PARECER TÉCNICO
DE
AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA
AUTOS Nº 0001433-18.2017.8.16.0068.
EXEQUENTE:
COOPERATIVA
DE
CRÉDITO,
POUPANÇA
E
INVESTIMENTO IGUAÇU – SICREDI IGUAÇU PR/SC/SP.
EXECUTADO: SÉRGIO ARALDI/SÉRGIO ARALDI & CIA LTDA.
Sumário
1. INTRODUÇÃO ... 3
2. OBJETIVO ... 3
3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ... 3
4. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ... 4
5. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO ... 5
6. PARCERIA PROFISSIONAL PARA REALIZAÇÃO LAUDO ... 5
7. METODOLOGIA, PESQUISAS E CÁLCULOS ... 5
8. TRABALHO DESENVOLVIDO ... 6
9. TRATAMENTO DE DADOS... 7
10. METODOLOGIA AVALIATÓRIA ... 9
11. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO ... 19
12. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM ... 20
13. CONCLUSÃO... 21
14. FONTES DE PESQUISAS ... 21
15. ENCERRAMENTO...22
16. ANEXOS......22
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1. INTRODUÇÃO
O Presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, foi solicitado de acordo com os Autos nº 0001433-18.2017.8.16.0068, da Comarca de Chopinzinho, Estado do Paraná,
tendo como Exequente: COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO IGUAÇU – SICREDI IGUAÇU PR/SC/SP e como EXECUTADO: SÉRGIO ARALDI/SÉRGIO ARALDI & CIA LTDA.
Este parecer de avaliação atende aos requisitos da Lei nº 6.530/78 que regulamenta a profissão de Corretores de Imóveis e a Resolução nº 1.066/2007 do COFECI – Conselho
Federal dos Corretores de Imóveis. 2. OBJETIVO
O objetivo deste PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA é determinar o valor de mercado do imóvel descrito abaixo para fins JUDICIAIS.
3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Parte da Chácara 95, situada no quadro urbano do município e Comarca de Chopinzinho, Estado do Paraná, contendo a área de 4.238,19 m/2 (quatro mil, duzentos e trinta e oito metros e dezenove decímetros quadrados), sem benfeitorias, tudo de acordo com a matrícula nº 17.449 do CRI de Chopinzinho Paraná, (pág.25), sem as benfeitorias e as seguintes anotações:
R.2-17.449 - Protocolo nº 93.812 de 18/02/2016 – HIPOTECA 1º Grau; e R.3-17.449 - Protocolo nº 95.007 de 04/11/2016 – HIPOTECA 2º Grau.
O terreno possui topografia plana, com superfície seca.
Trata-se de imóvel com características comercial. Atualmente o imóvel serve para depósito de alguns postes e manobra de veículos. Abaixo segue mapa com a localização do imóvel, retirada do GoogleEarth.
Foto 01 – Localização do imóvel avaliando
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4. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
O Imóvel objeto de Perícia, está localizado no Perímetro Urbano do Município de Chopinzinho, Estado do Paraná, na ZCSI – Zona de Comércio, Serviço e Indústria de Acordo com a Lei 106/2019, tendo o Uso:
Permitido: Habitacional, exceto habitação transitória 02. - Comunitário 1 - Comunitário 2 - lazer e cultura - Comunitário 2 - ensino - Comércios e Serviço Vicinais - Comercial e Serviços de Bairro - Comércio e Serviço Geral - Indústria Tipo 1 -
Indústria Tipo 2;
Permissivo:Comunitário 2 - saúde - Comunitário 2 - culto religioso - Comunitário 3 -
ensino - Comercio e Serviço Especifico; e Proibido: todos os demais.
De acordo com resposta à CONSULTA PRÉVIA (págs. 27 a 30), o Imóvel pode ser desmembrado desde que atenda a Lei Municipal nº 106/2019 e Lei Municipal nº 107/2019, conforme quadro abaixo:
OBSERVAÇÕES:
(*1) Além do recuo mínimo deverá respeitar as determinações do DER; (*2) Permite-se edificar junto à linha de divisa até a altura máxima de 7,50m; (*3) Permite-se edificar junto à linha de divisa até a altura máxima de 11,00m; (*4) Permite-se edificar junto à linha de divisa até a altura máxima de 4,50m.
(*5) Fica proibido edificar junto à linha de divisa ou com afastamento menor que o estipulado quando tal permissão não estiver expressamente indicada.
(*6) Os afastamentos não poderão ser menores que 1,50m paralela a linha da divisa ou a ângulo menor que 90º; (*7) A Taxa de Ocupação poderá atingir 90% e/ou a Taxa de Permeabilidade poderá ser reduzida a 5%, se utilizado sistema de captação e reutilização de águas pluviais;
(*8) A Taxa de Ocupação poderá chegar a 80% e/ou a Taxa de Permeabilidade poderá ser reduzida a 10%, se utilizado sistema de captação e reutilização de águas pluviais;
(*9) "h" refere-se à altura da edificação.
