Aula 4: Condomínio edilício ... 2
Introdução ... 2
Conteúdo ... 3
Condomínio edilício e o novo Código Civil ... 3
Natureza jurídica ... 3
Área de uso comum e área comum de uso exclusivo ... 4
Atividade proposta ... 5
Personalidade jurídica do condomínio ... 5
Cobrança de quotas em atraso ... 6
Instituição do condomínio ... 7
Direitos e deveres dos condôminos ... 8
Das controvérsias ... 9
Dos juros... 10
A Lei nº 11.232/2005 ... 17
Das obras ... 18
Conduta antissocial ... 18
A figura do síndico ... 19
Direito de vizinhança ... 20
Uso anormal da propriedade ... 21
Dos limites entre prédios e do direito de tapagem ... 22
Limitações ao direito de construir... 23
A responsabilidade pelo dano causado ... 24
Remédios processuais ... 25
Referências... 26
Exercícios de fixação ... 27
Chaves de resposta ... 32
Aula 4 ... 32
Exercícios de fixação ... 32
Introdução
Estudaremos, nesta aula, a figura do condomínio edilício, sua constituição, seus aspectos controvertidos e a forma de administração.
Trataremos da responsabilidade do síndico, representante e administrador, a forma de solucionar os conflitos existentes, os posicionamentos da doutrina e a jurisprudência sobre os conflitos condominiais.
Por fim, examinaremos os direitos de vizinhança e as limitações impostas ao direito de propriedade pela supremacia do interesse social nessa relação.
Objetivo:
1. Identificar as novas tendências sobre condomínio;
2. Compreender os direitos de vizinhança.
Conteúdo
Condomínio edilício e o novo Código Civil
A regulamentação do condomínio edilício se deu da seguinte forma: primeiro, a Lei nº 4.591/1964, que dispunha sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, criou as primeiras regras para esse instituto.
Posteriormente, a Lei n° 4.864/1965 criou medidas de estímulos à construção civil. Atualmente, encontra-se regulado pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil de 2002.
Natureza jurídica
O condomínio edilício é parcial, híbrido, formado pela justaposição de propriedades exclusivas e áreas comuns, conforme artigo 1.331, caput, do Código Civil, como o solo em que a edificação é erguida, as fundações, muros, corredores, terraço de cobertura, mas admite estipulação expressa em contrário na convenção do condomínio, de acordo com o § 5° do artigo supracitado, e tudo mais que se destinar ao uso comum.
“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.”
Área de uso comum e área comum de uso exclusivo
As áreas de uso comum devem ser utilizadas por todos os coproprietários; são aquelas a que todos têm acesso, tais como piscina, elevadores, hall de entrada, escadas, corredores, etc.
As áreas comuns podem ter utilização exclusiva, estabelecida em convenção, quando é autorizado apenas ao proprietário de uma determinada unidade ter acesso a ela, o qual terá responsabilidade em custear sua manutenção.
Enunciado n° 247, III Jornada de Direito Civil, Conselho da Justiça Federal, dispõe o seguinte:
“Enunciado n° 247 - No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área comum que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao uso comum dos demais condôminos.”
Esclarecendo dúvidas sobre a interpretação do artigo 1.340 do Código Civil.
“Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”
Atividade proposta
E M E R J - PROVA DE SELEÇÃO - CP I - 2º SEMESTRE/2013
O condomínio do Edifício Mar ajuíza ação de reintegração de posse de área comum que está sendo utilizada pela unidade autônoma 105, com exclusividade. Argumenta que a área é comum, conforme descrita na convenção condominial, devidamente registrada no RGI, e que houve esbulho possessório por parte do proprietário da unidade indicada, na medida em que, notificado regularmente, não desocupou a referida área no prazo estipulado.
Citado, o proprietário réu argumenta que houve autorização do incorporador para a utilização da área comum, com a finalidade de preservação da privacidade, mediante cláusula inserida no memorial de incorporação, devidamente registrado no RGI, antes da aquisição da unidade por parte do réu.
