EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS- SP

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE

CAMPINAS-SP

Autos nº

1046988-55.2016.8.26.0114

Ação

:

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS

Exequente: Condomínio Residencial Ecovila Tipuana

Execut

a

do: José Antonio da Silva

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

– elaborado pela perícia técnica em dezembro/2020 –

VALOR DO BEM: APARTAMENTO [matrícula 225.065 do 3º CRI de campinas]

+ DUAS GARAGENS DE GAVETAS DESCOBERTAS

R$ 293.000,00

(duzentos e noventa e três mil reais)

Gilmar Nascimento Saraiva

, perito judicial em Avaliação de Imóveis, Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) nº 59.259, CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis) nº 30014, nomeado [fls. 135] para levantar o atual

VALOR DE

VENDA

de mercado deste imóvel no Condomínio Residencial Ecovila Tipuana – Bairro

Parque Fazendinha, em Campinas-SP:

- 1 apartamento [área útil de 66,48 m2_]

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T

endo concluído a Avaliação Mercadológica, venho apresentar o resultado dos trabalhos realizados, por meio deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

1. Leis e Normas reguladoras deste parecer

E

ste parecer está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26.06.2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. Também de acordo com as normas da ABNT/NBR 14.652-1, Avaliações de Bens 14.653-2, Procedimentos Gerais do título “Avaliações de Bens”. E de acordo com a reconhecida doutrina.

2. Vistoria Técnica – localização, descrição e estado do

imóvel

I

nformo a Vossa Excelência que, com vistas à vistoria técnica, objetivando conhecer, fotografar e avaliar o imóvel, estive no endereço do imóvel avaliando, sito à Rua Lucindo Silva, nº 299, Condomínio Residencial Ecovila Tipuana, Parque Fazendinha, em Campinas-SP. Em 02.12.2020, próximo das 14 horas Não consegui adentrar no imóvel. Em contato telefônico com o Advogado Bruno através do fone: (19) 99290-6510 e do morador Sr. José Antonio da Silva (19) 99307-4645 fui informado que não permitiriam o acesso ao interior do imóvel. A perícia levou em consideração a estrutura do residencial e do apartamento.

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2.1 Da Descrição do Residencial:

O residencial possui várias torres com apartamentos com dois e três dormitórios. Possui piscina, academia, quadra poliesportiva, academia ao ar livre, brinquedoteca, cinema, biblioteca, salão de jogos, lan house, espaço gourmet, play ground, salões de festa, churrasqueiras, pista de caminhada.

2.2 Do Endereço do Imóvel

O apartamento avaliando localiza-se na cidade de Campinas-SP, no bairro

Parque Fazendinha, sito à Rua Lucindo Silva, nº 299, 2º andar - Condomínio Residencial Eco Vila Tipuana.

2.3 Da matrícula do apartamento:

C

onf. matrícula nº 225.065 do 3º CRI-Cartório de Registro de Imóveis - Campinas [fls. 68-69]:

UMA UNIDADE AUTÔNOMA, designada por APARTAMENTO nº 23, localizado no segundo andar da Torre 3, do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ECO VILA TIPUANA, com entrada pela rua Lucindo Silva, nº 299, nesta cidade de Campinas, com área privativa de 66,48m2. _{Com duas vagas de garagens nºs 114/115.}

2.4 Da Descrição Interna do Apartamento:

o Sala com 2 ambientes, com sacada

o Cozinha o Área de serviço o 1 Dormitório Suíte o _{Banheiro da suíte} o 2 dormitórios o Banheiro social

2.5 Da Descrição do Entorno/do Bairro Parque Fazendinha:

A

região é caracterizada como região comercial e residencial, com toda a

infraestrutura desenvolvida, com rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefonia, linhas de transporte público municipal, serviço de coleta de lixo, TV a cabo, internet. Não existem fatores que desvalorizam a região tais como deslizamento, alagamento e erosão.

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P

ara levantar o valor do bem, utilizei-me do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO, comparando o imóvel a imóveis assemelhados.

Na escolha dos elementos comparativos, empreguei os seguintes critérios:

 mesmo residencial: Eco Vila Tipuana

 mesmo nº de vagas de garagem: duas descobertas de gaveta

 mesma metragem: 66,48m2

A

ssim, realizaram-se pesquisas mercadológicas junto a particulares e a empresas atuantes, que transacionam apartamentos semelhantes aos do objeto da presente avaliação, visando coletar elementos comparativos semelhantes, o mais possível, ao objeto desta avaliação para buscar a média praticada no mercado de venda daquele residencial.

