INDICE
Sobre o Autor 3
Nota Pessoal 4
Introdução 5
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA VENDER A SUA CASA 6
O certificado energético 8
A licença de utilização 13
A caderneta predial 16
A certidão de teor ou certidão permanente 20
A ficha técnica de habitação 23
QUE MOTIVOS TEM PARA VENDER A SUA 29
O QUE FAREI PARA 31
TER A SUA CASA VENDIDA 31
Estratégias para atrair o seu comprador 34
Soluções integradas 34
Serviço ao seu comprador 35
Dicas na preparação da sua casa para venda 36
A importância de uma foto reportagem profissional 37
ANTECIPE TUDO O QUE É IMPORTANTE NA COMPRA DE UMA CASA 39
Impostos a ter em conta na compra de uma casa 40
Crédito habitação – nós ajudamos. 42
CONTEÚDO EXTRA 47
Tudo sobre mais-valias 48
O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) 52
Qual será a evolução do mercado imobiliário depois da Pandemia do coronavírus? 59 O mercado imobiliário está a mudar? Sim, e eu estou preparado para o ajudar! 60
CONTEÚDOS EXCLUSIVOS DE 2021 62
Permuta de Imóveis 63
Trocou de casa? Atualize a morada através da chave móvel Digital 65
IMI – Conheça as Taxas do seu Concelho em 2021 70
TESTEMUNHOS DE CLIENTES 75
Sobre o Autor
Rui Martins tem 46 anos e é Consultor Imobiliário Keller Williams, na KW Focus. Mas nem sempre foi assim! Fez carreira nas Forças Armadas, na Marinha, tendo chegado à categoria de Oficial com a Especialidade de Enfermagem. Iniciou o seu curso como Marinheiro com a especialidade de artilharia. Rapidamente percebeu que não era por ali e só se manteve na instituição porque abraçou de corpo e alma a profissão de Enfermeiro.
Após 26 anos, decidiu mudar de vida e abraçar um projeto extraordinário na Keller Williams – empresa líder em consultoria e formação, fundamental para lhe dar garantias de futuro. Em 3 meses aprendeu as bases que o fizeram iniciar o seu percurso do sucesso. Rui Martins faz da formação a base da sua caminhada e considera ter iniciado definitivamente a sua carreira na mediação. Assume ter ainda muito para aprender e, por esse motivo, frequenta diariamente formações. Entrega também algumas formações, o que o faz crescer e aperfeiçoar sistematicamente.
É com orgulho que Rui constata que o seu trabalho é considerado um exemplo a seguir, inspirando outras pessoas a mudar de vida. Para si, é um privilégio e uma responsabilidade acrescida para melhorar cada vez mais e encontrar todos os dias a melhor versão de si próprio.
Nota Pessoal
Se atualmente está numa situação de venda / compra de casa ou até nas duas situações, é normal que esteja no mínimo apreensivo(a) e expectante quanto ao desenrolar dos acontecimentos. Importa em primeiro lugar ter a certeza de que a sua saúde e daqueles que lhe são próximos, no que a esta pandemia do Coronavírus diz respeito, está assegurada. Para isso é fundamental seguir as recomendações da Organização Mundial de Saúde (OMS), da Direção Geral de Saúde (DGS) e das restantes autoridades nacionais, enquanto se deve manter informado sobre todas as notícias fidedignas que vão surgindo. Escolha bem as suas fontes de informação e não acredite em tudo o que lê, principalmente nas redes sociais.
A situação de Saúde Pública que estamos a enfrentar recorda-nos a nossa condição humana e os tempos em que vivemos. Esta será uma nova “normalidade” que é bom que não nos esquecemos, pois agora temos a Covid-19, mas no futuro teremos a Covid-20 e ou outra coisa qualquer. Que a humanidade aprenda com os seus erros.
Proteja-se a si e os seus.
Vamos continuar a nossa caminhada da Vida.
Introdução
A minha experiência acumulada ao longo dos últimos anos levou-me a escrever este e-book. Tenho a expectativa que a informação disponibilizada lhe consiga ser útil de alguma forma.
Trocar de casa não é a mesma coisa que trocar de camisa.
Esta sempre foi uma máxima minha e por esse motivo, analiso todos os meus processos ao detalhe, antecipando tudo o que pode prejudicar o cliente.
Ao longo deste livro vai encontrar a lista dos documentos que precisa para vender uma casa, assim como a sua definição e descrição do que cada um consiste.
Partilho também consigo algumas ideias daquilo que faço, enquanto estratégia, para atrair o seu comprador, e falo ainda de Soluções Integradas, Serviço ao Comprador e de dicas para preparar a sua casa para vender.
Encontrará um capítulo dedicado a compradores, e finalmente partilho consigo a minha visão de como o mercado vai evoluir no contexto atual de pandemia.
Saiba também que num mercado que se prevê de mudança, estou preparado para o continuar a ajudar em qualquer área da mediação imobiliária.
DOCUMENTOS
NECESSÁRIOS PARA
VENDER A SUA CASA
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
PARA VENDER A SUA CASA
Na hora de comprar ou vender casa, saiba quais os documentos que vai precisar e quanto é que isso lhe pode custar. É fundamental antecipar esse cenário para que não encontre surpresas ao longo do processo. No caso da venda, é importante, para que não perca uma boa oportunidade de fazer o encaixe que pretende; no caso da compra, é importante, para ter a certeza que está a comprar um imóvel em total segurança.
Enquanto profissional da mediação dou maior privilégio à segurança da operação. Gosto de dormir descansado, por isso antecipo tudo o que o pode prejudicar no processo de compra /
venda do seu imóvel.
Antes de colocar a sua casa à venda, assegure-se que tem na sua posse os seguintes documentos:
● Caderneta Predial;
● Certidão de Teor ou Certidão Permanente; ● Licença de Utilização / Habitação;
● Ficha Técnica de Habitação (FTH); ● Certificado Energético;
● Plantas;
Adicionalmente poderá ser necessário consultar a escritura de compra;
Nos casos de herança, irá precisar dos seguintes documentos:
● Habilitações de Herdeiros; ● Imposto de selo.
Ter os documentos todos e atualizados antes de vender casa vai permitir não perder oportunidades de venda, e ao mesmo tempo consegue um processo célere e sem sobressaltos de última hora.
Em que consiste cada documento, com o pode obter e quanto lhe pode custar, serão outras questões que pode colocar. Vamos então ao detalhe de cada um deles.
O certificado energético
A certificação energética de edifícios permite disponibilizar ao consumidor informação sobre o desempenho energético dos edifícios, que inclui a redução de custos com a utilização de energia, a melhoraria do conforto térmico e o acesso a financiamento e benefícios fiscais.
O que é e para que serve o certificado energético?
O certificado energético é um documento digital seguro, disponibilizado no formato PDF, que informa o consumidor. Com o certificado energético é possível obter a seguinte informação do imóvel:
● A classe energética;
● Quais as componentes e o seu desempenho;
● Quais as medidas de melhoria para reduzir o consumo de energia e melhorar o conforto;
● Benefícios fiscais e acesso a financiamento;
O Certificado Energético visa avaliar a eficácia energética de um imóvel. Esta eficácia pode variar entre “A+”, que representa o desempenho energético mais elevado e, assim, uma maior poupança, e “F”, o que significa que a habitação tem pouca eficiência energética.
