Perspectiva de desempenho e nova oferta

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1

Panorama da Hotelaria Brasileira 2019

12ª edição março/2019

Perspectiva de desempenho e nova oferta

Panorama

da Hotelaria

Brasileira

(2)

2

Temos o orgulho de

apresentar a 12ª edição

do Panorama da

Hotelaria Brasileira,

uma publicação

idealizada e realizada

pela HotelInvest há

mais de 10 anos.

A partir de 2019, o Panorama contará com diversas novidades. A primeira é o importante apoio do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB), que forneceu à HotelInvest dados agregados de desempenho dos mercados analisados. A segunda é a ampliação do escopo geográfico do estudo para 11 capitais, com ênfase nas expectativas de ocupação e diária para o ano vigente. E, por fim, mas não menos importante, um amplo levantamento da oferta de hotéis urbanos em desenvolvimento no país até 2022.

Agradecemos o apoio de todas as redes hoteleiras e do FOHB para a realização do Panorama. No total, o desempenho de 420 hotéis e de 31.694 UHs foi analisado, e 29 das principais redes hoteleiras do país informaram seu pipeline de novos projetos. A participação de vocês é fundamental para que a publicação continue sendo uma valiosa e consistente fonte de informação estratégica do setor hoteleiro no Brasil.

Observa-se o início de um virtuoso ciclo de recuperação de desempenho dos hotéis no país. Sem variação expressiva de oferta e com a retomada de crescimento econômico nacional, as expectativas são de aumento de ocupação e diária média na maioria das praças analisadas.

Desejamos a todos uma boa leitura e ótimos negócios!

Pedro Cypriano Sócio-diretor HotelInvest Diogo Canteras Sócio-fundador HotelInvest Orlando de Souza Presidente Executivo FOHB

(3)

3

Cenário econômico

Turismo de lazer

Desempenho hoteleiro nacional

Estimativa de investimento

Distribuição geográfica

Segmentação da nova oferta

Panorama

nacional

Nova oferta

no Brasil

Perspectivas

por cidade

São Paulo | Rio de Janeiro | Curitiba

Belo Horizonte | Brasília | Salvador

Porto Alegre | Goiânia | Vitória

Fortaleza | Recife

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4

Ambiente de negócios mais

favorável a investimentos é

a base para um novo ciclo de

crescimento do país

2018 foi o segundo ano de crescimento econômico no país após o início da recessão em 2015, o que indica um novo ciclo de recuperação, com inflação controlada e a menor taxa básica de juros da história. Em 2019, o melhor ânimo do mercado frente ao novo governo e às possíveis reformas econômicas trazem expectativas positivas e um ambiente de negócios mais favorável. Confirmando-se estas expectativas, serão atraídos mais investimentos ao país, gerando mais empregos à população e um ciclo virtuoso de crescimento.

PIB em 2019

+2,5%

Panorama nacional

(5)

5

Cenário econômico

_{Melhoria dos principais}

indicadores econômicos em 2019

+2,5%

95.275 pts

6,5%

4,0%

11,7%

Fonte: Itaú BBA, Projeções de Longo Prazo, janeiro/2019 – BM&FBovespa. * Média do índice no período entre 01/janeiro e 19/fevereiro.

2018 6,6%

SELIC 2019

2018 12,2%

Taxa de desemprego 2019

2018 4,2%

IED (% do PIB) 2019

2018 +1,3%

PIB 2019

2018 81.719 pts

**Índice Ibovespa* 2019**

4,3%

_{2018 4,5%}

IPCA 2019

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6

VGV acumulado de projetos de multipro-priedade no Brasil lançados até 2018 (Caio Calfat Real Estate Consulting, 2018)

bilhões

Com a desvalorização do real, os gastos de brasileiros no exterior

diminuíram 29% entre 2018 e 2014. Parte dessa redução de consumo de viagens internacionais foi redirecionada ao mercado doméstico. A demanda hoteleira de destinos com alta participação do segmento de lazer cresceu historicamente, e com mais intensidade nos últimos 5 anos. Com um dólar alto e a retomada de aumento da classe média, esta tendência de crescimento se manterá. Ademais, políticas como a facilitação para obtenção de visto de viagem ao Brasil e a melhoria da conectividade área também contribuirão para o incremento da demanda turística no país. Além de beneficiar empreendimentos hoteleiros já em operação, as perspectivas de aumento de demanda sinalizam uma oportunidade clara para o desenvolvimento de resorts e projetos turístico-imobiliários no Brasil, caso sejam desenvolvidos em destinos atrativos e com as características de produto adequadas.

Demanda de lazer continua

crescendo e estimula investimentos

no país, em especial para projetos de

timeshare e multipropriedade

Turismo de lazer

(7)

7

Brasileiros substituem viagens

internacionais por destinos turísticos

domésticos

Turismo de lazer

20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 -11,0 -3,9 -3,2 -2,4 -2,3 -2,9 _-4,7 -5,8 -8,2 -10,9 -16,0 -20,8 -22,0 -25,0 _-25,6 -17,4 -19,0 -18,3 -14,5 5,8 1,8 1,7 2,0 2,5 3,2 3,9 4,3 5,0 5,3 5,3 6,1 6,4 6,5 6,8 5,8 6,0 5,8 5,9 10 -30 -10 -20 0

Receita e despesa cambial turística

Fonte: Banco Central do Brasil

Bi lh õe s ( US $) Despesa Superávit/Deficit Receita Queda de gasto de brasileiros no exterior entre 2018 e 2014

-29%

(8)

8

-1,1%

A tendência de recuperação de desempenho da hotelaria nacional, iniciada em 2017, confirmou-se e intensificou-se em 2018. A grande maioria dos mercados apreintensificou-sentou crescimento de ocupação, próximo a dois dígitos em algumas cidades. A diária média, por sua vez, ainda não reagiu nas principais praças e está 32,3% abaixo do pico no histórico analisado (2014). Diretamente ligada à atividade econômica do país, a curva de crescimento de desempenho hoteleiro deverá se intensificar em 2019, o que sinaliza oportunidades para ajustes reais de diária.