Resolva a questão, levando em consideração que todos os argumentos antes explanados foram comprovados nos autos.
Chave de resposta: Trata-se de área comum de uso exclusivo que, apesar de fazer parte da área comum, só o proprietário do apartamento 105 tem direito de usar e, assim, deve arcar com as despesas de conservação do bem: “Art.
1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.
Personalidade jurídica do condomínio
O artigo 75, inciso XI do CPC/15 estabelece que o condomínio tem capacidade postulatória, devidamente representado, em juízo, pelo síndico, mas não reconhece personalidade jurídica ao instituto.
Porém ficou estabelecido na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal que a personalidade jurídica do condomínio deveria ser reconhecida, conforme enunciado 90.
“Enunciado n° 90 – Art. 1.331: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu
peculiar interesse.”
Esse enunciado foi alterado na III Jornada de Direito Civil do conselho da Justiça Federal pelo enunciado nº 246.
“246 - Art. 1.331: Fica alterado o Enunciado n° 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’.
Prevalece o texto: ‘Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício’”.
A maior motivação da discussão doutrinária e jurisprudencial sobre a personalidade jurídica do condomínio refere-se à possibilidade de adjudicar, compulsoriamente, as unidades autônomas de condôminos inadimplentes, o que só seria possível admitindo que a personalidade jurídica do condomínio edilício é distinta da dos condôminos que o compõem.
Cobrança de quotas em atraso
A cobrança de quotas condominiais em atraso é feita judicialmente, pelo condomínio, representado pelo síndico em juízo. Ao final, o imóvel é levado a leilão para garantir o cumprimento da obrigação.
Se o condomínio quiser adjudicar a propriedade, a certidão no registro de imóveis deverá ser feita em nome de cada um dos proprietários das demais unidades autônomas, o que representa uma grande possibilidade de conflito de interesses, principalmente no momento da alienação do imóvel.
A maior parte da doutrina entende que o condomínio edilício tem o que Sílvio Venosa chama de “personificação anômala”, podendo celebrar contrato de compra e venda de bens móveis, contratar funcionários, prestar serviços, ter CNPJ, celebrar contrato de locação, mas não pode adjudicar propriedade.
Instituição do condomínio
O condomínio edilício é instituído por negócio jurídico bilateral ou unilateral, com eficácia imediata ou para após a morte do testador, por instrumento público ou particular, que deve ser levado à certificação no registro de imóveis, conforme art. 1.332 do Código Civil.
“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.”
As convenções dos condomínios que têm previsão expressa no artigo 1.333 do Código de 2002 devem ser registradas no registro de imóveis, e, com isso, ganham oponibilidade erga omnes.
“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
A maioria entende que as convenções não levadas a registro não são inválidas, mas só produzem efeitos entre os condôminos, pois não ganham publicidade.
Esse entendimento acompanha o que dispõe a súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, a qual continua prevalecendo, mesmo com a entrada em vigor da lei atual.
“Súmula 260 do STJ - A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos.”
Direitos e deveres dos condôminos
Os condôminos têm direito de usar a unidade autônoma conforme sua destinação, embora o uso possa sofrer limitações; alienar, independente do consentimento dos demais, e de gravar com ônus reais.
Sobre a parte indivisa, têm direito de utilizar a área condominial, conforme sua destinação e votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
Os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes.
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
“§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”
Das controvérsias
A inadimplência nos condomínios provoca diversas controvérsias na jurisprudência. Uma delas é relacionada à possibilidade do condômino, que não está em dia com as contribuições, ser proibido de utilizar a área de lazer.
A Lei nº 13.160/2008 autoriza o protesto de título das quotas condominiais em atraso. Assim, como forma de evitar a inadimplência, o síndico pode inserir o nome do condômino devedor nos órgãos de negativação de crédito (SPC e SERASA).
Atenção
Embora grande parte da jurisprudência, fundada na liberdade de ir e vir, em especial, exercida na sua propriedade, entenda que isso seria inadequado, pois causaria constrangimento, a tendência atual do STJ é de permitir a restrição ao devedor, como forma de forçar o pagamento, desde que essa possibilidade esteja prevista na convenção do condomínio.
