EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS SP

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS – SP

PROCESSO DIGITAL n° 0009571-46.2020.8.26.0114

Classe – Assunto: Cumprimento de sentença - Direitos / Deveres do Condômino

Exequente: Condomínio Residencial Recanto do Guará Executado: Sena Construções Ltda

ELDER JOSÉ PELLEGRINO MUZETTI, CREA/SP 0601319285, IBAPE/SP1631, Especializando em Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia, perito nomeado nos autos em epígrafe, vem apresentar as conclusões a que chegou consubstanciado no seguinte

Laudo Pericial

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SUMÁRIO

1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES E RESSALVAS ... 3

2 SOLICITANTE ... 3

3 OBJETO DA AVALIAÇÃO... 4

3.1 Tipo do Bem ... 4

3.2 Localização do Bem ... 4

4 FINALIDADE DO LAUDO ... 5

5 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ... 5

6 VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO ... 5

6.1 Data da Vistoria ... 5

6.2 Documentação ... 6

6.3 Caracterização do bem avaliando ... 6

6.4 Condomínio... 6

7 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ... 7

8 INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO ... 9

9 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS ... 10

10 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO ... 11

11 RESULTADO DA AVALIAÇÃO ... 11

12 ENCERRAMENTO ... 12

ANEXO I – FOTOS DO AVALIANDO ... 13

ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS ... 22

ANEXO III – TRATAMENTO DOS DADOS ... 37

ANEXO IV – TABELAS FUNDAMENTAÇÃO – NBR 14653-2:2011 ... 42

ANEXO V – ESTUDOS UTILIZADOS ... 43

ANEXO VI – DOCUMENTAÇÃO ... 44

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1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES E RESSALVAS

Este trabalho fundamenta-se no que estabelecem as NBR 14.653-1:2019 – Avaliações de bens – Parte1: Procedimentos gerais, NBR 14653-2:2011 – Avaliações de bens – Parte 2: Imóveis urbanos, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP:2011 – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo e se baseia nos seguintes pontos:

I. Nos elementos constatados in loco quando da vistoria ao imóvel.

II. Nas informações obtidas junto aos agentes do mercado imobiliário local (vendedores, compradores, corretores, imobiliárias, etc.) e em pesquisa realizada pela web (internet).

III. Que a documentação oferecida esteja correta e que todas as informações fornecidas o foram de boa fé e que são confiáveis.

IV. Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne a defeitos em documentação fornecidas a este profissional, por não integrarem o escopo deste trabalho.

V. O autor responsável pelo presente trabalho declara que realizou suas atividades com absoluta liberdade e isenção.

VI. Neste laudo pericial não foi considerado, em nenhum dos imóveis, avaliando ou dados comparativos, qualquer tipo de restrição referente a passivos ambientais.

VII. Todos os imóveis, comparativos e avaliando, foram considerados como estando livres de quaisquer ônus.

VIII. Não foram efetuadas medições no imóvel avaliando sendo que as áreas indicadas neste trabalho foram obtidas da análise dos documentos disponibilizados nos autos do processo.

IX. Fez parte da equipe de trabalho deste perito signatário, o Eng.º Civil Douglas Nathan de Oliveira Nunes, CREA/SP nº 5070620100, IBAPE/SP nº 2014.

2 SOLICITANTE

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Juízo de Direito da 3ª Vara Cível

da Comarca de Campinas/SP.

(4)

3 OBJETO DA AVALIAÇÃO 3.1 Tipo do Bem

Terreno

3.2 Localização do Bem

Endereço: Rua Bortolo Martins, nº 1336 – Casa nº84 – Chácara Santa Margarida, Campinas/SP – CEP: 13085-450, conforme Figuras 1 e 2.

Condomínio Residencial “RECANTO DO GUARÁ”

Quarteirão: 30007 – Lote: 063 – Sub-lote: GL

Coordenadas Geográficas: LAT.: -22°47 ’ 00.66" LONG.: -47°03'51.95".