É obrigatório possuir o certificado energético para vender
casa ou só preciso dele para a escritura?
É obrigatório ter o certificado energético desde logo no anúncio de venda do seu imóvel. As multas por não ter este documento ascendem a 3.740€ se for particular e podem chegar aos 44.890€ de for pessoa coletiva.
Em que situações preciso de ter o certificado energético?
Precisa de ter este documento caso:
● Pretenda arrendar o seu imóvel;
● Pretenda colocar à venda e vender casa
Em detalhe, o certificado energético é obrigatório para:
● Edifícios novos;
● Edifícios existentes sujeitos a grandes intervenções de reabilitação, ou seja, intervenções na envolvente ou nas instalações técnicas do edifício, cujo custo seja superior a 25 % do valor do edifício, nas condições definidas em regulamento próprio;
● Edifícios de comércio e serviços existentes com área interior útil de pavimento igual ou superior a 1000 m2, ou 500 m2 no caso de centros comerciais, hipermercados, supermercados e piscinas cobertas;
● Edifícios que sejam propriedade de uma entidade pública e tenham área interior útil de pavimento superior a 250 m2 e sejam ocupados por uma entidade pública e frequentemente visitados pelo público;
● Celebração de contratos de venda e de locação de edifícios, incluindo o arrendamento, casos em que o proprietário tem que apresentar ao potencial comprador, locatário ou arrendatário o certificado energético.
Quanto pode custar o certificado energético?
O custo referido é composto por duas componentes:1. Honorários do Perito Qualificado (PQ). O trabalho deste profissional
independente não possui valores tabelados e varia de acordo com um conjunto de fatores como, o tipo e complexidade do edifício, a quantidade estando ainda sujeito a regras de livre concorrência e mercado.
2. Valor de registo da emissão dos certificados energéticos por portaria do Governo (Taxa ADENE).
● Edifícios de habitação: Valor de registo correspondente ao registo do certificado previsto no SCE, para o caso de edifícios de habitação, é variável de acordo com a tipologia do imóvel identificada no processo de certificação:
○ €40,50 – Tipologias T2 e T3; ○ €55,00 – Tipologias T4 e T5;
○ €65,00 – Tipologias T6 ou superior.
● Edifícios de Comércios e Serviços: Para os edifícios de comércio e serviços, o valor de registo é igualmente variável, neste caso em função da área interior útil de pavimento, excluindo a área de espaços complementares:
○ €135,00 – Área igual ou inferior a 250 m2;
○ €350,00 – Área superior a 250 m2 e igual ou inferior a
500 m2;
○ €750,00 – Área superior a 500 m2 e igual ou inferior a
5000 m2;
○ €950,00 – Área superior a 5000 m2.
A estes valores acresce o IVA à taxa em vigor.
Que tipos de certificados energéticos existem?
Existem 2 modelos de certificado energético em vigor, um para edifícios de habitação e outro para edifícios de comércio e serviços.
Qual o prazo de validade dos certificados energéticos?
● Edifícios de habitação – 10 anos;● Grandes edifícios de comércio e serviços – 6 anos, para certificados SCE emitidos até 30 de abril de 2015;
● Grandes edifícios de comércio e serviços – 8 anos, para certificados SCE emitidos após 30 de abril de 2015.
Quem pode pedir um certificado energético?
Qualquer proprietário de um edifício ou fração pode pedir um certificado energético para o seu imóvel.
Como deve proceder para obter o certificado energético
para o seu imóvel?
Trabalho com vários parceiros, peritos qualificados e devidamente credenciados, que lhe poderão prestar este serviço. Contacte-me e informe-se dos valores praticados pelos nossos parceiros. O prazo para realização do certificado energético é de cerca de 1 semana.
DICA
Fique atento às campanhas em vigor no nosso site, em algumas situações oferecemos o valor a pagar ao perito qualificado.
A licença de utilização
A licença de utilização, segundo o Portal da Habitação, refere-se, especificamente, ao “documento emitido pela câmara municipal da área da situação do imóvel que define o tipo de utilização permitida para determinado edifício ou fração: habitação, ou fins não habitacionais (comércio, serviços ou indústria)”.
Esta licença é de cariz municipal, pelo que sem vistoria da Câmara Municipal é impossível obtê-la.
A licença de utilização permite comprovar que determinado imóvel ou frações independentes cumprem:
● Os requisitos ou normas legais e regulamentares ao fim a que se destinam (segurança, salubridade, normas técnicas);
● A conformidade da obra construída com o projeto de arquitetura e projetos de especialidades aprovados em sede de licenciamento pelas entidades competente (nomeadamente a Câmara Municipal);
● A adequação aos usos previstos.
Em que situações lhe poderá ser exigido a Licença de
Utilização?
● Realização de contractos de arrendamento. Mesmo que seja um imóvel anterior a 1951, tenha em atenção o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), relativamente à necessidade de apresentação da licença de utilização;
● Contractar um crédito habitação; ● Comprar ou vender casa;
● Instalação de atividades de comércio e serviços, entre outras.
DICA
Em imóveis mais recentes a licença de utilização pode já estar averbada na Certidão de Teor ou Certidão Permanente. Por esse facto não deixe de consultar a certidão antes de gastar
dinheiro na obtenção da licença de utilização. Se está a comprar ou vender casa consulte a Certidão Permanente e verifique se a Licença de Utilização está ali
averbada.
Quais as situações onde não é necessário apresentar a
Licença de Utilização?
● Imóveis (edifícios ou frações) construídos antes de 7 de agosto de 1951 estão dispensados de apresentar a respetiva licença de utilização; Nesta data entrou em vigor o Regulamento Geral de Edificações Urbanas (RGEU) sendo que este regulamento prevê a isenção apenas se o imóvel não tiver sofrido obras ampliação ou ter sido reconstruído;
● Quando se trate de espaços não habitáveis ou utilizáveis para comércio, indústria ou serviços, nomeadamente para afixação de publicidade ou outro fim limitado.
Nota
Mesmo em casos que edifícios anteriores a 7 de Agosto de 1951, em que não existe licença de utilização, se vai vender casa, e o seu comprador necessita de crédito habitação numa
instituição financeira, saiba que alguns bancos exigem uma declaração adicional da Câmara Municipal respetiva, a declarar
que o imóvel não possui licença de utilização.
Onde pode solicitar a Licença de Utilização?
A emissão da Licença de Utilização é da responsabilidade da Câmara Municipal da área onde o imóvel se insere.
Quanto pode custar uma Licença de Utilização?
Sendo da responsabilidade da Câmara Municipal da área de localização, depende da autarquia o valor que cobram pela emissão da Licença de Utilização.
As condições de habitabilidade de uma casa encontram-se definidas por lei – nomeadamente no Regulamento Geral das Edificações Urbanas – e pode
dizer-se que incidem fundamentalmente sobre quatro áreas específicas: Eletricidade, Gás, Água e Saneamento.
