Contato Relações com Investidores:
Felipe Enck Gonçalves
Diretor Executivo de Finanças e Relações com Investidores
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Resultados do 2T14
e do 1S14
A LOG COMMERCIAL PROPERTIES ANUNCIA OS RESULTADOS DO 2T14
e do 1S14
Belo Horizonte, 14 de agosto de 2014: LOG Commercial Properties e Participações S.A. (“LOG” ou “Companhia”) anuncia hoje seus resultados do segundo trimestre de 2014 (2T14)
e do primeiro semestre de 2014 (1S14). As informações financeiras são apresentadas em milhares de Reais (R$ mil), exceto quando indicado o contrário, e têm como base as informações contábeis consolidadas, preparadas de acordo com as Normas Internacionais de Relatório Financeiro (IFRS), aprovadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), e com todos os pronunciamentos emitidos pelo CPC.
DESTAQUES E EVENTOS RECENTES
Melhor segundo trimestre da história da Companhia em volume de locação, locando 50 mil m² de ABL. No 1S14 foram 112 mil m² de ABL locados, um aumento de 235% em relação ao 1S13.
Crescimento da Receita Operacional Líquida de 47,9% no 1S14 em comparação ao 1S13 e crescimento 45,3% do 2T14 em relação ao 2T13.
O EBITDA Ajustado aumentou 63,1% no 1S14 em relação ao 1S13 e 70,2% do 2T14 para o 2T13.
Aumento do FFO Ajustado no 1S14 de 51,5% em comparação com o 1S13 e de 51,7% no 2T14 comparado ao 2T13.
Avaliação do portfolio por consultoria independente especializada em imóveis, a Colliers International, apresentou valor das propriedades para investimento da Companhia em R$ 2,2 bilhões.
MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO
Ao fim do primeiro semestre de 2014 apuramos excepcional desempenho comercial na LOG, com um montante recorde de mais de 112 mil m² de ABL locados no período. A estratégia comercial de abrangência nacional e de mercados em desenvolvimento da LOG vem se mostrando positiva, tendo sido 95% das locações acima mencionadas fora do estado de São Paulo. Os investimentos realizados na melhoria de processos, sistemas e pessoas nos últimos trimestres também têm contribuído não só para o volume de novas áreas locadas, mas também num desdobramento de diferentes estratégias comerciais nos diversos mercados em que atuamos, contribuindo para a composição de um rol de locatários que alia qualidade e baixo risco, bem como à rentabilidade ao acionista da LOG.
Aproximadamente 60% das locações apuradas no semestre, referiam-se a pré-locações, ou seja, locações de empreendimentos ainda em fase de construção. Estima-se que estas pré-locações gerem receita ainda em 2014.
Locações 1S14 (em ABL m², no %LOG)
Outro ponto importante da nossa estratégia é a qualidade da nossa carteira de clientes. A inadimplência líquida da Companhia ao fim primeiro semestre de 2014 era próxima a zero, sendo que os locatários ativos não possuíam aluguéis vencidos com prazo superior a 30 dias.
A Companhia optou por alterar, no 2T14, a forma de contabilização das propriedades para investimento. A partir destas demonstrações financeiras as Propriedades para Investimento não serão mais registradas a custo e sim pelo seu valor justo (em conformidade com o CPC 28), optamos por reconhecer o efeito desta alteração como ajuste no saldo de abertura de lucros acumulados em 1º de janeiro de 2014, sem reapresentar as informações comparativas referentes ao mesmo período do ano anterior. Em função deste ajuste no saldo de abertura de 2014, decidimos reapresentar as Informações Trimestrais – ITR do trimestre findo em 31 de março de 2014, que estão sendo reapresentadas em conjunto com as Informações Trimestrais – ITR de 30 de junho de 2014, já refletindo esta nova política contábil. Esta alteração objetiva refletir em nossas demonstrações financeiras o valor de mercado de nossos investimentos e,
ES 28% MG 25% RJ 15% PR 10% BA 10% GO 8% SP 5%
logo, se aproximar mais do valor de mercado do nosso negócio.
Para essa alteração, contratamos terceiros para efetuar a avaliação do nosso portfolio em 30 de junho de 2014. Como parte do ajuste total e visando adequar e refletir o exercício de 2014 por inteiro dentro de uma mesma prática, ajustamos o saldo de abertura de 2014 pelo valor do nosso portfolio já divulgado nas demonstrações financeiras de 31/12/2013. A variação do valor justo das propriedades, além do ganho no valor justo das controladas em conjunto, foi reconhecido no resultado deste período. Os efeitos são conforme segue:
Composição Ajuste Valor Justo
(em R$ mil) 2014
(+) Mais valia reconhecida no Patrimônio Líquido em 01/01/14 502.327 (-) Impostos diferidos reconhecidos no Patrimônio Líquido em 01/01/14 (37.828) Valor Justo reconhecido no Patrimônio Líquido (em 01/01/14), líquido (A) 464.499
(+) Mais valia reconhecida no resultado no 1S14 170.691 (+) Mais valia reconhecida nas controladas em conjunto no 1S14 66.280 Variação do Valor Justo reconhecido no resultado no 1S14 236.971 (+) IR e CSLL diferidos reconhecidos no resultado 5.123 Variação do Valor Justo líquido reconhecido no resultado no 1S14 (B) 242.094
Valor Justo reconhecido total, líquido (A+B) 706.593
O valor total das propriedades para investimento da Companhia, em 30 de junho de 2014, conforme avaliação da Colliers International,foi de R$ 2,2 bilhões.
