo de sua história, pelo descompasso entre a demanda por habitação e a oferta de mora-dias, sobretudo para as famílias de baixa renda. A concentração fundiária e a especulação imobiliá-ria, aliadas a um fraco desempenho do poder pú-blico nas cidades, destacam-se entre os fatores res-ponsáveis pelas deficiências de infraestrutura e pela situação de precariedade habitacional em áreas periféricas que se formaram e adensaram ao longo da segunda metade do século XX. Nesse contexto, as políticas de financiamento da casa própria, a instabilidade que caracterizou o mercado de traba-lho durante décadas, aliadas a situações de forte pressão inflacionária, promoveram, nas cidades, a difusão e a valorização da propriedade imobiliária em detrimento das moradias de aluguel.
Mas a ideia de utilizar a propriedade da casa como a principal forma de construir um patrimônio familiar tem esbarrado no fato de que grande parte da população necessita de um aporte não despre-zível de subsídios para consegui-la. De outro lado, moradia digna é um direito constitucional, e o alu-guel pode se constituir em forma complementar na redução do déficit habitacional em camadas de renda baixa. Nos países desenvolvidos, o merca-do de aluguel representa proporção forte no mer-cado de habitações: nos Estados Unidos, 32% das casas são alugadas, enquanto na Holanda, esse percentual atinge 46%, na França 37% e na Ingla-terra 29%. No Brasil, em 1960, a proporção de domicílios alugados era de 25,61%, percentual que foi decrescendo até o ano 2000, quando chegou a 14,29%, tornando a subir levemente em 2010, para atingir 18,32%. No município de São Paulo, o alu-guel era dominante em 1920, com 78,6% dos
do-micílios alugados, decrescendo em 1979 para 38,2%, para 21,6% em 2000 e tornado a subir em 2010 para 24,8%. Cabe também notar que, considerada a demanda total, o déficit de 2,017 milhões de unidades é devido ao ônus excessivo do aluguel (assim considerado quando ultrapassa 30% da ren-da familiar) e que parte dessa demanren-da pode ser considerada como uma clientela potencial para os programas de aluguel social, que ainda possuem alcance muito limitado no atendimento da popula-ção que se aglomera nas grandes metrópoles brasi-leiras. Enquanto, nos Estados Unidos e em alguns países da Europa, a moradia de aluguel é usada extensivamente com relativo sucesso, na América Latina, em geral, ela inexiste como política pública voltada para as camadas de rendas mais baixas.
O objetivo deste artigo é entender a evolu-ção e o estado atual do mercado de aluguel no país, vinculando a evolução demográfica à dinâmica da moradia para locação. Visa também a contribuir para a discussão sobre a importância da implanta-ção de uma política de aluguel social no Brasil.
Os dados apresentados e as hipóteses for-muladas pretendem subsidiar os debates acerca de um espaço urbano produzido a partir de um intrincado jogo de forças entre o Estado, o capital – sobretudo em suas frações imobiliária e financei-ra – e a sociedade civil.
EVOLUÇÃO DEMOGRÁFICA: Brasil
População por região brasileira
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tes. Na Tabela 2, notam-se as taxas elevadas nas décadas de 1960 a 1980. Após 1980, as taxas decli-nam, atingindo 1,17% anuais entre 2000 e 2010.
As regiões Nordeste e Sudeste reúnem qua-se 70% da população brasileira em 2010. Nota-qua-se, no entanto, que o peso relativo a essas regiões vem caindo: o Sudeste representava, em 1980, 43,40% do total populacional brasileiro, e o Nordeste, 29,24% Essas percentagens decresceram, enquan-to outras regiões aumentaram o seu peso relativo, como o Norte, que passou de
5,6% da população brasileira em 1980 para 8,3% em 2010, e o Centro Oeste, atualmente com 7,4% da população do Bra-sil. Em 2010, o Norte e o Cen-tro Oeste concentravam 15,69% da população brasilei-ra, enquanto que, 30 anos an-tes, em 1980, esse percentual
era de apenas 11,37%. De outro lado, o Sul vem perdendo peso relativo.
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para 11,6% nos anos 2000. Esses dados demons-tram que o Brasil assiste a certa redistribuição da sua população, a qual se reflete no crescimento populacional de cada região (Tabela 4).
Além da mudança na distribuição da popu-lação entre regiões, o grau de urbanização da po-pulação brasileira vem aumentando. Em 1970, a proporção da população considerada urbana ul-trapassou a rural. Cabe destacar que a definição de urbano, no Brasil, é bastante frágil: trata-se de po-pulação que vive em um dado perímetro, demar-cado pela Câmara Municipal
de cada cidade. Apesar dessa fragilidade, utilizando-se esse conceito de modo uniforme, é possível ter uma indicação da evolução dessa proporção.
Na Tabela 5, observa-se que a proporção da população urbana ultrapassa 70% mesmo nas regiões Norte e Nordeste, chegando a atingir mais de 90% no Sudeste. Pode-se dizer que,
nos últimos 40 anos, a população brasileira mudou seu padrão de crescimento e de distribuição regio-nal, e está cada vez mais urbana. Outra informação importante diz respeito ao tamanho do grupo domi-ciliar, que vem caindo de forma contínua tanto nas zonas urbanas como nas rurais. Assim, mesmo com crescimento populacional menor, a demanda por moradias cresce em ritmo maior: em 1980, a média de moradores por domicílio era de 4,2, caindo para 3,3 em 2010. Entre 2000 e 2010, a densidade domi-ciliar apresentou um declínio de 13,2%, mais acen-tuado que entre 1991 e 2000, quando foi de 9,6%.
A região Norte apresenta a maior densidade domiciliar, enquanto a região Sul apresenta a me-nor. Mas a tendência ao declínio é uma caracterís-tica geral, associada, sobretudo, à redução da fecundidade.Das cinco regiões, apenas a Norte tem média de moradores por domicílio igual a 4,0. Nas demais, esse valor já se situa na faixa entre os 3,1 do Sul e os 3,5 do Nordeste, com pequenos dife-renciais entre domicílios rurais e urbanos.
Taxas de crescimento populacional por tama-nho de município
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brasileiras – São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador – tiveram crescimento pouco expressivo na déca-da. É importante notar também que, além da capi-tal, no Estado de São Paulo situam-se duas outras grandes cidades com mais de 1 milhão de
habitan-tes: Guarulhos e Campinas. A Tabela 7 apresenta as taxas geo-métricas de crescimento.