O entorno do imóvel avaliado é dotado de farta infraestrutura urbana, sendo: Serviços (rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de distribuição de água, rede de telefonia, coleta de lixo, drenagem de águas pluviais, guias/sarjetas e pavimentação asfáltica), equipamentos Comunitários (prefeitura, hospital, igrejas, escolas, posto de saúde e segurança). Comércio (farmácias, supermercados, padarias, postos de combustíveis, oficinas mecânicas, hotéis, dentre outros se localizam no centro da cidade de Chopinzinho), através desta e de outras vias urbanas.
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5. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO
O município de Chopinzinho está localizado na região Sudoeste do Paraná, a 400 km de Curitiba. Se destaca na produção de grãos (principalmente milho, soja e trigo), no setor de aves, que possuí instalações da Coasul, Sadia e BRF e na produção de leite que ultrapassa os 63 milhões de litros anuais. Outras empresas de médio porte também estão instaladas como a Doce D’Ocê e a Araucária. Chopinzinho também possui recursos minerais, como pedras Ametista, cristal, ágata e citrino, por isto é considerado a Capital das Pedras no Paraná.
Nos últimos anos e notadamente nos últimos meses ocorreu severo enfraquecimento no setor imobiliário e consequentemente redução de investidores no segmento de empreendimentos de base imobiliária (industrial, comercial e residencial). Some-se a isto atual conjuntura socioeconômica que assola o pais, os sinais de recessão são evidentes e os potenciais investidores e compradores estão reticentes em promover novos investimentos de modo geral, desta forma há acentuada redução na velocidade de venda de imóveis nos mais variados setores. Constatamos média oferta e baixa procura por imóveis no segmento de mercado do imóvel em estudo. Face no exposto anteriormente atribuímos baixa liquidez ao imóvel avaliando.
6. PARCERIA PROFISSIONAL PARA REALIZAÇÃO LAUDO
O Imóvel objeto de avaliação tem características muito específicas quanto as dimensões e localização principalmente. Como descrevi nos autos na proposta de honorários, efetuar o trabalho pelo Método Comparativo sem utilização de cálculos aprofundados seria muito difícil. Também considerei uma parceria com profissional de Engenharia para auxiliar no trabalho diante do caminho adotado. Dessa forma a parceria efetuada foi com a Empresa: BDP
ENGENHARIAS LTDA de SÃO JOÃO – PR para de forma conjunta desenvolver o Laudo
Técnico.
Como relatado acima no Trabalho desenvolvido, o Sr. Raphael Patucci Dias, Engenheiro Civil, CREA nº PR 182.337/D, CPF nº 437.637.738-43, participou da Vistoria in loco e busca de dados; a Engenheira Civil Srta. Bárbara Pergher Dala Costa, CREA nº PR 138.214/D, CPF nº 046.327.999-98, desenvolveu a Metodologia e os cálculos, ambos que são membros da equipe da BDP ENGENHARIAS LTDA com endereço na Avenida Francisco Augustin, nº 1517, apto 301, no Município de São João – PR.
7. METODOLOGIA, PESQUISAS E CÁLCULOS
a) Foi possível obter diversas amostras para a determinação do valor de mercado do Imóvel objeto de avaliação e assim utilizamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, através de tratamento científico com utilização do modelo de regressão linear conforme definido no subitem 8.2.1.4.3 da NBR 14.653-2:2011.
b) O levantamento dos dados foi efetuado através de pesquisa junto a corretores, imobiliárias, vendedores, compradores, intermediários, presentes no banco de dados desde o ano de 2018 até a data atual da empresa parceira e da empresa do Perito nomeado.
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c) O levantamento dos dados de mercado, cálculos efetuados, equação de regressão, gráficos de preços observados versus valores estimados pelo modelo, distribuição dos resíduos, etc., constam no anexo. Para a avaliação foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, conforme subitem 8.2.1.4.3 da NBR 14653-2, baseado no processo de inferência estatística, com adoção de modelo de regressão múltipla.
“O Método Comparativo identifica o valor do bem, por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”. As características e os atributos dos dados pesquisados, que exercem influência na formação do valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os graus de fundamentação e precisão da NBR 14.653-2.
Foi adotado como ponto de referência para definição da variável Distância a Avenida XV de Novembro, localizado na coordenada 25°51'21.95"S e 52°31'48.57"O. Na presente avaliação considerou-se o terreno na situação atual.
Não foram efetuadas investigações quanto à conferência de documentos fornecidos, salvo as descritas na identificação do Imóvel, sendo que as observações “in loco” foram feitas sem instrumentos de medição e as informações obtidas foram tomadas como de boa-fé.
O signatário deste trabalho inspecionou pessoalmente o Imóvel e o Laudo de Avaliação foi elaborado pelos dois profissionais; ninguém preparou a análise e as respectivas conclusões; ambos têm qualificações técnicas adequadas para sua execução, sendo que não tem e não planejam ter no futuro, interesses de quaisquer espécies, no imóvel de que trata esta avaliação.
Não é responsabilidade deste signatário responsável técnico na elaboração deste Laudo de Avaliação, investigação de domínio de propriedade, correções documentais, conferências de metragens, divisas e confrontações relativas ao terreno, bem como a edificação.