FIGURA 1

–

Localização do imóvel

Fonte: Google Earth, 2021.

(5)

FIGURA 2 – Localização do imóvel

Fonte: Google Maps, 2021.

4 FINALIDADE DO LAUDO

Em DECISÃO do MM. Juízo em fls. 237 “Para avaliação do bem imóvel”.

5 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

Determinação do Valor de Mercado do Imóvel, definido pela NBR 14653-1:2019 como: “quantia mais provável pela se negociaria voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições de mercado vigente”.

6 VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO 6.1 Data da Vistoria

Terça-feira, 17 de agosto de 2021, às 10:30 horas, após devidamente intimadas

às partes, este perito signatário realizou a vistoria no referido imóvel, quando então

foram apuradas as condições locais e características do terreno avaliando. Já no

entorno e região, foram verificados os aspectos gerais, infraestrutura urbana,

atividades e equipamentos comunitários.

(6)

Presentes na vistoria o Dr. Cristhian Prado Silva e Eng.º Fernando Castro, representantes do Exequente; e Dra. Kátia Diniz e Eng.º Mauro Mizuno, estes representantes do Executado.

6.2 Documentação

➢ Matrícula do imóvel sob nº S/N (Código Nacional de Serventias nº 12.385-1;

M.113.556/C.04 – FCC: 1.249) registrada no 2º Serviço de Registro de Imóveis de Campinas – SP, emitida em 22/02/2021 (em fls. 230/236 dos autos).

➢ Demonstrativo do Lançamento do IPTU – Exercício 2021 (em fls. 275 dos autos).

➢ Planta aprovada do condomínio (ANEXO VI)

➢ Croqui do condomínio (ANEXO VI) 6.3 Caracterização do bem avaliando

Terreno denominado Casa nº84 (oitenta e quatro), conforme matrícula do imóvel, situado no Quarteirão 30007, Lote 063, Sub-lote GL, situado no Condomínio Residencial Recanto do Guará, possui uma área de terreno de utilização exclusiva de 360,39m², com frente para Rua Particular, medindo 6,68m e 5,37m, lado direito com a unidade nº85 medindo 29,57m, nos fundos com a unidade nº64, medindo 12,03m e lado esquerdo com a unidade nº 83 e parte da unidade nº65, medindo 30,07m.

Em situação de meio de quadra, formato irregular, no nível do greide, dispondo de característica topográfica plana, não havendo qualquer tipo de edificação descritas na matrícula, porém existindo dentro do lote um poço de água aparentemente sem uso.

6.4 Condomínio

O Condomínio Recanto do Guará é um empreendimento horizontal, destinado

ao uso de residências, composto por 89 unidades, com ocupação de lotes vazios,

(7)

churrasqueira, cabeamento subterrâneo, guias e sarjetas. Demais características descritas na Tabela 1.

TABELA 1 – Empreendimento

Infraestrutura

(X) Água potável

(X) Esgoto sanitário

(X) Energia

elétrica

(X) Telefon

e

(X) Iluminação

pública

(X) Paviment

ação

(X) Rede pluvial

( ) Rede de

gás Ocupação do

Terreno

( ) Prédio

( X ) Unidades

isoladas

( X ) Lazer

( ) Garagens

( X ) Arruamento

( X ) Lotes Vagos

Posição ( X )

Meio de quadra

( ) Esquina

( ) Isolado Tipo de

Cercamento

(Muro) Frente

(Muro) Laterais/Fundo

Cota/Greide ( )

Abaixo

( ) Igual

( X ) Acima Controle de

acesso (X) Sim ( ) Não

Fonte: Próprio Autor, 2021.

7 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

O Condomínio avaliando está situado no Distrito do Barão Geraldo, loteamento Chácara Santa Margarida, e faz divisa, de acordo com Google Maps, com os bairros e condomínios, Villagio Di Siena, Condomínio Residencial Portinari, Jardim Alto da Cidade Universitária, Chácara Belvedere e Bosque das Palmeiras, com boa localização e fácil acesso por vias pavimentadas.

