Análise de Mercado e Desenvolvimento do Plano de Negócios de um Hostel & Bar no Porto

Análise de Mercado e Desenvolvimento do

Plano de Negócios de um Hostel & Bar no Porto

Manuel Francisco Cardoso Coelho da Costa

Orientado por:

Prof. Dr. Jorge Bento Farinha

Resumo

Este trabalho foi desenvolvido com o objetivo de analisar o mercado dos serviços de alojamento na cidade do Porto, de modo a compreender as suas atuais tendências, de forma a encontrar um posicionamento ‘ótimo’ para uma nova empresa deste setor.

Posteriormente desenvolver-se-á um plano de negócios para uma empresa que vai entrar no mercado, a partir do posicionamento ideal encontrado, de forma a aumentar as hipóteses de sucesso da mesma.

Para concluir, será realizada uma avaliação estratégica, identificando os pontos fortes e pontos fracos inerentes ao plano de negócios definido.

Palavras-Chave: Plano de Negócios, Turismo, Serviços de Alojamento,

Abstract

This document was developed with the purpose of analyzing the market of accommodation services in the city of Porto, in order to understand their current trends and to find an ‘optimal’ positioning for a new company in this sector.

Subsequently a business plan will be developed for a company that is going to enter the market, from the ideal positioning defined, in order to increase the chances of success.

To conclude, a strategic evaluation will be carried out, identifying the strengths and weaknesses inherent to the defined business plan.

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Índice

1. Introdução ... 3 1.1. Contexto ... 3 1.2. Objetivo ... 3 2. Revisão da Literatura ... 4 2.1. Serviços de Alojamento ... 4 2.2. Tipologia de Turistas ... 8 3. Exposição do Problema... 10 3.1. Metodologia ... 10 4. Análise de Mercado ... 11 4.1. Análise da Concorrência ... 11

4.1.1. Tipos de Alojamento Existentes no Porto ... 11

4.1.2. Localização, Conceitos e Preços por Zona ... 14

4.2. Análise de Clientes ... 20

4.2.1. Tipos de Turistas que visitam o Porto ... 20

4.2.2. Preço que estão dispostos a pagar ... 21

4.2.3. Onde querem ir/visitar ... 22

4.3. Análise PESTEL ... 25

4.4. Análise de Conceito Diferenciador ... 26

4.4.1. Conceitos que existem ‘lá fora’ ... 26

4.4.2. Bar & Hostel ... 28

4.4.3. Check-in/Check-out Automatizado ... 28

4.5. Definição de Localização Ideal ... 30

4.5.1. Matriz Comparativa, com pesos, por zona ... 30

5. Plano de Negócios ... 34

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5.1.1. Taxa Turística ... 34

5.1.2. Licenciamento ... 35

5.1.3. Tributação de Rendimentos ... 38

5.2. Análise de Investimento ... 39

5.2.1. Custo de Aquisição e Reabilitação ... 39

5.2.2. Custo de Arrendamento ... 42 5.2.3. Melhor Solução ... 43 5.3. Recursos Humanos ... 46 5.4. Custos ... 47 5.4.1. Custos Fixos ... 47 5.4.2. Custos Variáveis ... 47 5.5. Plano de Marketing ... 48 5.6. Análise SWOT ... 49 5.7. Rendimentos ... 50 5.8. Análise de Cenários ... 51 5.8.1. Cenário Realista ... 51 5.8.2. Cenário Pessimista ... 52 5.8.3. Cenário Otimista ... 52 6. Conclusão ... 54 7. Bibliografia ... 56 ANEXO A ... 60

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1. Introdução

1.1. Contexto

O presente trabalho foi elaborado no âmbito da unidade curricular de “Dissertação” no ano letivo 2018/2019 do Mestrado em Economia e Administração de Empresas da Faculdade de Economia da Universidade do Porto.

1.2. Objetivo

O título do trabalho é “Análise de Mercado e Desenvolvimento do Plano de Negócios de um Hostel & Bar no Porto”. O orientador da Dissertação será o Prof. Dr. Jorge Bento Farinha. O tema proposto para desenvolvimento tem como objetivo analisar os serviços de alojamento da cidade do Porto, que se divide em duas partes:

 Análise da concorrência – fazer uma avaliação do tipo de alojamento disponível na cidade, caracterizar cada tipologia, os seus pontos fortes e fracos, de forma a verificar onde se pode inserir este novo projeto;

 Análise de clientes – fazer um estudo dos turistas que visitam a cidade do Porto, quais os preços que estão dispostos a pagar pelo alojamento, que tipo de alojamento vai mais de encontro ao que estes pretendem, quais os aspetos mais relevantes a ter em conta no momento da escolha do alojamento.

Após a realização desta análise, é possível definir qual o enquadramento mais adequado para este novo projeto, de forma a ser competitivo com a concorrência, e também a ir de encontro com o que os turistas da cidade do Porto pretendem.

Posteriormente, será necessário definir uma localização para o novo projeto, e para isso irá ser feito um levantamento e análise das zonas mais relevantes de forma a comparar melhor as várias opções em conta.

Feita a escolha, será elaborado um Plano de Negócios para o projeto em questão, que irá contemplar um plano de marketing, um plano operacional e um plano financeiro. De seguida será realizada uma construção dos vários cenários possíveis, de modo a analisar os recursos humanos a considerar, os custos fixos, custos variáveis, cash-flows e balanços.

Para concluir, irá ser feita uma avaliação estratégica, de modo a concluir se o plano de negócios elaborado terá viabilidade ou não.

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2. Revisão da Literatura

2.1. Serviços de Alojamento

Segundo Lashley (2008), a palavra “hospitality”, conectada à descrição de serviços de alojamento, introduz um novo sentido à forma de entender a hospitalidade, uma vez que esta apresenta uma ligação a tradição, retirando-lhe assim a conotação negativa ligada à oferta de serviços em troca de uma compensação monetária. Segundo o autor, antes existia uma obrigação cultural e religiosa de as pessoas serem hospitaleiras, obrigação essa que se perdeu com a natural evolução da sociedade.

A hospitalidade, quando é praticada com o intuito de se obter uma compensação monetária, perde o sentido, e surge então assim a hotelaria. Contudo, grande parte dos clientes deste tipo de serviço, esperam encontrar a hospitalidade em contexto comercial idêntica à existente em contexto privado. Dado isto, Lashley (2008) introduz o conceito de hospitalidade autêntica, que consiste em os serviços de hotelaria se ‘afastarem’ da standardização de processos, fortemente ligados à evolução tecnológica, de forma a se manterem o mais genuínos possível. Esta autenticidade deve também fazer parte das pessoas que trabalham nesses serviços, até porque a criação de relações amigáveis com os clientes aumenta a probabilidade de estes regressarem.

Contudo, a vertente hospitaleira dos serviços de alojamento não é o único meio de captação de clientes, uma vez que nos dias que correm vivemos num mundo digital, e a partilha de impressões e recomendações online é de facto muito relevante.

Segundo Viglia, Furlan e Ladrón-de-Guevara (2014), a partilha destas informações online influencia opiniões e levanta questões como a popularidade, que se traduz num grande número de comentários e avaliações, relativamente à qualidade. Antes a avaliação de um serviço de alojamento só era possível após o cliente ter realmente experimentado o mesmo, contudo, nos dias de hoje, devido à grande partilha de opiniões, informações e avaliações online, os clientes conseguem avaliar se o serviço de hotelaria é ou não adequado às suas necessidades e preferências. Segundo os mesmos autores, como o ser humano tem a tendência de seguir as massas, a popularidade de um serviço de alojamento é na maioria das situações, o grande fator decisivo na hora da escolha.