A caderneta predial
A caderneta predial é um documento, emitido pela Autoridade Tributária (AT), imprescindível na compra, venda ou arrendamento de um imóvel, contendo informações diversas que serão usadas para vários fins. Por exemplo, para cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ou cálculo do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). É também designada por certidão matricial.
Este documento, que funciona como um bilhete de identidade, contém diversos elementos que caracterizam o imóvel:
● Identificação do prédio (distrito, concelho, freguesia e artigo matricial); ● Localização (morada);
● Orientação (norte, sul, nascente, poente);
● Descrição do prédio (tipo de prédio e tipo de regime de propriedade); ● Áreas do prédio;
● Fração autónoma (indicação do andar ou da letra correspondente); ● Localização da fração;
● Elementos da fração (afetação ou fim a que se destina, tipologia ou número de divisões, permilagem e número de andares da fração); ● Áreas da fração (área bruta privativa e área bruta dependente);
● Dados de avaliação do imóvel (ano de inscrição na matriz, valor patrimonial tributável (VPT) atual da fração e a respetiva data de atribuição, assim como a fórmula de cálculo do VPT);
● Titulares (identificação fiscal, nome e morada).
Existem dois modelos oficiais, o da matriz predial urbana informatizada e o da caderneta predial de prédio urbano, que correspondem a dois modelos, a saber:
1. Modelo A: Prédio urbano em regime de propriedade horizontal ou
prédio urbano em regime de propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de terem utilização independente.
2. Modelo B: Prédio urbano em regime de propriedade total, sem andares
ou divisões suscetíveis de terem utilização independente, terrenos para construção ou prédios urbanos de outra espécie.
Como obter a caderneta predial?
É um documento que pode ser obtido, presencialmente, em qualquer repartição de finanças. Para o efeito faça-se acompanhar do seu cartão de cidadão ou cartão de contribuinte. Se possível é conveniente que saiba indicar o número da matriz do seu imóvel, sendo que através do seu número de contribuinte, a repartição de finanças sabe aferir que imóveis tem em seu nome. Este pedido presencial tem custos, a última vez que verifiquei custava 7,82 euros.
Em alternativa poderá obter a caderneta predial online de uma forma
completamente gratuita no portal das finanças em https:// www.portaldasfinancas.gov.pt/.
Depois de fazer o login na plataforma com o seu número de contribuinte e password, e depois percorrer o seguinte caminho até ao menu: Património Predial.
Sugiro que coloque na pesquisa a palavra património e o caminho aparece muito mais rapidamente.
Depois é fácil, clique no item “caderneta predial”, vai abrir uma nova janela com o documento. Guarde ou imprima em formato PDF. Se fizer o download vai surgir um ficheiro com a extensão .jsp não se assuste, é um ficheiro que é lido pelo Adobe Acrobat Reader. Se tiver confortável para o fazer, altere a extensão do ficheiro de .jsp para .pdf
Vai precisar da caderneta predial sempre que:
● Decidir comprar, vender ou arrendar um imóvel;● Precisar de obter um certificado energético do imóvel; ● For calcular o IMI ou o IMT;
Pode ser útil também:
● Na celebração de contractos de água ou luz;
● Na realização de uma análise comparativa de mercado grátis e sem
compromisso, para perceber o valor expectável da venda do seu imóvel neste momento.
Qual a validade da caderneta predial?
A caderneta predial tem a validade de 12 meses, sempre que a obtém via internet ela é emitida com o dia em que faz o download. Por esse facto é um documento muito fácil de manter atualizado e sim, obtida via internet tem o mesmo valor jurídico.
Não sou proprietário do imóvel, posso ter acesso à
caderneta predial?
Não, apenas o legítimo proprietário do imóvel pode aceder à caderneta predial ou um seu representante legal. Em alternativa poderá obter uma Certidão simplificada do registo predial, uma Ficha Técnica de Habitação ou uma Licença de Utilização / Habitação.
Caderneta predial de herança.
Quando um prédio faz parte de herança indivisa, este é inscrito na respetiva matriz predial em nome do autor da herança com a denominação “Cabeça-de-casal da herança de…”, sendo atribuído à herança, o respetivo número de identificação fiscal pelo serviço de finanças do artigo 25.º do Código do Imposto do Selo. A obtenção de NIF para a herança indivisa é efetuada junto dos serviços de finanças.
Se tem dificuldade na obtenção deste documento ou tem outro tipo de questões contacte-me e esclareça todas as suas
dúvidas.
A certidão de teor ou certidão permanente
Embora nem sempre se dê a devida importância a este documento, este é essencial e obrigatório em muitas situações. Tal como a caderneta predial, também é apelidado como bilhete de identidade do imóvel. A caderneta predial é emitida pela Autoridade Tributária (AT). A Certidão de Teor ou Certidão Permanente (ambos os nomes são usados e aceites) é emitida pela conservatória do registo predial.A certidão contém a informação relevante, e descreve de forma detalhada o histórico da casa em termos de constituição e localização, tem informação sobre a composição do prédio, a identificação do proprietário (quem são os verdadeiros proprietários), e muito importante, se o imóvel tem encargos, tais como hipotecas, penhoras, usufrutos registados ou arrestos, e eventuais
registos pendente, permitindo total conhecimento jurídico da situação. A certidão do registo predial é uma garantia de segurança para os vários intervenientes na transação do imóvel no comércio imobiliário.
Onde pode obter a Certidão de Teor ou Certidão
Permanente e quanto lhe custa?
Este documento pode ser obtido numa Conservatória do Registo Predial, presencialmente e tem um custo de 20€. Poderá optar por pedir no site Predial Online, tendo aqui um custo mais reduzido de 15€.
DICA
Se apenas quer ter acesso à informação do imóvel e não pretende vender casa, comprar ou arrendar de imediato, é
apenas para sua informação ou confirmação de alguma situação, pode requerer no site Predial Online uma Certidão Simplificada que tem a mesma informação e apenas lhe custa 6€.No entanto, esta versão não tem qualquer validade jurídica.
Que dados precisa saber para a sua obtenção?
Precisa ter presente os seguintes dados do imóvel:● Número de registo da conservatória; ● Distrito, Concelho e Freguesia do imóvel; ● Letra referente à fração se for o caso.
Se o imóvel estiver registado em livro, precisa de indicar o número da descrição, o livro, as folhas e a fração autónoma ou temporal.
Em que situações vai precisar da Certidão de Teor ou
Certidão Permanente?
Vai precisar deste documento nas seguintes situações:
● Vender casa ou colocar à venda o seu imóvel; ● Comprar um imóvel;
● Arrendar um imóvel;
● Pedir um crédito habitação;
● Realizar o certificado energético de um imóvel.
Qual a validade da Certidão de Teor ou Certidão
Permanente?
É um documento que tem validade apenas de 6 meses, pelo que deve ser pedido apenas nos casos em que vai ser mesmo necessário.
Este documento tem um código de acesso no site Predial Online e em qualquer momento pode ser acedido, para verificar em tempo real se existe alguma alteração nos registos de qualquer imóvel registado na base de dados do Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP).
Está a pensar vender casa ou trocar?
