EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS - SP.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS - SP. AUTOS Nº: 0311781-54.2006.8.26.0577

CLASSE - ASSUNTO: FALÊNCIA DE EMPRESÁRIOS, SOCIEDADE EMPRESÁRIAIS, MICROEMPRESAS E EMPRESAS DE PEQUENO PORTE – AUTOFALÊNCIA

FALIDA: TECTELCOM TÉCNICA EM TELECOMUNICAÇÕES LTDA

EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA, Engenheiro, dando por

terminados seus estudos, diligências e vistoria, vem, apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO AVALIATÓRIO para os seguintes imóveis localizados na: RUA GERVÁSIO GURGEL, Nº 11, ESQUINA COM

A AV. DOM MANUEL, Nº 951, BAIRRO ALDEOTA – FORTALEZA– CE.

Termos em que, P. Deferimento.

São Paulo, 24 de maio de 2.021.

(Assinatura Digital)

EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP: 5.069.381.127

(Assinatura Digital)

EVERTON OLIVEIRA RIBEIRO CREA/SP 5.069.567.154

SUMÁRIO OBSERVAÇÕES PRELIMINARES ... 4 1.1. Âmbito da Perícia... 4 VISTORIA ... 4 2.1 Vistoria in Loco ... 4 2.2 Local ... 4

2.2.1. Características Gerais da Localização ... 4

2.2.2. Melhoramentos Públicos ... 6

2.2.3. Características Efetivas da Região ... 6

2.3 Do Imóvel ... 6 2.3.1. Terrenos ... 6 2.3.2. Benfeitorias ... 7 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ... 9 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS ... 15 4.1 Pesquisa de Mercado ... 15

4.2.1 Cálculo do Valor do Imóvel ... 26

CONCLUSÕES... 30

RESUMO

TABELA1:Valor de mercado do imóvel descritos nas Matrículas nº 59.067, do Cartório de Registro de Fortaleza – CE, Inscrição Cadastral nº 017.287-1, área do terreno de 225,00m², com área construída de 322,66 m².

VALOR DO IMÓVEL

R$ 517.000,00

(Quinhentos e dezessete mil de reais)

Valor de liquidação forçada = R$ 415.000,00

(Quatrocentos e quinze mil reais) Válido para maio de 2.021

FOTO 1: Vista do imóvel avaliando localizado na Rua Gervásio Gurgel, nº 11, esquina

OBSERVAÇÕES PRELIMINARES

1.1. Âmbito da Perícia

O presente laudo tem por escopo determinar o valor de mercado do imóvel, conforme despacho de fls.:

“(...) avaliação do imóvel (...)”.

Imóvel situado na Rua Gervásio Gurgel, nº 11, esquina com a Avenida Dom Manuel, nº 951, Bairro Aldeota – Fortaleza - CE. Está matriculado, sob nº 59.067, do Cartório de Registros de Imóveis de Fortaleza, Inscrição Cadastral nº 017.287-1, área do terreno de 225,00m² e área construída de 322,66 m².

VISTORIA

2.1 Vistoria in Loco

Para coletar todos os subsídios necessários à elaboração de seu laudo, o Perito, quando da vistoria do imóvel, objetos da lide, dirigiu-se ao endereço em epígrafe.

2.2 Local

2.2.1. Características Gerais da Localização

O imóvel em questão situa-se na:

FIGURA 1: Vista do local da vistoria. A reprodução do mapa oficial da cidade,

utilizando o Google Maps, ilustra a localização do imóvel.

FIGURA 2: Foto aérea capturada através do Google Earth, ilustra a localização do

2.2.2. Melhoramentos Públicos

Os locais são servidos pelos seguintes melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, água, energia elétrica, telefone, correio, coleta de lixo, transporte coletivo próximo, escola.

2.2.3. Características Efetivas da Região

O local apresenta características de uso residencial, e comercial. Está localizado no Setor Aéreo – Goiânia - GO.

A ocupação residencial é caracterizada casas, de padrão construtivo simples a médio, de acordo com a classificação constante no "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA – 2.019". A ocupação comercial é caracterizada por bares, mercearias, mercados, oficinas mecânicas, lojas de produtos diversos, dentre outros, distribuídas ao longo do bairro.

