EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE PIRACICABA SP

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE PIRACICABA – SP

FELIPE

VICENTIM

PORTES

DE

ALMEIDA,

engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL, requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO DOM PEDRO I, em

face de OLIVALDO BEZERRA ALENCAR E OUTRO(S), dando por terminados

seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas

no seguinte L A U D O em anexo, pelo qual chegou ao valor de mercado, expresso

em resumo a seguir, para as Vagas nº 14 e 15, localizadas no 2º subsolo do

Condomínio Edifício Dom Pedro I, situado na Rua Dom Pedro I, nº 2.025,

Bairro Alto, cidade de Piracicaba, estado de São Paulo, objetos das matrículas

nº 105.682 e nº 105.683, respectivamente, ambas do 2º Cartório de

Imóveis de Piracicaba, e de avaliação nestes Autos.

Termos em que,

P. Deferimento.

Piracicaba, 17 de Agosto de 2.020.

FELIPE VICENTIM PORTES DE ALMEIDA

CREA 5063182984

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1010433-95.2016.8.26.0451 e código 8B9692A.

(2)

RESUMO

VALOR TOTAL DOS IMÓVEIS

R$ 50.000,00

(cinquenta mil reais)

VAGA Nº 14

R$ 25.000,00

(vinte e cinco mil reais)

VAGA DE GARAGEM DE N

º 14,

LOCALIZADA NO 2º SUBSOLO DO

COND. ED. DOM PEDRO I, OBJETO DA

MATRÍCULA Nº 105.682, DO 2º

C.R.I. DE PIRACICABA.

VAGA Nº 15

R$ 25.000,00

(vinte e cinco mil reais)

º 15,

LOCALIZADA NO 2º SUBSOLO DO

COND. ED. DOM PEDRO I, OBJETO DA

MATRÍCULA Nº 105.683, DO 2º

C.R.I. DE PIRACICABA.

(3)

I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES

O presente laudo refere-se a uma EXECUÇÃO DE

TÍTULO EXTRAJUDICIAL, requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO DOM

PEDRO I, em face de OLIVALDO BEZERRA ALENCAR E OUTRO(S), em curso

na 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE PIRACICABA – SP, AUTOS nº

1010433-95.2016.8.26.0451 e tem por objetivo avaliar os seguintes imóveis:

1) MATRÍCULA Nº 105.682, DO 2º C.R.I. DE PIRACICABA:

VAGA DE GARAGEM Nº 14, localizada no 2º Subsolo do “CONDOMÍNIO

EDIFÍCIO D. PEDRO I”, situado na Rua Dom Pedro I, nº 2025, do

Município, Comarca e 2ª Circunscrição Imobiliária de Piracicaba/SP; do

tipo “4”, com 12,00 m² de área construída privativa, 2,04 m² de área

construída comum de divisão proporcional (sendo 0,65 m² de área

coberta padrão), totalizando 14,04 m², com a fração ideal de 0,06702%

no terreno e demais coisas de uso comum.

2) MATRÍCULA Nº 105.683, DO 2º C.R.I. DE PIRACICABA:

VAGA DE GARAGEM Nº 15, localizada no 2º Subsolo do “CONDOMÍNIO

EDIFÍCIO D. PEDRO I”, situado na Rua Dom Pedro I, nº 2025, do

Município, Comarca e 2ª Circunscrição Imobiliária de Piracicaba/SP; do

tipo “4”, com 12,00 m² de área construída privativa, 2,04 m² de área

construída comum de divisão proporcional (sendo 0,65 m² de área

coberta padrão), totalizando 14,04 m², com a fração ideal de 0,06702%

no terreno e demais coisas de uso comum.

(4)

II - VISTORIA

2.1 -

LOCAL

2.1.1 -

CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO

A reprodução do Mapa da Cidade de Piracicaba,

extraída do “Google Maps”, e a foto aérea, do “Google Earth”, ilustram a

localização do Ed. Dom Pedro I, no qual se inserem os imóveis avaliandos.

