Processo Civil
Prof. Juliano Colombo
DAS AÇÕES LOCATÍCIAS
I. Do Objeto da Lei 8.245/91
A Lei n. 8.245/91 trata acerca da locação de imóveis urbanos, regulando as ações locatícias.
Importa salientar que estas lei não se aplica às seguintes locações:
“
a) as locações:1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.”
II. Das Disposições Gerais
São disposições gerais às ações locatícias (Despejo, Ação de Consignação de Aluguel, Ação
Revisional de Aluguel, Ação Renovatória):
a) Tramitarão durante as férias forenses e não se suspenderão pela superveniência delas,
sendo aplicável à ação de despejo, a de consignação em pagamento, a revisional de
aluguel e a renovatória de locação (58, I);
“RECURSO ESPECIAL Nº 766.154 - PR (2005/0114085-8)
LOCAÇÃO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUÉIS. SUBMISSÃO
A RITO ESPECIAL: LEI DO INQUILINATO. TRÂMITE DURANTE AS FÉRIAS FORENSES
(ART. 58, I, DA LEI 8.245/91). INTEMPESTIVIDADE DA APELAÇÃO INTERPOSTA PELA
PARTE RECORRIDA PERANTE A PRIMEIRA INSTÂNCIA.
1. Independentemente de a parte recorrida amparar, na inicial, sua pretensão nos arts. 890
e seguintes do Código de Processo Civil, a fixação do procedimento a ser observado deve
levar em conta os fatos, a causa de pedir e o pedido ali deduzidos, ou seja, a natureza da
causa, que, in casu, refere-se à consignação dos valores alusivos a alugueres que os
recorrentes se recusam a receber. Nessa hipótese, por existir em nosso ordenamento
jurídico um rito específico para a ação de consignação de alugueres, previsto em lei especial
(Lei 8.245/91), deverá o feito se submeter as suas disposições, pouco importando se a parte
indicou procedimento diverso. 2. Dessa forma, considerada a incidência das regras
constantes da Lei do Inquilinato, tem-se que a apelação interposta perante a Corte a quo
efetivamente é intempestiva, em virtude da regra do art. 58, I, da referida lei especial,
que estabelece a tramitação durante as férias forenses das ações de despejo,
consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel
e renovatórias de locação, que não se suspendem na superveniência delas. 3. Recurso
especial conhecido e provido. Brasília, 20 de setembro de 2007 (Data do Julgamento)”
b) É competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel – “,
salvo se outro houver sido eleito no contrato (58, II);
REsp 200459 / SP - RELATORIA MINISTRO GILSON DIPP - PROCESSUAL CIVIL.
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. FORO DE ELEIÇÃO.
CABIMENTO. ART. 58, II DA LEI 8.245/91. ARTS. 86, 91, 93 e 111 DO CPC. VIOLAÇÃO.
INOCORRÊNCIA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA. 1 - A teor do art. 58,
II da Lei 8.245/91, é licito às partes contratantes que elejam foro judicial diverso ao do
domicílio do imóvel.
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c) O valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do
art. 47 (extinção do contrato de trabalho), a três salários vigentes por ocasião do
ajuizamento;
RELATOR: MINISTRO HAMILTON CARVALHIDO – EMENTA RECURSO ESPECIAL.
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE
ALUGUÉIS VENCIDOS. VALOR DA CAUSA. APLICABILIDADE. ARTIGO 58, INCISO III,
DA LEI Nº 8.245/91. 1. Admitida a cumulação da ação de despejo por falta de pagamento
com a de cobrança de alugueres, há de se declarar a incidência da norma especial, qual
seja, a do artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91, por função de necessária interpretação
extensiva, eis que inadimplemento da obrigação contratual de pagamento do preço do
aluguel do imóvel é comum a ambas as demandas, admitindo a ação de despejo, ela
mesma, a emenda da mora, desconstitutiva, em ocorrendo, do objeto da ação de cobrança.
