Julho de 2014
Realização: Cliente:
Índice
1. Introdução ... 2
2. A Caio Calfat Real Estate Consulting ... 3
3. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento ... .4
4. Localização...17
4.1. A cidade...16
4.2. O Turismo de Lazer...16
4.3. Centro Empresarial e Turismo de Negócios...18
4.4. Turismo de Feira, Eventos e Convenções...19
4.5. Dados Socioecionômicos...22
4.6. Tendências e Perspectivas Socieconômicas para a Cidade...23
4.7. O Terreno...26
5. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo ... 29
5.1. O projeto...28
5.2. A Rede Hoteleira...29
5.3. Análise da Cesta Competitiva...31
5.4. Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo...38
6. Conclusões sobre o Estudo de Mercado ... 45
7. Análise Financeira ... 47
7.1. Receitas...48
7.2. Folha de Pagamento...49
7.3. Demonstrativo de Resultados...50
1. Introdução
Este objeto trata-se de estudo expedito desenvolvido para a empresa STX Desenvolvimento Imobiliário em junho de 2014, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and
Market Studies do Appraisal Institute.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING realizou este
trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro a ser
construído na cidade do Rio de Janeiro, RJ, em terreno localizado na Rua do Resende, região central da cidade.
Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da cidade do Rio
de Janeiro foram colhidas e analisadas até o momento de
fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições e variações, que poderão modificar os resultados a serem atingidos.
O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas.
As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte.
2. A Caio Calfat Real Estate Consulting
Fundada em 1996, a CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING atua na área imobiliária e hoteleira com
planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o
que proporciona ampla visão na avaliação de novos
empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.
No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia
sugerida pelo Appraisal Institute – instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING tem como clientes e parceirosas principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte:
3. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento
- Considerações sobre a metodologia do Estudo:
Esse estudo teve como objetivo verificar a viabilidade mercadológica de um empreendimento hoteleiro de categoria econômica localizado no Centro Histórico da Cidade do Rio de Janeiro.
O projeto estima 151 unidades habitacionais, com dimensão média de aproximadamente 19 m² e oferecerá salão para café da manhã, serviço de conveniência 24 horas e salas de reuniões.
A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de
Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às
orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and
A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform
System of Accounting for the Lodging Industry – AH & MA.
3. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento:
O hotel em estudo está localizado na cidade do Rio de Janeiro, RJ. A cidade é o segundo polo empresarial do país. Além de importante destino turístico para os segmentos de lazer e eventos (MICE).
Os estudos apontaram viabilidade mercadológica e a análise financeira do investimento verificada está dentro da média dos investimentos imobiliários similares.
Desta forma, destacamos alguns pontos importantes do estudo:
a) Identificação do mercado ou nicho do mercado.
O hotel em estudo foi projetado para ser um hotel econômico. Hotelaria econômica pode ser definida rapidamente como o melhor custo/benefício de hospedagem que agregue preço justo à boa localização e boa cama-chuveiro.
O mercado identificado no entorno do terreno somou 10 hotéis que ofertam diariamente cerca de 1.869 unidades habitacionais.
Esse mercado registra indicadores de desempenho elevados, principalmente em relação à taxa de ocupação.
As estimativas de ocupação para esse grupo competitivo, conforme dados da ABIH – RJ e pesquisa direta da CAIO CALFAT, apontou a taxa de ocupação, em 2013, de aproximadamente 76%.
Além disto, ao se realizar um estudo de desempenho histórico, calculou-seque a demanda entre 2009 e 2013 cresceu em média 9,94% a.a.
Desta forma, pode-se atestar que a proposta do hotel em estudo em buscar inserção no mercado de hotéis econômicos na região do Centro Histórico do Rio de Janeiro está adequada, pois o
mercado apresenta índices robustos de desempenho e sinais de crescimento.
b) Identificação do Local:
O Rio de Janeiro é cidade empresarial e turística que se destaca no cenário brasileiro.
Os dados socioeconômicos da cidade demonstram que o município está crescendo economicamente acima da média brasileira e os indicadores sociais apontam incremento na qualidade de vida da população.
Além disto, verificou-se que a cidade passa por ciclo de investimento motivado pelos grandes eventos que a cidade foi e será palco: Jogos Pan-Americanos (2007), FIFA World Cup (2014) e Jogos Olímpicos 2016 (2016).
O terreno do hotel em estudo está localizado no Centro Histórico do Rio de Janeiro, local próximo de um dos principais projetos de modernização e requalificação urbana do Rio de Janeiro: Porto Maravilha.
Além disto, o Centro Histórico do Rio de Janeiro é o endereço das grandes empresas sediadas no Rio de Janeiro, com destaque para a Petrobrás. Importante ressaltar que a Petrobrás está a distância de 300 m do terreno um novo complexo empresarial, recém inaugurado.
Em raio de até 3 Km a partir do terreno, o hotel em estudo está em área de influência mercadológica com grande número de geradores de demanda, inclusive o Sulamérica Centro de
Convenções. O Aeroporto Santos Dumont também se encontra dentro desta área de abrangência.