Fatores físicos ou econômicos ocorridos após a data de referência do presente Laudo de Avaliação, que possam vir a afetar os valores apresentados, não são responsabilidade deste signatário.
O Perito Avaliados Judicial, efetuou vistoria ao imóvel avaliando, bem como procedeu às necessárias diligências e estudos comparativos no sentido de apurar o seu justo valor de mercado.
Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases para julgamento dos critérios e os elementos que pareceram indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados, embora evitando-se fundamentação muito prolixa dos dados coligidos e analisados.
Não faz parte do escopo do presente trabalho a realização de estudos relativos a verificação de contaminações ambientais e/ou passivos ambientais, tampouco a verificação da legalidade da supressão de mata nativa, se ocorreu.
8. TRABALHO DESENVOLVIDO
No período da realização do Laudo Pericial o País e o Mundo se mantém com restrições de acesso e circulação de pessoas devido à Pandemia do Covid 19. O Fórum da Comarca também adotou medidas de atendimento e esse profissional somente conseguiu iniciar os trabalhos avaliatórios após a liberação do acesso ao Projudi no dia 01.06.2020. Com objetivo de cumprir os prazos legais na manhã do dia 02.06.2020, mantive contato via telefone com as partes ajustando o horário e dia da vistoria que lhes fosse adequado, sendo que ambos: o Senhor Sérgio Araldi parte Executado e o Senhor Ricardo Costella advogado da parte Exequente
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concordaram. Dessa forma peticionei nos autos através do mov. 167.1 a data da realização da Perícia a campo para o dia 05.06.2020, às 09 horas.
No dia 04.06.2020, protocolei na Prefeitura Municipal de Chopinzinho uma Consulta Prévia (pág. 27), solicitando informações para dar prosseguimento ao Laudo.
No dia 05.06.2020, às 09 horas estive presente no imóvel objeto de avaliação. Fizeram-se preFizeram-sentes: o Senhor Raphael Patucci Dias, Engenheiro Civil membro da equipe de avaliadores da BDP ENGENHARIAS LTDA com quem firmei parceria para a realização desse trabalho no dia 20.11.2019 quando da aceitação da nomeação nas condições apresentadas; e o Senhor: Cleber Giacomini (pág.31) representante da parte Exequente.
Durante aproximadamente 1 hora efetuamos amplo relatório fotográfico (págs. 23 e 24) e buscamos informações para subsidiar o Parecer Técnico.
Não encontramos marcos que nos permitissem identificar in loco as divisas e confrontações.
No mapa da Prefeitura Municipal de Chopinzinho, não consta o desmembramento correto para este imóvel, bem como, não foi possível realizar com precisão a determinação de todas as confrontações e levantamentos topográficos. Portanto, o Sr. Sérgio Araldi nos informou as confrontações e percorremos as divisas “in loco”.
Conforme informações levantadas “in loco” e disponibilizadas pela Prefeitura Municipal, na Área de Preservação Permanente, deve-se respeitar a metragem mínima de 5,00 metros.
Embora na matrícula consta que confronta apenas a Este com o Rio Pedrosa, in loco, pode-se verificar que a Sul faz confrontação com a margem do Rio. Portanto, como a Confrontação Sul e Leste, confrontam com o Rio Pedrosa, nas dimensões de 73,50m + 2,70m + 13,40m = 107,60 metros, por uma faixa de 5,00 metros de largura, temos 538,00 metros quadrados de Preservação Permanente. Conforme pode-se verificar na imagem abaixo, retirada da Consulta Prévia.
9. TRATAMENTO DE DADOS
Na pesquisa efetuada no mercado local (pág. 33), foram obtidos 82 (oitenta e dois) elementos, dos quais 45 (quarenta e cinco) elementos foram efetivamente aproveitados, relativos a ofertas efetivas de imóveis residenciais na Cidade de Chopinzinho, contemplados no período de 2018 a 2020.
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Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial desenvolveu-se um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas:
As variáveis analisadas foram as seguintes: Área do Terreno, Limpeza, Fechamento, Demolição, Topografia, Testada, Pavimentação, Número de Frentes, Distância, Vocação, Data e Valor Unitário.
Variável Dependente:
- Valor Unitário: Valor unitário do terreno expresso em R$/metros quadrados. Variável quantitativa. Amplitude de R$ 68,05/m² à R$ 1.250,00/m².
Variáveis Independentes:
- Área Terreno: Compreende a área privativa do imóvel expressa em metros quadrados. Variável quantitativa. Amplitude de 200,00m² a 3.075,00m².
- Limpeza: Variável código alocado que indica se o terreno necessita ou não de limpeza, sendo “0” não necessita e “1” necessita, com crescimento negativo. Amplitude de 00 a 01.
- Fechamento: Variável código alocado que indica se o terreno possui ou não fechamento, sendo “0” não possui e “1” possui, com crescimento positivo. Amplitude de 00 a 01.
- Demolição: Variável código alocado que indica se o terreno necessita ou não de demolição, sendo “0” não necessita e “1” necessita, com crescimento negativo. Amplitude de 00 a 01.
