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Condomínio edilício: a imposição legal de inscrição no CNPJ altera
a sua natureza jurídica? - parte II
Ana Zélia Jansen Saraiva Gomes
Como citar este artigo: GOMES, Ana Zélia Jansen Saraiva. Condomínio edilício: a imposição legal de inscrição no CNPJ altera a sua natureza jurídica?. Disponível em http://www.iuspedia.com.br 04 fev. 2008.
3 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
3.1 Conceito
O condomínio edilício, também denominado de condomínio especial, é uma situação jurídica em que se observa o parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles.
Para Orlando Gomes (2006, p.249):
A situação caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns. Cada apartamento, sala, conjunto ou andar pertence exclusivamente a um proprietário, que, todavia, tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais em que decorrem
de possuí-lo num edifício com outras unidades autônomas. Do mesmo passo que é dono do seu apartamento, faz-se necessariamente condômino de certas partes do imóvel que permanecem, para sempre, em estado de indivisão forçosa.
Assim, o condomínio edilício é formado por dois elementos: as unidades autônomas e a área comum. A unidade autônoma compreende a unidade habitacional (apartamento, flat, chalé, dentre outros) ou profissional (sala, loja, escritório), é considerado o elemento principal, por ser objeto de propriedade exclusiva. Essa unidade, à razão de sua discriminação e individuação em relação ao conjunto, poderá ser livremente alienada e gravada por seus proprietários, ou seja, sem necessidade de anuência dos demais condôminos. Já a área comum (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores, áreas de lazer) é considerada acessória da unidade autônoma, objeto de co-propriedade. Essas partes são indivisíveis, não podendo ser alienadas com distinção, pois são consideradas agregadas a todas as partes exclusivas desse conjunto.
Com relação à delimitação da parte ideal, Venosa (2004a, p. 271), adverte: A dificuldade maior situa-se na conceituação exata do que se define por parte ideal. Não é ficção jurídica, porque propriedade existe. Não se trata de pura abstração, porque condômino é efetivamente proprietário e o direito não regula meras abstrações. Cuida-se, na verdade, de expressão do domínio, que é traduzida em expressão de porcentagem ou fração, a fim de que, no âmbito dos vários comunheiros, seja estabelecida a proporção do direito de cada um no título, com reflexos nos direitos e deveres decorrentes do direito de propriedade. Daí por que a parte ideal possui sempre uma expressão quantitativa fracionária ou percentual em relação ao todo.
Pode concluir-se, desta forma, que o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio comum, formando um direito híbrido, que reúne as noções de propriedade e de compropriedade, mas com identidade perfeitamente determinada.
A definição sobre a qual parte do Direito pertence a figura do condomínio edilício ainda está longe de ser sedimentada entre os juristas, sendo alvo de calorosas discussões não só na doutrina, como também na jurisprudência.
Como menciona Orlando Gomes (2006, p.251):
A determinação da natureza jurídica desse condomínio especial tem preocupado a atenção dos juristas, mas o esforço empregado na investigação ainda não conseguiu explicar satisfatória, que a todos se impusesse. A dificuldade provém, principalmente, da insistência em assimilar a inovação a construções jurídicas que a precederam. As teorias principais, entre as quais se divide a preferência dos civilistas, orienta-se na procura dessa absurda assimilação.
As teorias mais adotadas pela doutrina pátria, classificam o condomínio edilício como:
a) Direito de superfície, sendo criticada por não se tratar de terreno alheio, mas sim pro indiviso, pertencente aos próprios donos dos apartamentos;
b) Direito de servidão, inconsistente, tendo em vista que é incompatível com o conceito antes formulado de condomínio edilício;
c) De comunhão, que se figura incompleta, já que há condomínio apenas de certas partes do edifício, em razão de sua indivisão forçada – que existe e subsiste a título acessório - sendo o principal a propriedade autônoma, isolada, privativa da unidade;
3.2.1 A errônea concepção da sua natureza jurídica de sociedade
A determinação de natureza jurídica de sociedade é a que causa maiores rumores na doutrina e jurisprudência.
Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:
I- as associações;
II- as sociedades;
III- as fundações;
IV- as organizações religiosas;
V- os partidos políticos.
Desta feita, pode-se observar, mediante uma interpretação literal, que a lei não faz qualquer referência aos condomínios, sendo descabida qualquer argumentação que tente enquadra-lo entre as pessoas jurídicas de direito privado.
Alguns doutrinadores, porém, insistem em o classifica como sociedade, com o intuito de atribuir-lhe personalidade jurídica de direito privado. Tal encaixe é motivo de grandes controvérsias, como se pode depreender dos argumentos que se seguem.
Para os adeptos da teoria que considera o condomínio como sociedade, e por isso dotados de personalidade jurídica, defendem o estabelecido na II Jornada de Direito Civil/ 2002, nos Enunciados 89 e 90: "Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu interesse". Posteriormente, a III Jornada de Direito Civil/ 2003 suprimiu a parte grifada, estabelecendo por completo personalidade jurídica aos condomínios edilícios.
