LOTEAMENTOS IRREGULARES NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO:

LOTEAMENTOS IRREGULARES NO

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO:

UMA AVALIAÇÃO ESPACIAL URBANÍSTICA

Andres Checa | Friedrich Bledl | Mariana Hyppolito | Seraphin Antoine | Vinícius Catto AUP 0575 - 1º semestre de 2020

Formação

Arquitetura e Urbanismo

- Graduação Mackenzie (1966)

- Especialização em Urbanismo em Paris (1968) - Pós Doutorado pela Penn Institute for Urban

Research (2013) Saúde Pública - Graduação USP (1970) - Especialização USP (1970) - Mestrado USP (1975) - Doutorado USP (1983)

SUZANA PASTERNAK

Atuação e Pesquisa

- Comité de Ciências Aplicadas do Conselho Nacional de Desenvolvimento Tecnológico e Científico

- Rede Observatório das Metrópoles

- Experiência em Planejamento Urbano e Regional - Principais áreas de atuação: favela, habitação

popular, estudos urbanos

SUZANA PASTERNAK

Principais publicações

- São Paulo: Crise e mudança (1990)

- Favelas e pesquisas no Brasil: 20 anos de pesquisas e políticas (1997)

- Limites do habitar (2000) - título reduzido - A cidade dos anéis: São Paulo (2000)

- A cidade da informalidade: o desafio das cidades latino-americanas (2003)

- Loteamentos irregulares no município de São Paulo: uma avaliação espacial urbanística (2010)

SUZANA PASTERNAK

- Seções 1 e 2: Tipos de irregularidade, evolução da legislação de parcelamento do solo urbano, políticas de regularização em São Paulo

- Seção 3: Evolução temporal e espacial dos loteamentos irregulares em São Paulo, com foco nos anéis exterior e periférico

- Seção 4: Síntese da evolução dessa espacialidade, hipóteses explicativas, problematização dos resultados, indicação de possíveis posturas para políticas urbanas

INTRODUÇÃO

● Loteamentos clandestinos: sem reconhecimento ● Favela: fruto de invasão

INTRODUÇÃO

● Processos para a regularização ○ aprovação na prefeitura ○ execução segundo o projeto ○ registro no Cartório de Imóveis ● Situações de irregularidade

○ técnica ○ física ○ jurídica

EVOLUÇÃO DA LEGISLAÇÃO DE PARCELAMENTO

DO SOLO URBANO NO BRASIL

1888: Abolição da Escravidão

- mudança do modelo de produção - aumento no número de imigrantes - efeito indireto na necessidade de solo

1916: Código Civil

- cláusula de arrependimento, risco de perder o contrato por inadimplência - condições injustas favoreciam o vendedor da terra

Década de 1930:

- crescimento acelerado das cidades

Decreto-Lei nº58/1937 e Decreto nº3079/1938

- visam regulamentar as relações entre compradores e vendedores - exigem dos loteadores requisitos mínimos: área mínima de 250 m²,

serviços de água e esgoto, guias nas calçadas, sarjetas, arruamento e arborização de áreas livres

Decreto-Lei nº4857/1939

- lei dos registros públicos: prevê a obrigatoriedade de inscrição do memorial para imóveis urbanos e rurais e a averbação dos contratos Também em 1939:

- mecanismos de proteção ao comprador (direito de mover ação para adquirir título de propriedade)

1949: compromisso de compra e venda passa a ter direito real Decreto-Lei nº 271/1967

- dispõe sobre “loteamento urbano, responsabilidade do loteador, concessão de uso e espaço aéreo”

- visa impedir loteamentos sem a infraestrutura necessária, cabendo uma multa ao loteador

Até 1979: legislação focada na relação de compra e venda de lotes, e não em questões urbanísticas Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano)

- objetiva reverter a deterioração das áreas urbanas;

- dispõe sobre as modalidades de parcelamento (loteamento, desmembramento, desdobro); - regulamenta requisitos urbanísticos e de infraestrutura básica;

- estabelece uma reserva de áreas para equipamentos comunitários, áreas verdes e sistema viário;

- lotes mínimos de 125 m² e frente mínima de 5 m;

- tipifica como crime contra a Administração Pública parcelar o solo de forma irregular ou clandestina (punição mais severa ao loteador);

- primeira lei a reconhecer a competência dos municípios para regularizar parcelamentos e possibilitar parâmetros especiais para população de baixa renda (áreas de urbanização específica ou conjuntos de interesse social).

Lei Municipal nº 11.775/1995

- autoriza a regularização de parcelamentos de solo urbanos implantados de forma irregular, respondendo à Lei 6766;

- responsabiliza o loteador pelo cumprimento de toda e qualquer exigência técnica ou jurídica necessária à regularização do parcelamento;

- modelo dual para acesso a lotes: um para a classe média, outro para os mais pobres

Lei Federal nº 9.785/1999

- institui as ZHIS (Zonas Habitacionais de Interesse Social) ou ZEIS (Zonas Especiais de Interesse social) como instrumento de regularização fundiária

- reconhece regularizações de parcelamento e de assentamentos como de interesse público

- regularização de conjuntos habitacionais executados pelo poder público com alguma irregularidade ex: COHABs - problemas com documentação das glebas

Lei nº 3.057/2000

- aprovada em 2007 na Câmara dos Deputados, tratava-se de uma nova revisão da Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6766/1979), mas foi substituída pela Lei Federal nº 11.977/2009, que institui o Programa Minha Casa, Minha Vida.

“(...) apesar de termos instrumentos de reconhecimento dos direitos de posse, apenas do nosso ordenamento jurídico admitir a regulamentação fundiária, é praticamente impossível fazer regulamentação fundiária. Não se consegue

chegar ao final do processo porque, entre outras coisas, nós temos várias ordens jurídicas incidindo sobre o tema (ROLNIK, 2008, p. 42).”