- Topografia: Atribui valores referente à situação topográfica do imóvel, sendo: "0" quando for declive ou aclive, "1", quando for plano. Variável dicotômica isolada. Amplitude de 00 a 01.
- Testada: Variável quantitativa que indica qual a testada do imóvel no logradouro principal. Amplitude de 10,00 metros a 60,00 metros.
- Pavimentação: variável dicotômica que indica o tipo de pavimentação no logradouro principal, sendo: “0” calçamento e “1” pavimentação asfáltica. Amplitude de 00 a 01.
- Número de frentes: Indica a quantidade de frentes do terreno com acesso a logradouros públicos, expressa em unidades. Variável código alocado. Amplitude de 01 a 02.
- Distância: Indica a distância do imóvel em referência ao centro de maior relevância, expresso em metros lineares. Variável quantitativa. Amplitude de 300,00m a 2.700,00m.
- Vocação: Uso predominante e potencial no entorno, sendo "0" para residencial e "1" para comercial/residencial. Variável dicotômica isolada. Amplitude de 00 a 01.
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- Data: Variável quantitativa que indica a data da coleta de dados do imóvel, sendo “1”no ano de 2018, “2” ano de 2019 e “3” ano de 2020. Amplitude de 01 a 03.
Discussão do modelo de regressão linear e tratamento estatístico 10. METODOLOGIA AVALIATÓRIA
Após a finalização de todos os testes e cálculos com a regressão, com a utilização de 04 (quatro) variáveis independentes: Área do Terreno, Número de frentes, Distância, Vocação e Data; conclui-se que, em conjunto, essas variáveis são importantes para a formação do valor do Imóvel, para a Cidade de Chopinzinho – PR.
Segue abaixo planilha com os dados e variáveis utilizadas.
QUADRO AMOSTRAL D a do Endereço Á rea do terren o Li m pez a F echa m ento D em o li çã o To po g ra fi a Tes ta da P a v im enta çã o N úm er o de frentes D is ta nci a V o ca çã o D a ta V a lo r uni tá ri o * 1 PROLONGAMENTO DA RUA MARIO CENI, SÃO JOSÉ, CHOPINZINHO PR LOTE 11, QUADRA 03 A 04 2792 1 0 0 3 20 1 1 2100 0 1 68,05158 * 2 PROLONGAMENTO DA RUA MARIO CENI, SÃO JOSÉ, CHOPINZINHO PR LOTE 01,Q UADRA 03 A 04 2819 1 0 0 3 30 1 1 2300 0 1 69,17347 3 PROLONGAMENTO DA RUA MARIO CENI, SÃO JOSÉ, CHOPINZINHO PR LOTE 16, QUADRA 02 560 1 0 0 3 12 1 1 2200 0 1 116,0714 4 PROLONGAMENTO DA RUA MARIO CENI, SÃO JOSÉ, CHOPINZINHO PR LOTE 20, QUADRA 20 600 1 0 0 3 12 1 1 2300 0 1 116,6667 5 RUA DAS ORQUIDEAS, SÃO JOSÉ, CHOPINZINHO PR LOTE 21, QUADRA 02 340 1 0 0 3 12 1 1 2300 0 1 170,5882 * 6 RUA FREI EVERALDO, VERDI, CHOPINZINHO PR LOTE 02, QUADRA 01 525 1 0 0 2 15 1 1 1600 0 1 219,0476 * 7 RUA FREI EVERALDO, VERDI, 520 1 0 0 3 15 1 1 1500 0 1 230,7692
10 CHOPINZINHO PR LOTE 04, QUADRA 01 8 RUA FREI EVERALDO, LOTEAMENTO CASARÃO, CHOPINZINHO PR LOTE 03, QUADRA 06 500 1 0 0 3 30 1 2 900 0 1 300 9 RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR 450 1 0 0 3 15 1 1 1000 0 1 222,2222 10 RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR LOTE 06, QUADRA 06 450 1 0 0 3 15 1 1 1400 0 1 166,6667 11 RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR LOTE 10, QUADRA 07 440 1 0 0 1 15 1 1 1600 0 1 131,8182 * 12 RUA EXPEDICIONARIO LUTOSLAU STELMACH, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR LOTE 09, QUADRA 05 600 1 0 0 1 12 1 2 1900 0 1 116,6667 13 RUA ALGUSTO SGUISSARDI, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR LOTE 09, QUADRA 02 525,27 1 0 0 2 15 1 1 1500 0 1 142,7837 * 14 LOTEAMENTO PARQUE DO LAGO, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR LOTE 11,QUADRA 07 264 1 0 0 2 12 1 1 1200 0 1 162,5 * 15 RUA ANTÔNIO PISSOLATO, FREI VITO, CHOPINZINHO PR 293 1 0 0 3 12 1 1 1400 0 1 163,8225 * 16