Se está a pensar vender casa ou trocar, solicite uma análise comparativa de mercado gratuita e sem compromisso. Fique por dentro do atual estado do mercado imobiliário com base em dois grandes pilares de análise:
1. A oferta existente permitindo assim antecipar o movimento natural do
seu comprador;
2. Quais os valores vendidos praticados na sua zona de residência.
A obtenção deste documento pode não ser um processo assim tão simples, pelo que se tiver dúvidas e entender pode contactar-me para que o ajude a obter a Certidão de Teor ou Certidão Permanente, de uma forma mais simples e cómoda. Em situações particulares também poderemos solicitar parecer jurídico sobre o assunto.
A ficha técnica de habitação
A Ficha Técnica de Habitação (FTH) é um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo.
A FTH foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, com o intuito de reforçar os direitos dos consumidores à informação e proteção dos seus
direitos económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado.
Quais os imóveis para os quais é exigida a apresentação
da FTH?
É exigida para os prédios que tenham a Licença de Utilização posterior a 30 de março de 2004. Isto abrange prédios que tenham sido construídos após esta data ou que tenham sofrido obras de reconstrução, alteração ou ampliação que impliquem emissão de nova licença de utilização.
Quais os imóveis para os quais NÃO é exigida a
apresentação da FTH?
Prédios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382 a 7 de agosto de 1951, ou se posteriores a esta data tenham licença de utilização anterior a 30 de março de 2004.
Quem é o responsável pela FTH?
Compete ao promotor imobiliário (e não à empresa de construção, caso sejam entidades distintas) a elaboração da FTH do imóvel a transmitir, sendo da sua responsabilidade, bem como da do técnico responsável pela obra, a conformidade das informações constantes da FTH com o efetivamente executado.
O documento tem de ser, obrigatoriamente, assinado pelo promotor imobiliário e pelo técnico responsável da obra. O promotor imobiliário deve manter, por um mínimo de 10 anos, a FTH e é obrigado a depositar um exemplar na câmara municipal da área do imóvel.
Em que momento a FTH pode ser exigida pelo seu
comprador?
A entrega do original da FTH ao comprador deve ocorrer efetivamente no momento da escritura. Porém, o vendedor, a empresa de mediação imobiliária ou outro profissional que se encontre incumbido da comercialização, está obrigado a disponibilizar, nos locais de atendimento e de venda ao público, cópia da ficha técnica da habitação, caso esta já exista, ou da versão provisória da mesma, para que os interessados possam obter toda a informação pretendida (exceto a relativa aos elementos de identificação nominal prevista), através da consulta aos referidos documentos ou de cópia que lhes seja voluntariamente facultada.
Existem consequências de eventuais desconformidades
da realidade do que consta na FTH?
A inclusão de informações que não têm total correspondência com as características reais da habitação constitui contraordenação, sendo o IMPIC, I.P., a entidade competente para instruir o respetivo processo por contraordenação. Neste caso, poderá apresentar queixa da infração junto deste Instituto, acompanhada dos respetivos meios de prova bem como da
identificação completa da entidade promotora, indicação da localização do edifício e da fração em causa, cópia da Ficha Técnica da Habitação e ainda da data de entrada do requerimento entregue pelo dono de obra na Câmara Municipal para a emissão da correspondente licença de utilização bem como da data da respetiva emissão.
Qual o valor das coimas por dados incorretos na FTH?
Podem traduzir-se em penalizações entre os 2.490€ e os 3.490€ para pessoas singulares ou entre 12.470€ e os 44.890€ se o infrator for pessoa coletiva.Quem disponibiliza o modelo para a realização da FTH?
Nos termos da lei este IMPIC, a Direção-geral do Consumidor e o Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), devem disponibilizar o modelo da FTH.Que informações devem constar na FTH?
Além das assinaturas dos técnicos, a informação contida na Ficha Técnica de Habitação não pode ser manuscrita, e tem de estar em Português. Contém informação detalhada sobre o promotor e a equipa técnica, o loteamento e/ou empreendimento, sobre o apartamento e outras informações obrigatórias e complementares, tais como informações sobre os materiais usados na construção, descrição dos sistemas de segurança, localização dos vários equipamentos, plantas várias, etc.
Terá a FTH os dias contados?
O Governo Português procedeu a alterações nesta área. No âmbito do Simplex + 2016 e de acordo com o estabelecido pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 76/2017, deixará de ser obrigatório apresentar a Ficha Técnica da Habitação e o Livro de Obra aquando da conclusão de obras num prédio urbano.
O objetivo é simplificar e, por isso, as informações dos dois documentos passarão a estar disponíveis no Livro Eletrónico de Obras, assim como o certificado energético do imóvel.
Nota
Tal alteração ainda não entrou em vigor, pelo que ainda necessita deste documento para as situações acima descritas.
QUE MOTIVOS TEM PARA
VENDER A SUA
QUE MOTIVOS TEM PARA
VENDER A SUA
Trocar de casa não é a mesma coisa que trocar de camisa.
Esta é uma frase que costumo dizer para relembrar a importância de uma decisão que deve ser bem ponderada. Por todas as razões que possa pensar.
Nesse sentido reflita se existem razões que não sejam financeiras para querer vender a sua casa agora?
Reforço que o mercado que está neste momento para vender, é o mesmo mercado que vai encontrar para comprar, e vai ser sempre assim. Se o motivo é uma troca de casa, a questão financeira pode não ser um assunto relevante, na medida se a sua casa vale menos, a casa que vai comprar também valerá menos.
Analise os seus motivos e as razões que o levam a pensar em vender o seu imóvel. Se estiver com dúvidas sobre se este é o momento certo para vender, esclareça-se comigo para analisar o atual momento do mercado e tome decisões conscientes;
Tenha acesso aqui à melhor estratégia para atrair o comprador certo para a sua casa.
Marque uma reunião comigo e esclareça-se sobre o atual estado do mercado imobiliário.
O QUE FAREI PARA
TER A SUA CASA VENDIDA
O QUE FAREI PARA TER A SUA
CASA VENDIDA
Costumo dizer que tenho uma estratégia para tudo, na nossa conversa terei oportunidade de lhe explicar algumas dessas estratégias, assim como adequá-las à sua realidade e ao seu objetivo.
A estratégia certa para atrair o seu comprador assenta essencialmente em três pilares fundamentais:
1. Definir o valor certo da venda do seu imóvel de acordo com o que o
mercado permite é o primeiro passo. Irei fornecer-lhe essas ferramentas / informações para que possa tomar uma decisão consciente do valor adequado de lançamento da sua casa no mercado – começa com um estudo de mercado – ACEDA AQUI;
2. Preparação do imóvel: imagine a sua casa como gostaria de a
encontrar se a fosse visitar. Atualmente o maior salão imobiliário é a Internet, e por causa desse facto, a fotografia assume uma preponderância absolutamente determinante. Os olhos “compram” e ajudam em muito na captação da atenção do seu potencial comprador. Convido-o a visualizar aqui alguns dos meus imóveis e veja por si a qualidade das fotografias; adicionalmente adaptando claramente aos dias de hoje, as visitas virtuais podem fazer parte da estratégia.
