Banco PAN CPF:
Nº COMPLEMENTO ANDAR BLOCO TORRE
1907 Apto nº 61 6 Edifício 4
UF SP
LAUDO DE AVALIAÇÃO - UNIDADES ISOLADAS - LAUDO Nº
4397
VALOR DE IPTU (R$)
NÚMERO MATRÍCULA/ CARTÓRIO/COMARCA/ ESTADO LATITUDE e LONGITUDE
283.506 / 11º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo 23°40'47.87"S - 46°40'17.51"O BAIRRO
Campo Grande
MUNICÍPIO
NÚMERO CONTRIBUINTE / INDICAÇÃO FISCAL
VALOR DE CONDOMÍNIO (R$)
São Paulo
LOTE
QUADRA SETOR
173.008.0537-9
O IMÓVEL ENCONTRA-SE OCUPADO?
Validar Engenharia de Avaliações
2019/8/21 Rua Pessoa Física - CPF 042.298.258-03 2 – DADOS DO IMÓVEL: Valor da Avaliação:
R$ 299.000,00
LOGRADOURO David EidVillaggio di San Remo CONDOMÍNIO CEP
04438-900 TIPO DE LOGRADOURO (CORREIOS)
NOME DO PROPRIETÁRIO: Carlos Gerstenmeyer
Foi realizada apenas a vistoria externa, autorizada pela engenharia do Banco Pan. O Imóvel está localizado na Rua David Eid, nº 1907,
apartamento nº 61, 6º pavimento, no Município de São Paulo/SP. Foi fornecida, para fins de cálculo, a matrícula nº 283.506 do imóvel. As áreas
foram retiradas da matrícula. A idade aparente, estado de conservação e características têm em vista a fachada externa do imóvel e possui
imprecisão dos parâmetros e valores adotados (vistoria externa). Não foi obtida a informação sobre a ocupação do imóvel. A matrícula referencia
uma área privativa de 54,20 m² e área comum de 61,105 m², já incluída a área referente a 1 vaga indeterminada no estacionamento coletivo. O
valor de liquidez foi determinado através da seguinte fórmula, conforme orientação do Banco Pan: VP = VF / (1+i)^n / 12 Onde: VP = Valor de
liquidez VF = Valor de mercado i = taxa de desconto considerando CDI 13,50% + 2,00% risco; n = prazo para absorção. Prazo estimado para
absorção: 24 meses.
Obs: O imóvel refere-se à Caixa - BM.
Contato: Sr. Edmar - (11) 5611-6844
Valor de Liquidez Forçada:
R$ 232.000,00
Logo da empresa
Crédito Imobiliário
Empresa de Avaliação:
OBJETIVO DESTA AVALIAÇÃO
Vivere nº:
Croqui de Localização
Foto da Fachada do Imóvel
TIPO DE PESSOA: Data da avaliação:
1 – NOME DO PROPONENTE:
Data da vistoria: 2019/8/22
Caso SIM, Identificar SIM
Quantidade Piso Esquadrias Paredes Forro/Teto Louças Outros TERRENO TERRENO CONSTRUÍDA CONSTRUÍDA 54,20 1,00 54,20 61,10 1,00 115,30 0,14% Apartamento Padrão
PADRÃO DE ACABAMENTO ESTADO DE CONSERVAÇÃO IDADE (ano) USO
ZONEAMENTO ZM - ZONA MISTA URBANA 4 - TERRENO PLANO LOCALIZAÇÃO FUNDOS (m) 6- UNIDADE AVALIADA Nº DE ELEVADORES UNIDADES POR PAVIMENTOS LATERAL ESQ. (m)
-LATERAL DIR. (m)
QUADRO DE ÁREAS DA UNIDADE AVALIADA
Normal Bom Dormitório Suite Banheiro Cozinha Residencial Lavabo Divisão Interna Sala Área de Serviço Outros Terraço 3 – REGIÃO 5 - EDIFICAÇÃO / CONDOMÍNIO MÉDIO
OCUPAÇÃO ACABAMENTO DEMOGRÁFICO
TOPOGRAFIA
RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR MÉDIO
TIPO
TIPO DE IMPLANTAÇÃO
ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO CONDOMÍNIO
-INFRAESTRUTURA URBANA E OUTROS ( ATÉ 1.000 m ) FATORES DE VALORIZANTES FATORES DE DEPRECIAÇÃO
SUBSOLOS -Condomínio TESTADA (m) Bom Nº PAVIMENTOS
TERRENO TOTAL (exclusivo + comum) ÁREA PRIVATIVA
INFRAESTRUTURA
15 MELHORAMENTOS PÚBLICOS
DESCOBERTA (m²)
Não Aplicar a Regra - Liquidez 10%
Trata-se de vistoria externa. Portanto, a área estimada in loco refere-se à área averbada na matrícula.
