1 O 1º semestre de 2012 foi marcado pela continua queda da taxa de juros no país. A SELIC atingiu o menor patamar já anunciado pelo Banco Central, registrando uma taxa histórica de 8,0% a.a.. Esta redução refletiu diretamente na decisão de alocação de recursos pelos investidores, que acostumados com investimentos mais tradicionais e populares como títulos públicos, produtos indexados ao CDI e poupança, viram a necessidade de analisar um novo “mix de investimentos”, visando a maior proximidade da rentabilidade com que estavam acostumados anteriormente.
Fonte: Banco Central
A busca por novos investimentos precisa levar em consideração fatores como as taxas de administração cobradas em fundos, taxas de custódia, corretagem, e incidência de imposto de renda, pois parte do rendimento é absorvido por esses custos. Outro fator importante é a inflação, que apesar de aparentemente controlada, corrói nosso poder de compra, por isso, especialmente para longo prazo, um bom investimento deve nos proporcionar uma rentabilidade maior que a inflação, o chamado ganho real, pois o percentual que equivale a inflação no investimento não foi um benefício e sim somente a manutenção do nosso poder de compra. Investimento em imóveis historicamente representa uma boa proteção contra a inflação, pois seus valores, no longo prazo tendem a acompanhar o poder de compra de moeda do país.
Um dos produtos de investimento que mais se beneficiam com a atual conjuntura econômica é o Fundo de Investimento Imobiliário. Percebe-se que impulsionado pela queda da taxa de juros e pela geração de caixa regular (nos casos dos fundos de renda) estão crescendo o número de ofertas e de investidores adeptos a esse tipo de investimento. Até junho de 2012, 20 ofertas foram registradas na CVM somando mais de R$ 5.150 bilhões, sendo que ainda há mais 9 operações em análise que totalizam outro R$1.010 bilhões. Os FIIs buscam normalmente rentabilidade alvo entre 8% e 10% a.a. e são isentos de imposto de renda, o que maximiza ainda mais o ganho real para o investidor. Os dividendos tendem a ser considerado ganho real, uma vez que tratam apenas das receitas de locação, e o principal, que é o imóvel, preserva o poder de compra do capital. Além disso, pode haver a valorização da cota através da negociação na BM&F Bovespa, em especial em momentos de queda de juros, quando a busca por papéis com fluxo estável de renda aumenta consideravelmente.
11,50% 13,75% 8,75% 10,75% 12,25% 9,75% 9,00% 8,50% 8,00% 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 12,00% 14,00% 16,00%
jul/07 set/08 jul/09 dez/10 jun/11 mar/12 abr/12 mai/12 jun/12
%
a.
a.
2 Diante desse cenário, a TRX, durante o 1º semestre de 2012, lançou a 3ª emissão do FII TRX Logística Renda no montante de R$ 50 milhões, captando o montante de R$ 67,5 milhões considerando os lotes suplementar e complementar. A demanda foi excepcional, atingindo aproximadamente R$ 180.000.000, e consequentemente houve o rateio de 22,8999%.
Outra alternativa interessante de investimento com lastro imobiliário são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), onde os investidores recebem uma taxa de remuneração do capital em função do risco de crédito do pagador do fluxo (inquilino do imóvel), somada a inflação do período. Com isso, preserva-se o poder de compra e garante uma rentabilidade adicional ao investimento. O investidor pessoa física desse tipo de ativo também se beneficia com a isenção tributária sobre os rendimentos, o que torna o instrumento ainda mais interessante.
A TRX realizou também uma importante emissão de CRI (Certificado de Créditos Imobiliários) lastreada nos créditos imobiliários provenientes do Contrato Atípico de Locação, firmado com a Atento (Grupo Telefônica) no montante aproximado de R$ 34.000.000,00 e com classificação de risco AAA pela agência internacional de avaliação de risco Fitch Ratings. O empreendimento é um Contact Center na cidade de Salvador – BA, com capacidade para 1.500 pontos de atendimento e o prazo do contrato é de 10 anos. Esse foi o 3º empreendimento entregue com sucesso pela TRX à Atento.