Esta valorização exclui o empreendimento do Loteamento Industrial do Parque Industrial Betim (“PIB”), uma vez que o mesmo é atualmente classificado contabilmente como estoque.
Evento Subsequente
Em 31 de julho de 2014, a LOG realizou a 5ª Emissão de Debêntures (privada) no montante de R$140 milhões integralmente subscritos pela SSCI – Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A. a fim de lastrear, via emissão de uma CCI pela SSCI, uma oferta de CRI (ICVM 476), totalmente subscrita no mesmo montante e na mesma data. Com os recursos captados da emissão melhoramos o perfil de endividamento de curto prazo equacionando os compromissos futuros com a geração de caixa operacional da LOG.
DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS
Destaques Operacionais
(em ABL m², no %LOG) 2T14 1T14 2T13 2T14 x 1T14 2T14 x 2T13 1S14 1S13
1S14 x 1S13 Portfólio 1.354.172 1.327.457 1.386.274 2,0% -2,3% 1.354.172 1.386.274 -2,3% Galpões 1.188.766 1.173.771 1.200.607 1,3% -1,0% 1.188.766 1.200.607 -1,0% Retail * 51.056 51.056 82.956 0,0% -38,5% 51.056 82.956 -38,5% Office 114.350 102.630 102.711 11,4% 11,3% 114.350 102.711 11,3% ABL Aprovado 41.395 2.621 90.925 1479,6% -54,5% 916.927 786.037 16,7% Galpões 41.395 1.435 94.114 2784,4% -56,0% 903.320 776.066 16,4% Retail * - 1.185 (3.189) -100,0% -100,0% 13.607 9.971 36,5% Office - - - 0,0% 0,0% - - 0,0% ABL Produzido 38.256 35.602 52.078 7,5% -26,5% 627.544 457.853 37,1% Galpões 36.686 34.618 49.383 6,0% -25,7% 615.771 450.331 36,7% Retail * 1.570 984 2.695 59,6% -41,8% 11.773 7.522 56,5% Office - - - 0,0% 0,0% - - 0,0% ABL Entregue 37.802 20.092 78.037 88,1% -51,6% 470.550 330.941 42,2% Galpões 37.802 20.116 78.037 87,9% -51,6% 467.929 330.941 41,4% Retail * - (23) - -100,0% 0,0% 2.621 - 0,0% Office - - - 0,0% 0,0% - - 0,0% Destaques Financeiros (em R$ mil) 2T14 1T14 Reapresent. 2T13 2T14 x 1T14 2T14 x 2T13 1S14 1S13 1S14 x 1S13
Receita Operacional Líquida 15.662 13.946 10.780 12,3% 45,3% 29.608 20.020 47,9% EBITDA 248.168 10.861 9.685 2184,9% 2462,4% 259.029 15.925 1526,6% Margem EBITDA (%) 1584,5% 77,9% 89,8% 1506,6 p.p. 1494,7 p.p. 874,9% 79,5% 795,3 p.p. EBITDA Ajustado** 10.899 9.719 6.403 12,1% 70,2% 20.618 12.643 63,1% Margem EBITDA Ajustado (%) 69,6% 69,7% 59,3% -0,1 p.p. 10,3 p.p. 69,6% 63,2% 6,5 p.p. FFO 244.732 10.924 7.449 2140,3% 3185,4% 255.656 11.331 2156,3% Margem FFO (%) 1562,6% 78,3% 69,1% 1484,3 p.p. 1493,5 p.p. 863,5% 56,6% 806,9 p.p. FFO Ajustado ** 6.323 5.868 4.167 7,8% 51,7% 12.191 8.049 51,5% Margem FFO Ajustado (%) 40,4% 42,1% 38,7% -1,7 p.p. 1,7 p.p. 41,2% 40,2% 1,0 p.p.
* Retail: Shopping Centers e Strip Malls.
*** Os destaques operacionais consideram as subsidiárias controladas em conjunto.
** EBITDA e FFO Ajustado: não considera resultados não recorrentes de venda de participação no Shopping Contagem e o ganho/perda com Valor Justo das Propriedades para investimento.
DESEMPENHO OPERACIONAL
Portfólio LOG
O Portfólio LOG em 30 de junho de 2014 totalizava 1,4 milhões de m² de ABL, com projetos distribuídos em 26 cidades e 9 estados do território nacional.
