EXCELENTÍSSIMA SRª. DRª. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DE CAMPINAS / SP

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EXCELENTÍSSIMA SRª. DRª. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DE CAMPINAS / SP

Processo Nº: 1021549-08.2017.8.26.0114

Classe: Execução de Título Extrajudicial – Área Cível Assunto: Prestação de Serviços

Distribuição: 4a_{Vara Cível – Foro de Campinas / SP} Juiz: Vanessa Miranda Tavares de Lima

Exequente: Liceu Salesiano Nossa Senhora Auxiliadora Executado: Ivete Ferreira

AUGUSTO JOSÉ BRACCIALLI, infra-assinado, Engenheiro Civil (CREA-SP nº 5070368481),

Corretor de Imóveis (CRECI-SP nº 196313) e Avaliador Imobiliário (CNAI nº 28464), Perito Judicial nomeado por Vossa Excelência nos autos.

Honrado e agradecido pela nomeação, este Signatário, dando por terminado seus estudos, diligências e vistorias, vem respeitosamente apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO, composto por 24 (vinte e quatro) folhas, incluindo esta mesma.

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1. OBJETIVO E ÂMBITO DA PERICIA

Conforme decisão do Excelentíssimo Juiz de Direito proferida nas fls. 273 e 279, objetivo da perícia é a avaliação de imóvel, localizado no Edifício Maria Celeste, Rua Monte Aprazível, nº 303, Chácara da Barra, Campinas / SP, CEP 13.090-764, conforme a seguir:

(i) Apartamento Nº 32 (Matricula 30.758, 1º CRI de Campinas)

2. INFORMAÇÕES PRELIMINARES

As informações preliminares que obtivemos através dos autos do processo, estão descritas na matricula do imóvel em questão, conforme a seguir:

a) Matricula 30.758 – 1º CRI de Campinas (Apartamento Nº 32)

27 de Novembro de 1981

Nº CADASTRO: 042.048.414 (apto) e 042.048.420 (box) – Pref. Local – Qt. 00878

Apartamento nº 32, situado no 3º andas do edifício denominado MARIA CELESTE, à Rua Monte Aprazível, n 3030, nesta cidade e 1º subdistrito, contendo: sala, dois dormitórios, banheiro social, cozinha, área de serviço, dormitório de empregada e WC, com uma área útil de 85,34 m2_{, área comum de 5,662 m}2_{, ou seja, 6,309% no terreno, estando vinculado o}

BOX nº 04 do andar térreo, com área útil de 28,249 m2_{, área comum de 0,938 m}2_{, e área}

total de 29,187 m2_{, mais a parte ideal de 18,636 m}2_{ou 2,024% no terreno do edifico, que}

mede, 23,00 mts de frente para a Rua Monte Aprazível; 33,00 mts do lado direito, confrontando com o prédio nº 286 da mesma rua; 26,95 mts do lado esquerdo, confrontando com o lote nº 2; e 16,29 mts nos fundos, confrontando com o terreno do prédio nº 2.200 da Av. José de Souza Campos, mais 16,00 mts e mais 3,60 mts, confrontando com o prédio nº 36, com lote nº 33, e com parte do terreno do prédio nº 74, estes pela Rua Mogi Guaçu, encerrando a área de 921 m2.

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3. VISTORIA

No dia 16 de Julho de 2020, as 11:30, foi realizada a vistoria pericial do imóvel no

Edifício Maria Celeste, Rua Monte Aprazível, nº 303 – Chácara da Barra, Campinas / SP – CEP 13.090-764

Apesar dos esforços para que a perícia fosse feita no apartamento 32, o proprietário em questão recusou a responder as tentativas de comunicação feitas. Foram realizadas duas visitas anteriores no imóvel, para realização da vistoria, porém sempre o interfone do apartamento 32 se encontrava ocupado, ou fora de serviço. Com isso, a vistoria foi realizada no apartamento 33, da síndica do prédio, de iguais dimensões e configurações.

3.1. Áreas Comuns

O edifício é composto por 12 apartamentos, sendo 6 desses virados para a frente, onde se situa a Rua Monte Aprazível, e os outros 6 virados para os fundos, que faz divisa com lotes localizados na Rua Mogi Guaçu. Há uma diferença de altura de meio pavimento entre os apartamentos da frente e os dos fundos, sendo que os dos fundos ficam um pouco mais abaixo.

Assim, cada lado possuí um pavimento térreo, onde é utilizado como garagem com duas vagas em série (um veículo na frente / atrás do outro) para cada apartamento, com mais 3 andares superiores, com dois apartamentos em cada. O apartamento 32 fica no 3º e último andar, de frente para a Rua Monte Aprazível, mais a direita quando olhado o edifício desta rua.