Estrutura etária
Ao observarmos as três pi-râmides etárias para os anos de 1991, 2000 e 2010, verificam-se im-portantes mudanças ocorridas na estrutura etária da popula-ção brasileira nas duas últimas décadas. Nota-se o acentuado estreitamento da base, ao mes-mo tempo em que o ápice se torna mais largo. Esse novo desenho decorre do contínuo declínio dos níveis de fecundidade e, em menor par-te, de uma diminuição da mortalidade no período.
No ano 2000, a po-pulação com até 19 anos re-presentava 40,17% do total populacional na data. Essa proporção diminui em
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embora seus percentuais de população com me-nos de 5 ame-nos tenham caído de 9,64% em 2000 para 7,23% em 2010. A proporção de idosos su-biu de 5,53% para 6,82%. Entre as regiões brasi-leiras, é a que apresenta a estrutura etária mais jovem. Entre 2000 e 2010, só o grupo etário de até 5 anos perdeu população, indicando uma dimi-nuição de fecundidade bastante recente.
O Nordeste tem ainda uma população rela-tivamente jovem, com 16,68 % de pessoas com menos de 10 anos, mas já apresenta 10,28% de pessoas com 60 anos e mais, proporção superior à do Norte, com 6,82% de idosos. Em 2000, essas proporções eram 21,35% e 8,42%, respectivamen-te. Mas deve-se notar que a perda populacional dos grupos mais jovens, com até 19 anos, foi gran-de: mais de 2 milhões de pessoas.
As regiões Sul e Sudeste são as mais envelhecidas: as duas já apresentavam, em 2000, percentual de idosos
de mais de 9% da população total e proporção de jovens de até 10 anos de cerca de 17% e 18% da população total. Ambas atestam, em 2010, perdas consideráveis de contingentes populacionais nos grupos etários até 20 anos e ganho considerável entre idosos.
A região Centro Oeste apresenta perda populacional nos dois primeiros grupos etários, de até 10 anos. O percentual de crianças de até 10 anos representava 19,8% do total populacional em 2000, pas-sando a 15,57% em 2010. A proporção de idosos subiu de 6,62% para 8,81%.
A população brasilei-ra está crescendo menos, esboçando uma nova distri-buição regional – embora Sudeste e Nordeste ainda sejam as regiões mais popu-losas, o crescimento é
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Tipo de família
A família brasileira vem apresentando mu-danças em sua configuração, ao longo das últimas décadas. No país como um todo, os domicílios com apenas uma pessoa representam mais de 12%, pro-porção maior no Sudeste (onde mais de 3 milhões têm esse perfil) e menor no Norte (com apenas 365 mil com esse perfil). Assim, entre os mais de 57 milhões de unidades domiciliares brasileiras, em 2010, em quase 7 milhões morava só uma pessoa.
O tipo de unidade doméstica mais frequente ainda é o tipo nuclear, com quase 40 milhões de unidades, 67% do total de domicílios brasileiros. As famílias estendidas representam 19% do total, com quase 11 milhões de unidades abrigando pes-soas com parentes. A hipótese para esse tipo de unidade doméstica abrigando parentes, há tempos atrás, ia ao encontro da necessidade de apoiar pais, avós e sogros, dado que a previdência social era insuficiente. Hoje, a hipótese aponta em direção contrária: após a previdência rural, em muitos lares brasileiros de baixa renda, a aposentadoria dos mais velhos é uma das poucas fontes de renda monetá-ria. No Norte e no Nordeste, esse tipo de arranjo familiar chega a existir em ¼ dos domicílios. As famílias compostas estão presentes em apenas 2,6% dos domicílios. A previsão para o futuro próximo é de aumento das unidades unipessoais, com o au-mento da expectativa de vida (a previsão é de que a esperança de vida alcance e ultrapasse 80 anos em 2014) e a sobrevida feminina, no que resultará um numero maior de mulheres vivendo sós.
Projeções populacionais
Neste item, serão utilizadas as projeções fei-tas pela Coordenação de População e Indicadores Sociais do IBGE, na Gerência de Estudos e Análi-se da Dinâmica Demográfica. Essas projeções fo-ram atualizadas em 2008 e, até o momento, são as utilizadas oficialmente pelos organismos estatais brasileiros. Utiliza-se o método dos componentes, ou seja, o seguimento de coortes de pessoas,
ex-postas às leis de fecundidade, mortalidade e mi-gração, por grupo etário, vigentes no momento atu-al e projetadas segundo atu-alguns cenários historica-mente determinados.
Desde os anos 60, a taxa de crescimento da população brasileira vem declinando, tendência que se intensifica com quedas mais pronunciadas da fecundidade. Se o ritmo de crescimento populacional se mantivesse no mesmo nível observado na década de 60 (aproximadamente 3%), em 2008, a população brasileira teria alcançado 295 milhões de pessoas. O Censo de 2010 resultou numa população de 193,5 milhões.
No período 1970-1980, o incremento abso-luto da população brasileira foi de 25.855.124 pes-soas, o que correspondia a uma taxa de crescimen-to de 2,49% ao ano. A taxa bruta de natalidade alcançava 29,74 por mil, e a de mortalidade 5,08 por mil. No período 1980-1991, o incremento populacional foi próximo do anterior, de 25,24 milhões de pessoas, resultando em taxa menor: 1,95% anuais. A natalidade reduziu-se para 25,46 por mil e a mortalidade aumentou ligeiramente para 6,13 por mil, devido à influência de uma estrutura etária mais envelhecida. A diferença populacional de mais de 100 milhões de pessoas entre o proje-tado e o encontrado em 2010 deve-se quase que exclusivamente à queda dos níveis gerais de fecundidade, que passaram de cerca de 6 filhos por mulher, nos anos 50, para 1,86 filhos por mulher em 2010. Com isso, a taxa de crescimento populacional diminuiu de 3,04% ao ano, no perí-odo 1950-60, para 1,17% entre 2000 e 2010, e po-derá alcançar -0,291% em 2050, com uma popula-ção projetada de 215,3 milhões.
Com esses resultados, espera-se que a popu-lação do Brasil atinja o chamado “crescimento zero” por volta de 2040, apresentando, a partir daí, taxas de crescimento negativas, resultando em declínios absolutos do volume da população. Assim, até 2039-2040, o país ainda apresentará potencial de cresci-mento, fruto do balanço entre nascimentos e óbi-tos. Nessas projeções, o IBGE considerou o saldo migratório internacional como nulo.