Evolução do Portfólio LOG (em ABL m², no %LOG)
1.386.274
1.282.379 1.317.566 1.327.457 1.354.172
jun-13 set-13 dez-13 mar-14 jun-14
Galpões Retail Office Total 87% 6% 89% 4% 89% 4% 88% 4% 88% 4% 7% 7% 7% 8% 8%
Portfólio LOG por estado (em ABL m², no %LOG)
SP 35% MG 22% RJ 11% PR 10% CE 6% GO 6% ES, SE e BA 9% ABL aprovado (em ABL m², no %LOG)
68%
O Portfólio LOG acima não contempla o Parque Industrial Betim (“PIB”), único projeto de loteamento industrial em construção pela LOG. Este projeto está sendo construído em uma área de 6 milhões de m², sendo 2,8 milhões de m² de área comercializável, aproximadamente. Este é o único projeto da LOG cujas unidades são intencionadas para venda, embora a LOG já estude a implantação de condomínios logísticos próprios objetivando aproveitar a localização privilegiada do empreendimento. Os potenciais projetos de condomínios logísticos da LOG não estão contemplados no Portfólio LOG acima.
Desempenho na geração de ativos
Até 30 de junho de 2014, aumentamos 13,3% no nosso total de áreas produzidas acumuladas e adicionamos 14,0% no total de áreas entregues no ano, uma desaceleração no ritmo de
investimentos em relação aos ABL´s de períodos anteriores resultante da nossa estratégia de alocação eficiente de recursos, investindo nas localidades de projetos existentes em nosso portfólio de maior oportunidade de absorção e retorno.
Em consonância com nossa estratégia de investimentos de abrangência nacional, nos últimos 12 meses produzimos aproximadamente 170 mil m² de ABL em 14 projetos distribuídos em 6 estados e entregamos aproximadamente 139 mil m² de ABL, em 8 projetos também distribuídos em 6 estados, todos estes fora do estado de São Paulo, onde já performamos nossos ativos nos períodos anteriores.
Evolução ABL Produzido Acumulado (em ABL m², no %LOG)
Evolução ABL Entregue (em ABL m², no %LOG)
Como resultado dos nossos esforços na geração de ativos, o yield on cost médio dos projetos entregues até 30 de junho de 2014 apurado era de 15,4%.
DESEMPENHO FINANCEIRO
Receita Operacional
Receita Operacional Líquida
(em R$ mil) 2T14
1T14
Reapresent. 2T13 2T14 x 1T14 2T14 x 2T13 1S14 1S13 1S14 x 1S13 Receita Operacional Líquida 15.662 13.946 10.780 12,3% 45,3% 29.608 20.020 47,9%
Receita de Locações 16.695 14.842 11.439 12,5% 45,9% 31.537 21.248 48,4%
(-) Impostos (1.033) (896) (659) 15,3% 56,8% (1.929) (1.228) 57,1%
O crescimento na Receita Operacional Líquida deve-se ao aumento no total de áreas locadas, além do ganho nos preços de locação. Até 30 de junho de 2014, as receitas de locação da LOG eram compostas em sua totalidade, de locações de projetos de galpões.
No quadro abaixo apresentamos o crescimento da receita de locações. Receita de Loçações (em R$ mil) 2T14 1T14 Reapresent. 2T13 2T14 x 1T14 2T14 x 2T13 1S14 1S13 1S14 x 1S13 Receita de Locações 16.695 14.842 11.439 12,5% 45,9% 31.537 21.248 48,4% Receita de Locações 16.077 13.808 10.434 16,4% 54,1% 29.885 19.991 49,5% Linearização de receita 618 1.034 1.005 -40,2% -38,5% 1.652 1.257 31,4%
Evolução da Receita Operacional Líquida (R$ mil)
* Crescimento áreas entregues: crescimento das receitas de locação resultantes da evolução da comercialização e dos preços de locação das áreas entregues até 30/06/13.
No primeiro semestre de 2014 realizamos renovações de contratos de locação para 5 mil m² de ABL, com leasing spread real médio de 7,80%.
Depreciação
Conforme mencionado no Comentário da Administração e atendendo aos pronunciamentos contábeis correntes, no que diz respeito à atribuição de valor justo às propriedades para investimento, o custo de depreciação contábil das Propriedades para Investimento que transitava pela DRE, deixa de existir, sendo o ajuste feito única e exclusivamente através da variação no valor justo de tais ativos. Os efeitos da eventual valorização ou desvalorização dos imóveis serão refletidos na conta “Variação do valor justo de propriedades para investimento”. Contudo, do ponto de vista fiscal, a apuração do cálculo de depreciação não foi alterada em relação ao último trimestre. Sendo assim, para efeitos de cálculo de imposto, permanece o cálculo da depreciação de acordo com os prazos estabelecidos pela Receita Federal.
Despesas Operacionais
Despesas Operacionais (em R$ mil) 2T14 1T14 Reapresent. 2T13 2T14 x 1T14 2T14 x 2T13 1S14 1S13 1S14 x 1S13 Despesas Operacionais (4.824) (4.383) (4.245) 10,1% 13,6% (9.207) (7.376) 24,8% Despesas administrativas (2.506) (2.509) (2.662) -0,1% -5,9% (5.015) (4.683) 7,1% Despesas comerciais (2.263) (2.253) (1.337) 0,4% 69,3% (4.516) (2.435) 85,5% Outras despesas/receitas (55) 379 (246) -114,5% -77,6% 324 (258) -225,6%As despesas operacionais no segundo trimestre de 2014, mantiveram-se em linha com as despesas do primeiro trimestre de 2014 e segundo trimestre de 2013. O aumento das despesas comerciais entre o 1S14 e o 1S13 deve-se principalmente a esforços relacionados à corretagem inerentes a entregas de novas áreas para locação, além de gastos relativos à vacância destas mesmas áreas recém-entregues e em processo de comercialização.