Retomada da economia

impulsiona o desempenho

hoteleiro no país e abre espaço

para aumentos de diária

Desempenho hoteleiro nacional

+5,8%

_{de ocupação}

de diária média

em valores reais

(9)

9

+3,2%

2014 2015 2016 2017 2018 2019* R$ 357 R$ 236 R$ 309 R$ 190 R$ 291 R$ 167 R$ 244 R$ 142 R$ 242 R$ 149 R$ 245 R$ 155 66% _62% _57% 62% 64% 58% RevPAR

Diária Média Taxa de ocupação

Fonte: FOHB/ HotelInvest * Orçamento das redes afiliadas ao FOHB

+1,3%

Desempenho 2019*

Aceleração do ciclo de

recuperação do mercado. Em 2019, a diária média terá mais

espaço para crescer. Até 2018, o índice fechou o ano 32,3%

abaixo do pico no histórico analisado (2014), em valores reais

Histórico e tendência de desempenho (R$ de 2019)

Desempenho hoteleiro nacional

de ocupação

de diária média

em valores reais

(10)

10

Redes esperam crescimento

de ocupação e diária média em

todos os mercados. Todas as

cidades encontram-se no ciclo de

aceleração de desempenho

Desempenho hoteleiro nacional

Apesar da variação modesta esperada pelas redes, há maior potencial de crescimento deste indicador. Mercados com ocupação média próxima a 70% estão próximos ao seu pico sazonal e podem adotar ajustes mais expressivos, próximos a dois dígitos.

O mercado aposta na intensificação dos negócios e investimentos e, consequentemente, no aumento de demanda hoteleira. Entre as cidades analisadas, Curitiba e Goiânia encontrarão um maior desafio para atingir o orçamento. Com a inauguração de 648 e 487 UHs entre 2018 e 2019 nas referidas cidades, o cenário mais provável é de queda de ocupação nestes destinos.

64%

Taxa de Ocupação 2019*

R$ 245

Diária Média em 2019*

(11)

11

Desempenho hoteleiro nacional

Fonte: HotelInvest

Evolução de desempenho da hotelaria nacional*

Em 2018,

com exceção de Goiânia, todas as cidades tiveram crescimento de

ocupação. No entanto, a diária cresceu, de forma ainda modesta, apenas em algumas cidades (São Paulo, Recife, Salvador, Brasília e Fortaleza).

Para 2019,

as redes esperam acelerar o crescimento de desempenho dos hotéis, com

aumentos de ocupação e diária em praticamente todas as cidades. Com a retomada da economia, o setor hoteleiro vive um novo ciclo de incremento de resultado.

Desafios.

Apesar da tendência nacional de recuperação de desempenho, as cidades de Goiânia e Curitiba podem encontrar maior dificuldade para atingir os orçamentos em 2019 em razão da perspectiva de aumento de oferta nos

referidos municípios. _{* A linha representa a tendência de evolução de desempenho de cada} mercado. O ponto de partida é a variação entre 2017 e 2018. E o ponto de chegada a variação esperada pelas redes entre 2018 e 2019, com base nos orçamentos por elas elaborados.

II – Aceleração da queda de desempenho III – Início de recuperação de desempenho I – Início de queda ou desaceleração de desempenho IV – Aceleração de crescimento de desempenho

TAXA DE OCUPAÇÃO DI ÁR IA M ÉD IA São Paulo Curitiba Belo Horizonte Rio de Janeiro Recife Brasília Salvador Vitória Porto Alegre Goiânia -15% -7,5% 0,0% 5% 15% 7,5% -5% Fortaleza 2019 vs 2018 2018 vs 2017 -10%

(12)

12

+3,7%

123 novos hotéis em estruturação em todo o país, totalizando 18.698 UHs e com concentração das aberturas entre 2019 e 2020. Na maioria das cidades a previsão de nova oferta é baixa. Sem novos hotéis em médio prazo e com a retomada de crescimento econômico, o mercado passará por um novo ciclo de recuperação de desempenho. Em longo prazo, e com a publicação da Instrução 602 da CVM, espera-se um crescimento de oferta menos expressivo no país, o que diminui a percepção de risco do negócio hoteleiro e estimula o desenvolvimento de novas estruturas de funding no setor.

Mercado aproxima-se

do fim do último ciclo de

desenvolvimento de hotéis

Nova oferta de hotéis no Brasil

de aumento de oferta

acumulado previsto até 2022 (0,9% a.a.)

(13)

13

Estimativa de investimento

_{Mais de R$ 4 bilhões em investimentos}

confirmados para o setor hoteleiro no

Brasil durante os próximos quatro anos

Investimento em novos hotéis no Brasil (R$ milhões)

Montante estimado perfaz também os investimentos já realizados até o atual estágio das obras em andamento. Fonte: HotelInvest 2019 2020 2021 2022 1.592 415 1.469 628

(14)

14

Distribuição geográfica

_{74% das novas UHs em desenvolvimentos}

serão inauguradas nas regiões Sul e Sudeste,

com foco nos estados de SP, SC, RS e RJ

Estado Total de UHs Total de hotéis

São Paulo 5.952 37

Santa Catarina 2.059 14

Rio Grande do Sul 1.815 12

Rio de Janeiro 1.804 9 Minas Gerais 1.013 7 Parana 959 7 Alagoas 849 5 Goiás 679 5 Paraí ba 549 4 Mato Grosso 540 5 Amazonas 464 3 Ceará 455 3 Pará 358 3 Pernambuco 326 2 Bahia 282 2

