EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE PIRACICABA - SP.

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Tel: (19) 99845-0715 – Email: engenheiroevandrohenrique@gmail.com

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE PIRACICABA - SP.

PROCESSO Nº 1020977-06.2020.8.26.0451

EVANDRO HENRIQUE, Engenheiro Civil, Pós-Graduado em Mecânica, Perito Judicial nomeado nos AUTOS DA CARTA PRECATÓRIA CÍVEL, requerida por PRISCILA BERTIN RODRIGUES, em face de MONTEZUMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., após as vistorias necessárias, bem como minucioso exame da matéria, vem mui respeitosamente, encaminhar para consideração de Vossa Excelência o presente

L A U D O

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1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Conforme respeitável despacho de fl. 10 dos autos, o signatário foi nomeado para apurar o justo e real valor de mercado do bem descrito abaixo:

Imóvel localizado na Avenida Independência, n º 1840, Sala nº 108, 1º andar, Condomínio Comercial Head Tower , Bairro Nova América, Piracicaba, Matriculado sob nº 120.066 do 2º C.R.I de Piracicaba.

2 – DADOS DO IMÓVEL

2.1 - LOCALIZAÇÃO

Abaixo, as figuras extraídas do Geoprocessamento de Piracicaba

ilustram a localização do imóvel:

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FOTO AÉREA DO LOCAL

2.2 – CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

As características da região, onde se localiza o imóvel, estão relacionadas abaixo:

- Pavimentação asfáltica;

- Guias;

- Sarjetas;

- Água;

- Energia elétrica;

- Telefone;

- Correio;

- Coleta de lixo;

- Acesso ao transporte público;

- Iluminação pública;

- Escola.

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2.3 – CADASTRO NA PREFEITURA

De acordo com a planta fiscal publicada pela municipalidade de Piracicaba, o imóvel está inserido na Zona Urbana de Requalificação de Bairros - ZURB- 1 e cadastrado da seguinte forma:

Nº DE INSCRIÇÃO 01.04.0011.0417.0012

(5)

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2.4 - TÍTULO AQUISITIVO

MATRÍCULA DO IMÓVEL 120.066 - 2º Cartório Registro de Imóveis.

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(8)

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3 – VISTORIA

Para elaboração do laudo, o perito compareceu no dia 26 de março de 2021, às 17:00 horas, na Avenida Independência, nº 1840, sala 108, 1º andar, Condomínio Comercial Head Tower, Bairro Nova América, Piracicaba, ocasião em que vistoriou o imóvel objeto da presente ação, tendo sido acompanhando pelo senhor Carlos Alberto Machado Gomes e senhor Daniel, representantes da empresa Rio Verde Engenharia e Construções Ltda.

3.1 - DO TERRENO

O terreno em questão possui as seguintes características:

FORMA: Irregular COTA/GREIDE: No nível da via TOPOGRAFIA: Plano SITUAÇÃO: Esquina SUPERFÍCIE: Seco

FRAÇÃO IDEAL: 0,5687%

3.2 - DO PRÉDIO

A edificação sobre o terreno possui as seguintes características:

USO: Comercial Nº DE PAVIMENTOS: 13 TORRE ÚNICA Nº DE ELEVADORES: 05 PADRÃO: Médio ESTADO DE CONSERVAÇÃO:

Regular. IDADE: 03 anos

IDENTIFICAÇÃO DOS PAVIMENTOS: 13 pavimentos tipo com 14 escritórios por andar.

O Edifício onde está localizado o imóvel avaliando constitui-se

de prédio de uso comercial, com pavimento subsolo constituído de vagas de

garagem, pavimento térreo constituído de portaria, entrada social, área de

circulação, banheiros, escadarias de acesso aos pisos superiores, elevadores,

mezanino com sala de reunião. O Edifício é composto por 13 (treze) pavimentos

superiores para escritórios, com 14 (catorze) salas por andar.

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3.3 - DA UNIDADE AVALIANDA

A unidade avalianda possui as seguintes características:

TIPO:

Escritório USO:

Comercial Nº DE PAVIMENTOS:

01 IDADE:

03 anos PADRÃO: Médio ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Entre

Regular e Necessitando de Reparos Simples.

Nº DE VAGAS DE

ESTACIONAMENTO: 01 ÁREAS AVERBADAS:

UNIDADE: 108 PRIVATIVA:

53,72 m² DE USO COMUM:

65,28 m² TOTAL:

119,00 m²

O escritório nº 108, objeto da presente avaliação, está localizado no 1º andar do Condomínio Head Tower, composto de sala comercial, copa, banheiros e 01 vaga de garagem.