Resultado de Equivalência Patrimonial
Result. de Equivalência Patrimonial
(em R$ mil) 2T14
1T14
Reapresent. 2T13 2T14 x 1T14 2T14 x 2T13 1S14 1S13 1S14 x 1S13
Resultado de equivalência 66.639 1.298 3.150 5034,0% 2015,5% 67.937 3.281 1970,6%
O aumento do resultado de equivalência patrimonial do 1S14 em relação ao 1S13 é substancialmente efeito da alteração na contabilização das Propriedades para Investimento, conforme já explicitado anteriormente. Em função de adoção de mesmas práticas contábeis, também foram realizadas avaliações das propriedades para investimento das nossas controladas em conjunto a valor justo, tendo sido integralmente reconhecido no resultado do 2T14 o ganho entre o valor justo e custo contábil das propriedades para investimento dessas controladas. O resultado de equivalência apurado tanto no 2T13, quanto no 1S13 referiam-se ao reconhecimento contábil da venda de participação no Shopping Contagem realizada em junho de 2013 através do método PoC (Percentage of Completion), evento não recorrente já totalmente reconhecido.
A LOG possui em seu Portfólio, três empresas controladas em conjunto consolidadas em conformidade com o CPC 19 (R2), através do método da Equivalência Patrimonial. São elas a “Cabral Investimentos SPE” que comporta, entre outros projetos, o Shopping Contagem, a “Betim I Incorporações SPE” com o Parque Industrial Betim (“PIB”) e “Parque Torino Imóveis S.A” que possuí o empreendimento Parque Torino. O Shopping Contagem foi inaugurado no quarto trimestre de 2013, já o Parque Industrial Betim e o Parque Torino encontram-se em fase pré-operacional.
Resultado Financeiro
Resultado Financeiro (em R$ mil) 2T14 1T14 Reapresent. 2T13 2T14 x 1T14 2T14 x 2T13 1S14 1S13 1S14 x 1S13 Resultado Financeiro (5.279) (3.602) (2.176) 46,6% 142,6% (8.881) (4.566) 94,5% Despesas financeiras (7.198) (6.666) (2.556) 8,0% 181,6% (13.864) (5.460) 153,9% Receitas financeiras 1.919 3.064 380 -37,4% 405,0% 4.983 894 457,4%Os seguidos aumentos das despesas financeiras estão relacionados com o crescimento dos investimentos da LOG em suas propriedades, por consequência no aumento nos níveis de endividamento, uma vez que utilizamos de recursos financeiros de longo prazo de terceiros para financiamento de parte da construção de nossos ativos. A redução no trimestre das
receitas financeiras ocorreu devido à redução do saldo médio do caixa disponível para aplicação em função dos investimentos em obras da Companhia.
EBITDA Ajustado e Margem EBITDA Ajustado
EBITDA e EBITDA Ajustado
(em R$ mil) 2T14 1T14 Reapresent. 2T13 2T14 x 1T14 2T14 x 2T13 1S14 1S13 1S14 x 1S13 (=) Lucro líquido 244.732 10.924 4.513 2140,3% 5322,8% 255.656 5.640 4432,9% (+) IR e CSLL Corrente e Diferido (1.843) (3.665) 60 -49,7% -3171,7% (5.508) 28 -19771,4% (+) Resultado financeiro 5.279 3.602 2.176 46,6% 142,6% 8.881 4.566 94,5% (+) Depreciação - - 2.936 0,0% -100,0% - 5.691 -100,0% EBITDA 248.168 10.861 9.685 2184,9% 2462,4% 259.029 15.925 1526,6% Margem EBITDA 1584,5% 77,9% 89,8% 1506,6 p.p. 1494,7 p.p. 874,9% 79,5% 795,3 p.p.
(-) EBITDA não recorrente * (298) (1.142) (3.282) -73,9% -90,9% (1.440) (3.282) -56,1% (-) Valor Justo de propriedade
para investimento (170.691) - - 0,0% 0,0% (170.691) - 0,0% (-) Valor Justo de propriedade
para investimento nas Coligadas (66.280) - - 0,0% 0,0% (66.280) - 0,0%
EBITDA Ajustado 10.899 9.719 6.403 12,1% 70,2% 20.618 12.643 63,1% Margem EBITDA Ajustado 69,6% 69,7% 59,3% -0,1 p.p. 10,3 p.p. 69,6% 63,2% 6,5 p.p. * EB ITDA da o peração não reco rrente da venda de participação no Sho pping Co ntagem.
Os crescimentos do EBITDA (apurado em conformidade com a ICVM 572/12) de 2184,9% e 2462,4% no 2T14 em relação ao 1T14 e 2T13 são explicados pelo crescimento da operação de locação da Companhia, do evento não recorrente de venda de participação no Shopping Contagem e do ganho de valor justo das propriedades para investimento registrado no trimestre.