AUTÔNOMA (m²) QUANTIDADE DE VAGA(S) TIPO DE VAGA Quarto de Empregada WC Empregada Varanda VAGA DE GARAGEM COBERTA (m²)
MATRÍCULA IPTU (M²) ÁREA ESTIMADA IN LOCO (M²)
GARAGEM DEPÓSITO TOTAL FRAÇÃO IDEAL
ÁREA NÃO AVERBADA (M²) TERRENO (exclusivo da unidade)
ÁREA COMUM REDE DE ÁGUA ESGOTO SANITÁRIO GÁS CANALIZADO REDE ELÉTRICA PAVIMENTAÇÃO PASSEIO REDE TELEFÔNICA ILUMINAÇÃO PÚBLICA GUIAS E SARJETAS PISCINA SALÃO DE FESTAS
PLAYGROUND SALÃO DE JOGOS/SAUNA
DEPÓSITO INDIVIDUAL LAJE
FOSSA SÉPTICA
COLETA DE LIXO LAZER ESGOTO PLUVIAL
CLUBE COMÉRCIO HOSPITAL BANCOS ESCOLA/UNIVERSIDADE POLICIAMENTO
VISTA PARA O MAR VISTA PARA PARQUES VISTA PERMANENTE IGREJA INDUSTRIA METRÔ/ÔNIBUS CÓRREGOS PRESÍDIO FAVELAS
REDE DE ALTA TENSÃO FEIRA-LIVRE INUNDAÇÃO FORRO DE MADEIRA/PVC ESGOTO SANITÁRIO FOSSA SÉPTICA PAVIMENTAÇÃO VAGA AUTÔNOMA VAGA VINCULADA
7 - MERCADO
Realizada apenas vistoria externa.
São Paulo 2019/8/22
Validar Engenharia de Avaliações Ltda
Número de habitantes da cidade do avaliando: 45.538.936
LOCAL DATA
Assinatura digitalizada Assinatura digitalizada
Realizada apenas vistoria externa.
8- MANIFESTAÇÕES SOBRE A GARANTIA - justificar
9 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
10 - DADOS DA EMPRESA EMPRESA RESPONSÁVEL
Marcos Mansour Chebib Awad - CREA 5062265096
Vistoria externa
Marcos Mansour Chebib Awad - CREA 5062265096 Categoria da tabela do FGTS (I à V)
Nome Completo do Acompanhante da Vistoria
Realizada apenas vistoria externa, e o imóvel em questão é de uso comercial.
RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELA ELABORAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO (identificação e CREA ou CAU) E ASSINATURA DIGITAL Realizada apenas vistoria externa.
NOME COMPLETO DO PROFISSIONAL QUE EFETIVAMENTE REALIZOU A AVALIAÇÃO (identificação e CREA ou CAU) E ASSINATURA DIGITAL
Loja solicitante: Banco Pan
I IV) Considerando as condições de conservação e localização, o imovel apresenta "boa garantia"? (*) Decisão final sujeito a alteração pela Área Técnica do Banco.
V) O imóvel avaliado tem utilização exclusivamente residencial unifamiliar?
