LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº /2020 APARTAMENTO Nº 401, EDIFÍCIO PARAMOUNT ÁREA ÚTIL DE 136,82 M² - ÁGUA VERDE CURITIBA/PR

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Rua: Padre Anchieta, 2540 - OFFICE / Sala 401 / 4º andar - Bigorrilho / Curitiba-PR Fone: (041) 3233-1077 – www.hkleiloes.com.br

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Nº 3.127 - 08/2020

APARTAMENTO Nº 401, EDIFÍCIO PARAMOUNT – ÁREA ÚTIL

DE 136,82 M² - ÁGUA VERDE – CURITIBA/PR

AUTOS: 0006379-50.2011.8.16.0001

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Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar - Bigorrilho / Curitiba-PR

Fone: (041) 3233-1077 – www.hkleiloes.com.br 2

ÍNDICE

1 INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE _____________________________ 3

2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES _____________________________ 4

3 OBJETO __________________________________________________ 8

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO _______________________________ 8

5 FINALIDADE E OBJETIVO ___________________________________ 15

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO _________ 17

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO ________________________________ 18

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS ______ 19

9 RESULTADO DA AVALIAÇÃO ________________________________ 21

10 ENCERRAMENTO _______________________________________ 21

ANEXOS:

➢ Pesquisa de Mercado

➢ Google Earth Pro x Cotações ➢ Memória de Cálculo

➢ Documentos do imóvel

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1 INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.

OBJETO: Apartamento nº 401, área útil de 136,82m², área comum 53,5239m²,

garagem de 20,00m2 e área total de 210,3439 m². Edifício Paramount, localizado à Av. Rep. Argentina, 357 – Água Verde – Curitiba/PR. Matrícula 56.165 – 6º CRI Curitiba.

FINALIDADE: Alienação judicial1_{para venda em leilão.} METODOLOGIA: Comparativo direto de dados de mercado 2 DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Agosto de 2020. VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO

(Quinhentos e noventa mil reais)

1_{Alienação judicial: Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como} se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão.

2_{Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado por meio de tratamento técnico} dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra

VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ 590.000,00

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2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

2.1 DEFINIÇÃO

Laudo de avaliação – Relatório com fundamentação técnica e científica, elaborado por profissionais de engenharia de avaliação3_{, em conformidade com a ABNT 14653 e}

anexos para avaliar o bem.

2.2 Considerações gerais

Para a realização do presente laudo foram utilizadas informações dos autos, auxílio da Ferramenta Google Earth Pro, e da Prefeitura Municipal de Curitiba/PR.

Não só o Brasil, mas o mundo enfrenta uma enorme crise determinada pelo Covid-19, ou melhor, diversas crises ao mesmo tempo, a crise de saúde, crise econômica e crise do trabalho, todas ainda sem previsão de tempo e intensidade. Se mediadas assertivas não forem tomadas, já se aventa uma situação de depressão mundial fora dos padrões de tempo estabelecidos pela literatura.

3_{Engenharia de avaliações: conjunto de conhecimento técnico- científico especializados, aplicados à avaliação de} custos, bens e serviços

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Fone: (041) 3233-1077 – www.hkleiloes.com.br 5 Governos políticos, empresários, médicos, pesquisadores, representantes de classes emitem diversos cenários “com diferentes cores”, mas todos são unânimes na importância das medidas devem ser tomadas para evitar um quadro com os efeitos de uma depressão mundial.

O Brasil entra nesta crise vindo de uma economia fragilizada, com crescimento baixo, alta taxa de desemprego, com a maioria dos empregos criados na informalidade, sem benefícios e segurança econômica para os empregados, o que vem diminuir a rede de sustentação econômica.

MENOR CONSUMO DAS FAMÍLIAS

Diminuição da demanda por consumo

DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS

Elevação da taxa de desemprego

CRISE ECONÔMICA

Declínio da atividade econômica Diminuição da demanda por consumo

RE

CE

SS

Ã

O

menos dois trimestres Queda no PIB pelo consecutivos Diminuição da atividade econômica, dos investimentos e aumento do desemprego

DEPR

ESS

Ã

O

Uma recessão que ultrapassa 3 ou 4 anos

de duração Impactos severos no

desemprego, na produção econômica,

é comum que hajam falências de empresas

(6)

Fone: (041) 3233-1077 – www.hkleiloes.com.br 6 Governos e empresas estudam e implementam medidas para minimizar os efeitos da crise atual o setor de leiloaria não é diferente, como não são diferentes as avaliações de alienações judiciais para a determinação dos valores dos bens a serem ofertados em leilão.

Tais medidas, tanto a nível governamental, a nível empresarial, como também nas avaliações judiciais, são ainda de métricas indeterminadas, pois não existem registros históricos, bem como ainda não foram validados parâmetros para previsão futura, resultando, desta forma, segundo as normas da ABNT 14653-.:19 em uma situação-paradigma4_.