Desta forma, o terreno escolhido para o hotel em estudo atende as principais premissas de mercado:
- Acessibilidade: proximidade com importante portão de
entrada de turistas (Aeroporto Santos Dumont) e no entorno há oferta abundante de transporte público (metro, ônibus e taxis), bem como se pode acessar geradores de demanda à pé.
- Proximidade dos Geradores de Demanda: O hotel está
localizado em área em que se pode chegar aos escritórios de importantes empresas sediadas na cidade à pé (15 minutos de caminhada é considerado adequado). Como dito anteriormente, em raio de 3 Km, a área de abrangência primária engloba a área do Centro Histórico do Rio de Janeiro e também parte do projeto Porto Maravilha. Av. Presidente Vargas Ventura Towers BNDES Sede Petrobrá s BACEN
Ponte Rio -Niterói
Aeroporto SantosDumond
Av. Rio Branco Novo Complexo
Petrobrás
Sambódromo
- Qualidade do Entorno e dos Serviços nas Imediações: O
entorno é rico em oferta de serviços de conveniência, compras e há a presença de agências bancárias. No período noturno, o local torna-se mais ermo, porém, nas imediações, com auxílio de carro/táxi, em tempo de deslocamento médio de 15 minutos, o hóspede pode estar em locais de entretenimento.
c) Análise do Desempenho de Mercado
A inserção do hotel em estudo no grupo competitivo destacado apresentou a seguinte estimativa de desempenho:
O método utilizado para a inserção do hotel e a conseqüente taxa de ocupação, considera que o empreendimento em estudo dividirá com os demais competidores a demanda que se estima para todo o grupo. Esse método é considerado adequado, pois pondera a quantidade de oferta existente e o impacto de nova oferta no mercado, e tem como premissa considerar a força de vendas de cada hotel de forma equitativa, a princípio.
No caso do hotel em estudo, a estimativa de desempenho aponta taxa de ocupação entre 70% e 81,6%. Esse desempenho está adequado, uma vez que o Estudo de Absorção foi realizado com taxa de ocupação de 68%.
Para as projeções financeiras, a taxa de ocupação foi estabelecida em 78,3%, por precaução, uma vez que a hotelaria possui sazonalidade característica que limita naturalmente a taxa de ocupação média anual, e mercados altamente demandados, no tempo, estimulam a construção de novos hotéis.
A diária média de R$ 270,00 definida para o primeiro ano está de acordo com as médias atualmente praticadas no mercado e o aumento segue a tendência histórica apurada.
d) Operação Hoteleira
O hotel em estudo está localizado em área de alta concorrência. O gerenciamento do hotel deve ser profissional e contar com atributos de reconhecimento de marca e canais de comunicação e distribuição desenvolvidos.
Neste caso, o hotel em estudo deve ser operado pela BHG, empresa que administra 52 hotéis no Brasil no momento e possui outros 14 em implantação.
A BHG tem canais de comunicação e distribuição nacionais e internacionais bem desenvolvidos, até por ser licenciada no Brasil pelo uso das marcas da Golden Tulip Hotels.
A BHG é empresa listada na Bolsa de Valores de São Paulo, por isso possui um dos melhores sistemas de governança corporativa das redes hoteleiras que atuam no Brasil.
e) Projeções de Receitas e Resultados da Operação
Baseados na estimativa de desempenho e nos serviços complementares que podem ser oferecidos aos hóspedes, bem como a estimativa de gastos envolvidos em uma operação padrão
de hotel econômico, os grandes números da operação hoteleira são:
f) Avaliação da Viabilidade Econômica Financeira:
A viabilidade econômico financeira necessita de três premissas para análise: Investimento, Resultado Operacional (Fluxo de Caixa) e Taxa de Atratividade.
Neste caso, para oferecermos o parecer, serão apresentados ponderações sobre essas três premissas:
- Investimento: O hotel será oferecido ao mercado como um
HIIP – Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, ou seja, será ofertado no mercado como uma unidade hoteleira autônoma, seguindo a Lei de Incorporações 4.591/64.
Desta forma, o preço de venda inclui custo de construção,
custos de desenvolvimento, custo de comercialização e o lucro da incorporação.
No caso de um HIIP, ainda podem ser somados ao
investimento gastos com o enxoval e gastos para a operação do hotel (Despesas Pré-operacionais e Capital de Giro).
O investimento no hotel em estudo, por unidade habitacional, está estimado em aproximadamente R$ 400.000,00 (valor médio,
o valor de face pode variar conforme o plano de pagamento escolhido pelo investidor imobiliário).
No caso do hotel em estudo, o preço de venda inclui: o
custo de construção, custo de desenvolvimento, custo de comercialização, custo do enxoval e o lucro da incorporação.
O preço médio de R$ 400.000,00 não inclui desembolsos
com despesas pré-operacionais (estimado R$ 1,5 mil por unidade habitacional), capital de giro (estimado em R$ 2 mil por unidade habitacional) e outros valores referentes às ligações
definitivas de serviços públicos - (como qualquer
empreendimento imobiliário, é definido no Habite-se, junto ás empresas provedoras).