Dos juros
Outra polêmica surge quando se trata dos juros, que, de acordo com o parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil, devem ser de um por cento ao mês, se nenhum outro foi convencionado.
Assim, já existem julgados do STJ aplicando juros superiores, com base na convenção do condomínio, que fazia previsão dessa possibilidade, ficando em equilíbrio com os índices inflacionais.
“Superior Tribunal de Justiça
Processo Resp 1002525 / DF
RECURSO ESPECIAL 2007/0257646-5
Relator(a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento 16/09/2010
Data da Publicação/Fonte DJe 22/09/2010
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS.
PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.
1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02.
2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
3. Recurso especial provido.
RECORRENTE: CONDOMINIO JARDIM RECORRIDO: JJ JÚNIOR
RELATÓRIO
EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Trata-se de recurso especial, interposto pelo CONDOMINIO JARDIM , com fundamento na alínea a do permissivo constitucional, contra acórdão exarado pelo TJ⁄DF.
Ação: de cobrança, ajuizada pelo recorrente, em face de JJ JÚNIOR. Nas razões declinadas na inicial, a recorrente aduziu que o recorrido inadimplira as taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro do ano de 2001. Diante disso, requereu o pagamento das cotas vencidas, no valor de R$ 1.172,13 (mil cento e setenta e dois reais e treze centavos), e vincendas.
Sentença: extinguiu o processo, sem a resolução do mérito, com fundamento no art. 267, IV, do CPC, visto que o condomínio não está regularmente constituído.
Acórdão: deu provimento à apelação interposta pelo recorrente, para cassar a
irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das taxas condominiais aprovadas em assembleia (fl. 124).
Sentença: prosseguindo no julgamento do processo, julgou procedente o pedido, para condenar o recorrido ao pagamento de R$ 1.172,13 (mil cento e setenta e dois reais e treze centavos), referente às parcelas vencidas.
Condenou, ainda, ao pagamento das parcelas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio até a entrada da vigência do CC⁄02 e, a partir desse, de 1% ao ano.
Acórdão: negou provimento à apelação interposta pelo recorrido e deu parcial provimento à apelação do recorrente, para determinar que sobre a importância de R$ 1.172,13 (um mil, cento e setenta e dois reais e treze centavos) incidam juros de mora de 0,3% (três por cento) [sic] ao dia, após o 30º (trigésimo) dia do vencimento e multa de 2%(dois por cento) ao mês, até o advento do novo Código Civil (12⁄01⁄2003). Após este período, devem ser aplicados os juros previstos no § 1º do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1%(um por cento) ao mês e multa de 2%(dois por cento) ao mês, bem como correção monetária em todos os períodos (fl. 297). Confira-se a ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PEDIDO CORRETAMENTE ESPECIFICADO. DÉBITO SUFICIENTEMENTE COMPROVADO.
INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA. PERÍODO ANTERIOR AO NOVO CÓDIGO CIVIL. INCIDÊNCIA DE JUROS E MULTA CONFORME CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PERÍODO POSTERIOR. INTELIGÊNCIA DO § 1º DO ARTIGO 1336 DO NOVO CÓDIGO CIVIL.
Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigor do novo código civil (12⁄01⁄2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% (um por cento) e à multa de 2%
(dois por cento) ao mês, de acordo com o artigo 1.336, § 1°, desse diploma legal. (fl. 291).
Embargos de declaração: interpostos pelo recorrente, foram rejeitados (fls.
308-313).
Recurso especial: alega violação do art. 1.336, § 1º, do CC⁄02. Insurge-se contra a limitação dos juros moratórios a 1% ao mês, a partir da vigência do CC⁄02, quando a convenção condominial expressamente prevê percentual superior. Sustenta que os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles (fl. 330).
Juízo prévio de admissibilidade: decorrido o prazo legal sem que fossem apresentadas as contrarrazões ao recurso especial (fl. 340), esse foi inadmitido (fls. 342-344).
