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Edição de bolso
Contrato de
arrendamento
rural
Projeto gráfico e apoio técnico
Marcelo Costa Barros Patrícia de Mattos Marcelino
Diagramação, ilustração e revisão
Marin & Kromberg
Impressão Autor Bóris Hermanson Modelos da capa Fernando Ogawa Priscila Callegari Atualização – maio de 2012
Agenor Viana de Santana
Equipe de coordenação
Lilian Fusco Rodrigues Eduardo Santilli Calvo Sandra Regina Bruno Fiorentini
SEBRAE SP Conselho Deliberativo Presidente
Alencar Burti (ACSP)
ACSP – Associação Comercial de São Paulo
ANPEI – Associação Nacional de Pesquisa, Desenvolvimento e Engenharia das Empresas Inovadoras Nossa Caixa – Agência de Fomento do Estado de São Paulo
FAESP – Federação da Agricultura e Pecuária do Estado de São Paulo FIESP – Federação das Indústrias do Estado de São Paulo
FECOMERCIO – Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo ParqTec – Fundação Parque Tecnológico de São Carlos
IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas Secretaria do Estado de Desenvolvimento
SEBRAE – Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas SINDIBANCOS – Sindicato dos Bancos do Estado de São Paulo CEF – Superintendência Estadual da Caixa Econômica Federal BB – Diretoria de Distribuição São Paulo – DISAP
Diretor-Superintendente
Bruno Caetano
Diretor Administrativo Financeiro
Pedro Jehá
Diretor Técnico
Ivan Hussni
A série SAIBA MAIS esclarece as dúvidas mais frequentes dos empresários atendidos pelo SEBRAE-SP nas seguintes áreas: Organização Empresarial Finanças Marketing Produção Informática Jurídica Comércio Exterior
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CONTRATO DE
ARRENDAMENTO RURAL
Uma das grandes dificuldades no meio rural, especialmente para os pequenos produtores, é conseguir recursos para efetuar a exploração de suas terras. Muitas vezes os recursos financeiros necessários para a aquisição de equipamentos, pagamento da mão-de-obra e compra de insumos, defensivos e sementes inviabilizam a exploração da propriedade rural pelo próprio proprietário. Nessa situação, uma das soluções possíveis é permitir a terceiros, que possuam condições econômicas, a exploração do referido imóvel rural. Isto é possível através do arrendamento rural.
Arrendamento rural é um sistema pelo qual o pro-prietário de um imóvel rural aluga, por assim dizer, sua propriedade para que um terceiro interessado a explore, seja no plantio de culturas, na criação de animais ou mesmo em atividades florestais, de for-ma temporária, mediante o pagamento de um alu-guel que pode ser convencionado em moeda ou seu equivalente em produtos rurais. No caso do arren-damento não existe participação do proprietário do imóvel no risco do empreendimento, ou seja, o pro-prietário (denominado arrendador) receberá o valor combinado pela exploração de suas terras mesmo que o arrendatário (pessoa que locou o imóvel rural) não tenha êxito na exploração do imóvel arrendado.
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Esse tipo de atividade é regulamentada pelo Esta-tuto da Terra (Lei nº. 4.504/64 e Dec. nº. 59.566/66) e deve ser firmada mediante contrato.
O Contrato de Arrendamento Rural é o documen-to que regula os direidocumen-tos e deveres entre o proprie-tário (arrendador) do imóvel rural e o arrendaproprie-tário (o terceiro interessado na exploração econômica do imóvel rural).
Apesar de o arrendamento poder ser estabeleci-do por acorestabeleci-do verbal, aconselhamos sempre que ele seja escrito, de forma a evitar futuros problemas de interpretação da vontade das partes e também para facilitação da prova de sua existência.
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O Contrato de Arrendamento Rural deverá prever os seguintes itens, considerados obrigatórios pela lei (art. 95 da Lei nº. 4.504/66):a) Prazo de duração não inferior a três anos, va-riando conforme o ciclo da cultura que preten-da explorar. Caso ocorra o término do prazo contratual antes da colheita da lavoura explo-rada pelo arrendatário este deverá definir com o proprietário do imóvel a participação que ca-berá a cada um sobre o resultado da referida colheita. De acordo com o Dec. 59.566/66, o prazo de duração do contrato de arrendamen-to deverá obedecer à seguinte escala, quando se tratar da exploração de lavouras:
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I. Prazo de 3 anos no caso de exploração de lavouras temporárias;