Atualmente a TRX possui R$ 420 milhões de Patrimônio Integralizado sob gestão, e cerca de R$ 1,4. bilhões em Patrimônio Imobiliário administrado, além de contar com aproximadamente R$ 800 milhões de capital comprometido para novos projetos:
Com o intuito de estreitar cada vez mais a relação com os seus investidores, a TRX realizou o 8º café da manhã Institucional em São Paulo, que reuniu os investidores no primeiro evento de RI de 2012. Ainda no segundo semestre, em data a ser confirmada, realizaremos o 2º TRX Day em São Paulo, em que os investidores interessados poderão visitar alguns imóveis que estão sob gestão da TRX. Também repetiremos ambos os eventos na cidade do Rio de Janeiro em breve.
426 12,5 80 220 800 1.500 2008 2009 2010 2011 2012*
Patrimônio Imobiliário sob Gestão
Patrimônio Imobiliário 2008 2009 2010 2011 2012* 6,5 10 21 38 52 70 15 74 70 15 70 90 144 212
Recursos sob Gestão (R$MM)
FIC de FIM Fundos Exclusivos CRI FII 6,5
31
143
3
O Mercado Imobiliário
A desaceleração da economia mundial gerou certa cautela nas empresas com relação aos investimentos no 1º semestre de 2012, tanto no segmento de galpões industriais, quanto no segmento de escritórios, mas as perspectivas ainda são boas para o ano dado que o mercado imobiliário brasileiro continua crescendo, mesmo que de forma mais controlada, representando um dos principais destinos de investimento, tanto de investidores locais quanto estrangeiros.
O mercado de edifícios corporativos, apesar da redução no número de lançamentos em 2012, manteve-se bastante aquecido em virtude da crescente demanda por novas instalações com características de lajes “AAA”, ampliando e fortalecendo as atividades no segmento. Além disso, devido aos novos patamares de juros, nota-se uma redução nas taxas de cap rate envolvida em negociações imobiliárias, gerando assim valorização dos ativos. Nos gráficos abaixo encontram as informações referentes aos Mercados Imobiliários de Edifícios Corporativos em São Paulo e no Rio de Janeiro.
Fonte: Colliers
Em relação ao mercado de galpões logísticos, verificamos que no 1º semestre as decisões de investimentos pelas empresas foram prorrogadas, aguardando por definições na economia mundial e local, mas já no início do 2º semestre percebemos o aumento na demanda. , pelas empresas do setor para operações logísticas, afinal nada mudou no ciclo de desenvolvimento brasileiro a combinação de maior renda e menores taxas de juros, aumentam o consumo e, consequentemente, a demanda por operações de armazenamento e distribuição de produtos, sendo necessário maior proximidade junto aos consumidores. Abaixo os preços médios praticados em todo o país no 1º trimestre de 2012:
102,2 100,5 104,5 111,5 110,5 118,5 121,5 2,8 2,3 1,2 0,8 0,5 1,2 2,9 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 0 20 40 60 80 100 120 140 3º TRI/2010 4º TRI/2010 1º TRI/2011 2º TRI/2011 3º TRI/2011 4º TRI/2011 1º TRI/2012 Market Overview - SP
Valor do Aluguel Mensal / m² Taxa de Vacância (%)
92,0 104,5 119,5 123,0 128,0 158,0 174,5 1,9 0,5 5,2 2,8 4,6 11,2 10,1 0 2 4 6 8 10 12 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2º TRI/2009 4º TRI/2009 2º TRI/2010 4º TRI/2010 2º TRI/2011 4º TRI/2011 1º TRI/2012 Market Overview - RJ
4
TRX Realty Logística Renda I FII – Fundo de Distribuição de Dividendos
Fonte: Colliers
Histórico
O Fundo, cuja primeira integralização de recursos foi finalizada em Agosto/2010, é atualmente proprietário de 6 imóveis localizados em 03 estados brasileiros. Após a terceira emissão, realizada em Março/2012, e por meio da qual houve a aquisição do imóvel da Pilkington, a TRX está concluindo a compra do imóvel da Itambé Laticínios, além das três expansões nos imóveis da Ceratti, Magna e Duas Alianças.
Abaixo a atual composição da carteira de imóveis do fundo e seus locatários:
A rentabilidade do fundo, apesar de nos últimos 2 meses do semestre ter sofrido pequena queda comparada aos meses anteriores, devido ao intervalo natural entre a captação dos recursos para o fundo e a efetiva aquisição dos novos imóveis, já se recuperou e segue em direção aos patamares planejados de
5 distribuição de R$ 0,80/cota e provavelmente o alcançará após a breve finalização das atividades em andamento.