RUA MARIO CENI, CRISTO REI, CHOPINZINHO PR LOTE 10-A-2, QUADRA 04 1630 1 0 0 1 20 1 1 1900 0 1 85,88957 * 17 AVENIDA XV DE NOVEMBRO, CRISTO REI, CHOPINZINHO LOTE P/89-A, QUADRA 13 1829 1 0 0 3 35 1 1 2400 1 1 218,6987 * 18 AVENIDA XV DE NOVEMBRO, CRISTO REI, 350 1 0 0 1 10 1 1 1700 1 1 285,7143
11 CHOPINZINHO PR LOTE 15,Q UADRA 16 19 AVENIDA XV DE NOVEMBRO, CRISTO REI, CHOPINZINHO PR LOTE 19, QUADRA 16 350 1 0 0 1 10 1 2 1700 1 1 314,2857 * 20
RUA RUI BARBOSA, SÃO SEBASTIÃO, CHOPINZINHO PR LOTE 08,QUADRA 57-A 428 1 0 0 1 12 1 1 800 0 1 373,8318 * 21
RUA RUI BARBOSA, SÃO SEBASTIÃO, CHOPINZINHO PR LOTE 08, QUADRA 57 640 1 0 0 1 17 1 1 800 0 1 343,75 22 RUA PRESIDENTE JUCELINO KUBITSCHEK, SÃO SEBASTIÃO, CHOPINZINHO PR LOTE 200-B, QUADRA 56 1200 1 0 0 2 20 0 1 1300 0 1 125 23 RUA MILTON SANTOS, LOTEAMENTO FREI JOÃO, CHOPINZINHO PR 270 1 0 0 2 15 0 1 1200 0 1 185,1852 24 RUA ANTÔNIO VICENTE DUARTE, FREI VITO, CONDOMINIO RESIDENCIAL BATÉ, CHOPINZINHO PR LOTE 04-a 1238 1 0 0 3 32 1 2 1500 0 1 145,3958 * 25 RUA FREI EVERALDO, CASARÃO II, CHOPINZINHO PR LOTE 04, QUADRA 05 537,64 1 0 0 2 15 1 1 1200 0 1 204,5979 26 RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA, LOTEAMENTO PARQUE DO LAGO, CHOPINZINHO PR LOTE 04,Q UADRA 04 455,1 1 0 0 1 15 1 1 1400 0 1 164,7989 * 27 RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR LOTE 12, QUADRA 06 585,5 1 0 0 1 20 1 2 1500 0 1 102,4765 28 RUA ILGA SANZOVO, VERDI, LOTEAMENTO JARDINS II, CHOPINZINHO PR LOTE 07, QUADRA 03 450 1 0 0 3 15 1 1 1400 0 1 155,5556
12
29
AVENIDA GETULIO VARGAS, FREI VITO,
CHOPINZINHO PR LOTE 04, QUADRA 15 527 1 0 0 1 15 1 1 1200 1 1 227,704 * 30 LOTEAMENTO PARQUE DO LAGO, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR LOTE 05, QUADRA 14 676 1 0 0 2 30 1 1 1300 1 1 177,5148 * 31 RUA 4 DE MAIO, FREI VITO, CHOPINZINHO PR LOTE 01, QUADRA 01 182 1 0 0 1 11,5 0 1 1100 0 1 197,8022 32 RUA DAS ORQUIDEAS, SÃO JOSÉ, CHOPINZINHO PR LOTE 01, QUADRA 03 600 1 0 0 3 25 1 2 2000 0 1 133,3333 * 33 AVENIDA XV DE NOVEMBRO, CENTRO, CHOPINZINHO PR LOTE 03, QUADRA 12 540 1 0 0 1 10 1 1 900 1 1 592,5926 34 RUA PROFESSORA ILDA, SÃO SEBASTIÃO, CHOPINZINHO PR LOTE 01, QUADRA 04 260 1 0 0 1 16 0 2 1800 0 1 211,5385 35 RUA EXPEDICIONARIO LUTOSLAU STELMACH, PARQUE DO LAGO, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR LOTE 13,Q UADRA 06 450,35 1 0 0 1 19,1 1 1 1900 0 1 155,4347 * 36 RUA FREI EVERALDO, LOTEAMENTO VITÓRIO VERDI, CENTRO, CHOPINZINHO PR LOTE 01, QUADRA 03 760,6 1 0 0 3 25 1 1 1600 1 1 262,9503 * 37
RUA PEDRO IVO, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR LOTE 05, QUADRA 06 677,74 1 0 0 2 15 1 1 1600 0 1 265,5886 * 38 RUA FAUSTINO FORLIN, LOTEAMENTO CASARÃO II, CHOPINZINHO PR LOTE 10, QUADRA 02 600 1 0 0 3 25 0 2 1700 0 1 216,6667
13 39 RUA PROJETADA, SÃO CRISTOVÃO, CHOPINZINHO PR 1000 1 0 0 3 25 0 1 2100 0 1 120 40 RUA ILGA SANZOVO, LOTEAMENTO JARDINS II, CHOPINZINHO PR LOTE 17, QUADRA 02 613,96 1 0 0 2 25 1 2 1400 0 1 179,1648 41 RUA VOLUNTARIOS DA PATRIA, LOTEAMENTO RESIDENCIAL PARQUE DO LAGO, CHOPINZINHO PR LOTE 05,Q UADRA 03 525,27 1 0 0 1 15 1 1 1600 0 1 142,7837 42 RUA PROJETADA, SÃO SEBASTIÃO, CHOPINZINHO PR LOTE 27, QUADRA 02 418,5 1 0 0 3 15 0 1 1400 0 1 167,264 43 RUA DAS ORQUIDEAS, SÃO JOSÉ, CHOPINZINHO PR LOTE 14, QUADRA 02 325 1 0 0 3 30 1 2 2000 0 1 200 * 44