Em relação às principais vias de acesso, encontra-se com frente para Rua Borto Martins, distante aproximadamente a 500m da Avenida Eng. Luiz Antonio Laloni, 1800m da Estrada da Rhodia e 3700m da Rodovia Governador Doutor Ademar Pereira de Barros (SP-332).

O bem está localizado na Macrozona de Estruturação Urbana, conforme Figura

3, e de acordo com publicado no Diário Oficial do Município de Campinas, situa-se

integralmente no perímetro urbano, com áreas reconhecidamente consolidadas e

outras fases de consolidação, e tem como objetivo, conforme Plano Diretor

Estratégico de Campinas 2018.

(8)

I

–

Valorizar e ampliar as áreas públicas, promover a ocupação das áreas vagas e a qualificação das áreas vulneráveis sob os aspectos socioeconômico, urbanístico ou ambiental;

II

–

Incentivar o uso misto;

III

–

Fomentar centralidades atreladas às estruturas de transporte coletivo, com possibilidade de uso e ocupação mais intensos do solo;

IV

–

Promover o adensamento nas regiões mais bem estruturadas e ao longo da rede estrutural de transporte público;

V

–

Promover a regularização fundiária de interesse social dos núcleos urbanos informais passíveis de consolidação e orientar a regularização fundiária de núcleos urbanos informais de interesse específico;

VI

–

Promover e estimular a produção de empreendimentos habitacionais de interesse social;

VII - requalificar urbanística, social e ambientalmente a área central.

E tem as diretrizes especificas para a citada Macrozona:

I

–

Incentivo à ampliação da oferta de moradia, reabilitação dos espaços públicos e dos bens históricos e culturais;

II

–

Promoção de intervenções na estrutura viária e de transporte para correção dos problemas de descontinuidade entre bairros;

III

–

Estabelecimento de usos mistos compatíveis com o uso residencial no interior dos bairros residenciais;

IV

–

Urbanização dos núcleos urbanos informais de interesse social passíveis de consolidação e a titulação dos ocupantes;

V

–

Adoção de medidas visando compelir os responsáveis a regularizar as áreas de interesse específico, quando tecnicamente possível;

VI

–

Reserva de áreas para produção de habitação de interesse social com oferta adequada de serviços, equipamentos e infraestruturas urbanas.

FIGURA 3

–

Macrozona

Fonte: https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/#, 2021.

(9)

baixa incomodidade e referência fiscal, com uso de tipologias de ocupação de Habitação Unifamiliar (HU-B-BG), incluindo hotel residência de até cinco quartos para hóspedes, e Habitação Multifamiliar Horizontal (HMH-B-BG) (FIGURA 4).

FIGURA 4 – Zoneamento

Fonte: https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/#, 2021.

Trata-se de região com padrão econômico e construtivo normal/médio, com predominância de uso residencial, com topografia predominante plano e solo seco.

A infraestrutura urbana disponível é: água potável, esgoto sanitário, rede pluvial, energia elétrica, pavimentação, rede de telefonia, coleta de lixo, arborização, iluminação pública, guias e sarjetas.

Contendo os serviços comunitários: comércio, supermercados, segurança pública, correios, rede bancária, educação, transporte coletivo e lazer e shopping center.

8 INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO

Este trabalho segue o preconizado pelas NBR 14.653-1:2019 – Avaliações de

bens – Parte1: Procedimentos gerais, NBR 14653-2:2011 – Avaliações de bens –

Parte 2: Imóveis urbanos e Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos

IBAPE/SP:2011 – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo.

(10)

O método avaliatório utilizado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, pela técnica de Inferência Estatística com uso de Regressão Linear Múltipla, através do software SisDEA® de cálculo estatístico para engenharia de avaliações.

Método: MCDDM – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Ferramenta Utilizada: Software SisDEA para Regressão Linear Múltipla

e Redes Neurais Artificiais.