DESEMPENHO DE MERCADO NÚMERO DE OFERTAS LIQUIDEZ E PRAZO PROVÁVEL DE VENDA
Realizada apenas vistoria externa.
II) O imóvel avaliado encontra-se em condições normais de habitabilidade?
III) O imóvel avaliado apresenta problemas estruturais ou vícios construtivos aparentes? I) As Informações apresentadas na(s) Matricula(s) do imóvel correspondem às verificadas no local?
RECESSIVO BAIXO BAIXA (SUPERIOR Á 12 MESES)
AQUECIDO
MÉDIO MÉDIA (ENTRE 6 E 12 MESES)
NORMAL
ALTO ALTA (INFERIOR A 6 MESES)
SIM NÃO
SIM NÃO
SIM NÃO
SIM NÃO
Atividades desenvolvidas no imóvel
Sim Não Inconclusivo
(*) tais como posto de combustível, oficina mecânica, galvanoplastia, gráfica, lavanderia/tinturaria, bota-fora, lixão, ferro-velho, recebimento e armazenamento de resíduos domésticos, industriais e de entulhos.
Geração, deposição, e armazenamento de substâncias potencialmente poluidoras
Sim Não Inconclusivo
(**) não incluindo efluentes sanitários e águas pluviais.
Vestígios de contaminação
Sim Não Inconclusivo
Ações governamentais no imóvel
Sim Não Inconclusivo
Existe na vizinhança do imóvel qualquer empreendimento listado no cadastro de áreas contaminadas da CETESB?
Aspectos relevantes: Vistoria Externa
O imóvel está em áreas ambientais onde há existência de espécies ameaçadas ou em extinção? Aspectos relevantes: Vistoria Externa
Existem ou existiram no interior do imóvel manchas (solo,drenos,telhados,pisos,paredes,etc)? Ocorreu alguma explosão ou incêndio no imóvel?
Existe ou existiu algum poço,nascente ou mina d'água para abastecimento na propriedade?
O imóvel está situado em áreas suscetíveis a enchentes,furacões,terremotos que comprometem o imóvel ou nas proximidades?
A água foi considerada contaminada por algum órgão ambiental ou de saúde?
Aspectos relevantes: Vistoria Externa
Existe qualquer pendência jurídica ou administrativa, ligada a um vazamento ou possibilidade de vazamento de substâncias tóxicas ou de produtos de petróleo, envolvendo os proprietários ou ocupantes do imóvel
Já foi realizada qualquer avaliação ambiental no imóvel que tenha indicado a presença de substâncias ** Existem atualmente ou existiram no imóvel tanques de armazenamento de combustíveis e/ou produtos químicos
CONSIDERAÇÕES SOBRE RISCO AMBIENTAL
CONSIDERAÇÕES PARA FINANCIAMENTOS RESIDENCIAIS
Há uma indústria instalada no imóvel? Já existiu alguma indústria neste imóvel? Existe ou existiu alguma indústria vizinha ao imóvel?
* O imóvel ou alguma propriedade vizinha é ou já foi usada por atividades que contenha fontes de contaminação?
Aspectos relevantes: Vistoria Externa
São ou foram gerados efluentes líquidos no imóvel?
São ou eram descartados efluentes líquidos diretamente no solo?
São ou eram descartados efluentes líquidos em sistemas de drenagem de águas pluviais ou em redes de esgoto
Residencial
CONCLUSÃO
O imóvel comercial a ser financiado enquadra-se como primeira atividade de negócio:
Sim Não Inconclusivo
14 - ENCERRAMENTO
O presente Laudo de Avaliação objetivou a determinação do Valor de Mercado, para fins de Garantia do imóvel em questão.
A signatária, inscrita no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), declara por seus profissionais responsáveis, manter conduta ética profissional norteada pela regulamentação profissional, não possuindo qualquer tipo de interesse sobre o bem avaliado.