Corroborando com tal posicionamento, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, ao analisar o art. 63, § 3º, lei 4.591/64, que trata da possibilidade de arrematação de bens de leilão pelo condomínio, se pronunciou da seguinte maneira:
(...) Por isso, deve prevalecer o entendimento de que o registro imobiliário só é factível em favor de pessoa jurídica, forçoso será reconhecer que, com a disposição do § 3º, do art. 63, a lei 4.591 torna oficial o reconhecimento do condomínio horizontal como dotado de personalidade dessa espécie. Aliás, não há forma sacramental para um tal reconhecimento, e é sabido que textos legais muitas vezes operam mais transformações que as cogitadas pelo legislador. (TJRJ, AC 68.800, RT 427/250).
Rechaçando tal conclusão, Caio Mário (1977, p.345), afirma que:
Se pois, a lei 4.591/ 64 não dá personalidade jurídica ao condomínio, não caberá para certo intérprete, a fim de aplica-la, considerar necessário forçar na subjetividade condominial que a lei não reconhece.
Mas se a lei 4.591/ 64 concede ao condomínio a adjudicação de unidade leiloada, não pode o aplicador recusar esta aquisição, sob o fundamento de que o condomínio não tem personalidade jurídica. O julgador deve aplicar a lei como está redigida e, se é a lei que concede a adjudicação, bom será o entendimento que permita a sua aplicação. E, a contrario sensu, má aquela que vai dar na sua inaplicabilidade.
Grande parte da doutrina, porém, inclina-se pela não atribuição de personalidade jurídica a tal ente, e o fazem com as seguintes justificativas.
Venosa (2004b, p.252) estabelece como requisitos da personalidade jurídica a vontade humana, a observância das condições legais de sua formação e a liceidade de seus propósitos.
Diante de tais requisitos, Caio Mário (2006, p.298) faz a seguinte consideração:
Quando duas ou mais pessoas se congregam e desenvolvem as suas atividades ou reúnem os seus esforços, trabalhando em companhia ou conjugado nas aptidões para o mesmo fim,
nem por isso dão nascimento a uma entidade personificada. Frequentemente indivíduos labutam de parceria. Mas não nasce daí uma personalidade jurídica autônoma. Para que isto ocorra é mister a conversão das vontades dos participantes do grupo na direção integrativa deste em um organismo.
Diante de tal celeuma, Orlando Gomes (2006, p. 251), classifica o condomínio como sendo:
(...) genus novum, pois embora o edifício se divida em unidades pertencentes a proprietários distintos, o direito de cada qual não se equipara ao dono de uma casa isolada, pois torna-se importante também o aspecto coletivo, deveres especiais de vizinhança, deliberações da assembléia dos condomínios, visto que são aspectos de uma só realidade.
Portanto, não se pode afirmar que o condomínio forme uma sociedade, pois não existe vínculo jurídico de natureza pessoal, e nem os condôminos têm o ânimo de se unirem em um empreendimento comum, que permita qualifica-los como sócios. Ademais, se existisse uma sociedade, o prédio lhe pertenceria, e não aos donos dos apartamentos.
3.2.2 Considerações sobre sua representação processual
O artigo 12, do Código de Processo Civil disciplina a capacidade para estar em juízo das pessoas jurídicas, bem como a capacidade para ser parte e para estar em juízo de certos entes despersonalizados, considerados "pessoas formais".
Para Machado (2006, p.20), capacidade processual ou de estar em juízo "diz respeito à prática e a recepção eficazes de atos processuais, a começar pela petição e a citação, isto é, ao pedir e ao ser citado".
Marcato (2005, p. 74), ao explanar sobre a capacidade processual dos entes despersonalizados, diz que:
A capacidade processual é o fato de conferir a alguma pessoa física o poder de representar em juízo a entidade – receberam do legislador capacidade de ser parte no processo, embora não dotados de personalidade jurídica.
Com relação à denominação representação ou presentação, Pontes de Miranda (1997, p.238) faz uma diferenciação entre os termos, lembrando que as pessoas jurídicas precisam estar regularmente "presentadas" em juízo, não se tratando de representação, razão pela qual é grave equívoco a afirmação de que as pessoas jurídicas seriam processualmente incapazes. Porém, a maior parte da doutrina utilizada o termo representação, ignorando os ensinamentos desse ilustre mestre, o que, na prática, não acarreta prejuízos, somente ocasiona impropriedade técnica.
Superada a discussão sobre o termo técnico, Theotonio Negrão (2006, p. 126) suscita importante diferença no que tange a representação dos condomínios edilícios regularmente instituídos ou não, ao afirmar que:
O condomínio edilício regularmente instituído, registrado no Registro de imóveis (art. 1332, CC), é representado pelo síndico; quanto à representação do condomínio edilício irregular, sem registro, incide o art. 1324, CC, pelo qual o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum. Desta feita, a 5ª turma do STJ, julgando o REsp. 20.343-SP entendeu que o dispositivo da representação só se aplica ao condomínio edilício regularmente registrado.
Assim, se observa que os condomínios edilícios são representados (ou presentados) em juízo por imposição legal, não significando que os mesmos possuem personalidade jurídica de direito privado.
Disponível em:
http://www.wiki-iuspedia.com.br/article.php?story=20080130181421650 . Acesso em: 12 junho 2008.
