RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR EM
JOÃO PESSOA-PB
Luana Leal Fernandes Araujo (UFPB) lua_leal@hotmail.com Claudino Lins Nobrega Junior (UFPB) claudinolins@hotmail.com
O setor imobiliário caracteriza-se por possuir projetos de investimento com diversos elementos e riscos financeiros elevados decorrentes dos altos investimentos exigidos antes da absorção do produto final pelo mercado. Diante disto, sabe-se que as decisões sobre investimentos na construção civil não devem basear-se apenas na sensibilidade do empreendedor, mas, também, serem fundamentadas através da realização de diversas análises financeiras. O estudo justifica-se pela importância de avaliar previamente a viabilidade econômica do investimento na construção de qualquer tipo de empreendimento. O presente trabalho consiste em apresentar, na perspectiva do investidor, o estudo de viabilidade econômica de um empreendimento residencial multifamiliar na cidade de João Pessoa/PB. A partir das
especificações, localização e outras características do
empreendimento, calculou-se o valor de mercado do terreno e dos apartamentos. Posteriormente, elaborou-se o plano de vendas dos imóveis e, utilizando-se o orçamento e cronograma físico-financeiro foi feita a composição de fluxos de caixa para diferentes cenários de
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distribuição e velocidade de vendas. Cada cenário foi analisado a partir de indicadores econômicos correspondentes, sendo o valor presente líquido (VPL), a taxa interna de retorno (TIR), o payback e o índice de lucratividade (IL), os indicadores que auxiliam na interpretação dos resultados. Assim, obteve-se um parecer de viabilidade econômica da construção do empreendimento em questão no local pretendido, sob condições estimadas de custos e receitas bem como de taxas de desconto consideradas, o qual indicou que o investimento no empreendimento em estudo tende a ser viável para o investidor no ponto de vista econômico.
Palavras-chave: Indicadores econômicos; Mercado imobiliário;
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1. Introdução
Os investimentos no setor da Construção Civil envolvem riscos financeiros e recursos de montantes significativos. A fim de fundamentar decisões sobre investimentos nesse setor, é recomendável a realização de análise prévia através de critérios de viabilidade econômica. Os métodos gerais de análise de investimentos são conhecidos, contudo há pouco material específico e direcionado ao setor imobiliário. O estudo que precede o lançamento de um novo empreendimento, muitas vezes, é geralmente realizado utilizando critérios simplesmente subjetivos, dessa forma, torna-se importante aumentar o grau de objetividade das decisões. (GONZÁLEZ E FORMOSO, 2001).
Importante ressaltar que os investidores sejam eles, empreendedores, incorporadores, construtores ou particulares, buscam atingir algum benefício com o empreendimento projetado e, antes de decidir, fazem uma avaliação cuidadosa e rigorosa para assegurar que o projeto proposto pode efetivamente atingir seus objetivos. (BALARINE, 1997; GONZÁLEZ E FORMOSO, 2001).
No mundo atual, a análise de investimentos requer conhecimento de técnicas especiais de engenharia econômica, fundamentadas na chamada matemática financeira diante da necessidade crescente e ilimitada do produto final desse setor. (CASAROTTO E KOPITTKE, 2007).
Goldman (2006), destaca através de pesquisa com empresas construtoras que os indicadores de viabilidade, o projeto, a motivação, o risco, o terreno, o financiamento e a comercialização foram os fatores considerados relevantes e motivadores para a realização de empreendimentos imobiliários. Os especialistas entrevistados expressaram que os indicadores de viabilidade em destaque são a taxa interna de retorno, o valor de exposição máxima do incorporador, o valor presente, o valor presente líquido, a velocidade de venda, o lucro sobre receita, o prazo de
payback do investimento.