Espi rito Santo 248 2 Mato Grosso do Sul 174 2

Tocantins 172 1

Sergipe 0 0

Rio Grande do Norte 0 0

DF 0 0 Acre 0 0 Rondônia 0 0 Roraima 0 0 Amapá 0 0 Piauí 0 0 Maranhão 0 0 Total 18.698 123 Oferta em desenvolvimento Fonte: HotelInvest

(15)

15

Segmentação da nova oferta

_{123 hotéis confirmados, somando}

18.698 UHs. Maioria é do segmento

econômico, desenvolvida como

condo-hotel e localizada fora das capitais

Nova oferta (em UHs)

Econômico Midscale Upscale/luxo

2019 3.572 2.350 839 2020 4.595 2.308 98 1.901 2021 572 248 2022 1.259 956

Segmentação da nova oferta (em UHs)

Econômico Midscale Upscale/luxo Cond0-hotel Hotel Capital Não Capital 62% 38% 34% 66% 6% 33% 61% Fonte: HotelInvest

(16)

16

São Paulo

Rio de Janeiro

Curitiba Belo Horizonte

Brasília Salvador

Porto Alegre Goiânia

Vitória Fortaleza Recife

(17)

17

+4,1%

+3,2%

Com a ocupação em quase 70%, a diária volta

a ter espaço para crescer próximo a 2 dígitos

Com aumento residual de oferta e retomada de crescimento econômico, a expectativa das redes é de atingir 68,7% de

ocupação em 2019, acima do pico no histórico analisado (67,6% em 2014). Apesar da estimativa de 1,9% de crescimento real de diária indicada pelas redes, acredita-se em uma surpresa positiva até o final do ano, pois com maior pressão de demanda, a tarifa terá espaço para crescer com mais força. O pipeline de novos projetos inclui 9 hotéis, um total de aproximadamente 2 mil UHs.

São Paulo

de ocupação

de diária média

em valores reais

(18)

18

2014 2015 2016 2017 2018 2019* 68% _65% 60% 64% 66% 69% R$ 343 R$ 232 R$ 316 R$ 204 R$ 276 R$ 167 R$ 269 R$ 171 R$ 278 R$ 184 R$ 283 R$ 195 RevPAR

São Paulo é a cidade com o maior potencial de

aumento de tarifa no Brasil. Sem nova oferta

e com pressão de demanda, os orçamentos

estão abaixo do potencial do mercado

São Paulo

+3,7%

+1,9%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(19)

19

+3,3%

de ocupação

entre o início de 2016 e o fim de 2018.

-11,3%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 19,4% abaixo, em valores reais. Mercado nacional com maior perspectiva de aumento de diária em 2019.

Média móvel de desempenho (série dessazonalizada – 12 meses)

Ja n-16 M ar -16 M ai -16 Ju l-1 6 Se t-1 6 No v-16 Ja n-17 M ar -17 M ai -17 Ju l-1 7 Se t-1 7 No v-17 Ja n-18 M ar -18 M ai -18 Ju l-1 8 Se t-1 8 No v-18 De z-18

64%

R$ 312

66%

R$ 277

Taxa de ocupação Diária Média

Forte crescimento de ocupação desde o início

de 2017. Com maior pressão de demanda,

próximo passo é aumentar a diária

Fonte: FOHB/ HotelInvest

(20)

20

56%

são hotéis de investidores únicos. Modelo de condo-hotel deve perder participação na cidade. Total de 4 hotéis econômicos, 3 midscale e 2 upscale ou de luxo. Além do horizonte analisado, ao menos mais 3 hotéis sofisticados já foram comunicados ao mercado: W São Paulo, Fasano

Itaim e o Rosewood.

+9

hotéis

+1.759

UHs

+4,6%

em oferta até 2022 (1,1% a.a.)

2019 2020 2021 2022

R$ 720 milhões em novos

desenvolvimentos até 2022,

incluindo hotéis de categoria

luxo e upscale

150 623 464 98 360 64

São Paulo

Fonte: HotelInvest

(21)

21

São Paulo

Rio de Janeiro

Curitiba Belo Horizonte

Brasília Salvador

Porto Alegre Goiânia

Vitória Fortaleza Recife

(22)

22

-8,3%

Início do ciclo de recuperação de

desempenho, estimulado pela ocupação

Após queda acumulada de 34,8% na ocupação do mercado entre 2014 e 2017, o indicador voltou a crescer em 2018 e deverá apresentar mesma tendência em 2019. A redução da

oferta e a retomada de crescimento econômico do país devem levar a ocupação próxima aos 55% no acumulado do ano em 2019. Com baixa pressão de demanda, o potencial de aumento de diária é baixo, com risco ainda de queda. A economia da cidade está em reaquecimento: a elevação do preço do barril de petróleo, que atingiu US$ 80 em setembro de 2018 (maior cotação desde outubro de 2014), e os novos leilões do pré-sal têm atraído a atenção das empresas do setor. O plano de negócios da Petrobras prevê um investimento de R$ 45 bilhões no estado do Rio de Janeiro até 2023.

+8,8%

Rio de Janeiro

de ocupação

de diária média

em valores reais

Desempenho 2018

(23)

23

2014 2015 2016 2017 2018 2019* R$ 577 R$ 433 _{R$ 425} R$ 285 R$ 485 R$ 275 R$ 300 R$ 146 R$ 275 R$ 146 R$ 277 R$ 152 75% 67% 57% _53% _55% 49% RevPAR

Dentre as diversas regiões da

cidade, Botafogo é a que apre-

senta maior potencial de

cresci-mento de diária média em 2019

Rio de Janeiro

Nos últimos 2 anos, diversos hotéis fecharam no Rio, sendo 1.400 UHs apenas em 2018, o que contribuiu para o forte crescimento de ocupação no ano passado. Para 2019, espera-se um aumento de demanda devido à realização de grandes eventos, como o Rock in Rio, e a retomada da economia e do setor de óleo e gás. Em razão dos baixos índices de ocupação atuais, a diária deverá crescer com mais força apenas em médio prazo.