Interposto agravo de instrumento (n.º 867.743⁄DF) pelo recorrente, dei-lhe provimento, para determinar a subida deste recurso especial, para melhor exame.
É o relatório.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 - DF (2007⁄0257646-5) VOTO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Cinge-se a lide a determinar se, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
I - Considerações iniciais.
Os encargos de inadimplência incidentes sobre as despesas condominiais, de acordo com o art. 12, § 3º, da Lei 4591⁄64, são: (i) juros moratórios de 1%
(um por cento) ao mês; e (ii) multa de até 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito.
Por sua vez, o art. 1.336, § 1º, do CC⁄02, que disciplina a mesma matéria, assim dispõe: o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Assim, em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, §1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591⁄64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil⁄02. Nesse sentido, confira-se o entendimento firmado no REsp 746.589⁄RS, Rel. Min. Aldir Passarinho, 4ª Turma, DJ 18⁄09⁄2006, assim ementado:
CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA.
COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591⁄64. REDUÇÃO A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, § 1º.
REVOGAÇÃO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR
INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2º, § 1º.
I. Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com conclusão desfavorável à parte.
II. A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591⁄64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes.
III. Recurso especial não conhecido.
II - Da interpretação do art. 1.336, § 1º, do CC⁄02.
Neste processo, a convenção do condomínio prevê a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais (fl. 296).
A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil⁄02 devem ser aplicados os juros previstos no § 1º do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) (fl. 297).
Todavia, infere-se da leitura do art. 1.336, § 1º, do CC⁄02 que: (i) devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por cento) ao mês; e (ii) apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros moratórios a 1% (um por cento) ao mês.
Com efeito, o referido dispositivo não limitou a convenção dos juros moratórios ao patamar de 1% ao mês como o fez expressamente com a multa, que será de até dois por cento.
Acrescente-se que, por ocasião da Lei 10.931⁄2004, que alterou, entre outros, o inciso I do art. 1.336 do CC⁄02, houve também proposta de alteração do §
A proposição buscava manter a redação referente aos juros moratórios e dar novos contornos à multa, que passaria a ser progressiva e diária à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento.
As razões do veto presidencial à referida proposta ressaltam a possibilidade de cobrança dos juros moratórios acima de 1% ao mês, nos seguintes termos:
O novo Código Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais, adequando-as ao já usual em relações de direito privado. A opção do Código Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado. Não há razão para apenar com multa elevada condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade financeira momentânea.
Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos.
Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens. (Mensagem n.º 461⁄2004, DOU 03⁄08⁄2.004 - sem destaques no original).
Essa interpretação converge com a redação do art. 1.336, § 1º, do CC⁄02, que limita os juros moratórios ao patamar de 1% (um por conto) ao mês apenas quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto.
Dessarte, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial, e DOU-LHE PROVIMENTO, para permitir a cobrança de juros moratórios previstos na convenção condominial após o advento do CC⁄02.
É o voto.”
A Lei nº 11.232/2005
Vale lembrar que se aplica também a Lei nº 11.232/2005, que prevê a aplicação de multa, no valor de 10 %, se a sentença não for cumprida em 15 dias do seu trânsito em julgado. Desta forma, se o condômino for condenado por sentença a pagar os débitos em atraso e não o fizer dentro do prazo de 15 dias, incidirá sobre esse valor, além da multa de 2 %, multa de 10% pelo não cumprimento da sentença judicial.
Cumpre, ainda, ressaltar que a obrigação sobre as quotas condominiais é uma obrigação propter rem, e serão assumidas por eventual novo adquirente do imóvel as quotas em atraso, o que se define claramente no artigo 1.345 do Código Civil.
“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Das obras
Quanto às obras a serem realizadas nos edifícios, a Associação Brasileira de Normas Técnicas publicou a norma nº 16.280, que entrou em vigor em 18 de abril de 2014, segundo a qual todas as obras a serem realizadas nas edificações, inclusive as feitas nas unidades autônomas, devem ser comunicadas e aprovadas pelo síndico, mediante apresentação de projeto assinado por engenheiro ou arquiteto - projeto que detalhe o que será realizado no local.