5 De acordo com o Turismo de Portugal, I.P., entidade pública central responsável pela promoção, valorização e sustentabilidade da atividade turística, existem dois tipos de oferta para estes serviços, que são, nomeadamente:

 Alojamento Local (RJAL1_):

o Moradia o Apartamento o Hostel

 Empreendimentos Turísticos (RJET2_):

o Estabelecimentos Hoteleiros o Aldeamentos Turísticos o Apartamentos Turísticos o Resorts

o Empreendimentos de Turismo de Habitação o Empreendimentos de Turismo no Espaço Rural o Parques de Campismo e de Caravanismo

São considerados na categoria de alojamento local, ao abrigo do RJAL, todos os estabelecimentos que prestam serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.

São considerados na categoria de empreendimentos turísticos, ao abrigo do RJET, todos os estabelecimentos que se destinam a prestar serviços de alojamento, mediante remuneração, dispondo, para o seu funcionamento, de um adequado conjunto de estruturas, equipamentos e serviços complementares.

1 _{Regime Jurídico da exploração dos estabelecimentos de Alojamento Local} 2 _{Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos}

6 Os Estabelecimentos Hoteleiros destinam-se a proporcionar serviços de alojamento e outros serviços acessórios de apoio, com ou sem fornecimento de refeições, e vocacionados a uma locação diária. Existem três categorias de Estabelecimentos Hoteleiros:

 Hotéis

 Hotéis-Apartamentos

 Pousadas

Os Aldeamentos Turísticos são constituídos por um conjunto de instalações funcionalmente interdependentes com expressão arquitetónica coerente, situadas em espaços com continuidade territorial, com vias de circulação interna que permitam o trânsito de veículos de emergência, ainda que atravessados por estradas e caminhos municipais já existentes, linhas de água e faixas de terreno afetas a funções de proteção e conservação dos recursos naturais, destinados a proporcionar alojamento e serviços complementares de apoio a turistas.

Os Apartamentos Turísticos são constituídos por um conjunto coerente de unidades de alojamento, do tipo apartamento, que fazem parte de um edifício ao qual se acede através de espaços comuns, tais como um átrio, corredor, galeria ou patamar de escada, que se destinam a proporcionar alojamento e outros serviços complementares e de apoio a turistas.

Os Resorts são conjuntos turísticos constituídos por núcleos de instalações funcionalmente interdependentes, situados em espaços com continuidade territorial, ainda que atravessados por estradas e caminhos municipais já existentes, linhas de água e faixas de terreno afetas a funções de proteção e conservação de recursos naturais, destinados a proporcionar alojamento e serviços complementares de apoio a turistas, sujeitos a uma administração comum de serviços partilhados e de equipamentos de utilização comum, que integrem pelo menos dois empreendimentos turísticos, sendo obrigatoriamente um deles um Estabelecimento Hoteleiro.

Os Empreendimentos de Turismo de Habitação são estabelecimentos de natureza familiar instalados em imóveis antigos particulares que, pelo seu valor arquitetónico, histórico ou artístico, sejam representativos de uma determinada época, nomeadamente palácios e solares, podendo localizar-se em espaços rurais ou urbanos.

7 Os Empreendimentos de Turismo no Espaço Rural destinam-se a prestar, em espaços rurais, serviços de alojamento a turistas, preservando, recuperando e valorizando o património arquitetónico, histórico, natural e paisagístico dos respetivos locais e regiões onde se situam, através da reconstrução, reabilitação ou ampliação de construções existentes, de modo a ser assegurada a sua integração na envolvente. Existem três categorias de Empreendimentos de Turismo no Espaço Rural:

 Casas de Campo

 Agro-Turismo

 Hotéis Rurais

Os Parques de Campismo e de Caravanismo são empreendimentos instalados em terrenos devidamente delimitados e dotados de estruturas destinadas a permitir a instalação de tendas, reboques, caravanas ou autocaravanas e demais material e equipamento necessários à prática do campismo ou caravanismo, podendo ser públicos ou privados, consoante se destinem ao público em geral ou apenas a associados ou beneficiários das respetivas entidades proprietárias ou exploradoras.

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2.2. Tipologia de Turistas

O Plano Estratégico Nacional do Turismo de 2011 (PENT, 2011), analisa as principais tendências do mercado, e define os principais produtos deste mercado em Portugal, com base na quota de mercado e potencial de crescimento, tendo sido apresentados os seguintes:

 Sol & Mar

 Golfe

 Turismo de Negócios

 City Break

 Touring – Turismo Cultural e Religioso

 Resorts integrados e Turismo Residencial

 Turismo de Natureza

 Saúde e Bem-Estar

 Náutico e Cruzeiros

 Gastronomia e Vinhos

Esta segmentação do mercado nacional é de extrema relevância, uma vez que desta forma é possível identificar os tipos de turismo existentes em cada região, e assim encontrar uma maneira de ir de encontro ao que os turistas procuram. Com isto, é possível fortalecer a vantagem competitiva de cada região, escolhendo o segmento de turistas mais adequado à sua oferta, e orientando a mesma para estes.

Uma das grandes contribuições para o grande crescimento do mercado do turismo em Portugal tem sido a evolução do tráfego das companhias aéreas low cost. Esta evolução teve múltiplos impactos no turismo em território nacional, pois facilitam as ligações entre as principais capitais europeias, a um baixo custo, o que leva a um maior número de pessoas a viajar. Na Figura 1 é possível observar a evolução do número de voos low cost nos Aeroportos de Lisboa, Madeira, Porto e Faro.

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Figura 1. (ANA, citado por Turismo de Portugal, 2011).

Os turistas de hoje em dia são mais motivados pela oportunidade do que pelo desejo, principalmente pelo baixo custo dos voos low cost, mas também porque procuram mais as experiências do que o destino propriamente dito. Desta forma, cidades com um vasto leque de experiências que podem proporcionar a quem as visita, tendem mais a receber turistas.

Na Figura 2 podemos verificar a origem da grande maioria de turistas que visita Portugal. Como facilmente se pode constatar, a grande maioria dos turistas (Mercados Estratégicos) vem de países que têm ligações low cost para os aeroportos nacionais.

Figura 2. Outbound dos principais mercados emissores para Portugal (UNTWO, citado por Turismo de Portugal, 2011).

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3. Exposição do Problema

3.1. Metodologia

Na elaboração desta dissertação, irá ser realizada uma análise referente aos serviços de alojamento em geral, abordando as diversas tipologias e características diferenciadoras. De seguida, esta análise irá ser aplicada à cidade do Porto, identificando os principais serviços de alojamento disponíveis, e quais podem representar a concorrência.

Posteriormente, estando analisado o mercado de serviços da cidade do Porto, e bem caracterizada a concorrência, irá ser realizada uma avaliação de características diferenciadoras que esta nova empresa possa adotar face à concorrência. Esta nova empresa será um Hostel que dispõe de um Bar associado, complementando assim o serviço disponibilizado pelo primeiro.

Outro ponto importante a realizar, é a análise referente aos turistas em geral, identificando as diversas tipologias, características específicas de cada segmento e também as principais preferências. Posteriormente, esta análise será aplicada à cidade do Porto, de modo a identificar os principais segmentos de turistas que visitam esta cidade, quais os seus objetivos, preços que estão dispostos a pagar, que características procuram nos serviços de alojamento, localizações preferenciais, etc.

Realizada esta análise, tanto aos serviços de alojamento como aos turistas, será possível encontrar um posicionamento ideal para esta nova empresa, que tenha características diferenciadoras da concorrência, e vá de encontro ao que os principais segmentos de turistas procuram, na cidade do Porto. Após definir o posicionamento ideal para esta nova empresa, será realizado um plano de negócios, de modo a analisar se o posicionamento definido é viável face à realidade encontrada.

O plano de negócios irá incluir um plano de marketing, de modo a definir os preços a praticar, a estrutura de comercialização, assim como a localização; um plano operacional, onde será definido o layout da empresa, os processos operacionais e a gestão de pessoal; um plano financeiro, tendo em conta o investimento necessário, despesas operacionais, faturação prevista e definição de indicadores de viabilidade.

De seguida será realizada uma construção de cenários, simulando valores e situações diversas para a empresa de modo a obter resultados pessimistas ou otimistas. Estes cenários serão de grande relevância pois têm como objetivo identificar e prevenir adversidades que possam surgir, mas também para potenciar situações favoráveis.