RUA BOM JESUS, NOSSA SENHORA APARECIDA, CHOPINZINHO PR LOTE 14,Q UADRA 02 544 1 0 0 3 30 1 2 2100 0 1 294,1176 * 45 RUA PRESIDENTE DUTRA, CENTRO, CHOPINZINHO PR QUADRA 16, LOTE 01 1200 1 0 0 3 50 1 2 300 1 2 1250 * 46 RUA 14 DE DEZEMBRO, CENTRO, CHOPINZINHO PR LOTE 08, QUADRA 28 600 1 0 0 1 25 1 2 500 1 2 1166,667 * 47 RUA FREI EVERALDO, CENTRO, CHOPINZINHO PR LOTE 11, QUADRA 15 860 1 0 0 3 20 1 1 400 1 2 639,5349 * 48 RUA FREI EVERALDO, CENTRO, CHOPINZINHO PR LOTE 10, QUADRA 15 1150 1 0 0 3 25 1 1 400 1 2 521,7391 * 49 RUA FREI EVERALDO, CENTRO, CHOPINZINHO PR LOTE 04, QUADRA 02 1244 1 0 0 1 25 1 1 600 1 2 522,508
14
* 50 RUA XAXIM, VERDI,
CHOPINZINHO PR 458,6 1 0 0 3 13 1 1 1600 0 2 119,9302 51 RUA OSÓRIO SCHNEIDER, CENTRO, CHOPINZINHO PR 589,72 1 0 0 3 15 1 2 1100 0 2 254,358 * 52 RUA XAXIM, LOTEAMENTO JARDINS, CHOPINZINHO PR 325,08 1 0 0 2 13 1 1 1000 0 2 169,1891 * 53 RUA SANTOS DUMONT, VERDI, CHOPINZINHO PR 592,04 1 0 0 3 20 1 2 1600 0 2 185,7983 * 54 RUA ANTÔNIO PISSOLATO, FREI VITO, CHOPINZINHO PR 261,98 1 0 0 3 12 1 1 1900 0 2 160,3176 55 RUA JOÃO ROBALDO SCARIOT, LOTEAMENTO DONA IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 308 1 0 0 3 13 1 1 2000 0 2 227,2727 56 AVENIDA GETÚLIO VARGAS, NOSSA SENHORA, CHOPINZINHO PR 600 1 0 0 3 20 1 1 900 0 2 300 57
RUA WILSON DOS SANTOS LIMA, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 308 1 0 0 1 14 1 1 2100 0 2 211,039 58
RUA WILSON DOS SANTOS LIMA, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 312,4 1 0 0 1 14 1 1 2050 0 2 208,0666 59
RUA WILSON DOS SANTOS LIMA, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 463,6 1 0 0 1 13,5 1 1 2000 0 2 194,1329 60 RUA PAULO SETUBAL, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 482,1 1 0 0 1 13,41 1 1 2000 0 2 186,6833 61 RUA DR ALAIRTON J.GOMES, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 432 1 0 0 2 12 1 1 2200 0 2 196,7593 62 RUA DR ALAIRTON J.GOMES, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 250,3 1 0 0 2 13 1 1 2100 0 2 259,6884 63 RUA DR ALAIRTON J.GOMES, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 414,4 1 0 0 2 12 1 1 2200 0 2 193,0502
15 64 RUA JOSÉ ZUCONELLI, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 308 1 0 0 3 14 1 1 1900 0 2 211,039 65 RUA JOSÉ ZUCONELLI, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 442 1 0 0 1 13 1 1 1900 0 2 180,9955 66 RUA JOÃO ROBALTO SCARIOT, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 315,7 1 0 0 2 14 1 1 2000 0 2 205,8917 67 RUA JOÃO ROBALTO SCARIOT, LOTEAMENTO IDALINA SCARIOT, CHOPINZINHO PR 344,3 1 0 0 2 15 1 2 2100 0 2 217,8333 * 68 RUA PRESIDENTE DUTRA, SÃO GENARO, CHOPINZINHO PR 397,8 1 0 0 3 15 1 1 500 1 2 301,6591 69 RUA FREI EVERADO, LOTE Nº 11, QUADRA Nº 11, CENTRO, CHOPIZNINHO PR 1320 1 0 0 1 25 1 1 900 1 2 340,9091 70
RUA MARIO CENI, LOTE Nº 04, QUADRA Nº 02, LOTEAMENTO BELA VISTA, CHOPIZNHO PR 360,24 1 0 0 3 12 1 1 1800 1 2 277,5927 * 71 AVENIDA GETULIO VARGAS, FREI VITO,
CHOPINZINHO PR 1700 1 0 1 3 20 1 1 1500 1 3 411,7647 72 RUA BRÁULIO SAUER, LOTEAMENTO DUQUE DE CAXIAS, CHOPINZINHO PR 2801,4 2 1 1 1 3 30 0 2 2600 1 1 148,1392 73
