DECISÃO
Processo nº: 0047716-68.2010.8.26.0100 - Dúvida Requerente: Banco do Brasil S/A
Conclusão.
Em 10.03.2011, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão. Eu,________, esc., subs.
VISTOS.
Cuida-se de dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, que recusou o registro da carta de arrematação expedida nos autos do processo nº 583.00.1997.514814-6, da E. 4ª Vara Cível Central da Capital, por meio da qual o Banco do Brasil arrematou imóvel de propriedade de Continental Sociedade Anônima de Crédito Imobiliário, transcrito sob o n. 88.186, daquela Serventia de Imóveis.
Segundo o Oficial, o registro do título depende de: a) prévia averbação, pelo arrematante, da incorporação de Continental Sociedade Anônima de Crédito Imobiliário por Urbanizadora Continental S/A; b) recolhimento do ITBI ou apresentação de documento que demonstre que o FISCO reconheceu a não incidência do imposto nesse caso.
O interessado apresentou impugnação às fls. 276/28, e o Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 295/298).
É O RELATÓRIO.
FUNDAMENTO E DECIDO.
Observe-se, de início, consoante reiterado posicionamento do E. Conselho Superior da Magistratura, que a origem judicial do título não o isenta de qualificação. Nesse sentido:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da
regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação cível n.413-6/7).
No mais, a dúvida, a despeito dos r argumentos do interessado, é procedente.
De acordo com o atual entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura, a arrematação não é forma originária de aquisição da propriedade imóvel:
"A aquisição feita em hasta pública não é diferente das demais. De fato o bem é excutido do devedor para satisfação da dívida objeto da execução, porém há regular transmissão da propriedade do imóvel. Decorre daí que o arrematante adquire o bem de modo derivado. Não há falar em aquisição originária em se tratando de arrematação em hasta pública, como o recorrente pretende seja reconhecido. A intervenção do Estado na venda do bem penhorado limita-se a substituir a vontade do alienado, que é compelido a fazê-lo, uma vez que a alienação é forçada. Nada mais.
A Carta de Arrematação, portanto, é título como outro qualquer e submete-se à qualificação registrária com rigorosa sujeição aos princípios de direito que a regem. Irrelevante a ordem judicial do título para que se admita exceção à necessidade de ser hígida a descrição nele constante. A propósito esta a firme orientação do Colendo Conselho Superior da Magistratura (Ap. Cível 12.673-0/3, da Comarca de Guarujá, publicada no DOJ de 13/08/91).
Neste sentido indispensável seja atendida a norma contida no artigo 225, § 2º, da Lei de Registros Públicos, que consagra o princípio da continuidade que tem como fonte o da especialidade. Sim
cumpre assentar que aquele é corolário deste; Na verdade a inteligência do princípio da especialidade deve ajudar-se da regra que contempla o trato contínuo, pena de subverter todo o sistema.
Importa seja aqui lembrado Afrânio de Carvalho, que fez publicar in Revista dos Tribunais 643/20 o artigo denominado Títulos Admissíveis no Registro, em cujo texto assevera o que segue:
"Como coroamento do expendido, importa lembrar que o título atual só é admissível no registro quando aí encontre outro pretérito a que possa ligar-se: o encadeamento há de ser ininterrupto. Essa afirmação não é senão um corolário de preceito latente no sistema, por mim realçado no anteprojeto atrás aludido, segundo o qual a pré-inscrição de titular antigo é indispensável à pré-inscrição de novo titular." (Ap. Cível nº 20.745-0/6).
Veja-se, ainda, o que se decidiu na apelação cível nº 322-6/1:
"Não o afeta o derradeiro argumento ministerial
(fls. 135), no sentido de que, com a arrematação, ocorreria uma
aquisição "ex novo", sem vínculo com a titularidade dominial
anterior. É tese que não prospera, uma vez que, arrematado o
bem, não existe forma originária de aquisição, ao contrário do
que se verifica, v. g., quando há usucapião ou desapropriação. A
arrematação, diferentemente, pressupõe a figura do precedente
titular. Decorre do reconhecimento dessa titularidade
antecedente. Tem, enfim, caráter derivado. Logo, não se
prescinde, para registro da respectiva carta, da demonstração da
regularidade cadastral e tributária da situação do imóvel rural."
(grifou-se).Portanto, uma vez que a arrematação não constitui modo originário de aquisição da propriedade, o título que a contém deve se submeter a todos os princípios registrais, dentre eles o da continuidade..
Sociedade Anônima de Crédito Imobiliário por Urbanizadora Continental S/A é medida inafastável para que se atenda ao princípio da continuidade, uma vez que o imóvel ainda se encontra registrado em nome da empresa incorporada.
De acordo com a lição de Afrânio de Carvalho, a continuidade registral significa que:
“em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254).
Narciso Orlandi Neto, in Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 55/56, observa que:
“No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet”.
O princípio da continuidade é tratado pela Lei nº 6015/73 em seus arts. 195 e 237, in verbis:
“Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”; e
não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”
Assim, enquanto não houver a averbação da incorporação, o título não poderá ingressar no registro de imóveis por violar a continuidade.
No que diz respeito à legitimidade e interesse para requerer referida averbação, também assiste razão ao Oficial pois, como bem anotou o Ministério Público, a executada que sofreu a venda coativa do bem não tem interesse concreto na regularização da situação, pois o imóvel de fato já não lhe pertence. Assim, a maior, para não dizer única, interessada na averbação da incorporação é a arrematante, ora suscitada.
Tal ato deverá ser objeto de prenotação individual acompanhada da certidão para fins específicos prevista na Instrução Normativa 93, de 05.12.02, ou de documentação bastante que a substitua com segurança.
Por fim, a exigência referente ao ITBI também deve ser mantida. De acordo com o art. 29, I, do Decreto Municipal 51.627/10, em caso de não incidência do imposto, é preciso apresentar o reconhecimento administrativo do FISCO, o que não ocorreu.
Nesse sentido, o r parecer do Ministério Público.
Posto isso, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis requerida por Banco do Brasil S/A.
Oportunamente, cumpra-se o art. 203, I, da Lei nº 6.015/73.
Nada sendo requerido no prazo legal, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo,
28 de março de 2011
Gustavo Henrique Bretas Marzagão Juiz de Direito