(5)

Pela marcação da imagem a seguir, pode-se observar a

exata localização do Condomínio Ed. “Dom Pedro I”, no qual se inserem os

imóveis avaliandos.

CONDOMÍNIO ED. “DOM PEDRO I”

(6)

2.1.2 -

CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL

De acordo com o Plano Diretor publicado pela Prefeitura

Municipal de Piracicaba, o imóvel possui a seguinte situação:

ZONA: ZAP 1 – Zona de Adensamento Prioritário 1

INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA:

VAGA Nº 14: 1495763

VAGA Nº 15:

1495275

Os dados Cadastrais dos Imóveis, as Certidões de Valor

Venal e a quadra fiscal, obtidos na Prefeitura Municipal de Piracicaba, são

mostrados a seguir:

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DADOS CADASTRAIS

VAGA Nº 14

(8)

CERTIDÃO DE VALOR VENAL

(9)

DADOS CADASTRAIS

VAGA Nº 15

(10)

CERTIDÃO DE VALOR VENAL

(11)

(12)

2.1.3 -

MELHORAMENTOS PÚBLICOS:

O local é servido pelos seguintes melhoramentos

públicos:

 - Pavimentação Asfáltica;

 - Guias;

 - Sarjetas;

 - Água;

 - Energia Elétrica;

 - Telefone;

 - Correio;

 - Coleta de Lixo;

 - Transporte Coletivo Próximo;

 - Escola.

2.1.4 -

CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO

O local apresenta características de uso misto.

A ocupação residencial é caracterizada por edificações

térreas, assobradadas e verticais, dos mais variados padrões construtivos,

variando de “simples” a “superior”, de acordo com a classificação constante no

"ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA - 2002".

A ocupação comercial é de âmbito regional e bastante

diversificada, predominando postos de serviços, supermercados, lojas de

produtos diversos, prestadores de serviços em geral, bares, restaurantes,

oficinas mecânicas, dentre outros, localizados ao longo Av. Independência e

logradouros próximos.

(13)

2.1.5 -

ZONEAMENTO

De acordo com a Lei Complementar nº 186, de 10 de

Outubro de 2006, que aprova o Plano Diretor de Desenvolvimento do Município

de Piracicaba, o imóvel situa-se em Zona de Adensamento Prioritário - 1

(ZAP-1), com os seguintes parâmetros urbanísticos para uso e ocupação do solo:

(14)

2.2 - DO IMÓVEL:

Os imóveis encontram-se registrados no 2º Cartório de

Registro de Imóveis de Piracicaba, matriculados sob:

- Vaga nº 14: M. 105.682, fls. 521/524 dos Autos;

- Vaga nº 15: M. 105.683, fls. 525/528 dos Autos.

2.2.1 -

TERRENO

Área: 1.381,05 m²

Topografia: leve declive;

Condições no Solo e Superfície: firme e seco;

Formato: regular;

Situação: meio de quadra.

2.2.2 -

BENFEITORIAS:

Sobre o terreno acima descrito, encontra-se erigido em

um edifício de apartamentos residenciais.

- DO EDIFÍCIO

O Edifício, no qual se insere a unidade avalianda, possui

15 pavimentos, com quatro apartamentos por andar, totalizando 56 unidades,

sendo 52 unidades tipo (13 pavimentos) e 4 unidades “duplex”, semelhantes à

avalianda.

- DO CONDOMÍNIO

O Condomínio Ed. “Dom Pedro I”, do qual é parte a

unidade avalianda, conforme dito anteriormente, é formado por 56 unidades

autônomas. De acordo com o apurado em vistoria, os Executados possuem 3

vagas, sendo locam uma e fazem uso das outras duas, porém estas possuem

matrículas independentes da unidade e, portanto, não foram atingidas pela

penhora e, consequentemente, não foram consideradas na presente avaliação. O

condomínio possui, como coisa de uso comum, as áreas de circulação, piscina,

(15)

salão de festas, playground, churrasqueira, salão de jogos, academia e quadra

poliesportiva.