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4. Análise de Mercado

4.1. Análise da Concorrência

4.1.1. Tipos de Alojamento Existentes no Porto

A cidade do Porto é um dos destinos europeus com maior crescimento nos últimos anos, tendo sido eleita como European Best Destination em 2012, 2014 e mais recentemente em 2017, pela European Consumers Choice, organização sem fins lucrativos de consumidores e especialista, com sede em Bruxelas, que avalia produtos e serviços, para além de realizar rankings turísticos, segundo Santos (2014).

De acordo com Amorim (2015), a cidade do Porto foi eleita como melhor destino romântico numa votação realizada pelos leitores da página norte americana USA Today.

Segundo Coutinho (2012), a cidade do Porto possui uma larga oferta cultural, monumental e histórica que tem um enorme potencial de atração turística, contando com 95 monumentos classificados, integrados em diversos percursos turísticos e culturais, para além de 19 monumentos nacionais. No que diz respeito à cultura e lazer, dispõe de mais de 30 museus abertos ao público, 28 igrejas, 14 caves de Vinho do Porto, 12 mercados e mais de 10 eventos anuais com exposição no estrangeiro. Dispõe ainda de mais de 60 obras de arquitetura contemporânea e vários locais de interesse turístico, como por exemplo a Casa da Música, Serralves, o Planetário do Porto, o Coliseu do Porto, o Rivoli, o Sea Life, o Pavilhão da Água e o Parque da Cidade.

Estas são as principais razões que explicam o crescimento do volume de turistas na cidade do Porto nos últimos anos, contudo existe também outra razão que é importante salientar, que é a questão da segurança. Esta é também um fator primordial na decisão dos turistas, que preferem destinos onde o risco é menor, como seria de esperar.

Segundo Rejowski (1998), elevados índices de violência e instabilidade geram uma imagem negativa do destino em questão, que costuma influenciar significativamente a escolha de um destino turístico, levando os turistas e agências de viagem a descartar a procura de locais inseguros. No Global Peace Index de 2017, Portugal ocupa o 3º lugar no ranking a nível mundial constituído por 163 países, o que torna a cidade do Porto um destino atrativo para os turistas, uma vez que faz parte de um país que é considerado o 3º mais pacífico do mundo, sendo, por isso, um local seguro para visitar. Este ranking é realizado anualmente pelo Instituto para Economia e Paz (IEP), uma organização sem fins

12 lucrativos sediada em Sydney (Austrália), e com filiais em Nova Iorque (Estados Unidos da América) e Oxford (Inglaterra).

Segundo o site Booking.com, existem aproximadamente 1650 alojamentos locais na cidade do Porto que se enquadram nas categorias de Moradia ou Apartamento. A maioria destes alojamentos encontra-se concentrado no centro da cidade.

Figura 3. Distribuição de alojamentos locais na cidade do Porto (Booking.com 2019).

No mesmo site, verifica-se também a existência de aproximadamente 50 Hostels, estando na sua maioria localizados também no centro da cidade

13 Ainda no mesmo site, existem cerca de 100 unidades hoteleiras localizadas na cidade do Porto, estando a maioria concentrada no centro da cidade, constata-se também que a distribuição destes está mais dispersa relativamente aos tipos de alojamento anteriores.

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4.1.2. Localização, Conceitos e Preços por Zona

De entre os cerca de 50 Hostels existentes na cidade do Porto, existem 10 que se destacam dos restantes, sendo considerados os 10 melhores Hostels da zona, de acordo com o site Booking.com.

Figura 6. Bluesock Hostels Porto (Booking.com 2019).

O Bluesock Hostels Porto, localizado muito próximo do Mercado Ferreira Borges e do Palácio da Bolsa, prima pela sua localização e também pelo seu conceito moderno, aliado aos detalhes tradicionais de um edifício histórico. O edifício é de traço antigo, contudo os elementos que fazem parte do mobiliário e decoração têm um conceito moderno. No que diz respeito à alimentação, o hostel dispõe de um serviço de pequeno-almoço, e de máquinas de vending. Uma das vantagens deste hostel é ter disponível quartos separados por género. O pequeno-almoço não está incluído no preço e tem um valor de 3€/dia.

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Figura 7. Rock’n Porto Hostel (Booking.com 2019).

O Rock’n Porto Hostel, caracteriza-se pela sua decoração relacionada com a música, tendo inclusive os quartos nomes de bandas e artistas musicais portugueses. Está localizado na Rua de Costa Cabral, próximo à estação de metro dos Combatentes. Para turistas que não gostem de uma localização muito central, este hostel fica um pouco deslocado do centro da cidade. Uma das vantagens deste hostel é ter um espaço exterior disponível para churrasco, caso os hóspedes pretendam. O pequeno-almoço está incluído.

Figura 8. Yes! Porto Hostel (Booking.com 2019).

O Yes! Porto Hostel, localiza-se mesmo ao lado da Torre dos Clérigos e a poucos metros dos Aliados, uma das zonas mais centrais da cidade do Porto. O acesso ao hostel e ao cacifo privado é feito através de uma pulseira que é entregue no momento do check-in. Todas as noites é realizado um jantar de grupo, onde os hóspedes podem socializar um pouco antes de sair. O pequeno-almoço não está incluído no preço e tem um valor de 3€/dia.

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Figura 9. Best Guest Porto Hostel (Booking.com 2019).

O Best Guest Porto Hostel, encontra-se na Rua de Mouzinho da Silveira, muito próximo à emblemática Rua das Flores e à Estação de São Bento. Este hostel possui receção aberta 24 horas e o acesso aos quartos é feito através de um cartão eletrónico. O edifício onde se insere é de traço antigo, e encontra-se dentro da área classificada pela UNESCO como Património da Humanidade. O pequeno-almoço está incluído.

Figura 10. Being Porto Hostel (Booking.com 2019).

O Being Porto Hostel, localiza-se muito próximo do Mercado Ferreira Borges e do Palácio da Bolsa. Está inserido num edifício de caráter antigo, assim como a sua mobília e decoração. O Check-in é realizado na receção, que não está aberta 24 horas, e é fornecida uma chave de acesso para o horário noturno. O pequeno-almoço está incluído.

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Figura 11. Porto Lounge Hostel & GuestHouse (Booking.com 2019).

O Porto Lounge Hostel & GuestHouse, encontra-se na Rua do Almada, muito próximo à Avenida dos Aliados. O edifício renovado possui um espaço exterior com jardim e mesas e sofás, muito acolhedor. A receção está aberta 24 horas e organiza visitas e passeios diários pela cidade e pelos bares. O pequeno-almoço está incluído.

Figura 12. Rivoli Hostel (Booking.com 2019).

O Rivoli Cinema Hostel, encontra-se na Rua dr. Magalhães Lemos, mesmo em frente ao Teatro Rivoli, na Praça D. João I e junto à Avenida dos Aliados. O edifício é de traço antigo, renovado com um conceito em estilo Arte Deco, com uma decoração inspirada no cinema. Possui um espaço exterior no último andar, com piscina insuflável e sofás, criando um ambiente muito descontraído ao ar livre. O pequeno-almoço está incluído.

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Figura 13. Gallery Hostel (Booking.com 2019).

O Gallery Hostel, localiza-se na Rua Miguel Bombarda, próximo da mítica Rua de Cedofeita, uma das mais conhecidas ruas da cidade. O edifício é também de traço antigo, contudo renovado para um estilo muito moderno, com todas as comodidades. Possui uma receção aberta 24 horas, mas também um bar, sala de jogos e biblioteca. Os funcionários podem organizar excursões gratuitas para os hóspedes visitarem a cidade do Porto. O pequeno-almoço está incluído.

Figura 14. Porto Station Hostel (Booking.com 2019).

O Porto Station Hostel, localiza-se próximo da Ponte do Freixo, ficando um pouco deslocado do centro da cidade, numa zona mais calma. Este hostel encontra-se num edifício comum de habitação local, assim como o seu conceito. As áreas dos quartos e dos espaços comuns são pequenas. Possui uma loja de recordações na propriedade. O pequeno-almoço está incluído.

