risco
de
explosão
O
créditocom spreadsàhabitação(margembarato,fi-nanceira do banco) abaixo de 1% efinanciamentos de
100% ou mais, ainda éuma
recordação recente. Durante
muito tempo, os bancos de
tudo fizeram para aliciar quem desejava ser proprietário ou para atrair quem jácontraíra
crédito noutra instituição. Grandes cam-panhas para transferir oempréstimo sem encargos ou aoferta decheques ou de
eletro-domésticos para equipar acasatornaram o
endividamento fácil efizeram-nos acreditar
que estava aoalcance de todos equeduraria
para sempre.
Mas com a chegada dacrise financeira em
2008,as instituições bancárias viram
afeta-dos os seus rácios de capital, ocrédito mal-parado cresceu e,gradualmente, foram sendo fechadas asfontes definanciamento para as suas atividades.
Em menos de 4 anos, ocrédito à habitação passou defilho preferido dos bancos a
perso-nanon grata. Quem precisa dele para
com-prarcasa sótem duas opções: sujeita-se aum mercado pouco generoso ou adiaonegócio.
Um produto em vias
de
extinção
As consequência da crise estão avista de
to-dos. Quase dodia paraanoite, opreço do cré-dito subiu e,devido àsapertadas condições de acesso, o número deempréstimos para comprar casa caiu radicalmente. Se entre outubro de2009 esetembro de2010 foram
celebrados mais de 105 mil contratos, no
período homólogo posterior limitaram-se a 61mil —umaquebra de42%,segundo dados do Banco de Portugal.
Osbancos têm dado fortes sinais de que o crédito àhabitação éumproduto em vias de extinção. Alguns jánem ofazem e,naqueles
em que aporta ainda está entreaberta, as condições sãopouco favoráveis e, àpartida, pouco negociáveis.
Omontante máximo que os bancos em-prestam diminuiu, sendo praticamente
impossível obter um crédito acima de 80%
dovalor da avaliação ou do preço decompra doimóvel (em princípio, considera-se omais baixo). Hámesmo quem sóempreste 50%: é ocaso do Deutsche Bank. Mas nem por isso os spreads aplicados são mais leves. Em2 anos, ultrapassaram os 5%, chegando,
nal-guns casos, aroçar os7por cento.
Comomercado imobiliário emcrise, a pró-pria avaliação doimóvel em nada ajuda quem quer comprar. Com ajustificação de que é preciso acompanhar omercado, ovalor das avaliações bancárias tem descido bastante.
Nobalcão do Santander, foi apontada uma
descida de 15%a20%e,no doBES, uma des-valorização até30por cento. Equanto mais
desvalorizada estiver azona de localização do imóvel, maisdifícil seráobter umcrédito com condições aceitáveis.
A agudizar este cenário, verificou-se um
aumento generalizado das comissões bancá-rias. Os custos de abertura, por exemplo, pela entrada doprocesso esuaformalização, enca-receram. Por "engorda" semelhante passaram asdespesas de avaliação, que excedem os200
euros em metade dos bancos analisados. As comissões periódicas também sãouma realidade cadavez mais transversal, emregra, cobradas mensalmente com oprocessamento daprestação. São jápoucos osbancos que não asaplicam. Quem jácobrava, aumentou
>h
oseuvalor. Em média, ronda 1,50 euros.Uí
PJj
Em 2009, manifestámo-nos contra a suacobrança junto do Banco de Portu-gal, masnunca obtivemos resposta.Como garantia adicional, além de fiadores, alguns bancos exigem umseguro de proteção. Emcaso de desemprego oudoença do cliente, asseguram opagamento das prestações. Po-rém, noutras ocasiões, verificámos que algu-mas destas apólices nãotêm utilidade devido àsexclusões.
Não fazemos,
tente
no banco aolado
Dificilmente umpedido de simulação de cre-dito àhabitação terá suscitado tantas recusas quanto asque obtivemos na nossa deambula-ção pelos bancos, emmeados abril."Não fazemos" ,foiaresposta prontamente dada no Novagalicia Banco quando pedimos para falarsobre crédito àhabitação. A visita não terá durado mais de 30segundos. Nem chegámos apassar do hall deentrada. Sem mais demoras, afuncionária voltou aos seus afazeres. Nem tão-pouco nos perguntou sejá éramos clientes do banco. Sefossemos, tería-mos ficado, no mínimo, pouco satisfeitos com oatendimento.