II. Prazo de 5 anos no caso de exploração de lavouras permanentes, e;
III. Prazo de 7 anos no caso de exploração de atividades florestais.
b) As condições para renovação do contrato, que garantam o direito de preferência do arrendatá-rio para elaboração de novo contrato de parce-ria e mesmo para eventual aquisição do imóvel rural, sempre que sua oferta estiver em igualda-de igualda-de condições com a oferta igualda-de terceiros; c) A fixação do valor do contrato de
arrenda-mento, ou seja, o valor a ser pago pelo datário ao proprietário do imóvel rural arren-dado não poderá ser superior a 15% do valor cadastral do imóvel (este valor é aquele infor-mado ao INCRA), e as partes convencionaram se este pagamento será mensal, semestral ou anual, em moeda ou seu equivalente em dutos rurais. De acordo ainda com a lei, o pro-prietário do imóvel ficará responsável pelo re-colhimento de todos os tributos que incidam sobre este imóvel (especialmente o ITR);
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d) Os direitos e obrigações quanto àsindeni-zações pelas benfeitorias (benfeitorias são as melhorias realizadas no imóvel rural) e também em relação aos danos causados pelo arrendatário, por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, nos equipamentos, ferramentas e implementos agrícolas a ele cedidos. Neste requisito é sem-pre bom estabelecer a obrigatoriedade de respeito à legislação ambiental vigente. Além dos requisitos legais, é aconselhável a pre-visão no contrato da figura de um fiador, que irá garantir, com seu patrimônio pessoal, o pagamento dos aluguéis estabelecidos caso o arrendatário não o faça.
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Aconselhamos também que o contrato de arren-damento rural seja registrado (averbado) junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel rural tenha sido registrado. Esta providência é importan-te, especialmente para o arrendatário obter a sua inscrição como produtor rural junto à Secretária da Fazenda do Estado de São Paulo. Através dessa inscri-ção o parceiro obterá autorizainscri-ção para emissão das Notas Fiscais de Produtor Rural, possibilitando assim a comercialização e transporte dos frutos (colheita) do arrendamento contratado.
Elaboramos, a título de exemplo, um modelo de Contrato de Arrendamento Rural:
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Modelo de Contrato de Arrendamento Rural
Por este instrumento particular de contrato de arren-damento rural ... (qualificação completa do proprietário do imóvel) ..., denominado proprietário, e ... (qualificação completa do parceiro) ..., deno-minado parceiro, estabelecem o presente contrato de arrendamento rural, conforme as seguintes cláusulas:
Observação: Na qualificação das partes, deverá ser mencionado nome completo, estado civil, nacionalidade, profissão, número do RG (Cédula de Identidade) e do CPF (inscrição de pessoa física junto à Secretária da Receita Federal), e endereço atual.
1ª - O proprietário cede ao arrendatário uma gleba de terra, com as seguintes especificações ... (especifica-ções completas do imóvel rural) ... demarcadas de comum acordo pelos contratantes, imóvel este com ma-trícula n.°..., registrada no ... Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de ..., Estado de ..., a fim de que nela o arrendatário explore a cultura de ...
Observação: A especificação da área é muito importante e deverá sempre respeitar os limites topográficos estabelecidos na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, evitando-se, desta forma, que sejam utilizadas terras de terceiros no arrendamento.
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2ª - O arrendatário pagará ... (mensal, semestral ou anualmente) ao proprietário o valor de R$ ... (ou, ainda o equivalente, em moeda corrente, a ... sa-cas de ... produto rural explorada na área arrendada).
3ª - Para garantia do efetivo cumprimento do contra-to, o arrendatário indica como fiador ... (qualifi-cação completa) que, desde já, renuncia expressamen-te o privilégio previsto no artigo 827 do Código Civil.
4ª - O proprietário entrega ao arrendatário a terra ... (especificar em que estado a terra será entregue, bem como quais as demais condições ofe-recidas pelo proprietário ao parceiro, tais como ben-feitorias, equipamentos, defensivos, sementes etc.), devendo este devolvê-la, findo o presente contrato, no mesmo estado.
5ª - O arrendatário não pode transferir os direitos referentes a este contrato, nem ceder ou emprestar o imóvel ou parte deste, sem prévio e expresso con-sentimento do proprietário, bem como não poderá modificar a destinação do imóvel expressa neste con-trato. Qualquer violação das cláusulas deste contrato implicará a sua rescisão e no despejo do imóvel;
6ª - O presente contrato vale pelo prazo de ... anos, contado a partir de sua assinatura pelas partes, ter-minando, de pleno direito, em ...., assim que estiver totalmente terminado o trabalho de colheita, poden-do ser renovapoden-do se assim o desejarem as partes;
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Observação: O prazo de duração do contrato de arrendamento rural deverá respeitar os limites mínimos apresentados neste trabalho.7ª - Fica eleito o foro de ... (cidade e estado) ... para resolver qualquer pendência decorrente deste contrato.
Observação: Foro é o local, no caso cidade e estado, onde as partes discutirão judicialmente quaisquer dúvidas ou conflitos resultantes do contrato de arrendamento.
E por assim estarem justos e acordados, assinam o presente instrumento os contratantes, em três vias de idêntico teor, no que são seguidos por duas tes-temunhas idôneas, a tudo presentes e cientes dos termos da convenção.
Local e data.
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Lembramos, por fim, que o contrato de arrenda-mento rural deverá ser assinado por, pelo menos, duas testemunhas e registrado no Cartório de Regis-tro de Imóveis onde esteja registrado o imóvel rural dado em arrendamento. Esclarecemos ainda que normalmente os custos com o registro (denominado averbação) correm por conta do arrendatário.