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Assim, as estimativas foram calculadas com mi-gração internacional nula, aumento da esperança de vida em cerca de 0,6 anos por ano, redução da fecundidade até uma assíntota de 1,5 filhos por mulher, coeficiente de mortalidade infantil declinante, já que há melhoras no saneamento bá-sico, vacinação em massa, pré-natal difundido, incentivo ao aleitamento materno e presença de agentes comunitários de saúde. O coeficiente de mortalidade infantil ainda é bastante elevado (23,30 por mil nascidos vivos em 2008), quando compa-rado aos coeficientes do Chile (7,20), da Argentina (13,30) e do Uruguai (13,10), mas apresenta ten-dência declinante. A esperança de vida seria mai-or, se não fosse a sobremortalidade masculina, que, no grupo etário entre 20 e 25 anos, é 4 vezes maior que a feminina , sobretudo pela violência.
O efeito combinado da redução dos níveis de fecundidade e da mortalidade no Brasil tem produzido transformações no padrão etário da revestem de maior complexidade, já que, muitas
vezes, ela acontece na clandestinidade, sem regis-tros oficiais. Estimou-se que, ao longo da década de 1980, um total entre 1,4 e 2,5 milhões de pesso-as de 10 anos e mais deixaram o país. O saldo mi-gratório internacional seria assim algo em torno de 550 mil pessoas. O IBGE resolveu não incorporar esse saldo negativo às suas projeções, dado que:
·
A retirada de pessoas acima de 10 anos por mi-gração, combinada com o aumento de mortalida-de pelo aumento da idamortalida-de média, provocaria distorções na projeção da estrutura etária e po-deria prejudicar a projeção de políticas de edu-cação e saúde.· No início do século XXI, estaria acontecendo um retorno ao país de origem, o que eliminaria o saldo negativo.
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população, sobretudo a partir de meados da déca-da de 1980. O formato tipicamente triangular déca-da pirâmide populacional brasileira, com base alargada, está cedendo lugar a uma pirâmide populacional característica de uma sociedade em acelerado processo de envelhecimento, que se ca-racteriza pela redução da participação relativa de crianças e jovens, acompanhada do aumento da participação dos idosos. Em 2010, o contingente de crianças entre 0 e 14 anos correspondia a 20,07% do total, enquanto que o de pessoas com 65 anos e mais era 7,38%. Em 2050, o primeiro grupo representará 13,15%, ao passo que a popu-lação idosa ultrapassará os 22% da popupopu-lação.
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES
Embora a expectativa seja de arrefecimento do crescimento demográfico – as projeções indicam taxas geométricas de crescimento populacionais declinantes a partir de 2010 (0,83% ao ano entre 2010 e 2020, 0,44% entre 2020 e 2030 e taxa nega-tiva de -0,93 entre 2030 e 2050) –, o déficit habitacional quantitativo é ainda elevado no Brasil, correspondendo a cerca de 5,5 milhões de unida-des em 2008, e tanto esse número como déficit qua-litativo devem aumentar. O número de pessoas por domicílio está diminuindo, sobretudo em zonas urbanas, onde já atinge 3,3 pessoas por moradia em 2010. O percentual de pessoas que vivem sós, que alcançou 12% no Sudeste em 2010, também deve aumentar, ainda mais com a expectativa de envelhecimento populacional, o que favorece a so-brevivência sem a presença do cônjuge por mais tempo. O aumento da renda média faz os jovens desejarem morar sozinhos, e as mudanças de com-portamento trazem novos arranjos familiares, inclu-sive com casais não compartilhando o mesmo teto. Para além da aquisição da casa própria, torna-se importante conhecer o mercado de aluguel como uma alternativa possível, sobretudo para alguns gru-pos populacionais como os de famílias jovens que acabaram de ingressar no mercado de trabalho, es-tudantes e outros residentes temporários, casais
divorciados, casais mais velhos cujos filhos já aban-donaram o lar parental e queiram reduzir o tama-nho de sua unidade habitacional sem comprometer o patrimônio, além de outros segmentos. Os dados demográficos indicam uma possível demanda cres-cente desse tipo de unidade.
HABITAÇÃO DE ALUGUEL NO BRASIL
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Nota-se que o aumento do percentual de imóveis próprios ocorreu em todas as regiões. Na região Norte, o percentual de 34,25% de imóveis alugados, no ano 1970, destoa das demais. Trata-se de período de expansão de fronteira, o que pode ter resultado num aumento momentâneo de loca-ções. Já o que se nota nas regiões Nordeste, Sudes-te e Sul é uma diminuição contínua da proporção de casas alugadas entre 1960 e 2000, de mais de 21 pontos percentuais no Nordeste e de cerca 11 a 13 pontos percentuais no Sudeste e Sul. A região Centro Oeste mostra um comportamento distinto, tendo aumentado seu percentual de moradias alugadas entre 1960 e 1980. Deve ser lembrado que a consolidação do Distrito Federal, onde a mora-dia de aluguel era habitual, deve ter influenciado esse resultado.
Países com tradição jurídica latina e países escandinavos tendem a apresentar taxas mais altas de propriedade que os países de tradição inglesa e alemã, com médias de 70% de proprietários. Na Alemanha, essa proporção fica por volta de 52%, e, nos países anglo-saxões, 65%. No antigo bloco co-munista, ter casa própria associou-se à privatização do antigo conjunto de moradias de aluguel, na dé-cada de 90. Assim, na Federação Russa, a proprie-dade saltou de 33% para 60% nos anos 90.
No Brasil, em 2010, a proporção de moradi-as alugadmoradi-as subiu para 18,32%. Esse aumento ocor-reu em todas as regiões, com maior intensidade no Sul, onde o percentual de casas alugadas subiu 7,75 pontos percentuais. Algumas hipóteses se configuram:
· A Lei do Inquilinato foi abrandada, resultando em risco menor para o locador e favorecendo, dessa
forma, o investimento em moradias de aluguel. · A oferta de casas para venda, até 2009, quando
foi lançado o programa Minha Casa, Minha Vida, diminuiu. As alternativas de investimento finan-ceiro permitiram maior remuneração, fazendo com que o investimento em moradia própria fosse postergado.
· O valor do aluguel reduziu-se em relação ao va-lor do imóvel.