Esta situação-paradigma em particular, traz um quadro de aversão ao risco e de baixa liquidez ao mercado, ou seja: (i) insegurança determinando retração de gastos e investimentos, (ii) falta de dinheiro circulante e (iii) diminuição da velocidade da transformação de bens em dinheiro.

Esta situação paradigma, traz insegurança e novas prioridades de gastos, dentre as quais, adquirir bens em leilão não fazem parte, além de impactar diretamente os bens ofertados em leilão, pois:

Não apresentam garantia, ou seja, elevada percepção de risco,

Boa parte dos arrematantes em leilão são investidores, ou empresários que adquirem bens para suas empresas, desta forma, também considerados como investidores. Esta categoria de “compradores” é dependente de financiamento, ou seja, de dinheiro circulante e têm o resultado do investimento, distribuído ao longo do tempo, ou seja, dependentes da velocidade de transformação “dos bens” em dinheiro.

Desta forma, a crise gerada pelo Covid-19 não poderia deixar de ser considerada nas avaliações judiciais, conforme justificado acima e conforme os fatores de homogeneização do item 8.1.1.3 – Liquidez, deste trabalho.

4_{Situação-paradigma: Situação hipoteca ou virtual adotada como referencial para a avaliação de um bem}

(7)

2.3 Limitações e premissas futuras

Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito). Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no estado em que se encontra.

O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar conflito de interesses.

No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos.

O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no mesmo.

Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.

Para elaboração deste trabalho, o avaliador utiliza informações fornecidas pelo contratante, não auditadas, sendo assim, o avaliador assume como verdadeiros e coerentes os dados e informações obtidos para a realização deste trabalho, e não tem qualquer responsabilidade com a relação de sua veracidade

2.4 Normativas

Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR 14.653 – Avaliação de Bens, e anexos.

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3 OBJETO

3.1 Tipo do bem

Imóvel Urbano Residencial – Apartamento

3.2 Descrição sumária do bem

Apartamento nº 401, área útil de 136,82m², área comum 53,5239m², garagem de 20,00m2 e área total de 210,3439 m². Edifício Paramount, localizado à Av. Rep. Argentina, 357 – Água Verde – Curitiba/PR. Matrícula 56.165 – 6º CRI Curitiba.

Imóvel com ótima localização, na esquina da Avenida República Argentina com a Avenida Iguaçu. Ótima estrutura de transporte público e comércio local.

Latitude: 25°26'56.99"S / Longitude: 49°17'15.00"O Indicação Fiscal: 23.071.063

Inscrição Imobiliária: 09.0.0050.0784.01-7

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4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Água Verde é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, capital do estado

do Paraná.

Origens e características: Praça do Japão

Antes de constituir-se um bairro, a região era formada por fazendas e chácaras, cortada por um rio esverdeado (em função de algas que formavam essa coloração) que recebeu a denominação de "Rio Água Verde", sendo assim, a localidade ficou conhecida por água verde e posteriormente "bairro água verde" em decorrência deste rio que corta a localidade.

O bairro possui como característica principal a mescla de bairro residencial e comercial, localizado próximo ao centro de Curitiba.

Um dos principais clubes sociais da cidade está localizado no bairro: o Clube Curitibano, fundado em 1881, possui sua sede no Água Verde.

Delimitação do Bairro

O Água Verde faz divisa com o Batel, Portão, Vila Izabel, Rebouças e Centro.

Água Verde Subprefeitura Fazendinha-Portão Área 4,76 km² População 49. 930 hab. Densidade 104,67 hab/km² Bairros Limítrofes

Batel, Centro, Portão,Rebouças, Seminário e Vila Izabel.

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Principais Vias

Avenida Presidente Getúlio Vargas; Avenida Sete de Setembro; Avenida Iguaçu; Avenida Silva Jardim; Avenida República Argentina; Avenida Água Verde; Avenida Presidente Kennedy; Avenida dos Estados;

Rua Petit Carneiro

Rua Brasílio Itiberê; Rua Saint-Hilaire; Rua Alferes Ângelo Sampaio; Rua Dr. Alexandre Gutiérrez; Rua Guilherme Pugsley; Rua Castro; Rua Professor Luiz César; Rua Alcebíades Plaisant; Rua Nestor Victor; Rua Buenos Aires; Rua José Cadilhe; Rua Bento Viana; Rua Pasteur; Rua Maurício Caillet

Pontos de referência

Praça do Japão; Arena da Baixada; Cemitério da Água Verde; Parque Afonso Botelho; Clube Curitibano; Praça Hee Wing; Shopping Água Verde

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Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar - Bigorrilho / Curitiba-PR Fone: (041) 3233-1077 – www.hkleiloes.com.br 15

5 FINALIDADE E OBJETIVO

5.1 Finalidade Alienação judicial 5.2 Objetivo

Avaliação de valores específicos determinada pelas premissas especiais5_:

5.2.1 Crise do Covid-19, ver item2;

5.2.2 Valor de venda em leilão, ver item 8.1.1.4.

5.2.3 Bem sem garantia, oferta do bem no estado em que se encontra. Não se configura, então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito).