3.4 - DAS EXPOSIÇÕES FOTOGRÁFICAS

Para melhor ilustrar o que foi descrito acima, o signatário passa a

apresentar o croqui do imóvel, bem como arquivo fotográfico:

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CROQUI DO IMÓVEL.

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FOTO 01

VISTA DA VIA ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.

FOTO 02

VISTA DO OUTRO LADO DA VIA ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.

(13)

FOTO 03

VISTA DA FACHADA DO CONDOMÍNIO.

FOTO 04

VISTA DA ENTRADA DO IMÓVEL.

(14)

FOTO 05

VISTA DO ACESSO AO ESTACIONAMENTO DO EDIFÍCIO.

FOTO 06

VISTA DA GARAGEM DO EDIFÍCIO.

(15)

FOTO 07

VISTA DA RECEPÇÃO DO EDIFÍCIO.

FOTO 08

VISTA DO ACESSO AOS ELEVADORES DO EDIFÍCIO.

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FOTO 09

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:

PISO: Contra piso.

PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa.

TETO: Laje.

PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).

JANELA(S): Alumínio com vidro. Basculante.

Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.

VISTA DA SALA.

(17)

FOTO 10

PISO: Contra piso.

TETO: Laje.

JANELA(S): Alumínio com vidro. Basculante.

OUTRA VISTA DA SALA.

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FOTO 11

PISO: Cerâmico.

TETO: Pintura látex sobre argamassa.

JANELA(S): Sem janela(s).

VISTA DO BANHEIRO.

(19)

FOTO 12

PISO: Cerâmico.

VISTA DO BANHEIRO.

(20)

FOTO 13

PISO: Contra piso.

PORTA(S): Vão livre. Sem porta(s).

VISTA DA COPA.

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4 – DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

4.1 - METODOLOGIA

Em função das características do imóvel e diante das consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário da região, para determinação do valor de venda concluímos pela aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado, adotando-se o seguinte procedimento:

* efetuou-se pesquisa de mercado de apartamentos em oferta para venda, situados na mesma região do imóvel avaliando;

* após investigados e selecionados, estes dados de mercado foram homogeneizados quanto à situação, dimensões (área útil), dormitórios, padrão, idade aparente e número de garagem, segundo o critério do metro quadrado médio aplicando os respectivos fatores de valorização ou desvalorização;

* os valores obtidos na pesquisa conduziram ao valor

médio unitário de apartamento praticado no mercado local, decorrendo deste, o

valor de venda do apartamento em estudo.

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4.2 - VALOR UNITÁRIO DE ESCRITÓRIO

Os elementos pesquisados no mercado, assim como os parâmetros de cálculo adotados para a homogeneização, em conformidade com as diretrizes expressas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, notadamente na NBR ABNT 14.653 encontram-se identificado no ANEXO I, ao presente trabalho e conduziram ao seguinte valor unitário:

Vu = R$ 6.449,93/m

²

VALOR DO ESCRITÓRIO

O valor do apartamento será dado pela seguinte fórmula:

Va = Au x Vu , onde:

Va : valor do apto;

Au : área útil = 53,72 m

²

;

Vu : valor unitário = R$ 6.449,93/m

²

.

Substituindo os valores e calculando:

Va = 53,72 m

²

x R$ 6.449,93/m

²

Va = 346.490,24

Ou, em números redondos:

VALOR DO APTO = R$ 346.000,00

(Trezentos e quarenta e seis mil reais)

Data base: MAIO DE 2021.

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5 – CONCLUSÃO

O valor do imóvel descrito nos AUTOS DA CARTA PRECATÓRIA CÍVEL, requerida por PRISCILA BERTIN RODRIGUES, em face de MONTEZUMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., é de:

VALOR DE 100% DO IMÓVEL

VT = R$ 346.000,00

(Trezentos e quarenta e seis mil reais) Data base: maio de 2021.

VALOR DE 50% DO IMÓVEL

VT = R$ 173.000,00

(Cento e setenta e três mil reais)

Data base: maio de 2021.

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6 - ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo, que é composto por 24 (vinte e quatro) folhas, sendo a última datada e assinada.

Outrossim, o signatário agradece a confiança e honrosa nomeação.

Piracicaba, 10 de maio de 2021.