NoBPN,atualmente emprocesso de mu-dança para oBanco BIC, indicaram-nos que não estavam focados no crédito à habitação, "salvo para alguns clientes especiais" e enca-minharam-nos paraaconcorrência.
NoBBVA, agerente do balcão informou--nos de quenão estavam aconceder crédito à habitação. As únicas exceções destinavam--se a imóveis cuja construção fora financiada pelo próprio banco ou aimóveis entregues por clientes sem capacidade de pagamento. Nestes casos, ascondições erammais interes-santes, com financiamento a100%espreads entre 1% e1,5%,consoante omontante pedi-do. Resultado: não pudemos obter a simula-ção paraonosso cenário.
ODeutsche Bank concede crédito... pelo menos, em teoria. Com financiamentos má-ximos de 50%,ainda exige fiadores ou uma aplicação, por exemplo, umdepósito aprazo no valor de30%docrédito. Ataxadeesforço
do cliente não pode ultrapassar 20%, eos spreads variam entre 3,15 e7por cento. Ape-sar da "adversidade" das condições, pedimos umasimulação que ficaram de nosenviar por e-mail. Atéàdatadefecho desta edição, nada recebemos.
O
meu
spreadé mais
alto
do
queo
teu
No Barclays, fomos logo alertados para os spreads elevados do momento, camuflados pelos valores baixos daEuribor, umasituação totalmente oposta àdehá 4 anos. Como o fi-nanciamento máximo era de70%, pedimos umasimulação paraessapercentagem e acei-támos adomiciliação de ordenados ea con-tratação de seguros devidae multirriscos-ha-bitação nobanco. Teríamos ainda de manter umsaldo médio superior a1000euros. Com isto, conseguimos obter um spread de 4,30 porcento. Desalientar aatenção dispensada: foi-nos detalhadamente explicado cada pon-to daficha deinformação normalizada (FIN).
NoBES,apesar deseterem disponibilizado afazer asimulação, foi-nos dado aentender que os bancos estrangeiros estariam mais acessíveis, ou seja, teriam spreads menos elevados. Talcomo na maioria dos bancos, o financiamento máximo éde80%dovalor do imóvel. Adomiciliação deordenados permite reduzir em0,2% o spread de base (5,50%) e a contratação de, pelo menos, 6produtos dá umdesconto de 0,3porcento.
NoSantander, oempréstimo também não pode exceder 80%eoseguro deproteção de pagamentos éobrigatório. Como nosfoi dito queospedidos sem venda associada não têm viabilidade, aceitámos adomiciliação de or-denados edepagamentos domésticos, a con-tratação de um cartão decrédito e a manu-tenção de saldo médio acima de1000euros.
Apesar de oCrédito Agrícola financiar 80%, os pedidos até75% podem obter um spread abaixo da grelha de base, que varia
consoante obalcão. Assim, quando pedimos asimulação para 60% dovalor do imóvel, o funcionário ainda conseguiu baixar o
spre-adreduzido detabela: de5,22 para 3,87por cento. Para isso, teríamos dedomiciliar orde-nados epagamentos domésticos, bem como contratar os seguros devida e multirriscos--habitação no banco.
ACajáDuero acabou por apresentar a
me-lhor proposta: spread de2,75%, negociável até2,5% com venda associada. Aceitámos a contratação dos seguros, dos cartões de débi-toedecrédito, adomiciliação de ordenados e de pagamentos e a adesão aohomebanking. Nota negativa: apesar deopreçário indicar financiamentos até 100%, aobalcão disse-ram-nos que não iam alémdos 80%dovalor doimóvel ouda avaliação, considerando-se sempre omaisbaixo.
80%
PERCENTAGEM
MÁXIMA
DE
FINANCIAMENTO
PERMITIDA
PELA
MAIORIA
Feitas ascontas, aspropostas de base são, no mínimo, proibitivas. Paraocenário de
fi-nanciamento máximo (80%, na maioria dos bancos), ospread mais baixo foi dado pelo BPI: 4,30 por cento. Omais elevado atingiu 6%,no Banco Popular. Mesmo para um finan-ciamento de60%,ocenário pouco mudou: o spread mais baixo, de3,80%, veio do BPI, eo mais elevado, de5,75%,do Santander Totta.
Descontos
até 1%
Apesar de os bancos estarem proibidos de recusar um empréstimo aum cliente que não
queira contratar outros produtos eserviços, averdade éque a concessão decrédito está dependente de outras "contratações". É visí-velaaposta dos bancos na venda associada. Alguns produtos eserviços, como a
domi-ciliação doordenado oudepagamentos do-mésticos, não têmcustos para ocliente; mas outros podem implicar algumas centenas de euros, como acontratação deum seguro ou a subscrição deplano depoupança-reforma.