TRANSCRIÇÕES DA NBR 14653-1:2019

0.3 Abordagem de valor

A abordagem de valor de uma avaliação depende de seu objetivo e finalidade. As principais abordagens de valor dizem respeito à identificação do valor de mercado e de valores com características específicas

As abordagens de valor podem ser: a) Abordagem pelo valor de mercado:

É identificada a quantia mais provável pela qual um bem seria transacionado no mercado.

Alguns tipos de valor podem traduzir ou se identificar com o valor de mercado:

- o valor econômico, quando forem adotadas condições e taxas de desconto médias praticadas no mercado;

- o valor patrimonial, quando, em situações específicas, a soma dos valores dos bens do patrimônio corresponder ao valor de mercado;

5_{Premissa especial: premissa que considera a existência de condições diferentes das usuais, em relação ao bem} avaliado e as amostras utilizadas, na data da avaliação.

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- o valor em risco, quando o bem for segurado pelo valor de mercado (caso usual do automóvel);

b) Abordagem por valores específicos:

Refere-se aos valores distintos do valor de mercado, entre eles:

- o valor especial, que reflete as características ou premissas relevantes apenas para um comprador especial6_{, desconsideradas na identificação do valor}

de mercado. O valor econômico, quando forem adotadas premissas vinculadas a um comprador especial (por exemplo: taxas de desconto, isenções fiscais, projeções de receitas e despesas), adquire o caráter de um valor especial:

- o valor patrimonial, pois a soma dos valores dos bens componentes do patrimônio usualmente não representa o seu valor de mercado;

- o valor de liquidação forçada, que difere do valor de mercado, em razão de condições especiais destinadas a comercializar o bem e, prazo inferior ao usual;

- o valor em risco, que identifica o montante para fins de cobertura securitária do bem, de acordo com critérios estabelecidos na apólice, quando diferentes do valor de mercado.

- o valor sinérgico, quando as sinergias estiverem disponíveis a um comprador determinado (por exemplo, caso de combinação de fluxos de caixa de empresas do mesmo segmento e união de terrenos com ganho de aproveitamento).

0.5 Considerações sobre o conceito de valor de mercado

Valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem em data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

Cada um dos elementos dessa definição tem sua própria natureza conceitual: a) “quantia mais provável...” se refere ao preço expresso ou convertido em moeda

corrente, que pode ser obtido pelo bem numa transação na qual as partes sejam independentes entre si e sem interesses especiais na transação. Esse valor exclui preços alterados por circunstâncias especiais, como financiamentos atípicos, arranjos especiais em permutas ou retrovendas;

6_{Comprador especial: adquirente que possui vantagens ou interesses específicos em relação a um bem ou direito,}

não relevantes para outros participantes do mercado. NBR 14.653-1: 2019 3.1.10

(17)

b) “... pela qual se negociaria...” se refere ao fato de que o valor do bem é uma quantia estimada, e não preço preestabelecido por uma das partes ou pelo qual a transação é finalmente realizada;

c) “...voluntariamente...” se refere à presunção de que cada parte está motivada para efetuar a transação, sem estar forçada a completá-la;

d) “...e conscientemente um bem...” se refere a presunção de que as partes são conhecedoras das condições do bem o do mercado em que está inserido; e) “...numa data de referência...” indica que o valor de mercado estimado está

referido a uma data, e, portanto, pode variar ao longo do tempo. A eventual mudança das condições de mercado pode conduzir a um valor diferente, em outra data;

f) (... dentro das condições do mercado vigente” significa que o valor reflete as condições da estrutura, da conjuntura, da conduta e do desempenho do mercado na data de referência da avaliação. Entre essas condições estás o tempo de exposição do bem no mercado, quer pode ser suficiente, de acordo com as suas especificidades, para chamar a atenção de interessados e atingir o preço mais representativo das condições de mercado.

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

6.1 Matrícula

De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:

“Apartamento nº 401, localizado no 4º andar ou 8º pavimento do Edifício Paramount, situado nesta cidade, na Avenida República Argentina nº 357, unidade esta de frente e a direita de quem da referida avenida observar, com a área construída privativa coberta de 136,82m², área construída de uso comum coberta de 53,5239m², área de garagem de 20,0000m² (correspondente a vaga de garagem dupla nº 27/28, com capacidade para estacionamento de dois veículos até tamanho médio. Localizada no subsolo ou 1º pavimento), área construída total de 210,3439m², fração ideal do solo de 0,014448 e quota ideal do terreno de 29,0521m². Edifício esta edificado sobre o lote de terreno denominado “B”, medindo 38,25m de frente para a Avenida República Argentina, tendo do seu lado direito de quem da avenida olha o imóvel, em linha reta 52,00m, onde confronta com o lote de IF.033.000 e pelo lado esquerdo mede 48,65m, onde confronta com o lote de IF.033.000 e na linha de fundos, mede 38,60m, onde confronta com o lote de IF 002.000, de forma irregular e que perfaz a área total de 2.010,80m². Indicação Fiscal: 23-071-034.000-8 do Cadastro Municipal.”