2. Recurso improvido.
Ementa: LOCAÇÕES. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE
ALUGUÉIS. 1. Nas ações de despejo cumuladas com pedido de cobrança de aluguéis,
o valor da causa deverá corresponder a doze meses de aluguel. Inteligência do art. 58,
III, da Lei n. 8.245/1991. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.
2. Caso em que restou evidenciada a existência de lançamentos a maior no cálculo que
instruiu o pedido de cobrança de alugueres. Ausência de documentos aptos a ensejar a
verificação dos encargos locatícios que a parte ré admite não ter adimplido. Acolhimento do
pedido de cobrança, com determinação de liquidação de sentença. 3. Decaimento mínimo
da parte autora. Ônus sucumbenciais a cargo da parte ré. 4. Minorados os honorários
sucumbenciais para 15% do valor da condenação. APELO DA PARTE AUTORA
DESPROVIDO. APELO DA PARTE RÉ PROVIDO EM PARTE. (Apelação Cível Nº
70043140268, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo
Sérgio Scarparo, Julgado em 13/10/2011)
d) Há previsão de citação postal, caso autorizado contratualmente.
Súmula STJ n.º 268: "O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo
não responde pela execução do julgado."
LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. FIADOR QUE NÃO
INTEGROU A AÇÃO DE DESPEJO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA N.º 268 DESTA
CORTE. FIANÇA PRESTADA PELOS CÔNJUGES. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO.
AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE AMBOS. NULIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 10, § 1.º,
INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRECEDENTES. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 83 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 1. Não tendo
integrado a ação de conhecimento, a garante não pode responder pela execução do
julgado, sob pena de ofensa aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla
defesa e de afronta à literal disposição do art. 472 do Código de Processo Civil,
incidência da Súmula 268 desta Corte. 2. Sendo a fiança prestada pelos cônjuges,
imprescindível é a citação de ambos para responder em juízo pelos débitos
decorrentes da garantia prestada, sob pena de nulidade, por se tratar de litisconsórcio
passivo necessário, a teor do que dispõe o art. 10, § 1.º, inciso II, do Código de
Processo Civil. 3. Estando o acórdão recorrido em sintonia com a jurisprudência pacificada
desta Corte, incide, na espécie, o óbice da Súmula n.º 83 do Superior Tribunal de Justiça. 4.
Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 954.709/RS, Rel. MIN. LAURITA VAZ,
QUINTA TURMA, julgado em 03/05/2011, DJe 18/05/2011)
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AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORABILIDADE DE
BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.
RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO, COM APLICAÇÃO DE MULTA. 1. O
agravante não rebate especificamente os fundamentos da decisão agravada, quais
sejam: incidência da Súmula 83/STJ, circunstância que obsta, por si só, a pretensão
recursal, pois à falta de contrariedade, permanecem incólumes os motivos expendidos
pela decisão recorrida. Incidência do entendimento expendido na Súmula 182/STJ. 2.
Conforme entendimento pacificado nesta Corte e no Supremo Tribunal Federal, é
válida a penhora sobre bem de família do fiador de contrato de locação. Aplicação do
art. 3º, VII da lei 8.009/90. 2. Agravo regimental a que se nega provimento, com aplicação de
multa. (AgRg no AREsp 31.070/SP, Rel. MIN. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 18/10/2011, DJe 25/10/2011)
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da
locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos
acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos
aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao
pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança,
devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
e) Os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
"LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO,
CONSIGNATÓRIA DE ALUGUEL E ANULATÓRIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL.
CONEXÃO. DECISÃO POR ÚNICA SENTENÇA, EM SIMULTANEUS PROCESSUS.