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Figura 15. The Passenger Hostel (Booking.com 2019).

O The Passenger Hostel, situado em plena estação de São Bento, primando pela sua excelente localização, com um conceito moderno, espaços amplos, e um bar. A sua privilegiada localização, em na estação de São Bento, permite aos hóspedes ter diversas formas de se deslocarem na zona, seja de comboio ou de metro. Fica também muito bem localizado para quem gosta de estar no centro da cidade, onde facilmente pode chegar a qualquer local através de uma caminhada de poucos metros. O pequeno-almoço está incluído.

Para cada hostel foi verificado o preço da estadia para o período de 1 a 7 de Setembro de 2019 (6 noites), definido como período de referência, num quarto partilhado misto para 6/8 pessoas.

Hostel Localização Preço Pequeno Almoço

Bluesock Hostels Porto São Bento e Ribeira 125€ 3€/dia

Rock’n Porto Hostel Paranhos 84€ Incluído

Yes! Porto Hostel Trindade, Aliados e Bolhão 135€ 3€/dia Best Guest Porto Hostel São Bento e Ribeira 114€ Incluído Being Porto Hostel São Bento e Ribeira 132€ Incluído Porto Lounge Hostel Trindade, Aliados e Bolhão 144€ Incluído Rivoli Cinema Hostel Trindade, Aliados e Bolhão 132€ Incluído Gallery Hostel Trindade, Aliados e Bolhão 142€ Incluído

Porto Station Hostel Campanhã 162€ Incluído

The Passenger Hostel São Bento e Ribeira 138€ Incluído

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4.2. Análise de Clientes

4.2.1. Tipos de Turistas que visitam o Porto

Segundo o PENT 2011, a região Norte apresenta índices de crescimento superiores à média nacional, destacando-se este crescimento na estruturação e enriquecimento da oferta turística.

No que diz respeito à cidade do Porto, a tipologia de turistas que mais se enquadra e adequa à região, são os City Break. A sua principal motivação é conhecer uma cidade e as suas atrações monumentais, arquitetónicas, culturais, comerciais gastronómicas, etc. Por norma, a estadia deste tipo de turismo é curta duração, com o tempo necessário para visitar as várias atrações de uma cidade.

Dentro deste segmento, existem três sub-segmentos (Turismo de Portugal, 2006):

 City Breaks Standard – Turistas que viajam para uma cidade com o objetivo de visitar atrações relacionadas com uma variedade de temas (histórico, cultural, social, etc.). Durante a sua estadia, ficam alojados em hotéis confortáveis de 2-3 estrelas e procuram produtos e serviços com preços acessíveis.

 City Breaks Upscale – Turistas que viajam para uma cidade com o objetivo de visitar atrações relacionadas com uma variedade de temas (histórico, cultural, social, etc.). Durante a sua estadia, procuram serviços personalizados de alta qualidade, boutique hotéis, hotéis de 4-5 estrelas e com charme, menus de degustação e provas de vinho, etc.

 City Breaks Temáticos – Turistas que viajam para uma cidade com o objetivo de visitar atrações e de viver experiências relativas a um tema específico, por exemplo, assistir a um evento musical, teatral, cinematográfico, desportivo, de moda, etc.

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4.2.2. Preço que estão dispostos a pagar

Os turistas que visitam a cidade do Porto chegam à cidade principalmente em voos de baixo custo, os chamados low cost, estão pouco dispostos a gastar dinheiro em unidades hoteleiras. Cada vez mais recorrem a plataformas online como o Booking.com e o AirBNB de forma a encontrar os preços mais acessíveis e que vão de encontro às suas necessidades básicas, tais como a existência de zona de refeições, localização, serviços prestados e têm também especial atenção aos comentários deixados nestas plataformas por outros utilizadores.

A concorrência em termos de oferta é feroz, com uma infinidade de opções no mercado, onde imperam os preços mais baixos. Contudo, existem características disponíveis em certos alojamentos que fazem a diferença, levando os turistas a pagar um pouco mais do que os preços mais baixos, mas tendo melhores condições, tais como a existência de uma receção 24 horas ou uma zona de refeição com horário alargado (muitos dos turistas que visitam a cidade do Porto têm hábitos diferentes dos locais e podem não fazer as refeições à mesma hora).

Existem alojamentos que disponibilizam camas em dormitórios comuns com capacidade para 6 a 12 pessoas, sendo estes que costumam ter os preços mais baixos do mercado. O preço praticado nestes dormitórios está relacionado com o número de camas disponível, ou seja, para um dormitório de 6 pessoas, o preço será mais elevado do que num dormitório de 12 pessoas.

Caso os turistas queiram ter um pouco mais de privacidade, terão obrigatoriamente de pagar um pouco mais por um quarto individual/grupo, razão pela qual o preço que estão dispostos a pagar depende das condições que pretendem, sendo que quando melhores as condições, maior a quantia a despender por cada noite.

Para o mês de Agosto, na cidade do Porto, a média de preços de alojamento numa unidade hoteleira por noite varia de 34€ para um hotel de 1 estrela, até 101€, para um hotel de 5 estrelas (Destinia.pt). Hotel 1 Estrela Hotel 2 Estrelas Hotel 3 Estrelas Hotel

4 Estrelas 5 Estrelas Hotel

34 52 50 70 101

Tabela 2. Preço médio hotel em função das estrelas, para o mês de Agosto na cidade do Porto (Destinia.pt)

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4.2.3. Onde querem ir/visitar

A cidade do Porto é mundialmente conhecida pela sua cultura e história, pelo vinho característico (vinho do Porto), pela sua gastronomia (de referir as famosas ‘francesinhas’ e as tripas à moda do Porto), as pontes sobre o rio Douro, arquitetura contemporânea e antiga e centro histórico, reconhecido como Património Mundial pela UNESCO.

Os turistas que visitam a cidade do Porto têm como principais atrações que a cidade disponibiliza, distribuídas pelas seguintes zonas em análise:

 Centro

o Trindade, Aliados e Bolhão  Livraria Lello  Igreja do Carmo  Igreja dos Carmelitas  Praça dos Leões

 Reitoria da Universidade do Porto  Café Piolho

 Torre dos Clérigos

 Praça da Liberdade (Praça dos Aliados)  Rua de Santa Catarina

 Coliseu do Porto  Mercado do Bolhão  Majestic Café o São Bento e Ribeira

 Ponte Dom Luís I  Cais da Ribeira

 Caves do Vinho do Porto (V.N.Gaia)  Palácio da Bolsa

 Mercado Ferreira Borges  Rua das Flores

 Funicular dos Guindais  Estação de São Bento

23 o Miragaia e Santo António

 Miradouro da Vitória  Jardim das Virtudes o Fontaínhas

 Igreja da Batalha  Igreja de Santa Clara  Jardim de São Lázaro

o Cedofeita, Boavista e Praça da República  Mercado do Bom Sucesso  Casa da Música

 Rua de Cedofeita  Avenida da Boavista  Praça da República o Faria Guimarães e Marquês

 Praça do Marquês de Pombal o Lapa, Constituição e Carvalhido

 Igreja da Lapa

 Bonfim

 Sé Catedral do Porto  Museu Militar do Porto

 Massarelos

 Palácio de Cristal

 Museu Nacional de Soares dos Reis  Museu do Carro Elétrico

 Museu do Vinho do Porto

 Museu Romântico da Quinta da Macieirinha

 Ramalde

 Estádio do Bessa

 Museu da Farmácia do Porto

 Paranhos

24  Campanhã  Estádio do Dragão  Matadouro  Jardim da Corujeira  Foz do Douro  Parque da Cidade

 Jardim do Passeio Alegre  Museu de Serralves  Castelo do Queijo  Pérgola da Foz

Após uma breve análise das localizações das principais atrações turísticas da cidade do Porto, facilmente podemos constatar a sua grande concentração na zona “Centro” da cidade. As zonas mais periféricas, como Bonfim, Ramalde, Paranhos e Campanhã possuem poucas atrações turísticas, apesar da sua localização relativamente próxima do centro, mais concretamente a zona do Bonfim, que embora tenha muito poucas atrações, dada a sua localização praticamente central, fica muito perto das principais zonas turísticas da cidade.

