O direito de oposição à renovação do senhorio em contrato de arrendamento não habitacional anterior ao NRAU

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I. DESTAQUE

No dia 27 de Maio de 2010 foi publicado em www.dgsi.pt um Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, relativo ao processo n.º 971/08.9TVPRT.P1.S1, que veio sustentar uma tese inovadora relativamente ao direito de oposição à renovação do senhorio num contrato de arrendamento comercial, ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o qual foi aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, rectificada pela Declaração de Rectificação n.º 24/2006, de 17 de Abril.

Neste Acórdão, o Supremo Tribunal de Justiça viu-se colocado perante a questão de saber se era possível ao senhorio opor-se à renovação de um contrato de arrendamento para o exercício do comércio, celebrado em 1978, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos.

Com interesse para a decisão em causa, salientam-se os seguintes factos: a) Por escritura pública outorgada em 20 de Julho de 1978, os donos e legítimos

proprietários de um prédio urbano sito na Rua do Almada, no Porto, deram esse imóvel de arrendamento ao réu, para instalação de um armazém de papel. b) O arrendamento foi feito pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos,

tendo início a 1 de Julho de 1978.

c) O contrato foi-se renovando sucessivamente, durante trinta anos.

d) Em 1 de Fevereiro de 2008 os autores, actuais usufrutuário e dono e legítimo proprietário do referido imóvel, comunicaram ao réu, mediante carta registada com aviso de recepção, a sua oposição à renovação do contrato, que se operaria em 1 de Junho de 2008, reclamando do réu a devolução do imóvel arrendado até 31 de Maio de 2008, livre de pessoas e bens.

e) O réu recusou-se a entregar, voluntariamente, o imóvel arrendado aos autores. À data em que foi celebrado, o regime jurídico aplicável a este contrato de arrendamento urbano para o exercício do comércio era o estabelecido no

O direito de oposição à renovação do senhorio em contrato

de arrendamento não habitacional anterior ao NRAU

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Código Civil de 1966, designadamente nos seus artigos 1083º a 1106º e 1112º a 1118º. Nessa altura, e de acordo com o artigo 1095º do Código Civil, o senhorio não gozava do direito de denúncia nos arrendamentos de prédios urbanos, considerando-se o contrato renovado, por períodos sucessivos, caso não fosse denunciado pelo arrendatário, no tempo e pela forma convencionados ou estabelecidos na lei. Esta regra da prorrogação forçada ou imperativa do contrato de arrendamento em relação ao senhorio era um dos traços mais marcantes do carácter vinculístico dos contratos de arrendamento celebrados ao abrigo dos regimes anteriores à entrada em vigor do NRAU. O critério geral de delimitação do âmbito temporal da aplicação desta lei está fixado no artigo 59º, nº 1 do NRAU que estipula que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”, acrescentando o respectivo nº 3 que “as normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável”.

As normas transitórias encontram-se estabelecidas nos artigos 26º e ss. da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. Relativamente aos contratos não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, rege o artigo 27º daquele diploma legal, o qual, com excepção do regime estabelecido para as benfeitorias realizadas pelo arrendatário, remete para o artigo 26º.

Em termos genéricos, quanto aos contratos de duração limitada, o n.º 3 do artigo 26º da Lei em apreço estabelece que estes se renovam automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não-habitacional.

No que diz respeito aos contratos sem duração limitada, estes reger-se-ão pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes excepções (i) continua a aplicar-se o artigo 107º do RAU1_{; (ii) o} montante previsto no artigo 1102º, n.º 1 do Código Civil não pode ser inferior a um ano de renda2_{; e (iii) não se aplica a alínea c) do artigo 1101º do Código} Civil3_.

1_{O direito de denúncia do senhorio continua a ter as limitações que o artigo 107.º do RAU estabelecia, ou seja:}

• o arrendatário ter 65 anos ou mais de idade ou, independentemente desta, se encontrar na situação de reforma por invalidez absoluta ou sofrer de incapacidade total para o trabalho ou ainda se for p ortador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a 2/3

• o arrendatário se mantiver no local há 30 ou mais anos.