As multas podem ser cobradas, se o condômino não cumprir o que está estabelecido nos incisos I a IV do artigo 1.336 do Código Civil; ou pode ser constrangido a pagar até o quíntuplo do valor do condomínio, se as infrações forem reiteradamente cometidas, como disciplina o artigo 1.337 do Código Civil.
Pode, ainda, ser condenado a pagar 10 vezes o valor, se tiver comportamento antissocial.
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Conduta antissocial
Cumpre esclarecer que todo comportamento que infringe regras condominiais é
da multa mais grave, prevista no parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil, é uma conduta de total inadequação com as regras de bom convívio social, como barulhos excessivos, danos reiterados ao patrimônio comum ou insalubridade. Considerada medida extrema somente deve ser aplicada se outros meios já tiverem sido utilizados na tentativa de cessar tal prática pelo condômino.
A figura do síndico
O síndico do condomínio é eleito pela assembleia geral, que também pode destituí-lo nos casos de irregularidade, não prestação de contas ou má administração, em reunião específica para esse fim, sob a aprovação da maioria absoluta de seus membros.
Os deveres do síndico vêm elencados no artigo 1.348 do Código Civil.
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
O síndico que não tiver o devido cuidado com a manutenção das áreas comuns, conforme inciso V do artigo anteriormente citado, e não verificar a realização de obras nas áreas autônomas, como determina a norma nº 16.280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, responde pessoalmente. A responsabilidade do síndico pode repercutir tanto na esfera cível, quando na criminal.
Outro ponto a ser ressaltado é a possibilidade do síndico ser pessoa estranha ao condomínio, conforme artigo 1.347 do Código Civil, fazendo surgir com mais força a figura dos síndicos profissionais, os quais trazem ao condomínio uma gestão profissional. Esses assumem as funções que eram anteriormente exercidas por um condômino investido no cargo e recebem remuneração estabelecida em assembleia para a função.
“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Direito de vizinhança
Os direitos de vizinhança constituem obrigações propter rem, originam-se com o direito de propriedade e são limites impostos aos vizinhos reciprocamente. Os princípios atinentes a esses direitos são o da função social da propriedade, solidariedade, visto nos casos de passagem forçada, e o da vedação do enriquecimento sem causa.
Cumpre esclarecer a diferença entre direitos de vizinhança e a servidão.
Enquanto no primeiro se origina em lei, o segundo, em regra, é consequência da vontade das partes, embora, excepcionalmente, possa ser adquirido pela usucapião. Duas distinções importantes referem-se aos direitos de vizinhança serem limitações ao de propriedade, e a servidão como direito real de fruição
Uso anormal da propriedade
Alguns critérios são adotados pela doutrina para determinar o uso anormal da propriedade: o grau de tolerabilidade da perturbação, a localização do imóvel e a natureza da utilização ou da perturbação. Assim, mais uma vez, vemos a positivação, no Código Civil, do princípio da função social da propriedade. Nossa lei civil traz os limites expressos no artigo 1.277, ficando a critério do magistrado avaliar se ocorreu abuso ou não do direito de propriedade.
“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.”
O vizinho que, por ação ou omissão, negligência, imprudência ou imperícia, voluntariamente cause dano ao outro terá obrigação de indenizar, pois ficará configurada a ilegalidade do ato praticado, mesmo que não tenha previsão expressa no artigo 1.227. Esses atos abusivos serão considerados, ainda que exercidos dentro dos limites da propriedade.
Os atos lesivos, como poluição do ar e das águas, mesmo que autorizados pela administração pública, podem ser considerados lesivos aos vizinhos que podem impedir a sua prática.
Podemos concluir que o uso anormal da propriedade pode ser caracterizado pela prática de atos ilícitos ou abusivos por parte do vizinho que viole a finalidade econômica e social da propriedade, o principio da boa-fé e os bons costumes.