O presente trabalho tem como objetivo geral apresentar, na perspectiva da empresa construtora, um estudo de viabilidade econômica da construção de um empreendimento residencial multifamiliar em um terreno na cidade de João Pessoa-PB. Para tanto, serão
5 medidos e analisados os indicadores econômicos (VPL, payback e TIR) para cada cenário considerado no fluxo de caixa. Além disso, o estudo contribui com possíveis alternativas para viabilizar o projeto, caso a análise indique sua inviabilidade, ou opções que podem levar a uma melhoria dos resultados financeiros
2. Referencial teórico
2.1 Engenharia econômica e métodos de análise de investimentos
A Engenharia Econômica tem como objetivo a análise econômica de decisões sobre investimentos e possui aplicações bastante amplas, pois os investimentos podem ser tanto de empresas quanto de particulares ou entidades governamentais. (CASAROTTO e KOPITTKE, 2007). Na área de tomada de decisão em empreendimentos imobiliários, a Engenharia Econômica é um ramo de especialização em engenharia que permite, através de um conjunto de instrumentos de natureza financeira e econômica, realizar investimentos que visem retorno econômico-financeiro. (ZENI, 2014).
A decisão de implantação do projeto analisado deve, portanto, considerar critérios econômicos, o qual avalia a rentabilidade do investimento, critérios financeiros, o qual avalia a disponibilidade dos recursos, e critérios imponderáveis, que são fatores não conversíveis em dinheiro (CASAROTTO E KOPITTKE, 2007).
2.2. Elaboração de projetos de investimento imobiliário
As características especiais do mercado imobiliário tornam difíceis o processo de decisão de investimento ou de lançamento de novas construções. Principalmente na análise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta decisão é tomada pelo empresário de forma intuitiva, de acordo com sua experiência e sua percepção das condições momentâneas do mercado, sem ter como base uma análise criteriosa, embasada em dados (GONZÁLEZ E FORMOSO, 2001).
Balarine (1998) sugere que em auxilio à tomada de decisão, é importante a utilização de métodos racionais que envolvam fatores econômicos para de geração de lucros bem como a
6 consideração de fatores financeiros possibilitando o fornecimento de financiamento para produção e compradores, como mostra a Figura 1.
Figura 1- Empreendimentos imobiliários (Fatores que afetam a decisão de incorporar)
Fonte: Adaptado de Balarine (1998)
2.3. Indicadores de viabilidade
A Norma Brasileira NBR 14653-4 (ABNT, 2002) define o estudo de viabilidade técnico-econômica como a avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade de um empreendimento com a utilização de indicadores de viabilidade. A viabilidade de um empreendimento é, normalmente, medida através do seu Valor Presente Líquido (VPL) e da sua Taxa Interna de retornos (TIR), sendo o payback um indicador válido para o cálculo do risco associado a este projeto. (HOCHHEIM, 2003).
Dantas (1998) afirma que a taxa mínima de atratividade pode ser estimada levando em consideração as oportunidades de investimento alternativos existentes no mercado de capitais e, além disso, considerando os riscos do negócio. A TMA é dada pela Equação (1) que considera uma taxa de juros real (descontada a inflação) praticada pelo mercado financeiro (im), mais uma taxa de risco (ir).
7 O VPL de um projeto é a soma dos valores presentes de cada um dos fluxos de caixa- tanto positivos como negativos- que ocorrem ao longo da vida de um projeto como mostra a Equação (2). (DAMODARAN, 2001).
(2)
Onde:
FCt = Fluxo de caixa no período t; r = Taxa de desconto; t = Período.
O VPL de um projeto de investimento quando maior do que zero, significa que o investimento é economicamente atrativo; igual a zero, indicando que é indiferente investir ou não; ou ainda, menor que zero, o que representa que o investimento não é atrativo do ponto de vista do investidor pois o valor presente das despesas é maior do que o das receitas no fluxo de caixa. (ASSAF NETO; 1992).
A TIR é a taxa de desconto que torna o valor presente líquido igual a zero e representa a medida do retorno que se obtém sobre um investimento. (DAMODARAN, 2001).
A NBR 14653-4 (ABNT 2002) explica que o Índice de Lucratividade é a relação entre o valor presente das receitas líquidas e o dos investimentos, como mostra a Equação (3).
(3)
3. Metodologia
A sequência de execução das atividades empregado na realização do presente estudo de caso é representada na Figura 2.
Selecionou-se o empreendimento a ser analisado em função da facilidade de acesso às informações pela pesquisadora. Dados como especificações, orçamento, cronograma físico-
8 financeiro e informações sobre o terreno no qual será construído o empreendimento foram coletados.