6.2 Descrição técnica do bem

(18)

Fone: (041) 3233-1077 – www.hkleiloes.com.br 18 Apartamento nº 41 (quarenta e um), localizado no 4º andar ou 8º pavimento do Edifício Paramount, situado nesta cidade, na Avenida República Argentina nº 357, unidade esta de frente e a direita de quem da referida avenida observar, com a área construída privativa coberta de 136,82m², área construída de uso comum coberta de 53,5239m², área de garagem de 20,0000m² (correspondente a vaga de garagem dupla nº 27/28, com capacidade para estacionamento de dois veículos até tamanho médio. Localizada no subsolo ou 1º pavimento), área construída total de 210,3439m², Avenida República Argentina, 357, Bairro Água Verde, Município de Curitiba/PR.

Número da Matrícula: 56.165 – 6ª Circunscrição de Curitiba/PR. Latitude: 25°26'56.99"S / Longitude: 49°17'15.00"O

Indicação Fiscal: 23.071.063

Inscrição Imobiliária: 09.0.0050.0784.01-7 6.2.1 Restrições do imóvel

Não foram encontradas restrições para o imóvel avaliado.

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7

7.1 Liquidez: regular/ruim

7.2 Desempenho de mercado: regular/ruim 7.3 Absorção pelo mercado: regular/ruim

7.4 Público alvo para absorção do bem: Investidores, incorporadores,

empresários

7.5 Facilitadores para negociação do bem: Localização.

7.6 Entraves para a comercialização: Ver subitens 5.2.1, 5.2.2 e 5.2.3.

7_{Diagnóstico de mercado: O profissional, conforme o tipo de bem, condições de contratação, o método empregado} e a finalidade da avaliação pode tecer considerações sobre o mercado do bem avaliado, de forma a indicar tanto quanto possível, a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

(19)

TRANSCRIÇÃO DA NBR 14653-1:2019

0.4 Mercado

Mercado é o ambiente no qual bens, frutos e direitos são ofertados e transacionados entre compradores e vendedores, mediante a um mecanismo de preços.

O mercado se caracteriza por sua estrutura, conjuntura, conduta e desempenho A estrutura do mercado para um determinado tipo de bem, fruto e direito, normalmente relacionada aos ciclos econômicos de longo prazo, diz respeito ao grau de concentração de compradores e vendedores. As estruturas básicas do mercado podem ser, resumidamente:

a) Concorrência perfeita: situação em que o número de vendedores e de compradores é suficientemente elevado para que um agente isolado não seja capaz de influenciar o comportamento dos preços;

b) Monopólio: é constituído por um único vendedor c) Monopsônio: é constituído por um único comprador

d) Oligopólio: é constituído por um número pequeno de vendedores e) Oligopsônio: é constituído por um número pequeno de compradores

A conjuntura de mercado diz respeito normalmente a variações de curto prazo na oferta e demanda, e suas consequências sobre os preços, em função de circunstâncias econômicas, sociais e ambientais.

A conduta do mercado corresponde ao padrão de comportamento que os agentes adotam, para se ajustar à conjuntura do mercado, por meio de ações como políticas de preços, formas de pagamento, estratégias de venda, oferta de novos produtos, entre outras.

O desempenho do mercado refere-se aos resultados finais atingidos e é aferido por meio de análise do seu comportamento em determinado período de tempo.

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor do imóvel Grau (2) de Fundamentação, conforme Tabela 10 de enquadramento e definições constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma

(20)

Fone: (041) 3233-1077 – www.hkleiloes.com.br 20 da ABNT – Associação Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.

8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado8_.

8.1.1 Fatores de Homogeneização

8.1.1.1 Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.

8.1.1.2 Área:

Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8). 8.1.1.3 Liquidez: 0,90

8.1.1.3.1 Garantia: Percepção de risco = 0,95 (1,0 – 0,05) 8.1.1.3.2 Liquidez

8.1.1.3.2.1 Falta de dinheiro circulante: 0,025

8.1.1.3.2.2 Velocidade da transformação do bem em dinheiro: 0,025

8.1.1.4 Fator Oferta/Comercialização FO =100% - FV – FA FO = 0,80 Onde: FV = Fator venda forçada= 18%

*13% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.), 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada.