· Em regiões metropolitanas, o custo e o tempo do transporte provocaram mudanças de residência para locais próximos ao emprego ou estudo. As-sim, nota-se aumento populacional nos centros urbanos e aumento de imóveis para locação. · A melhoria da renda, de outro lado, fez com que
proprietários, na periferia, construíssem unida-des para locação, o que também aumentou a ofer-ta. Em alguns casos, essas moradias são produ-zidas pelo processo de autoconstrução.
Torna-se importante a verificação das carac-terísticas desse mercado de aluguel. Dados censitários mostram que, em 2010, a casa ofereci-da para locação apresenta melhores condições em termos de infraestrutura, materiais e densidade domiciliar. Além disso, entre os apartamentos, a proporção de unidades alugadas é bem maior que entre as casas.
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18,09%. O apartamento de aluguel chega a consti-tuir ¼ dos domicílios alugados no Sul e cerca de 20% das unidades alugadas no Sudeste. Aluga-se mais nos centros urbanos, onde a verticalização é maior, o que resulta numa oferta grande de aparta-mentos para locação. É interessante notar que, no município de São Paulo, há mais aluguel de casas que de apartamentos, o que parece retratar a cres-cente verticalização da cidade com lançamentos verticais para venda.
Para o conjunto do país, o número médio de pessoas por domicílio, em 2010, mostrou uma re-dução de quase 13% na década, passando de 3,8 em 2000 para 3,3 em 2010. Entre os domicílios alugados, esse índice é menor, tanto para o Brasil como um todo (3,0) como para as diferentes regiões (no Sul, chega a 2,87 pessoas por domicílio e, no Sudeste, a 2,98). Uma hipótese plausível seria a de que os optantes por moradia de aluguel fossem pre-ferencialmente pessoas sós, famílias sem filhos e pessoas idosas. Famílias em outro momento do ci-clo vital tenderiam a privilegiar a propriedade da moradia, conforme relação já levantada por Turner e Fichter (1992). Mesmo associando ao indicador pessoas por domicílio, uma análise por classe de renda, para classes de renda iguais, a média de pes-soas por domicílio era sempre menor nos alugados; por exemplo, na classe de renda mais pobre, de até ¼ de salário mínimo, a média de pessoas por do-micílio, para os domicílios próprios, era 3,40 e, para os alugados, 3,02; na camada de 5 a 10 salários mínimos, encontrou-se a média de 3,64 pessoas para os próprios e 3,25 para os alugados. Finalmente, nas camadas mais abastadas, com mais de 30 salári-os mínimsalári-os mensais, a média de residentes era de 3,44 pessoas por domicílio entre os próprios e de 3,11 entre os alugados, em 2010.
A distribuição dos domicílios por classe de renda é similar: a renda média dos domicílios pró-prios é de 4,38 salários mínimos e a dos alugados, 4,16 salários mínimos. A concentração está, nos dois casos, nas classes de até 3 salários mínimos: 55,61% para os próprios e 55,38% para os alugados.
O rendimento médio mensal domiciliar dos domicílios próprios é 5,2% maior que dos
domicíli-os alugaddomicíli-os, se considerarmdomicíli-os o Brasil como um todo. Essa relação não é a mesma para as distintas regiões: nas mais pobres, a relação se inverte (no Norte, o rendimento mensal dos domicílios próprios era 86% dos alugados; no Nordeste, 88%). Aluguel, em áreas pobres, não representa solução de moradia para as famílias de renda muito baixa, que resolvem seu pro-blema habitacional de outra forma, por ocupação ir-regular de terra, autoconstrução, etc.
Em relação à infraestrutura sanitária, cabe destacar que:
· As condições sanitárias são melhores nas casas alugadas, independentemente da classe de ren-da: mesmo na classe de até ¼ de salário míni-mo, 21% dos domicílios próprios não tinham qualquer espécie de instalação sanitária, enquanto que, entre os alugados da mesma classe, o percentual foi menos de 4%. Chama a atenção que, nas classes de renda mais baixa, de até ½ salário mínimo, quase 40% das casas próprias não tenham banheiro. Entre os alugados, essa proporção não ultrapassa 3,5%.
· Em relação ao destino dos dejetos, entre os do-micílios próprios, 30% das casas apresentavam destino inadequado em 2010; já entre as casas alugadas, essa porcentagem era de 21%.
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ALGUMAS CONSIDERAÇÕES
O sonho da casa própria instalou-se de maneira profunda no imaginário dos brasileiros. Proporcionar à família uma moradia é aspiração legítima, num país ainda com memória inflacioná-ria e de emprego oscilante como o Brasil. A casa própria, além de bem de raiz, proporciona ao dono as vantagens de empréstimo hipotecário, a certeza de ter um teto, a possibilidade de modificar a casa de acordo com seu gosto e suas necessidades. Mas, lembrando que a habitação é, antes de tudo, um serviço, a locação pode representar uma alternati-va viável. Turner (1976, p.5) já afirmaalternati-va que “o importante acerca da habitação não é o que ela é, mas o que faz na vida das pessoas.” Quando se escolhe uma casa, na verdade, está se escolhendo não apenas um imóvel, mas decidindo sobre uma série de variáveis: local, acessibilidade, serviços, uso de capital, investimento financeiro. Além dis-so, o ciclo de vida familiar torna as necessidades de moradia específicas para cada momento. As políticas habitacionais tradicionais enfatizam a moradia como bem de capital, incentivando a pro-priedade. Se, de um lado, esse é um anseio que vem ao encontro do que deseja o trabalhador em geral, de outro, afeta a mobilidade (Engels, [1860] 1969, 1965), aumenta o risco financeiro pela con-centração de ativos numa única propriedade, acen-tua a periferização urbana, já que reproduz uma infinidade de pequenas casas individuais, oneran-do os serviços de infraestrutura. Nesse sentioneran-do, cabe lembrar o papel desempenhado, nessa expansão periférica, pela autoconstrução de moradias, moti-vada por fatores que vão do alto custo da contratação de mão de obra, até dificuldades de acesso a trâmi-tes burocráticos para aprovação de plantas e até de regularização da obra. Como cada vez mais, sobre-tudo nas periferias metropolitanas, encontram-se imóveis para locação produzidos pela autoconstrução, podem-se retomar alguns aspectos do clássico debate sobre o caráter espoliador dessa modalidade de produção da casa e até da própria cidade (Maricato, 1979, 2009; Oliveira, 1991). É fato que a informalidade nas relações de trabalho, o
bai-xo desempenho para a economia e a duvidosa qua-lidade da habitação produzida conduzem a um questionamento dessa alternativa construtiva como forma de provisão habitacional. Isso reforça a ne-cessidade de uma política habitacional que ofereça variedade de alternativas, de forma que a popula-ção possa ter acesso a uma moradia adequada.