O primeiro passo para a investigação do valor de mercado, foi a realização de pesquisas na região visando a obtenção de dados comparativos com imóveis similares à venda ou vendidos na mesma região em que está inserido o imóvel avaliando. Esses dados comparativos encontram-se devidamente caracterizados no ANEXO II do presente trabalho.

Foram identificadas as possíveis variáveis que pudessem interferir no valor de mercado do imóvel e as formas como estas se relacionam.

Foram também efetuados vários testes estatísticos, e formuladas hipóteses regidas pela teoria das probabilidades, visando identificar o modelo matemático que melhor se explica a variação dos preços dos imóveis na região, bem como o preço do imóvel avaliando.

Após a obtenção do modelo matemático, bastou substituir as variáveis independentes pelos valores referentes aos do imóvel avaliando, para encontrar o valor mais provável de comercialização, ou seja, o Valor de Mercado para Venda à Vista.

9 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS

Dados coletados durante o mês de setembro de 2021.

➢ Elementos Comparativos: (ANEXO II)

➢ Tratamento dos dados: (ANEXO III)

(11)

10 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: III – tendo sido atingido 17 pontos, de acordo com a tabela do ANEXO IV.

GRAU DE PRECISÃO: III – com amplitude de 2,71% (mínimo) + 2,86%

(máximo) = 5,57%.

Como as somatórias das amplitudes são inferiores a 30%, a avaliação quanto à precisão, enquadra-se no GRAU III, conforme Tabela 2.

Tabela 2

–

Grau de precisão

Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80%

em torno da estimativa da tendência central ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%

Fonte: NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.

11 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Utilizada a metodologia de avaliação fundamentada na NBR 14653-1:2019 e NBR 14653-2:2011, nas condições descritas e obtidas como resultado do tratamento estatístico demonstrado no Anexo III, determinou-se como o Valor de Mercado para Venda à Vista do imóvel objeto da referida lide, o valor de R$ 213.633,44; já considerado o fator de negociação de 10%. Aplicando-se o arredondamento no valor final previsto na referida Norma Técnica, tem-se:

Valor de Mercado Do Imóvel para Venda à Vista em

setembro de 2021

R$ 215.000,00 (Duzentos e Quinze Mil Reais)

(12)

12 ENCERRAMENTO

Este laudo é composto por 45 (quarenta e cinco) páginas digitadas eletronicamente; salvo em arquivo “pdf” e anexado diretamente nos autos do processo em epígrafe com a devida certificação digital deste perito signatário.

Campinas, 11 de outubro de 2021.

ELDER JOSÉ PELLEGRINO MUZETTI

Especializando em Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia

Perito Judicial

CREA/SP 0601319285 IBAPE/SP 1631

(13)

ANEXO I – FOTOS DO AVALIANDO

FOTO 01 – FACHADA CONDOMÍNIO

FOTO 02 – IDENTIFICAÇÃO CONDOMÍNIO

(14)

FOTO 03 – LOGRADOURO

FOTO 04 – LOGRADOURO

(15)

FOTO 05 – TERRENO AVALIANDO

FOTO 06 – VIA PARTICULAR

(16)

FOTO 07 – VIA PARTICULAR

FOTO 08 – TERRENO AVALIANDO

(17)

FOTO 09 – TERRENO AVALIANDO

FOTO 10 – TERRENO AVALIANDO

(18)

FOTO 11 – TERRENO AVALIANDO

(19)

FOTO 13 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO

FOTO 14 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO

(20)

FOTO 15 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO

FOTO 16 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO

(21)

FOTO 17 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO

FOTO 18 – ÁREA DE LAZER DO CONDOMÍNIO

(22)

ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS

Marcador Vermelho – IMÓVEL AVALIANDO

Marcadores Azuis – IMÓVEIS COMPARATIVOS

(23)

RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336

BAIRRO RECANTO DO GUARA

INFORMANTE D.LANGE IMOVEIS (19) 3322-3800

REFERÊNCIA TE4151 UFIC 143,95 X -

VALOR TOTAL R$ 265.000,00 DATA set/2021 X - UNITÁRIO (R$/m²) R$ 736,11 CONDOMÍNIO 1 X -

ÁREA TERRENO 360,00 X - X -

TOPOGRAFIA 0 X - X -

UNITÁRIO (R$/m²) -

DESC. 10% R$ 662,50

INFORMANTE JAZZ IMOBILIARIA (19) 3325-7051

DESC. 10% R$ 597,50

COMPARATIVO 1

COMPARATIVO 2

(24)

INFORMANTE BARAO HOUSING (19) 3289-4113

DESC. 10% R$ 650,00

INFORMANTE TOWER IMOVEIS (19) 3849-5360

COMPARATIVO 3

COMPARATIVO 4

(25)

INFORMANTE SP BROKERS IMOBILIARIA (19) 4119-1690

DESC. 10% R$ 625,00

INFORMANTE ZM IMOBILIARIA (19) 3233-3500

DESC. 10% R$ 618,75

COMPARATIVO 5

COMPARATIVO 6

(26)

INFORMANTE METHODO IMOVEIS (19) 2519-0102

DESC. 10% R$ 571,27

INFORMANTE PLENA IMOVEIS (19) 97155-5461

COMPARATIVO 7

COMPARATIVO 8

(27)

BAIRRO RECANTO DO GUARA INFORMANTE JMI IMOVEIS (19) 3326-1002

DESC. 10% R$ 562,50

BAIRRO RECANTO DO GUARA INFORMANTE MS IMOVEIS (19) 32532027

DESC. 10% R$ 699,03

COMPARATIVO 9

COMPARATIVO 10

(28)

BAIRRO CONDOMINIO RES. PORTINARI INFORMANTE LAUDA IMOVEIS (19) 98420-4422

DESC. 10% R$ 472,69

BAIRRO CONDOMINIO RES. PORTINARI INFORMANTE LAUDA IMOVEIS (19) 98420-4422

COMPARATIVO 11

COMPARATIVO 12

(29)

BAIRRO CONDOMINIO RES. PORTINARI INFORMANTE PLENO IMOVEIS (19) 3254-5800

DESC. 10% R$ 498,22

BAIRRO CONDOMINIO RES. PORTINARI INFORMANTE VERDEAZUL IMOVEIS (19) 3397-2793

DESC. 10% R$ 504,40

COMPARATIVO 13

COMPARATIVO 14

(30)

BAIRRO CONDOMINIO RES. PORTINARI

INFORMANTE REMAX HOME HUNTERS (19) 3755-5555

DESC. 10% R$ 507,25

RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1500 BAIRRO VILLAGIO DI SIENA

INFORMANTE ZAMM NEG. IMOBILIARIOS (19) 2511-6658

COMPARATIVO 15

COMPARATIVO 16

(31)

RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1500 BAIRRO VILLAGIO DI SIENA

INFORMANTE REMAX HOME HUNTERS (19) 3755-5555

DESC. 10% R$ 479,12

BAIRRO RECANTO DO GUARA INFORMANTE G2F IMOVEIS (19) 3345-0800

DESC. 10% R$ 550,00

COMPARATIVO 17

COMPARATIVO 18

(32)

RUA JOSE DECOURT HOMEM DE MELLO, S/N BAIRRO RES. ESTANCIA EUDOXIA INFORMANTE IPS MOVEIS (19) 3289-2317

VALOR TOTAL R$ 920.000,00 DATA set/2021 X - UNITÁRIO (R$/m²) R$ 1.104,44 CONDOMÍNIO 1 X -

DESC. 10% R$ 994,00

ESTRADA DA RHODIA, 7700

BAIRRO CONDOMINIO RIVIERA BARAO INFORMANTE IMOBILIARIA BARAO (19) 4141-1010

COMPARATIVO 19

COMPARATIVO 20

(33)