EVANDRO HENRIQUE

CREA/SP Nº 5069364365

MEMBRO TITULAR DA APPJ

MEMBRO TITULAR DO IBAPE/SP

MEMBRO DO INSTITUTO DE ENGENHARIA

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ANEXO I

ELEMENTOS DE PESQUISA

(26)

Critérios adotados para homogeneização dos elementos de pesquisa:

1. Área Útil

2. Elasticidade

0,90 3. Padrão

ESCRITÓRIO PADRÃO MÉDIO

1,836 4. Obsoletismo e estado de conservação

3 anos 60

anos Valor residual correspondente ao padrão (R)... 20%

Coeficiente de Heideck (C) ... 0,90%

Foc ... 0,972 5. Vagas de Garagem

1 0,05

ANEXO I

TRATAMENTO DE HOMOGENEIZAÇÃO

Considerou-se na avaliação apenas a área útil dos elementos pesquisados.

Quando os valores obtidos provêm de ofertas, incide um desconto para compensar a superestimativa natural das mesmas.

Desconto ...

Considera a valia diretamente proporcional ao padrão construtivo.

Padrão do avaliando ...

Fator de comercialização ...

Considera a valia inversamente proporcional ao obsoletismao e ao estado de conservação (Foc), calculado através de uma adequação do método Ross/Heideck pelas seguintes expressões:

Idade da edificação avalianda (Ie)...

Vida referencial (Ir)...

Considera a valia diretamente proporcional à quantidade de vagas de garagem.

Número de vagas do avaliando (paradigma)...

Variação escalar acumulativa...

R) - K.(1 R

F

_oc

   

 





 





 



 

 

₂

r e2

r e

I I I I 2 . 1 C - 1 - C - 1

=

K

(27)

Tipo... Escritório Endereço...

Bairro... Nova América Área Útil... 53,720

Vagas... 1

Padrão... Escritório Médio Fator de comercialização... 1,836

Idade (Ie)... 3 Vida referencial (Ir) ... 60 Valor residual (R)... 20%

Coef. Heidecke (C) ... 0,90%

Foc... 0,972 Valor... R$ 370.000,00 Modalidade... Oferta

Natureza... Up! Imobiliária Data... 03/05/21

Fonte... Site (Ref.: SA0006) Fone... (19) 3301-1100 Cálculos:

A - Preço Líquido... 370.000,00 B - Área Útil... 53,720 C - Fator Elasticidade... 0,9000 D - Fator Padrão... 1,0000 E - Fator Obsol./Conserv.. 1,0000 F - Fator Garagem... 1,0000 Fórmula:

VU = (A/B) * C * D * E * F

VU = R$ 6.198,81 /m²

Elemento Comparativo 1

Avenida Independência, 1840

(28)

Tipo... Escritório Endereço...

Bairro... Nova América Área Útil... 53,720

Vagas... 1

Padrão... Escritório Médio Fator de comercialização... 1,836

Idade (Ie)... 3 Vida referencial (Ir) ... 60 Valor residual (R)... 20%

Coef. Heidecke (C) ... 0,90%

Foc... 0,972 Valor... R$ 404.968,00 Modalidade... Oferta

Natureza... Paulo Imobiliária Data... 03/05/21

Fonte... Site (Ref.: 12662) Fone... (19) 2105-0555 Cálculos:

A - Preço Líquido... 404.968,00 B - Área Útil... 53,72 C - Fator Elasticidade... 0,9000 D - Fator Padrão... 1,0000 E - Fator Obsol./Conserv.. 1,0000 F - Fator Garagem... 1,0000 Fórmula:

VU = (A/B) * C * D * E * F

VU = R$ 6.784,65 /m²

Elemento Comparativo 2

Avenida Independência, 1840

(29)

Tipo... Escritório Endereço...

Bairro... Nova América Área Útil... 53,720

Vagas... 1

Padrão... Escritório Médio Fator de comercialização... 1,836

Idade (Ie)... 3 Vida referencial (Ir) ... 60 Valor residual (R)... 20%

Coef. Heidecke (C) ... 0,90%

Foc... 0,972 Valor... R$ 380.000,00 Modalidade... Oferta

Natureza... Frias Neto Consultoria de Imóveis Data... 03/05/21

Fonte... Site (Ref.:81497) Fone... (19) 3372-5000 Cálculos:

A - Preço Líquido... 380.000,00 B - Área Útil... 53,72 C - Fator Elasticidade... 0,9000 D - Fator Padrão... 1,0000 E - Fator Obsol./Conserv.. 1,0000 F - Fator Garagem... 1,0000 Fórmula:

VU = (A/B) * C * D * E * F

VU = R$ 6.366,34 /m²

Elemento Comparativo 3

Avenida Independência, 1840

(30)

Elementos de Pesquisa. Valor Unitário (Vu)

1 R$ 6.198,81

2 R$ 6.784,65

3 R$ 6.366,34

Média Saneada R$ 6.449,93

Limite Inferior (-30%) R$ 4.514,95

Limite Superior (+30%) R$ 8.384,91

Valor Unitário Médio R$ 6.449,93

(31)

6ª VARA CÍVEL

Rua Bernardino de Campos, 55, Sala 20, Alemães - CEP 13417-100, Fone:

(19) 3433-4177, Piracicaba-SP - E-mail: piracicaba6cv@tjsp.jus.br Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

DECISÃO

Processo Digital nº: 1020977-06.2020.8.26.0451

Classe - Assunto Carta Precatória Cível - Penhora / Depósito / Avaliação Requerente: Priscila Bertin Rodrigues

Requerido: Montezuma Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.