HABITAÇAO DE ALUGUEL EM SÃO PAULO
O aumento da condição de propriedade, ou seja, a moradia em casas próprias, ocorreu em to-dos os segmentos espaciais estudato-dos. Em 2010, a proporção de moradias alugadas sobe de 14,29% para 18,32% entre 2000 e 2010. Esse aumento se dá tanto no Brasil como um todo, como na região Sudeste e no município de São Paulo.
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rodoviário expandiram os limites urbanos e au-mentaram o percentual de casas próprias, sobre-tudo nas áreas periféricas. A Tabela 15 mostra a diminuição da proporção de casas de aluguel en-tre 1980 e 2000 em todos os anéis do tecido urba-no para ver a distribuição dos anéis, (ver Pasternak; Bógus, 1998). Essa diminuição foi maior no anel periférico, chegando a 18,82 pontos percentuais. No anel central, foi de 16,60 pontos percentuais.
O percentual de casas alugadas diminui do centro em direção à periferia em todos os perío-dos. A maior proporção de imóveis para a locação tem se conservado no anel central, que agrega o centro histórico e alguns bairros populares e
de-gradados, com grande concentração de corti-ços, além de pequenos imóveis do tipo
quitinete. A diminuição foi constante entre 1980 e 2000. Entretanto, em 2010, há uma pe-quena recuperação dessa proporção nos anéis central, exterior e periférico, os de menor ren-da média. Chama a atenção o incremento de mais de 3 pontos percentuais na proporção de imóveis de aluguel na periferia.
Os distritos com maior proporção de unidades de moradia alugadas em 2010 estão na região central do município, com exceção de Vila Maria, distrito de origem operária, situ-ado na zona leste da cidade. Alguns distritos bastante periféricos também apresentam alta incidência de aluguel, como Vila Medeiros, Jaguara e Tucuruvi.
O aluguel médio, em São Paulo, repre-senta 23,49% da renda média dos chefes
in-quilinos: a renda média do responsável pelo do-micílio era de 4,8 salários mínimos em 2010, e o aluguel médio atingia 1,17 salários mínimos.
Uma das poucas fontes encontradas sobre o perfil dos inquilinos e proprietários no Municí-pio de São Paulo foi a pesquisa FIA-SECOVI, so-bre o perfil de locatários e locadores, realizada em 1995. Esse estudo foi amostral, entrevistando 545 inquilinos e 212 proprietários, através de questio-nário fechado. Favelas e cortiços não foram inclu-ídos na pesquisa. A amostra foi definida através de sorteio, por quadras, nas diversas zonas do município. Essa pesquisa ajudou a embasar as modificações na Lei do Inquilinato de 2001, desmistificando alguns pontos:
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mos. A classificação em extratos de renda apon-tou 59% dos locadores nas classes C e D, en-quanto, entre os inquilinos, essa proporção al-cançou 66%. Percebe-se que a diferença entre os dois grupos não é grande, embora 14% dos pro-prietários pertença à chamada classe A e só 4% dos inquilinos pertençam a essa mesma classe. · O aluguel representava cerca de 40% da renda do proprietário; de outro lado, comprometia en-tre 20% e 40% da renda de 25,4% dos inquili-nos, e o comprometimento de renda alcançava entre 40% e 60% para 30% dos entrevistados (convém notar que as cifras da pesquisa de 1995 diferem das do Censo de 2010).
· Em relação à escolaridade, os locadores apresentam escolaridade mais alta que os locatários: 31% têm curso colegial ou superior, enquanto que, entre os inquilinos, a proporção é de 17%. O grupo com curso superior completo concentrava 5,2% dos in-quilinos e 13,2% dos proprietários. A proporção de viúvos (as) entre os locadores apresentou-se tam-bém maior nessa pesquisa: 16,5% e 11,8% de viú-vos, separados, ou divorciados, respectivamente, apontando para a atividade rentista como estratégia de sobrevivência de pessoas idosas.
· O número médio de cômodos nas casas alugadas foi de 4,6 e, nos apartamentos, 6,3. A área média das casas foi de 46,4m2, e a dos
apartamentos 88,4m2. O aluguel médio dos
imóveis de 1 dormitório foi de 1,28 salários mínimos, de 2 dormitórios, de 2,50 salários mínimos e de 3 dormitórios, de 4,33 salários mínimos. Existe uma relação de proximidade geográfica entre locadores e inquilinos, que costumam morar no mesmo bairro. Na perife-ria, muitos imóveis de aluguel ocupam terre-no comum a outro imóvel.
· As sucessivas intervenções do governo na legislação do aluguel teriam contribuído para reduzir a oferta de imóveis de aluguel, o que pode ser percebido pela idade avançada dos imóveis na carteira dos locadores: 26% das ca-sas e 25% dos apartamentos foram construídos na década de 1970 ou antes. Parte significativa dos imóveis tinha mais de 30 anos: 47,4% das casas e 42% dos apartamentos. Só cerca de 5% dos imóveis foi construído nos últimos 10 anos. Esse fato, aliado à falta de manutenção, explica as queixas mais frequentes dos inquilinos: umi-dade e instalações em mau estado e mal conser-vadas.
· As informações sobre o imóvel para alugar foram obtidas, na maioria, boca a boca; em 29%, o acesso se deu por imobiliária e apenas em 4,5% dos casos a informação foi conseguida por anúncio em revista ou jornal; já a negociação repartiu-se igualmente entre a relação direta com o proprie-tário e a intermediação de administradora.