2_{O montante da indemnização, a pagar pelo senhorio em caso de denúncia com fundamento na necessidade do}

locado para habitação do próprio senhorio ou dos seus descendentes em 1.º grau, não pode ser inferior a um ano de renda e o valor é correspondente a 4% do valor do locado; mas, nos contr atos de arrendamento habitacional,

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Na sequência da doutrina que se tem pronunciado sobre este tema, o Acórdão em apreço vem considerar que é clara “a preferência do legislador pelo novo regime, no qual deposita a ilimitada crença voluntarista no ressurgimento de um mercado de arrendamento, forte e concorrencial, que faça regressar ao sector uma parte considerável dos edifícios, actualmente desocupados ou degradados, com a correspectividade de rendas justas mas, também, como se deseja, não especulativas.” E afirma expressamente que “a alteração mais relevante introduzida pelo NRAU consistiu na eliminação do monopólio da oposição à renovação, por parte do inquilino, que se traduzia para o senhorio no regime da prorrogação forçada do vínculo contratual”, defendendo ainda que em qualquer modalidade de arrendamento o locador passa também a gozar do direito de se opor à renovação ou de denunciar o contrato.

O Supremo Tribunal de Justiça vem defender neste Acórdão que “ao contrário do que sucede no âmbito dos arrendamentos habitacionais, em que há contratos que não sofrem quaisquer alterações e outros em que só o montante da renda é alterado, todos os contratos para fins não habitacionais - arrendamento para comércio, indústria e outros fins – sem qualquer excepção, são susceptíveis de vir a ser regulados pelo NRAU”. Assim, conclui o aresto em causa, “podendo o arrendamento urbano cessar, nomeadamente, por denúncia ou oposição à renovação, tratando-se de um arrendamento para fins não habitacionais, aplica-se, na falta de estipulação em contrário, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, pelo que, tendo o contrato o prazo de um ano, a respectiva denúncia deveria ter sido comunicada ao outro contraente, com uma antecedência não inferior a um ano do termo da renovação, de acordo com as disposições combinadas dos artigos 1067º, nº 1, 1079º, 1110º, nº 1, 1096º, nº 2 e 1097º, todos do CC”.

Em resumo, a construção do presente Acórdão parte do princípio que um contrato celebrado pelo prazo de um ano, antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano em 1990, constitui um contrato de duração limitada para efeitos do NRAU, pelo que considera possível ao senhorio opor-se à sua renovação mediante pré-aviso de 1 (um) ano, nos termos do artigo 1097º do Código Civil.

depois de se verificar a transmissão da posição contratual do arrendatário, em caso de morte ocorrida após a entrada em vigor do NRAU, o montante da indemnização, também equivalente a um ano de renda, é calculada nos termos gerais (26.º, n.º 4, al. b), e n.º 5).

3_{O senhorio não pode denunciar o contrato mediante comunicação ao arrendatário com antecedência mínima de}

cinco anos sobre a data em que pretender a cessação, mas, nos arrendamentos para fins não habitacionais, já pode fazê-lo quando:

a) O arrendatário trespassar ou locar o estabelecimento após a entrada em vigor do NRAU;

b) Sendo o arrendatário uma sociedade, a titularidade do respectivo capital social se altere por transmissão inter vivos da posição ou posições sociais em mais de 50% face à situação existente à data da entrada em vigor do NRAU.

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II. BREVES DE LEGISLAÇÃO

Decreto-Lei 33/2011, de 7 de Março

Adopta medidas de simplificação dos processos de constituição de sociedades por quotas e das sociedades unipessoais por quotas, prevendo (i) que o capital social possa ser livremente fixado pelos sócios e que (ii) os sócios procedam à entrega das suas entradas nos cofres da sociedade até ao final do primeiro exercício económico.

Decreto-Lei 36-A/2011, de 9 de Março Consagra quatro medidas:

(i) a aprovação do regime da normalização contabilística para as microentidades (NCM);

(ii) a aprovação do regime da normalização contabilística para as entidades do sector não lucrativo (ESNL);

(iii) a consagração de regras que dispensam, em certos casos, a apresentação de contas consolidadas pelas empresas mãe e a

(iv) a alteração do prazo para entrega dos pedidos de reembolso do IVA por sujeitos passivos não estabelecidos no Estado membro de reembolso, referentes aos períodos de imposto do ano de 2009.