Valor de R$ 400 mil referencial – Valor nominal da UH depende da tabela de preços a ser escolhida pelo investidor
- Taxa de Atratividade: O mercado de HIIP possui um
mercado secundário forte e ativo, porém perfil do investidor é variado, o que torna difícil a apuração da taxa de atratividade deste tipo de negócio.
Assim, para orientar a análise financeira do hotel em estudo optou-se por buscar informações no mercado que pudessem refletir o máximo possível o interesse dos investidores:
O mercado imobiliário desenvolve produtos que atendam o investidor com expectativas de rentabilidade entre 0,5%a.m. até 1,0% a.m. Nesse intervalo, os desenvolvedores imobiliários entendem que há atratividade para os investidores.
Para melhor entender o mercado de HIIP, buscou-se informações de rentabilidade média do Fundo Hotel MaxInvest,
fundo imobiliário que atualmente conta com cerca de 350 unidades habitacionais em HIIPs. A rentabilidade da operação
foi estimada em cerca de 7% a.a. – sem contar a rentabilidade
com a venda imobiliária.
- Fluxo de Caixa e Rentabilidade: Após definido o
investimento médio e taxa de atratividade para o mercado de HIIP, algo entre 7% a.a. e 12,68% a.a., pode-se avaliar a expectativa de resultado do hotel em estudo frente o investimento:
Valor Médio de R$ 400,00 – Ponderação entre os valores a serem pagos, conforme tabela de compra a ser adotada.
CapRate de 8,5%para cálculo da perpetuidade.
Valores do FC com Inflação estimada em 5% - Antes do IR Rentab.: Valor Inicial/ Resultado Hoteleiro por UH – Linear
Rentab. Média 10 anos: Média Aritmética Rentabilidade Nominal Ano 1 – Ano 10 Rentab. Média Ano 3 a 10: Média Aritmética Rentabilidade Nominal Ano 3 – 10 CapRate Referencial - Base Quadr1 – 2014: Rentabilidade Média Anual calculada
sobre a rentabilidade média do primeiro quadrimestre 2014 do FII Hotel
Maxinvest – Base Operacional, excluído lucro das vendas imobiliárias Acesso em 24.07.2014:
http://www.ourinvest.com.br/images/arquivos/fundos/relatorios/FII-Hotel_Maxinvest-Relatorio-Publicacao_201405.pdf
g) Comparação do Preço do Hotel em Estudo e Produtos Similares:
Soft Inn Plus (Hotel em Estudo):Preço Referencial para comparação, o preço final varia conforme a tabela de venda escolhida pelo cliente.
Ibis Porto Atlântico e Ibis Centro: Oferta no site www.zap.com.br, acesso em 03.07.2014 – Preço cheio com decoração
Best Western Arpoador: Estimativa por m², considerando média de 5 cotas por UH e Dimensão Média da UH: 40 m².
Ramada TownHouses: Estimativa por m², considerando média de 3 cotas por UH, dimensão média da UH: 18,5 m²
Preços com enxoval.
h) Parecer Sobre a Qualidade do Investimento
Os dados coletados e analisados para a elaboração deste estudo apontam a viabilidade mercadológica e a financeira para
o hotel em estudo.
Localização: O hotel estará localizado em terreno próximo de
boa oferta de serviços e conveniências, com acesso rápido ao Aeroporto, além do Centro Histórico estar por processo de renovação urbana, com destaque para o projeto Porto Maravilha.
O Mercado: O segmento de hotéis econômico e o grupo
competitivo definido apresentam desempenho que permitem a inserção do hotel em estudo sem desequilibrar a oferta e a demanda, o que permitiu estimar taxas de ocupação acima da média considerada ideal para esse estudo: 68%.
A Operação e Bandeira: o hotel será operado sob a bandeira
Soft Inn Plus, marca da empresa BHG. A BHG atua no país com 52 hotéis e possui outros 14 em desenvolvimento. O hotel estará sob a gerência de empresa que possui equipe de vendas nacional e canais de distribuição nacionais e internacionais.
A Análise Financeira: a atratividade para o investidor em
HIIP foi estimada na faixa entre 7% a.a. e 12,86%. A rentabilidade média do hotel em estudo foi calculada na casa de 10%.
Riscos: A atividade hoteleira possui riscos como qualquer
outro negócio; desde aqueles oriundos de variáveis
macroeconômicas até as específicas do setor. Desta forma, o investimento deve ser analisado com cautela e atenção, os resultados aqui apresentados estão baseados em dados históricos e no momento atual no mercado, não garantem resultados futuros.
Nas páginas seguintes está o estudo completo que permitiu a emissão desse parecer.
4. Localização 4.1. A cidade:
A cidade do Rio de Janeiro é a capital do Estado do Rio de Janeiro.
A cidade entre os anos de 1808 e 1964 foi a capital do país e hoje se destaca no cenário nacional como:
O principal destino turístico do país;
A sede de importantes empresas estatais, com destaque para a Petrobrás;
O segundo polo empresarial do país, atrás somente de São Paulo.