O edifício não possui nenhuma área de lazer. As únicas áreas comuns são externas, com alguns canteiros de jardim junto ao prédio e aos muros de divisa, bem como as escadas para acesso aos apartamentos. O prédio também não possui elevadores.

Também não há portaria para o condomínio, somente um interfone onde pode-se contatar diretamente cada apartamento. Finalmente, há 4 portões de entrada para veículos no condomínio, sendo 3 deles para estacionamento direto às vagas dos apartamentos da frente, e o 4º para acesso à rampa para a garagem dos apartamentos dos fundos.

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Imagem 01: Fachada para a Rua Monte Aprazível. Em destaque, as janelas do apto 32

Imagem 02: Letreiro do Ed. Maria Celeste ao centro da fachada para a frente do prédio

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Imagem 03: Vagas de garagem nº 4, referente ao apto 32, no pav. térreo da frente do prédio

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Imagem 05: Rampa de acesso ao estacionamento dos apartamentos dos fundos

Imagem 06: Vista do espaço aos fundos do condomínio

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Imagem 07: Vista para a garagem dos apartamentos dos fundos do edifício

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Imagem 09: Escadas de acesso aos apartamentos

3.2. Apartamento

O apartamento possuí duas portas de entrada, sendo uma principal, à frente, com acesso à sala, e outra auxiliar, ao lado, com acesso à cozinha.

Imagem 10: Entradas para o apartamento 32

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Imagem 11: Numero de identificação do apartamento 32

Ao entrar no apartamento, pela porta principal, é se deparado com uma sala de jantar a frente, e uma sala de TV, mais aos fundos desse espaço. À esquerda, se inicia um corredor com acesso aos outros ambientes da casa.

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Imagem 13: Sala de jantar, com a entrada principal do apto aos fundos

Imagem 14: Corredor de acesso aos outros ambientes do apartamento

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A primeira entrada deste corredor é logo em seu inicio à esquerda, sendo este ambiente a cozinha logo a frente, em formato de “L”. Ao final da cozinha, é possível observar a entrada auxiliar do apartamento. Há também uma passagem da cozinha para a lavanderia, do lado oposto à entrada auxiliar.

Imagem 15: Vista da cozinha em direção ao corredor do apartamento

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Imagem 17: Lavanderia do apartamento, bem de frente a entrada auxiliar do apto

Um pouco mais a frente no corredor, entrando novamente à esquerda, se encontra um banheiro, que atende aos dormitórios que ficam do lado oposto do corredor à este, com uma das entradas bem em frente ao banheiro, e outra mais aos fundos à direita.

Imagem 18: Banheiro ao centro do corredor, que atende aos dormitórios do apartamento

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Imagem 19: Dormitório ao centro do corredor, com a sua entrada à direita

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Imagem 21: Dormitório mais ao fundo do corredor, com entrada à direita

Imagem 22: Dormitório mais ao fundo do corredor, com entrada à direita

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Finalmente, o último dormitório se encontra aos fundos do corredor, com entrada à esquerda. A proprietária deste apartamento usado na vistoria realizou uma adaptação, diminuindo a lavandeira e fazendo um banheiro próprio para este dormitório. Esta adaptação pode não ter sido feita no apartamento 32, foco deste laudo.

Imagem 23: Dormitório mais ao fundo do corredor, com entrada à esquerda

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Imagem 25: Banheiro adaptado ao dormitório mais aos fundos do corredor

Imagem 26: Banheiro adaptado ao dormitório mais aos fundos do corredor

O apartamento em si possuí uma área de 85,34 m2_.

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4. AVALIAÇÃO MONETÁRIA DO IMÓVEL

4.1. METODOLOGIA

Para determinação do valor do imóvel relacionado, usaremos o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

As amostras foram coletadas de maneira representativa, ou seja, possuem dados atuais, identificados, aleatórios, de fontes diversas e características que exerçam influencia na formação do preço do imóvel.