FA = Fator Aluguel** = 2 % 0,5% x Valor do Imóvel x 4

Valor do imóvel

**Considerando tempo médio de 4 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel.

8_{Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado por meio de tratamento técnico}

dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

(21)

9 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

9.1 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

R$ 739.370,15 (Setecentos e trinta e nove mil, trezentos e setenta reais e quinze centavos)

9.2 VALOR DE VENDA EM LEILÃO DO IMÓVEL

R$ 591.496,12 (Quinhentos e noventa e um mil, quatrocentos e noventa e seis reais e doze centavos)

9.3 VALOR ARREDONDADO DE VENDA EM LEILÃO DO IMÓVEL

R$ 590.000,00 (Quinhentos e noventa mil reais).

10 ENCERRAMENTO

Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe de 21 (Vinte e uma) folhas escritas só de um lado.

Curitiba, 11 de agosto de 2020.

(22)

Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar - Bigorrilho / Curitiba-PR Fone: (041) 3233-1077 www.hkleiloes.com.br

ANEXO

PESQUISA DE MERCADO

(23)

Cotação 01

IMÓVEL: Apartamento

LOCALIZAÇÃO: Avenida República Argentina, 357 VALOR: R$ 1.000.000,00

ÁREA: 136,82 m² R$/m²: R$ 7.308,87

DESCRIÇÃO: Apartamento do mesmo edifício do imóvel avaliado.

Link:

https://www.chavesnamao.com.br/imovel/apartamento-a-venda-3-quartos-com-garagem-pr-curitiba-agua-verde-210m2-RS1000000/id-855850/

(24)

Cotação 02

LOCALIZAÇÃO: Avenida República Argentina, 357 VALOR: R$ 880.000,00

ÁREA: 136,82 m² R$/m²: R$ 6.431,81

DESCRIÇÃO: Apartamento com excelente localização entre o Clube Curitibano e a Praça do

Japão. Com uma repaginada você vai morar com muita classe no melhor da água Verde. São 2 salas, escritório, 3 quartos sendo 1 suíte, varanda, cozinha com churrasqueira e dependência completa para funcionários. Edifício com piscina aquecida, espaço gourmet, sala de jogos, salão de festas, sala fitness e sauna. 2 vagas de garagem.

Link:

https://www.chavesnamao.com.br/imovel/apartamento-a-venda-3-quartos-com-garagem-pr-curitiba-agua-verde-210m2-RS880000/id-2619648/

(25)

Cotação 03

LOCALIZAÇÃO: Avenida República Argentina, 357 VALOR: R$ 750.000,00 ÁREA: 136,00 m² R$/m²: R$ 5.514,71 DESCRIÇÃO: Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-agua-verde-paramount-1002892342.html

(26)

Cotação 04

ÁREA: 136,00 m² R$/m²: R$ 4.992,65

DESCRIÇÃO: Apartamento do mesmo edifício do imóvel avaliado.

Link:

https://www.prudencios.com/imovel/apartamento-de-136-m-na-avenida-republica-argentina-357-agua-verde-curitiba-pr-a-venda-por-680000/AP0146-VYPB

(27)

Cotação 05

ÁREA: 136,82 m² R$/m²: R$ 5.774,01

DESCRIÇÃO: Excelente Apartamento no Edifício Paramount no Água Verde. Avenida

República Argentina, 357 - Água Verde - Curitiba/PR. Planta original de 3 dormitórios (1 transformado em closet e reversível) Suíte master e banheiros com piso aquecido, Churrasqueira, cozinha com tampos em granito e armários planejados, 2 vagas de garagem que cabem 4 carros, 36,82m² de área privativa, 7º andar.

Link:

https://www.c3imoveis.com.br/imovel/apartamento-de-157-m-na-avenida-republica-argentina-357-agua-verde-curitiba-pr-a-venda-por-790000/AP0439-FKZ?from=sale

(28)

ANEXO

GOOGLE EARTH PRO

(29)

Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar - Bigorrilho / Curitiba-PR Fone: (041) 3233-1077 – www.hkleiloes.com.br

Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OE Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJ5KX PP9JX E5ZBM 7GV2K

(30)

ANEXO

MEMÓRIA DE CÁLCULO

APARTAMENTO

(31)

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 F4 V.Hom.(R$/m2) 1 1.000.000,00 136,82 7.308,87 1,00 1,00 0,90 0,80 5.262,39 2 880.000,00 136,82 6.431,81 1,00 1,00 0,90 0,80 4.630,90 3 750.000,00 136,00 5.514,71 1,00 1,00 0,90 0,80 3.970,59 4 679.000,00 136,00 4.992,65 1,00 1,00 0,90 0,80 3.594,71 5 790.000,00 136,82 5.774,01 1,00 1,00 0,90 0,80 4.157,29 __________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3: F4:

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

Lograd.: Avenida República Argentina 357 Complemento: Apto 401

Água Verder

Bairro: Cidade: Curitiba Estado: Paraná

Nº:

(32)

Número de amostras (Ud): Grau de liberdade (Ud):

Menor valor homogeneizado (R$/m2): Maior valor homogeneizado (R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):

