EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DO IPIRANGA/SP PROCESSO Nº 1002367-91.2016.8.26.0010
ANTONIO IKUO NISHI, Arquiteto, Engenheiro de Segurança e Higiene
do Trabalho, com Especialização em Perícias de Engenharia, Patologia da Construção, Avaliações de Imóveis e Inspeção Ambiental Imobiliária CAU/SP A-79814-2 nomeado Perito Judicial nos autos da ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL requerido por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JAPÃO em face de ANNA CAROLINA DE PAULA
BIANCONI, tendo procedido o estudo, diligências, vistoriado o apartamento
penhorado, efetuado pesquisa de mercado, fotografado, concluídos os trabalhos, vem mui respeitosamente apresentar o seguinte
I- PRELIMINARMENTE
Conforme TERMO DE ARRESTO E DEPÓSITO (fls 100):
E, para avaliação do apartamento 34 do BLOCO 1 – EDIFÍCIO TÓKIO, parte integrante do empreendimento denominado “Residencial Japão”, foi este perito honrado com a nomeação às fls. 229.
II- DO OBJETIVO PERICIAL
Examinar os autos, levantar e avaliar o imóvel, no caso o apartamento nº 34 do Bloco A - Edifício Tókio, parte integrante do condomínio Residencial Japão, situado à Rua Bento Vieira, nº 101, bairro Ipiranga, nesta capital.
III- CONSIDERAÇÕES
Para determinação do valor do imóvel será adotada a NORMA BRASILEIRA NBR-14.653-2 - "AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS" que visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a "NORMA DA COMISSÃO DE PERITOS – CAJUFA”.
Para avaliação do apartamento objeto do estudo as Normas Técnicas recomenda o emprego do MÉTODO POR COMPARAÇÃO DIRETO, sendo o critério preferencial e sua aplicação exige conhecimento de dados de mercado referentes a apartamento semelhantes (similares) no mesmo condomínio ou com as mesmas características (localização, área privativa, padrão construtivo, vagas de garagem e outros) em oferta/venda.
Com base em levantamento e pesquisas de dados realizados no local da avaliação e região geo-econômica, será empregado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, uma vez que foram obtidos subsídios suficientes e dentro do nível de rigor e precisão recomendado pelas normas.
MÉTODO COMPARATIVO: Para a perfeita aplicação deste método, as amostras selecionadas na pesquisa imobiliária devem guardar o mesmo grau de semelhança
− Localização; − Dimensões; − Padrão construtivo; − Área privativa; − Idade da construção; − Data da oferta/venda.
Para a fixação do valor do imóvel pelo MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, foi realizada criteriosa pesquisa imobiliária na região, destacando se dentre as fontes consultadas, imobiliárias, proprietários e pessoas conhecedoras do mercado local.
TRATAMENTO POR FATORES:
Os fatores de homogeneização utilizados neste tratamento, calculados conforme metodologia científica, para que reflita, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal, encontram-se indicados na "Norma Básica para Perícias de Engenharia e Normas CAJUFA"
Para a determinação do valor unitário/m² básico do apartamento que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto às diversas empresas imobiliárias, os valores ofertados para venda de apartamento de padrão luxo na mesma região geo-econômica, contendo atributos mais semelhantes possíveis aos do apartamento avaliando com data atual do laudo técnico.
No tratamento dos dados de mercado, serão considerados: - Preferencialmente os dados de mercado com atributos semelhantes, aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em função do avaliando, esteja contido entre 0,80 a 1,20. - O preço homogeneizado, resultante da aplicação de todos os fatores de
Após a homogeneização, serão utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. - O campo de arbítrio será o correspondente ao intervalo compreendido entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a ±30% em torno do valor calculado.