Após amostragem, as discrepâncias existentes entre os dados de mercado e o imóvel avaliando são tratadas por fatores devidamente fundamentados e, a seguir, é feita a analise estatística dos resultados homogeneizados. Os fatores utilizados para tal tratamento são especificados conforme adiante:

a) Fator Econômico, ou Fator de Oferta:

Leva em consideração a “Lei da Oferta e Demanda”, bem como a elasticidade, em que época e quais condições (à vista, prazo, financiado etc.) será realizado o negócio. Na impossibilidade de sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado de 0,9 (10% de desconto sobre o preço original pedido), compensando assim eventual superestimativa dos ofertantes. b) Fator Localização:

Leva em consideração a localização das amostras de mercado coletadas com relação ao imóvel avaliando, como logradouro, bairro, ou até mesmo distancia a algum polo de influência. Neste caso, foram coletadas amostras de mercado todas no mesmo bairro, inibindo quaisquer considerações adicionais a este fator. Portanto, o fator a ser empregado neste caso é igual a 1,0.

c) Fator Padrão:

Leva em consideração as diferenças entre as características físicas e os padrões (baixo, médio ou alto) das amostras de mercado com relação ao imóvel avaliando. Assim como o Fator Localização, as amostras coletadas seguiram o mesmo padrão do imóvel avaliando, inibindo também quaisquer considerações adicionais a este fator. Portanto, o fator a ser empregado neste caso também é igual a 1,0.

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d) Fator Área:

Finalmente, este último fator leva em consideração as diferenças entre as metragens das amostras de mercado e a metragem do imóvel avaliando, uma vez que o imóvel é avaliado pelo seu valor do metro quadrado, e uma eventual diferença entre as metragens pode gerar discrepâncias. Assim, o fator área é calculado através das seguintes formulas:

𝐹! = #

Á#$! &! '()*+#! &$ ,$#-!&) Á#$! &) .(ó0$1 '0!12!3&) %

! "

, se a diferença entre as áreas for inferior que 30% 𝐹! = #

Á#$! &! '()*+#! &$ ,$#-!&) Á#$! &) .(ó0$1 '0!12!3&) %

! #

, se a diferença entre as áreas for superior que 30%

Para utilizar, e assim atender as exigências do tratamento e homogeneização por fatores, é necessário atingir um número mínimo de amostras de mercado, denominado com Grau de Fundamentação. Para utilizar os fatores acima mencionados, empregaremos o Grau de Fundamentação II, que regula uma quantidade mínima de amostras como igual ou maior que 6 (seis).

Finalmente, todas as informações presentes tanto nessa metodologia utilizada, quanto na elaboração do laudo de avaliação como um todo, foram estudadas, coletadas e extraídas das seguintes fontes:

ABUNAHMAN, Sergio Antônio. Curso básico de engenharia legal e de

avaliações. 2ª ed. São Paulo: Pini, 2000.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-01: Avaliação

de bens parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2001.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-02: Avaliação

de bens parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.

CALDAS, Léo Saraiva. O conceito de valor de mercado. Trabalho Técnico. XIII Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias. Fortaleza: Abril, 2006.

RADEGAZ, Násser Júnior. Avaliação de bens: princípios básicos e aplicações. São Paulo: Liv. E Ed. Universitária de Direito, 2011

THOFEHRN, Ragnar. Avaliação em massa de imóveis urbanos: para cálculo de

PITU e ITBI. São Paulo: Pini, 2010

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4.2. AMOSTRAS DE MERCADO

4.2.1. Localização: Rua Monte Aprazível, Chácara da Barra, Campinas

Características: 3 dormitórios, 2 banheiros, 2 ambientes de sala, 2 vagas de estac.

Metragem: 91 m2 _{Valor: R$ 410.000,00}

Anunciante: Lauda Imóveis Telefone: (19) 98111-3455 Data da Pesquisa: 30/07/2020

Características: 3 dormitórios, 2 banheiros, 2 ambientes de sala, 1 vaga de estac.

Anunciante: Tarcísio Borin Jr Telefone: (19) 3254-9403 Data da Pesquisa: 30/07/2020

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4.2.3. Localização: Rua Monte Aprazível, Chácara da Barra, Campinas Características: 1 dormitórios, 1banheiro, 1 vagas de garagem coberta

Anunciante: Prado Gonçalves Imobiliária Telefone: (19) 3794-2200 Data da Pesquisa: 30/07/2020

Características: 3 quartos, 1 banheiro, 1 vaga de estac., recém reformado

Anunciante: Next Soluções Imobiliárias Telefone: (19) 2512-0000 Data da Pesquisa: 30/07/2020

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Características: 3 dormitórios, 2 banheiros, armários planejados, 2 vagas de estac.