O trabalho foi desenvolvido atendendo-se aos dispositivos da Lei Federal 5194 e das resoluções no 205 e no 218 do CONFEA (respeitado o prescrito na Lei 8.666), que asseguram que todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, são de responsabilidade e da competência exclusivas de profissionais legalmente habilitados pelo CREA ou CAU, no livre exercício de suas atividades.
No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica NBR 14653-2, tendo sido observados, quando cabíveis, também: a) publicações, estudos técnicos e diretrizes do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE);
b) normas, diretrizes e provimentos fixados por entidades governamentais e privadas, a nível nacional e de sociedades e institutos no âmbito das avaliações de bens e negócios;
c) recomendações de Divisões de Avaliação dos Institutos de Engenharia locais. Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços:
a) aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé; b) inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral;
c) investigações a respeito de características geológicas do solo e subsolo, quer quanto à sua capacidade portante, quer quanto aos direitos sobre eventuais ocorrências de jazidas minerais ou de sua eventual exploração;
d) investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que envolvam questões relativas às fundações ou estrutura do imóvel; e) análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços construtivos. Ressalva-se não se ter verificado a efetiva propriedade dos bens objeto do presente trabalho, pressupondo-se a boa fé das informações que foram prestadas pelo solicitante e por terceiros.
Concluindo, a propriedade dos bens foi considerada livre e desembaraçada, isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso, gozo e fruição.
Materiais radioativos;
Fibras soltas de asbestos (material incombustível e infusível);
Produtos farmacêuticos submetidos a proibições ou boicotes internacionais; Pesticidas ou herbicidas submetidos a proibições ou boicotes internacionais; Poluentes orgânicos permanentes (POPs);
Aspectos relevantes: Vistoria Externa
Apostas, cassinos e empresas semelhantes;
Indício de contaminação Isento de contaminação Situação inconclusiva
CONSIDERAÇÕES PARA FINANCIAMENTOS COMERCIAIS
Aqueles que estão em desacordo com as leis nacionais ou regulamentações, acordos de convenções
internacionais; incluindo as normas relacionadas a meio ambientes, saúde e segurança, e aspectos Armas e munições;
Venda alcólica (excluindo cerveja e vinho); Tabaco;
FOTO 1 Amostra n.º 1 Data Empreendimento:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF: SP
Tipo:
Estado de conservação A. construída (m²)
N.º dormitórios N.º Suítes: 0 N.º vagas
Valor total (R$)
Fonte: Tel.: (11) 94730-3222 Status:
FOTO 2 Amostra n.º 2 Data
Empreendimento: Endereço:
Bairro: Cidade: UF: SP
Tipo:
Estado de conservação A. construída (m²)
N.º dormitórios N.º Suítes: 0 N.º vagas
Valor total (R$)
Fonte: Tel.: (11) 94730-3222 Status:
FOTO 3 Amostra n.º 3 Data
Empreendimento: Endereço:
Bairro: Cidade: UF: SP
Tipo:
Estado de conservação A. construída (m²)
N.º dormitórios N.º Suítes: 0 N.º vagas
Valor total (R$)
Fonte: Tel.: (11) 5523-0177 Status:
FOTO 4 Amostra n.º 4 Data
Empreendimento: Endereço:
Bairro: Cidade: UF: SP
Tipo:
Estado de conservação A. construída (m²)
N.º dormitórios N.º Suítes: 0 N.º vagas
Valor total (R$)
Fonte: Tel.: (11) 94705-3909 Status:
FOTO 5 Amostra n.º 5 Data
Empreendimento: Endereço:
Bairro: Cidade: UF: SP
Tipo:
Estado de conservação A. construída (m²)
N.º dormitórios N.º Suítes: 0 N.º vagas
Valor total (R$)
Fonte: Tel.: (11) 99372-5141 Status:
OBS: 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga.
21/08/2019 Villagio de San Remo Distância até o avaliando (km) 0,14
OBS: 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga.