Na aplicação do processo de TRATAMENTO POR FATORES, os comparativos selecionados foram homogeneizados para o local da avaliação mediante aplicação dos seguintes fatores:
a) FATOR OFERTA:- Dedução de 10% (dez por cento) no preço, para cobrir risco de
eventual superestimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios).
b) TIPOLOGIA DA CONSTRUÇÃO: A homogeneização da construção dos elementos
pesquisados em relação ao imóvel avaliado será feita com base no “ESTUDO DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”, com quadro resumo de tipologia e valores unitários reproduzidos a seguir:
c) DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO E ESTADO DE CONSERVAÇÃO: - O critério
está previsto no “ESTUDO DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS” e consiste no cálculo da depreciação empregado no Método combinado de “Ross / Heidecke”, onde são computados a idade da edificação, estado de conservação, e o fator de adequação ao obsoletismo “Foc”, é definido pela expressão: Foc = R + K x (1 – R) e a utilização da tabela a seguir:
IV- VISTORIA
1- APARTAMENTO 34 – Bloco A – Edifício Tókio
Agendado a vistoria para o dia 23/10/19 – 9:00hs, foi atendido pela Srª Eliana Bianconi, que prontamente apresentou o apartamento penhorado, que passamos a expor:
1.1- SITUAÇÃO
Localiza-se à Rua Bento Vieira nº 101 – apartamento 34 – 3º andar do Bloco 1 – Edifício TÓKIO, parte integrante do empreendimento Residencial Japão, bairro Ipiranga, nesta capital, na quadra completada pelas vias:
− Rua Leais Paulistano, − Rua Manifesto, e − Rua Tabor.
1.2- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
A Rua Bento Vieira no trecho onde entesta o Condomínio Residencial Japão é dotada de todos os melhoramentos públicos, como, asfalto, guias, sarjetas, água encanada, esgoto, luz domiciliar, iluminação pública e transporte coletivo nas proximidades, entre outros.
Região com predominância de construções de uso misto (residencial e comércio de âmbito local e outros), distante 4,250Km da Praça da Sé e posiciona-se no quadrante Sul.
Merece destaque a proximidade com a Av. do Estado, Av. Presidente Wilson, Rua do Manifesto e Av. Ricardo Jafet, importantes vias de acesso da região e fácil acesso ao transporte público.
1-4 - VISTA AÉREA – GOOGLE MAPS
Identificado no Cadastro Municipal de São Paulo como sendo do: Setor ... 040
Quadra ... 013
Ind. Fiscal ... 1.196,00/14 p/Rua Bento Vieira Zoneamento ... ZM (Zona Mista)
1.6- DOCUMENTAÇÃO DA UNIDADE PENHORADA a) MATRÍCULA Nº 154.687 – 6º CRI (fls. 222)
Proprietário:- ANNA CAROLINA DE PAULA BIANCONI, conforme R.6/M.154.687, no apartamento penhorado, mora a Srª Eliana Bianconi, que apresentou o apartamento penhorado ao perito judicial.
1.8- CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS
A) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JAPÃO
Constituído de 2(duas) torres, Edifícios TÓKIO e OSAKA e um subsolo destinado a vagas de estacionamento de veículos, sendo uma vaga para cada unidade, poços de elevadores, caixa de escada, depósito e caixa d´água. Cada edifício com pavimento térreo mais 10(dez) pavimentos tipo, com 6(seis) apartamentos por andar, 2(dois) elevadores (social e serviço) hall de escada e ático com casa de máquinas, caixa d´água, caixa de escada, vestiário e barrilete.
B) APARTAMENTO 34 – EDIFÍCIO TÓKIO – BLOCO 1
Apartamento composto de 3(três) dormitórios, sala com terraço, banheiro, cozinha, área de serviço e uma vaga de garagem em local indeterminado com manobrista. Áreas molhadas com piso cerâmico e azulejo nas paredes até o teto. Áreas secas com cerâmico e paredes revestidas com reboco fino e pintura à base de látex. Portas e janelas de padrão comercial. Louças e metais padrão comercial.
Padrão construtivo – Item 1.3.2 – Apartamentos padrão Médio.
D) FOTOGRAFIAS
Foto 1 – Condomínio Residencial Japão, situado na Rua Bento Vieira, 101 - Ipiranga
Foto 2 –Vista do Condomínio Residencial Japão com frente para Rua Bento Vieira.
Foto 3 – Vista da Rua Bento Vieira, no trecho onde entesta o condomínio.
Foto 4 –Vista do Edifício Tókio e o apartamento 34, objeto da avaliação.
Foto 7 – Sala-Estar. Foto 8 –Sala de Jantar.
Foto 9 – Dormitório. Foto 10 –Dormitório.