RUA MARIO CENI ESQUINA COM PROFESSOR BRÁULIO SAUER, LOTEAMENTO DUQUE DE CAXIAS, CHOPINZINHO PR LOTES 09 E 10, QUADRA 04 2594,3 1 1 1 3 49,75 1 2 2500 1 1 146,475 74
RUA MARIO CENI, LOTEAMENTO DUQUE DE CAXIAS, CHOPINZINHO PR LOTES 10-D, QUADRA 7 1465,8 1 0 0 1 20 0 1 2600 1 1 128,9398 * 75
RUA MARIO CENI, LOTEAMENTO DUQUE DE CAXIAS,
CHOPINZINHO PR
1841,2
5 1 0 1 1 60 1 1 2600 1 1 100,4752
16
LOTES 10-D, QUADRA 7 76
RUA MARIO CENI, LOTEAMENTO DUQUE DE CAXIAS, CHOPINZINHO PR LOTES 10-B, QUADRA 4 1638 1 0 0 3 56,62 1 1 2700 1 1 129,4261 77
RUA MARIO CENI, LOTEAMENTO DUQUE DE CAXIAS, CHOPINZINHO PR LOTES 10-C, QUADRA 4 1115,9 1 0 0 3 20 1 1 2600 1 1 134,4206 * 78
RUA JOSÉ MORANDI ESQUINA COM EMILIA CESPEDES, LOTEAMENTO RESIDENCIAL PEDRO SZURA, LOTE 09, QUADRA 02, 585 1 0 0 3 20 1 2 2400 0 3 153,8462 * 79 RUA FREI EVERALDO, CENTRO, LOTE 11 DA QUADRA 11, CHOPINZINHO PR 1320 1 0 0 1 20 1 1 1400 1 3 492,4242 80 RUA MARIA SOMENSI, Nº 3826, CASARÃO, CHOPINZINHO PR 392 1 0 0 3 15 1 1 1800 0 3 306,1224 * 81 RUA FREI EVERALDO ESQUINA COM RUA
PRESIDENTE DUTRA, CENTRO, CHOPINZINHO PR 1200 1 0 1 2 20 1 1 500 1 3 750 * 82 RUA DO CEDRO, VERDI, LOTE 05 DA QUADRA 02, CHOPINZINHO PR 450 1 0 0 2 15 1 1 1800 0 3 177,7778
Seguem resultados estatísticos:
- Os resultados estatísticos obtidos foram: - Coeficiente de Correlação (R): 0,95964
Corresponde ao grau de relacionamento entre as variáveis
- Coeficiente de Determinação (R²): 0,92091 (92,09%)
O modelo adotado responde por 92,09% da formação dos preços pertencentes à amostra, ficando 7,91% para outras variáveis, imprecisões, vícios de informações, bem como perturbações aleatórias.
- Análise de variância (significância do modelo): testada a hipótese nula de não
representatividade do modelo, a mesma foi rejeitada ao nível de significância de 0,01% com Fcalculado de 90,819. Conforme Gráfico de Aderência abaixo a confiabilidade mínima de 99,00%.
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- Significância dos regressores: testadas as variáveis para o conjunto de dados obtido na pesquisa imobiliária, concluiu-se que, as que se mostraram representativas na formação do melhor modelo obtido, formam: Área do Terreno, Número de frentes, Distância, Vocação, Data e Valor Unitário.
- Normalidade dos resíduos: Resultados:
-1 e +1 desvios padrões = 71% -1,64 e + 1,64 desvio padrões = 88% -1,96 e +1,96 desvio padrões = 97%
Estes itens podem ser verificados na Figura abaixo, representando o Histograma de Resíduos Padronizados x Curva Normal Padrão
- Auto-Regressão: não existe auto-regressão. Os pontos do Gráfico de Resíduos estão
distribuídos aleatoriamente sem formação de figura, ou seja, os erros são não correlacionados e, portanto independentes.
- Multicolinearidade: Foi analisada a existência de multicolinearidade entre as
variáveis independentes, consideradas através de análises das correlações parciais, não se
18
encontrando resultados que indicassem a presença do fenômeno ou grau que pudesse restringir a utilização do modelo. A correlação entre as variáveis pode ser verificado na Figura abaixo.
- Outliers: não foram apresentados dados classificados como dados afastados da média
(mais de 2 DP para mais ou para menos).
- Homoscedasticidade: O gráfico dos resíduos versus valores ajustados apresentam os
pontos dispostos de forma aleatória e sem sinais da presença de heteroscedasticidade, conforme verificado na figura abaixo.