ESTRADA DA RHODIA, 7700

BAIRRO CONDOMINIO RIVIERA BARAO INFORMANTE JAZZ IMOBILIARIA (19) 3325-7051

DESC. 10% R$ 750,00

RUA JOSE SABINO FILHO & RUA ARMANDO ANESI, S/N BAIRRO JD. ALTOS DA CIDADE UNIVERSITARIA INFORMANTE RUTE SVARTATMAN (19) 3368-0881

DESC. 10% R$ 748,24

COMPARATIVO 21

COMPARATIVO 22

(34)

RUA NETUNO, F.R 286

BAIRRO JARDIM DO SOL INFORMANTE HIRATA 19-3705-9010

REFERÊNCIA TE0274 UFIC 165,96 X 0

VALOR TOTAL R$ 631.840,00 DATA set/2021 X 0 UNITÁRIO (R$/m²) R$ 1.100,77 CONDOMÍNIO 0 X 0

ÁREA TERRENO 574,00 X - X 0

TOPOGRAFIA 1 X 0 X 0

DESC. 10% R$ 990,69

RUA ALDO GRIGOL, 220

BAIRRO CHACARA SANTA MARGARIDA INFORMANTE CONEXAOX 19-3291-0456

COMPARATIVO 23

COMPARATIVO 24

(35)

RUA ALDO GRIGOL, F.R 494

BAIRRO CHACARA SANTA MARGARIDA INFORMANTE SG 19-97414-4120

ÁREA TERRENO 1.000,00 X - X -

DESC. 10% R$ 477,00

RUA GERALDO TREFIGLIO, L.E 47

BAIRRO CHACARA BELVEDERE INFORMANTE VIDE IMOVEIS 19-3255-4566

VALOR TOTAL R$ 320.000,00 DATA set/2021 X 0 UNITÁRIO (R$/m²) R$ 609,52 CONDOMÍNIO 0 X 0

DESC. 10% R$ 548,57

COMPARATIVO 25

COMPARATIVO 26

(36)

RUA ESTRELA TRES MARIAS, 38 BAIRRO JARDIM DO SOL INFORMANTE JAZZ 19-3325-7051

VALOR TOTAL R$ 460.000,00 DATA set/2021 X 0 UNITÁRIO (R$/m²) R$ 1.004,37 CONDOMÍNIO 0 X 0

DESC. 10% R$ 903,93

RUA VENUS, F.R 54

BAIRRO JARDIM DO SOL

INFORMANTE GRUPO XCI 19-3306-1980

VALOR TOTAL R$ 458.000,00 DATA set/2021 X 0 UNITÁRIO (R$/m²) R$ 954,17 CONDOMÍNIO 0 X 0

COMPARATIVO 27

COMPARATIVO 28

(37)

ANEXO III – TRATAMENTO DOS DADOS

Número de variáveis testadas no modelo: 4 (Área do terreno, Topografia, UFIC e Condomínio).

Número de variáveis consideradas e utilizadas no modelo: 2 (Área do terreno e UFIC).

Sendo:

Variável dependente: Valor Unitário do imóvel (R$/m²), aplicado o fator de negociação de 10%, como tratamento prévio dos preços observados, conforme NBR 14653-2:2011.

Variáveis Independentes:

Área do terreno: Variável Quantitativa (m²) – valor referentes à área total do terreno dos imóveis.

Avaliando: (360,39)

Topografia: Variável Dicotômica – adotado para terrenos não planos (0) e para terrenos planos (1).

Avaliando: (1)

UFIC: Variável Proxy – Unidade Fiscal de Campinas, conforme Planta Genérica de Valores do município (ANEXO V).

Avaliando: (143,95)

Condomínio: Variável Dicotômica – adotado para terrenos situados fora de condomínio fechado (0) e para terrenos dentro de condomínio fechado (1).