Dos limites entre prédios e do direito de tapagem
Os limites entre os prédios estão disciplinados no artigo 1.297 do Código Civil.
Clique na imagem e entenda o ponto de vista de Sílvio de Salvo Venosa, apresentado em seu livro Direito civil (2009 , p. 310).
“Trata-se de um direito potestativo do proprietário, imprescritível, exercitável, portanto, enquanto perdurar a confinância. É requisito para sua propositura que os limites entre os prédios de diferentes proprietários se apresentem com sinais exteriores duvidosos: muros, cercas, tapumes e valas desaparecidos ou destruídos, o que caracteriza os rumos apagados referidos pela lei. Não havendo ou não tendo havido obstáculo divisório, o proprietário vizinho é obrigado a aviventar ou renovar os marcos destruídos ou arruinados. Não importa a causa dessa ruína ou desaparecimento, por fato natural ou por ato humano. Se a destruição ou ruína ocorreu por culpa do vizinho, deverá responder pelos prejuízos correspondentes, deduzindo-se de outras despesas proporcionais referidas no dispositivo legal. Se perfeitamente delineada e presente a linha divisória entre os prédios, inviável será a ação.”
“Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1º Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.”
“§ 2º As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre
§ 3º A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.”
O artigo 1.298 estabelece as regras para que se proceda a demarcação dos terrenos. De acordo com a lei civil, a posse é critério para estabelecer os limites divisórios, caso haja divergência entre os vizinhos limítrofes.
“Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.”
Limitações ao direito de construir
As normas referentes ao direito de construir regulam as relações que devem imperar entre os vizinhos. Afinal, a construção feita por um compromete tanto a superfície do solo, quanto o subsolo e o espaço aéreo, podendo causar danos aos vizinhos. Essa limitação é imposta no artigo 1.299 do Código Civil.
“Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.”
“A lei impõe ao proprietário do prédio vizinho ter o devido cuidado em sua propriedade e que não cause incomodo aos prédios limítrofes, sejam essas perturbações provocadas por construções indevidas, como previstas no artigo 1.300 ou violação de privacidade, de acordo com o artigo 1.301 do Código Civil.
“Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.”
“É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.”
“Súmula 414 do Supremo Tribunal Federal - Não se distingue a visão direta da oblíqua, na proibição de abrir janela, fazer terraço, eirado ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem.”
O proprietário do prédio que sofreu lesão pode exigir o desfazimento da obra, voltando ao estado anterior, à custa do vizinho que violou o direito, no prazo de um ano e um dia, contados a partir do fim da obra, conforme previsão do artigo 1.302 do Código Civil.
“Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.”
A responsabilidade pelo dano causado
O proprietário que causar prejuízo à segurança do imóvel vizinho terá obrigação de indenizar, mesmo que tenha feito obras acautelatórias para evitar a ocorrência de danos no prédio limítrofe. Mas vale lembrar que cabe direito de
“Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.”
Remédios processuais
Clique nas caixas em destaque e conheça as situações nas quais os remédios processuais atuam:
1- Ação demolitória, a qual especificamente visa a demolição de construção feita ao arrepio da lei.
“Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.”
2- Ação de dano infecto ou caução de dano iminente visa proteger a saúde, o sossego e a segurança dos prédios vizinhos.
“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as
edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.”
Material complementar
Para saber mais sobre condomínio edilício, o combate à inadimplência, sobre a instituição de condomínio e sobre o uso anormal da propriedade, leia os artigos disponíveis em nossa biblioteca virtual.
Para saber mais sobre o uso anormal da propriedade, assistira ao vídeo Fórum - Direito de Vizinhança, disponível em nossa galeria de vídeo.
Referências
AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. 7ª ed. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2007.
BRASIL. Código civil brasileiro: Lei nº 10.406/2002. Brasília: Diário Oficial da União, 2002.
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília: Senado Federal, 1988.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 5ª ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2008.
GOMES, Orlando. Direitos reais. 19ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. 7ª ed. Vol. 5. Rio de Janeiro: Saraiva, 2010.