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4.3. Análise PESTEL

Tendo como objetivo a avaliação da viabilidade do mercado para este investimento, realizou-se uma análise dos fatores políticos, económicos, sociais, tecnológicos, ambientais e legais que podem influenciar o seu sucesso.

P Fatores

Políticos

 Incentivos ao turismo - Portugal 2020

 Instabilidade política (Governo de coligação fortemente contestado)

E Fatores

Económicos

 Incremento do salário mínimo

 Crescimento da economia

 Mercado imobiliário em bolha especulativa

S Fatores

Sociais

 Baixos níveis de desemprego

 Elevado nível de segurança do país

 Hospitalidade dos portuenses

T Fatores

Tecnológicos

 Rede de infraestruturas de comunicação de boa qualidade

 Incentivos à inovação tecnológica

E Fatores

Ambientais

 Crescente preocupação das empresas em ser mais ecológicas e sustentáveis (também como forma de reduzir custos)

L Fatores

Legais

 Legislação relativa ao Alojamento Local pouco burocrática  Legislação em constante atualização

Tabela 3. Análise PESTEL

Da análise PESTEL da figura anterior, podemos concluir que a execução deste investimento é viável, devido à evidente maioria de aspetos positivos, contudo é necessário ter cuidado devido à situação de aparente bolha especulativa existente no mercado imobiliário à data, pois influencia negativamente os valores de aquisição e renda dos imóveis, pelo que é preciso avançar com prudência e avaliar se a solução escolhida é rentável financeiramente.

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4.4. Análise de Conceito Diferenciador

4.4.1. Conceitos que existem ‘lá fora’

Os hostels em todo o mundo têm vindo a evoluir ao longo do tempo, acompanhando as novas tendências e também a evolução tecnológica.

As novas tendências para hostels definem-se por uma aparência vintage, recorrendo a aspetos característicos das cidades onde se inserem, ou seja, utilizando materiais e decorações que representam o estilo de vida da cidade.

Para além dos hostels temáticos, como temos na cidade do Porto o Rivoli Cinema Hostel, que é caracterizado pela temática de cada quarto estar ligada a filmes e teatro, cada vez mais podemos encontrar hostels que oferecem um espaço de diversões, com mesas de ping-pong e jogos temáticos, de modo a criar bom ambiente e camaradagem entre os hóspedes. Existem também cada vez mais espaços dedicados ao lazer, como salas dedicadas para cinema, e espaços ao ar livre com camas de rede e sofás, de modo a criar um ambiente de relaxamento. A adição de decorações naturais, como plantas e aquários, apela ao lado emocional dos hóspedes, e também dá a imagem de um ambiente mais perto da natureza, transmitindo a sensação de calma.

Também é cada vez mais comum encontrar decorações pontuais, mas úteis para os hóspedes, como quadros de planeamento semanal para estes assinalarem as atividades que querem realizar em cada dia, mapas da cidade com as principais atrações assinaladas, livros sobre a cidade e/ou país, livros da gastronomia típica da zona, etc.

Alguns conceitos que podem fazer a diferença para o hóspede na hora de escolher o

hostel onde ficar alojado são:

 Espaços comuns – estes espaços são a ‘alma’ dos hostels, pois é nestes locais que podem interagir com outras pessoas e partilhar experiências e histórias de vida e cultura;

 Cozinha – é muito importante haver um espaço comum onde os hóspedes possam cozinhar, muitos hostels optam por um conceito mais simplista, disponibilizando apenas as coisas básicas como micro-ondas e utensílios para o pequeno almoço, contudo é cada vez mais importante disponibilizar um espaço onde os hóspedes possam preparar as suas próprias refeições, até pelo simples facto de que quem frequenta um hostel muitas vezes é porque quer

27 pagar o mínimo possível, e existem muitos que preferem cozinhar as suas próprias refeições do que estar todos os dias a ir a restaurantes;

 Check-out com horário mais alargado – muitas vezes os hostels têm um horário de check-out muito cedo (entre as 10h e as 12h) o que pode condicionar o último dia dos hóspedes. Oferecendo um horário mais alargado de check-out pode muitas vezes ser um fator decisivo na hora de escolher;

 Pequeno-almoço incluído – este é um ponto que também pode fazer a diferença na hora de decidir, pois muitos hóspedes preferem pagar mais 2/3€ dia e ter um pequeno-almoço incluído;

 Excursões organizadas (Tours) – alguns hostels já oferecem este serviço, e é de facto importante na hora da decisão, pois muitas vezes os hóspedes sabem o que visitar, mas não sabem muito bem como lá chegar, e sabem o que fica perto do quê, e desta forma é possível organizar visitas personalizadas para os hóspedes, passando pelos locais que estes querem visitar, mas realizando o melhor trajeto;

 Internet grátis – embora a maior parte dos alojamentos já disponibilize internet aos seus hóspedes, na maioria das vezes a velocidade de ligação é muito má devido ao enorme número de dispositivos que podem estar conectados em simultâneo. Muitas vezes os hostels optam pelo pacote base de serviços de internet, mas devido a este facto torna-se insuficiente, pelo que mais vale pagar mais um pouco e oferecer um serviço em condições aos seus hóspedes;

 Website – a maioria dos hostels não tem um site próprio na internet, recorrendo muitas vezes apenas a plataformas de reserva online como o Booking.com e o

AirBNB.com. Ter um site que seja simples e ao mesmo tempo apelativo e

atualizado pode fazer a diferença na hora de decidir, criando uma boa impressão e também ao mesmo tempo ajuda a criar uma boa ‘imagem’ do

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4.4.2. Bar & Hostel

Um conceito que não é muito corrente, é o de um hostel ter um bar associado. Este conceito conjunto tem benefícios para o hostel, na medida em que promove o ambiente entre os hóspedes e os habitantes locais, e também pode significar uma redução de custos, na medida em que será preciso menos pessoal, por exemplo em vez de haver uma receção dedicada para o hostel, esta pode ser realizada por um dos funcionários do bar.

Este conceito, permite para além da faturação associada ao hostel, ter uma faturação extra relativa à componente do bar. Desta forma a rentabilidade esperada será superior, uma vez que existe a rentabilidade do hostel que estará mais associada aos turistas e à sua sazonalidade ao longo do ano, mas também uma rentabilidade associada ao bar, onde não estará apenas ligada aos hóspedes do hostel, mas também aos turistas da cidade do Porto e aos seus habitantes locais.

4.4.3. Check-in/Check-out Automatizado

Um novo conceito de check-in tem vindo a ser implementado em hostels um pouco por todo o mundo, o check-in automatizado. Este tipo de serviço, para além de ser económico tendo em conta que não é necessário haver uma pessoa na receção para receber os hóspedes, é também mais prático, pois permite uma maior flexibilidade de horário, evitando assim muitas situações em que os hóspedes tinham uma hora limite para entrar, passado a qual teriam que aguardar pela abertura da receção no dia seguinte de forma a dar entrada.

O check-in automatizado é realizado em pequenos aparelhos designados de ‘quiosques’, que estão conectados à base de dados do hostel. Quando um hóspede faz uma reserva online, recebe um e-mail com a confirmação da reserva e o ID da reserva. Posteriormente, quando chegam ao hostel, apenas têm de se dirigir ao ‘quiosque’ e introduzir o ID da reserva, sendo automaticamente dispensada uma chave do quarto, que em vez de ser uma chave corrente, é uma chave magnética, sendo assim autorizado o acesso ao hostel e ao quarto após realizarem o check-in.

Para além das vantagens mencionadas anteriormente, este sistema também permite salvaguardar o hostel, retirando o acesso ao mesmo e ao quarto, quando a data da reserva expira.