- DAS UNIDADES AVALIANDAS

As unidades, objetos do presente Laudo, correspondem

às vagas de garagem identificadas pelos números 14 e 15, localizadas no 2º

subsolo do Ed. Dom Pedro I.

Destinam-se à guarda de veículos de passeio ou

utilitários leves, sendo o uso limitados às demarcações no piso.

A utilização é limitada aos condôminos do Edifício Dom

Pedro I, não podendo ser alienadas ou locadas à terceiros, não residentes.

Tendo sido edificado em 1998, o imóvel possui idade de

22 (vinte e dois) anos, podendo ser classificado como "vaga padrão".

As características dos imóveis, objetos da lide, bem

como as características da região onde se encontram, são melhores observadas

na documentação fotográfica que segue:

(16)

| FOTO 01 |

VISTA DA FACHADA DO COND. ED. DOM PEDRO I, NO QUAL SE INSEREM AS

VAGAS DE GARAGEM AVALIANDAS.

(17)

| FOTO 02 |

VISTA DA PORTARIA DO COND. ED. DOM PEDRO I.

(18)

| FOTO 03 |

VISTA DO PORTÃO DE ACESSO À GARAGEM DO COND. ED. DOM PEDRO I, ONDE

SE SITUAM ÀS VAGAS DE GARAGEM AVALIANDAS.

(19)

| FOTO 04 |

VISTAS GERAIS DO 2º SUBSOLO.

(20)

| FOTO 05 |

VAGA Nº 14 VAGA Nº 15

(21)

| FOTO 06 |

VISTA DA VAGA Nº 14, COM DESTAQUE PARA A DEMARCAÇÃO DA

IDENTIFICAÇÃO.

(22)

| FOTO 07 |

VISTA DA VAGA Nº 15, COM DESTAQUE PARA A DEMARCAÇÃO DA

IDENTIFICAÇÃO.

(23)

III – CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

O presente Laudo foi elaborado em conformidade com a

Norma Brasileira NBR-14.653-2 - "Avaliação de Imóveis Urbanos", que é de uso

obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos

e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os

serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a "Norma Básica

para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP", e “Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos IBAPE/SP – versão 2002”.

Na presente avaliação adotou-se o Método Direto, que

define o valor de forma imediata através da comparação direta com dados de

elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico.

Para

a

perfeita

aplicação

deste

método,

as

características em que deve haver semelhança, basicamente, estão relacionadas

com os seguintes aspectos:

- Localização;

- Tipo de Imóvel;

- Dimensões;

- Padrão Construtivo;

- Idade;

- Data da Oferta.

Obedecidas as condições acima, o valor de mercado

procurado estará ajustado a realidade dos preços vigentes na região estudada.

Para a aplicação do Método Comparativo será adotado

o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações

prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às

condições do imóvel avaliando.

Para

tanto,

serão

aplicados

os

critérios

de

homogeneização obedecendo aos seguintes fatores:

A) OFERTA: Dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco

de eventual super-estimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios).

No caso de transcrição não haverá o referido desconto.

(24)

B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos elementos

comparativos, um vez que os elementos coletados são contemporâneos a data

base do laudo.

C) PADRÃO CONSTRUTIVO: O valor da participação das

benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será determinado através dos

parâmetros recomendados no “Estudo” realizado pelo Instituto Brasileiro de

Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.

Os

preços

unitários

adotados

serão

aqueles

critérios e valores das edificações localizadas no município pertinente.

A Comissão de Profissionais procedeu a uma revisão

nos valores unitários de construção, recomendando que os preços consignados

devam ser fixados a partir da data de vigência do trabalho.