O EBITDA Ajustado não considera operações não recorrentes e efeitos contábeis de ganho ou perda na apuração do valor justo de nosso portfólio a fim de mensurar os resultados das atividades de locação de áreas. O crescimento do EBITDA Ajustado no 2T14 foi de 12,1% e 70,2% em relação ao 1T14 e 2T13 e da Margem EBITDA Ajustada de -0,1 p.p e de 10,3 p.p é resultante dos intensivos esforços na construção e entrega de áreas e da alavancagem operacional gerada pelo crescimento da operação de locações da LOG.
FFO (Funds from Operations) Ajustado e Margem FFO Ajustado
FFO e FFO Ajustado
(em R$ mil) 2T14 1T14 Reapresent. 2T13 2T14 x 1T14 2T14 x 2T13 1S14 1S13 1S14 x 1S13 (=) Lucro líquido 244.732 10.924 4.513 2140,3% 5322,8% 255.656 5.640 4432,9% (+) Depreciação - - 2.936 0,0% -100,0% - 5.691 -100,0% FFO 244.732 10.924 7.449 2140,3% 3185,4% 255.656 11.331 2156,3% Margem FFO 1562,6% 78,3% 69,1% 1484,3 p.p. 1493,5 p.p. 863,5% 56,6% 806,9 p.p.
(-) FFO não recorrente * (291) (1.080) (3.282) -73,1% -91,1% (1.371) (3.282) -58,2% (-) Valor Justo de propriedade
para investimento (170.691) - - 0,0% 0,0% (170.691) - 0,0% (-) IR e CS diferidos do Fair Value (1.147) (3.976) - -71,2% 0,0% (5.123) - 0,0% (-) Valor Justo de propriedade
para investimento nas Coligadas (66.280) - - 0,0% 0,0% (66.280) - 0,0%
FFO Ajustado 6.323 5.868 4.167 7,8% 51,7% 12.191 8.049 51,5% Margem FFO Ajustado 40,4% 42,1% 38,7% -1,7 p.p. 1,7 p.p. 41,2% 40,2% 1,0 p.p. * FFO da o peraçõ e não reco rrentes da venda de participação no Sho pping Co ntagem.
O FFO Ajustado não considera operações não recorrentes e efeitos contábeis de ganho ou perda na apuração do valor justo de nosso portfólio a fim de mensurar os resultados das atividades de locação de áreas. O crescimento do FFO Ajustado no 1S14 em relação a 1S13 é explicado pelo aumento na construção e entrega de áreas e da alavancagem operacional gerada pelo crescimento da operação de locações da LOG.
Caixa e Equivalentes de caixa
Caixa e Equivalentes de caixa
(em R$ mil) Jun-14
Mar-14 Reapresent. Dez-13 Jun-14 x Mar-14 Jun-14 x Dez-13
Caixa e equivalentes de caixa 7.637 75.846 151.200 -89,9% -94,9%
A redução no saldo de caixa e equivalentes de caixa refere-se aos investimentos na construção de propriedades e pagamentos de compromissos financeiros durante o trimestre, parcialmente compensados pela captação de financiamentos de perfil de longo prazo junto a instituições financeiras.
Contas a Receber
Contas a receber
(em R$ mil) Jun-14
Mar-14 Reapresent. Dez-13 Jun-14 x Mar-14 Jun-14 x Dez-13 Contas a receber 33.031 34.872 34.952 -5,3% -5,5% Locação de galpões 14.179 13.443 11.211 5,5% 26,5% Venda de terrenos 15.641 18.792 21.870 -16,8% -28,5% Outros 3.211 2.637 1.871 21,8% 71,6%
O aumento do saldo de contas a receber de 2014 para 2013 de locação de galpões está diretamente relacionado com o ritmo de entrega de novas áreas para locação e crescimento da nossa carteira de locatários. A diminuição do saldo de contas a receber da venda de terrenos é explicada pelo recebimento de parcelas de venda de terrenos realizadas em 2013.