+3,5%

+0,7%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(24)

24

67%

R$ 422

53%

R$ 274

-20,2%

de ocupação

entre o início de 2016 e o fim de 2018

-35,0%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 52,5% abaixo. Apesar do crescimento de ocupação em 2018, a diária média apresentou nova queda. A ociosidade e a competição no setor ainda são altas e retardam o potencial de recuperação de desempenho na cidade. Ja n-16 M ar -16 M ai -16 Ju l-1 6 Se t-1 6 No v-16 Ja n-17 M ar -17 M ai -17 Ju l-1 7 Se t-1 7 No v-17 Ja n-18 M ar -18 M ai -18 Ju l-1 8 Se t-1 8 No v-18 De z-18

Fim da tendência de queda de

desempenho. Ocupação cresce desde

o segundo semestre de 2017

(25)

25

80

Com pouca oferta em

desenvolvimento, a recuperação da ocupação dependerá do ritmo de crescimento econômico do país. Espera-se que a diária inicie o ciclo de recuperação a partir de 2020.

2019 2020 2021 2022

Além da abertura do hotel Fairmont

(ex-Sofitel) em 2019, há apenas dois novos

hotéis em desenvolvimento na cidade até

2022, totalizando um aumento de oferta de

1,8% até 2022 (0,4% a.a.)

388

73

Rio de Janeiro

(26)

26

São Paulo Rio de Janeiro

Curitiba

Belo Horizonte

Brasília Salvador

Porto Alegre Goiânia

Vitória Fortaleza Recife

(27)

27

-2,6%

Aberturas recentes devem limitar o potencial

de desempenho dos hotéis em 2019

Entre 2016 e 2018, a demanda em Curitiba aumentou dois dígitos enquanto a taxa de ocupação evoluiu apenas 2,8% neste período, por conta da inauguração de 1.042 UHs nos últimos dois anos. Em 2018, foram inaugurados três hotéis, todos no final do ano, o que gerará um impacto na oferta em 2019. Isso, aliado a mais uma inauguração e uma economia ainda em recuperação, deverá limitar o crescimento de ocupação e de diária em 2019. No médio prazo, não há previsão de novas aberturas, o que permitirá recuperar os níveis de desempenho.

0,0%

Curitiba

de ocupação

de diária média

em valores reais

Desempenho 2018

(28)

28

2014 2015 2016 2017 2018 2019* R$ 297 R$ 201 R$ 280 R$ 183 R$ 247 R$ 149 R$ 222 R$ 138 R$ 217 R$ 134 R$ 217 R$ 137 68% _65% 60% 62% 62% 63% RevPAR

Perspectivas para 2019

mostram pouco espaço para

aumento da taxa de ocupação

e da diária média

Com o aumento da oferta, o risco é de queda na ocupação e na diária em 2019, apesar do orçamento das redes preverem aumento de desempenho.

Curitiba

+1,5%

+0,2%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(29)

29

-4,9%

de ocupação

-22,1%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 27,1% abaixo. As inaugurações recentes interromperam a trajetória de recuperação de desempenho do mercado, iniciada em maio de 2017. Sem pressão de demanda, diária ainda não tem força para subir.

Desempenho ainda em queda pelos dados

dessazonalizados mostra os efeitos das

recentes inaugurações

65%

R$ 278

62%

R$ 217

(30)

30

A cidade vive atualmente um processo de evolução de oferta pelo qual outras cidades passaram nos últimos anos. Com a última abertura prevista para 2019, a recuperação do desempenho deverá se iniciar em 2020.

Crescimento de oferta de 23,2% entre 2013

e 2018. Última abertura prevista para 2019

Curitiba

Fonte: HotelInvest

+1,3%

em oferta até 2022 (0,3% a.a.)

+1

hotel econômico

(31)

31

São Paulo Rio de Janeiro

Curitiba

Belo Horizonte

Brasília Salvador

Porto Alegre Goiânia

Vitória Fortaleza Recife

(32)

32

+11,0%

-1,5%

Ocupação do setor se aproxima a

60%, abrindo espaço para o início de

recuperação de diária

Com a retomada da demanda corporativa, motivada principalmente pelos setores de mineração e automobilístico, a ocupação cresceu fortemente em 2018, chegando a 57,9%. Para 2019, a expectativa do mercado é que os hotéis cheguem aos 60% de ocupação, permitindo aumentos de tarifa. Em médio prazo, espera-se um reaquecimento do setor de eventos na cidade, em razão da privatização do Expominas e da reforma e reabertura do Minascentro.

Belo Horizonte

de ocupação

de diária média

em valores reais

Desempenho 2018

(33)

33

2014 2015 2016 2017 2018 2019* R$ 254 R$ 160 R$ 206 R$ 107 R$ 170 R$ 87 R$ 160 R$ 83 R$ 158 R$ 91 R$ 161 R$ 96 63% 52% 51% 52% 58% 60% RevPAR

2019 será o terceiro ano de crescimento

de ocupação. Após sete anos de queda

de diária, redes projetam crescimento

neste ano

Belo Horizonte

+3,1%

+2,1%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(34)

34

+13,5%

de ocupação

-21,2%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 38,2% abaixo. Apesar da queda acumulada de diária nos dois últimos anos, desde o início de 2018 ela se manteve estável. Com a ocupação em 60%, haverá espaço para o início do ciclo de recuperação de tarifas em 2019.