Conclusão: Aos 10/05/2021 faço estes autos conclusos ao MM. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rogério Sartori Astolphi

Vistos.

Expeça-se em favor do(a) I. Perito(a), mandado de levantamento do depósito relativo aos seus honorários, observado o formulário apresentado à fl. retro.

No mais, manifestem-se as partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, sobre o laudo apresentado, nos termos do § 1º do art. 477 do CPC.

Por fim, em observância ao dever de cooperação expresso no art. 6º do Estatuto processual, cumpre consignar, por oportuno, que a correta especificação do "Tipo de Petição" ao tempo do envio de petições intermediárias via sistema de "Peticionamento Eletrônico" favorecerá a celeridade e a eficiência na prestação jurisdicional.

Intime-se.

Piracicaba, 10 de maio de 2021.

Rogério Sartori Astolphi Juiz de Direito

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

(32)

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE PIRACICABA – ESTADO DE SÃO PAULO.

CARTA PRECATÓRIA

PROCESSO Nº 1020977-06.2020.8.26.0451 EXEQUENTE:PRISCILA PAULA SGABARI BERTIN.

EXECUTADA:MONTEZUMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE.

PRISCILA PAULA SGABARI BERTIN, devidamente qualificada nos autos da C

UMPRIMENTO DE

S

ENTENÇA

que promove em face de MONTEZUMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE., vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seu advogado que esta subscreve, informar que concorda com o laudo de avaliação de fls. 29/58.

Termos em que, Pede deferimento.

Limeira, 07 de junho de 2021.

BRUNO MOREIRA

OAB/SP 253.204

(33)

COMARCA DE PIRACICABA/SP

Processo nº 1020977-06.2020.8.26.0451

MONTEZUMA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., parte já devidamente qualificada nos autos do Carta Precatória em epígrafe, que lhe move PRISCILA PAULA SGABARI BERTIN, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por seu advogado digitalmente assinado, em atenção a r. Decisão de fls. 61, informar que concorda com o Laudo Pericial apresentado às fls.

29/60.

Termos em que, Pede deferimento.

Campinas, 17 de junho de 2021.

JOAQUIM VAZ DE LIMA NETO

OAB/SP 254.914

(34)

6ª VARA CÍVEL

Rua Bernardino de Campos, 55, Sala 20, Alemães - CEP 13417-100, Fone:

(19) 3433-4177, Piracicaba-SP - E-mail: piracicaba6cv@tjsp.jus.br Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

DECISÃO

Processo Digital nº: 1020977-06.2020.8.26.0451

Classe - Assunto Carta Precatória Cível - Penhora / Depósito / Avaliação Requerente PRISCILA BERTIN RODRIGUES, CPF 337.462.468-57

Requerido MONTEZUMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.,

CNPJ 12356212000195

Conclusão: Aos 18/06/2021 faço estes autos conclusos ao MM. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Mauricio Habice

Vistos.

Devolva-se ao Juízo Deprecante com as anotações de praxe.

Dil. e int.

Piracicaba, 18 de junho de 2021.

Mauricio Habice Juiz de Direito

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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RENATO TABA <rtaba@tjsp.jus.br>

Ter, 22/06/2021 20:05

Para: LIMEIRA - 1 OFICIO CIVEL <limeira1cv@tjsp.jus.br>

1 anexos (85 KB)

Senha do Processo [1020977-06.2020.8.26.0451].pdf;

Prezado (a),

Nos termos do COMUNICADO CG Nº 1951/2017 , procedo à devolução da Carta Precatória. Anexa a senha para consulta referente aos autos em epígrafe.

Att.,

OBS – as respostas deverão ser encaminhadas ao e-mail: piracicaba6cv@tjsp.jus.br

RENATO TABA

Escrevente Técnico Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Foro da Comarca de Piracicaba

6º Ofício Cível

Rua Bernardino de Campos, 55, sala 20 - Alemães Cep: 13417-100

E-mail: rtaba@tjsp.jus.br