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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

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Academic year: 2021

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Eduardo Eiji Araki

Engenheiro civil

EXMO(a). SR(a). DR(a). JUIZ(a) DE DIREITO DA 2ª VARA

CÍVEL DA COMARCA DE ITU

Processo Digital n.º: 1002379-24.2014.8.26.0286

Classe

– Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Inadimplemento

Requerente: Valdemir Barsalin

Requerido: Luzia de Fátima Dias Souto Martins

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

1.

OBJETIVO DA PERÍCIA

O presente trabalho pericial tem como foco a avaliação de imóvel constante nos

autos, matrícula 38.183, sendo uma casa com 71 m² de área construída, localizado

na Rua Olivio Prejante n° 234, no bairro Cruz das Almas, situado em Itu- SP.

2.

METODOLOGIA

A presente perícia atendeu todos os requisitos necessários e exigidos pela NBR

13752/96 - Perícias de engenharia na construção civil (norma que fixa os critérios

e procedimentos relativos às perícias de engenharia na construção civil), em seu

item 4.3.2

– Requisitos essenciais. Todos foram condicionados tanto quanto à

abrangência das investigações, confiabilidade e adequação das informações

obtidas quanto à qualidade das análises técnicas e ao menor grau de subjetividade

emprestado pelo perito.

3.

VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO

Conforme peticionado nos autos a vistoria ocorreu no dia 12/12/2019 às 15:00 hrs.

Não foi permitido entrar no imóvel para avaliação, deste modo iremos realizar esta

perícia de modo indireto.

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Eduardo Eiji Araki

Engenheiro civil

Figura 3. Vista superior do imóvel Figura 4. Vista Superior lateral do imóvel l

Figura 4. Vista Superior lateral do imóvel

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Figura 5. Imóvel avaliando.

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Eduardo Eiji Araki

Engenheiro civil

Figura 6. Fachada do imóvel

Figura 7. Vista do imóvel.

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Figura 8. Entrada do imóvel

No ANEXO 1 realizamos pesquisa de Dados de Mercado com imóveis do mesmo bairro.

Tabela 1, Pesquisa de Dados de Mercado. Ver ANEXO 1.

Tabela 1 - Pesquisa de Dados de Mercado

Dado Área (m ²) Valor R$ Valor unitário R$/m ² 1 90,00 R$ 250.000,00 R$ 2.777,78 2 81,00 R$ 265.000,00 R$ 3.271,60 3 140,00 R$ 320.000,00 R$ 2.285,71 4 120,00 R$ 300.000,00 R$ 2.500,00 5 100,00 R$ 300.000,00 R$ 3.000,00 6 90,00 R$ 290.000,00 R$ 3.222,22

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Eduardo Eiji Araki

Engenheiro civil

De acordo com a NBR 14.653-2 para atendermos o Grau de Fundamentação II,

tratamento por fatores, o número de amostras de dados de mercado deverá ser

de:

Grau I: N = 3

Grau II: N = 6

Grau III: N = 12

Então para mantermos o Grau de Fundamentação II devemos ter a menos 6 dados

de mercado. Pela Tabela 1 vemos que possuímos a quantidade mais que suficiente

de dados de mercado.

Em seguida realizamos a homogeneização dos valores unitários dos imóveis

pesquisados. Para isso utilizamos a metodologia de tratamento por fatores,

conforme preconizada na NBR 14.653

– Avaliação de imóveis e também utilizamos

a Norma de Avaliação de Imóveis do IBAPE

– Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia.

No tratamento por fatores realizamos a homogeneização dos preços utilizando 2

Fatores de Homogeneização, sendo eles:

Fator Oferta

Fator Área

1)

Fator Oferta (Fo)

A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser

descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado.

Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9

(desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem

ser considerados após a aplicação do fator oferta.

2)

Fator Área (Fa)

O Fator Área, de ac

ordo o o livro Curso Bási o de E ge haria Legal e de

Avaliaç es do e g. A t io A u ah a , pu li ado pela Editora Pi i, deve ser

calculado pela seguinte equação:

(8)

Tabela 2, Tratamento com fatores.

4.

CONCLUSÃO

Calculando o valor do imóvel teremos:

Área do imóvel x Valor Unitário Médio

71,00 m² X R$2.705,48= R$ 192.089,08

Arredondando:

R$ 192.000,00

(Cento e noventa e dois mil reais)

Valor Unitário Médio - Tratamento por fatores

Fator Área (Fa) Fator Oferta ( Fo) 1 R$ 250.000,00 90,00 R$ 2.777,78 1,06107 0,90 R$ 2.652,69 2 R$ 265.000,00 81,00 R$ 3.271,60 1,03349 0,90 R$ 3.043,06 3 R$ 320.000,00 140,00 R$ 2.285,71 1,08858 0,90 R$ 2.239,36 4 R$ 300.000,00 120,00 R$ 2.500,00 1,06780 0,90 R$ 2.402,55 5 R$ 300.000,00 100,00 R$ 3.000,00 1,04374 0,90 R$ 2.818,10 6 R$ 290.000,00 90,00 R$ 3.222,22 1,06107 0,90 R$ 3.077,12 2.705,48 R$

Valor Unitário Médio

Valor Unitário homogeneizado R$/m² FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO Dado Valor R$ Área construída (m ²) Valor unitário R$/m²

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Eduardo Eiji Araki

Engenheiro civil

5.

ANEXOS

1 - Pesquisa de preços de imóveis comparativos.

Desta maneira damos por encerrado este laudo pericial. Ficamos à

disposição para maiores informações e esclarecimentos que V.Exa. queira

solicitar.

Itu, 12 de dezembro de 2019.

EDUARDO EIJI ARAKI

ENGENHEIRO CIVIL - CREASP 5060572201

eduardo@arakiengenharia.com.br - (11) 9 8742 9002

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