Apartamento Padrão de construção: Normal
Bom Idade Aparente (anos): 15
2 1
ELEMENTOS COMPARATIVOS
Idade Aparente (anos): 15
55,00 Área terreno (m²) -Apartamento Padrão de construção:
21/08/2019 Villagio de San Remo Distância até o avaliando (km) 0 Rua David Eid, 1907
Campo Grande São Paulo
Normal Bom
Campo Grande São Paulo São Paulo
55,00 Área terreno (m²)
-2 1
Rua David Eid, 1907
Sra. Osmira Hilaria Adventi Oferta
21/08/2019 Villagio de San Remo Distância até o avaliando (km) 0 Campo Grande
R$ 297.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 5.400,00 Sra. Osmira Hilaria Adventi Oferta
R$ 320.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 5.818,18 Rua David Eid, 1907
Apartamento Padrão de construção: Bom
Bom Idade Aparente (anos): 15
Rua Engenheiro Domício de Lima Pacheco e Silva, 288
53,00 Área terreno (m²)
-2 1
R$ 315.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 5.943,40 Sra. Jane - Scheid Imóveis Oferta
OBS: 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga.
21/08/2019 Residencial Villa Flora Distância até o avaliando (km) 1 Campo Grande São Paulo
Apartamento Padrão de construção: Normal
Bom Idade Aparente (anos): 15
Rua Engenheiro Domício de Lima Pacheco e Silva, 288
60,00 Área terreno (m²)
-2 1
R$ 320.000,00 Valor unitário (R$/m²) R$ 5.333,33
Sr. Pimentel Oferta
OBS: 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga.
21/08/2019 Residencial Villa Flora Distância até o avaliando (km) 1
Valor unitário (R$/m²) R$ 5.833,33
Campo Grande São Paulo
Apartamento Padrão de construção: Normal
Bom Idade Aparente (anos): 15
Sra. Raquel Gonçalves Oferta
OBS: 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga.
60,00 Área terreno (m²)
-2 1
Homogeneização Imóvel
Elemento R$/m² Fator Oferta Fator área Obsoletismo Fator transposição Fator padrão
1 5400,00 0,90 1,0037 0,9836 1,0000 1,0000 2 5818,18 0,90 1,0037 0,9836 1,0000 1,0000 3 5943,40 0,90 0,9944 0,9836 1,0000 1,0000 4 5333,33 0,90 1,0257 0,9836 1,2244 1,0000 5 5833,33 0,90 1,0257 0,9836 1,2244 1,0000 Média 5665,65 Desvio Padrão Coeficente de variação Valor Mínimo Valor Máximo Área Útil (m²) = Valor Unitário (R$/m²) = Fator de Comercialização (Justificar o valor utilizado)=
Valor total do AVALIANDO Divergência de Área 0,00%
Quanto a FUNDAMENTAÇÃO , o Laudo foi enquadrado como: Quanto a PRECISÃO , o Laudo foi enquadrado como:
Comentários:
GRAU III
VALOR UNITÁRIO DE TERRENO (R$/m²) VALOR UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO (R$/m²) VALOR UNITÁRIO DO APARTAMENTO (R$/m²) R$ 5.519,64 /m²
ANÁLISE FINAL
R$ 299.000,00
GRAU II
R$ 299.164,45
Não Aplicar a Regra - Liquidez 10%
VALOR DE MERCADO (R$)
R$ 299.000,00
Período de Exposição (meses) 24
Taxa de Desconto (%) 13,50%
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
R$ 232.102,31
Saneamento das Amostras (+/-30%) 7175,53
3863,75
VALOR DO TERRENO (R$) VALOR DA CONSTRUÇÃO (R$) VALOR DO APARTAMENTO (R$)
VALORES ISOLADOS
MEMÓRIA DE CÁLCULO - TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO
5519,64
OPÇÃO 02) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
R$ Unit. Homogeneizado 4798,28 5169,86 54,20 5231,38 5921,76 6476,92 5519,64 671,54 12,17%
V is ta d a r u a