O valor de venda do terreno e dos apartamentos foi obtido através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, metodologia indicada pela NBR 14653-1: Imóveis Urbanos. Para tanto, foi utilizado o software Sisdea que é um sistema para modelagem de dados com suporte às avaliações comparativas do mercado imobiliário e calculado juntamente à consulta profissional do quadro de engenheiros da Caixa Econômica Federal. A partir das informações acerca das especificações do empreendimento, localização, entre outras características tais como renda da região e dados relativos aos itens de infraestrura existentes no entorno.
A elaboração da Tabela de Vendas dos apartamentos foi realizada tomando-se como base os valores de venda obtidos pela Avaliação dos imóveis em conjunto com a tabela de pré-vendas disponibilizada por construtoras para empreendimentos de tipologia semelhante ao objeto de estudo, tomadas as devidas considerações e adaptações. Determinou-se, assim, o limite de parcelas bem como o valor dos reforços semestrais e valor a ser pago na entrega de chaves. Na determinação dos cenários de vendas optou-se por adotar três situações diferentes sendo elas base, otimista e pessimista. Cada situação caracteriza-se por uma frequência de vendas de apartamentos por mês diferenciadas, sendo variadas entre o início e fim da construção e até mesmo antes e após o término da construção do empreendimento.
9 Os fluxos de caixa correspondem a cada cenário de vendas e foram desenvolvidos através de planilhas eletrônicas no Microsoft Excel. A partir do cronograma físico financeiro, observam-se os custos relativos à construção a cada mês, e as despesas com corretagem e publicidade, custo de administração, entre outros. As receitas correspondem às vendas dos apartamentos estabelecidas para cada cenário de vendas considerado.
Foram, então, calculados com o auxílio do Microsoft Excel os indicadores econômicos para cada cenário de análise: Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR),
payback e Índice de Lucratividade (IL).
Posteriormente, foi realizada a análise de sensibilidade do Valor Presente Líquido quando variada a Taxa Mínima de Atratividade, a taxa de desconto para o cálculo do fluxo de caixa
10 descontado. Foi analisada, também, a variação do período de payback para cada cenário do estudo; a variação do VPL, TIR e IL quando considerada a aquisição do terreno através de permuta de unidades do empreendimento; e a análise dos indicadores quando considerados ajustes dos custos de construção e valor de venda dos apartamentos.
A viabilidade econômica foi verificada através da observação do comportamento dos indicadores econômicos em cada cenário considerado os critérios de avaliação de cada um, permitindo-se afirmar se o investimento é ou não viável no ponto de vista econômico e financeiro, sob as circunstâncias determinadas para a análise deste empreendimento.
4. Resultados e discussões
Trata-se de um empreendimento residencial multifamiliar constituído de um pavimento Subsolo destinado ao estacionamento e áreas técnicas, um pavimento Térreo reservado para estacionamento, serviço e lazer, possuindo piscinas, churrasqueira, terraço, espaço gourmet, WC masculino e feminino. Dois pavimentos Mezanino para estacionamento, banheiros, quadras poliesportivas, playground, sala de estar, academia de ginástica e salão de jogos. Os apartamentos, perfazendo um total de 132 unidades habitacionais, possuem 3 suítes, sala de estar e sala de jantar, varanda, lavabo, cozinha e área de serviço.
4.1. Obtenção do valor de mercado
Foram calculados neste trabalho o valor médio dos apartamentos e do terreno provenientes da simulação, resultados estatísticos, distribuição de resíduos, e gráficos que mostram a variação dos valores em relação às variáveis consideradas, gráfico de teste de aderência, histograma de distribuição de frequência e distribuição dos resíduos de regressão. Apenas o valor final dos apartamentos e do terreno serão informados devido ao caráter sigiloso do banco de dados. Através do método comparativo de dados de mercado, o valor encontrado para o terreno no qual será construído o empreendimento é de R$ 7.109.606. Para os apartamentos, a Tabela 1 apresenta os valores de mercado dos apartamentos que variam a cada 10 andares.
