Relatório de Gestão
Março de 2011
Palavra do Gestor
Prezado investidor,
O Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário – FII (“Fundo”) concluiu, no dia 03 de março de 2011, mais uma negociação imobiliária importante.
Trata-se do Edifício Joaquim Floriano, localizado no bairro do Itaim Bibi, região da Avenida Faria Lima, uma das mais importantes regiões de escritórios de São Paulo. A fração adquirida neste primeiro momento corresponde a 70% do edifício e totaliza uma área útil de 2.730 m², que está 100% locada para diversas empresas nacionais e multinacionais tais como OHL, Yamaha e Vetor Zero, entre outras.
O valor total do investimento foi de R$ 22.400.000,00, dos quais R$ 20.000.000,00 foram pagos à vista, com o saldo a pagar devendo ser liquidado em 30/12/2011.
Com relação à carteira atual do Fundo, os quatro imóveis que a compõem correspondem a aproximadamente 90% dos recursos captados em ativos imobiliários de primeira linha. Seguimos avaliando outras oportunidades de investimento que objetivam completar a carteira do fundo, inclusive áreas adicionais no Edifício Joaquim Floriano recém-adquirido.
A terceira distribuição de renda de aluguel, no valor de R$ 7,00 por cota1, foi feita no dia 16/03/2011, com o crédito isento de Imposto de Renda feito diretamente na conta corrente dos cotistas. O valor distribuído já está em linha com a estimativa inicial de distribuição de renda de aluguéis do Fundo, ainda que, hoje, a carteira não esteja totalmente alocada em imóveis.
Acompanhe na tabela abaixo a distribuição de rendimentos nos últimos 3 meses: Mês Valor Distribuido Valor da Cota Rentabilidade Rentabilidade
R$ Cota R$(início do fundo) Valor da Cota2 Acumulada
dez/10 1,48 1000,00 0,15% 0,15%
jan/11 6,75 1000,00 0,68% 0,82%
fev/11 7,00 1000,00 0,70% 1,53%
Rentabilidade
1 - O valor distribuído em março foi determinado com base no saldo do período, saldos anteriores não distribuídos e nas expectativas de resultados do 1º semestre de 2011.
Conforme esperado, com as novas distribuições de renda de aluguel o valor da cota no mercado secundário alinhou-se ao valor patrimonial do Fundo.
Negociação e Liquidez
volume cotação
01 05 07 09 13 15 19 21 23 28 30 04 06 10 12 14 18 20 24 27 31 02 04 08 10 14 16 18 22 24 28 02 04 10 14 16 18 22 dezembro 2010 janeiro 2011 fevereiro 2011 março 2011
R$ 675.000 R$ 650.000 R$ 625.000 R$ 600.000 R$ 575.000 R$ 550.000 R$ 525.000 R$ 500.000 R$ 475.000 R$ 450.000 R$ 425.000 R$ 400.000 R$ 375.000 R$ 350.000 R$ 325.000 R$ 300.000 R$ 275.000 R$ 250.000 R$ 225.000 R$ 200.000 R$ 175.000 R$ 150.000 R$ 125.000 R$ 100.000 R$ 75.000 R$ 50.000 R$ 25.000 -1.150,00 1.100,00 1.050,00 1.000,00 950,00 900,00 850,00
No mês de fevereiro, a quantidade de cotas do Fundo transacionadas na BM&FBovespa foi quase três vezes superior à do mês de janeiro, com negociações em 100% dos pregões. Tais números demonstram a boa liquidez do papel. As cotas estão disponíveis para negociação no mercado secundário sob o código KNRI11 e apresentaram o seguinte comportamento:
Resumo - mês de fevereiro/2011
Total de Cotas do Fundo 258.979
Fechamento da Cota (R$) 1.025,00
Número de Negócios 177
Quantidade Negociada 3.752
Volume Negociado (R$/mês) 3.699.739,48
Volume Médio (R$/dia) 184.986,97
Volume Médio por Negócio (R$) 20.902,48
Valor de Mercado (R$) 265.453.475,00
Carteira Imobiliária do Fundo
Lavradio
Endereço: Rua do Lavradio, 132 Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro
Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: 15.833m2
Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Caixa Econômica Federal/TRT
Valor de avaliação: R$ 147.500.000,00 (base set/10)
Gomes Freire
Endereço: Avenida Gomes Freire, 471 Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro
Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: 5.169 m2
Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Banco do Brasil/TRT
Valor de avaliação: R$ 34.500.000,00 (base set/10)
A carteira imobiliária do fundo é composta atualmente dos ativos abaixo descritos3:
Carteira Imobiliária do Fundo
Athenas
Endereço: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64 Bairro: Pinheiros
Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
Data de aquisição: fevereiro/2011 Área locável: 6.230m2
Participação no empreendimento: 93%
Inquilinos: Camargo Correa, American Airlines, Polengui e Leitbom, entre outros
Valor de avaliação: R$ 35.400.000,00 (base dez/10)
3 - Avaliação patrimonial das propriedades elaborada pela Jones Lang Lasalle.
Joaquim Floriano
Endereço: Rua Joaquim Floriano, 913 Bairro: Pinheiros
Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
Data de aquisição: março/2011 Área locável: 2.730m2
Participação no empreendimento: 70%
Inquilinos: OHL, Yamaha e Vetor Zero, entre outros Valor de avaliação: R$ 23.200.000,00 (base jan/11)
NOVO IMÓVEL
Recursos disponíveis para distribuição
No quadro abaixo, apresentamos os recursos disponíveis para distribuição no mês de março, considerando as receitas e despesas realizadas.