2.3 Do Imóvel

2.3.1. Terrenos

Topografia: plana;

Condições no solo e superfície: firme e seco; Formato: regular;

2.3.2. Benfeitorias

Sobre o terreno dos imóveis, acima descrito, encontra-se imóveis de uso residencial de padrão simples.

O Como o imóvel está em estado de conservação e uso, segundo o “Estudo VALORES de EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS (2017/2019)”, enquadra-se na referência (F) – Estado da Edificação: Reparos Simples e Importantes.

A referida propriedade possui um padrão construtivo assimilável ao tipo “Residencial – Casas – simples”, classificação está contida no “Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – 2017/2019”.

FOTO3:Vista da faixada do imóvel, com entrada pela Rua Gervásio Gurgel, nº 11, esquina com a Avenida Dom Manuel, nº 951.

CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

O referido trabalho representa a revisão das anteriores “Normas para Avaliação de Imóveis” e “Normas para Avaliação de Imóveis na Desapropriação” do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharias e está baseada na NBR 14653. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB–02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE–02:134.02).

Na presente avaliação, adotou-se o Método Direto, que define o valor de forma imediata através da comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico.

Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos: localização, tipo de Imóvel, dimensões, padrão construtivo, idade e data da oferta.

Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo aos seguintes fatores:

A) OFERTA: Dedução de 10% no preço das ofertas para

cobrir risco de eventual super estimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto.

B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos

elementos comparativos, uma vez que os elementos coletados são contemporâneos à data base do laudo.

E) FATOR DE TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos

elementos para o local da avaliação empregando índices locais publicados na Planta Genérica de Valores, editada pela Municipalidade de São Paulo.

C) PADRÃO CONSTRUTIVO: O valor da participação das

benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será determinado através dos parâmetros recomendados no Estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.

D) DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO DA CONSTRUÇÃO: Para o cálculo da depreciação da construção, será

empregada a adequação do Método Ross-Heidecke prevista no referido estudo, que combina as considerações da idade da edificação, com o tipo da construção e com o estado de conservação, através da seguinte fórmula:

Foc = R + K * (1 – R), onde:

R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela 3.

K = coeficiente de Ross/Heideck

TABELA2: Tabela de Vida Referencial e Valor Residual (R)

CLASSE TIPO PADRÃO REFERENCIAL VIDA

Ir (anos) VALOR RESIDUAL “R” (%) RESIDENCIAL BARRACO RUSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 CASA RÚSTICO 60 20 PROLETÁRIO 60 20 ECONÔMICO 70 20 SIMPLES 70 20 MÉDIO 70 20 SUPERIOR 70 20 FINO 60 20 LUXO 60 20 APARTAMENTO ECONÔMICO 60 20 SIMPLES 60 20 MÉDIO 60 20 SUPERIOR 60 20 FINO 50 20 LUXO 50 20 COMERCIAL ESCRITÓRIO ECONÔMICO 70 20 SIMPLES 70 20 MÉDIO 60 20 SUPERIOR 60 20 FINO 50 20 LUXO 50 20 GALPÕES RÚSTICO 60 20 SIMPLES 60 20 MÉDIO 80 20 SUPERIOR 80 20

COBERTURAS RÚSTICO SIMPLES 20 20 10 10

O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta na tabela 4.

TABELA3: Estado de conservação - Depreciação

Estado Depreciação (%)

a) Novo 0,00

b) Entre novo e regular 0,32

c) Regular 2,52

d) Entre regular e reparos simples 8,09

e) Reparos simples 18,10

f) Entre reparos simples e importantes 33,20

g) Reparos importantes 52,60

h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20

i) Sem valor 100,00

O Fator “K” é obtido da tabela a seguir, mediante dupla entrada, onde:

- na linha entra-se com o número de relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativo ao padrão dessa construção.

O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual recuperação.

TABELA 4: Estado de conservação

66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112 68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106 70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100 72 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094 74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088 76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082 78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076 80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069 82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063 84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056 86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050 88 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,043 90 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036 92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029 94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022 96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015 98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007 100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias os valores ofertados para venda na mesma região geo-econômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos comparativos listados na sequência.

Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fez-se os cálculos estatísticos obtendo-fez-se a média aritmética e fez-seus limites de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor da venda resultou em:

Vu = R$ 1.408,55/m²

4.2.1 Cálculo do Valor do Imóvel

O valor do terreno será determinado através do produto da área do lote, do valor unitário do metro quadrado:

Onde:

At = 480,00 m²

Ms = Vu = R$ 966,61/m² = obtido em pesquisa de mercado Fp = 16,00 metros

Fr = 10,00 metros (frente de referência)

Pe = 30,00 metros (profundidade equivalente) Pmi = 20,00 metros (profundidade mínima) Pma = 40,00 metros (profundidade máxima) Expoente do fator de frente “f” = 0,20

Expoente do fator de profundidade “p” = 0,50

Cálculo do Fator de Testada: se aplica o fator testada do terreno está dentro do intervalo de avaliação, portanto:

Cálculo do Fator de Profundidade: A profundidade equivalente do terreno está dentro do intervalo de avaliação, portanto:

Cp= 1,00

Cálculo do Fator Esquina: terreno com duas fachadas, portanto: Fe = 1,10

Substituindo e calculando:

VT = R$ 1.408,55/m² x 225,00m² x 1,00 x 1,00 x 1,10 VT = R$ 348.616,12

Ou, em números redondos:

R$ 349.000,00

(Trezentos e quarenta e nove mil reais) Válido para maio de 2.021.

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Pavimento térreo: construção: 322,66 m²;

Padrão da construção: casa padrão econômica, limite mínimo; Valor unitário adotado: fp = 0,919 do R8N do Sinduscon/SP; Estado de conservação: “G”: Reparos Importante;

Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (Foc); Foc = 0,2 + 0,257 x (1 – 0,2) = 0,4056;

R8N de abril de 2.021 = 1.393,42;

VB = Valor da construção = área X R8N X fpadrão X fconservação VB = 322,66 x 1.393,42 x 0,919 x 0,4056 = R$ 167.587,11;

VALOR TOTAL DO IMÓVEL

VI = VT + VB

VI = R$ 349.000,00 + R$ 168.000,00 = R$ 517.000,00

Ou, em números redondos:

R$ 517.000,00

(Seiscentos e cinquenta mil reais) Válido para abril de 2.021.

Em consulta junto a revenda de imóveis a absorção do bem, velocidade de venda, é de: 16 meses. Portanto, será considerado a liquidação forçada com a aplicação do deságio sobre o valor de mercado dos imóveis.

VF = VP x (1+i)n

Legenda:

VF = Valor Futuro = Valor de Mercado VP = Valor Presente = Valor de Liquidez

i = Taxa (adotado em 18% ao ano) – Expressa custo de oportunidade de o ativo estar imobilizado além de gastos com imóvel (Ex. IPTU, condomínio, manutenção, etc.).

Taxa de juros mensal = 1,3888%.

VILF = R$ 517.000,00/(1+0,013888)^16 = R$ 414.620,54 Ou, em números redondos:

VILF = R$ 415.000,00

CONCLUSÕES

Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, os valores dos imóveis, objeto de avaliação, é de:

TABELA5: Valor de mercado do imóvel

VALOR DO IMÓVEL

R$ 517.000,00

(Quinhentos e dezessete mil de reais)

Valor de liquidação forçada = R$ 415.000,00

ENCERRAMENTO

Dando por terminado o seu trabalho, digitou o presente

LAUDO, que se compõe de 31 (trinta e uma) folhas digitadas de um

lado só, vindo as demais rubricadas, datada e assinada pelo Vistoriador.

Informa que se encontram à disposição das partes, respectivos advogados, e demais interessados no site do TJSP, Link de Acesso ao Público Externo,

http://www.tjsp.jus.br/auxiliaresjustica/auxiliarjustica/consultapublica (ou seguimento processos/serviços/cadastro de auxiliares da justiça), “Curriculum Vitae”, Carteira de Habilitação (CREA), diplomas de Engenharia (Graduação e Especialização – FEI/SP) e certidões (cível e criminal).

Termos em que, P. Deferimento.

São Paulo, 24 de maio de 2.021.

(Assinatura Digital)

EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP: 5.069.381.127

(Assinatura Digital)

EVERTON OLIVEIRA RIBEIRO CREA/SP 5.069.567.154