Ocupação em recuperação desde o início

de 2016 e diária média estável desde

março de 2018. Tendência de crescimento

de desempenho para os próximos anos

51%

R$ 200

_58%

R$ 157

(35)

35

Belo Horizonte foi a cidade com o maior número de aberturas para a Copa do Mundo FIFA 2014. Entre 2013 e 2015, foram inaugurados 34 hotéis, somando 5.082 UHs, um aumento de 70,1% da oferta em relação a 2012. Em 2018, apenas o Fasano foi inaugurado e há notícias de dois novos projetos em

desenvolvimento, ambos estruturados como condo-hotel. Sem muita nova oferta e com o reaquecimento da economia, a tendência é de recuperação de valor dos ativos hoteleiros.

Fim do ciclo de desenvolvimento

abrirá espaço para melhora nos

resultados e no valor dos ativos

Belo Horizonte

Fonte: HotelInvest

+3,4%

em oferta até 2022 (0,8% a.a.)

+1

hotel econômico

+1

hotel midscale

(36)

36

São Paulo Rio de Janeiro

Curitiba Belo Horizonte

Brasília

Salvador

Porto Alegre Goiânia

Vitória Fortaleza Recife

(37)

37

+1,2%

Em 2016, a ocupação dos hotéis de Brasília atingiu o índice mais baixo da séria histórica, 51,2%. Desde então, este índice evoluiu 19,3%, atingindo os 61,1% em 2018. Neste mesmo período, a diária média caiu 9,7%, sentindo os efeitos da maior concorrência entre os hotéis da cidade. Para os próximos anos, as perspectivas são positivas. Não há novas aberturas e a demanda deverá crescer, tanto pelo maior número de eventos e reuniões relacionados ao novo governo, quanto pela maior demanda corporativa. Com altas taxas de ocupação durante a semana, há uma oportunidade clara para que os hotéis sejam mais agressivos em suas negociações e em suas estratégias comerciais.

+6,5%

Com o reaquecimento da demanda e

a ocupação próxima ao limite sazonal,

a diária terá espaço para crescer mais rápido

Brasília

de ocupação

de diária média

em valores reais

(38)

38

2014 2015 2016 2017 2018 2019* R$ 432 R$ 253 R$ 346 R$ 180 R$ 280 R$ 144 R$ 250 R$ 143 R$ 253 R$ 155 R$ 254 R$ 160 59% 52% _51% 61% 63% 57% RevPAR

Processo de recuperação de diária iniciado em

2018. Em 2019, há espaço para que as tarifas

cresçam acima do esperado pelas redes

Brasília

+3,4%

+0,3%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(39)

39

+17,1%

de ocupação

-25,8%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 41,7% abaixo. Apesar da média móvel de ocupação em 61%, durante a semana os hotéis estão cheios. Nos últimos anos, o crescimento de demanda foi robusto, mas as diárias ainda se encontram em um patamar baixo. Há espaço para o início de recuperação de tarifas em Brasília. Ja n-16 M ar -16 M ai -16 Ju l-1 6 Se t-1 6 No v-16 Ja n-17 M ar -17 M ai -17 Ju l-1 7 Se t-1 7 No v-17 Ja n-18 M ar -18 M ai -18 Ju l-1 8 Se t-1 8 No v-18 De z-18

Ocupação em crescimento desde

janeiro de 2017, mas diária ainda estável

52%

R$ 339

61%

R$ 252

(40)

40

Não há novos hotéis em estruturação

confirmados em Brasília. Sinal verde para

a valorização dos ativos hoteleiros na cidade

Brasília

O grande crescimento de oferta em Brasília se deu entre 2013 e 2015 (+30,5% em relação a 2012), motivado pela Copa do Mundo FIFA 2014. Neste período, foram inaugurados 10 hotéis, com 2.325 UHs. Desde então, abriram apenas dois hotéis, o Ibis Styles Aeroporto em 2017, com 361 UHs e o B Hotel em 2018, com 306 UHs. Até 2022, não há perspectivas de novas aberturas.

Nenhum hotel em

desenvolvimento

(41)

41

São Paulo Rio de Janeiro

Curitiba Belo Horizonte

Brasília

Salvador

Porto Alegre Goiânia

Vitória Fortaleza Recife

(42)

42

+11,4%

+1,9%

Novo centro de convenções e ampliação

do aeroporto induzirão nova demanda

por hospedagem na cidade

2018 foi o segundo ano consecutivo de crescimento de demanda em Salvador. Com oferta praticamente estável, a cidade também conseguiu aplicar reajustes reais de tarifa. A maior expectativa para 2019 é a abertura do novo centro de convenções em setembro, que deve recuperar em médio prazo uma importante demanda de eventos que foi perdida com o fechamento do antigo espaço. Isso, somado à finalização das obras do aeroporto, prevista para outubro, gera uma perspectiva de crescimento de demanda para a hotelaria da cidade ao longo dos próximos anos.

© C iro am ad o

Salvador

de ocupação

de diária média

em valores reais

Desempenho 2018

(43)

43

Com ocupação próxima a 65%,

o objetivo dos hoteleiros para

2019 é crescer a diária

Cidade com maior crescimento de ocupação em 2018 dentre as cidades analisadas. Com uma ocupação próxima a 65% e com tendência de crescimento, entende-se que há espaço para que a diária média cresça acima do projetado nos orçamentos.

Salvador

+2,4%

+1,8%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(44)

44

+26,4%

de ocupação

-17,1%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 33,1% abaixo. Além do reaquecimento da demanda corporativa, o segmento de lazer também cresceu em Salvador. Períodos de feriados e de eventos sociais têm sido os de maior oportunidade para

aumento de tarifa. Para 2019, um dos indutores de demanda local será a Copa América.