Imagens: rioservicetour.com.br e wikipedia.org
4.2. O Turismo de Lazer
O turismo de lazer é destaque pelas belezas naturais da cidade e pelos atrativos culturais e de entretenimento.
O Guia Quatro Rodas Brasil, um dos principais guias de turismo do país, indica que há como um turista ficar de dois a sete dias na cidade para desfrutar da variedade de atrações. O guia
destaca que na cidade, há pelo menos oito centros culturais, dezoito construções de interesse histórico e arquitetônico, dezoito museus, e cinco parques naturais. Há ainda passeios pelos bairros e parques da cidade, com destaque para a visita ao Pão de Açúcar e ao Cristo Redentor – Corcovado.
Em 2013, segundo levantamento da ABIH – Associação Brasileira de Hotéis – Rio de Janeiro, cerca de 35% dos turistas hospedados nos hotéis estavam na cidade por lazer.
Lagoa Rodrigo de Freitas e Jardim Botânico
Pão de Açúcar e Teatro Municipal
4.3. Centro Empresarial e Turismo de Negócios
Segundo a agência de investimento do município, a Rio Negócios, cerca de 50% das empresas com capital aberto na
BOVESPA estão sediadas na cidade do Rio de Janeiro. Abaixo,
estão listadas 50 grandes empresas presentes na cidade, percebe-se que os percebe-setores de energia, siderúrgico e telecomunicações percebe-se destacam:
4.4. Turismo de Feira, Eventos e Convenções
O segmento turístico MICE – Meetings, Incentives, Congresses and Expositions na cidade é bem relevante, pois soma-se a existência de um polo empresarial robusto, atrativos de lazer e cultura, boa rede hoteleira, acesso e oferta de espaços adequados para os eventos, todos fatores importantes para a atratividade deste tipo de segmento.
A cidade conta com dois grandes espaços para congressos e exposições, e uma considerável oferta de espaços de médio poete (500 a 1500 pessoas) em hotéis para atender esse fluxo.
Segundo a ABIH – RJ, em 2013, cerca de 10% dos hóspedes estavam ligados a esse segmento.
Os dois principais espaços para receber feiras e grandes eventos são o Sulamérica Centro de Convenções e o Riocentro.
- Sulámerica Centro de Convenções: Conta com espaço multiuso para até 5 mil pessoas:
Detalhes da Planta Baixa – Fonte: Site da Empresa
Riocentro: O Rio Centro é a maior estrutura do Rio de
Janeiro e é formado por cinco pavilhões que oferecem inúmeras possibilidades de montagem.
• Vermelho : 14.420 m² - Espaços multiuso • Laranja: 11.569m² - Espaços Multiuso • Azul: Área de Exposições com 22,938 m². • Verde: Área de Exposições de 22.938 m² • Amarelo:Área para Reuniões com 3.500 m²
4.5. Dados Socioeconômicos:
Os dados socioeconômicos da cidade são positivos, na última década vários índices que avaliam o desenvolvimento social e econômico da cidade foram positivos. Os índices que mais se destacam são:
PIB: fonte IBGE . Valores em milhares, valores em preços correntes de 2011 / Empresas, Pessoas Ocupado, IDHM: fonte IBGE/ Índice FIRJAN: fonte FIRJAN / Aeroporto: Fluxo total de passageiros
Galeão + Santos Dumont, fonte INFRAERO / TCM: Taxa de Crescimento Médio
PIB: O crescimento do PIB entre 2007 e 2011 está acima da é média do país, que registrou crescimento próximo de 2% a.a., segundo o IBGE.
Aeroporto: O Santos Dumonté um dos principais aeroportos do país, seja por ser uma base desenvolvida de negócios, seja pela alta atratividade na área turística – lazer e MICE. O Aeroporto Antônio Carlos Jobim (Galeão) foi ampliado e reformado, com obras entregues no início de 2014, bem como foi formalizado pela INFRAERO – Empresa de Infraestrutura Aeroportuária, concessão com empresa privada para administrar toda a área deste aeroporto.
PIB 2011: 209.366.429 2007: 174.537.664 TCM: 4,65% a.a. Aeroporto: 2013: 26.319.971 2009: 16.928.299 TCM: 11,67% a.a Empresas 2012: 196.515 2008: 175.025 TCM: 2,94% a.a. Pessoal Ocupado 2012: 2.870.090 2008: 2.442.157 TCM: 4,12 % a.a. IDHM 2010: 0,799 2000: 0,716 TCM: 1,10% a.a. Índice FIRJAN 2011: 0,8049 2007: 0,7635 TCM: 1,33% a.a
Empresas e Pessoal Ocupado:Esse índice reflete o bom momento da cidade, bem como aponta um crescimento de aproximadamente 5% na proporção de empregados por empresas, sinalizando a instalação de empresas de maior porte.
IDHM e Índice FIRJAN: Esses índices medem melhorias na qualidade de vida da população, analisando dados ligados à saúde, educação e geração de emprego e renda. O crescimento de 1,1% aponta que o Rio de Janeiro está melhorando sua atuação no campo social e revertendo parte do sucesso na área econômica para a população.