As áreas de garagem são avaliadas à razão de

50% do valor unitário adotado para a classificação da construção

principal, conforme preconiza o item VI – RECOMENDAÇÕES, do referido

“Estudo”.

D) DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO DA CONSTRUÇÃO: Para o

cálculo da depreciação da construção, será empregada a adequação do Método

Ross-Heidecke prevista no referido estudo, que combina as considerações da

idade da edificação com o tipo da construção e com o estado de conservação,

através da seguinte formula:

foc = R + K (1 – R)

sendo:

foc = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação;

R = coeficiente residual correspondente ao padrão;

K = coeficiente de Ross – Heidecke.

E) FATOR DE TRANSPOSIÇÃO: Tratando-se de avaliação de imóvel,

a localização do mesmo é fator de suma importância, motivo pelo qual será feita

a ponderação pela comparação dos índices fiscais da Planta Genérica de Valores

de Piracicaba.

(25)

IV - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

4.1 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL:

As vagas de garagem podem ser classificadas como

imóvel atípicos, pois raramente são comercializados individualmente, ainda que

possuam títulos individualizados, como no caso em tela. Normalmente são

atreladas às matrículas dos próprios apartamentos mas, mesmo quando

possuem matrículas individuais, há restrições para a comercialização e uso, que

geralmente fica restrito àquelas que já são condôminos. Assim, há pouca ou

nenhuma oferta de vagas no mercado imobiliário que, quando transacionadas,

normalmente são negociadas diretamente pelos interessados (vendedor e

comprador).

Diante

disso,

conforme

critérios

de

avaliação

anteriormente expostos, as vagas de garagem serão avaliadas à razão de 50%

do valor da unidade tipo do condomínio onde se insere.

Nesse ponto, importante ressaltar que o apartamento

nº 151, já avaliado nestes Autos, é unidade igualmente atípica, pois trata-se de

apartamento do tipo “duplex”, existindo apenas outras 3 unidades similares no

condomínio.

Desta feita, fez-se necessária a realização de nova

pesquisa, considerando-se as unidades padrão, ou seja, os apartamentos tipo,

distribuídos do 1º ao 13º andar, para apuração do valor unitário de mercado

praticado atualmente no condomínio.

Além disso, deve-se destacas a depreciação aplicada à

unidade avalianda em função do seu estado de conservação, isto é, em razão dos

notórios problemas de infiltração e desgaste dos elementos construtivos.

Para o caso em tela, considerou-se a unidade tipo do

Edifício Dom Pedro I, com 130,86 m² de área privativa, com duas vagas, tal

como comumente anunciado pelas empresas imobiliárias, em condição regular

de conservação.

(26)

Para a coleta dos dados de mercado para a

determinação do valor unitário básico de área útil que reflita a realidade

mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas

empresas imobiliárias, bem como no próprio Condomínio, os valores ofertados

para venda de apartamentos tipo na mesma região geoeconômica e negócios

efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos

comparativos listados na sequência.

Obtidos os elementos comparativos homogeneizados,

fez-se os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de

confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média,

cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado de área útil

resultou em:

VU = R$ 4.239,83/m²

OBS: O valor unitário de R$ 4.239,84/m² (quatro mil, duzentos e trinta e nove

reais e oitenta e três centavos por metro quadrado) foi obtido através de

Pesquisa de Comparativos, cujas características constam da pesquisa de

mercado do Anexo I.