Número de intervalos de classe (Ud): Amplitude de classe (R$/m2): Amplitude total (R$/m2): Média aritmética (R$/m2): Mediana (R$/m2): Desvio médio (R$/m2): Desvio padrão (R$/m2): Variância (R$/m2) ^ 2: 5 4 3.594,71 5.262,39 21.615,87 4 416,92 1.667,68 4.323,17 4.157,29 498,776739 644,073260 414.830,363913 ___________________________________________________________________________________________ Onde: a) Grau de liberdade = N - 1:

b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n)

e) Amplitude de classe = At / Ni

c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado

f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) / N Sendo: N = Número de Amostras. V(n) = Valores homogeneizados; Sendo: V(n) = Valores homogeneizados. Sendo: N = Número de amostras. At = Amplitude total; Sendo:

Ni = Número de intervalos de classe.

d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N) Sendo:

N = Número de Amostras.

(33)

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO: D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão D/S calc. para o MAIOR valor =

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO: D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão D/S calc. para o MENOR valor =

1,65

1,4582 1,1310

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

___________________________________________________________________________________________ 5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL: CV = Coeficiente de Variação ( % ) = 14,90 h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) / N ] / (N-1) } Sendo: i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +...+ V(n) ) / N ] / (N-1) V(n) = Valores homogeneizados; M = Média Aritmética; N = Número de amostras. Vh(n) = Valores homogeneizados; N = Número de amostras. Sendo: Vh(n) = Valores homogeneizados; N = Número de amostras; 2 2 2 2 2 1/2 2 2 2 2 2

Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).

Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.

(34)

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50 Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança (%) = 80

TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533 Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =

Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 ) Sendo:

Valor unitário arbitrado (R$/m2) =

3.881,61

4.764,74

Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

136,82 4.323,17

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) = Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =

10,21 10,21 Estimativa de tendência central (R$/m2) = 4.323,17

591.496,12

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) = Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =

2 3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

quinhentos e noventa e um mil, quatrocentos e noventa e seis reais e doze centavos

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) = Estimativa de tendência central (R$/m2) =

LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =

________________________________________________________________________________________ 3.674,70

4.323,17

4.971,65

(35)

Classe 1 2 3 4 De: 3.594,71 4.011,63 4.428,55 4.845,47 INTERVALO Até 4.011,63 4.428,55 4.845,47 5.262,39 Freq. 2 1 1 1 ---___________I

A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))

F

15

10

5

0 1 2 3 4 5 6 C

(36)

B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2 Ve 0 Po x24 x23 x22 x21 x20 x19 x18 x17 x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16 x5 x4 x3 x2 x1

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var. 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 10 - 11 - 12 - 13 - 14 - 15 - 16 - 17 - 18 - 19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 24 - 7.308,87 6.431,81 5.514,71 4.992,65 5.774,01 Q26 Q27 Q28 Q29 Q30 Q31 Q32 Q33 Q34 Q35 Q36 Q37 Q38 Q39 Q40 Q41 Q42 Q43 Q44 5.262,39 4.630,90 3.970,59 3.594,71 4.157,29 Q46 Q47 Q48 Q49 Q50 Q51 Q52 Q53 Q54 Q55 Q56 Q57 Q58 Q59 Q60 Q61 Q62 Q63 Q64 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 Q66 Q67 Q68 Q69 Q70 Q71 Q72 Q73 Q74 Q75 Q76 Q77 Q78 Q79 Q80 Q81 Q82 Q83 Q84 9 -

(37)

C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média Po 0 Am x24 x23 x22 x21 x20 x19 x18 x17 x5 x4 x3 x2 x1

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%) 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 10 - 11 - 12 - 13 - 14 - 15 - 16 - 17 - 18 - 19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 24 - 7.308,87 6.431,81 5.514,71 4.992,65 5.774,01 Q26 Q27 Q28 Q29 Q30 Q31 Q32 Q33 Q34 Q35 Q36 Q37 Q38 Q39 Q40 Q41 Q42 Q43 Q44 1.304,464 427,399 489,703 1.011,762 230,399 Q46 Q47 Q48 Q49 Q50 Q51 Q52 Q53 Q54 Q55 Q56 Q57 Q58 Q59 Q60 Q61 Q62 Q63 Q64 21,73 7,12 8,16 16,85 3,84 Q66 Q67 Q68 Q69 Q70 Q71 Q72 Q73 Q74 Q75 Q76 Q77 Q78 Q79 Q80 Q81 Q82 Q83 Q84 9 -

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%) | | | | | | | | | | | | ---| ---Do = Dispersão em relação a média.

