Governador do Estado de São Paulo. Geraldo Alckmin. Secretária de Estado da Justiça e da Defesa da Cidadania Eloisa de Sousa Arruda

Governador do estado de são Paulo Geraldo alckmin

secretária de estado da Justiça e da defesa da cidadania eloisa de sousa arruda

Fundação de Proteção e deFesa do consumidor – Procon-sP diretor executivo

Paulo arthur lencioni Góes chefe de Gabinete

carlos auGusto machado coscarelli diretora adJunta de estudos e Pesquisas

Valéria rodriGues Garcia assessoria de comunicação social

Bianca caldeira

Produção

equiPe de estudos e PuBlicações da diretoria de estudos e Pesquisas

ProJeto Gráfico e diaGramação carlos alBerto damiano GlauBer alVarenGa riBeiro

colaboração ricardo lima camilo

neide ayouB

diretorias técnicas do Procon colaboração esPecial Prof. marcelo de andrade taPai

IMÓVEL USADO

CUIDADOS IMPORTANTES

PARA A COMPRA

C

omprar um imóvel exige cuidados especiais para que o

comprador não seja surpreendido e tenha o seu sonho

transformado em pesadelo.

Í

ndice

ESCOLHA DO IMÓVEL 5

ANÁLISE DA OFERTA 6

PESQUISAS IMPORTANTES 6

CONTRATOS 7

PONTOS QUE DEVEM SER ObSERVADOS NO CONTRATO 9

ESCOLHA DO IMÓVEL

Visitar o imóvel por dentro, com calma e, preferencialmente, acompa-nhado por um profissional habilitado pode parecer óbvio, mas é fun-damental para observar o estado de conservação da construção, das instalações elétricas e hidráulicas, das portas, se não há rachaduras ou trincas em paredes e pisos, se há vagas na garagem e se é demarcada ou não etc.

Informe-se sobre o rateio das contas – água, luz, TV por assinatura, etc. Analise se a sua renda familiar é compatível com os gastos fixos da moradia.

Vá à região do imóvel pretendido em dias e horários diferentes: um lu-gar tranquilo de dia pode ser muito agitado de noite; um lulu-gar calmo no fim de semana pode ser intransitável em dias úteis. Converse com moradores, comerciantes e porteiros locais. Procure saber também se a região sofre com enchentes.

Observe se o bairro possui a infraestrutura que você necessita: esco-las, posto de saúde, supermercados, farmácia, banco, padaria, etc. Avalie as condições do transporte público e das vias de acesso para o trabalho, escolas, hospitais, supermercados, farmácias, etc. Às vezes, a diferença no preço entre as regiões pode não compensar o gasto com locomoção.

Casas térreas ou sobrados merecem atenção especial quanto à segu-rança. A existência de terrenos baldios e estabelecimentos comerciais próximos deve ser bem avaliada, assim como a iluminação da rua. Caso pretenda usar o imóvel para finalidades comerciais, é importan-tíssimo verificar a lei de zoneamento e a possibilidade da utilização para o objetivo pretendido.

Além disso, procure saber se existem projetos de desapropriação para a passagem de linha de metrô ou trem, a construção de estações ou a abertura de avenidas.

ANÁLISE DA OFERTA

O mais importante, antes de iniciar qualquer negociação, é uma leitura atenta da matrícula atualizada do imóvel. Esse documento está dis-ponível a qualquer pessoa, bastando solicitar uma certidão no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região, mediante o pagamento de uma taxa.

A matrícula é o histórico do imóvel, como se fosse seu documento de identidade (RG). Todas as informações ou restrições, como medidas do terreno, área construída, acréscimo de construção, proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes, ficam ali anotadas.

É fundamental que essa certidão seja recente, expedida há menos de 30 dias. Em uma certidão antiga podem faltar informações sobre, por exemplo, uma ação recente na Justiça que afete o imóvel, ou até sobre a venda do imóvel para outra pessoa.

PESQUISAS IMPORTANTES

Antes de assinar qualquer contrato, é importante verificar primeiro al-guns documentos que, se não estiverem em perfeita ordem, podem inviabilizar o negócio.

Consulte a descrição do imóvel constante na matrícula, especialmen-te com relação à área construída. Todas as modificações realizadas no imóvel, especialmente com o acréscimo de área construída, como a construção de mais um cômodo (o “puxadinho”), a cobertura de área ou o fechamento de espaço devem constar na matrícula. Essa verifica-ção deve ser feita por um engenheiro ou arquiteto, mediante a apre-sentação da ART/RRT. (ART – Anotação de Responsabilidade Técnica para os engenheiros e RRT – Registro de Responsabilidade Técnica para os arquitetos).

É preciso primeiro regularizar a obra realizada perante a Prefeitura para depois proceder à regularização no registro de imóveis. O procedimen-to é burocrático e pode demorar muiprocedimen-to tempo. Também, se não houver a regularização, o financiamento bancário poderá ser negado.

Observe que a área construída deve ser a mesma em todos os documentos apresentados (IPTU, registro no cartório de regis-tro de imóveis, nas plantas apresentadas). .

Caso pretenda financiar parte do valor, é fundamental verificar, antes da compra, as condições de financiamento em vários bancos, comparando as taxas e encargos, verificando qual a renda familiar que precisa ser provada, se existem parcelas intermediárias, qual o percentual de com-prometimento da renda e como é realizada a correção do saldo devedor. Quando houver a intermediação de um corretor ou imobiliária, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação Procon-SP – www.procon.sp.gov.br, para verificar se existem recla-mações contra a empresa. Consulte também o CRECI para verificar a regularidade da inscrição dos corretores, e realize uma pesquisa no site do Tribunal de Justiça do seu Estado para verificar se há algum processo contra o profissional ou a empresa e qual é o problema de que ele trata.