4.6. Tendências e Perspectivas Socioeconômicas para a Cidade
A cidade é o segundo polo empresarial do país, além de se destacar como o principal destino turístico – tanto para brasileiros quanto para o turista estrangeiro.
A cidade passa por um intensivo ciclo de investimentos desde 2005, com intensificação nos últimos cinco anos, devido aos preparativos da cidade para receber os Jogos Olímpicos de 2016. A cidade investe em infraestrutura urbana e mobilidade urbana.
As regiões que mais sofrem intervenções que devem modificar a cidade são Barra da Tijuca e Centro Histórico da cidade. A região da Barra da Tijuca é um eixo de expansão imobiliária e empresarial da cidade natural e está recebendo investimentos relacionados ao Projeto Olímpico 2016.
O Centro Histórico tem como destaque o projeto Porto Maravilha, uma Parceria Público Privada - PPP que revitaliza grande parte da área portuária da cidade, área contigua ao Centro Histórico da cidade.
Os índices socioeconômicos disponíveis, conforme verificado no item anterior, apontam que a cidade cresce e se fortalece, apresentando índices positivos na área econômica e social (melhoria da qualidade de vida).
Assim, a cidade é um centro consolidado que está em fase de reestruturação, algo típico de grandes cidades que se reinventam conforme ciclos de desenvolvimentos se encerram e outros se iniciam, o que leva às seguintes considerações:
a) Fortalecimento da cidade como centro empresarial, destaca-se que o destaca-setor de óleo e gás é repredestaca-sentativo na economia da cidade e para os próximos anos deve haver mais desenvolvimento nesta área devido desdobramentos dos projetos com o pré-sal.
b) Crescimento e desenvolvimento imobiliário e geográfico da cidade, embasados nos projetos Porto Maravilha e no movimento de ocupação da região da Barra da Tijuca.
c) Fortalecimento da cidade como destino de turismo de eventos, principalmente pela modernização do Riocentro e a nova oferta hoteleira que será instalada, com destaque para a região da Barra da Tijuca, com novos espaços.
d) Melhores condições de mobilidade urbana devido aos projetos da Rio 2016, o que impactará na melhoria da qualidade de vida dos cariocas e visitantes.
4.7. O Terreno
O terreno está a poucos metros da nova sede da Petrobrás, localizado na Rua do Resende, bem como próximo aos principais pontos de interesse do Centro Histórico: empresas, pontos turísticos, Porto Maravilha, Aeroporto Santos Dumont, e o Sulamérica Centro de Convenções. (Raio de 3 Km a partir do Hotel).
O terreno se mostra adequado para a instalação de um hotel, pois tem fácil acesso e geradores de demanda importantes na área de influência geográfica primária diversificada e já instalados.
Av. Presidente Vargas Ventura Towers BNDES Sede Petrobrá s BACEN
Ponte Rio -Niterói
AeroportoSantosD umond
Av. Rio Branco Novo Complexo
Petrobrás
Sambódromo
5. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo 5.1. O projeto
O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços reduzidos que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade habitacional.
O projeto prevê 151 UHS com área privativa média de 19,34m², um restaurante para café da manhã que contará com área de conveniência e algumas salas de reunião (petit comitê).
O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e será apresentado aos compradores, além de fazer parte da documentação legal quefaz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32 da Lei 4.591 – Memorial de Incorporação).
5.2. A Rede Hoteleira
A rede hoteleira contratada para esse empreendimento foi a BHG – Brazil HospitalityGroup, sob a bandeira Soft Inn Plus.
A BHG é operadora hoteleira que conta com 52 unidades hoteleiras em operação (base junho de 2014) e está com outros contratos assinados para gerenciar outras 14 unidades hoteleiras.
Os hotéis da empresa estão presentes no Brasil nos seguintes Estados: Rio de Janeiro, São Paulo, Mato Grosso, Paraná, Ceará, Goiás, Rio Grande do Sul, Pará, Pernambuco e Bahia.
A Soft InnPlus é marca da própria BHG, porém a empresa atua no Brasil com marcas licenciadas da Golden Tulip, marca internacional de origem européia.
As marcas que a BHG utiliza para atuar no Brasil são:
A escolha de uma marca e operadora para o hotel deve atender critérios ligados à: competência gerencial, reconhecimento de marca, canais de distribuição próprios e proteção geográfica da
marca no mercado em que atua, assim, nestes casos pode-se concluir:
Competência Gerencial e Reconhecimento: a BHG é uma
das maiores empresas em operação no Brasil, com atuação nacional e diversas marcas que atendem todo tipo de público.
A empresa está presente em todas as regiões do país e atua fortemente no segmento B2B (empresas e intermediários), o que cria massa crítica com o público final.
Canais de Distribuição: A empresa possui equipe de vendas
próprias que atua em base nacional, mantém links de reservas B2B e B2C a nível nacional e Reconhecimento: a empresa atua no
mercado de lazer e mantém websites para todos os
empreendimentos, com reservas online.