Endividamento e Dívida Líquida
Empréstimos, financiamentos e
Debêntures (em R$ mil) Prazo Custo Efetivo* Jun-14
Mar-14 Reapresent. Dez-13 Jun-14 x Mar-14 Jun-14 x Dez-13 Empréstimos e Financiamentos 818.994 796.477 766.916 2,8% 6,8%
Capital de Giro Jul/13 a Set/17 CDI + 2,36% a
3,50% 135.005 140.365 141.708 -3,8% -4,7%
Financiamento à Construção Dez/13 a Out/24 CDI + 1,88% 46.240 46.821 47.379 -1,2% -2,4% Financiamento à Construção Dez/13 a Set/25 TR + 9,35% a
11,62% 384.800 347.723 311.302 10,7% 23,6%
Debêntures 1ª Emissão fev/14 CDI + 2,64% - - 109.474 0,0% -100,0% Debêntures 2ª Emissão jun/19 CDI + 2,17% 63.413 70.198 68.242 -9,7% -7,1% Debêntures 3ª Emissão jun/20 CDI + 2,07% 98.853 103.739 100.849 -4,7% -2,0% Debêntures 4ª Emissão fev/19 CDI + 2,13% 103.893 100.899 - 3,0% 0,0% (-) Custos de captação (13.210) (13.268) (12.038) -0,4% 9,7%
Cronograma de Vencimento da Dívida em 30/06/14 (R$ milhões)
Dívida Líquida (em R$ mil) Jun-14 Mar-14
Reapresent. Dez-13 Jun-14 x Mar-14 Jun-14 x Dez-13 (+) Empréstimos e Financiamentos 818.994 796.477 766.916 2,8% 6,8% (-) Caixa e Disponibilidades 7.637 75.846 151.200 -89,9% -94,9% (=) Dívida Líquida 811.357 720.631 615.716 12,6% 31,8% (=) Patrimônio Líquido 1.460.330 1.215.484 739.985 20,1% 97,3% (=) Divida liq / PL 0,6 0,6 0,8 -6,3% -33,2%
Conforme já mencionado anteriormente, em 31 de julho de 2014, a LOG realizou a 5ª Emissão de Debêntures (privada) no montante de R$140 milhões integralmente subscritos na mesma data. Com os recursos captados da emissão melhoramos o perfil de endividamento de curto prazo equacionando os compromissos futuros com a geração de caixa operacional da LOG. Abaixo cronograma de vencimento da dívida em 30/06/14 pro-forma caso tanto a liquidação de dívidas quanto a captação das debentures privadas acima mencionada tivesse sido concluída até o final deste trimestre.
Cronograma de Vencimento da Dívida em 30/06/14 “pro-forma” (R$ milhões)
40,8 98,7 136,6 174,8
171,6
113,2
61,3
46,637,4
24,6 12,23,1
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025Loan to Value
39% 43% 44% 45% 39% 24% 31% 35% 43% 39%jun/13 set/13 dez/13 mar/14 jun/14 LTV Bruto LTV Líquido
* LTV Bruto: Dívida Bruta / Valor Justo das Propriedades para Investimento LTV Líquido: Dívida Líquida / Valor Justo das Propriedades para Investimento
Considerações gerais acerca do Desempenho Financeiro
A LOG entende que os resultados apurados do atual momento de ciclo intensivo de investimentos em seus ativos não representam uma base estabilizada de indicadores de dívida de suas operações, e que com o plano de investimentos para os próximos anos e entrega de novas áreas para locação contribuirão na entrega de sólidos resultados aos seus acionistas e ao mercado.
Apesar das reduções dos saldos de Caixa e Equivalentes de Caixa, conforme mencionado acima, reflexo do intensivo ciclo de investimentos da Companhia, estamos trabalhando de forma a garantir recursos suficientes para pagamento de nossos credores e manutenção de nossos investimentos. Resultante disso, o nosso CCL (Capital Circulante Liquido) vem apresentando sucessivas melhoras em função de uma política conservadora na gestão de caixa e endividamento da LOG. O gráfico abaixo demonstra a evolução do CCL Ajustado (ajustando os saldos de Contas a Receber adicionando os aluguéis dos 12 meses seguintes da carteira de locatários ativos, mais contratos já firmados ainda não ativos de ativos já entregues). O saldo do 2T14 também demonstrado pro-forma caso a captação das debentures privadas acima mencionada tivesse sido concluída até o final deste trimestre.
Capital Circulante Líquido Ajustado (R$ mil)
*pro-forma: ajustada a 5ª Emissão de Debêntures
(120.650)
(62.822)
940
dez-13
mar-14
jun-14 *
Não obstante ao que já foi realizado pela LOG até o encerramento do primeiro semestre, continuamos bastante confortáveis com crescimento das operações da LOG e também continuamos trabalhando rumo à entrega de sólidos resultados com uma estrutura de capital equilibrada com rentabilidade aos acionistas no restante do ano.
