Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região Processo Judicial Eletrônico - 1º Grau

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18051016470883000000084161181

em 10/05/2018 17:18:31 e assinado por:

- JOSE VALERO SANTOS JUNIOR

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ha Hectares N Norte W Oeste S Sul E Leste PL Projeto de Lei

UTM Universal Transversa de Mercator

m Metro

m² Metro Quadrado

Art. Artigo

LC Lei Complementar

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Figura 01 - Vista panorâmica do imóvel ... 5

Figura 02 - Localização do imóvel no Macrozoneamento Ambiental (PL-068) ... 8

Figura 03 - Localização exata do imóvel no Macrozoneamento Ambiental (PL-068) ... 9

Figura 04 - Localização do imóvel no Macrozoneamento Urbanístico (PL-068) ... 10

Figura 05 - Localização exata do imóvel no Macrozoneamento Urbanístico (PL-068) ... 11

Figura 06 - Altitude do Ponto 6 através do software “Google Earth Pro” ... 12

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1. Objetivo ... 4

2. Considerações Iniciais ... 4

3. Documentação Apresentada ... 6

4. Características Ambientais ... 7

4.1. Zoneamento ... 7

5. Autorização para Construção ... 7

6. Avaliação ... 13

7. Conclusão ... 14

8. Declaração de Conformidade ... 14

9. Encerramento ... 15

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1. Objetivo

O Presente laudo tem a finalidade de caracterizar um terreno de 1,2 ha de área, cadastrado na prefeitura municipal de Ribeirão Preto pelo código 250.229 e no cartório de registro de imóveis sob a matrícula nº 47.297.

Essa caracterização demonstrará como poderá se dar a ocupação da área, ou proteção, se for o caso, dentro dos parâmetros legais e técnicos.

2. Considerações Iniciais

A propriedade se encontra em nome de Helvio Jorges dos Reis, portador do RG nº 5.253.211–SSP/SP e do CPF 881.301.428-72, brasileiro, professor divorciado, domiciliado no município de Ribeirão Preto; Bagdassar Minassian, portador do RG nº 3.003.407-SSP/SP, professor, casado em comunhão de bens com Ivone Batista Minassian, portadora do RG nº 1.546.586-SSP/SP, do lar, ambos brasileiros, portadores do CPF 663.470.928-91, domiciliados em Ribeirão Preto; e Diarone Paschoarelli Dias, portador do RG nº 3.778.346-SSP/SP, professor, casado em regime de comunhão total de bens com Leonira Aparecida Casagrande Dias, portadora do RG nº 4.963.202-SSP/SP, do lar, ambos brasileiros, portadores do CPF 301.030.888-49, domiciliados em Ribeirão Preto.

O terreno está localizado na avenida Dr. Francisco Junqueira nº 3093 - Ribeirão Preto, CEP 14080-140 nas coordenadas geodésicas com Latitude

21°11'33.01"S e Longitude 47°47'48.40"W, coordenadas UTM com Latitude 7.653.983,90m N e Longitude 209.622,76m E, zona 23K. Os pontos extremos do

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Ponto Latitude Longitude Distância entre pontos 1 21°11'32.10"S 47°47'51.52"W P1-P2 (27,1m) 2 21°11'31.56"S 47°47'50.80"W P2-P3 (224,9m) 3 21°11'33.22"S 47°47'43.20"W P3-P4 (57,3m) 4 21°11'35.06"S 47°47'43.56"W P4-P5 (202,8m) 5 21°11'33.41"S 47°47'50.37"W P5-P6 (26,4m) 6 21°11'32.55"S 47°47'50.36"W P6-P1 (37,0m)

Tabela 1- Coordenadas das extremidades do imóvel.

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3. Documentação Apresentada

 Cópia da certidão de matrícula, nº 47.297 (ANEXO 6);

 Pesquisa do valor unitário básico por m² (ANEXO 5)

 Imóvel: Avenida Dr. Francisco Junqueira nº 3093 - Ribeirão Preto, CEP 14080-140;

 Área: 12.003 m²;

 Perímetro: 575,5m;

 Fotografias elucidativas, datadas no dia 26/04/2018 (ANEXOS 1 ao 4)

 Lei Complementar Municipal 1934/2005 - Estabelece Diretrizes e mecanismos para intervenções no entorno do parque Prefeito Luiz Roberto Jábali, e da outras providências;



Lei complementar nº 2157/2007 – Dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo no Município de Ribeirão Preto.