Nobalcão doSantander Totta foi-nos mes-mo dito que "não há nenhum banco
rm
quenão esteja atrabalhar assim. Háum
U
2,75%
SPREAD
MAIS BAIXO
PROPOSTO AO NOSSO
?
número de produtos que ocliente tem deterativo, normalmente 4 ou5". Perante spreads de base tão elevados, quase todos nacasa dos5%,édifícil não ficartenta-doaaceitar avenda associada paradiminuir ocusto do crédito. Em regra, talpermite um desconto entre 0,5% e1%, valores quefazem diferença naprestação final.Aceitando a ven-da associaven-da, amédia dos spreads para um financiamento de80% desceu de 5,36 para 4,69por cento.
Alguns bancos, como a Caixa Geral de De-pósitos, propõem um conjunto deprodutos eserviços predeflnido. Por exemplo, a con-tratação decartão decrédito ededébito, a adesão ao homebanking e adomiciliação de ordenado valeumaredução de 0,1%; já o pa-cote de seguros no banco dádireito a0,2 por cento.
OBES e oBanco Best fixam um número mínimo deprodutos, cabendo aocliente es-colher aqueles que maislheinteressam.
No Montepio, no Banco Popular enoBPI, obtivemos uma redução de cerca de 0,5%
com adomiciliação deordenados ede pa-gamentos, contratação decartões dedébito ecrédito ede seguros no banco
-
o conjun-toque tínhamos definido como aceitável. NoMontepio, éaindapreciso tornar-se asso-ciado dainstituição (custa 2 eurospormês).No Millenrúum bcp, não foi propriamente proposta avenda cruzada, massetivéssemos ordenados acima de2500euros eos domicili-ássemos obteríamos uma"atenção" de0,5% no spread.
Muitas despesas sem certezas
Paradar início aoprocesso de crédito temde contar com os custos iniciais, que incluem aschamadas comissões deabertura, dossiê ouformalização. Emmédia, rondam os 560 euros.
OBanif apresenta oscustos iniciais mais baixos: 234 euros. Jána Cajá Duero atingem
610 euros. Aeste montante, éaindapreciso somar opreço de avaliação, que oscila entre 123euros, na Cajá Duero, e230euros, no San-tanderTotta.
Contas feitas, se após a avaliação do imóvel decidir não contratar oempréstimo, deitará a perder, no mínimo, 343 euros. Caso avance com oprocesso, deveainda contar com a co-missão deformalização: entre 62 e 246 euros. O banco que propôs ospread mais baixo comavenda associada
-
a CajáDuero- é,em contrapartida, aquele que exige ascomissões mais altas: 733 euros. Ainda assim, asua pro-posta continua aseramais barata.Ao longo davida doempréstimo, amaioria das instituições cobra comissões de processa-mento, emregra, mensais. Só o Barclays, oBPI eaCajáDuero são exceções. Naqueles que a têm, varia entre 1,46 euros (Crédito Agrícola) e1,82euros (BES eBanco Best). Num crédito de 30 anos, ocliente gastará, emmédia, 590 euros comesta comissão.
Prestação
atual
pode
enganar
Numa altura em queaEuribor regista valo-resmínimos, osomatório entre estevalor e ospread de base atinge quase 7por cento. Se ocrédito fosse formalizado nestas condi-ções epara 144mil euros (80% de financia-mento) a30anos, aprestação oscilaria entre 814,37 (BPI) e951,45 euros (Santander Totta). Mesmo com avenda associada, a prestação baixaria para 682,96euros (Cajá Duero), mas ainda ultrapassaria os 900 euros naCaixa Geral deDepósitos.Para 108mil euros (60% de financiamen-to), a prestação com spread de base situa-se entre 568,72 (Banif) e714,02 euros (Santan-der Totta). Com avenda associada, amais baixa é de 497,51 euros (CajáDuero) e amais alta de654,40euros (Crédito Agrícola).
No entanto, como aEuribor está em míni-mos históricos, deve ter em conta osefeitos dasua eventual subida. Mesmo naproposta mais vantajosa, ada Cajá Duero, uma subida de 1%na Euribor traduzir-se-ia emmais 85 euros naprestação
-
de682,96 para 768,07 euros. Eseesta subir 2% (para valores de finais de 2008), amensalidade dispara para 858,01 euros, ouseja, pagaria mais 170 euros do queatualmente.Embora não seja provável uma subida
abrupta do indexante, quando um
certificar-se de que consegue pagar a presta-ção calculada nesse momento, mas acautelar alterações futuras.