Proteção Geográfica: O terreno em estudo está em região
com vários hotéis concorrentes, a bandeira Soft Inn Plus não está ainda nesta região, o que fortalecerá o hotel em sua operação e concentrará esforços da BHG para essa unidade.
Por fim, a Operadora é a única empresa brasileira que está listada em na Bolsa de Valores de São Paulo, o que a fez desenvolver um dos mais modernos processos de governança corporativa e relacionamento com os investidores dentre as Operadoras que atuam no Brasil.
Desta forma, a bandeira escolhida e a operadora se mostram adequadas para operar o hotel em estudo, uma vez que atendem critérios básicos considerados em processos de seleção de bandeira.
5.3. Análise da Cesta Competitiva
- Definição do Grupo Competitivo
Considerando as características do hotel em estudo, foram definidos 10 hotéis como concorrentes diretos e localizados na região do Centro da cidade.
Esses hotéis somam 1.869 unidades habitacionais (Uhs) e operam com diárias entre R$ 200,00 e R$ 280,00 (sem café da manhã).
A taxa de ocupação apurada foi estimada conforme dados da ABIH- RJ e pesquisa direta nos hotéis. Em 2013, estimou-se para esse grupo de hotéis, uma taxa de ocupação de aproximadamente 76%.
A seguir, apresentam-se os hotéis selecionados para o estudo:
A localização dos concorrentes em relação ao hotel em estudo:
Características Gerais do Grupo Competitivo:
Ao se avaliar os hotéis do grupo competitivo, os seguintes pontos são os mais relevantes:
Os hotéis operam com hóspedes dos segmentos negócios e MICE, principalmente. Pela distância das praias, o hóspede de lazer é eventual e busca por boa relação custo benefício. Os hóspedes nos hotéis destacados são brasileiros, com
permanência média de um a dois dias.
Os hotéis abertos antes do ano 2000 possuemcaracterísticas físicas que hoje poderiam ser consideradas de hotéis superiores, porém são produtos que perderam seu posicionamento conforme o passar do tempo, e mesmo com boa estrutura física, se posicionam no mercado como hotéis econômicos ou de serviços limitados.
Com exceção dos hotéis da rede ACCOR, os demais incluem no valor da diária o café da manhã.
Fonte: sites das empresas Booking, Decolar e TripAdvisor; Ponderação: Realizado pela Equipe Caio Calfat Real Estate Consulting – Média Simples do aproveitamento das notas obtidas; ND: Hotéis não constam nos sites de viagens.
Os hotéis mais novos da cesta competitiva são os que apesentam melhor desempenho de vendas, porém, mesmos os hotéis mais velhos ainda recebem boas avaliações dos hóspedes; neste quesito, o Center Hotel é o mais frágil na avaliação dos clientes.
- Desempenho do Grupo Competitivo:
O desempenho dos hotéis no Rio de Janeiro foi elaborado por meio de pesquisa direta e dados oficiais da ABIH- RJ. – Associação Brasileira da Indústria Hoteleira – Rio de Janeiro e foi direcionada para o Grupo Competitivo destacado.
Os dados coletados, comparando um período de cinco anos que a demanda é crescente:
Oferta: Calculada na cesta competitiva e conforme data de abertura
Taxa de Ocupação: 2013: estimada com dados da ABIH –RJ e pesquisa direta; 2009: estimada com dados da ABIH-RJ.
TCM: Taxa de crescimento médio Diárias vendidas: base diária.
Complementando a pesquisa de desempenho, os valores de diária média também estão crescentes:
Diárias Médias em Reais (R$)
Corrigida: Diárias médias em valores correntes de 2013 – corrigidas pelo IPCA Evolução: Aumento ano a ano – base diárias médias corrigidas.
TCM : Taxa de Crescimento Média
Fonte: FOHB: Fórum das Operadoras Hoteleiras do Brasil
O que se verifica que, embora, o Centro Histórico do Rio de Janeiro, esteja fora dos eixos da praia, há boa ocupação nos fins de semana nesta região. Pois a sazonalidade dos segmentos hoteleiros ligados a negócios, quando fortemente demandados, produzem taxas de ocupação na casa dos 70% - 72% devido a baixa ocupação dos fins de semana. Taxas acima deste nível contam com bom desempenho nos fins de semana e outros períodos ligado a lazer.
Um detalhamento maior do grupo competitivo no ano de 2013:
Taxa de Ocupação e Diária Média estimados pela equipe CC com dados em pesquisa direta e relatório da ABIH-RJ. Diária média estimada sem café da manhã.
5.4. Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo
O hotel em estudo possui 151 unidades habitacionais.
A análise de desempenho é elaborada pelo método de absorção, considerando as seguintes variáveis:
Projeção de oferta: Realizada conforme as informações de mercado colhidas até o momento e redefinição de nova cesta competitiva, com a adição de eventual novos hotéis a serem introduzidos no mercado nos próximos anos e pela saída de algum empreendimento hoje incluso na cesta competitiva em análise.
Projeção de demanda: a projeção de demanda leva em conta as características próprias do mercado hoteleiro estudado, bem como as características da cidade e a consequente consistência do fluxo hoteleiro.