(27)

(28)

(29)

(30)

4.2 - CÁLCULO DO VALOR DOS IMÓVEIS:

4.2.1. - VAGA Nº 14

Com o valor unitário obtido e, obedecendo aos critérios

apontados anteriormente, o valor do imóvel é calculado, pelo método

comparativo direto, através da seguinte equação:

VI14 = Au x VU x Fg

Onde:



A

u

= 12 m² (área útil);



VU = R$ 4.239,83/m² (pesquisa de mercado);



Fg = fator garagem = 50% ou 0,5

Substituindo e calculando:

VI14 = Au x VU x Fg

VI14 = 12 m² x R$ 4.239,83/m² x 0,5

VI

14

= R$ 25.438,98

Ou, em números redondos:

VI

14 = R$ 25.000,00

(vinte e cinco mil reais)

Válido para Agosto de 2020

(31)

4.2.2. - VAGA Nº 15

Com o valor unitário obtido e, obedecendo aos critérios

apontados anteriormente, o valor do imóvel é calculado, pelo método

comparativo direto, através da seguinte equação:

VI15 = Au x VU x Fg

Onde:



A

u

= 12 m² (área útil);



VU = R$ 4.239,83/m² (pesquisa de mercado);



Fg = fator garagem = 50% ou 0,5

Substituindo e calculando:

VI15 = Au x VU x Fg

VI15 = 12 m² x R$ 4.239,83/m² x 0,5

VI

15

= R$ 25.438,98

Ou, em números redondos:

VI

15 = R$ 25.000,00

(vinte e cinco mil reais)

Válido para Agosto de 2020

(32)

V - CONCLUSÃO:

Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente

laudo, o valor das Vagas nº 14 e 15, localizadas no 2º subsolo do

Condomínio Edifício Dom Pedro I, situado na Rua Dom Pedro I, nº 2.025,

Bairro Alto, cidade de Piracicaba, estado de São Paulo, objetos das matrículas

nº 105.682 e nº 105.683, respectivamente, ambas do 2º Cartório de

Imóveis de Piracicaba, e de avaliação nos autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL, requerida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO DOM PEDRO I,

em face de OLIVALDO BEZERRA ALENCAR E OUTRO(S), em curso na 2ª

VARA

CÍVEL

DA

COMARCA

DE

PIRACICABA

–

SP,

nº

1010433-95.2016.8.26.0451, é de:

VALOR TOTAL DOS IMÓVEIS

R$ 50.000,00

(cinquenta mil reais)

VAGA Nº 14

R$ 25.000,00

(vinte e cinco mil reais)

º 14,

LOCALIZADA NO 2º SUBSOLO DO

COND. ED. DOM PEDRO I, OBJETO DA

MATRÍCULA Nº 105.682, DO 2º

C.R.I. DE PIRACICABA.

VAGA Nº 15

R$ 25.000,00

(vinte e cinco mil reais)

º 15,

LOCALIZADA NO 2º SUBSOLO DO

COND. ED. DOM PEDRO I, OBJETO DA

MATRÍCULA Nº 105.683, DO 2º

C.R.I. DE PIRACICABA.

(33)

VI - ENCERRAMENTO:

Dando por terminado o seu trabalho, mandou

datilografar o presente LAUDO que se compõe de 42 (quarenta e duas) folhas

datilografadas de um lado só, sem anexos, vindo as demais rubricadas e esta,

datada e assinada pelo Perito Judicial.

Anexo I – Relatório de Elementos Comparativos

Em atenção ao disposto nos Artigos 156 e seguintes do CPC, na Resolução nª 233 do CNJ e no Provimento CSM nª 2306/2015, informa que se encontram à disposição das partes, respectivos advogados, e demais interessados no site do TJSP, Link de Acesso ao Público Externo, http://www.tjsp.jus.br/auxiliaresdajustiça (ou seguimento processos/serviços/cadastro de auxiliares da justiça), “Curriculum Vitae”, Carteiras de Habilitação (CREA), Diplomas de Engenharia Civil (Graduação – USP) e Engenharia de Segurança do Trabalho (Pós Graduação – IAT/FATEP), e certidões (cível e criminal).

Termos em que,

P. Deferimento.

Piracicaba, 17 de Agosto de 2.020.

FELIPE VICENTIM PORTES DE ALMEIDA

CREA 5063182984

(34)

Anexo I

Relatório de

Elementos Comparativos

(35)

(36)

(37)

(38)

(39)

(40)

(41)

(42)