4. Sobre os elementos comparativos e o valor unitário

médio

A

tabela que segue apresenta tanto o cálculo do valor unitário de cada amostra quanto a apuração do valor unitário médio (valor médio por m2_{), obtido da seguinte}

forma:

1. Divide-se o valor de venda ofertado de cada amostra pela sua área (dimensão do imóvel), obtendo-se assim o quociente, que corresponde ao valor unitário

de venda (por m2_).

2. Somam-se todos os valores unitários obtidos e divide-se o resultado pelo

número de amostras, obtendo-se assim o Valor unitário médio (valor do

metro quadrado médio)

A

os imóveis disponíveis para venda, aplicou-se um coeficiente de fator de

oferta (0,90) conf. norma, considerado margem média básica de negociação em face

de concretização de venda.

ELEMENTOS COMPARATIVOS – HOMOGENEIZAÇÃO E

SANEAMENTO

CONTATO

ENDEREÇ

O

NO SITE

VALOR DE

VENDA

ÁREA

ÚTIL

VALOR UNITÁRIO

(por m

2

₎

1 _{PROVECTUM –}₍₁₉₎ 3327-1730 www.redeprovectum.com.br AP276648 à venda R$ 310.000,00 66,48 m2 _{R$ 4.663,00}

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1730 www.redeprovectum.com.br à venda 315.000,00 3 _{PROVECTUM –}₍₁₉₎ 3327-1730 www.redeprovectum.com.br AP268067 à venda R$ 320.000,00 66,48 m2 _{R$ 4.813,47} 4 _{PROVECTUM –}₍₁₉₎ 3327-1730 www.redeprovectum.com.br AP281973 à venda R$ 320.000,00 66,48 m2 _{R$ 4.813,47} 5 _{PROVECTUM –}₍₁₉₎ 3327-1730 www.redeprovectum.com.br AP279485 à venda R$ 330.000,00 66,48 m2 _{R$ 4.963,89} 6 _{PROVECTUM –}₍₁₉₎ 3327-1730 www.redeprovectum.com.br AP270162 à venda R$ 340.000,00 66,48 m2 _{R$ 5.114,32} 7 _{PROVECTUM –}₍₁₉₎ 3327-1730 www.redeprovectum.com.br AP276722 à venda R$ 350.000,00 66,48 m2 _{R$ 5.264,74} 8 _{SIMBRASIL –}_{(19) 3217-8333} www.simbrasilimoveis.com.br AP1595 à venda R$ 320.000,00 66,48 m2 _{R$ 4.813,47} SOMATÓRIA R$ 39.182,62

DIVISÃO PELO NÚMERO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS : 8

MÉDIA ARITMÉTICA SIMLES (MA) R$ 4.898,00

LIMITE INFERIOR R$ 3.428,60

LIMITE SUPERIOR R$ 6.367,40

FATOR OFERTA 0,90

MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA (MS) R$ 4.408,20

R

esultado: O Valor Unitário Médio de R$ 4.408,20 é resultado da média aritmética saneada dos Valores Unitários de cada amostra e corresponde ao valor médio por m2_{praticado em apartamentos semelhantes, incluindo duas garagens, no}

mesmo residencial do imóvel avaliado (Edifício Barcelona - CAMBUÍ).

5. Sobre o valor do bem

P

ara calcular o Valor do Bem, multiplicou-se o valor unitário médio obtido (R$.4.408,20) pela área do apartamento ora avaliado (66,48 m2_{) e obteve-se,}

inicialmente, o valor de R$ 293.057,13.

A

ssim, com base no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conclui-se que VALOR DE VENDA de mercado do APARTAMENTO + DUAS GARAGENS no

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ECO VILA TIPUANA no PARQUE FAZENDINHA, é de

R$ 293.000,00

[duzentos e noventa e três mil reais].

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1. Sendo o imóvel um apartamento, quais são as opções de lazer disponibilizada na área comum? Identificá-las individualmente.

Resposta: Piscina, academia, quadra poliesportiva, academia ao ar livre,

brinquedoteca, cinema, biblioteca, salão de jogos, lan gouse, espaço gourmet, play ground, salões de festa, churrasqueira, pista de caminhada.

2. O imóvel avaliado, possui vagas de garagens? Quantas?

Resposta: Sim possui vagas de garagens. Possui 2 vagas de garagens descoberta de

gaveta.

3. Na avaliação valorativa, considerou o expert, opções de imóveis à venda no mesmo condomínio?

Resposta: Sim.

6. Considerações Finais

N

ada mais havendo a esclarecer, encerro o presente laudo, dispondo-me, posteriormente, a dirimir eventuais dúvidas.