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Tabela 1- Valores de mercado das unidades
4.2. Orçamento e cronograma físico-financeiro
O custo total de construção do empreendimento é de RS 47.171.056,23. A área construída do empreendimento é de 28.658,77m², resultando em um custo unitário de construção de 1.645,96 RS/m². A Figura 3 apresenta um fragmento extraído do cronograma físico financeiro do mês 20 que equivale a agosto de 2017 ao mês 24, equivalente a dezembro de 2017.
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4.3. Tabela de vendas
Foi determinada a intenção de parcelamento em um prazo máximo de quarenta e oito meses e que este prazo fosse diminuído na medida em que as obras fossem adiantadas. Além disso, foi estabelecida uma entrada equivalente a 25% do valor do apartamento, que foi incrementada de dezoito por cento a cada seis meses e sendo de três por cento com na conclusão do pagamento. Os imóveis vendidos a partir de 2019 tiveram um parcelamento de 24 meses, entrada equivalente a 25% do valor do imóvel, ajustado em aproximadamente 0,01% em
13 função de uma provável valorização do imóvel. O pagamento dos reforços dá-se em 7 parcelas semestrais para imóveis vendidos entre 2016 e 2019 e de 3 para imóveis vendidos em 2019. Durante a obra não foi prevista a cobrança de juros.
4.4. Fluxo de caixa
As despesas são representadas pelo custo de construção previsto para cada mês de acordo com o cronograma físico-financeiro, custos de corretagem, considerado de 5% sobre o valor de venda de cada apartamento e custo com marketing e publicidade, considerado de 1% do valor médio do apartamento. Foi considerado o BDI da construtora, contabilizando 20,51% do custo de construção, valor proposto pelo Tribunal de Contas da União.
As receitas são representadas pelas vendas e pagamentos das parcelas dos apartamentos em cada mês de acordo com o valor e época de venda, como estabelecido na tabela de vendas. Após serem determinadas as condições de venda, foram elaborados três cenários para os fluxos de caixa. O principal fator que determina as diferenças entre eles é a velocidade e comportamento de venda das unidades no tempo, os quais são relacionados na caracterização de cada cenário. Os modelos apresentados neste trabalho supõem diferentes velocidades de vendas durante o período de construção, nos primeiros anos e nos últimos anos da construção.
a) No cenário base a aquisição do terreno ocorre no período zero, e o início simultâneo dos custos com publicidade, construção do empreendimento e vendas dos apartamentos. As vendas dos imóveis foram consideradas em uma velocidade constante dos distribuída durante os 42 meses de construção, sendo uma velocidade de, em média, 3 unidades por mês;
b) No cenário otimista, o terreno foi adquirido no período zero e foi considerado um período de publicidade de 6 meses antes de iniciar a construção. As unidades foram vendidas a partir do quarto mês de publicidade (período 3) e foram concluídas as vendas até o sétimo mês de construção (período 12). A construção do empreendimento tem início no período 6 e termino do período 47;
14 c) No cenário pessimista o início das vendas inicia no período 25 (dois últimos anos de
construção);
A Figura 4 apresenta a distribuição de eventos nos 3 cenários.
4.5. Indicadores econômicos
Para o cálculo dos indicadores econômicos foi necessário estabelecer a taxa mínima de atratividade (TMA) do investidor, taxa que envolve o custo de capital e riscos, como mostra a Equação (2). Segundo Zeni (2014), o nível de risco para empreendimentos a operar tem valores aceitáveis entre 10% e 14% ao ano, para investimentos com risco alto. Optou-se, portanto, pela adoção de uma taxa de risco (ir) de 12% ao ano, ou seja, 0,949% ao mês. A parcela (im) considera uma taxa de juros real, descontada a inflação.
Foi utilizada para a analise como taxa efetiva a Taxa Selic, que é de 11,15% a.a., em consulta ao Banco Central do Brasil realizada em maio de 2017. A taxa de inflação considerada foi de 4,57% a.a., valor atualizado de setembro de 2015. Assim:
Então é determinada a Taxa Mínima de Atratividade:
15 A partir do fluxo de caixa calculado para cada cenário considerado para a análise e considerado a TMA calculada, foram calculados os indicadores econômicos Valor Presente Líquido (VPL), Taxa interna de retorno (TIR), payback e índice de lucratividade (IL). Estão apresentados na Tabela 2 os indicadores econômicos referentes a cada cenário considerado quando na elaboração do fluxo de caixa.