APELAÇÃO. EFEITOS. EXTENSÃO DO DUPLO EFEITO RECLAMADO POR UMA DAS
AÇÕES ÀS DEMAIS. IMPOSSIBILIDADE. I - Assentada jurisprudência desta Corte no
sentido de que, em casos de cumulação de ações ou de ações conexas, ainda que
julgadas numa única sentença, hão que ser cindidos os efeitos das apelações
interpostas contra cada capítulo da sentença. II - Assim, preceituando o art. 58, inciso
V, da Lei nº 8.245/91, que as apelações nas ações locatícias não têm efeito
suspensivo, não se pode afastar essa norma processual específica, para estender a
regra geral do duplo efeito (da ação anulatória) aos apelos dirigidos contra os
capítulos da sentença que julgou as ações de despejo e consignatória de aluguel,
ainda que se trate de ações conexas. Precedentes. Recurso conhecido e provido."
(RESP 439849/SP, Rel. Min. Felix Fischer, DJ de 30/09/2002).
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA. LOCAÇÃO. AÇÃO
DE DESPEJO. PEDIDO DE RECEBIMENTO DO APELO NO DUPLO EFEITO.
ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. A
APELAÇÃO INTERPOSTA DE SENTENÇA QUE JULGOU AÇÃO DE DESPEJO DEVE
SER RECEBIDA SOMENTE NO EFEITO DEVOLUTIVO (ART. 58, INC. V, DA LEI Nº
8.245/91). PRECEDENTES. ENTENDIMENTO PACIFICADO NO STJ. NEGADO
SEGUIMENTO AO RECURSO. (Agravo de Instrumento Nº 70044089274, Décima Quinta
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos,
Julgado em 23/08/2011)
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Ação de Despejo
Introdução
A posse do locatário é temporária, e, cessando a locação, nasce a obrigação de restituir o
imóvel. O Remédio Processual é a Ação de Despejo, artigo 5º da lei 8.245:
“Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o
imóvel é a de despejo.”
Causas de Extinção do Contrato de Locação:
1) Distrato;
2) Denúncia unilateral, nos casos em que a lei admite;
3) Resolução por inadimplemento;
4) Anulação do negocio jurídico, por vícios ou defeitos;
5) Expiração do prazo contratual;
6) Alienação do prédio, quando não houver eficácia do contrato contra terceiros.
Caso de Alienação do imóvel:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado
junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da
venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção
da locação.
Da Natureza da Sentença de Despejo
Poderá ocorrer a extinção do vínculo da locação antes ou depois do ingresso da ação de
despejo.
- Transcorrido o Prazo Certo: No caso da locação por prazo certo, transcorrido o tempo
contratado da locação, esgota-se o prazo da locação. Assim, não se busca extinguir a relação
locatícia, que já está extinta, mas, tão somente, recuperar a posse do imóvel. Neste sentido, a
sentença será declaratória, condenatória e executiva.
- Resolução do Contrato: No entanto, no caso não pagamento dos alugueres, também se
requererá a resolução do contrato, desconstituindo o vínculo, para que se dê a retomada. Assim,
neste caso, a sentença será, ainda, constitutiva negativa.
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Da Legitimidade
ATIVA: cabível ao locador ou a quem o sucedeu;
EMENTA: AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA.
CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. LEGITIMIDADE ATIVA. Por força do art. 10, da Lei
n.º 8.245/91, a morte do locador não extingue o contrato de locação, transmitindo-se aos
herdeiros, que passam a integrar o pólo da relação obrigacional, independentemente de
novo contrato. Na espécie, a autora se caracteriza como herdeira do locador. INADIMPLÊNCIA
RECONHECIDA PELA PARTE RÉ. MOTIVOS JUSTIFICADORES DO NÃO-PAGAMENTO
DESPROVIDOS DE AMPARO LEGAL, FOMENTO JURÍDICO E SUPORTE FÁTICO.
PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO INICIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Os honorários
advocatícios devem ser condizentes com o trabalho exigido e produzido pelos profissionais. Apelo
provido em parte. (Apelação Cível Nº 70022977375, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 12/03/2008)
PASSIVA: ao locatário e a quem mais se ache no prédio;
EMENTA: LOCACAO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. É
PARTE LEGITIMA A FIGURAR NO POLO PASSIVO O COMPANHEIRO DO LOCATARIO
FALECIDO JA RESIDENTE NO PREDIO LOCAL E SUCESSOR NO NEGOCIO. APELACAO
DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70000681858, Segunda Câmara Especial Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Jorge Luís Dall'Agnol, Julgado em 19/04/2000)
PROCESSO CIVIL. LOCAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
DESPEJO. LOCATÁRIO-SUBLOCADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. DECISÃO MANTIDA POR
SEU PRÓPRIO FUNDAMENTO. 1 - O provimento atacado foi proferido em sintonia com o
entendimento jurisprudencial desta Corte de que o locatário-sublocador é parte legítima para
figurar no pólo passivo de ação de despejo intentada pelo locador principal. 2 - Não há como
abrigar agravo regimental que não logra desconstituir o fundamento da decisão atacada. 3 -
Agravo improvido. (AgRg no REsp 588.271/RS, Rel. MIN. PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA,
julgado em 06/02/2007, DJ 05/03/2007, p. 322)
Art. 59, §2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos
sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
Assistente Litisconsorcial ou Assistente Simples? Simples
Denúncia Vazia
“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou
aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por
mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer
tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”
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BENFEITORIAS e UTILIZAÇÃO DA RECONVENÇAO
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde
que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo
locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Súmula 335 do STJ: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à
indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."
CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. DIREITO DE RETENÇÃO DE BENFEITORIA.
CONEXÃO COM OS FUNDAMENTOS DA DEFESA. RECONVENÇÃO. POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES DO STF E DO STJ. 1. A legislação de regência prevê a utilização da
reconvenção sempre que houver conexão com a ação principal ou com o fundamento da
defesa. Inteligência do artigo 315 do CPC. 2. A alegação de direito à retenção por
benfeitorias, de regra, constitui-se matéria de defesa a ser apresentada na contestação.
Todavia, não há empeço a que seja objeto de reconvenção. Precedentes do Supremo
Tribunal Federal e desta Corte. 3. Presente o vínculo a conectar o fundamento da defesa
com a pretensão reconvinte, consistente no contrato locativo, possível a propositura da
reconvenção em ação de despejo. (...) (REsp 1036003/SP, Rel. MIN. JORGE MUSSI, QUINTA
TURMA, julgado em 26/05/2009, DJe 03/08/2009)
Denúncia Cheia
Nas locações residenciais que exige motivação para retomada, o ônus da prova toca ao senhorio.
“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses,
findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
1II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo
locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou
companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por
cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
1Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
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§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma
finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando
imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse
do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.”
Na Ação de Despejo por falta de pagamento, há violação do principal dever do inquilino,
que é pagar pontualmente o aluguel. O descumprimento cria o direito de rescindir a
locação, recuperar a posse. Desconstituir o vínculo obrigacional (constitutiva negativa).
Reipersecutória (tomada de posse). Cobrança dos aluguéis e acessórios.
1. Do Rito: O Rito da Ação de Despejo é Ordinário
2. Dos Numerus Clausus de Pleito Liminar:
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da
audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses
de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e
assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo
de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de
trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de
despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária
do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de
obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e
contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA. LOCAÇÃO PARA
TEMPORADA. DESPEJO. CONCESSÃO PARA LIMINAR PARA A DESOCUPAÇÃO DO
IMÓVEL, VISTO QUE FOI PRESTADA A CAUÇÃO NECESSÁRIA. RECURSO PROVIDO.