 Observação: Decreto Legislativo nº 75/2015 - publicado no DOM do dia 27/02/2015 - suspende a execução da Lei

Complementar nº 2.505/2012. Ação Direta de

Inconstitucionalidade nº 2098360-48.2014.8.26.0000 - declara a Lei Complementar nº 2505/2012, A PARTIR DE 20/10/2014, inconstitucional. A LEI COMPLEMENTAR Nº 2157/2007 ESTÁ EM VIGOR, DEVIDO A DECLARAÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI COMPLEMENTAR Nº 2505/2012 (efeito repristinatório).

 Projeto de Lei Complementar nº 68/2017 – Dispõe sobre a revisão do plano diretor de Ribeirão Preto.

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4. Características Ambientais

4.1 Zoneamento

O imóvel que está situado nas proximidades do parque “Prefeito Luiz Roberto Jábali”, tem parte de sua área na Zona de Entorno Imediato, trecho 1, “definido na

lei municipal complementar nº 1934/2005, art. 2º, § 1º, item "a", fica permitido o uso exclusivamente residencial, cujas edificações não poderão ultrapassar a cota 560 (quinhentos e sessenta) metros, de acordo com a referência de nível (RN) do Município, no piso do último pavimento da edificação” e parte na Zona de Proteção à Paisagem, definido na lei municipal complementar nº 1934/2005 descrita no artigo

2º item "b", “fica permitido o uso residencial, comercial e de prestação de serviços, desde que respeitadas as demais leis municipais, estaduais e federais que incidam nesta área ou outras que venham a substituí-las, e respeitadas as exigências maiores registradas em cartório sobre empreendimentos já existentes”.

Conforme o zoneamento estabelecido pela lei complementar nº 2157/2007, o imóvel descrito pertence à área de uso misto II, AUM-2, onde na parte do imóvel que está localizada na zona de proteção a paisagem acima descrita, podem ser instaladas atividades com índice de risco ambiental máximo 1,0.

5. Autorização para construção

Com base nos mapas de macrozoneamento ambiental e urbanístico do projeto de Lei Complementar nº 68/2017, o imóvel está localizado na Zona de uso disciplinar 1 (ZUD 1) e Zona de Urbanização Preferencial (ZUP), conforme a lei nº 2157/2007 “que é composta por áreas dotadas de infraestrutura e condições geomorfológicas propícias para urbanização, onde são permitidas densidades demográficas médias e altas; incluindo as áreas internas ao Anel Viário, exceto aquelas localizadas nas áreas de afloramento do arenito Botucatu-Pirambóia, as quais fazem parte da Zona de Urbanização Restrita”.

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Segundo a lei complementar nº1934 de 2005, a área encontra-se dentro da zona de entorno do parque municipal Luiz Roberto Jábali, que de forma geral, deve receber construções que não ultrapassem a cota de 560m de altitude. O imóvel possui altitudes que variam de 541m no ponto mais baixo e 556m no ponto mais elevado, de acordo com as figuras 6 e 7 à seguir:

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Através da LC 1934/2005, as diretrizes ambientais e urbanisticas desse zoneamento é de:

 taxas de ocupação de 65% (sessenta e cinco por cento);

 calçadas com largura mínima de 3 metros, exceto nas vias de distribuição;

 O pé-direito do último pavimento não poderá ultrapassar a altura de 4 (quatro) metros;

 Deve receber construções que não ultrapassem a cota de 560m de altitude.

6. Avaliação

Nível de rigor e metodologia utilizada: Normal, com método direto.

Tratamento dos dados: Estatística descritiva com homogeneização dos

elementos pesquisados e utilização do método comparativo direto, para encontrar o valor do metro quadrado.

Valor do imóvel: O valor do imóvel será de R$ 4.018.800,00 (Quatro Milhões, Dezoito mil e Oitocentos Reais) equivalentes a US$ 1.122.900,00 (um milhão, cento e vinte e dois mil, novecentos dólares) à taxa do dólar média B.C, de R$

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7. Conclusão

Conclui-se que, como a área possui uma altitude que varia entre 541m e 556m, poderá receber construções de até dois pavimentos, limitando o pé direito do último pavimento à 4 metros, porém nos últimos anos, vários empreendimentos foram aprovados e construídos nas áreas vizinhas com uso superior ao determinado pela lei, de forma que poderá ser verificada tal restrição junto à secretaria municipal de meio Ambiente e secretaria municipal de Planejamento.

8. Declaração de Conformidade

O engenheiro signatário atesta que a presente avaliação obedeceu criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais:

 O engenheiro signatário, inspecionou pessoalmente os bens objeto desta avaliação.

 No melhor do conhecimento e crédito do engenheiro avaliador signatário, as declarações dos fatos contidos no presente laudo e sobre as quais as análises, opiniões e conclusões expressas foram baseadas, são verdadeiras e corretas.