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4.6. Análise de sensibilidade
Com o objetivo avaliar o impacto da variação de componentes do fluxo de caixa como volume de vendas, taxa de atratividade, dentre outros, realizou-se a análise de sensibilidade. Foi analisado o VPL em função da variação da TMA; o comportamento do payback em relação aos diferentes cenários de vendas; a análise dos indicadores VPL, TIR e IL quando variados os custos e receitas totais do empreendimento; e a análise dos indicadores considerando que o valor de aquisição do terreno equivale a algumas unidades permutadas dos apartamentos.
4.6.1. Valor Presente Líquido
Através de um intervalo de valores para Taxa Mínima de Atratividade observou-se sua influência no Valor Presente Líquido. Foram elaborados gráficos relacionando o VPL quando variada a TMA para os cenários base (Figura 5), otimista (Figura 6) e pessimista (Figura 7).
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Figura 6- Gráfico TMA x VPL: Cenário Otimista
18 Separadas pelo ponto onde a TMA gera um VPL igual a zero, entende-se que a região à esquerda representa a aceitação do investimento para os limites de valores de TMA e a região da direita traz valores de TMA para os quais o VPL do investimento estudado seria negativo, isto é, o não atrativo segundo esse indicador.
A Figura 8 mostra o gráfico de variação da TMA para os três cenários simultaneamente. Observa-se que a variação da TMA para o investimento e que valores entre 0,1 % e 15% podem gerar um VPL positivo para o investimento, dependendo da distribuição de vendas dos imóveis a ser considerada.
4.6.2. Payback
O período de payback é definido como o período no qual o valor do fluxo de caixa acumulado deixa de ser negativo. As Figuras 9, 10 e 11 representam os gráficos dos cenários base, otimista e pessimista, respectivamente.
Figura 32- Payback cenário pessimista
No cenário base, com uma velocidade de vendas constante dos apartamentos e distribuídas durante o período de construção, o payback acontece no 53º período do fluxo de caixa. No cenário otimista, no qual os imóveis foram todos vendidos antes que fosse concluído o empreendimento, o payback acontece no 6º período. Finalmente, para o cenário pessimista, as vendas que começaram a acontecer nos dois últimos anos da construção resultam em um
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4.7. Análise com permuta do terreno
O custo do terreno pode ser adquirido através de dinheiro à vista ou a prazo, permuta de unidades no local ou permuta de unidades fora do local. Considerou- se que os apartamentos 401, 402, 2101, 2102, 2103, 2201, 2202, 2203, 2301, 2302, 2303, 4401 serão entregues como forma de pagamento do terreno onde o empreendimento será construído. Não foram incluídas as entradas no fluxo de caixa relativas a vendas dessas unidades e foi desconsiderado o custo de aquisição do terreno anteriormente utilizado. As Tabelas 3, 4 e 5 apresentam os valores dos indicadores econômicos VPL, TIR e IL recalculados para os cenários base, otimista e pessimista seguidos dos valores calculados para os respectivos cenários quando considerada a permuta de unidades e a variação em percentual de cada indicador.
Tabela 3- Indicadores econômicos considerando a permuta: Cenário Base
Tabela 4- Indicadores econômicos considerando a permuta: Cenário Otimista
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4.8. Análise com ajustes de custos diretos e valor de venda
Foram elaboradas situações de variações dos custos diretos e receitas, conforme apresentado na Tabela 6 a fim de analisar a sensibilidade dos indicadores quanto a estes parâmetros.
A Tabela 7 contém os resultados das variações para os cenários base, otimista e pessimista do estudo. Os valores em azul representam resultados favoráveis quanto a viabilidade e os valores em laranja significam resultados não satisfatórios dos indicadores.
Tabela 7- Indicadores econômicos calculados para a variação de custos e receitas
A variação de custos diretos pode acontecer devido a descontos ou aumento nos preços de materiais e serviços e as receitas podem variar devido a uma valorização ou desvalorização do imóvel ou também de possíveis descontos a serem concedidos nas vendas dos imóveis.