3. Divulgação do seu imóvel: a divulgação faz parte da estratégia de atrair
o comprador certo para a sua casa. Para tal tenho vários canais que utilizo com essa finalidade, destaco aqui apenas alguns:
● Começo pela minha base de dados de clientes compradores ativos, sendo dinâmica, tem sempre potenciais clientes para diversos tipos de imóveis. Os clientes podem ser nacionais ou estrangeiros;
● Depois toda a restante base de dados, não sendo compradores ativos, alguém pode sempre conhecer alguém que esteja interessado em comprar a sua casa;
● Os meus imóveis são exportados para todos os portais imobiliários nacionais, tendo destaque (pago) no Idealista e no Imovirtual;
● Todos os imóveis que reúnam critérios para serem exportados para fora de Portugal, utilizo outros canais de comunicação, como por exemplo a Listglobally que exporta para mais de 100 portais imobiliários em todo o mundo;
● Adicionalmente há mais de 1 ano que tenho uma presença marcada, reconhecida e com resultados no marketing digital, nomeadamente nas principais redes sociais. Para o efeito a Get Digital é a agência que me ajuda nessa tarefa, com resultados comprovados em todas as áreas do meu negócio. Tendo em conta o atual cenário que temos em Portugal e no Mundo, esta opção que já desenvolvo há mais de 1 ano, tem-se cada vez mais revelado essencial e fundamental em todas as áreas do meu negócio imobiliário, com benefício direto para os meus clientes, quer vendedores, quer compradores.
Estratégias para atrair o seu comprador
Passo desde logo pelo lançamento na casa no mercado. Em conjunto com os interesses do proprietário, iremos estabelecer a melhor estratégia de preço, preparação, divulgação, e também na gestão das primeiras visitas ao imóvel, nos seus timings, assim como na qualificação do seu potencial comprador. Tudo tendo em mente o objetivo do proprietário.
Soluções integradas
Legítimo e muitas vezes difícil de gerir. A experiência acumulada permite-me aferir e antecipar tudo o que precisa para fazer uma transição com o mínimo de incómodo e com a máxima segurança. Quer no processo burocrático quer na questão logística que está implícita na troca de casa. Estabelecer prazos de acordo com a sua realidade é fundamental, calibrar expectativas dos intervenientes atempadamente, assim como ter os parceiros certos nos diversos sectores, permitem-me ajudá-lo na troca da sua casa e tornar o processo de troca de casa, um processo com muito menos preocupações.
Preciso vender para comprar e comprar vender.
Na pesquisa da sua nova casa, irei ajudá-lo tendo em conta o orçamento que definimos, quer seja através de capitais próprios ou através de financiamento bancário. Iremos ter acesso também aos valores de referência da zona que procura. Enquanto profissional do sector tenho acesso e conhecimento dos valores praticados, e ajudarei a obter o melhor negócio possível na aquisição da sua nova casa.
Por outro lado, muitas vezes, para comprar uma nova casa, os nossos clientes precisam vender, mas para vender precisam comprar …. ou seja, torna-se num ciclo que traz algumas vezes insegurança ao processo.
Enquanto consultor imobiliário de referência, gosto particularmente de trabalhar este tipo de situações, às quais chamo Soluções Integradas, onde o cliente precisa vender para comprar, e precisa encontrar a sua nova casa para vender. Descanse e deixe-me ajudar!
A minha função é antecipar tudo o que possa prejudicar neste processo de venda e compra, proporcionando uma troca de casa, tranquila, com o mínimo de sobressaltos e em total segurança, tendo em conta todas as questões, quer burocráticas, quer logísticas.
Serviço ao seu comprador
Faz parte integrante do serviço que presto ao proprietário, ajudar o seu comprador a ter condições de compra do seu imóvel, assegurando por exemplo, um serviço exclusivo e personalizado de intermediação de crédito que lhe permita obter a melhor solução de crédito habitação. Tudo a custo zero para o comprador.
Além da questão do crédito, é importante antecipar outros custos que o comprador tem, na aquisição de um imóvel, como por exemplo:
● Impostos a pagar ao Estado no ato da escritura, Imposto Municipal sobre Transações (IMT) e o Imposto de Selo (IS);
● Registos;
● Seguros obrigatórios, etc.
Qualificar o seu comprador, no como e quando ele pretende adquirir o imóvel, é fundamental para se conseguir um processo mais fácil e seguro em todas as suas etapas.
Dicas na preparação da sua casa para venda
○ A primeira impressão
Os compradores têm sempre uma ideia do valor que vão gastar com pinturas e eventuais reparações. É sempre preferível que o imóvel esteja preparado o melhor possível para que seja mostrado e assim conseguir o melhor resultado de venda, no espaço mais curto e ao melhor preço do mercado! Assegure-se de que as campainhas e maçanetas estão em bom estado e de que as portas não fazem ruídos ao serem abertas.
○ Limpeza
Um pequeno investimento numa limpeza geral vai certamente fazer com que a visita seja um sucesso! Veja todos os cantinhos, pois os compradores também vão ver.
○ Torne as divisões maiores
Retire o mobiliário e os quadros em excesso, de forma a dar uma ideia de espaço e de maior amplitude. Poucos móveis tornam a sua casa “maior”.
○ Ambiente convidativo
Coloque música ambiente calma e velas aromáticas para conseguir um ambiente acolhedor e cuidado. Vai fazer com que os clientes fiquem com a sua casa na memória. Para marcar a diferença.
A importância de uma foto reportagem
profissional
O maior salão imobiliário do Mundo, neste momento, é a Internet. Nesse sentido a imagem que vamos passar da sua casa é fundamental. Vamos dar ênfase a todos os benefícios que o seu comprador vai ter ao adquirir o seu imóvel, pela localização, pelas acessibilidades, pelos transportes, escolas, serviços, mas também pelas imagens que vamos mostrar da sua casa.
Pense como gostaria de encontrar uma casa que fosse visitar, é assim que deve pensar em ter a sua casa, não só para as visitas, mas desde logo para a fotografia.
A foto reportagem profissional é um serviço de excelência que contracto a profissionais do sector e é completamente gratuito para o cliente.
Acredito que faz mesmo a diferença em todos os aspetos e etapas, começando pela divulgação nos mais diversos canais de comunicação e divulgação da sua casa.
Preparar a sua casa de forma apelativa, desde o primeiro momento, é o primeiro passo para o sucesso da venda do seu imóvel.
ANTECIPE TUDO O QUE É
IMPORTANTE NA COMPRA DE
UMA CASA
ANTECIPE TUDO O QUE
É IMPORTANTE NA COMPRA
Se está a pensar comprar casa, saiba todas as etapas do processo que deve antecipar para evitar surpresas. Saiba todos os documentos que vai precisar, os custos, os impostos, e ainda os valores de referência do mercado imobiliário na zona onde vai comprar para que faça um bom negócio. Sabia que pode usufruir de um serviço de consultoria financeiro completamente gratuito?
A primeira questão que se coloca é se vai comprar casa com capitais próprios ou vai recorrer ao crédito habitação. Ainda assim, nas duas situações tem de ter em conta, de início, dois tipos de custos: Impostos e Registos.
Impostos a ter em conta na compra de uma
casa
Se não recorrer ao crédito habitação vai encontrar dois tipos de custos: Impostos e Registos.