29 Figura 16. ‘Quiosque’ de Check-in e Check-out automatizado num hotel de 4 estrelas em Birmingham

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4.5. Definição de Localização Ideal

4.5.1. Matriz Comparativa, com pesos, por zona

De forma a comparar as diferentes zonas da cidade do Porto, para encontrar a localização ideal para este novo investimento, construiu-se uma matriz comparativa onde é atribuído um peso a cada parâmetro comparativo/vantagem identificada, de modo a encontrar a melhor localização possível, tendo por base os parâmetros analisados.

Figura 17. Planta das zonas em análise da cidade do Porto

A cada parâmetro comparativo, para cada localização, foi atribuída uma cotação numa escala de 1 a 5, onde 1 corresponde à cotação mais baixa, significando que esse parâmetro na zona em questão tem pouco relevo, e 5 corresponde à cotação mais elevada, traduzindo-se numa elevada pontuação destraduzindo-se parâmetro para a zona analisada.

As zonas do Porto em análise encontram-se identificadas na Figura 17, estando divididas pelas suas freguesias:

 União das Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde

 União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória

 União das Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos

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 Campanhã

 Paranhos

 Ramalde

A União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, para esta análise foi dividida nas subzonas identificadas na Figura 18, de modo a identificar a melhor localização, dado que esta Freguesia é onde existe a maior concentração de turistas e locais de interesse.

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Parâmetros

Comparativos Peso

Centro

Bonfim Massarelos Ramalde Paranhos Campanhã Foz do

Douro Trindade, Aliados e Bolhão São Bento e Ribeira Miragaia e Santo António Fontaínhas Cedofeita, Boavista e Praça da República Faria Guimarães e Marquês Lapa, Constituição e Carvalhido Localização 25% 5 5 5 5 4 4 4 4 4 2 1 1 3 Concorrência 5% 1 1 1 2 3 4 2 3 3 5 5 5 5 Atrações Turísticas 10% 5 5 5 4 4 4 3 3 3 1 1 1 2 Preços praticados 10% 1 1 2 4 3 4 4 5 3 5 5 5 4 Restauração 10% 5 5 5 4 5 2 1 2 4 4 5 3 4 Transportes 15% 5 5 5 4 5 5 4 4 5 1 4 4 2 Distância ao Aeroporto 5% 1 1 1 1 3 2 2 2 1 5 5 2 4 Animação Noturna 10% 5 5 4 3 4 2 2 3 3 2 2 1 2 Segurança 5% 5 5 4 2 3 2 2 2 3 1 5 1 4 Serviços 5% 3 3 4 3 4 1 3 2 4 5 5 4 3

Resultado

100%

4.1

4.1

4.1

3.75

4

3.4

3.05

3.35

3.6

2.65

3.15

2.45

3.05

33 Da análise da tabela anterior, tendo em conta os parâmetros comparativos definidos e o respetivo peso atribuído a cada um, conclui-se que a localização ideal para este novo projeto será nas zonas de Trindade, Aliados e Bolhão, São Bento e Vitória e Miragaia

e Santo António.

Estas zonas, apesar de terem uma forte concorrência no setor, são também as que oferecem mais soluções aos turistas, nomeadamente em termos de atrações, restauração, transportes e animação noturna.

Uma vez que este projeto será um hostel e um bar, o resultado obtido vai de encontro ao cerne do projeto, pois a componente do hostel é direcionada para os turistas que visitam a cidade e pretendem ficar numa localização mais central e próxima das atrações turísticas, monumentos e marcos históricos da cidade, mas também vai de encontro às pretensões do bar, que precisa de ter uma localização muito próxima de onde ocorrem as principais animações noturnas.

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5. Plano de Negócios

5.1. Enquadramento Legal

5.1.1. Taxa Turística

A taxa municipal turística do Porto (Edital nº1/6045/18/CMP) foi criada no sentido de que o Município do Porto seja recompensado pelo seu investimento nas infraestruturas urbanas da cidade, de modo a continuar a assegurar o bom funcionamento dos equipamentos públicos, via pública e espaço urbano em geral. A Câmara Municipal do Porto tem gastos que estão diretamente relacionados com o cada vez maior número de turistas que visitam a cidade, nomeadamente com a prevenção da degradação da via pública, segurança das pessoas, manutenção do espaço público e limpeza e higiene urbana. Estes gastos que o município tem e que estão diretamente relacionados com número de turistas tem a denominação de ‘pegada turística’, e como é de conhecimento geral, o volume de turistas que procura a cidade tem vindo a aumentar ao longo dos anos. Desta forma, a taxa turística visa assegurar que os turistas, sejam eles nacionais ou internacionais, contribuam nas despesas que o município tem para criar as utilidades para os mesmos.

Esta taxa entrou em vigor a 1 de Março de 2018 e tem um valor de 2€ por pessoa, pago exclusivamente nas dormidas em empreendimentos turísticos ou estabelecimentos em regime de alojamento local, situados no Município do Porto.

Este valor de 2€ é pago por noite, até um máximo de 7 noites seguidas, por pessoa. Apenas os hóspedes com idade superior a 13 anos estão sujeitos ao pagamento desta taxa, estando também excluídos os hóspedes que por motivos de tratamento médico tenham que pernoitar no Município, e também os hóspedes com incapacidade igual ou superior a 60%.

O valor da taxa turística é cobrado no final da estadia, numa única prestação, sendo obrigatória a emissão de uma fatura-recibo. Posteriormente, os estabelecimentos turísticos ou empreendimentos de alojamento local dispõem de um prazo máximo até ao final do mês seguinte ao da cobrança para apresentarem uma declaração do valor cobrado. Este valor é posteriormente entregue ao Município num prazo máximo de 10 dia úteis após este disponibilizar a referência multibanco para a respetiva entrega.

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5.1.2. Licenciamento

O processo de licenciamento de um hostel consiste numa fase inicial em fazer uma mera comunicação prévia. Esta mera comunicação prévia é um passo obrigatório para ser possível iniciar a atividade e é efetuada através do Balcão Único Eletrónico, devendo ser dirigida ao presidente da Câmara Municipal do município onde o estabelecimento se insere.

A mera comunicação prévia (Decreto-Lei n.º 128/2014, Artigo 6º) tem obrigatoriamente de conter a seguinte informação:

 Autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel

 Identificação do titular de exploração do hostel e número de contribuinte

 Morada do titular de exploração

 Nome adotado e morada, capacidade (número de quartos, camas e utentes) do

hostel

 Data de abertura ao público

 Nome, morada e telefone da pessoa responsável em caso de emergência

Após ser realizada a comunicação, o documento emitido com o número de registo pelo Balcão Único Eletrónico é o único título válido de abertura ao público. Num espaço de 30 dias após a abertura ao público, a Câmara Municipal procede a uma vistoria ao hostel.

De acordo com os requisitos gerais dispostos no Artigo 12º do Decreto-Lei n.º 128/2014, o estabelecimento tem de obedecer aos seguintes requisitos:

 Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos

 Estar ligado à rede pública de abastecimento de água ou dotado de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada

 Estar ligado à rede pública de esgotos ou dotado de fossa séptica dimensionada para a capacidade máxima do estabelecimento

 Estar dotado de água corrente quente e fria

36 o Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que

assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento o Estar dotadas de mobiliário, equipamentos e utensílios adequados o Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz do exterior o Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure

a privacidade dos utentes

 As instalações sanitárias do estabelecimento devem dispor de um sistema de segurança que garanta a privacidade

 O estabelecimento deve reunir sempre as condições de higiene e limpeza

Para além dos requisitos mencionados no Artigo 12º do Decreto-Lei n.º 128/2014, o estabelecimento tem de obedecer aos requisitos dispostos no Artigo 14º do Decreto-Lei n.º 63/2015:

 Os dormitórios são constituídos por um número mínimo de 4 camas

 O número de camas dos dormitórios pode ser inferior a 4 se as mesmas forem em beliche

 Só pode utilizar a designação de hostel se a unidade de alojamento predominante seja o dormitório, considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto

 Os dormitórios devem dispor de ventilação e iluminação direta com o exterior através de janela

 Os dormitórios devem dispor de um compartimento individual por cada cama, com sistema de fecho, com uma dimensão mínima interior de 55cmx40cmx20cm

 O estabelecimento deve dispor de espaços sociais comuns, cozinha e área de refeição de utilização e acesso livre pelos hóspedes

 As instalações sanitárias podem ser comuns a vários quartos e dormitórios e ser mistas ou separadas por género

 Nas instalações sanitárias comuns a vários quartos, desde que não separadas por género, os chuveiros devem configurar espaços autónomos separados por portas com fecho interior

37 Outra questão legal de relevo para o projeto, consiste no facto de o hostel operar em simultâneo com o bar. De acordo com a legislação em vigor (Decreto-Lei n.º 128/2014), o Artigo 15º faz referência à possibilidade de instalação de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, nomeadamente de restauração e de bebidas, desde que não haja prejuízo do cumprimento dos requisitos específicos previstos na legislação aplicável a estes estabelecimentos (Portaria nº215/2011).