Sólido crescimento da taxa de ocupação

há dois anos abre espaço para que a tarifa

continue crescendo

51%

R$ 239

64%

R$ 198

(45)

45

Entre 2011 e 2013, 11 novos hotéis, totalizando 2.011 UHs, foram inaugurados em Salvador. No total, a oferta da capital baiana cresceu 29% neste período, o que foi o principal indutor de queda de desempenho no setor. Desde então, o ritmo de crescimento de oferta diminuiu. Os projetos mais recentes foram o Adagio e o Fasano, abertos em 2017 e 2018, respectivamente. Sem novos hotéis e com a economia em reaquecimento, um novo período de crescimento de desempenho

é esperado para os hotéis.

Sem nova oferta, ocupação e diária

continuarão crescendo em 2019 e pelos

próximos anos

Salvador

Nenhum hotel em

desenvolvimento

(46)

46

São Paulo Rio de Janeiro

Curitiba Belo Horizonte

Brasília Salvador

Porto Alegre

Goiânia

Vitória Fortaleza Recife

(47)

47

-3,5%

A demanda hoteleira cresceu dois dígitos em 2018, o que permitiu que a ocupação voltasse aos 60%, após três anos na casa dos 55%, por conta da injeção de 1.162 novas UHs no mercado desde 2014. No entanto, a diária média ainda está em trajetória de queda, tendência que deverá se reverter em 2019, pois sem perspectiva de novas aberturas até 2022, a ocupação voltará ao seu pico sazonal e as tarifas subirão nos próximos anos.

Trajetória acentuada de recuperação de

ocupação. Diária está deprimida e voltará

a crescer em 2019

+8,9%

_{de ocupação}

de diária média

em valores reais

Desempenho 2018

Porto Alegre

(48)

48

Diária média no início do

ciclo de recuperação em 2019

As perdas de diária média foram muito expressivas nos últimos anos, em razão do aumento de oferta e da crise econômica. Inicia-se em 2019 um novo ciclo de crescimento de tarifa, com potencial acima do projetado pelas redes.

Porto Alegre

+3,5%

+0,8%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(49)

49

+10,0%

de ocupação

-15,5%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 32,2% abaixo. O aumento da concorrência pressionou as diárias para baixo, fazendo com que empreendimentos midscale estejam com tarifas mais próximas às de hotéis econômicos. Com as melhores taxas de ocupação, espera-se que haja um movimento de correção na precificação do mercado já a partir de 2019.

Curva acentuada de crescimento de

ocupação desde outubro de 2017 mostra

consistência na recuperação do mercado

55%

R$ 244

60%

R$ 206

(50)

50

Até 2022, há apenas uma abertura confirmada na cidade, o DoubleTree by Hilton, um condo-hotel a ser desenvolvido na região sul de Porto Alegre. Seu impacto no desempenho da cidade será pontual, pois até 2022 espera-se que o mercado tenha recuperado bons índices de desempenho.

Até 2022, há apenas uma abertura

confirmada na cidade. Ocupação seguirá em

crescimento nos próximos anos

Porto Alegre

Fonte: HotelInvest

+2,0%

em oferta até 2022 (0,5% a.a.)

+1

hotel midscale

(51)

51

São Paulo Rio de Janeiro

Curitiba Belo Horizonte

Brasília Salvador

Porto Alegre

Goiânia

(52)

52

-4,2%

Perspectivas inspiram cautela após forte

expansão da oferta

A inauguração de seis hotéis, totalizando 975 UHs, entre 2017 e 2018 (+20,9% de oferta em relação a 2016) fez com que a taxa de ocupação em Goiânia caísse 14,1% em 2018, a maior queda dentre os mercados analisados. A previsão de mais duas aberturas em 2019, além dos efeitos da inauguração do Clarion, que entrou em operação em dezembro de 2018, pressionarão provavelmente mais uma vez a ocupação para baixo. Com menor pressão de demanda, manter a diária estável será um desafio para o setor.

-14,1%

Goiânia

de ocupação

de diária média

em valores reais

Desempenho 2018

(53)

53

Com a ocupação próxima

aos 50% e com novas

aberturas, o risco é de

queda de desempenho

As perspectivas de desempenho para 2019 são desafiadoras. Goiânia tem hoje a menor taxa de ocupação dentre os mercados analisados. Com o aumento da oferta, a demanda precisará crescer aproximadamente 8% para que a ocupação tenha espaço para crescer.

Goiânia

+2,3%

0,0%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(54)

54

-21,1%

de ocupação

-15,3%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 23,1% abaixo. 2019 será outro ano de aumento de oferta em Goiânia. O período de recuperação de desempenho do mercado será maior em comparação com outras cidades analisadas no Panorama. Ja n-16 M ar -16 M ai -16 Ju l-1 6 Se t-1 6 No v-16 Ja n-17 M ar -17 M ai -17 Ju l-1 7 Se t-1 7 No v-17 Ja n-18 M ar -18 M ai -18 Ju l-1 8 Se t-1 8 No v-18 De z-18

Novas aberturas reduziram a ocupação

e a diária média do setor. Tendência ainda

é de queda

65%

R$ 251

51%

R$ 212

(55)

55

Serão investidos aproximadamente R$ 100 milhões no setor hoteleiro de Goiânia até 2021, majoritariamente pelo modelo de condo-hotel. Dos três hotéis, dois abrirão em 2019, o que acirrará a competição no mercado e possivelmente pressionará o desempenho a patamares mais baixos.

2019 2020 2021

Mais três hotéis confirmados até 2022,

expansão de 7,6% na oferta local (1,9% a.a.)