Perfil atual do inquilino paulistano
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Tipo de casa e infraestrutura
Os materiais de construção predominantes praticamente são os mesmos nos dois subconjuntos, moradias alugadas e próprias: alve-naria com revestimento. As casas próprias apre-sentam qualidade construtiva ligeiramente inferi-or às alugadas: entre elas, mais de 8% não têm revestimento, enquanto que, nas alugadas, isso acontece em 7,68%. É importante destacar que as casas construídas em favelas, embora em terreno invadido, são consideradas próprias. Pesquisas sobre aluguel em favelas em São Paulo mostraram que o aluguel médio era da ordem de 0,65 salários mínimos, cerca de 55% do aluguel médio encon-trado pelos dados censitários (que incluem todos os imóveis alugados do município). O yield, no aluguel na favela, era mais alto que no mercado formal, atingindo, em média, mais de 3%. No mer-cado formal de São Paulo, ele varia entre 0,6 e 0,8%. Nas favelas paulistanas, as casas são de alvenaria e contam com eletricidade e água, sendo o esgoto ligado à rede pública, presente em 60% dos domi-cílios. O locador reside no mesmo imóvel que o locatário em 24,43%, e na mesma comunidade em 50% dos casos. Assim em ¾ das unidades faveladas alugadas, locador e locatário são segura-mente do mesmo estrato social. São os próprios favelados que constroem unidades ou quartos para alugar e complementar sua renda.
Indicadores domiciliares
· A densidade domiciliar é menor nos alugados que nos próprios: nos domicílios próprios, há 3,9 pessoas por domicílio, enquanto que, nos alugados, o grupo doméstico é menor: 3,42 pes-soas por domicílio.
· Entretanto, como a casa alugada é menor que a própria (4,44 e 5,91 cômodos por domicílio, res-pectivamente), a alugada apresenta maior densi-dade de pessoas por cômodo e por dormitório, ultrapassando o limite recomendado pela OMS, de 2 pessoas por dormitório, no máximo.
· Em relação ao banheiro, o percentual de domicí-lios sem banheiro é ínfimo: 2,35% nas casas pró-prias e 1,02% nas alugadas, Mas, mesmo os domicílios sem banheiro completo (sanitário, pia e chuveiro), dispunham, na grande maioria, de algum tipo de equipamento sanitário: 74% dos sem banheiro nas casas próprias e 88% nas alugadas. O número médio de banheiros alcan-çou 1,61 nas casas próprias e 1,22 nas alugadas · O número médio de banheiros é um indicador pertinente para a mensuração do padrão de mo-radia. Assim o maior número médio de banhei-ros nas casas próprias mostra que uma parcela delas é de alto padrão. As alugadas, com média menor, apresentam variabilidade menor, mostran-do um padrão mais baixo, porém mais homogê-neo. Em São Paulo, isso se explica pelo fato de que unidades muito pobres, em favelas e na pe-riferia, são computadas como próprias. Mas, analisando a distribuição de renda dos chefes, nota-se que a proporção de chefes com renda mensal acima de 10 salários mínimos é bem maior entre os chefes de casas próprias (14,08%) do que entre os chefes locatários (9,36%).
Infraestrutura
· Praticamente todos os domicílios do município de São Paulo são servidos por rede pública de água, e têm, pelo menos, 1 ponto de água inter-no. No município de São Paulo, mesmo os do-micílios em favelas são servidos pela rede públi-ca de água: 97,76% das públi-casas em aglomerados favelados estão ligados à rede; para o Estado de São Paulo, o percentual foi de 96,35% e, para o Brasil como um todo, de 88,34% das moradias faveladas em que existe ligação à rede (dados do Censo de 2010).
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lios em invasão serem considerados, quando a casa é própria, como próprios, mesmo o terreno não o sendo. No município de São Paulo, as uni-dades de moradia em favela, embora sejam servi-das por água, apresentam séria deficiência em re-lação aos destinos dos dejetos: em 29,98% das casas, o destino é inadequado, ou seja, é diferen-te de rede pública de esgoto ou fossa séptica. A cifra municipal aproxima-se da do Estado de São Paulo, onde 31,62% das unidades faveladas apre-sentam destino inadequado dos dejetos, e do Bra-sil, onde essa cifra era de 32,73% em 2010. · O destino do lixo também mostra cifras
melho-res em moradias alugadas que próprias: é coleta-do diretamente em 95% coleta-dos coleta-domicílios própri-os e em 97% dprópri-os alugadprópri-os. A maior proporção de lixo coletado em caçamba, em unidades prias, deve estar ligada à proporção de casas pró-prias em favelas, onde essa forma de coleta, não raro, é a única possível.
· Tanto casas próprias com alugadas são ligadas à energia elétrica. Novamente a presença de medi-dor coletivo nas próprias (13,91%) ou sem me-didor (3,18%) deve estar ligada a unidades em favelas. Além disso, a proporção de 7,42% de medidores coletivos nos domicílios alugados remete ao aluguel de quartos em cortiços.
Sobre a presença de utensílios domésticos na residência, os dados de 2010 mostram que tan-to as moradias próprias como as alugadas são bem servidas por objetos de consumo. Praticamente todas as unidades possuem TV em cores (a pes-quisa de 1995 já mostrava que 73,4% dos inquili-nos a possuíam). Lavadora de roupas, que, em 1995, estava presente em 30% dos inquilinos, em 2010, atingia 70%, proporção menor que entre os proprietários (85%). O micro computador, raro em 1995 (apenas 3,1% dos inquilinos o possuíam), aparece em 52% das casas alugadas e em 64% das casas próprias. E, entre os que têm computador, a maioria está ligada à internet. O telefone celular é um dos itens de consumo, tal como a TV em co-res, que integra o universo tanto de domicílios próprios (88%) como de alugados (92%). Já o fixo, compreensivelmente, é mais frequente nas casas
próprias. O carro para uso particular, que, em 1995, aparecia entre 21% dos inquilinos, agora surge em 39%. O transporte público de São Paulo é muito deficiente, o que auxilia a explicar a proporção de 9% de motos e 55% de automóveis particulares no total de domicílios.
Aspectos demográficos dos chefes de família
Neste item, algumas variáveis em relação aos chefes de família de moradias próprias e alugadas em São Paulo são comparadas: sexo, estrutura etária, cor, estado civil, migração, permitindo notar que:
· Cerca de 56% dos chefes de família são homens, proporção que se mantém nas casas próprias e nas alugadas.
· Os chefes das casas alugadas são mais jovens que os de casas próprias: a idade média dos che-fes, em 2010, foi de 49,4 anos para as casas pró-prias e 40,1 anos para as alugadas. A proporção de chefes com até 40 anos para as casas próprias foi de 30%, enquanto que, para as alugadas, atin-giu 55%. O aluguel mostra-se a alternativa pos-sível para famílias mais jovens.