Mo = Valor Médio (R$/m2) = 6.004,41 Po = Preços observados.

| Mo

(38)

D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média Vh 0 Am x5 x4 x3 x2 x1 Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%) 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 10 - 11 - 12 - 13 - 14 - 15 - 16 - 17 - 18 - 19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 24 - 5.262,39 4.630,90 3.970,59 3.594,71 4.157,29 Q26 Q27 Q28 Q29 Q30 Q31 Q32 Q33 Q34 Q35 Q36 Q37 Q38 Q39 Q40 Q41 Q42 Q43 Q44 939,214 307,728 352,586 728,468 165,887 Q46 Q47 Q48 Q49 Q50 Q51 Q52 Q53 Q54 Q55 Q56 Q57 Q58 Q59 Q60 Q61 Q62 Q63 Q64 21,73 7,12 8,16 16,85 3,84 Q66 Q67 Q68 Q69 Q70 Q71 Q72 Q73 Q74 Q75 Q76 Q77 Q78 Q79 Q80 Q81 Q82 Q83 Q84 9 - Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%) | | | | | | | | | | | | ---| ---Dh = Dispersão em relação a média.

Mh = Valor Médio (R$/m2) = 4.323,17 Vh = Valores Homogeneizados.

|

Data: / / ___________________________________ Mh

(39)

ANEXO

CROQUI DO IMÓVEL

(40)

Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar - Bigorrilho / Curitiba-PR Fone: (041) 3233-1077

www.hkleiloes.com.br 2

Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OE Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJ5KX PP9JX E5ZBM 7GV2K

(41)

ANEXO

DOCUMENTAÇÃO

(42)

Zoneamento com Parâmetros e Uso e Ocupação do Solo em Estudo Motivo(s) do Boletim:

Informações da SMU - Secretaria Municipal do Urbanismo

Testadas do Lote

Posição do Lote: Meio de quadra

Denominação: Sistema Viário:

1- AV. REPÚBLICA ARGENTINA CENTRAL

Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): O LOTE É ATINGIDO PELO ALINHAMENTO EM LINHA RETA Cota Direita: +/- 6,20 m Cota Esquerda: +/- 6,20 m

357

Tipo: Nº Predial: Testada (m):

Cód. do Logradouro: C300 Principal 38,20

Informações Complementares

Código Observações Unidade Emissora

87 CMU 000246/2018 - Decisão = Negado em 22/02/2018.

320 Licença para instalação de cerca energizada - COSEDI, licença 199/2006. Processo 01-130232/2006

345 Alerta inserido em razÆo da ausˆncia de informa‡äes relacionadas …s instala‡äes hidrossanit rias do im¢vel.

Para regulariza‡Æo procurar a Secretaria Municipal de Meio Ambiente -Departamento de Recursos H¡dricos e Saneamento munido de

documentos que comprovem a correta destina‡Æo dos efluentes gerados na edifica‡Æo.

Para maiores informa‡äes acessar o site da prefeitura municipal de Curitiba: http://www.curitiba.pr.gov.br - Acesso r pido: Secretaria e àrgÆos - Meio Ambiente - conte£do esgoto.

Bloqueios ***** Alvarás de Construção Sublote: 0 032508A 45752 Número Antigo: Situação:

Número Novo: Finalidade:CONSTRUÇÃO

Área Vistoriada (m²): Área Liberada (m²):0,00 Área Total (m²):0,00 Obra em Andamento

034014A 48354

Número Antigo: Situação:

Área Vistoriada (m²):12,17 Área Liberada (m²):0,00 Área Total (m²):0,00 Obra Concluída

042866B 64790

Número Antigo: Situação:

Número Novo: Finalidade:OUTROS

Área Vistoriada (m²): Área Liberada (m²):0,00 Área Total (m²):0,00 Obra em Andamento

Bairro: Quadrícula: Bairro Referência:

Rua da Cidadania: Fazendinha ÁGUA VERDE

L-11

Versão: 3.0.0.163 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br

010126-4 670778-9

Página 1 de 9

(43)

Zoneamento com Parâmetros e Uso e Ocupação do Solo em Estudo Motivo(s) do Boletim: Sublote: 0 107556A 143304 Número Antigo: Situação:

Área Vistoriada (m²):14.710,18 Área Liberada (m²):14.710,18 Área Total (m²):14.710,18 Obra Concluída

020126-4 670778-8

Página 2 de 9

(44)

Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6)

030126-4 670778-7

Página 3 de 9

(45)

Sublote Situação de Foro Nº Documento Foro

0000 Domínio Pleno Carta D3665 Série

040126-4 670778-6

Página 4 de 9

(46)

Sublote Situação de Foro Nº Documento Foro

Dados Sobre Planta de Loteamento

Planta/Croqui Nº Quadra Nº Lote Protocolo

Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovada

Nome da Planta: JOVINO MENDES/JARBAS DE BARROS/JOÃO BORDIGNON E OUTROS

01-011956/2015

A.00052-Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovada Nome da Planta: *

01-004227/2017

C.04129-Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovada Nome da Planta: *

01-001000/2009 B

C.09463-Informações do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba

*****

Informações da SMOP - Secretaria Municipal de Obras Públicas

050126-4 670778-5

Página 5 de 9

(47)