Foto 13 – Pavimento térreo – vagas descoberta. Foto 14 –Subsolo – vagas cobertas.
Foto 15 – Pavimento térreo – Hall social. Foto 16 –Área comum – Salão de jogos.
Foto 19 – Pavimento térreo – Churrasqueira. Foto 20 –Área comum – Salão de Festas.
Foto 21 – Pav. térreo – anexo churrasqueira. Foto 22 –Área comum – Quadra.
E) IDADE DA CONSTRUÇÃO
O Condomínio Residencial Japão tem idade real de 17 anos - Estado da Edificação (Depreciação 2,52% – Item "C" – Estado da Edificação - Regular, conforme QUADRO A da Portaria CAJUFA nº 01/03) teremos:
FOC = R + k x (1 – R), onde:
FOC = Fator de adequação ao Obsoletismo e ao estado de Conservação
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela-1;
K = Coeficiente de Ross/Heidecke - Tabela-2 K = 17
60 × 100 → 28 = 0,800
FOC = [(0,20 + 0,800 (1 – 0,20)] = 0,84
1.9- ÁREAS
Área do terreno ... 2.256,33 m² Fração ideal de terreno (0,008924%) ... 20,13 m²
APARTAMENTO Nº 34 – EDIFÍCIO TÓKIO
Área privativa ... 62,40 m² Área comum ... 47,61 m2
V- PLANILHA DE CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO M²
PESQUISA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO M² APARTAMENTO 34 - Edifício TÓKIO- Cond. Residencial JAPÃO
Local:-Rua Anny, nº 870 - bairro São João Clímaco
Venda = 1,00 - Oferta = 0,90 - Padrão construtivo Padrão similar = 1,0 /S/acabamento = 0,90 / Acabamento superior = 1,10 / 1 vaga = 1,0
Ofertante Telefone Área ( m² ) Valor ( R$) oferta Vaga Padrão Vl. Unit ( m² ) Observação
1 Portal Ipiranga 2925 6340 62,40 420.000,00 0,9 1 1,00 6.057,69 Padrão similar
2 Corretor - José 989.297.865 62,40 430.000,00 0,9 1 1,00 6.201,92 Padrão similar
3 J. Negrão 2062 1000 62,40 410.000,00 0,9 1 1,00 5.913,46 Padrão similar
4 Marc Negócios 4302 7973 62,40 402.000,00 0,9 1 1,00 5.798,08 Padrão similar
5 Ponto House 4302 7880 62,40 415.000,00 0,9 1 1,00 5.985,58 Padrão similar
6 Bella Casa 2081 1461 52,00 375.000,00 0,9 1 1,00 6.490,38 Padrão similar - 2 dormitórios
7 FIRST Consult. 3806 4951 52,00 375.000,00 0,9 1 1,00 6.490,38 Padrão similar - 2 dormitórios
8 VGV Imóveis 2501 0305 62,40 398.000,00 0,9 1 1,00 5.740,38 Padrão similar
SOMA 48.677,88 MÉDIA SIMPLES 6.084,74 ( + 30 % ) 7.910,16 ( - 30 % ) 4.259,31
VI- AVALIAÇÃO
a) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
- Área privativa = 62,40 m²
- Valor unitário/m² = R$ 6.084,74/m² - Valor do apartamento penhorado:
VIp = 62,40 m² x R$ 6.084,74 /m² = R$ 379.687,77 Arredondamos para:
VIp = R$ 380.000,00
(Trezentos e oitenta mil reais – Data base outubro de 2019)
VII- CONCLUSÃO
O Apartamento 34 – Edifício Tókio – Bloco 1, parte integrante do Condomínio Residencial Japão, Matrícula 154.687 do 6º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo – Contribuinte 040.013.0248-9, avaliado em:
VIp = R$ 380.000,00
VIII- ENCERRAMENTO
O presente laudo de avaliação, constituído de 22 (vinte e duas) folhas digitalizadas, vai datado e assinado nesta.
Acompanham:
− ANEXO I – Pesquisa apartamento Condomínio Residencial Japão.
São Paulo, 25 de outubro de 2.019.
ANTONIO IKUO NISHI
(Perito Judicial) CAU – A 79814-2