· 35% dos chefes de família em São Paulo não são brancos. O percentual de pretos e pardos entre os chefes moradores em aluguel é maior. Isso deve estar ligado ao menor poder aquisitivo des-se grupo. Entre a população favelada brasileira, 50% são pretos e pardos. No município de São Paulo, a presença de não brancos nas favelas é majoritária: 61% (a população brasileira como um todo tem 51% de pretos e pardos, e a do município de São Paulo 40%).
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verá levar em conta, para assinatura de contrato, essa situação específica em relação ao direito da família entre os prováveis candidatos a inquili-nos. A proporção de viúvos é significativamente maior entre os proprietários.
· O percentual de não nascidos no município é maior entre os moradores de casa alugada que nas próprias: 52% e 44%, respectivamente. Per-cebe-se que a condição de não migrantes – aque-les que nasceram e sempre moraram na capital paulista – é menor entre os chefes de casas alugadas: 40% estão nessa situação ante 50% dos chefes residentes em casas próprias. E, conside-rando-se aqueles não naturais da capital, o percentual de propriedade é maior entre os nas-cidos no estado de São Paulo. Percebe-se que o acesso à casa própria é dificultado para o migrante de outro estado, agravando-se quando o migrante é do Norte ou Nordeste.
· O tempo médio de residência do migrante, no Estado de São Paulo, é maior entre os proprietári-os (30 anproprietári-os) que entre proprietári-os inquilinproprietári-os (17 anproprietári-os). Para o município, a situação se mantém, com pro-prietários morando no município, em média, há 29 anos e locatários há 16 anos. Percebe-se que o inquilino é mais migrante, preferencialmente nas-cido no Norte ou Nordeste e que chegou ao mu-nicípio há menos tempo. Quase 48% dos migrantes tiveram como local de moradia anterior as regiões Norte e Nordeste, sendo essa propor-ção mais alta entre inquilinos. Chama a atenpropor-ção, para o município, que mais de 7% dos morado-res totais tiveram sua moradia anterior no exteri-or, percentual ligeiramente superior entre os in-quilinos. Entretanto, apenas 27,1% dos estran-geiros moram de aluguel, enquanto, para os bra-sileiros, a proporção sobe para 30,4%. Os países de origem do maior número de migrantes estran-geiros residentes no município são Angola (dos quais 35% são inquilinos), Argentina (38% in-quilinos), Coréia (52%), Peru (69%), Bolívia (76%) e Paraguai (79%). Nota-se que, entre os migrantes de países pobres da América Latina, o acesso à moradia por meio do aluguel e, provavelmente, a uma moradia precária de aluguel, é alta.
Aspectos socioeconômicos dos chefes de família
Alguns itens censitários, relacionados a es-colaridade, trabalho, renda, previdência social e local de trabalho, permitiram uma caracterização dos chefes de família paulistanos moradores em casas alugadas e próprias:
· Quase 95% dos chefes de família do município de São Paulo sabem ler e escrever, sendo o índi-ce um pouco maior entre os moradores de casas alugadas. Em relação ao indicador de maior esco-laridade, ou seja, 12 anos e mais de estudo, 27,64% dos chefes moradores em casa própria pertencem a esse segmento, contra 22,12% dos moradores em casas alugadas. Na pesquisa de 1995, havia apenas 5,2% de inquilinos com curso superior. Nesses 15 anos, a proporção de formados em cursos superiores aumentou no município, devi-do à expansão de novos cursos superiores e fa-culdades, o que se reflete nos dados.
· O percentual de chefes de família que se decla-rou desocupado na última semana de julho de 2010 foi, para o município, de 36,19%, propor-ção menor entre os chefes inquilinos (26%) que entre os proprietários (40%). E, entre os que não trabalharam naquela semana, a proporção dos afastados por algum motivo de sua ocupação habitual foi maior entre os inquilinos. Esse re-sultado era esperado, pois, sem salário, fica difí-cil pagar o aluguel.
· A estrutura ocupacional dos chefes mostra algu-mas diferenças significativas: a proporção de chefes com “ocupações superiores” (dirigentes, gerentes, liberais e intelectuais) é maior entre os proprietários que entre os locatários: 26,74% e 20,86%, respectivamente. De outro lado, entre os trabalhadores não especializados, com grau infe-rior na escala ocupacional, a relação se inverte: há mais inquilinos (14,29%) que proprietários (11,02%). Entre as outras categorias ocupacionais, a única com diferença digna de nota foi a dos trabalhadores de serviços e comércio: 21% dos inquilinos e 17% dos proprietários.
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são ligadas a serviços e comércio e a trabalhos não especializados (mais de 35% dos inquilinos, ante cerca de 31% dos proprietários). A maioria dos inquilinos estava empregada no setor formal em 2010, mas não era contribuinte do INSS (previ-dência oficial). A renda média dos locatários foi inferior a 5 salários mínimos mensais, e a renda modal situou-se entre 1 e 2 salários mínimos. Quase 30% trabalhavam no próprio domicílio, e, entre os que não trabalhavam em casa, 25% despendiam mais de 1 hora no deslocamento entre casa e trabalho.
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES FINAIS
A casa alugada situa-se, geralmente, em lo-calização mais central no tecido urbano do que a casa própria. Em São Paulo, as maiores propor-ções de imóveis de aluguel encontram-se nos dis-tritos do centro. Nesse sentido, por estar associa-da a localizações mais centrais, e, portanto, mais próxima de empregos e equipamentos, a habitação de aluguel pode se constituir em opção melhor para famílias de baixa renda. Miraftab (1997) co-menta que, na Cidade do México, as mães chefes de família preferem alugar casa em algum lugar central do que ser proprietárias num assentamen-to informal periférico. Assim, poupam dinheiro e tempo de deslocamento, além de ficarem mais com os filhos.
Além da localização central, percebe-se tam-bém que, no município de São Paulo, o imóvel alugado não apresenta qualidade inferior ao pró-prio. Quanto aos proprietários locadores, eles são constituídos, na grande maioria, por viúvas e pe-quenos rentistas com renda equivalente à dos seus inquilinos. Desmistifica-se, dessa forma, a ideia sobre a existência de grande provedores privados de moradia de aluguel, com controle absoluto so-bre o montante a pagar. A lógica de funcionamen-to desses pequenos proprietários apoia-se muifuncionamen-to mais numa complementação de renda e (ou) pen-são do que numa estratégia de acumulação. Os inquilinos costumam ser mais jovens; a propor-ção de pretos e pardos é maior entre eles que entre
no município de São Paulo: 14% do total dos chefes não possuem carteira de trabalho assina-da; há mais trabalhadores por conta própria en-tre os proprietários, assim como mais emprega-dores. Os dados mostram também que a maioria dos chefes paulistanos não contribui para a pre-vidência social (63,4%), proporção bem maior entre os inquilinos. A proporção de chefes que usufrui de aposentadoria ou pensão é maior en-tre os proprietários. Mas, quando se fala em trans-ferência de renda (bolsa família ou qualquer ou-tra forma), não há diferença entre proprietários e inquilinos.
