ITENS ABORDADOS SOBRE CONTRATOS

UNIDADE 4

Contratos: conceitos e princípios Modalidades de contratos

Licitações: modalidades, tipos de licitações

Documentos para condomínios, responsabilidades do consumidor e incorporador

Normas para incorporação de imóveis

UNIOESTE

–

CCET - Engenharia Civil

CONTRATOS DE OBRAS

ITENS ABORDADOS SOBRE CONTRATOS

• Conceitos sobre contratos

• Relações entre agentes que levam à contratação

• Diferenças entre contratação pública e privada

• Conteúdo de um contrato

• Regimes de contratação para a execução de obras

• Modalidade de contratos

CONTRATOS DE OBRA

QUAL A IMPORTÂNCIA DE UM CONTRATO???

“Tudo o que é previamente acordado, não custa caro!!”

(ditado popular)

CONTRATO

“diminui os riscos associados às atividades de produzir, podendo envolver: projetista, construtora, subempreiteiras, operários....”

CONTRATOS DE OBRA

Definição:

é o documento que discrimina as

relações obrigatórias entre o contratante e o

contratado, estabelecidas previamente de

comum acordo.

Contrato faz a lei entre as partes;

CONTRATOS DE OBRA

CONTRATAÇÃO PÚBLICA E PRIVADA

PRINCIPAIS DIFERENÇAS

 A contratação pública é sujeita a leis que obrigam à concorrência (Lei 8666) e à fiscalização do Poder

Judiciário (Tribunais de Contas)

 CONTRATAÇÃO PÚBLICA mais sujeita a

requisitos/regras que a CONTRATAÇÃO PRIVADA  Há legislação específica e fiscalização pública (Tribunais de Contas)

CONTRATOS DE OBRA

• Empreendedor = geralmente o contratante (eventualmente, usuário)

• Projetistas = associados ou contratados pelo empreendedor

• Construtor = associado ou contratado para

“realizar” o que foi projetado

•Usuário = pode ser também o empreendedor

•Gerenciador = representa o empreendedor

•Financiador = “sócio” do empreendedor

CONTRATOS DE OBRA

Contrata construtor, projetistas, gerenciador, consultores, etc.

Empreendedor = Construtor

• caso comum no mercado de incorporação;

• não há contratação de construtora (as demais, são mantidas);

• enquanto construtor, passa a contratar as empresas que atuam no canteiro (subempreiteiros, fornecedores, etc.).

Empreendedor = Usuário

CONTRATOS DE OBRA

Mercado Informal

(caso das pequenas obras realizadas pelos usuários - construção por ajuda mútua ou mutirão)

Empreendedor = Construtor = Usuário

CONTRATOS DE OBRA

Mercado de Obras Públicas

Empreendedor, Projetista, Construtor e Usuário são distintos.

• há contratos separados de projeto e de obra, em etapas seqüenciais;

CONTRATOS DE OBRA

Mercado de Obras Privadas

• Empreendimentos com financiamento

– agente financeiro assume parte do papel de empreendedor; é ele quem faz as “medições e

controles”.

•Empreendimentos com Gerenciador

CONTRATOS DE OBRA

Constituição do Contrato

Preâmbulo – indica as pessoas que estabelecem o contrato;

Contexto – estabelece as regras do contrato, que é feito em forma cláusulas.

Espécie de contrato

Contrato privado – entre particulares;

CONTRATOS DE OBRA

Tipos de Contrato



Compra e venda; bancário; prestação de

serviço; obra privada; obra pública.



Contratos de obras não se restringem apenas

à execução da obra e sim com fornecimento de

material, mão-de-obra, prestação de serviço e

outros.

CONTRATOS DE OBRA

Padronização de Contrato

(cláusulas necessárias – Art. 45 do decreto Lei 2300)

1.Objeto: define o empreendimento, regime de contrato;

2.Conhecimento dos Serviços: conhecer o empreendimento (no papel);

3.Conhecimento das Condições Locais: conhecer o local do empreendimento;

4.Cronograma: cumprir o estabelecido;

5.Prazo de Contrato: assinatura ao término das obrigações;

CONTRATOS DE OBRA

Padronização de Contrato

(cláusulas necessárias – Art. 45 do decreto Lei 2300)

7. Multas: para prazos não estão sendo cumpridos; 8. Medição: em conjunto contratante com contratado; 9. Preços: o que está incluso nos preços;

10. Faturamento e Pagamento: após a medição, emissão de faturas;

11. Fiscalização: pessoa que acompanha os serviços; 12. Responsabilidade Técnica: responsável perante o CREA;

CONTRATOS DE OBRA

Recomendações para fazer ou analisar

contratos

• Definir com precisão o escopo do contrato;

• Pagamento vinculado a execução física, isto é, conforme cronograma;

• Serviços orçados cuidadosamente;

• Definir o índice de reajuste (estes índices de acordo com a área);

• Fazer a previsão para serviços adicionais;

• Multas e prêmios associados ao cumprimento ou não do cronograma;

REGIME DE CONTRATAÇÃO

REGIME DE CONTRATAÇÃO

Alguém executa determinada obra para outra pessoa em troca de retribuição ($).