Anunciante: Geraldo Ribeiro de Assis Telefone: (19) 3845-6565 Data da Pesquisa: 30/07/2020

Características: 3 dormitórios, 2 banheiros, 1 sala, 1 vagas de estacionamento

Anunciante: Magui Adm de Condomínios LTDA Telefone: (19) 3388-1607 Data da Pesquisa: 30/07/2020

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Características: 3 dormitórios, 2 banheiros, sala ampliada com cozinha, 1 vaga

Anunciante: Imóveis H Telefone: (19) 99297-9858

Data da Pesquisa: 30/07/2020

Características: 3 dormitórios, 2 banheiros, 2 ambientes de sala, 2 vagas de estac.

Anunciante: Prado Gonçalves Imobiliária Telefone: (19) 3794-2200 Data da Pesquisa: 30/07/2020

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4.3. TRATAMENTO / HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES

4.4. RESULTADOS FINAIS

O valor do metro quadrado final obtido, através do Método Comparativo Direto de Dados do Mercado é de R$ 3.964,13. Com isso, avaliamos o imóvel relacionado neste laudo conforme a seguir:

Apartamento Nº 32 (Matricula 30.758, 1º CRI de Campinas)

VIMÓVEL = AIMÓVEL x VM2 MERCADO

VIMÓVEL = 85,34 x R$ 3.964,13

VIMÓVEL = R$ 350.191,24

Arredondando o valor de mercado do imóvel:

V

IMÓVEL

= R$ 350.000,00

(trezentos e cinquenta mil reais)

AMOSTRA LOCALIZAÇÃO METRAGEM VALOR VALOR POR METRO QUADRADO FATOR DE OFERTA FATOR LOCALIZAÇÃO FATOR PADRÃO FATOR ÁREA VALOR POR METRO QUADRADO HOMOGENEIZADO

1 RUA MONTE APRAZÍVEL,

CHACARA DA BARRA, CAMPINAS 91,00 410.000,00 4.505,49 0,90 1,00 1,00 1,02 4.120,57

3.964,13

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5. ENCERRAMENTO

O presente Laudo Pericial é constituído por 24 (vinte e quatro) páginas, estando todas enumeradas, encerrando-se por esta última, que é devidamente datada e assinada.

Termos em que,

Pede Deferimento.

Campinas / SP, 30 de Julho de 2020

AUGUSTO JOSÉ BRACCIALLI

CREA-SP 5070368481 / CRECI 196313 / CNAI 28464

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Rua Francisco Xavier de Arruda Camargo, 300, Sala 117 - Bloco A - Jardim Santana

CEP: 13088-901 - Campinas - SP

Telefone: (19) 3756-3618 - E-mail: campinas4cv@tjsp.jus.br

CONCLUSÃO

Aos 31 de julho de 2020, eu, Elaine Rodrigues Silva Cardoso, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito da Quarta Vara Cível da Comarca de Campinas, Fabio Varlese Hillal

DECISÃO

Processo nº: 1021549-08.2017.8.26.0114

Classe - Assunto Execução de Título Extrajudicial - Prestação de Serviços

Exequente: Liceu Salesiano Nossa Senhora Auxiliadora

Executado: Ivete Ferreira e outro

Justiça Gratuita

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fabio Varlese Hillal

Vistos.

Fls 385: Defiro. Expeça-se MLE em favor do perito, para levantamento do depósito comprovado às fls 358, conforme formulário juntado às fls 386.

Manifestem-se as partes sobre laudo juntado às fls 361/384. Após, conclusos.

As custas recolhidas às fls 307/308 e 343/344 são suficientes para a expedição de três mandados. Assim, o mandado expedido às fls 360 indicou os três últimos endereços, dos indicados às fls 305.

Caso queira a expedição de mandado para o primeiro endereço, dos indicados às fls 305, deve o exequente recolher mais uma diligência do oficial de justiça.

Intime-se.

Campinas, 31 de julho de 2020.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE CAMPINAS FORO DE CAMPINAS 4ª VARA CÍVEL

Rua Francisco Xavier de Arruda Camargo, 300, Sala 117 - Bloco A, Jardim Santana - CEP 13088-901, Fone: (19) 3756-3618, Campinas-SP - E-mail: campinas4cv@tjsp.jus.br

Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min CERTIDÃO

Processo Digital n°: 1021549-08.2017.8.26.0114

Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Prestação de Serviços

Exequente: Liceu Salesiano Nossa Senhora Auxiliadora

Executado: Ivete Ferreira e outro

Justiça Gratuita

C E R T I D Ã O

Certifico e dou fé que decorreu o prazo legal sem a manifestação da executada Ivete Ferreira sobre o laudo. Nada Mais. Campinas, 09 de setembro de 2020. Eu, ___, JOÃO HENRIQUE PAGANI, Escrevente Técnico Judiciário.