· A proporção de trabalhadores que usam o pró-prio domicílio como local de trabalho, para to-dos os chefes, foi de 29%, maior entre os pro-prietários, mas bastante grande também entre os inquilinos: 27,6%. Proporção reduzida trabalhava em outro município: 4,68% dos proprietários e 3,54% dos inquilinos.
· A renda média dos chefes com renda é maior entre os proprietários: 6,55 salários mínimos con-tra 4,98 dos inquilinos. A distribuição de renda para os dois subconjuntos mostra a mesma moda (entre 1 e 2 salários mínimos). Mas a porcenta-gem dos que ganham mais que 5 salários míni-mos é mais alta entre os proprietários (29,14%) que entre os inquilinos ( 27,36%).
Nota-se que há certo esforço dos inquilinos para se localizar perto do trabalho: quase 39% dos inquilinos gastam menos de 30 minutos para o des-locamento entre casa e trabalho, enquanto que essa proporção, para os proprietários, foi de 34%. Mas, em relação aos grandes tempos de deslocamento, a situação é bem semelhante: com mais de 60 minu-tos de deslocamento estão 30,5% dos proprietários e 28% dos inquilinos. O resultado sugere que a localização em relação ao trabalho, ao menos no ter-ritório paulistano, não é o ponto mais importante na escolha de uma casa para alugar, contrariando um mito persistente nos meios acadêmicos.
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os proprietários, assim como o percentual de sol-teiros. Na locação informal, o yield costuma ser bem maior que na locação formal, cerca de 3%, enquanto que, na formal, essa percentagem vai de 0,6 a 0,8%. E a informalidade nos contratos de locação é, nas áreas de periferia, acompanhada pela informalidade no processo de produção da casa, expressando a fragilidade das políticas de regulação do solo urbano.
Recebido para publicação em 18 de dezembro de 2013 Aceito em 22 de março de 2014
REFERÊNCIAS
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Suzana Pasternak - Doutora em Saúde Pública. Professora Titular da Universidade de São Paulo. Membro de
corpo editorial da Cadernos Metrópole (PUCSP). Tem experiência na área de Planejamento Urbano e Regio-nal, com ênfase em Fundamentos do Planejamento Urbano e Regional. Atuando principalmente nos seguin-tes temas: Favela, Habitação Popular, Estudos Urbanos. Publicações recenseguin-tes: Mudanças na estrutura
sócio-ocupacional das metrópoles brasileiras. Cadernos Metrópole (PUCSP), v. 14, p. 233-278, 2012; A dinâmica
espacial da desigualdade na Região Metropolitana de São Paulo. Revista de \Estudos sobre Urbanização,
Arquitetura e Preservação, v. 47, p. 1-88, 2011; Urbanização, meio ambiente e saúde em São Paulo. InterfacEHS (Ed. português), v. 6, p. 51-72, 2011; O Estado de São Paulo no Censo 2010. Nyssa, v. 199, p. 24, 2011.
Lucia Maria Machado Bógus - Doutora em Arquitetura. Professora titular do Departamento de Sociologia da
Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Coordena o Observatório das Metrópoles São Paulo. Atua nas áreas de Sociologia Urbana e Demografia, com ênfase em Política Pública e População, analisando principal-mente os seguintes temas: cidade, desigualdade social, urbanismo, metropolizacao e migração. Publicações recentes: A especificidade de Quebec no quadro das Políticas Migratórias Canadenses. Travessia (São Paulo), v. 69, p. 71-86, 2011; Os refugiados e as políticas de proteção e acolhimento no Brasil: História e Perspectivas. Revista de História (UFES), v. 27, p. 101-114, 2011; Urbanização, meio Ambiente e Saúde em São Paulo. InterfacEHS (Ed. português), v. 6, p. 52-72, 2011.
RENTED HOUSING IN BRAZIL AND IN SÃO PAULO
Suzana Pasternak Lucia Maria Machado Bógus
The aim of this article is to understand the evolution and current state of the home rent market in the country by connecting demographic evolution to the dynamics of the rent market. It also intends to contribute to the discussion on the importance of implementing a rent policy in Brazil. Therefore, in its first item, the article analyzes Brazilian population’s demographic evolution, positing a few population projection hypotheses. In the second item, about rented housing in Brazil, it shows the evolution in the percentage of rented homes. According to our findings, choosing to rent does not decrease families’ income, nor do rented homes have a poor quality; they are more centrally located, dense, and accessible. In the third item, where São Paulo’s specific case is presented, we verified that rented homes were the predominant form of housing until the 1970’s, showing the profile of the city’s landlords and tenants.
KEYWORDS: Rented housing. Social renting. Rent in
Brazil.
LOGEMENT EN LOCATION AU BRÉSIL ET À SÃO PAULO
Suzana Pasternak Lucia Maria Machado Bógus
L’objectif de cet article est de comprendre l’évolution et l’état actuel du marché des locations de logement dans le pays en établissant le lien entre l’évolution démographique et la dynamique du marché des locations. Il veut aussi apporter une contribution à la discussion sur l’importance de la mise en oeuvre d’une politique de location au Brésil. Ainsi une analyse sur l’évolution démographique de la population brésilienne est faite dans un premier temps permettant de faire quelques hypothèses de projections des populations. Le deuxième point, concernant les logements destiné à la location au Brésil, montre l’évolution de la proportion des domiciles loués. Cela permet de constater que le choix de la location ne diminue pas le revenu familial et que les logements en location ne sont pas en mauvais état, ils sont plus centralisés, denses et accessibles. Dans un troisième point, où l’on traite plus spécifiquement du cas de São Paulo, on peut vérifier que la location d’un logement était la manière d’habiter la plus courante jusque dans les années 1970 et saisir le profil des propriétaires et des locataires paulistes.