- Projeção da Oferta (Estimativa):
Pesquisas junto as principais operadoras hoteleiras do país e junto a agentes imobiliários cariocas para identificar novos empreendimentos que poderiam concorrer com o hotel em estudo. Os empreendimentos considerados neste estudo foram:
2015: Ibis Porto Atlântico, 255 Uhs – Porto Maravilha 2016: Holiday Inn Express. 300 Uhs – Porto Maravilha
2017: Entrada de Segurança, 150 Uhs (Novos empreendimentos que podem não ter sido identificados na pesquisa de campo).
Além, disto, o grupo competitivo atual foi analisado, e pela condição de mercado frágil, baixa aprovação dos usuários, o Center Hotel foi retirado do grupo.
Assim, considerando as entradas e saídas do Grupo Competitivo, a projeção de oferta é:
- Projeção de Demanda (Estimativa):
A demanda futura foi estimada ponderando uma série de fatores, já que o fluxo turístico do Rio de Janeiro é influenciado por uma série de variáveis sócio econômicas e atende variados segmentos.
Desta forma, foram ponderados os seguintes índices para obtenção da taxa de crescimento futura da demanda:
Assim, as taxas que serão utilizadas no estudo são 6,03%, 4,22% e 2,71%, na linha tempo, conforme se explica abaixo:
1) Foram ponderados todos os índices que influenciam no fluxo da demanda hoteleira.
2) A taxa de crescimento futura para a demanda hoteleira apurada foi de 6,03% a.a. 3) Porém, para simular a curva de maturidade do mercado, normal em qualquer
setor, essa taxa foi utilizada em porções menores ao longo do tempo.
4) As taxas utilizadas para a projeção da demanda foram as indicadas na tabela: Taxa Efetiva para Projeção de Demanda.
- Oferta X Demanda e Cálculo de Absorção:
O quadro abaixo ilustra o desempenho futuro estimado, bem como a absorção de novas unidades habitacionais, de forma a não provocar desequilíbrio entre a oferta e demanda no mercado estudado:
1) Ao se confrontar a estimativa de oferta futura para a cesta competitiva em estudo com a projeção de demanda, são obtidas taxas de ocupação entre 70% e 91%.
2) O Estudo de Absorção identifica quantas novas unidades habitacionais podem ser adicionadas no mercado mantendo-se o equilíbrio de mercado em determinada taxa de ocupação;
no caso deste estudo estimou-se esse equilíbrio em uma taxa de ocupação de 68%.
3) Conforme o estudo de absorção,há espaço para novos hotéis;
não se verificam problemas mercadológicos para a inserção de um hotel com 151 unidades habitacionais.
- Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo:
O estudo de absorção não apontou problemas para a inserção de um hotel com 151 unidades habitacionais, desta forma, simulando o hotel no grupo competitivo estudado, temos o seguinte quadro de ocupação estimativa para os primeiros cinco anos:
Legenda:
Oferta: Disponibilidadede UHs para venda no ano;
Hotel em estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em estudo + grupo competitivo;
TDI: Taxa de Demanda Ideal – percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo;
Penetração: Absorção da demanda;
PickUp: Demanda Suplementar (20 Uhs dia- Jogos Olímpicos)
Demanda estimada: Aplicação da TDI na demanda estimada para o grupo
competitivo;
Demanda total: projeção de diáriasvendidas/dia para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Projeção de Diária: Valores em Real e Correntes (junho de 2014)
Os resultados da estimativa de desempenho podem ser assim entendidos:
Taxa de Ocupação: A taxa de ocupação para o
empreendimento em estudo inicia já com 72%, influenciado pelo advento da Rio 2016,e atinge no quinto ano 81,6%. O hotel está bem localizado e contará com projeto moderno e gerenciamento profissional com canais de distribuição mais eficientes que a maioria dos competidores destacados, desta forma, estimou-se que ao hotel em estudo poderia ter melhor performance que seus competidores (taxa de penetração), por isso foi aplicado uma taxa de penetração acima de 100% a partir do terceiro ano.
Para efeito de projeções financeiras, não será utilizada taxa de ocupação acima de 78,3% (quarto ano), pois pela sazonalidade própria da atividade, taxas de ocupação acima de 80% são difíceis de serem alcançadas, pois esse nível de ocupação incentiva novos investimentos.
Diária Média: A diária média de R$ 270,00 para o primeiro
ano foi definida pela média praticada pelo principal competidor estudado (benchmarking): Ibis Santos Dumont.
O crescimento da diária aplicado deve-se às altas taxas de ocupação estimadas e seguem a média de crescimento dos últimos anos.
6. Conclusões sobre o Estudo de Mercado
Localização: O projeto está localizado no Centro do Rio de
Janeiro, no seu entorno estão localizados empresas geradoras de demanda hoteleira, com destaque para a Petrobrás. Além disto, o hotel está muito bem localizado em relação ao Sulamérica Centro de Convenções e próximo do Projeto Porto Maravilha e do Aeroporto Santos Dumont. A localização do terreno está adequada.
Importante frisar que a cidade do Rio de Janeiro é um polo econômico consolidado no Brasil e passa por momento de ciclo de investimentos que devem fortalecer esse posicionamento.