Equação de regressão linear múltipla obtida:
Valor unitário = 300,69713 * Área do terreno ^ -0,27631432 *e ^ (0,20138558 * Número de frentes ) *e ^ (762,62047 * 1/Distancia ) *e ^ (0,37175626 * Vocação ) *e ^ (0,3238664
* Data )
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Os dados do imóvel avaliando são:
Área do terreno: 3.700,19m2
Número de Frentes: 1 (meio de quadra) Distância: 800,00 m
Vocação: 1 (residencial/comercial) Data: 3,00 (2020)
11. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
A Avaliação enquadra-se, segundo a Norma NBR-14.653-2, nos seguintes Graus de Fundamentação e Precisão:
- GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Item Descrição Grau
Atingido Pontuação
1 Caracterização do Imóvel GRAU III 03
2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente
utilizados GRAU III 03
3 Identificação dos dados de mercado GRAU II 02
4 Extrapolação GRAU I 01
5
Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
GRAU III 03
6
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor
GRAU III 03
Total
Pontos 15
Grau I de Fundamentação, devido ao item 4 ter sido classificado em Grau I, onde para enquadrar no Grau II a Pontuação Mínima de 10 e Itens Obrigatórios 2, 4, 5 e 6 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I.
GRAU DE PRECISÃO
Conforme NBR 14653-2, para enquadramento do Grau de Precisão deve-se verificar:
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Como a amplitude foi de 22,95%, para o Grau de precisão da estimativa do valor: Grau III.
12. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM
Abaixo seguem os dados utilizados para a obtenção do valor de mercado do imóvel avaliando, através do Método Comparativo de Dados de Mercado.
Os dados do imóvel avaliando são:
Área do terreno: 3.700,19m2
Número de Frentes: 1 (meio de quadra) Distância: 800,00 m
Vocação: 1 (residencial/comercial) Data: 3,00 (2020)
O resultado para a estimativa de tendência central (moda), com intervalo de confiança ao nível de 80%: Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude Mínimo 302,09 1.117.785,41 -20% Calculado 377,62 1.397.231,76 --- Máximo 453,14 1.676.678,11 +20% Valor adotado: R$ 1.397.231,76 Resultados para o Campo de Arbítrio:
Unitário
(R$/m²) Total (R$) Amplitude
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Mínimo 320,97 1397.2314,76 -15%
Calculado 377,62 1.397.231,76 ---
Máximo 434,26 1.606.805,43 +15%
Valor adotado: R$ 1.397.231,76
Foi adotado para o imóvel avaliando o valor de R$ 1.257.508,59, ou seja, 10% abaixo do Valor Médio Arbitrado pelo Modelo de Regressão Linear, devido à falta de elementos amostrais transacionados pelo mercado imobiliário, não possuindo amostras de Transação no modelo estatístico.
Como a norma permite arredondamento de até 1% para mais ou menos do valor adotado, adotou-se:
VALOR DE AVALIAÇÃO: 1.250.000,00 (hum milhão,
duzentos e cinquenta mil reais).
13. CONCLUSÃO
Adotando-se como limite superior e inferior 10% para mais e para menos obtém-se:
14. FONTES DE PESQUISAS
- MARCELLO, João Diniz – Avaliação Mercadológica de Imóveis, 3ª Edição – Revisada e Ampliada – 2014;
- ABNT/NBR 14.653 - 2:2011 - subitem 8.2.1.4.3;
- Prefeitura Municipal de Chopinzinho – Telefone 46 – 3242 8600;
- Cartório do Registro de Imóveis de Chopinzinho – Telefone 46 – 3242 – 3242 3397.
VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 1.250.000,00
Limite Superior: R$ 1.375.000,00
Limite Inferior: R$ 1.125.000,00
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LEVANTAMENTOS FOTOGRÁFICOS
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MATRÍCULA
26
27
CONSULTA PRÉVIA
28
RESPOSTAS A CONSULTA PRÉVIA
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30
31
VISTORIA
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LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL PERICIADO
33
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS
34
CURRÍCULOS E CONTATOS DOS
AVALIADORES
ANDERSON LEMOS
Email.: andersonichopinzinho@gmail.com
Comercial: 46 3242 1744 – Celular: 46 99104 7209 - Corretor de Imóveis Creci F 11.250/PR;
- Bacharel em Ciências Contábeis – Facepal – Palmas – PR; - Perito Avaliador Judicial CNAI 02777;
- Cursos de Avaliação Metodológica e Perícia Imobiliária (dez. 2008/ out.2015/ Jul. 2017); - Sócio- Proprietário da IMOBILIÁRIA CHOPINZINHO LTDA – CRECI J 4868.
- Endereço: RUA JOÃO IGNÁCIO THOMAS, 4.237 – SALAS 16 e 17 CHOPINZINHO – PARANÁ.
BÁRBARA PERGHER DALA COSTA
Email.: bahpergher@gmail.com
Celular: 46 99934-0436
- Engenheira Civil - UTFPR (2014) - CREA PR 138.214/D - Pós Graduação – Infraestrutura de Rodovias - FEITEP (2015)
- Pós Graduação – Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia - IPOG (2017) - Endereço Av. Francisco Augustin, Centro
SÃO JOÃO - PARANÁ.