Nos impostos, saiba que sempre que existe uma transação de compra / venda de um imóvel o Estado cobra o IMT (Imposto Municipal sobre as Transações onerosas de imóveis). Este valor vai variar conforme a localização do imóvel (continente ou ilhas); se é um imóvel urbano ou rústico; e a finalidade a que se destina (habitação própria permanente ou secundária). A fórmula que se usa no cálculo do IMT é a seguinte:
O valor do imóvel é o maior de dois valores, entre o valor patrimonial que consta na caderneta predial do imóvel, e o valor de aquisição (de compra do imóvel).
A taxa a abater e a parcela a abater podem ser consultadas no portal das finanças aqui, e são atualizados em cada orçamento do estado.
Outro imposto que terá de considerar também é o imposto de selo que é calculado da seguinte forma:
IS = Valor do Imóvel * 0.80%
Para ser mais fácil sugiro que faça uma simulação aqui (simulador do IMPIC).
Nota
Tem isenção de pagar o valor de IMT, caso o valor do imóvel seja inferior a 92.407€ (no continente) e 115.509€ nas regiões
autónomas
Custos com os Registos
A formalização da transação de um imóvel é feita através de uma escritura de compra e venda. Este ato pode ser feito em vários locais e os custos variam. O Estado criou a Casa Pronta que permite fazer tudo no mesmo local. Aqui o custo da escritura é de 375€ caso não precise de recorrer a crédito habitação. Nos notários / cartórios o custo é superior e varia de local para local.
Vai recorrer a crédito habitação?
Se precisar de recorrer a crédito habitação, os custos com os impostos são os descritos acima, sendo que os registos são mais caros e neste caso terá de ter em conta outros custos, tais como:
● Imposto de Selo sobre o financiamento; ● Registo em casa pronta ou outro local;
● Comissões e encargos bancários, como sejam despesas de dossier e avaliação bancária do imóvel.
Existem outros custos?
Sim, tenha em atenção também aos custos dos seguros obrigatórios para o imóvel que vai comprar.
DICA
Os custos com a compra de uma casa podem ser muito significativos, não deixe de antecipar estes custos antes de
iniciar a procura da sua nova casa. Procure ajuda de um profissional que o ajude – não paga rigorosamente nada!
Crédito habitação – nós ajudamos.
Na procura da sua nova casa, deve assegurar-se de como a vai comprar, e caso a resposta seja através de financiamento bancário (crédito habitação), recomendo vivamente que trate primeiro deste ponto.
Na KW FOCUS disponibilizamos um serviço de consultoria financeira aos nossos clientes compradores, a custo zero que lhe permite aferir a melhor solução de crédito habitação que mais lhe convém. Repito a custo zero.
A KW FOCUS é um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal e dispõe de um Consultor Financeiro em exclusivo para o acompanhar em todo o processo.
Ter este ponto tratado vai permitir-lhe procurar a sua nova casa com um orçamento definido e mais assertivo, ao mesmo tempo, permite-lhe avançar com uma proposta concreta de acordo com as suas possibilidades, elevando as probabilidades de sucesso da operação.
Na contratação do seu novo crédito habitação teremos de ter ainda em conta as condições de mercado atuais, no que diz respeito aos montantes máximos que os bancos emprestam em crédito habitação.
Ao mesmo tempo que tratamos do seu crédito, ajudarei e acompanharei na procura e compra da sua nova casa.
O processo de consultoria financeira na KW Focus tem
custos?
Não, é um processo completamente gratuito.
Posso tratar do processo com a KW Focus online?
Não, é um processo personalizado e presencial. Não obstante alguns documentos possam ser trocados por correio eletrónico, privilegiamos o
contacto pessoal e sendo um serviço personalizado precisamos reunir com os nossos clientes para perceber a melhor forma de os ajudar.
Tenho vantagens em consultar outros bancos porquê?
A banca tem condições de acesso ao crédito que vão variando e são oscilantes de acordo com muitos fatores. É importante efetuar a consultoria financeira para ter a certeza de que está a fazer a contratação do crédito que melhor serve os seus interesses. O nosso Consultor Financeiro vai analisar a sua situação financeira, e enquadrá-la nos bancos que melhor poderão servir os seus interesses. Depois desse trabalho, o cliente comprador terá acesso a uma tabela comparativa que lhe permitirá escolher a melhor opção, tendo em conta todas as variáveis do processo.Depois de obter a melhor opção de crédito, tenho apoio
de um consultor imobiliário para me ajudar a encontrar a
minha nova casa?
Sim, terá o apoio de um consultor imobiliário em exclusivo para encontrar a sua nova casa, não se limitando essa pesquisa ao universo Keller Williams, iremos encontrar e comprar a sua nova casa onde ela estiver.
Tenho segurança em tratar do crédito através da KW
Focus?
Sim, a KW Focus sendo um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal, rege-se por standards elevados de serviço e segundo as diretrizes daquela entidade de supervisão.
Como faço para dar início ao processo gratuito de
consultoria financeira?
Exemplo dos custos associados na compra de uma casa,
recorrendo a financiamento bancário, que custe
100.000€, imóvel urbano para habitação própria
permanente:
● IMT: 151,86€ ● IS: 800,00€
● Registo em casa pronta: 700,00€
● Comissões, encargos bancários e imposto sobre o financiamento (valor aproximado): 1.500€
Nota
Este é apenas um exemplo para lhe dar uma ideia de custos, não sendo de todo vinculativos e requerendo consulta oficial
CONTEÚDO EXTRA
Neste capítulo encontra o desenvolvimento de alguns temas que estão relacionados com a compra e venda de imóveis. De alguma forma, espero que esta informação lhe possa ser útil.
Tudo sobre mais-valias
As mais-valias de imóveis são o lucro que se obtém entre a compra e a venda de um imóvel, sendo que caso essa diferença seja negativa, então estaremos a falar de menos-valias. Saiba o que deve ter em conta no cálculo das mais valias, como as declarar em sede de IRS, e se pretende liquidar o seu empréstimo bancário, saiba que 2020 foi o último ano do regime transitório, que pode beneficiar de isenção de tributação.
A autoridade tributária refere que constituem mais-valias “os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de … alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário”.
Independentemente de ter obtido lucro ou não, tem sempre de declarar a venda de um imóvel em sede de IRS através do preenchimento e entrega do Modelo G (anexo 3). Se vendeu um imóvel em 2020 e obteve lucro tem de o declarar ao fisco em 2021. Se a venda do seu imóvel gerar prejuízo em vez de
lucro, tem 5 anos para o declarar à autoridade tributária, neste caso, a menos-valia.
Como se calculam as mais-valias?
A fórmula que se usa para cálculo das mais-valias é a seguinte:
Mais-Valias = Valor de Venda – (valor de aquisição X coeficiente de
desvalorização da moeda) – Encargos com a compra e venda – Encargos suportados com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos.
O que é o coeficiente de desvalorização da moeda? com a passagem dos anos, o valor da aquisição tem de ser corrigido, para que faça sentido atualmente. Por esse facto, a Autoridade Tributária aplica uma correção monetária, que varia com o ano de compra. A si basta-lhe indicar o montante de aquisição, uma vez que os restantes cálculos são feitos pelo Fisco.