(Agravo de Instrumento Nº 70015642002, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça
do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 14/06/2006)
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o
referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
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V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9
o, havendo a necessidade de se produzir reparações
urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente
executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído
pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem
apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído
pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até
30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de
retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando
o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido
contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de
motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos
sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
PURGA DA MORA
§ 3
oNo caso do inciso IX do § 1
odeste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da
locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a
desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que
contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II, na forma prevista
no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 62. II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15
(quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de
cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o
montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a
diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da
intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta
ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112,
de 2009)
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão
prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
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V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do
juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que
incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a
execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido
acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado
essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da
ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEFENSOR PÚBLICO.
INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO Nº 83 DA SÚMULA DESTA CORTE SUPERIOR DE JUSTIÇA. 1.
É firme o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em se tratando de
ação de despejo por falta de pagamento e sendo o locatário beneficiário da justiça gratuita, deve o
defensor público ser intimado pessoalmente do prazo para purgação da mora, nos termos do
artigo 5º, parágrafo 5º, da Lei nº 1.060/50. 2. "Não se conhece do recurso especial pela
divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida."
(Súmula do STJ, Enunciado nº 83). 3. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 769.126/RJ,
Rel. MIN. HAMILTON CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 12/06/2008, DJe 01/09/2008)
3. Dos Documentos que devem instruir a inicial
Caso a locação seja escrita, juntar contrato de locação, e:
“Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do
art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do
compromisso registrado.”
Veja os casos:
“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: IV - para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.”
“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o
prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente
podendo ser retomado o imóvel: II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a
ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;”
“Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como
por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.
(Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) II - se o proprietário, promissário comprador ou
promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja
quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o
imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento
mínimo de cinqüenta por cento da área útil.”
4. Da Isenção de Custas e Honorários Advocatícios
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“Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no
prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz
acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação,
impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento
sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento
dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.”
5. Da Sentença
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de
despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o
disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro
meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9
oou no § 2
odo art. 46.
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público,
respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a
desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como
por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no
inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre
a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o
prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser
executada provisoriamente.
6. Da Caução
“64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9
o, a execução provisória do despejo
dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel,
atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução
provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo,
o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos,
podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder. “
7. Da Imissão na Posse
“Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será
efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
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1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o
despejado.
2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do
cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na
posse do imóvel. “
Ação Revisional de Aluguel
1. Do Rito
Não havendo acordo, quanto ao valor da locação, tem-se a ação revisional de aluguel.
Locador: aumentar o aluguel;
Locatário: minorar o aluguel.
Após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado,
poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
“CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - REVISIONAL -
PRAZO PARA PROPOSITURA - OBSERVÂNCIA AO TRIÊNIO LEGAL (ART.19 DA LEI
Nº 8.245/91) - CARÊNCIA DA AÇÃO. 1 - A teor do que dispõe a lei, as partes contratantes
podem, a qualquer momento, e obedecidas as vedações nela previstas, fixar, de comum
acordo, o valor do novo aluguel, bem como de cláusula que discipline seu reajuste. É
regra implícita da contrato bilateral. Todavia, na falta de acordo entre os contratantes
acerca do quantum a ser pago a título de contraprestação (preço do aluguel), a solução
encontrada pelo legislador foi a ação revisional de alugueres (Lei nº 8.245/91). 2 -
Contudo, nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/91, qualquer tipo de acordo firmado entre
as partes, durante o triênio legal, que majore os aluguéis, independentemente de atingir
os mesmos o chamado "valor de mercado", impede a propositura da ação revisional,
porquanto o prazo foi interrompido, devendo recomeçar sua contagem. 3 - Proposta a
ação antes do decurso desse novo prazo, carece o pedido da autora de
possibilidade jurídica. 4 - Precedentes (Resp nºs 184.455/MG, 33.948/CE e 62.679/SP).
5 - Recurso conhecido e provido para, reformando o v. acórdão de origem, julgar a autora
carecedora da ação, nos termos do art. 267, VI do CPC, invertendo-se o ônus da
sucumbência.”(RESP 146513, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJ 27/03/2000)
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição
inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos
elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel
provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
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a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80%
(oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80%
(oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel
provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e,
não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde
logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para
interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46,
parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade
pactuada ou na fixada em lei.