150 120

Goiânia

160

(56)

56

São Paulo Rio de Janeiro

Curitiba Belo Horizonte

Brasília Salvador

Porto Alegre Goiânia

(57)

57

-1,3%

+10,9%

Com a recuperação da demanda, a ocupação

dos hotéis volta aos 60% e abre espaço para

aumentos tarifários

Após um 2017 difícil, o setor hoteleiro de Vitória apresentou em 2018 o segundo maior crescimento de ocupação das cidades analisadas. Esse crescimento foi impulsionado majoritariamente pela retomada do

mercado de offshore, principal gerador de demanda hoteleira para a cidade, no último trimestre do ano. Para 2019, espera-se novo crescimento de ocupação e correção, ainda tímida, das tarifas. Um grande marco para Vitória, no início de 2018, foi a inauguração da expansão do aeroporto, obra que estava em andamento há mais de 15 anos e aumentará o fluxo de visitantes à cidade.

Vitória

de ocupação

de diária média

em valores reais

(58)

58

Para 2019, caso o mercado de offshore

se mantenha aquecido, a ocupação pode

crescer além do previsto em orçamento

Vitória

+2,5%

+0,3%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(59)

59

-6,4%

de ocupação

-29,7%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 29,9% abaixo. Por possuir um parque hoteleiro pequeno, a abertura de novos hotéis em Vitória tende a ter um impacto maior na hotelaria da cidade do que nas outras capitais analisadas. Apesar de a demanda crescer desde 2016, a inauguração de novos hotéis reduziu o desempenho do mercado. A retomada de recuperação de ocupação iniciou no segundo semestre de 2017, mas as tarifas ainda não reagiram. Ja n-16 M ar -16 M ai -16 Ju l-1 6 Se t-1 6 No v-16 Ja n-17 M ar -17 M ai -17 Ju l-1 7 Se t-1 7 No v-17 Ja n-18 M ar -18 M ai -18 Ju l-1 8 Se t-1 8 No v-18 De z-18

Com a tendência de recuperação da ocupação,

haverá espaço para reajustes tarifários

65%

R$ 219

60%

R$ 154

(60)

60

Com apenas um novo hotel previsto para os próximos anos, a trajetória de recuperação de desempenho da cidade depende do ritmo de reaquecimento econômico do país, em especial da cadeia de offshore.

Há apenas um novo hotel em desenvolvimento

em Vitória, previsto para 2019

Vitória

Fonte: HotelInvest

+3,8%

em oferta até 2022 (0,9% a.a.)

+1

hotel econômico

(61)

61

São Paulo Rio de Janeiro

Curitiba Belo Horizonte

Brasília Salvador

Porto Alegre Goiânia

(62)

62

+0,4%

Cidade com a maior ocupação entre

as analisadas no Panorama: 73,6%

Redes preveem fechar 2019 com 75% de ocupação e diária estável em valores reais. Apesar da alta ocupação, operadoras turísticas limitam o potencial de aumento de tarifa do mercado. Seu aeroporto, privatizado em 2016, passou a ser o novo hub das companhias aéreas Air France-KLM e Gol em 2018. Há uma expectativa de que o fluxo de turistas no aeroporto aumente após o fim da reforma, previsto para o início de 2020.

+5,7%

Fortaleza

de ocupação

de diária média

em valores reais

Desempenho 2018

(63)

63

Com ocupação próxima a

75%, há espaço para que a

diária média cresça acima do

projetado nos orçamentos

Apesar da ocupação próxima a 75%, os hoteleiros não sentem espaço para aumentos expressivos de tarifa em 2019. A forte participação das operadoras turís-ticas no turismo de Fortaleza é a principal barreira para o incremento de diária. Com a modernização do aeroporto e consequente melhor estrutura para voos comerciais, a tendência é de crescimento de demanda, o que estimulará o setor a ser mais agressivo no posicionamento de diária nos próximos anos.

Fortaleza

+1,7%

+0,5%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(64)

64

+6,9%

de ocupação

-18,7%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 29,6% abaixo. Em 2019, espera-se um segundo semestre aquecido no mercado de eventos. Esse fator, somado à retomada dos negócios em todo o país e ao aumento da demanda doméstica de lazer, devem permitir um crescimento real de diária média maior do que o praticado em 2018 e, consequentemente, maior do que o projetado nos orçamentos para o presente ano.

Com ocupação próxima ao topo sazonal,

o desafio agora é voltar a aumentar a diária

69%

R$ 264

_74%

R$ 214

(65)

65

É o momento de repensar as estratégias de preço e buscar perfis de público com maior potencial de diária. Sem nova oferta e ocupação no limite sazonal, o aumento de pressão de demanda deve permitir uma melhoria do desempenho dos hotéis nos próximos anos.

Com apenas um novo hotel em desenvolvimento,

novas aberturas não são uma preocupação para

o mercado hoteleiro de Fortaleza

Fortaleza

Fonte: HotelInvest

+3,3%

em oferta até 2022 (0,8% a.a.)

+1

hotel econômico

(66)

66

São Paulo Rio de Janeiro

Curitiba Belo Horizonte

Brasília Salvador

Porto Alegre Goiânia

(67)

67

+1,9%

Principal economia do nordeste. Com a maior

pressão de demanda, haverá espaço para

aumentos tarifários

De 2014 para 2015, a ocupação de Recife caiu bruscamente (-20,6%), principalmente devido às novas aberturas.

Desde então o índice pouco oscilou, pois novos hotéis continuaram a ser inaugurados no mercado e o crescimento de demanda, apesar de existir, foi parecido ao da oferta. Sem novas aberturas previstas para 2019 e com a retomada da economia, é possível que a ocupação cresça além do projetado em orçamento. O leilão referente à concessão do aeroporto de Recife foi realizado em março de 2019 e foi arrematado pela maior operadora de aeroportos em número de passageiros do mundo, a espanhola Aena. Com um mercado mais aquecido, os hoteleiros devem focar em estratégias para crescimento de diária média.