Avaliando: (1)

(38)

Relatório Estatístico – Regressão Linear 1 ) Modelo:

• PROCESSO DIGITAL n° 0009571-46.2020.8.26.0114 2 ) Data de referência:

• Setembro de 2021

3 ) Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 5

Variáveis utilizadas no modelo: 3

Total de dados: 28

Dados utilizados no modelo: 21

4 ) Estatísticas:

Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,8608031 / 0,8601019 Coeficiente de determinação: 0,7409820

Fisher - Snedecor: 25,75

Significância do modelo (%): 0,01

5 ) Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva

Normal Modelo

Resíduos situados entre -1s e + 1s 68% 71%

(39)

6 ) Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers: 0

% de outliers: 0,00%

7 ) Análise da variância:

Fonte de variação Soma dos Quadrados

Graus de Liberdade

Quadrado

Médio F

Explicada 0,000 2 0,000 25,747

Não Explicada 0,000 18 0,000

Total 0,000 20

8 ) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

1/Valor unitário = +0,003467181813 -0,278412424 / Área do terreno -7,000318647E- 006 * UFIC

9 ) Testes de Hipóteses:

Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Área do terreno 1/x -5,35 0,01

UFIC x -5,97 0,01

Valor unitário 1/y 14,02 0,01

10 ) Correlações Parciais:

Correlações parciais para Área do terreno Isoladas Influência

UFIC -0,25 0,73

Valor unitário -0,48 0,78

Correlações parciais para UFIC Isoladas Influência

Valor unitário -0,57 0,82

(40)

Gráfico de Aderência – Regressão Linear

Gráfico de resíduos – Regressão Linear

(41)

Dados para a projeção de valores:

• Área do terreno = 360,39

• UFIC = 143,95

• Endereço = RUA BORTOLO MARTINS, Nº 1336 – CASA Nº84

• Bairro = RECANTO DO GUARÁ

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

• Valor Unitário

• Mínimo (2,71%) = 576,75

• Médio = 592,78

• Máximo (2,86%) = 609,74

• Valor Total

• Mínimo = 207.853,45

• Médio = 213.633,44

• Máximo = 219.744,08

• Intervalo Predição

• Mínimo = 191.572,49

• Máximo = 241.436,60

• Mínimo (10,33%) = 531,57

• Máximo (13,01%) = 669,93

• Campo de Arbítrio

• RL Mínimo = 503,87

• RL Máximo = 681,70

(42)

ANEXO IV – TABELAS FUNDAMENTAÇÃO – NBR 14653-2:2011

Item Descrição Grau Grau Grau Pontos

obtidos

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando

Completa quanto a todas as variáveis

analisadas

Completa quanto às variáveis utilizadas no

modelo

Adoção de situação

paradigma

III

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

6 (k+1), onde k é o número de variáveis

independentes

III

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a

todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e

características conferidas pelo autor do

laudo

Apresentação de informações relativas a

todos os dados e variáveis analisados na

modelagem

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados

no modelo

II

4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas

uma variável, desde que: a) as medidas das

características do imóvel avaliando não

sejam superiores a 100% do limite amostral

superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o

valor estimado não ultrapasse 15% do valor

calculado no limite da fronteira amostral, para

a referida variável

Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100

% do limite amostral superior, nem inferiores

à metade do limite amostral inferior; b) o

valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite

da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em

módulo

Ill

5 Nível de significância (somatório do valor das

duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30%

III

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do

teste F de Snedecor

1% 2% 5%

III

TOTAL DE PONTOS 17

Graus III II I

Pontos Mínimos 16 10 6

Itens obrigatórios no grau correspondente

2, 4, 5 e 6, no grau III e os demais no mínimo no grau II

2, 4, 5 e 6, no mínimo no

grau II e os demais no Todos no mínimo no grau I

(43)

ANEXO V – ESTUDOS UTILIZADOS Planta Genérica de Valores de Campinas/SP

Fonte: https://pgv.campinas.sp.gov.br/, 2021

(44)

ANEXO VI – DOCUMENTAÇÃO

(45)