Abaixo, o histórico com os últimos 12 meses de distribuição do fundo e a evolução do preço da cota:
O comparativo da evolução da cota, atrelada aos dividendos mensais distribuídos, fazem com que desde junho/2011 a rentabilidade venha cada vez mais se distanciado do CDI, conforme gráfico abaixo:
3ª Emissão
A terceira integralização de recursos, realizada com o intuito de captar R$ 50.000.000,00, e com a possibilidade de alcançar mais 35% desse valor totalizando R$ 67.500.000,00, iniciou-se em Março deste ano e foi dividida em quatro fases: Direito de Preferência, Período de Sobras, Período de Oferta Pública e Lote Suplementar.
Meses Dividendos Evolução da Cota Dividendos + Variação
jul/11 0,77% 5,21% 5,98% ago/11 0,77% -0,52% 0,25% set/11 0,77% 5,70% 6,47% out/11 0,78% 3,81% 4,59% nov/11 0,78% 4,00% 4,78% dez/11 0,78% 4,76% 5,54% jan/12 0,79% 1,05% 1,84% fev/12 0,79% 1,91% 2,70% mar/12 0,79% -1,90% -1,11% abr/12 0,76% 8,57% 9,33% mai/12 0,68% 4,67% 5,35% jun/12 0,76% 5,24% 6,00% 12 meses 9,22% - -
6 No Direito de Preferência, onde os atuais cotistas do fundo, tinham a opção de subscrever 0,54 das atuais cotas, foram captados R$ 29.267.800,00 em apenas uma semana de distribuição. Esse montante gerou a disponibilidade de recursos para um segundo momento da distribuição, o Período de Sobras.
No Período de Sobras foram captados R$ 7.917.600,00 totalizando, portanto, R$ 37.185.400,00 nestas duas primeiras etapas, possibilitando a aquisição do imóvel locado para a Pilkington, descrito no Prospecto, onde foi investido R$ 32.400.000,00.
Sendo assim, para o Período de Oferta Pública, somado a real necessidade da utilização do Lote Suplementar da Oferta, foram distribuídos mais R$ 30.314.600,00, valor que sofreu um rateio de 22% dado o volume de reservas feitas, superando nossas expectativas.. Este aumento de patrimônio é extremamente benéfico para o fundo e seus cotistas, pois gera aumento da liquidez, devido ao crescimento da base de investidores, e mais conhecimento do mercado em relação ao fundo e seus ativos.
Novos Imóveis Pilkington
Seguindo os padrões de controle do risco dos imóveis adquiridos pelo fundo, a Pilkington, fundada em 1979, é Líder nos mercados onde atua e está entre os principais fabricantes de vidro do mundo. Além disso, é subsidiária integral do grupo NSG (Nippon Sheet Glass Co.), Grupo que opera em mais de 29 países, nos quatro continentes. O NSG é listado na Bolsa de Tóquio e possui valor de mercado de cerca de US$ 1,6 bilhão (Fonte: Bloomberg, jan/2012).
7 Situado na cidade de São Paulo, o imóvel locado para a Pilkington foi adquirido através de uma operação de Sale & Lease Back, que ocupa um terreno de mais de 31 mil/m² e uma área construída que supera os 45 mil/m² o terreno está localizado entre as rodovias federais Presidente Dutra e Fernão Dias, à aproximadamente 200 metros e 1 km, respectivamente. Além disso, o terreno está próximo a Rodovia Ayrton Senna, aproximadamente 5 km. Esta localização facilita o escoamento da produção para as metrópoles nacionais, além de atravessar uma das regiões mais ricas do país, o Vale do Paraíba, e de ser a principal ligação entre o Nordeste e o Sul do Brasil. Será a maior receita entre os imóveis do fundo totalizando R$ 306.900,00 mensais.
Características do Contrato de Locação:
Itambé
A TRX tem trabalhado arduamente para concluir a aquisição do imóvel da Itambé. A previsão é que a compra aconteça até o final do mês de julho.