2. Do aluguel fixado em sentença
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação
de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a
partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão. “
3. Do Acordo e expedição de mandado de despejo
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será
executado mediante expedição de mandado de despejo.
Ação Renovatória
1. Do Conceito
Conceito: Trata-se de pedido imposto ao locador a renovação do contrato de locação para fins
comerciais, criando-se, por ato judicial, uma nova relação jurídica, independente de consenso.
2. Dos Requisitos
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição
inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
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I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a
renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo
mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no
mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou
sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação
somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de
sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito
a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente
fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias
e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os
pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de
um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do
prazo do contrato em vigor.”
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo
pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo,
com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da
Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e
o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do
fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos
da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível
ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados
o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou
renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese,
procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
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3. Da Contestação
“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita,
quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da
renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de
locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro,
subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que
não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais
condições para obter a renovação pretendida.
3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do
Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de
valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel
provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não
excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição
do justo valor do aluguel.
5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.”
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na
sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do
negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de
comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu
cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do
locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e
pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a
renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
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3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros
cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de
comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições,
ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não
iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como
por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.
(Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável
e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o
tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada
ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as
condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições
procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o
projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso
comum.
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de
urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias,
por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
4. Da Procedência e da Improcedência da Demanda Renovatória
Procedência:
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios
autos da ação e pagas de uma só vez.
Improcedência:
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de
despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido
na contestação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
CARÊNCIA. EFEITOS EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE DESPEJO POSTULADO NA
CONTESTAÇÃO. FIXAÇÃO DE PRAZO PELO JUIZ. LEI DO INQUILINATO. DISSÍDIO
DEMONSTRADO. 1. A teor do disposto na Lei do Inquilinato, é irrelevante, nos domínios da ação
renovatória, que a sentença seja de improcedência do pleito ou de carência de ação, na medida
em que os seus efeitos, quanto à desocupação do imóvel, são os mesmos. 2. Em qualquer
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hipótese, improcedência do pleito ou extinção do feito, sem resolução de mérito, havendo pedido
formulado na contestação, o juiz deverá fixar prazo para a desocupação do imóvel, o qual
começará a fluir a partir do trânsito em julgado da sentença. 3. Nesse sentido, já decidiu esta
Colenda Sexta Turma, ao pontuar que: "(...) o caráter dúplice da ação [renovatória] admite o
acolhimento do pedido de desocupação do prédio, no caso de a demanda não vingar, seja por
improcedência, seja por carência, seja ainda por desistência." (REsp 64.839/SP, Rel. Min.
ANSELMO SANTIAGO, DJ 22/6/1998). 4. Recurso especial a que se dá provimento, a fim de
estabelecer ao locatário o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel, a contar do
trânsito em julgado do presente acórdão, na forma da Lei do Inquilinato em vigor. (REsp
1003816/MG, Rel. MIN. OG FERNANDES, SEXTA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe
29/08/2011)
Ação de Consignação em Pagamento
1. Do Rito
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante
consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil,
deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas,
efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o
processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do
feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos
nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o
juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das
custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
2. Da Contestação
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita,
quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d} não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos
valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado
não ser o mesmo integral;
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VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da
ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença.
Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá
ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento
sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança
dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a
desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas
sobre as quais não penda controvérsia.
Questões
01 - VUNESP - 2011 - TJ-SP - Juiz - Sobre as locações de espaço em “Shopping
Centers”, indique a alternativa correta.
a) O locador não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento no uso por
ele próprio do imóvel.
b) O locador poderá cobrar do lojista, havendo previsão contratual, o custo rateado da
pintura das fachadas.
c) O locador poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento na transferência
de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do
capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
d) O locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário esteja explorando
seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de dois anos.
e) Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de dois
anos, no máximo, até um ano, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do
contrato em vigor.