Portaria nº 104/2011, de 14 de Março

Aprova os modelos de demonstrações financeiras a usar pelas microentidades, conforme previsto no Decreto-Lei 36-A/2011, de 9 de Março

Aprova os modelos de demonstrações financeiras aplicáveis às entidades do sector não lucrativo, conforme previsto no Decreto-Lei 36-A/2011, de 9 de Março

Aprova o Código de Contas para as entidades do sector não lucrativo

Portaria nº 107/2011, de 14 de Março Aprova o Código de Contas para microentidades Decreto Lei 37/2011, de 10 de Março

O presente Decreto-Lei estabelece determinados aspectos dos contratos de utilização periódica de bens, de aquisição de produtos de férias de longa duração, de revenda e de troca, transpondo a Directiva n.º 2008/122/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Janeiro de 2009.

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I. HIGHLIGHT

A judgment of the Supreme Court of Justice was published in www.dgsi.pt on 27 May 2010 concerning case No. 971/08.9TVPRT.P1.S1, supporting an innovative thesis with regard to the landlord’s right to oppose the renewal of a commercial lease agreement, under the Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) (New Urban Lease Law), adopted by Law No. 6/2006 of 27 February, as rectified by Rectification Statement No. 24/2006 of 17 April. In this judgment, the Supreme Court of Justice addressed the question of whether the landlord can oppose the renewal of a commercial lease agreement entered into in 1978, for a one-year term, extendable for the same periods of time.

The following facts are of relevance for the ruling under appreciation:

a) By public deed of 20 July 1978, the rightful owners of an urban property located in Rua do Almada, in Porto, leased the property to the defendant for the purpose of establishing a paper warehouse in it.

b) The lease was entered into for a one-year period, renewable for equal periods, starting on 1 July 1978.

c) The contract was successively renewed for thirty years.

d) On 1 February 2008 the plaintiffs, current usufructuary and lawful owner of the property, notified the defendant by registered mail with acknowledgement of receipt that they opposed the renewal of the agreement effective 1 June 2008 and formally requested the defendant to return the property until 31 May 2008, free and unoccupied of persons and goods.

e) The defendant refused to return the property to the plaintiffs voluntarily.

The landlord’s right to oppose the renewal of non housing

leases concluded before the NRAU (New Urban Lease Law)

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At the time the agreement was concluded, the legal framework applicable to this urban lease agreement for the pursuit of a trade activity was the one set out in the Portuguese Civil Code of 1966, in particular, articles 1083 to 1106 and 1112 to 1118 thereof. At that time, in accordance with article 1095 of the Civil Code, the landlord was not entitled to terminate urban leases due to the end of its term, since the agreements were deemed to be successively renewed unless terminated by the tenant with the notice and in the manner agreed or established in the law. This rule of forced or mandatory extension of lease agreements imposed on the landlord was one of the most relevant traits of the binding nature of lease agreements entered into under the legal frameworks in place prior to the NRAU.

The general rule of delimitation of the temporal scope of this law is set out in its article 59, nr. 1, according to which “the NRAU applies to contracts entered into after its effective date as well as to existing contractual relations that are still in force on that date, without prejudice to the transitory provisions”; moreover, in accordance with number 3 of the same article “the subsidiary rules set out in the NRAU only apply to contracts entered into before the effective date of this law where they do not conflict with the subsidiary rule in force on the date of execution, in which case the latter rule is enforceable”. The transitory provisions are set out in articles 26 et. seq. of Law No. 6/2006 of 27 February. Relating to non-housing agreements entered into before the effective date of Decree-Law No. 257/95 of 30 September, these are governed by article 27 of the above law, which, to the exception of the legal framework established for betterments made by the tenant, refers to article 26.

In broad terms, in accordance with article 26 nr. 3 of the law in question, fixed-term agreements are automatically renewed, unless terminated by either party at the end of the term for which they were entered into, for a three-year period unless a longer term has been provided for; in the case of non-housing leases, the first renewal is for a five-year term.

Open ended agreements are governed by the rules applicable to agreements of indefinite duration, with the following exceptions: (i) article 107 of the RAU (Urban Lease Law) continues to apply4_{; (ii) the amount established in article} 1102, nr. 1 of the Civil Code cannot be inferior to one year’s rent5_{; and (iii)} article 1101, c) of the Civil Code6_{does not apply.}

4 _{The right of termination of the agreement due to the end of its term by landlord is still subject to the limit ations}

arising from article 107 of the RAU, that is:

• the tenant being 65 years old or more or, regardless of the age, the tenant receiving a total disability pen-sion or being completely incapable of working or being handicapped with a degree of incapacity of more than 2/3

• the tenant having been in the property for 30 years or more.