4.9. Análise de viabilidade econômica
Através da análise dos indicadores calculados para cada cenário de vendas pode-se afirmar que o projeto, inicialmente definido como viável economicamente, é inviável sob algumas condições específicas. Nos cenários base e otimista os valores de VPL foram positivos, a TIR
24 calculada é maior do que a TMA desejada pelo investidor e o IL é maior que a unidade. Portanto, para essas distribuições de vendas consideradas, o projeto de investimento apresenta valores atrativos para a empresa construtora.
Já o cenário pessimista indicou uma situação de inviabilidade do projeto. Dentre os possíveis motivos para os valores encontrados, destaca-se o período de vendas dos imóveis, que influenciou de forma negativa os retornos do empreendimento. Nesse cenário, as receitas das vendas ocorrem ao final da obra, o que requer um alto capital para manter os investimentos necessários ao pagamento dos custos. Tal fato pode ser observado através dos indicadores econômicos pois o VPL é negativo, a TIR é menor que a TMA desejada pelo investidor e o IL é menor que a unidade, devido ao fato de o VPL ser negativo.
A análise de sensibilidade permitiu definir condições em que o projeto seria viável. O gráfico do VPL versus TMA, mostra que o projeto se torna viável para taxas entre 0,1 e 15% a.a. Visto que a TMA definida na análise foi de 1,46% a.a., a viabilidade do projeto é considerada adequada aos níveis desejados pelos investidores.
Observa-se também que a distribuição das vendas interfere diretamente no período de
payback de cada cenário considerado de modo que, quanto mais postergadas as vendas, mais
tempo é necessário para que ocorra o retorno dos investimentos realizados. Para a consideração de permuta de unidades pode-se observar que houve, na maior parte dos cenários considerados, um aumento no valor dos indicadores o que é favorável para o investidor. No cenário otimista ocorreu uma diminuição do VPL, TIR e IL, porém ainda assim não modifica a situação de viabilidade do projeto para esse cenário.
A análise dos indicadores econômicos quando aplicada a variação de custos e receitas mostra que quando o custo direto é aumentado em 20%, o projeto mostra-se inviável para os cenários base e pessimista. No cenário otimista, o aumento de 20% dos custos e uma diminuição de 10% das receitas ainda resulta em indicadores econômicos favoráveis para o investimento.
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5. Conclusões
Foi realizada a análise da viabilidade econômica da construção de um edifício residencial multifamiliar município de João Pessoa – PB, e conforme condições estimadas de custos e receitas, preços de vendas avaliados e as taxas de desconto consideradas, indicam que a construção do empreendimento tende a ser economicamente viável.
De fato, estudos de viabilidade econômica e financeira incluem algum grau de incerteza o qual, mesmo reduzido através de detalhados estudos de mercado, não deixa de existir. Portanto, conclui-se que é necessário realizar pesquisas para conhecer o mercado que se deseja atender, realizar um planejamento econômico que permita avaliar os retornos financeiros do empreendimento, além de fatores externos que possam provocar mudanças no mercado, implicando em mudanças nos resultados estimados na concepção do projeto no decorrer do período de maturação do investimento.
Destaca-se a importância associada à elaboração deste trabalho, uma vez que proporciona a possibilidade de realização de análises de viabilidade econômico-financeira de outros empreendimentos imobiliários do ponto de vista de construtoras e podendo, inclusive, ser consideradas despesas financeiras inerentes a um possível financiamento e outras considerações, o que traria uma proximidade ainda maior com a realidade das empresas do setor da construção civil.
REFERËNCIAS
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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2005.
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BALARINE, O. F. O. Contribuições metodológicas ao estudo de viabilidade econômico- financeira das
incorporações imobiliárias. Métodos e Ferramentas para a Gestão da Qualidade e Produtividade na
Construção Civil. Porto Alegre, UFRGS-NORIE/PQPCCRS, p. 11-28, 1997.
CASAROTTO, N., KOPITTKE, B. Análise de investimento. 10ª edição. São Paulo. Ed. Atlas. 2007.
DAMODARAN, A. Corporate finance: theory and practice. 2ª edição. New York: John Wiley, 2001.
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ZENI, A. M. (2014) - Curso de Análise de Viabilidade e Avaliação Econômica de Empreendimentos