Nos encargos com a compra e venda, estão incluídos os valores pagos na escritura, assim como os impostos devidos na compra (IMT – Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis e IS – Imposto de Selo),
Nos encargos suportados com a valorização do imóvel (nos últimos 5 anos), estão obras que podem ter contribuído para a melhoria do imóvel, por
exemplo, a mudança das janelas, a instalação de um aquecimento central ou de um ar condicionado.
Nas despesas deve considerar também, se for o caso, o custo da realização do certificado energético, documento obrigatório na venda do seu imóvel, ou eventuais despesas com uma agência imobiliária.
Os dados que vai precisar para calcular as mais-valias são:
● Valor de aquisição; ● Ano de aquisição; ● Mês de aquisição;
● Valor de realização da venda; ● Ano de realização da venda; ● Mês de realização da venda; ● Despesas e encargos.
Portanto se está a pensar vender o seu imóvel, será este um bom momento para localizar no meio das gavetas e dos papéis, a escritura de compra. É lá vai ter acesso a todos estes dados.
Nota
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%,
Em que situações pode estar isento de pagar mais-valias?
Pode estar isento de pagar mais-valias se:1. O imóvel que estiver a vender, ter sido adquirido antes de 1 de janeiro
de 1989 (momento que entrou em vigor o código de IRS). Ainda assim terá de o declarar através do preenchimento do modelo G1, referente às mais-valias não tributadas;
2. O imóvel que estiver a vender for HPP (Habitação Própria Permanente)
e optar por reinvestir noutro imóvel para o mesmo fim – HPP. O prazo máximo deste reinvestimento, atualmente, é de 36 meses.
Adicionalmente, se a mais-valia resultante da venda de um imóvel, for usada para liquidar um emprés8mo bancário, pode beneficiar de
isenção, desde que o faça ainda este ano de 2020. O período transitório desta medida é de 5 anos, entre 2015 e 2020. Para beneficiar desta isenção, é ainda necessário que não seja proprietário
de qualquer outro imóvel à data de alienação.
Mais uma vez, não se esqueça que em qualquer das situações, terá de declarar através do preenchimento do modelo G, referente às mais-valias não tributadas.
Passo a passo, indique no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda; Terá ainda de
identificar o código da freguesia, o tipo de imóvel (se é urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas.
DICA
Não deixe de consultar um profissional competente se tiver alguma dúvida. Não vale a pena correr riscos desnecessários
com a Autoridade Tributária.
É residente no estrangeiro?
Para residentes fiscais fora de Portugal, o total do lucro obtido é sujeito a imposto, independentemente da tipologia de casa vendida. Sendo residente no estrangeiro e se quiser vender um imóvel que tenha em Portugal (que não é a sua HPP, porque reside no estrangeiro) e reinvestir a mais valia apurada noutro imóvel (seja em Portugal ou no estrangeiro), saiba que não está isento
do pagamento de imposto.
O Contrato de Promessa de Compra e Venda
(CPCV)
O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) é o primeiro passo para a compra ou venda de um imóvel. É de extrema importância que saiba em que consiste, quais os elementos que deve conter, as suas vantagens, o que
significa o sinal do CPCV, e tudo o que está relacionado neste primeiro passo da venda ou compra de um imóvel. Não sendo obrigatório, para sua salvaguarda e proteção, a realização permite-lhe ter a segurança que necessita, para efetuar a transação com tranquilidade, e eu aconselho a sua realização na maioria dos casos. Eventualmente quando a realização da escritura se preveja num prazo não superior a 15 (quinze) dias, poderá não realizar um CPCV e efetuar de imediato a escritura do imóvel. Esta situação é mais viável, quando por exemplo, o comprador não necessita de financiamento bancário e sobre o imóvel não recaem quaisquer tipos de ónus, hipotecas ou encargos.
Em que consiste?
Um CPCV é um documento escrito, livremente e de boa-fé acordado e reciprocamente aceite entre as partes intervenientes (vendedor e comprador) e que se rege por termos e condições constantes nas cláusulas que o constituem.
Quais as vantagens?
O CPCV vai salvaguardar os direitos das partes envolvidas no negócio até ao momento da escritura final de compra e venda. Mesmo não sendo obrigatório, tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes, permitindo que a conclusão do negócio se efetive em total segurança.
Por outro lado, garante que o imóvel está efetivamente reservado para o comprador, tranquilizando assim as partes da segurança do negócio.
Se é comprador e precisa de financiamento para comprar um imóvel, aconselho vivamente a que faça esse passo antes mesmo de iniciar visitas. Uma pré-aprovação de um crédito habitação é fundamental para a realização de um bom negócio, enquanto consegue fazer um CPCV em total segurança, após o banco ter feito a avaliação bancária do imóvel, e a operação financeira estar completamente assegurada.
Quais os elementos que o CPCV deve conter?
Os elementos que devem constar num CPCV são:
● Identificação dos intervenientes, comprador(es) e vendedor(es), com nome completo, número do cartão de cidadão ou bilhete de identidade, validade do cartão de cidadão, número de identificação fiscal, estado civil, morada / residência e naturalidade (freguesia e concelho). Se casado, regime de casamento e os mesmos dados do conjugue.
● A identificação do imóvel tal como consta na certidão permanente do mesmo;
● Ainda sobre o imóvel, deve ser indicada a licença de utilização e nos casos que se aplique o certificado energético e a ficha técnica de habitação;
● Se existirem ónus ou encargos sobre o mesmo, devem ser descritos assegurando-se também que o vendedor assegura o seu cancelamento
/ regularização até à data de assinatura da escritura definitiva do imóvel;
● O valor pelo qual será feita a transação, o valor do sinal a entregar no CPCV e como serão assegurados esses pagamentos;
● O prazo para a celebração da escritura final de venda / compra;
● As despesas contratuais existentes e a quem compete regularizar / liquidar;
● Incumprimentos e penalizações; ● As notificações;
● Em caso de intervenção de agências imobiliárias, a identificação da(s) mesma(s) com o respetivo número de licença AMI, emitido pelo IMPIC;
Poderão sempre ser adicionados outros elementos conforme a situação particular dos intervenientes, do imóvel a transacionar ou do negócio a realizar. Aconselha-se que a redação do CPCV seja feita por advogado / solicitador competente.
Qual o valor do sinal a entregar por parte do comprador
ao vendedor?
Por norma, na aquisição de um qualquer imóvel é usual entregar 10% do valor total do negócio, quando assina o CPCV, no entanto esse valor é acordado aquando da proposta de compra, e estabelecido entre as partes no momento da aceitação dos termos do negócio. Este valor e a sua forma de pagamento fazem parte integrante do conteúdo clausulado do CPCV.
Nota:
Sempre que existe entrega de sinal antes da assinatura do contrato definitivo / escritura, deve guardar um comprovativo
dessa transferência. No dia da escritura é obrigatória conter essa informação assim como o meio de pagamento que foi usado. (por exemplo se for feita uma transferência, precisará de
informar a conta de origem e a conta de destino usadas para a realização dessa transferência bancária; se for um cheque
precisa saber o número do cheque e à ordem de quem foi passado).
Posso perder dinheiro?