 Esta avaliação e este laudo, foram elaborados com a estrita observância dos postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

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 Este laudo foi elaborado e redigido pelo engenheiro signatário e ninguém, a não ser o próprio signatário, preparou as análises e conclusões.

 O engenheiro avaliador, não tem interesse ou qualquer participação ao assunto referido neste laudo ou em relação à empresa solicitante.

 O engenheiro signatário, não tem no presente e nem contempla no futuro, interesse nos bens desta avaliação.

 A remuneração dos serviços não está, de forma alguma, sujeita ou subordinada às conclusões do laudo de avaliação.

9. Encerramento

Compõe-se este laudo de 15 páginas em papel timbrado, datilografadas no anverso, com todas as precedentes e anexos rubricados, sendo esta última datada e assinada.

Ribeirão Preto, 9 de Maio de 2018.

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Fábio Carvalho Bueno CRECI: 60.987 CREA: 0601161777

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ANEXO 1 – Através da Avenida Dr. Francisco Junqueira, vê-se a frente do imóvel, vendo-se ao fundo a construção do empreendimento.

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ANEXO 2 – Através da divisa dos terrenos, vê-se do lado esquerdo o imóvel em questão e aos fundos o bambuzal.

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ANEXO 5

Pesquisa do Valor Básico Unitário por m²

1.0- Para determinação do valor básico unitário do preço das terras pesquisou-se o mercado

imobiliário da região, utilizando-se elementos situados na mesma região geoeconômica, com bastante semelhança em topografia ao elemento avaliado.

2.0- Os valores imobiliários pesquisados sofreram um tratamento de homogeneização

consoante às diretrizes contidas nas normas de Avaliação atualmente existentes, destacando-se ainda as seguintes particularidades:

2.1- Empregou-se o Fator de Fonte igual a 20% (0,80), afim de que fosse coberta a

superestimativa das ofertas, enquanto que para as transações realizadas, o fator empregado é igual a 1,00;

2.2- Os fatores de transposição foram calculados com base na localização do imóvel, onde foi

utilizado para transposição o valor de 1,20 para lugar mais bem localizado; 1,0 para o local e 0,80 local inferior;

3.0- No caso de elementos que possuam fatores que sofrem a influência da topografia

utilizaremos fatores corretivos genéricos previstos Norma para Avaliação de imóveis Urbanos (8.2.213).

DADOS DO LOCAL AVALIADO

- 1.0 - Localização: Ribeirão Preto - SP. - 2.0 - Área: 12.000,00 m².

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ELEMENTO 1

FONTE: Internet (Cód. 4966) INFORMANTE: Viva Real. Tel.: (16) 3235-8405.

LOCALIZAÇÃO: Ribeirão Preto - SP.

Dados do Imóvel: Área das terras: 13.000,00 m²

Valor Ofertado = R$ 6.000.000,00

Data: Maio/2.018.

Fator de Fonte = 20% (0,80)

Cálculo do valor unitário:

Vu1 = (6.000.000,00) x 0.80 = R$ 367,00/m².

13.000 m²

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ELEMENTO 2

FONTE: Internet (Cód.TE0327) INFORMANTE: Viva Real.

Tel.: (16) 3620-6000.

Valor Ofertado = R$ 14.000.000,00

Data: Maio/2.018.

Vu2 = (14.000.000,00) x 0.80 = R$ 459,60/m².

24.369,00 m²

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ELEMENTO 3

FONTE: Internet (Cód.707) INFORMANTE: Viva Real.

Tel.: (16) 3285-8405.

Valor Ofertado = R$ 6.000.000,00

Data: Maio/2.018.

Vu3 = (6.000.000,00) x 0.80 = R$ 393,44/m².

12.200,00

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ELEMENTO 4

FONTE: Internet (Cód. 7aF08e) INFORMANTE: Viva Real. Tel.: (19) 9 9631-1050.

Valor Ofertado = R$ 5.355.000,00

Data: Maio/2.018.

Vu4 = (5.355.000,00) x 0.80 = R$ 357,00/m²

12.000,00

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CÁLCULO DO VALOR MÉDIO

Temos que a somatória para o cálculo da média destes elementos pesquisados é de:

Vu01= R$ 367,00/m² Vu02= R$ 460,00/m² Vu03= R$ 393,00/m² Vu04= R$ 357,00/m²  = R$ 1.577,00 = R$ 394,25 /m² mediana = R$ 426,50 4 desvio padrão = 53,24 Limite máximo = R$ 512,50 /m² Limite mínimo = R$ 276,00 /m²

Como não foi descartado nenhum elemento de pesquisa o valor encontrado é o valor médio:

V médio= R$ 394,00/m²

O terreno encontra-se com uma frente bastante restrita, portanto o valor do imóvel será reduzido em 15%:

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