MELLO, Cleyson de Moraes. Curso de direito civil: direito das coisas. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2009.
MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito das coisas. 4ª ed. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2010.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. Vol. 4. Rio de
ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 3ª ed. Rio de Janeiro: Impetus, 2004.
TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 4ª ed. São Paulo: Método, 2012.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil. 9ª ed. Vol. 5. São Paulo: Atlas, 2009.
VIANA, Marco Aurelio S. Curso de direito civil: direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2008.
WALD, Arnaldo. Direito civil: direito das coisas. 12ª ed. Vol. 4. São Paulo:
Saraiva, 2009.
Exercícios de fixação
Questão 1
VUNESP - 2014 - EMPLASA - Analista Jurídico - Direito A realização de obras no condomínio em edificações:
a) Depende, se necessária, de voto de dois terços dos condôminos reunidos em assembleia extraordinária.
b) Depende, se voluptuária, de voto de metade dos condôminos reunidos em assembleia ordinária.
c) Depende, se útil, de voto de dois terços dos condôminos reunidos em assembleia extraordinária.
d) Se necessária, na omissão do síndico, pode ser efetuada, independentemente de autorização, por qualquer condômino.
Questão 2
COPS-UEL - 2013 - PC-PR - Delegado de Polícia
A respeito do direito das coisas, como previsto no Código Civil, assinale a alternativa correta.
a) A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, três terços das frações ideais. Para oposição contra terceiros, deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos.
b) Os condomínios edilícios devem ser instituídos por ato entre vivos e registrados em serventia para títulos e documentos que tenha competência
c) Para que sejam realizadas obras necessárias no condomínio edilício, exige-se ao menos o voto de um terço dos condôminos; para as voluptuárias e para as úteis, dois terços dos votantes.
d) O condômino que, por seu comportamento antissocial, reiteradamente gera incompatibilidade de convivência com os demais, pode ser compelido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor das despesas condominiais.
Questão 3
FCC - 2013 - AL-PB - Procurador
Quanto ao condomínio em edificações, é correto afirmar:
a) Institui-se o condomínio edilício exclusivamente por ato entre vivos, registrado no cartório de registro de imóveis.
b) A convenção condominial deve necessariamente ser feita por escritura pública.
c) O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
d) Não é permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária, seja a outros condôminos, seja a terceiros, pois o acessório vincula-se ao principal.
Questão 4
FCC - 2012 - PGM-Joao Pessoa-PB - Procurador Municipal
Disciplina: Direito Civil / Assuntos: Direito das Coisas / Direitos Reais;
Condomínio Edilício.
Os moradores do condomínio de apartamentos “Pássaros Raros”, localizado no município de João Pessoa, pretendem construir no interior do condomínio uma fonte de água de grande porte e adequada iluminação visando ao
embelezamento do hall social. Segundo o Código Civil brasileiro, a realização dessa obra:
a) Pode ser realizada independentemente de autorização dos condôminos.
b) Depende de voto de um terço dos condôminos.
c) Depende de voto da totalidade dos condôminos.
d) Depende de voto de dois terços dos condôminos.
e) Só dependerá de voto dos condôminos se alterar a fachada do condomínio.
Questão 5
Em um condomínio edilício, Antonio é proprietário e possuidor de uma unidade condominial. Ele proporciona festas em sua unidade, com frequência, além do horário permitido; não trata com urbanidade seus vizinhos e os funcionários do condomínio. Em decorrência de tais circunstâncias, recebeu convocação para assembleia geral, a fim de deliberar sobre aplicação de multa por descumprimento de deveres perante o condomínio e comportamento antissocial. A respeito da deliberação da assembleia em questão, é correto afirmar que deverá ser tomada:
a) Por dois terços dos condôminos restantes, aplicando-se multa de até o sêxtuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
b) Por maioria simples dos condôminos, aplicando-se multa de até cem salários- mínimos.