Disponível para distribuição (R$)
Total de Receitas 1.781.754,17
Total de Despesas4 (269.812,86)
Saldo Final em 28/02/2011 1.511.941,31
Fluxo de caixa no mês de fevereiro de 20115:
Para apuração do fluxo de caixa do Fundo foram considerados os rendimentos auferidos pelos ativos do Fundo, que, no período, compreendem os aluguéis recebidos referentes ao mês de janeiro e as receitas financeiras descontando as despesas do Fundo compostas basicamente pelas taxas legais e de administração6:
Saldo inicial em 31/01/2011: R$ 93.055.873,26
(+) Aluguéis R$ 1.346.467,01
(+) Receita Financeira R$ 435.287,16
(-) Despesas c/ Aquisição de Ativos R$ (34.500.000,00)
(-) Taxa de Administração R$ (264.934,49)
(-) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip) R$ (1.371,10)
(-) Outras Despesas R$ (3.507,27)
(-) Rendimentos Distribuídos R$ (1.745.352,90)
Saldo Final em 28/02/2011 R$ 58.322.461,67
Informações Contábeis
4 - Total de despesas: Taxa de administração + Outros (ver Fluxo de Caixa) 5 - Números não auditados
Informações Contábeis
Valor patrimonial7:
Em fevereiro, o valor patrimonial das cotas apresentou a seguinte evolução8:
Nota: para a Declaração do Imposto de Renda Ano Base 2010 os cotistas deverão considerar a quantidade de cotas (Data Base 31/12/2010) e o custo de aquisição das mesmas, informações que estão disponíveis no documento de subscrição fornecido pelo intermediário.
Data Quantidade
de cotas
Valor patrimonial
da cota (R$/cota) Variação
Patrimônio líquido (R$) Posição em 31/01/2011 258.979 1.016,91 - 263.358.334,89 Posição em 28/02/2011 258.979 1.017,60 0,07% 263.537.030,40
7 - Soma dos Ativos (imóveis+caixa) menos Passivos (taxas e despesas incorridas e não pagas) do FII.
Taxa de vacância (%) 2005 0 4 8 12 16 20 3,9% 2006 2007 2008 2009 2010
Panorama Geral do Mercado de Escritórios no Eixo Rio-São Paulo
O Panorama Geral do Mercado não apresenta alterações em relação ao relatório anterior, pois os dados do mercado imobiliário são disponibilizados apenas trimestralmente.
Os resultados apresentados no último trimestre de 2010 pelos mercados de escritórios de São Paulo e Rio de Janeiro confirmaram os excelentes resultados do trimestre anterior, com as taxas de vacâncias fi-cando nas mínimas históricas e os valores de locação nos níveis mais altos da história.
Taxa de vacância
9 10As taxas de vacância em SP e RJ voltaram a registrar quedas no 4º Trimestre de 2010, fechando o ano respectivamente em 3,9% e 2,0%, conforme demonstram os gráficos abaixo. São as mais baixas de toda série histórica e estão ocorrendo, principalmente, por conta do aquecimento da economia e da baixa oferta de novos edifícios. Vale ressaltar que as taxas de vacância são medidas por meio de observações de mercado e pode-se levar algum tempo até que se note efetivamente o seu efeito.
Como mencionado anteriormente, a tendência é que, pelo menos no curto prazo, a demanda por espaços continue aquecida, resultando num cenário favorável para o lado proprietário.
Gráfico – Taxa de Vacância São Paulo (fonte CBRE)
Taxa de vacância (%) 2005 0 4 8 12 16 20 2,0% 2006 2007 2008 2009 2010
Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m2/mês) 2005 0 30 60 90 120 150 R$ 130/m2/mês 2006 2007 2008 2009 2010
Panorama Geral do Mercado de Escritórios no Eixo Rio-São Paulo
Valores de locação
No ultimo trimestre de 2010, os valores médios de locação praticados nas Classes A e AA mantiveram-se em linha com os valores apresentados no 3º trimestre. Entretanto, se considerarmos o ano de 2010, veremos que ocorreram constantes aumentos no valor médio de locação devido à forte demanda por espaços. No decorrer do ano os valores de locação em SP e RJ cresceram 30% e 10% atingindo o valor médio de R$130/m² em ambas as cidades.
Valores de Locação - Rio de Janeiro (fonte CBRE)
Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m2/mês) 2005 0 30 60 90 120 150 R$ 130/m2/mês 2006 2007 2008 2009 2010
Novo estoque no ano de 2010
Em 2010, a entrega de novos espaços em São Paulo totalizou 117.000 m², o que representa uma queda de 32% em relação a 2009. Essa entrega menor de espaços foi fator primordial para uma redução na taxa de vacância, com consequente aumento nos valores praticados de locação.
Na cidade do Rio de Janeiro, a entrega de novos espaços em 2010 atingiu 88.300m², um volume 28% superior ao total adicionado no ano de 2009. Esse novo estoque foi entregue com alta percentagem de espaços pré-locados o que contribui para manter a oferta de novos espaços bastante restrita.
Novo Estoque - Rio de Janeiro (fonte CBRE)
Novo Estoque (m2) 2005 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 117.000m2 2006 2007 2008 2009 2010
Novo Estoque - São Paulo (fonte CBRE)
Novo Estoque (m2) 2005 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 88.300m2 2006 2007 2008 2009 2010
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