02 - CESPE - 2010 - DPE-BA – ( ) Defensor Público Em caso de rescisão do contrato
de aluguel, se o locador recusar-se a receber o imóvel, poderá o locatário promover a
consignação em juízo.
03 - FCC - 2009 - TJ-GO - Juiz. O empresário X é locatário de dois imóveis, sendo o
contrato de um deles por prazo determinado de seis (06) anos e o de outro, também por
prazo determinado, mas de um (01) ano, com cláusula estabelecendo que o locatário
poderá renová-lo por igual prazo desde que notifique o locador até sessenta (60) dias
antes do término, sob pena de a locação prorrogar-se por prazo indeterminado. Os prazos
que o empresário X tem para mover ação renovatória do primeiro contrato de locação e
para renovar anualmente o segundo contrato de locação classificam-se
a) ambos como decadenciais e passíveis de reconhecimento de ofício pelo Juiz.
b) ambos como decadenciais, sendo apenas o primeiro passível de reconhecimento de
ofício pelo Juiz.
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c) ambos como prescricionais, sendo o primeiro passível de reconhecimento de ofício
pelo Juiz.
d) o primeiro, como prescricional e o segundo como decadencial, nenhum deles
podendo ser reconhecido de ofício pelo Juiz.
e) o primeiro como decadencial e o segundo como prescricional, sendo ambos passíveis
de recebimento de ofício pelo Juiz.
04 - CESGRANRIO ( ) Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente não
ficará obrigado a respeitar o contrato, se não constar cláusula da sua vigência no caso
de alienação registrada no Registro de Imóveis.
VUNESP - 2011 - TJ-SP
05 - ( ) Na ação renovatória de contrato de locação, os recursos terão efeitos
devolutivo e suspensivo.
06 – ( ) Na ação de despejo por falta de pagamento, será concedida liminar para
desocupação em 15 dias e independentemente de audiência da parte contrária,
mediante caução, se provado que o contrato não previa garantia, ou se a garantia
estivesse encerrada ou extinta.
07 – ( ) A ação revisional de aluguel traduz exclusivo direito de o locador elevar o
valor do aluguel para o valor de mercado.
08 – ( ) Na procedência da ação renovatória, as diferenças dos aluguéis vencidos
serão executadas em ação própria, sendo vedada a cobrança nos próprios autos.
09 - FCC - 2011 - TJ-PE - Juiz ( ) caberá liminar em ação de despejo, ao término do
prazo da locação não residencial, se proposta ação em até trinta dias do termo ou do
cumprimento de notificação comunicando a intenção da retomada.
10 - TJ-DFT - 2008 - TJ-DF - Juiz - Objetiva - Em ação de consignação de aluguel e
acessórios da locação, regulada pela Lei nº 8.245/91, o réu:
a) somente pode contestar, sendo-lhe vedado reconvir;
b) pode contestar e reconvir para pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da
consignatória ou da diferença do depósito inicial, se alegar não ser o mesmo integral;
c) pode contestar e reconvir apenas para a cobrança dos valores objeto da
consignatória ou da diferença do depósito inicial, se alegar não ser o mesmo integral,
não lhe sendo lícito reconvir para pedir o despejo, que requer ação autônoma;
d) pode levantar, a qualquer momento, as importâncias depositadas, mesmo sobre
elas pendendo controvérsia.
11 - FCC - 2010 - DPE-SP - Defensor Público - Há amparo legal ao pedido de liminar
inaudita altera parte em ação de despejo que tenha por fundamento exclusivo:
a) a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
b) a falta de pagamento dos acessórios da locação, independentemente de motivo, com
quitação do aluguel no vencimento, quando o contrato estiver desprovido de qualquer
das garantias previstas na lei, porque apresentado pedido de exoneração dela.
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