FOTOS SELECIONADAS DE PROJETOS DA LOG
Parque Torino (Betim/MG)
LOG Itatiaia (Itatiaia/RJ)
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
Demonstração do Resultado do Período Consolidado
(em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)
DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO PERÍODO 2T14 1T14
Reapresent. 2T13 Var. % 2T14 x 1T14 Var. % 2T14 x 2T113 1S14 1S13 Var. % 1S14 x 1S13 RECEITA LÍQUIDA 15.662 13.946 10.780 12,3% 45,3% 29.608 20.020 47,9% CUSTO - - (2.936) 0,0% -100,0% - (5.691) -100,0% LUCRO BRUTO 15.662 13.946 7.844 12,3% 99,7% 29.608 14.329 106,6% RECEITAS (DESPESAS) OPERACIONAIS
Despesas comerciais (2.263) (2.253) (1.337) 0,4% 69,3% (4.516) (2.435) 85,5% Despesas gerais e administrativas (2.506) (2.509) (2.662) -0,1% -5,9% (5.015) (4.683) 7,1% Outras despesas operacionais, líquidas (55) 379 (246) -114,5% -77,6% 324 (258) -225,6% Valor Justo de propriedade para investimento 170.691 - - 0,0% 0,0% 170.691 - 0,0% Resultado de participação em controladas e
controladas em conjunto 66.639 1.298 3.150 5034,0% 2015,5% 67.937 3.281 1970,6%
LUCRO OPERACIONAL ANTES DO RESULTADO
FINANCEIRO 248.168 10.861 6.749 2184,9% 3577,1% 259.029 10.234 2431,1% RESULTADO FINANCEIRO
Encargos financeiros (7.198) (6.666) (2.556) 8,0% 181,6% (13.864) (5.460) 153,9% Receitas financeiras 1.919 3.064 380 -37,4% 405,0% 4.983 894 457,4%
LUCRO ANTES DO IMPOSTO DE RENDA E DA
CONTRIBUIÇÃO SOCIAL 242.889 7.259 4.573 3246,0% 5211,4% 250.148 5.668 4313,3% IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL
Correntes (1.541) (1.639) (770) -6,0% 100,1% (3.180) (1.481) 114,7% Diferidos 3.384 5.304 710 -36,2% 376,6% 8.688 1.453 497,9%
LUCRO DOS PERÍODOS 244.732 10.924 4.513 2140,3% 5322,8% 255.656 5.640 4432,9% LUCRO ATRIBUÍVEL A
Acionistas controladores 244.649 10.922 4.513 2140,0% 5321,0% 255.571 5.640 4431,4% Acionistas não controladores 83 2 - 4050,0% 0,0% 85 - 0,0%
Balanço Patrimonial Consolidado
(em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)
ATIVO 30/jun/14 31/03/2014 Reapresent. 31/dez/13 Var. % Jun/14 x Mar/14 Var. % Jun/14 x Dez/13
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 30/jun/14 31/03/2014 Reapresent. 31/dez/13 Var. % Jun/14 x Mar/14 Var. % Mar/14 x Dez/13
CIRCULANTE PASSIVO CIRCULANTE
Caixa e equivalentes de caixa 7.637 75.846 151.200 -89,9% -94,9% Fornecedores 10.589 9.333 10.772 13,5% -1,7% Contas a receber 22.351 21.622 20.758 3,4% 7,7% Empréstimos e debêntures 159.496 156.237 245.321 2,1% -35,0% Impostos a recuperar 8.407 7.020 5.144 19,8% 63,4% Salários, encargos sociais e
benefícios 3.485 4.521 4.024 -22,9% -13,4% Despesas antecipadas 2.091 1.906 1.654 9,7% 26,4% Impostos e contribuições a recolher 3.380 3.748 4.196 -9,8% -19,4% Outros ativos - - 3 0,0% -100,0% Contas a pagar por aquisição de
terrenos 2.721 6.504 13.821 -58,2% -80,3%
Total do ativo circulante 40.486 106.394 178.759 -61,9% -77,4% Adiantamentos - Permutas 1.538 2.135 6.647 -28,0% -76,9% Dividendos a pagar 2.938 2.938 2.938 0,0% 0,0%
NÃO CIRCULANTE Obrigações com empresas
relacionadas - 190 201 -100,0% -100,0% Contas a receber 10.680 13.250 14.194 -19,4% -24,8% Outros 24.718 47.686 69.387 -48,2% -64,4% Despesas antecipadas 3.354 3.448 2.842 -2,7% 18,0% Total do passivo circulante 208.865 233.292 357.307 -10,5% -41,5%
Impostos a recuperar 34.974 34.345 19.822 1,8% 76,4% Imposto de renda e contribuição
social diferidos 54.180 46.614 6.505 16,2% 732,9% PASSIVO NÃO CIRCULANTE
Outros 2 2 2 0,0% 0,0% Empréstimos e debêntures 659.498 640.240 521.595 3,0% 26,4% Investimento em controladas em
conjunto 226.416 159.141 156.929 42,3% 44,3% Adiantamentos - Permutas 48.200 8.887 5.811 442,4% 729,5% Propriedades para investimento 2.093.180 1.809.440 1.246.621 15,7% 67,9% Impostos diferidos 85.936 74.188 970 15,8% 8759,4% Imobilizado 669 642 613 4,2% 9,1% Outros 1.112 1.185 619 -6,2% 79,6%
Total do ativo não circulante 2.423.455 2.066.882 1.447.528 17,3% 67,4% Total do passivo não circulante 794.746 724.500 528.995 9,7% 50,2% Total dos passivos 1.003.611 957.792 886.302 4,8% 13,2%
PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Patrimônio líquido atribuível aos
acionistas da Controladora 1.460.098 1.215.354 739.897 20,1% 97,3% Participações dos acionistas não
controladores 232 130 88 78,5% 163,6%
Total do patrimônio líquido 1.460.330 1.215.484 739.985 20,1% 97,3%
TOTAL DOS ATIVOS 2.463.941 2.173.276 1.626.287 13,4% 51,5% TOTAL DOS PASSIVOS E DO
Demonstração do Fluxo de Caixa Consolidado
(em R$ mil) (CPC 19, IFRS 11)
DEMONSTRAÇÃO DO FLUXO DE CAIXA jun/14 jun/13 Var. %
jun/14 x jun/13 FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS
Lucro Liquido do período 255.571 5.640 4431,4%
Ajustes para reconciliar o lucro liq. com o caixa líquido (aplicado nas) gerado pelas
atividades operacionais (233.562) 7.075 -3401,2%
(Aumento) redução nos ativos operacionais (9.796) (2.627) 272,9% Aumento (redução) nos passivos operacionais 5.517 4.629 19,2%
Caixa líquido (aplicado nas) gerado pelas atividades operacionais 17.730 14.717 20,5% FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE INVESTIMENTO
Aumento / aquisição de investimentos (44.829) (3.827) 1071,4%