5_{The amount of the compensation payable by the landlord in case of termin ation on the grounds of the need to}

recover the property for his own or for his 1st degree descendants’ residence, cannot be less than one year’s rent and corresponds to 4% of the value of the property; however, in housing lease agreements, after the transfer of the tenant’s contract, in case of death occurred after the coming into e ffect of the NRAU, the amount of the

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In line with the doctrine on this matter, the judgment in question considers that it is clear that “the legislator prefers the new legal framework, on which he deposits its unlimited trust to bring about a resurgence of a strong, competitive rental market that will regain a considerable part of the properties currently unoccupied or deteriorated, simultaneously with rents that are fair but hopefully not speculative.” It expressly states that “the most significant change brought by the NRAU was the elimination of the tenant’s monopoly in terms of the opposition to renewal, which translated for the landlord in the forced renewal of the contractual relationship”; the judgment also supports that in any type of lease the lessor is also entitled to oppose the renewal or to terminate the agreement.

In this judgment, the Supreme Court of Justice supports that “unlike housing leases, where there are agreements that remain unchanged and others in which the only change is the amount of the rent, all non-housing agreements – commercial, industrial and similar leases – are, without exceptions, likely to be governed by the NRAU in the future”. Thus, the decision in question concludes as follows: “the urban lease can end, in particular, due to termination or opposition to the renewal, in the case of non-housing leases, to which, unless otherwise agreed, the provisions of housing leases apply and therefore, considering that the term of the lease was one year, notice of termination should have been sent to the other party at least one year before the end of the renewed term, in accordance with the combined provisions of articles 1067 nr.1, 1079, 1110 nr. 1, 1096 nr. 2 and 1097 of the Civil Code”. In short, this judgment is based on the principle that an agreement with a one-year term entered into before the coming into effect of the Regime do Arrendamento Urbano in 1990, is a fixed-term contract for the purposes of the NRAU, and therefore deems possible that the landlord can oppose its renewal by means of a notice sent one year in advance, under the terms set forth in article 1097 of the Civil Code.

compensation, also corresponding to one year’s rent, is calculated under the general terms (article 26, nr. 4, b) and nr. 5).

6_{The landlord cannot terminate the agreement by prior notice to the tenant, with at least five years before the}

date on which termination is to take effect, however, he can do so in non-housing leases in the following cases: a) the tenant assigning the lease of the property or establishment after the NRAU came into effect;

b) where the tenant is a company, ownership of the share capital changing through transfer inter vivos of the holding or holdings by more than 50% in comparison to the situation that existed on the date NRAU came into force.

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II. LEGISLATION AND CASE-LAW HIGHLIGHTS

Decree-Law 33/2011 of 7 March

Adopting measures to simplify the process of incorporation of “quota” companies (private limited liability companies) and of single member private limited liability companies (sociedades unipessoais por quotas), laying down that (i) the share capital can be freely fixed by the shareholders and that (ii) the shareholders must pay the relevant contributions to the company’s account until the end of the first financial year.

Decree-Law 36-A/2011 of 9 March Adopting four measures:

(i) the approval of the accounting harmonisation rules for micro entities; (ii) the approval of the accounting harmonisation rules for entities of the

non-profit sector;

(iii) approval of rules exempting, in certain cases, from the submission of consolidated accounts by parent companies; and

(iv) change of the deadlines for the submission of applications for VAT refund by taxable persons not established in the Member State of refund, relating to tax periods of 2009.

Portaria (Ministerial Order) No. 104/2011 of 14 March

Adopting the financial statement models to be used by micro entities, as provided for in Decree-Law 36-A/2011 of 9 March.

Adopting the financial statement models applicable to entities of the non-profit sector, as provided for in Decree-Law 36-A/2011 of 9 March.

Adopting the Código de Contas (Code of Accounts) for entities of the non-profit sector.

Adopting the Código de Contas (Code of Accounts) for micro entities. Decree-Law No. 37/2011 of 10 March

This Decree-Law concerns certain aspects of timeshare, long term holiday products, resale and exchange contracts, transposing Directive No 2008/122/EC, of the European Parliament and of the Council of 14 January 2009.

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