A Itambé, empresa com mais de 60 anos, é a maior cooperativa de lácteos do país, contando com 31 associados que congregam cerca de 8,5 mil famílias produtoras de leite. Possui cinco fábricas que
Valor Total para Aquisição R$ 31.000.000,00
Valor do Aluguel Mensal R$ 306.900,00
Indexador IGPM
8
FII Caixa TRX Logística – Fundo de Distribuição de Dividendos
processam 3,1 milhões de litros de leite diariamente, distribuídos em 152 produtos. No total possui 13 linhas de produtos lácteos. A Empresa possui faturamento anual de cerca de R$ 2 bilhões, e conta com aproximadamente 3,3 mil colaboradores, entre as fábricas e oito centros de distribuição.
Também é localizada em São Paulo,na Rodovia Anhanguera com acesso pelo Km 13, considerada uma das principais e mais movimentadas rodovias do país, e que constitui, juntamente com a Rodovia dos Bandeirantes, o maior corredor financeiro do Brasil, interligando algumas das regiões metropolitanas mais ricas do Estado, bem como suas principais cidades industriais. O terreno possui área total de 7,6 mil/m² e uma área construída de mais de 14 mil/m².
Características do Contrato de Locação
Expansões
Além das aquisições dos imóveis da Pilkington e da Itambé, o Prospecto da emissão prevê que os recursos excedentes desta captação fossem destinados a adequações e ampliações de imóveis que fazem parte da carteira do fundo. Com isso, para os recursos em caixa após as aquisições citadas acima, a TRX está em negociação para ampliar os imóveis locados para a 2 Alianças, Ceratti e Magna.
O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa TRX Realty Logística Renda, teve início da negociação em janeiro de 2012 e desde então, aos poucos, vem se consolidando com recente melhora nos dividendos distribuídos e aumento nas negociações diárias.
Valor Total para Aquisição R$ 18.000.000,00
Valor do Aluguel Mensal R$ 172.800,00
Indexador IGPM
9 Atualmente, o Fundo conta com um portfólio imobiliário em localizações privilegiadas do país, adquiridos com excelente valor de mercado e inquilinos com bom risco de crédito:
Os dividendos foram penalizados nos últimos meses devido ao excesso de caixa do fundo. Com o montante de R$ 53.597.000,00 captados inicialmente, foram adquiridos os 3 imóveis, acima ilustrados, que totalizaram o valor de aquisição de aproximadamente R$ 41.000.000,00, restando, após deduzidos os custos de aquisição e da Oferta,o montante aproximado de R$ 8.000.000,00.
Isto posto, durante os últimos 2 meses a TRX vem trabalhando para adquirir imóveis que se encaixassem no perfil do Fundo e claro, que agreguem valor nas receitas de forma a alcançarmos o valor do dividendo alvo.
Dentre as oportunidades sob análise, estão adiantadas as negociações para aquisição de um imóvel localizado próximo à cidade de Curitiba/PR, que possui uma área de terreno de mais de 10 mil/m². O valor deste imóvel, em negociação, é de R$ 6.000.000,00 e trará ao Fundo uma receita de R$ 60.146,00 mensais, atingindo um Cap anual de 12,03%.
Apesar da rentabilidade e das negociações do Fundo ainda não terem atingido o esperado, observamos uma melhora nos últimos meses tanto no valor do dividendo distribuído, quanto no volume de negociação. nossa expectativa é que o rendimento alvo se aproxime da meta depois da aqusiição deste imóvel.
Meses Dividendos Evolução da Cota Dividendos + Variação
dez/11 0,34% 0,0% 0,34% jan/12 0,38% 10,0% 10,38% fev/12 0,29% 2,5% 2,79% mar/12 0,72% 3,0% 3,72% abr/12 0,66% 0,1% 0,76% mai/12 0,66% 0,0% 0,66% jun/12 0,63% 0,1% 0,73% 7 meses 3,68% - -
10
TRX Realty I FIC de FIM – Fundo de Formação de Patrimônio
A TRX acredita que o potencial de valorização dos ativos no longo prazo é muito mais importante do que o simples cálculo do valor do aluguel dividido pelo valor do imóvel. A TRX busca ativos que estejam localizados próximos às principais vias de escoamento da produção, com técnicas construtivas atuais, locados a inquilinos com bom risco de crédito e com potencial para expansão.
