EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS - SP.
AUTOS Nº: 0311781-54.2006.8.26.0577
CLASSE - ASSUNTO: FALÊNCIA DE EMPRESÁRIOS, SOCIEDADE EMPRESÁRIAIS, MICROEMPRESAS E EMPRESAS DE PEQUENO PORTE – AUTOFALÊNCIA
FALIDA: TECTELCOM TÉCNICA EM TELECOMUNICAÇÕES LTDA
EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA, Engenheiro, dando por
terminados seus estudos, diligências e vistoria, vem, apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO AVALIATÓRIO para os seguintes imóveis localizados na: RUA GUACUÍ, S/Nº (LOTES 23, 24 E 25 DA
QUADRA 2), CHÁCARAS REUNIDAS – SÃO JOSÉ DOS CAMPOS – SP.
Termos em que, P. Deferimento.
São Paulo, 5 de abril de 2.021.
(Assinatura Digital)
EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP: 5.069.381.127
(Assinatura Digital)
EVERTON OLIVEIRA RIBEIRO CREA/SP 5.069.567.154
SUMÁRIO
OBSERVAÇÕES PRELIMINARES... 4 1.1. Âmbito da Perícia... 4 VISTORIA ... 4 2.1 Vistoria in Loco ... 4 2.2 Local ... 52.2.1. Características Gerais da Localização ... 5
2.2.2. Melhoramentos Públicos ... 7
2.2.3. Características Efetivas da Região... 7
2.3 Do Imóvel ... 7 2.3.1. Terrenos ... 7 2.3.2. Benfeitorias ... 8 CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ... 10 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS ... 16 4.1 Pesquisa de Mercado ... 16
4.2.1 Cálculo do Valor do Imóvel ... 28
CONCLUSÕES ... 31
RESUMO
TABELA 1: Valor de mercado do imóvel descritos nas Matrículas nº(s) 48.733, 48.734 e 76.742, do Cartório de Registro de São José dos Campos, lotes 23, 24 e 25 da quadra 02, área do terreno de 2.296,00m², benfeitorias sem valor comercial.
VALOR DO IMÓVEL
R$ 1.540.000,00
(Um milhão, quinhentos e quarenta mil reais)
Valor de liquidação forçada = R$ 1.240.000,00
(Um milhão, duzentos e quarente mil reais) Válido para abril de 2.021
FOTO 1: Vista do imóvel avaliando localizado na Rua Guacuí, s/nº, Chácara Reunidas
OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
1.1. Âmbito da Perícia
O presente laudo tem por escopo determinar o valor de mercado do imóvel, conforme despacho de fls.:
“(...) avaliação dos imóveis (...)”.
Imóveis situados na Rua Guacuí, s/nº, Chácaras Reunidas, São José dos Campos – Sp. Está matriculado, sob nº(s) 48.733, 48.734 e 76.742, do Cartório de Registros de Imóveis de São José dos Campos.
VISTORIA
2.1 Vistoria in Loco
2.2 Local
2.2.1. Características Gerais da Localização
O imóvel em questão situa-se na:
FIGURA 1: Vista do local da vistoria. A reprodução do mapa oficial da cidade,
utilizando o Google Maps, ilustra a localização do imóvel.
FIGURA 2: Foto aérea capturada através do Google Earth, a seguir, ilustra a
2.2.2. Melhoramentos Públicos
Os locais são servidos pelos seguintes melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, água, energia elétrica, telefone, correio, coleta de lixo, transporte coletivo próximo, escola.
2.2.3. Características Efetivas da Região
O local apresenta características de uso Industrial, e comercial. Está localizado no Bairro Chácara Reunidas– São José dos Campos -SP.
A ocupação residencial é caracterizada casas, de padrão construtivo simples a médio, de acordo com a classificação constante no "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA – 2.019". A ocupação comercial é caracterizada por bares, mercearias, mercados, oficinas mecânicas, lojas de produtos diversos, dentre outros, distribuídas ao longo do bairro.
2.3 Do Imóvel
2.3.1. Terrenos
Topografia: plana;
2.3.2. Benfeitorias
Sobre o terreno do imóvel, acima descrito, encontra-se imóveis de uso industrial de padrão econômico.
O estado de conservação, segundo o “Estudo VALORES de EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS (2017/2019)”, enquadra-se na referência (H) – Estado da Edificação: Reparos Importantes e sem valor.
FOTO 3:Vista da Rua Guaçuí, onde se localiza o imóvel avaliando.
CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
O referido trabalho representa a revisão das anteriores “Normas para Avaliação de Imóveis” e “Normas para Avaliação de Imóveis na Desapropriação” do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharias e está baseada na NBR 14653. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB–02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE–02:134.02).
Na presente avaliação, adotou-se o Método Direto, que define o valor de forma imediata através da comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico.
Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos: localização, tipo de Imóvel, dimensões, padrão construtivo, idade e data da oferta.
Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.
Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo aos seguintes fatores:
A) OFERTA: Dedução de 10% no preço das ofertas para
cobrir risco de eventual super estimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto.
B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos
elementos comparativos, uma vez que os elementos coletados são contemporâneos à data base do laudo.
E) FATOR DE TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos
elementos para o local da avaliação empregando índices locais publicados na Planta Genérica de Valores, editada pela Municipalidade de São Paulo.
C) PADRÃO CONSTRUTIVO: O valor da participação das
benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será determinado através dos parâmetros recomendados no Estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.
D) DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO DA CONSTRUÇÃO: Para o cálculo da depreciação da construção, será
empregada a adequação do Método Ross-Heidecke prevista no referido estudo, que combina as considerações da idade da edificação, com o tipo da construção e com o estado de conservação, através da seguinte fórmula:
Foc = R + K * (1 – R), onde:
R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela 3.