+2,5%

Recife

de ocupação

de diária média

em valores reais

Desempenho 2018

(68)

68

Com o aumento de pressão de demanda

em 2019, a diária deverá crescer acima de 2018.

Tarifas ainda estão muito abaixo do

pico histórico

Recife

+2,8%

+0,6%

Desempenho 2019*

de ocupação

de diária média

em valores reais

(69)

69

+5,2%

de ocupação

-18,0%

de diária

entre o início de 2016 e o fim de 2018. Em comparação com o pico no histórico analisado (2014), a diária encontra-se 43,6% abaixo. Ja n-16 M ar -16 M ai -16 Ju l-1 6 Se t-1 6 No v-16 Ja n-17 M ar -17 M ai -17 Ju l-1 7 Se t-1 7 No v-17 Ja n-18 M ar -18 M ai -18 Ju l-1 8 Se t-1 8 No v-18 De z-18

A taxa de ocupação, apesar de oscilar, deixou

a tendência de queda no 1º semestre de 2016.

A diária, no entanto, estabilizou-se apenas em 2017

e iniciou sua trajetória de recuperação em 2018

61%

R$ 256

64%

R$ 210

(70)

70

+4,2%

em oferta até 2022 (1,0% a.a.)

+1

hotel econômico

+226

UHs em 2020

Há apenas um novo hotel em

desenvolvimento em Recife, de categoria econômica, previsto para abrir em 2020. Até lá, espera-se que o mercado já esteja com níveis de ocupação mais próximos a 70%. Caso esse cenário se concretize, a nova

abertura não deve impactar significativamente o desempenho dos hotéis da cidade.

Ciclo de novos hotéis próximo ao fim

permitirá crescimento de desempenho nos

próximos anos

Recife

(71)

71

Metodologia do estudo

Fontes de informação: Para avaliar as perspectivas

econômicas do país e do setor, utilizaram-se as projeções de longo prazo do Itaú BBA, além de dados do IBGE e do Banco Central do Brasil. Em relação ao desempenho hoteleiro (taxa de ocupação, diária média e RevPAR), utilizou-se a base de dados do FOHB como fonte de informação. Já para as análises de nova oferta, foi realizado contato individual com 39 redes para confirmar as novas aberturas previstas até 2022.

Amostra (desempenho dos mercados): Os dados aqui analisados utilizam a

mesma base amostral em toda a série histórica, salvo quando há aberturas ou fechamentos de hotéis. No total, analisou-se o desempenho de 31.694 unidades habitacionais, sendo: São Paulo (10.646 UHs), Rio de Janeiro (5.283 UHs), Curitiba (2.402 UHs), Belo Horizonte (2.028 UHs), Brasília (2.764 UHs), Salvador (1.834 UHs), Porto Alegre (2.205 UHs), Goiânia (1.227 UHs), Vitória (1.548 UHs), Fortaleza (1.021 UHs) e Recife (736 UHs). Quanto às diárias médias dos mercados analisados, todas estão em valores reais de janeiro de 2019 e não consideram café da manhã e impostos.

Nova oferta: Para que se estimasse com precisão a perspectiva de implantação

de novos hotéis urbanos no país, as equipes de desenvolvimento de 39 redes hoteleiras foram consultadas individualmente. Participaram da pesquisa 29 redes hoteleiras, perfazendo um total de 119.685 UHs em operação (78,1% do universo pesquisado). Após o levantamento, foi realizado um tratamento nos dados para se excluir possíveis desvios, como conversões e projetos com baixa probabilidade de abertura. Por se tratar de um estudo com foco em hotelaria urbana, não foram incluídas no estudo as redes com maior participação no mercado de lazer. Apenas os projetos com contrato assinado foram contemplados no estudo.

Média móvel: A fim de se avaliar com precisão a

tendência de desempenho de cada cidade analisada, adotou-se o índice de média móvel, ou seja, em cada mês avalia-se a média dos últimos 12 meses de operação, permitindo assim que os dados não apresentassem desvios de sazonalidade, como períodos de férias ou outros eventos pontuais.

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Autores

Pedro Cypriano Sócio-Diretor +300 projetos 13 anos de experiência [email protected] Rebecca Ribeiro Analista +60 projetos 7 anos de experiência [email protected] Renata Cassani Analista +30 projetos 4 anos de experiência [email protected] Diogo Canteras Sócio-Fundador +700 projetos +30 anos de experiência [email protected] Cristiano Vasques Sócio-Diretor +300 projetos 18 anos de experiência [email protected]

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A HotelInvest e o FOHB

Fundada em 1999, a HotelInvest é referência em

serviços de consultoria hoteleira na América do

Sul. Tendo realizado mais de 700 projetos em

14 países diferentes, sua equipe de consultores

possui vasta experiência na área de investimento

e estruturação de negócios hoteleiros. A empresa

possui 31 contratos de asset management em

sua carteira, gerindo R$ 2,5 bilhões em ativos,

e participa da gestão estratégica do FII Hotel

Maxinvest, fundo administrado pelo banco BTG

Pactual e considerado em 2019 o melhor fundo

de investimento imobiliário do Brasil pelo Ranking

Infomoney Ibmec de Melhores Fundos.

Criado em 2002, o Fórum de Operadores

Hoteleiros do Brasil é uma entidade associativa

sem fins lucrativos que atua em prol da

modernização e desenvolvimento do setor

hoteleiro. Atualmente, o FOHB representa

as 24 principais redes hoteleiras nacionais e

internacionais que atuam no Brasil, totalizando

676 hotéis e mais de 118 mil unidades

habitacionais, o que corresponde a 62% da oferta

de quartos da hotelaria de rede no país. Presentes

em 168 municípios, em 26 estados e no Distrito

Federal, seus associados geram mais de 150 mil

empregos diretos e indiretos.

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