Aquisição de propriedades para investimento (121.452) (179.125) -32,2%
Outros (74) - 0,0%
Caixa líquido aplicado nas atividades de investimento (166.355) (182.952) -9,1% FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES DE FINANCIAMENTO
Captação de empréstimos, financiamentos e debêntures, líquido 170.408 221.153 -22,9% Amortização de empréstimos, financiamentos e debêntures (131.702) (85.652) 53,8%
Pagamento de juros (33.729) (27.505) 22,6%
Aporte de acionistas - 278.278 -100,0%
Gastos com emissão de ações - (3.616) -100,0%
Pagamento de obrigações com empresas relacionadas - (55.517) -100,0% Aumento de obrigações com empresas relacionadas - 55.517 -100,0%
Pagamentos de dividendos - (816) -100,0%
Aporte de (distribuição a) acionistas não controladores 85 27 214,8%
Caixa líquido gerado pelas atividades de financiamento 5.062 381.869 -98,7%
(REDUÇÃO) AUMENTO DE CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA (143.563) 213.634 -167,2% CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA
No início do exercício 151.200 24.095 527,5%
GLOSSÁRIO
ABL (Área Bruta Locável): corresponde às áreas disponíveis para locação. ABL Entregue: corresponde às áreas entregues para locação.
ABL Produzido: corresponde ao total de áreas produzidas apuradas através de medição do
cronograma físico financeiro, incluindo as áreas entregues, mais as obras em andamento no percentual LOG.
FFO (Funds From Operations): igual ao Lucro Líquido menos depreciação menos outros
efeitos “não-caixa”.
NOI (Net Operating Income): igual à Receita Operacional Bruta menos as despesas diretas do
empreendimento.
EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization): lucro líquido
antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, das despesas de depreciação.
Margem EBITDA: margem calculada dividindo o resultado do EBITDA pela Receita
Operacional Líquida.
Margem FFO: margem calculada dividindo o resultado do FFO pela Receita Operacional
Líquida.
Yield on Cost: taxa de retorno calculada pela divisão das receitas de aluguel pelo investimento
total.
Portfólio LOG: contempla a ABL dos projetos em operação, em construção e a ABL potencial
em desenvolvimento.
Loan to Value: índice percentual resultante da divisão da Dívida pelo Valor Justo das
Propriedades para Investimento.
Leasing Spread: ganho apurado nas receitas de locação de renovações, revisões e novas
AVISO
As afirmações contidas neste documento relacionadas a perspectivas sobre os negócios, projeções sobre resultados operacionais e financeiros e aquelas relacionadas a perspectivas de crescimento da LOG são meramente projeções e, como tais, são baseadas exclusivamente nas expectativas da diretoria sobre o futuro dos negócios.
Essas expectativas dependem, substancialmente, das aprovações e licenças necessárias para homologação dos projetos, condições de mercado, do desempenho da economia brasileira, do setor e dos mercados internacionais e, portanto, estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. O presente relatório de desempenho inclui dados não contábeis como operacionais, financeiros e projeções com base na expectativa da Administração da Companhia. Os dados não contábeis tais como quantitativos e valores de Portfólio, ABL Aprovado, ABL Produzido, ABL Entregue e projeções não foram objeto de revisão por parte dos auditores independentes da Companhia.
O EBITDA indicado neste relatório representa o lucro líquido antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social, das despesas de depreciação. O FFO indicado neste relatório representa o lucro líquido antes das despesas de depreciação apenas. O EBITDA e o FFO não são medidas de desempenho financeiro segundo as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil e as IFRS, tampouco devem ser considerados isoladamente, ou como alternativa ao lucro líquido, como medida de desempenho operacional, ou alternativa aos fluxos de caixa operacionais, ou como medida de liquidez. Em razão de não serem consideradas, para o seu cálculo, o resultado financeiro, o imposto de renda e a contribuição social, as despesas de depreciação e amortização, o EBITDA e o FFO funcionam como indicadores do desempenho econômico geral da LOG, que não são afetados por alterações da carga tributária do imposto de renda e da contribuição social ou dos níveis de depreciação e amortização. O EBITDA e o FFO, no entanto, apresentam limitações que prejudicam a sua utilização como medida da lucratividade da LOG, em razão de não considerar determinados custos decorrentes dos negócios da LOG, que poderiam afetar, de maneira significativa, os lucros da LOG, tais como resultado financeiro, tributos, depreciação e amortização, despesas de capital e outros encargos relacionados.
RELACIONAMENTO COM AUDITORES INDEPENDENTES
Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03 informamos que os nossos auditores independentes - Ernst & Young Auditores Independentes S/S (“Ernst & Young”) - não prestaram no primeiro semestre de 2014 serviços que não os relacionados à auditoria externa. A política da Companhia na contratação de serviços de auditores independentes assegura que não haja conflito de interesses, perda de independência ou objetividade.