K = coeficiente de Ross/Heideck
TABELA2: Tabela de Vida Referencial e Valor Residual (R)
CLASSE TIPO PADRÃO REFERENCIAL VIDA
Ir (anos) VALOR RESIDUAL “R” (%) RESIDENCIAL BARRACO RUSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 CASA RÚSTICO 60 20 PROLETÁRIO 60 20 ECONÔMICO 70 20 SIMPLES 70 20 MÉDIO 70 20 SUPERIOR 70 20 FINO 60 20 LUXO 60 20 APARTAMENTO ECONÔMICO 60 20 SIMPLES 60 20 MÉDIO 60 20 SUPERIOR 60 20 FINO 50 20 LUXO 50 20 COMERCIAL ESCRITÓRIO ECONÔMICO 70 20 SIMPLES 70 20 MÉDIO 60 20 SUPERIOR 60 20 FINO 50 20 LUXO 50 20 GALPÕES RÚSTICO 60 20 SIMPLES 60 20 MÉDIO 80 20 SUPERIOR 80 20
COBERTURAS RÚSTICO SIMPLES 20 20 10 10
O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta na tabela 4.
TABELA3: Estado de conservação - Depreciação
Estado Depreciação (%)
a) Novo 0,00
b) Entre novo e regular 0,32
c) Regular 2,52
d) Entre regular e reparos simples 8,09
e) Reparos simples 18,10
f) Entre reparos simples e importantes 33,20
g) Reparos importantes 52,60
h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20
i) Sem valor 100,00
O Fator “K” é obtido da tabela a seguir, mediante dupla entrada, onde:
- na linha entra-se com o número de relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativo ao padrão dessa construção.
O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual recuperação.
TABELA 4: Estado de conservação
64 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118 66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112 68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106 70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100 72 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094 74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088 76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082 78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076 80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069 82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063 84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056 86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050 88 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,043 90 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036 92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029 94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022 96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015 98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007 100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
4.1 Pesquisa de MercadoPara a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias os valores ofertados para venda na mesma região geo-econômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos comparativos listados na sequência.
no processo avaliatório, possibilitando maior agilidade e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações.
Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fez-se os cálculos estatísticos obtendo-fez-se a média aritmética e fez-seus limites de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor da venda resultou em:
Vu = R$ 540,44/m²
4.2.1 Cálculo do Valor do Imóvel
O valor do terreno será determinado através do produto da área do lote, do valor unitário do metro quadrado:
Onde:
At = 2.296,00 m²
Ms = Vu = R$ 540,44/m² = obtido em pesquisa de mercado Fp = 45,00 metros
Fr = 10,00 metros (frente de referência)
Pe = 68,84 metros (profundidade equivalente) Pmi = 20,00 metros (profundidade mínima) Pma = 60,00 metros (profundidade máxima) Expoente do fator de frente “f” = 0,20
Expoente do fator de profundidade “p” = 0,50
Cálculo do Fator de Testada: se aplica o fator testada à lotes, com frente maior que a de referência ou seja:
Cálculo do Fator de Profundidade: A profundidade equivalente do terreno está fora do intervalo de avaliação, portanto:
Cp = (Pma/Pe) +{[1 - (Pma/Pe)] . (Pma/Pe)p}
Cp = (60,00/68,84) +{[1 - (60,00/68,84)] . (60,00/68,84)0,50} Cp= 1,05
Substituindo e calculando:
VT = R$ 540,44/m² x 2.296,00m² x 1,18 x 1,05
VT = R$ 1.537.413,45
Ou, em números redondos:
R$ 1.540.000,00
(Um milhão, quinhentos e quarenta mil reais)
Cálculo do Valor de Liquidez - Fórmula (Juros Compostos): Para o cálculo do valor de liquidez, utilizou-se a seguinte fórmula:
VF = VP x (1+i)n
Legenda:
VF = Valor Futuro = Valor de Mercado VP = Valor Presente = Valor de Liquidez
i = Taxa (adotado em 18% ao ano) – Expressa custo de oportunidade de o ativo estar imobilizado além de gastos com imóvel (Ex. IPTU, condomínio, manutenção, etc.).
Taxa de juros mensal = 1,3888%.
VILF = R$ 1.540.000,00/(1+0,013888)^16 = R$ 1.235.039,92
Ou, em números redondos:
VILF = R$ 1.240.000,00
CONCLUSÕES
Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, os valores dos imóveis, objeto de avaliação, é de:
TABELA8: Valor de mercado dos imóveis
VALOR DO IMÓVEL
R$ 1.540.000,00
(Um milhão, quinhentos e quarenta mil reais)
Valor de liquidação forçada = R$ 1.240.000,00
ENCERRAMENTO
Dando por terminado o seu trabalho, digitou o presente
LAUDO, que se compõe de 32 (trinta e dois) folhas digitadas de um
lado só, vindo as demais rubricadas, datada e assinada pelo Vistoriador.
Informa que se encontram à disposição das partes, respectivos advogados, e demais interessados no site do TJSP, Link de Acesso ao Público Externo,
http://www.tjsp.jus.br/auxiliaresjustica/auxiliarjustica/consultapublica (ou seguimento processos/serviços/cadastro de auxiliares da justiça), “Curriculum Vitae”, Carteira de Habilitação (CREA), diplomas de Engenharia (Graduação e Especialização – FEI/SP) e certidões (cível e criminal).
Termos em que, P. Deferimento.
São Paulo, 5 de abril de 2.021.
(Assinatura Digital)
EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP: 5.069.381.127
(Assinatura Digital)
EVERTON OLIVEIRA RIBEIRO CREA/SP 5.069.567.154