Como já relatado no último relatório, o site da TRX está sendo reestruturado para promover uma nova seção dedicada a este Fundo. Nele será possível visualizar a lâmina mensal, já em produção, com um demonstrativo de resultado simplificado, com as principais despesas e receitas ocorridas no mês. Ainda, trimestralmente disponibilizado um relatório de gestão, como este, em que serão detalhados os acontecimentos relevantes do fundo. A TRX conta com uma estrutura de Relacionamento com Investidor e conta o cabal aberto para solução de dúvidas através do e-mail ri@trx.com.br.
Algumas das obras dos empreendimentos que estão em andamento, foram concluídas no 1º semestre, como é o caso da Magna de Santo Antônio da Patrulha.
No caso da construção BR Foods, a obra está com 27% da construção concluída e a previsão de entrega é para outubro de 2012. Conforme mencionado no último relatório, o Fundo investiu 30% do valor necessário para construção de um Centro de Distribuição para a BR Foods em Salvador/BA (empresa criada através da associação entre a Perdigão e a Sadia). Os outros 70% serão aportados por outro veículo de investimento gerido pela TRX.
11 O imóvel possuirá mais de 30.000 m² de área construída, com área congelada e refrigerada, e está sendo concebido em um terreno de 151.000 m² localizado no município de Salvador, às margens da BR 101. Esta é uma das principais rodovias brasileiras, que atravessa dez estados, e liga o Sul ao Nordeste brasileiro.
Para viabilizar a obra, foi adquirido um financiamento, através de emissão de debêntures no montante de R$ 90.000.000,00. Com a conclusão do empreendimento, será emitido um CRI, lastreado nesse contrato de locação, o que viabilizará os recursos para quitar o empréstimo-ponte.
Ainda para o segundo semestre de 2012 além da conclusão das obras dos empreendimentos que estão em andamento, a TRX está analisando a viabilidade de desinvestir uma ou duas operações que já fazem parte do portfólio do Fundo e assim realizar o investimento feito. O processo até o desinvestimento envolve algumas etapas:
Ciclo de Investimento e Desinvestimento:
DESINVESTIMENTO
PROJETO PORTFÓLIO
PROJETO OBRA PORTFÓLIO DESINVESTIMENTO
12 1) Projeto: Após a Due Dilligence do imóvel e a formalização do contrato de locação, começa a elaboração dos projetos executivos e de prefeitura. Neste estágio ocorre a aprovação dos projetos em todos os órgãos público-ambientais. É neste período pré-obras que se defini a construtora e é elaborado o cronograma físico-financeiro da obra. Após a obtenção de todas as licenças e o alvará de obras, a obra é iniciada.
2) Obra: O período de obras é o mais crítico de todo o processo, e onde o acompanhamento deve ser constante para prevalecer as melhores técnicas construtivas, e garantir que o cronograma físico-financeiro esteja sendo cumprido. O marco para a entrega das obras, é o Habite-se emitido pela prefeitura do município e a assinatura do termo de aceite pelo inquilino.
3) Portfólio: Após a entrega do imóvel, a área responsável pela Gestão do Portfólio mensalmente, visita os imóveis e dá o suporte aos inquilinos para efetuar, quando houver necessidade, obras de manutenção preventiva, e, se solicitado, obras de expansão. Por fim, anualmente é realizado uma Avaliação Imobiliária, por uma empresa contratada, para acompanhar o valor de mercado do imóvel.
4) Desinvestimento: ATRX se preocupa em ter todos os cuidados para que o imóvel esteja em perfeitas condições quando da maturação do investimento, onde é tomada a decisão para o desinvestimento do ativo, realizando assim o retorno do investimento ao Fundo.
Após todas as informações descritas acima, é possível identificar que a estratégia do Fundo continua a mesma, ou seja, utilizar de mecanismos de alavancagem com o menor volume de capital comprometido possível por parte dos investidores, concluindo os ciclos de investimento e desinvestimento.
13
Período TRX Realty CDI % CDI
Junho 2012 0,96% 0,64% 151,19% Últim os 12 m eses 12,51% 10,56% 118,40% Últim os 24 m eses 25,69% 22,79% 112,74% 2011 12,03% 11,55% 104,18% 2010 10,78% 9,75% 110,53% 2009 37,47% 9,88% 379,43% 2008 11,91% 11,08% 107,53% Desde o início 102,55% 56,34% 182,02%