Por preço global: Quando se contrata a execução da obra ou do serviço por preço certo e total.

Vantagens e inconvenientes:

Fácil comparação entre propostas;

Maior número de informações; adequado apenas para projetos concluídos e detalhados

REGIME DE CONTRATAÇÃO

Vantagens e inconvenientes:

• Maior autonomia e responsabilidade

• Segurança do contratante quanto ao desembolso

• Não fiscalização de quantidades (mas sim de qualidade)

• Inclusão de incertezas no preço proposto

• Exige fórmulas para serviços extras

• Incentivos possíveis: multa por atraso; prêmio por antecipação na entrega

REGIME DE CONTRATAÇÃO

Alguém executa determinada obra para outra pessoa em troca de retribuição ($).

b) Por preço unitário: Quando se contrata a execução da obra ou do serviço por preço certo da unidade de serviço. Contratação da obra pode ser total ou por etapas.

Vantagens e Inconvenientes

•Preço total indefinido, sendo função da multiplicação de preços unitários pelas quantidades a serem medidas

REGIME DE CONTRATAÇÃO

Vantagens e Inconvenientes

•Obra/serviços definidos qualitativamente mas não tão bem quantitativamente

•Adequado para conjunto reduzido de serviços

•Controle de quantidades (além de qualidade)

•Contratação antes do término dos projetos (antecipada)

•Incentivos semelhantes ao preço global

REGIME DE CONTRATAÇÃO

Quando se contrata a execução da obra por reembolso de despesas diretas e remuneração (indiretas e bônus) proporcional (percentagem).

Vantagens e Inconvenientes

•Preço total indefinido (Diferentes modalidades)

•Flexibilidade

•Não clareza do escopo da obra

•Antes do término dos projetos

•Preços parciais são negociados; facilita

REGIME DE CONTRATAÇÃO

Vantagens e Inconvenientes

•Adequado para obras personalizadas

•Exige fiscalização técnica e contábil eficiente ou confiança

•Incentiva desperdícios

•Bom para reformas / obras pequenas / obras indefinidas

•Menos riscos a embutir no preço proposto

•Incentivos: manutenção dos custos dentro de certos

REGIME DE CONTRATAÇÃO

- percentual sobre todos os custos da obra, mão-de-obra, equipamentos e material;

- percentual é fixo sobre o que é gasto durante o mês;

- no percentual pode estar incluso fornecimento de equipamentos (todos ou alguns);

- compra-se tudo e obtém-se o reembolso mais o percentual sobre o que foi gasto.

REGIME DE CONTRATAÇÃO

1. EMPREITADA POR PREÇO GLOBAL – quando se contrata a execução da obra ou do serviço por preço certo e total;

2. EMPREITADA POR PREÇOS UNITÁRIOS - quando se contrata a execução da obra ou do serviço por preço certo da unidade;

3. ADMINISTRAÇÃO - quando se contrata por reembolso de despesas e remuneração proporcional (percentagem).

REGIME DE CONTRATAÇÃO

Variações do por Administração:

Preço Máximo Garantido

Contratação por Administração, com a construtora se comprometendo a respeitar um preço máximo acordado.

Fundamentado no estímulo ao desenvolvimento de soluções técnicas que possibilitem a redução de custos.

Uma vantagem é a possibilidade de prêmios, caso a construtora consiga reduzir o próprio custo final do empreendimento.

REGIME DE CONTRATAÇÃO

Variações do por Administração:

Preço Alvo

Semelhante ao anterior, a construtora se compromete com um preço alvo fixado, embora não tenha obrigação de atingi-lo.

Deve haver relação de confiança e pode haver prêmio.

Aqui também estimula-se o desenvolvimento de soluções técnicas que possibilitem a redução de custos.

REGIME DE CONTRATAÇÃO

-Recursos financeiros disponíveis; -Complexidade dos serviços;

-Prazo para execução dos serviços; -Local de execução;

-Experiência técnica de fiscalização; -Estrutura de controle de fiscalização; -Experiência da empresa;

-Interesse na absorção de know how; -Esquema de financiamento;

-Origem de recursos.