c) Por três quartos dos condôminos restantes, aplicando-se multa de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
d) Pela unanimidade dos condôminos, limitada ao valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
Questão 6
VUNESP - 2014 - UNICAMP - Procurador
Determina o Código Civil que o proprietário ou o possui-dor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interfe-rências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
a) O direito estabelecido pelo Código Civil, nesses moldes, não prevalece quando as interferências forem justifica-das por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor causador delas estará desobrigado de inde-nizar o vizinho prejudicado.
b) Se, por decisão judicial, as interferências devam ser toleradas, não poderá o vizinho exigir sua redução ou eliminação, ainda que essas se tornem possíveis.
c) O proprietário ou o possuidor tem direito de exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação desse, quando ameace ruína, mas não que lhe preste caução pelo dano iminente.
d) O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.
Questão 7
FCC - 2014 - Prefeitura de Recife - PE - Procurador
Para levar água potável ao seu imóvel, Sílvio necessariamente tem que passar tubulação subterrânea pelo imóvel de seu vizinho, Mateus, o qual:
a) É obrigado a permitir a passagem da tubulação e não poderá postular indenização, pois a obra visa à instalação de serviço de utilidade pública.
b) É obrigado a permitir a passagem da tubulação apenas se as obras não causarem danos ao seu imóvel.
c) Poderá se opor à passagem da tubulação, com base no direito de propriedade.
d) É obrigado a permitir a passagem da tubulação que levará água potável ao imóvel de Sílvio, mediante o recebimento de indenização que abranja os danos diretos do imóvel.
e) Nenhuma das alternativas acima.
Questão 8
EJEF - 2008 - TJ-MG - Juiz
A passagem forçada assegura ao proprietário do imóvel encravado o acesso à via pública pela utilização dos imóveis contíguos. Considerando essa afirmativa, marque a opção CORRETA.
a) Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
b) A alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso à via pública, não obriga o proprietário da outra a tolerar a passagem.
c) Se antes da alienação existia passagem através do imóvel vizinho, está o proprietário desse constrangido, depois, a dar outra passagem.
d) O dono do prédio que não tiver acesso à via pública pode constranger o vizinho a lhe dar passagem, independentemente de pagar indenização, se o rumo for fixado judicialmente.
Questão 9
EJEF - 2007 - TJ-MG - Juiz
Tratando-se do direito de vizinhança e do uso anormal da propriedade, de acordo com o Código Civil, é CORRETO dizer que:
a) Cabe ao proprietário do prédio, com exclusividade, exercer o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que nele habitam provocadas pela propriedade vizinha.
b) Os direitos de vizinhança são direitos de convivência decorrentes da proximidade ou interferência entre prédios.
c) Não é necessário que se leve em consideração a natureza da utilização e localização do prédio.
d) A limitação se impõe apenas a imóveis contíguos.
Questão 10
CESPE - 2006 - Caixa - Advogado
O proprietário de imóvel que se tornar encravado parcialmente em virtude de construção por ele edificada, objetivando a exploração econômica do imóvel, tem direito de exigir do vizinho que lhe deixe passagem, comunicação com via
a) Certo b) Errado
Aula 4
Exercícios de fixação
Questão 1 - D
Justificativa: Segundo o artigo 1.348, compete ao síndico:
“V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Questão 2 - D
Justificativa: Leia o seguinte artigo do Código Civil:
“Artigo 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Questão 3 - C
Justificativa: Leia o seguinte artigo do Código Civil:
“Artigo 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”
Questão 4 - D
Justificativa: Considere o seguinte:
Artigo 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.”
Questão 5 - C
Justificativa: Considere o seguinte:
“Artigo 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”
Questão 6 - D
Justificativa: Leia o artigo 1.277 do Código Civil.
Questão 7 - E
Justificativa: Leia o artigo 1.286 Código Civil.
Questão 8 - A
Justificativa: Leia o artigo 1.285 do Código Civil.
Questão 9 - B
Justificativa: Leia o artigo 1.277 do Código Civil.
Questão 10 - B
Justificativa: Essa hipótese é de servidão; portanto, não é obrigação do vizinho, como na hipótese de passagem forçada (artigo 1.285 do Código Civil).