Adiar,
arrendar
oucomprar
nobanco
No momento atual, consideramos a genera-lidade das propostas decrédito demasiado caras. Amais interessante éada Cajá Duero, cujo spread reduzido ébastante inferior aos da concorrência. As comissões de entrada são elevadas, mas ainda assim compensam. Des-tacamos, no entanto, dois pontos negativos: mesmo com adomiciliação de ordenado, a CajáDuero cobra umacomissão de manuten-ção daconta àordem de31euros anuais; eos seguros devida emultirriscos-habitação são mais caros do que nos outros bancos. Mas só a comparação dascoberturas poderia dizer se opreço sejustifica.Acompra de casa acrédito deve serbem ponderada. Porumlado, omercado imobili-ário está emcrise, sendo possível encontrar imóveis mais baratos. Por outro, o crédito estámaiscaro. Dificilmente osspreads volta-rão aos valores praticados há4 anos, quando secontratava abaixo de0,5%, mas poderão descer dos atuais 5e 6por cento. Quem não quer prescindir dacondição deproprietário, deve considerar osimóveis dos bancos. Po-dem ser novos, quando oconstrutor não os consegue vender e osentrega ao banco que financiou a construção, ouusados, de clien-tes em incumprimento. Para estes casos, os bancos oferecem spreads muito mais baixos efinanciamentos a100 por cento.
Sepodeadiar a compra, aopçãopelo arren-damento é aalternativa mais sensata.
A
um
passoda
usuraDadaasubida vertiginosa dosspreads no cré-dito àhabitação, étempo deperguntar qual é olimite.
Uma família que, em meados de 2008,
pedisse um empréstimo de 144 mil euros,
pagaria entre 850e950euros, com um spre-ad entre 0,7%e1,7% (ou atéinferior). Quem contratar omesmo empréstimo hoje obterá uma prestação semelhante, mas com um
spread muito superior. Significa isto que, quando aumentar ovalor doindexante (a mé-dio ou longo prazo, deverá serinevitável), a prestação subirá algumas centenas de euros.
Resultado: mais famílias poderão ter di-ficuldade empagar os empréstimos. Assim, num momento emque jásãomuitos os casos desobre-endividamento, éessencial criar
limites àstaxas de juro do crédito àhabitação.
Feitiço
virou-se contra o feiticeiro
Paratravar a subida do custo dos créditos ao consumo, foram fixados, em2009,tetos má-ximos paraastaxas anuais efetivas de encar-gos globais (TAEG) dos contratos que entra-ram em vigor apartir de2010.Oslimites são indexados àmédia dastaxas dos contratos realizados nos últimos 3 meses, acrescidas deV3,e revistos trimestralmente.
Contudo, essa metodologia acabou por gerar um efeito perverso, já quehá uma ten-dência constante desubida emtodos os seg-mentos docrédito aoconsumo. Por exemplo, seentre janeiro emarço de2010ataxadejuro máxima dos cartões decrédito erade32,8%, nosegundo trimestre de2012,oteto passou para 36,5porcento.
Omodelo usado não sónão reduziu as ele-vadas taxas praticadas, como permitiu que estas seagravassem. Umdos motivos poderá ser a excessiva segmentação domercado do crédito aoconsumo —existe umataxa para oscartões de crédito, outra paraocrédito pes-soal,outra paraocrédito automóvel... Na prá-tica, isto não permitiu odesejado, isto é,que oscréditos que jáeram os mais caros fossem travados pelas taxas dejuro dosmais baixos.
Poroutro lado, o facto deostetos estarem indexados auma média demercado permite que, pouco a pouco, asmédias possam subir. Sealgumas instituições aumentarem ligeira-mente as taxas, outras seguirão oexemplo, o queresulta num aumento gradual. Perigo: no limite, a escalada das taxas pode nãoterfim.
Muitos países europeus, como aItália, a França ou aAlemanha, têm, para todos os empréstimos, umsistema idêntico ao portu-guês no crédito aoconsumo. Outros têm um
limite definido administrativamente. A Bél-gica, por exemplo, fixa limites (nãohá inde-xação) para cada tipo decrédito. Na Polónia, há uma indexação àtaxa do banco central, acrescida de300%, que éválida tanto para o crédito aoconsumo como para ahabitação. Um exemplo interessante éodaHolanda: há uma indexação auma taxa controlada pelo Estado no crédito ao consumo, oque limita assubidas.