Faixa não Edificável de Drenagem

Situação Faixa Sujeito à Inundação

Características: 3

Não Informado NÃO

Informações da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente

** Existindo árvores no imóvel é obrigatória a consulta à MAPM.**

060126-4 670778-4

Página 6 de 9

(48)

Informações da SMF - Secretaria Municipal de Finanças

Área Total Construída: Área do Terreno: Espécie: Qtde. de Sublotes: 85 14.706,60 m² 2.010,00 m² Condomínio Vertical

070126-4 670778-3

Página 7 de 9

(49)

Dados dos Sublotes

Sublote Utilização Ano Construção Área Construída

Comercial 0000 1997 181,10 m² Comercial 0001 1997 125,10 m² Comercial 0002 1997 131,40 m² Comercial 0003 1997 60,30 m² Comercial 0004 1997 55,30 m² Comercial 0005 1997 50,70 m² Comercial 0006 1997 58,00 m² Comercial 0007 1997 62,50 m² Comercial 0008 1997 113,50 m² Comercial 0009 1997 83,80 m² Comercial 0010 1997 83,20 m² Comercial 0011 1997 78,00 m² Comercial 0012 1997 102,40 m² Comercial 0013 1997 130,20 m² Comercial 0014 1997 121,90 m² Comercial 0015 1997 71,30 m² Comercial 0016 1997 66,90 m² Comercial 0017 1997 77,30 m² Comercial 0018 1997 77,30 m² Comercial 0019 1997 90,10 m² Comercial 0020 1997 96,70 m² Comercial 0021 1997 79,00 m² Comercial 0022 1997 82,10 m² Comercial 0023 1997 79,00 m² Comercial 0024 1997 114,70 m² Comercial 0025 1997 116,60 m² Comercial 0026 1997 68,60 m² Comercial 0027 1997 74,70 m² Residencial 0028 1997 210,30 m² Residencial 0029 1997 210,30 m² Residencial 0030 1997 210,30 m² Residencial 0031 1997 210,30 m² Residencial 0032 1997 210,30 m² Residencial 0033 1997 210,30 m² Residencial 0034 1997 210,30 m² Residencial 0035 1997 210,30 m² Residencial 0036 1997 210,30 m² Residencial 0037 1997 210,30 m² Residencial 0038 1997 210,30 m² Residencial 0039 1997 210,30 m² Residencial 0040 1997 210,30 m² Residencial 0041 1997 210,30 m² Residencial 0042 1997 210,30 m² Residencial 0043 1997 210,30 m² Residencial 0044 1997 210,30 m² Residencial 0045 1997 210,30 m² Residencial 0046 1997 210,30 m² Residencial 0047 1997 210,30 m² Residencial 0048 1997 210,30 m²

080126-4 670778-2

Página 8 de 9

(50)

Zoneamento com Parâmetros e Uso e Ocupação do Solo em Estudo Motivo(s) do Boletim: Residencial 0049 1997 210,30 m² Residencial 0050 1997 210,30 m² Residencial 0051 1997 210,30 m² Residencial 0052 1997 210,30 m² Residencial 0053 1997 210,30 m² Residencial 0054 1997 210,30 m² Residencial 0055 1997 210,30 m² Residencial 0056 1997 210,30 m² Residencial 0057 1997 210,30 m² Residencial 0058 1997 210,30 m² Residencial 0059 1997 210,30 m² Residencial 0060 1997 210,30 m² Residencial 0061 1997 210,30 m² Residencial 0062 1997 210,30 m² Residencial 0063 1997 210,30 m² Residencial 0064 1997 210,30 m² Residencial 0065 1997 210,30 m² Residencial 0066 1997 210,30 m² Residencial 0067 1997 210,30 m² Residencial 0068 1997 210,30 m² Residencial 0069 1997 210,30 m² Residencial 0070 1997 210,30 m² Residencial 0071 1997 210,30 m² Residencial 0072 1997 210,30 m² Residencial 0073 1997 210,30 m² Residencial 0074 1997 210,30 m² Residencial 0075 1997 210,30 m² Residencial 0076 1997 210,30 m² Residencial 0077 1997 210,30 m² Residencial 0078 1997 210,30 m² Residencial 0079 1997 210,30 m² Residencial 0080 1997 210,30 m² Residencial 0081 1997 210,30 m² Residencial 0082 1997 272,90 m² Residencial 0083 1997 272,90 m² Residencial 0084 1997 272,90 m²

Cód. Logradouro Planta Pavimentação Esgoto Iluminação Pública Coleta de Lixo

Infraestrutura Básica

D ASFALTO EXISTE

C300 Sim Sim

Bacia(s) Hidrográfica(s)

BACIA BELEM Principal

Data Responsável pela Emissão

internet

[PMC] - PREFEITURA MUNICIPAL DE CURITIBA 07/08/2020

090126-4 670778-1

Página 9 de 9

(51)

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e digite o hash 491289a6-ed8f-4d45-ba8f-05e0518dfc11

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Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OE Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDKA G4CTE EFS4X BDQDB

(52)

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