- Rolnik: “seria de novo marco regulatório que estamos precisando?” (2008, p. 46) - necessidade de maior oferta de terra urbanizada e bem localizada

Lei nº 11.977/2009 (Programa Minha Casa, Minha Vida)

- regularização de áreas de interesse social em áreas de preservação (APPs) consolidadas até 2007; - garante a concessão do título preferencialmente à mulher;

- delega ao poder público a implantação do sistema viário e da infraestrutura básica; - proíbe a cobrança de emolumentos e taxas para o registro fundiário de interesse social.

Críticas da autora à Lei 6.799:

1. ampliação do acesso à terra urbanizada para população de baixa renda, mas sem romper com o atual modelo de extensão da periferia

2. áreas centrais esvaziadas e com imóveis desocupados

3. dar o título preferencialmente à mulher protege apenas as mulheres em união não-estável

4. regularizar parcelamentos em APPs até 2007 poderia piorar problemas ambientais e incentivar ocupações em áreas protegidas, ao invés de impedir

REGULARIZAÇÃO NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

- Regras para a abertura de loteamentos, exigindo plano de arruamento, espaços livres e sistemas de drenagem, etc;

Lei Municipal nº 7.805/1972

- Lei de Zoneamento exigente e de difícil cumprimento; - acentuou o crescimento da clandestinidade e a expansão

Após a Lei nº 6.799/1979:

- criação de um serviço para regularização maciça de loteamentos (Superintendência Estadual de Rios e Lagos - Serla)

- 1983: Parsolo (Parcelamento do Solo) da SEHAB, atuação pouco expressiva (1986-1988) - 1989: Resolo (Departamento de Regularização de Loteamentos), média de 3.206 lotes

● Dados: Resolo / Fundacao Seade ● A partir de 1930: alto crescimento

populacional

● Padrão periférico de crescimento

Crescimento dos loteamentos irregulares ● Maioria implantada 1970-2000 ● Maior incidência na década de 1990

● Diminuição depois de 2000 Imagem: GROSTEIN

Desenvolvimento espacial

Classificação espacial dos distritos em anéis Anel Loteamentos Irregulares

n° % Central 0 0,0 Interior 33 1,0 Intermediáro 264 8,4 Exterior 1.031 32,8 Periférico 1.816 57,8

Fonte: Resolo/Fundação Seade 2008

1905-1940:

Apenas 23 implantações de loteamentos irregulares Anéis Central Interior Intermediário Exterior Periférico Imagem: Pasternak 2010

● Alto crescimento da cidade inteira ● Mais do que a metade de novos

loteamentos irregulares no anel periférico ● Maior incidência no vetor leste

● Números crescentes no vetor sul do anel periférico e no vetor norte do anel exterior ● Capão Redondo: 38% dos loteamentos

irregulares daquela época Implantações 1941-1980

● Crescimento reduzido da população de São Paulo

● Localização dos novos loteamentos irregulares mais periférica

● Anel exterior: novos loteamentos no vetor norte

● Anel periférico: maior crescimento no vetor sul

Implantações na década 1980

● Redução adicional da população

● Aumento de implantações de loteamentos irregulares

● Dominância do anel periférico contínuo ● Distribuição equilibrada das implantações

na periferia

A partir de 2000:

● Diminuição de implantações

● Crescimento em outros municípios da Região Metropolitana

Implantações na década 1990

CONSIDERAÇÕES FINAIS

● Exclusão da cidade legal

● Impede que o morador se beneficie da valorização da propriedade Para que se torne regular:

● Investir recursos em desapropiaçoes e obras ● Mas e necessario financiamento

● 420 mil lotes

● 1,7 milhão de pessoas

● 1000 loteamentos, total legalização.

● Os loteamentos populares desenvolveram-se a partir dos anos 1940

● Até meados de 1970, a compra e a autoconstrução permitiam acesso à casa própria

● Esses loteamentos eram implantados sem atender a legislação vigente

● Diminuíram a oferta de lotes no município de São Paulo e cresceu nos demais municípios da Região Metropolitana

● Os loteamentos irregulares foram um bom negocio inmobiliario Isso gerou:

● Problemas ambientais

● Dificuldade da extensão das redes de infraestrutura

● A clandestinidade e a irregularidade impedem a obtençao da escritura pelos compradores Lei de Zoneamento 1972

● Até 1940 Lot. Irr. nos aneis intermediario, exterior e periferico.

● (1941-1980) no anel periferico A partir de 1980 no anel periférico: ● 71% dos Lot. na decada dos 80 ● 82% dos Lot. na decada dos 90 ● 91% a partir de 2000 Anéis Central Interior Intermediário Exterior Periférico Localização dos Loteamentos Irregulares

● Anel Central - 15% ● Anel Interior - 20%

● Anel Intermediario - 30% ● Anel Exterior - 35%

● Anel Periferico - 40%

● Ciclo vicioso de Regularização: é preciso estar regularizado para poder financiar a regularização?

● Segregação socioespacial: regularizar lotes periféricos ou promover a ocupação no tecido urbano consolidado?

● Sistema dual da lei: flexibilizar parâmetros é ético? Quais as consequências no longo prazo?

● Oposição socio-ambiental: Direito à moradia <-> legislação ambiental

FONTES

● PASTERNAK, S. Loteamentos irregulares no município de São Paulo: uma avaliação espacial urbanística. Revista Planejamento e Políticas Públicas, n. 34, p. 131-170, jan./jun. 2010.

● GROSTEIN, M. D. A cidade clandestina: os ritos e os mitos. Tese de Doutoramento. Faculdade. https://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/14.167/5186