Sim, em caso de incumprimento do contrato pode perder o valor entregue do sinal, isto é, se a responsabilidade for do comprador, este pode perder o valor que entregou de sinal. Se a responsabilidade for imputada ao vendedor, este poderá ter de devolver o valor recebido como sinal em dobro.
Por este motivo, só promovo a assinatura do CPCV quando estão garantidas todas as situações para que ninguém perca dinheiro, nomeadamente, no caso do comprador ter um crédito aprovado e ter a operação financeira completamente assegurada pelo banco; no caso do imóvel, ter todos os documentos em ordem assegurando que este pode ser transacionado; no caso do vendedor garantir que todos os ónus ou encargos serão regularizados, no limite até ao dia da assinatura da escritura.
Nota
Cabe ao comprador pagar os impostos devidos na transação, no entanto, caso algum dos intervenientes tenha algum tipo de
respetivas guias de impostos (IMT – Imposto Municipal sobre a
Transmissão Onerosa de Imóveis e IS – Imposto de Selo), pode estar comprometida. Aconselha-se a verificação prévia desta
informação / situação.
Validar o conteúdo do CPCV
O momento de assinatura do CPCV, todo o seu conteúdo deve ser validado com os vários documentos que deram origem ao seu clausulado. Quer com os documentos de identificação dos intervenientes, quer com os documentos do imóvel que provam a legalidade e segurança da transação, devem ser apresentados.
Como já referido, a realização / assinatura do CPCV é o primeiro passo para a compra / venda de um imóvel, e deve ser feito na maioria das situações. Sugiro que seja sempre redigido por advogado / solicitador competente.
No código civil, o CPCV encontra-se definido no art. 410.º n.º 1 do Cód. Civil, e formaliza a intenção de compra e venda de determinado imóvel.
Licença AMI 12981
Cada Market Center da Keller Williams é de propriedade e gestão independente. O conteúdo desta publicação é da inteira responsabilidade do seu autor - Rui
Martins.
A informação técnica contida neste E-BOOK não dispensa a consulta dos organismos oficiais competentes.
Qual será a evolução do mercado imobiliário
depois da Pandemia do coronavírus?
É a pergunta que todos gostaríamos de ver respondida já, no entanto, não passa de um exercício de futurologia. Parece-me óbvio que devido às medidas que os Estados estão a ser obrigados a tomar, será inevitável entrarmos em recessão económica com repercussões em todos os sectores de atividade. Estaremos certamente daqui a uns meses a constatar isso mesmo. Para mim, a grande dúvida ainda neste momento, é saber a velocidade que tal irá acontecer e como é que as várias instituições vão reagir, nomeadamente o sector bancário. Certamente que o valor das casas irá descer, mas também é um facto que irá descer quer na venda, quer na compra, e as transações embora, certamente em menor número, vão continuar a acontecer.
De uma forma genérica perceba que o valor de mercado sempre foi calibrado pela lei da oferta e da procura. O que vai acontecer no futuro no crédito habitação vai condicionar muitos compradores, e neste aspeto teremos de aguardar pela evolução das taxas de juro e perceber que alterações vão surgir. Diminuindo o número de compradores, a oferta tenderá a subir e o valor das casas a descer.
Estarei ao seu dispor para analisar o mercado a cada momento e ajudá-lo a concretizar a sua ideia de vender, comprar ou trocar de casa.
O mercado imobiliário está a mudar? Sim, e
eu estou preparado para o ajudar!
Sim, é um facto. Depois da pandemia do coronavírus passar, o mercado imobiliário não vai estar igual. Quero que saiba que estou preparado para uma mudança de mercado, por várias razões:
● Estou numa empresa que me permite ter acesso à melhor formação do mercado imobiliário nos diversos temas, e o SHIFT (mudança) é algo que já estudamos há mais de 1 ano;
● Tenho acesso às melhores ferramentas tecnológicas que me irão permitir continuar a dar-lhe o melhor serviço;
● O meu foco é sempre o seu objectivo. Encontrar soluções para a sua situação que enfrenta, será sempre a minha prioridade;
● Poderá contar sempre com total transparência nos processos, e terá sempre toda a informação para que possa tomar decisões conscientes e seguras;
● A minha definição de consultor imobiliário é antecipar tudo o que o possa prejudicar no processo de compra ou venda de uma casa;
● Os valores da KW são também meus, partilho consigo:
1. WIN-WIN ou não há acordo;
2. INTEGRIDADE fazer o que está certo; 3. CLIENTES estão sempre primeiro; 4. COMPROMISSO em tudo;
5. COMUNICAÇÃO procurar entender primeiro; 6. CRIATIVIDADE ideias antes dos resultados;
7. TRABALHO DE EQUIPA em conjunto alcançamos mais; 8. TER CONFIANÇA começa com honestidade;
9. EQUIDADE oportunidades para todos; 10. SUCESSO resultados envolvendo pessoas.
CONTEÚDOS EXCLUSIVOS
DE 2021
CONTEÚDOS EXCLUSIVOS
DE 2021
Permuta de Imóveis
Não sendo uma situação muito usual, fique a saber em que consiste a permuta de imóveis, e qual a principal vantagem quando consegue realizar uma permuta técnica de imóveis.
Em que consiste?
Uma permuta consiste numa troca de casas entre dois proprietários.
Se cada proprietário tem um imóvel que interessa ao outro, é efetuada a troca acertando-se as diferenças de valor entre os imóveis.
A permuta concretiza-se num contrato assinado por ambas as partes, no qual ambos assumem, simultaneamente, a posição de vendedor e comprador.
Fluidez do processo
Não sendo uma situação fácil de conciliar, pode ser um processo rápido após se identificar os imóveis, será certamente lento e difícil que dois proprietários gostem e queiram trocar o imóvel um com o outro. Achar esse “match” pode-se tornar uma tarefa lenta e muito difícil.
Pode tornar-se também um pouco mais lento caso existam hipotecas e entidades financeiras envolvidas. O Banco pode, por exemplo, entender rever o spread que está associado ao crédito habitação.
Por outro lado, existe um claro conflito de interesses entre as partes, com tendência natural a valorizar mais o seu imóvel, o que pode influenciar a negociação.
Por esse motivo aconselho a que se apoie também nesta situação num Profissional da mediação imobiliária. O seu Consultor Imobiliário irá ajudá-lo a concretizar o seu objetivo.
Vantagem da Permuta de Imóveis
A principal vantagem numa permuta de imóveis, é a redução de impostos a pagar ao Estado, os benefícios fiscais traduzem-se normalmente numa poupança significativa no IMT (Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis).
Por exemplo, se os imóveis forem transacionados (“trocados”) pelo mesmo valor nenhum dos intervenientes pagam IMT.
Caso tal não aconteça, será cobrado IMT ao comprador que estiver a comprar o imóvel de maior valor, ficando por norma o comprador do imóvel mais barato, isento desse pagamento.
Dando um exemplo:
Se o imóvel A (avaliado em 150 mil euros) for trocado pelo imóvel B (avaliado em 120 mil euros), o proprietário do imóvel B ficará encarregue do pagamento do IMT sobre os 30 mil euros que constituem a diferença entre ambos.