Para poder operar em simultâneo, é necessário no momento em que se abre a atividade nas Finanças, para além do Código de Atividade Económica (CAE) referente ao exercício da atividade do hostel, que corresponde ao 55201, incluir também o CAE secundário correspondente à atividade do bar, o 56302 respetivamente.

Os principais requisitos a cumprir, de acordo com a Portaria nº215/2011, para o início da atividade do bar são:

 Requisitos específicos relativos às instalações: o Infraestruturas

o Área de serviço o Zonas integradas

o Cozinhas, copas e zonas de fabrico

o Vestiários e instalações sanitárias destinadas ao uso pessoal o Área destinadas aos clientes

o Instalações sanitárias destinadas aos clientes

 Requisitos específicos relativos ao funcionamento do estabelecimento: o Designação e tipologia do estabelecimento

o Regras de acesso ao estabelecimento o Capacidade do estabelecimento

o Informações a disponibilizar ao público o Lista de preços

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5.1.3. Tributação de Rendimentos

A tributação de rendimentos afeta ao hostel é dependente do valor anual de rendimentos previsto.

Se este valor for inferior a 200.000,00 € o hostel fica enquadrado no regime simplificado de IRS, ou seja, o coeficiente aplicado é 0.15, pagando impostos sobre 15% dos rendimentos, que são considerados como lucro. Isto quer dizer que os restantes 85% do montante faturado é considerado como despesa, não estando sujeito a tributação.

Relativamente ao IVA, deve-se emitir sempre fatura do serviço prestado (Artigo 36º, C.IVA) e debitar IVA à taxa reduzida de 6%. Ainda, se o valor anual de faturação for inferior a 10.000,00 € é possível pedir a isenção de IVA. Os valores de IVA têm de ser declarados através da declaração periódica de IVA, e de acordo com o Artigo 41º do C.IVA o IVA pode ser declarado mensalmente caso o volume de negócios seja superior a 650.000,00 € ou trimestralmente, caso seja inferior a este valor.

Se este valor for superior a 200.000,00 € o hostel fica automaticamente enquadrado no regime de contabilidade organizada (IRC), onde o coeficiente a aplicar é 0.215, pagando impostos sobre os lucros obtidos. Neste caso, é necessário deduzir todas as despesas relacionadas com o imóvel, ou seja, deduzir também todas as compras efetuadas nesse ano fiscal e também as amortizações do imobilizado (tudo o que faça parte do património da empresa, como máquinas, mobiliário; também pode ser considerado o imóvel se este pertencer à empresa), e posteriormente apurar o valor a tributar, ou seja, o valor a tributar será equivalente ao lucro obtido.

No que diz respeito ao IVA, no regime de contabilidade organizada este terá sempre de ser tributado, também à taxa reduzida de 6%.

No que diz respeito ao bar, a situação é semelhante ao hostel, diferindo apenas o valor do IVA a tributar, que neste caso será de 13% nos artigos de alimentação e bebidas não alcoólicas, e de 23% para bebidas alcoólicas.

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5.2. Análise de Investimento

5.2.1. Custo de Aquisição e Reabilitação

O mercado imobiliário da cidade do Porto, atualmente encontra-se muito inflacionado principalmente derivado da grande procura existente, para a qual a oferta é insuficiente. Desta forma os preços dos imóveis encontram-se em nível máximos históricos para a cidade, que nunca teve o preço médio por m² tão elevado como nos dias que correm, com tendência para aumentar.

Na Figura 19 podemos observar o valor mediano (valor que separa a metade menor e a metade maior de uma amostra, pode dar uma melhor ideia do que a média, pois não apresenta um grande distorção devido a valores muito baixos ou muito altos) das vendas por m² em cada freguesia da cidade do Porto, para o 3º Trimestre de 2018.

Figura 19. Valor mediano das vendas por m², na cidade do Porto e freguesias no 3º Trimestre de 2018 (INE, 2019)

40 Dado que a localização deste novo empreendimento será na União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, em que o valor mediano oscila entre os 1525€/m² e os 2250€/m², o valor de referência para este novo empreendimento será o valor mediano correspondeste a esta União de Freguesias que corresponde a 1860€/m² (INE, 2019) acrescido de 10%, uma vez que os dados são referentes ao 3ªTrimeste de 2018, e estima-se que até hoje já tenha havido uma subida de preços nessa ordem de grandeza, pelo que o valor final de referência será de 2.046,00 €.

Um edifício que possa funcionar em simultâneo como hostel e bar, necessita de ter uma grande área útil. Para o bar, será necessária uma área útil a rondar os 100m², de modo a alocar as zonas de serviço com 25m², e a zona destinada aos clientes com 75m² (incluindo 5m² para instalações sanitárias). O número máximo de lugares é calculado em função da área destinada aos clientes, pelo que esta área (70m²) será dividida para ter uma capacidade de 65 lugares em pé (0.50m² por lugar) e 50 lugares sentados (0.75m² por lugar), tendo no total 115 lugares, de acordo com a legislação em vigor.

Relativamente ao hostel, considera-se que será necessário ter as seguintes divisões (5m² por beliche e espaço circundante (2 pessoas) + 5m² para circulação e outro mobiliário):

 1 Dormitório para 10 pessoas  30m²

 2 Dormitórios para 6 pessoas  2 x 20m² = 40m²

 2 Dormitórios para 4 pessoas  2 x 15m² = 30m²

 2 Quartos para 2 pessoas  2 x 15m² = 30m²

 1 Cozinha com espaço para refeições  25m² + 25m² = 50m²

 1 Sala de Convívio  30m²

 1 Espaço Exterior  25m²

 5 casas de banho individuais com duche  5 x 3m² = 15m²

 Receção e corredores  5m² + 2 x 5m² = 15m²

No total, a área necessária para o hostel será de 240m² + 25m² de logradouro (espaço exterior), com uma capacidade máxima de 34 hóspedes.

Posto isto, o edifício terá de ter aproximadamente 340m² de área útil + 25m² de área exterior. Tendo em conta a área necessária (365m²) o valor mediano de aquisição por m²

41 para as freguesias em questão (2.046,00 €/m²), o valor de compra de referência aproximado será de 746.790,00 €.

No que diz respeito à reabilitação do edifício, caso esta seja necessária, é preciso ter em conta as seguintes situações:

 Renovação da Rede de Águas e Esgotos

 Renovação da Rede Elétrica e Gás

 Colocação de Paredes Divisórias

 Repavimentação e colocação de tetos falsos

 Pintura

 Instalações Sanitárias

Fazendo uma estimativa dos custos a ter com a reabilitação, foi solicitado um orçamento tendo como base uma intervenção na área interior do edifício. A área total a reabilitar é de 340m² e o custo aproximado é de 75.922,50€ acrescido de 10%, pelo que o valor final de referência será de 83.514,75 €.