CONTRATOS

Como em qualquer contratação, é fundamental a leitura cuidadosa de TODAS as cláusulas do contrato, com perfeito entendimento daquilo que estiver escrito. O Código de Defesa do Consumidor determina que todo contrato deve ser redigido de forma clara, legível e que as cláusu-las que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque, mas, se necessário, consulte um profissional especializado que não te-nha nenhum vínculo com o vendedor ou que não tete-nha sido indicado por ele ou pelo intermediário.

Normalmente as negociações se iniciam com a assinatura de contratos

de promessa de compra e venda. É a partir desse ponto que se realiza a

análise dos documentos do imóvel, do atual proprietário e do comprador. Os documentos que precisam ser apresentados são os seguintes:

• Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da respectiva região. Esse documento informa a situação do imóvel nos últimos 20 anos;

• Certidão de Nascimento atualizada do atual proprietário;

• Certidões Negativas dos Cartórios de Protesto da cidade em que reside o proprietário;

• Certidão Negativa do Distribuidor Cível Federal, Estadual e Muni-cipal e do Distribuidor Criminal Federal e Estadual do proprietário; • Certidão Negativa de Execuções Federais, Estaduais e Municipais

do proprietário;

• Certidão Negativa da Justiça do Trabalho relativa a reclamações nas quais o proprietário figure como reclamado;

• Certidão Negativa de IPTU do imóvel;

• Declaração de inexistência de débito condominial da unidade, assinada pelo síndico;

• Certidão Negativa da Junta Comercial em nome do proprietário; • Certidão de Interdição ou Tutela que indica se o imóvel tem

pen-dências e se o proprietário está na sua capacidade civil.

As certidões devem ser obtidas em nome de todos os proprietários constantes na matrícula.

Quando o vendedor for casado ou viver em união estável, devem ser apresentadas as mesmas certidões em nome do cônjuge.

No caso de imóvel em nome de pessoa jurídica, além das certidões em nome da empresa, devem ser exigidos os mesmos documentos em nome de cada sócio.

Quando parte do valor for financiado, a análise da documentação do comprador será realizada pelo banco. A promessa de compra e venda estabelecerá o prazo no qual o comprador terá de apresentar a libera-ção de crédito ao vendedor.

Também é na promessa de compra e venda que se estabelece o valor do sinal a ser pago pelo comprador, que normalmente é depositado em favor do vendedor. Esse valor não poderá ser utilizado até que a documentação do imóvel, sem nenhuma restrição, seja apresentada.

Caso essa documentação não seja apresentada dentro do prazo pre-visto, o sinal poderá ser devolvido ao comprador.

Quando o comprador não consegue o financiamento ou não pode realizar o negócio por sua própria culpa, os contratos geralmente pre-veem que o valor do sinal depositado será destinado ao vendedor como pagamento de multa pelo negócio desfeito.

Quando houver intermediação por um profissional habilitado e re-munerado, deverão constar no contrato sua qualificação completa e a da imobiliária, que serão diretamente responsáveis por eventuais prejuízos decorrentes da prestação de seus serviços. Fundamental também ficar previsto quem pagará a corretagem: normalmente, esse pagamento é feito pelo vendedor ou o valor é descontado do preço total do imóvel.

PONTOS QUE DEVEM SER ObSERVADOS NO CONTRATO

O contrato precisa conter a qualificação das partes envolvidas, com nome completo, profissão, estado civil, nacionalidade, CPF, RG e ende-reço de cada vendedor, comprador e corretor.

Tudo aquilo que foi tratado nas conversas preliminares precisa necessa-riamente constar no contrato escrito para poder ser exigido futuramen-te. Guarde todos os anúncios ou folhetos de imobiliárias que oferecem condições especiais, brindes, serviços extras, etc., pois servem de prova da oferta realizada e obrigam a empresa a cumpri-la.

Todos os campos em branco do contrato devem ser riscados e todas as folhas devem ser rubricadas. A indicação de testemunhas que presen-ciaram a transação também é desejável.

É muito importante que o contrato traga a descrição detalhada do imóvel, especialmente em relação a itens que não fazem parte da cons-trução, como, por exemplo, armários embutidos, lustres, duchas e chu-veiros. Deve estabelecer se itens que foram exibidos ao comprador no momento da visita serão entregues juntamente com o imóvel.

FORMALIDADES LEgAIS

É altamente recomendável que o contrato de compromisso ou pro-messa de compra e venda seja levado ao Cartório de Registro de Imó-veis para averbação.

Essa providência, que poucos compradores adotam em razão da taxa cobrada pelos Cartórios, garante a realização do negócio, caso o ven-dedor queira desistir depois. Além disso, evita os golpes de venda do mesmo imóvel para diversos interessados e garante a realização do ne-gócio para aquele que registrou o compromisso.

No momento do pagamento do preço do imóvel e da liberação de eventual financiamento em nome do comprador, também é necessá-ria a lavratura da escritura definitiva de venda e compra. Essa escritura, realizada pelo Tabelião de Notas, precisa conter todas as informações da venda, com os exatos valores do negócio realizado.

Em seguida, a escritura definitiva precisa ser registrada na matrícula do imóvel, pois, legalmente, só depois de realizado o registro é que se transfere sua propriedade. Um ditado popular diz: “Quem não registra não é dono”.

Atenção: Não confundir escritura, que pode ser lavrada em qualquer

Tabelionato de Notas, inclusive em relação ao mesmo imóvel para compradores diferentes, com certidão de matrícula, pois a matrícula é única e só pode constar em um Cartório de Registro de Imóveis, o da região de localização.

IMPORTANTE:

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