Mercado: O mercado do Centro do Rio de Janeiro é formado
pelos segmentos de negócios e eventos. O hotel em estudo está em localização primária para esses dois segmentos. Além disto, notou-se que entre 2007 e 2013, a demanda na cesta competitiva definida cresceu cerca de 10% a.a. e a diária média cerca de 8% a.a, o que indica mercado consistente e ainda em fase de crescimento.
O nível de ocupação apurado na região da cesta competitiva indica, mesmo estando o Centro Histórico, fora do eixo das praias, que há ocupações próximas de 100% ao longo dos dias úteis e ocupações altas nos dias não úteis, o que permite que taxas médias
anuais de ocupação acima de 75%, esse sendo um faotr muito positivo para o hotel em estudo.
Absorção: O estudo de absorção e desempenho apontaram
resultados satisfatórios para o hotel em estudo, atingindo taxa de ocupação de 72% a partir do primeiro ano e atingindo 75% á no terceiro ano, o que atesta a viabilidade mercadológica do hotel em estudo: hotel econômico com serviços limitados.
7. Análise Financeira
A Análise Financeira do hotel em estudo será realizada dentro das seguintes premissas:
Receitas: As receitas foram estimadas a partir da taxa de
ocupação projetada, do valor da diária sugerido; além disto, as demais receitas do hotel foram definidas pela prática do mercado, foram verificados valores médio das receitas gastos pelos hóspedes relacionadas à alimentos e bebidas e outros pequenos gastos.
Folha de Pagamento: Na pesquisa de campo, foram
pesquisados os salários pagos às principais funções desempenhadas no hotel, bem como foram verificadas valores praticados em hotéis similares. O número de funcionários foi definido pelo tipo de serviço oferecido por um hotel econômico e pelo tamanho do hotel.
Gastos: Os gastos foram baseados em informações médias
fornecidas por redes hoteleiras e por estudos disponíveis no mercado(Hotelaria em Números – Jones Lang LaSalle).
Demonstrativo de Resultados: O Demonstrativo de
Resultados (cinco anos) foi elaborado conforme o plano de contas sugerido pela AH&MA – American Hotel & Motel Association que se utiliza do Uniform System ofAccounting for LodgingIndustry. Esse modelo contábil e gerencial é utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo e uniformiza as demonstrações contábeis; o que permite a comparação direta de índices e taxas da atividade entre diversos hotéis.
Os valores são correntes e em Real (R$ - junho 2014), com exceção do quadro de apuração da Taxa Interna de Retorno, do comprador da unidade hoteleira.
O valor de venda da unidade habitacional utilizado para os cálculos já contempla, o valor da unidade autônoma, dos valores para a mobília e enxoval da unidade habitacional e demais áreas.
7.4. Análise Financeira
- Sensibilidade de Preço Venda X Resultado para o
Comprador da Unidade:
Fluxo de Caixa: Resultado Operacional Estimado antes do IR. Fluxo de Caixa Mensal consolidado por ano, considera condições
da Tabela de Vendas. (Base 1º de julho) fornecida pela STX
FC Sem Inflação: Estimativa Operacional em valores correntes de
junho de 2013 – TIR Real sem Inflação.
FC Com Inflação: Estimado valor anual de inflação de 5%. - TIR
Nominal, inclui Inflação.
Período 0: Período de Lançamento até CHAVES – Início de
Operação do Hotel
Parcelas do Financiamento após CHAVES: Acrescidas de Inflação. Considerado CapRate de 8,5%para o cálculo da perpetuidade.
- Análise de Rentabilidade Simples e Comparação com CapRate do Setor:
Valor Médio de R$ 400,00 – Ponderação entre os valores a serem pagos,
conforme tabela de compra a ser adotada.
CapRate de 8,5% para cálculo da perpetuidade.
Valores do FC com Inflação estimada em 5% - Antes do IR Rentab.: Valor Inicial/ Resultado Hoteleiro por UH – Linear
Rentab. Média 10 anos: Média Aritmética Rentabilidade Nominal Ano 1 –
Ano 10
Rentab. Média Ano 3 a 10: Média Aritmética Rentabilidade Nominal Ano 3
– 10
CapRateReferencial- Base Quad1 – 2014: Rentabilidade Média Anual
calculada sobre a rentabilidade média do primeiro quadrimestre 2014 do FII Hotel Maxinvest– Base Operacional, excluído lucro das vendas
imobiliárias Acesso em 24.07.2014:
http://www.ourinvest.com.br/images/arquivos/fundos/relatorios/FII-Hotel_Maxinvest-Relatorio-Publicacao_201405.pdf
- CapRate do Setor Imobiliário e a Rentabilidade do Hotel em Estudo:
O CapRate do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza
suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.
Como visto, o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest atinge rentabilidade anual (estimado pela performance do primeiro quadrimestre de 2014), considerando apenas a rentabilidade da operação de 7% a.a.
A Rentabilidade Média do Hotel, considerando a média dos primeiros dez anos, foi estimada em 10,3% a.a.