O orçamento inclui:

 Salas (70m²+30m²), quartos (4x15m²+2x20m²+30m²) e halls (2x5m²): o Repavimentação

o Paredes Divisórias e Pintura o Tetos e Pintura

 Casas de banho (5x3m² + 5m²): o Repavimentação

o Paredes Divisórias com Azulejo o Tetos e Pintura

o Mobiliário e Loiças

 Cozinhas (25m² + 50m²): o Repavimentação

o Paredes Divisórias com Azulejo o Tetos e Pintura

o Mobiliário e Bancada

 Redes a Renovar: o Elétrica e Gás

42 o Água e Esgotos

Tendo em conta a estimativa do valor de aquisição do edifício, e o valor de reabilitação, o custo total desta solução pode variar entre 746.790,00 €, caso não seja necessário realizar nenhuma intervenção, e 830.304,75 € (746.790,00 € + 83.514,75 €), caso seja necessário realizar obras em todas as divisões do edifício.

5.2.2. Custo de Arrendamento

Figura 20. Valor mediano das rendas por m², na cidade do Porto e freguesias no 3º Trimestre de 2018 (INE, 2019)

Dado que a localização deste novo empreendimento será na União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, em que o valor mediano oscila entre os 7,85€/m² e os 8,9€/m², o valor de referência para este novo

43 empreendimento será o valor mediano correspondeste a esta União de Freguesias que corresponde a 8,86€/m² (INE, 2019).

Tendo em conta a área necessária definida no subcapítulo anterior (365m²), o valor esperado para arrendamento do espaço nesta União de Freguesias, é de 3.233,90 € acrescido de 10%, uma vez que os dados são referentes ao 3ªTrimeste de 2018, e estima-se que até hoje já tenha havido uma subida de preços nessa ordem de grandeza, pelo que o valor final de referência será de 3.557,29 €.

5.2.3. Melhor Solução

Após encontrar os valores de referência do mercado imobiliário da cidade do Porto, para o empreendimento que se pretende realizar, tendo em conta as dimensões necessárias tanto para o hostel como para o bar, é necessário tentar perceber qual a melhor solução, se é a aquisição e reabilitação do imóvel, ou se é o seu arrendamento.

Para fazer esta análise, construiu-se uma tabela com os dois cenários. No cenário de compra, estima-se que o valor do imóvel passados 10 anos terá um crescimento aproximado de 25% (cerca 2.26% por ano), de acordo com a evolução do mercado dos últimos 10 anos.

Figura 21. House Price Index em Portugal, entre o segundo semestre de 2009 e o primeiro semestre de 2019 (Trading Economics, 2019)

44 A amortização anual do edifício foi calculada de acordo com o Decreto-Lei n.º 25/2009, de 14 de Setembro, onde a taxa de amortização (código 2025) tem o valor de 5% sobre o valor bruto. A poupança de IRC respetiva à amortização anual está associada a uma taxa de 22,5% (21% da taxa de IRC + 1.5% de taxa de derrama municipal). Foi também considerada a poupança de IRC devido às despesas de manutenção do edifício, partindo do pressuposto que a manutenção realizada não implica a realização de obras de maior, logo, não capitalizadas.

No que diz respeito ao cenário de arrendamento, a poupança de IRC devido ao valor de arrendamento corresponde a uma taxa de 22,5%.

O valor estimado para o custo de capital dos dois cenários (9%), foi obtido através de uma média ponderada entre o custo do capital próprio (através do CAPM) e do custo do capital alheio (EURIBOR a 12 meses + SPREAD Santander Empresas + Eventuais Encargos/Comissões). A este custo, foi incrementado um prémio de 3% devido ao risco de ser uma empresa não cotada em bolsa.

O custo do capital próprio foi obtido através do modelo CAPM, onde se considerou a taxa do ativo isento de risco os bilhetes do tesouro alemão, e o prémio de risco do mercado português. O beta alavancado foi estimado através da Fórmula de Hamada, a partir do beta não alavancado do setor hoteleiro recolhido no Damodaran Online, e considerando uma taxa de IRC igual a 22,5%.

O custo do capital alheio foi obtido tendo em conta o valor da EURIBOR a 12 meses, o SPREAD oferecido pelo Banco Santander para empresas e uma estimativa para os encargos e comissões associados ao empréstimo bancário.

Após a realização desta análise (Tabela A1 – Tabela 1 dos Anexos) é possível concluir que o cenário de arrendamento é mais favorável do que o de compra, uma vez que apresenta um NPV mais elevado (embora negativo) do que o cenário de compra. O ponto de indiferença entre comprar e arrendar ocorre se o edifício tiver uma valorização de 93% ao fim de 10 anos. Tendo em conta o mercado atual, é muito pouco provável que a valorização do edifício ao fim de 10 anos seja superior a este valor, pelo que a opção de arrendamento é, com alguma margem de segurança, a melhor opção.

45 Partindo do princípio de que quem vai iniciar este negócio não tem o montante total para investimento disponível, é necessário fazer uma simulação bancária de um possível crédito para a compra do imóvel, tendo por base o pressuposto da detenção de 66,67% do valor total a investir na aquisição, ou seja, o loan-to-value será de 33,33%. É possível realizar créditos bancários em que o loan-to-value é de 100%, ou seja, são financiados a 100%, contudo este tipo de crédito é muito mais difícil de obter, uma vez que representa um maior risco para a entidade bancária.

Existe também a possibilidade de este novo projeto ser financiado através da Linha de Apoio à Qualificação da Oferta 2018 – 2019, do Turismo de Portugal. Este instrumento financeiro, uma parceria do Turismo de Portugal, do Sistema Bancário e da Portugal Capital Ventures, permite financiamentos até um valor máximo de 2 milhões de euros, desde que o valor a financiar não exceda 75% do total do investimento a realizar, com um prazo de retorno máximo de 15 anos. Para o investimento que se pretende realizar, o financiamento desta Linha de Apoio é de 40% do Turismo de Portugal, e 60% de uma Instituição de Crédito. Tendo em conta as taxas de juro obtidas nas simulações de crédito realizadas, considera-se que esta terá um valor de 1.93% (SPREAD base médio de 2018 contratado das instituições bancárias que têm protocolo com o Turismo de Portugal, e devido à subscrição de alguns produtos financeiros como domiciliação de ordenado, etc. – risco médio do projeto), pelo que a taxa de juro da Instituição Bancária, que financia 60% do montante, será de 1.93%, enquanto que a taxa de juro do Turismo de Portugal, que financia 40% do montante, será de 0.965%.

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5.3. Recursos Humanos

A nível de recursos humanos a operar no hostel e no bar, tendo em conta a capacidade máxima de 34 pessoas para alojamento e de 115 pessoas para o bar, considera-se que seja necessário:

 1 pessoa full-time como barman

 3 pessoas full-time para atendimento ao público e suporte ao hostel

 Equipa de Limpeza (regime de serviços)

Desta forma, fica assegurado o serviço do bar quando este estiver na sua capacidade máxima (115 pessoas), com 1 pessoa a preparar as bebidas e 3 pessoas afetas ao atendimento do público, sendo que uma delas pode ficar também a dar ajuda pontual na preparação de bebidas.

No que diz respeito ao hostel, uma das pessoas afetas ao atendimento ao público ficará responsável por fazer a troca da roupa das camas, quando for necessário, ou seja, recolher a roupa suja dos hóspedes anteriores e entregar uma lavada aos novos. Uma vez que é um serviço pontual, não faz sentido ter uma pessoa afeta exclusivamente a esta atividade, dado que a equipa de limpeza contratada para fazer serviços periódicos, será também responsável pelo serviço de engomadoria da roupa da cama, fazendo a recolha e entregando periodicamente.

Tendo em consideração o período de férias dos funcionários, de forma a evitar falta de pessoal nesse período, considera-se que as férias de cada um não pode coincidir, ou seja, não podem estar de férias mais do que 1 pessoa no mesmo período. Caso se justifique, durante o período operacional, de que o número de funcionários é insuficiente, este será ajustado tendo em conta o fluxo de clientes que se verifica efetivamente.