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Insolvência de “Edigaia – Imobiliária, S.A.”
Processo 635/10.3TYVNG | 2.º Juízo | Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia
PARECER JURÍDICO
Elaborado a pedido de:
Massa Insolvente de “EDIGAIA – Imobiliária, S.A.”, representada pelo Exmo. Sr. Dr. Rui Castro Lima – M.I. Administrador da Insolvência
Objecto:
Descrição/Características: edifício em propriedade horizontal (não registada) com 24 apartamentos e 7 lojas, construído em 2 terrenos para construção, sitos em Corim, freguesia de Águas Santas, concelho da Maia
Inscrições Matriciais: artigos 6267 e 7171 Descrições Prediais: 2423 e 3405
Credor hipotecário: Banco Santander Totta, S.A.
Titular inscrito: ABERBITA – Imobiliária e Construções, Lda.
Documentos consultados:
certidões prediais
contrato promessa de compra e venda contrato de pagamento de dívida procuração
contrato de financiamento bancário
reclamação de créditos do “Banco Santander Totta, S.A.” despacho de recusa de registo da propriedade horizontal
Factualidade resultante da análise dos documentos consultados:
Em 22/12/2006, por escrito particular, a EDIGAIA outorgou com a ABERBITA e com o SANTANDER um contrato de transmissão singular de dívida, através do qual a ABERBITA cedeu à EDIGAIA as dívidas que tinha para com o SANTANDER, às quais atribuíram o valor global de 1.550.000,00 Euros.
Página 2 de 6 Através de tal contrato, o SANTANDER exonerou a ABERBITA (e os seus garantes) das dívidas perante aquele instituição de crédito, excepcionando a possibilidade de insolvência da cessionária (EDIGAIA), mantendo-se as hipotecas descritas sobre os prédios supra identificados.
Na mesma data (22/12/2006) entre a EDIGAIA e o SANTANDER foi firmado um contrato de pagamento de dívida, mediante o qual foram fixadas as condições de pagamento da dívida assumida pela EDIGAIA perante o SANTANDER.
Ainda nessa mesma data, o SANTANDER concedeu novo empréstimo à EDIGAIA através de contrato de mútuo outorgado.
Também nesse mesmo dia, entre a EDIGAIA e a ABERBITA, foi subscrito um contrato promessa de compra e venda com eficácia real, que teve por objecto os dois prédios supra identificados e a construção neles implantada (embora ainda não registada / participada), mediante o pagamento de 1.550.00,00 Euros a liquidar na data da outorga do contrato prometido, o que seria efectuado logo após regularização da situação registral, jurídica e administrativa dos prédios.
Concomitantemente, a ABERBITA outorgou uma procuração a favor da EDIGAIA para em conjunto com aquela promover a regularização da situação.
Não obstante ter sido aquela promessa de compra e venda levada a registo (que ficou por provisório natureza) sobreveio a situação de caducidade do mesmo sem que a situação fosse regularizada.
Os dois prédios supra descritos não estão registados em nome da EDIGAIA mas sim da ABERBITA, sendo esta a titular inscrita dos mesmos.
A propriedade horizontal (PH) está escriturada mas não se encontra registada. O registo desta PH foi recusado por dois motivos:
primeiro: o edifício está construído sobre dois terrenos que não se encontram emparcelados, sendo o emparcelamento condição prévia e sem a qual não pode ser registada a PH. Porém, um dos terrenos está inserido num loteamento e o outro constitui um prédio autónomo, não sendo possível realizar emparcelamento dos dois artigos sem que haja prévia alteração do loteamento (e a inclusão do prédio autónomo neste último sujeitando-o aos respectivos constrangimentos urbanísticos);
segundo: o terreno incluído no loteamento tem a onerá-lo uma penhora e um arresto, não estando o prédio autónomo onerado. Pelo que, para possibilitar o emparcelamento dos dois artigos, ou são retirados estes ónus sobre o bem onerado ou se transpõem estes ónus para o terreno desonerado.
O arresto e a penhora que impendem sobre o prédio incluído no loteamento têm como sujeito passivo não a EDIGAIA mas sim a ABERBITA.
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Outra factualidade relevante = informação proveniente de relatório de avaliação:
A solução para o problema passará por alterar o alvará do loteamento. O pedido de alteração tem que ser discutido em Reunião de Câmara (Município da Maia). Dado o número elevado de fracções vendidas em todo o loteamento, aprovação da alteração será muito difícil realizar junto de cada proprietário. A alteração terá que ser realizada por edital. Findo o prazo para apresentar reclamações a pretensão é novamente analisada em Reunião de Câmara e não havendo objecções deverão ser pagas as taxas e efectuada a inscrição da alteração no Registo Predial.
A estimativa de custos para a legalização do empreendimento (incluindo a realização de projectos, pagamento de taxas e todas as diligências necessárias junto das entidades competentes), é de cerca de 25.000,00 Euros.
A previsão de prazo para realizar as alterações ao loteamento é de 6 meses.
Outra factualidade relevante = informação proveniente de peritagem contabilística:
«Conjunto de fracções contabilizado em existências na conta de “Mercadorias” resulta do contrato-promessa de compra e venda com eficácia real (não cessão de posição contratual) datado de 22-12-2006 a gestão do Empreendimento de Águas Santas, dois prédios urbanos, freguesia de Águas Santas, descritos na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 03405 e 02423, prédios com Hipotecas do SANTANDER TOTTA, prometidos adquirir pelo valor de 1.550.000,00 Euros, no qual a ABERBITA cede à EDIGAIA, que aceita, o pagamento da dívida ao SANTANDER TOTTA (no total de 3.540.423,00 Euros, conforme Contrato de Transmissão Singular de Dívida, datado de 22-12-2006), registando-se que sobre os dois prédios estão registados arrestos da M.BARBOSA, LDA (datado de 17-11-2004 no valor de 126.892,66 Euros), da ELECTRIFREIXO – Instalações Eléctricas, Lda. (datado de 15-09-2004 no valor de 187.374,86€), e uma penhora da M.BARBOSA, LDA (datado de 01-04-2005 no valor de 5.160,17 Euros).
Para levantamento e extinção do arresto e da penhora da M.BARBOSA, LDA, seria efectuada a dação em pagamento sob a fracção “U”, e para levantamento e extinção do arresto da ELECTRIFREIXO – Instalações Eléctricas, Lda. seria efectuada a dação em pagamento sob as fracções “R” e “AE”. De igual modo a EDIGAIA, assumia a liquidação de 61.861,54 Euros a fornecedores diversos, 33.130,28 Euros às Finanças, 23.603,73 Euros à Segurança Social, bem como o cumprimento dos contratos promessa de compra e venda.
A escritura de compra e venda seria celebrado assim que regularizada a situação dos prédios, através do alvará de loteamento, anexação dos prédios urbanos e regularização de todo o processo de licenciamento.
Página 4 de 6 Foi emitida uma Procuração pela ABERBITA à EDIGAIA, datada de 2-12-2006, para que esta representasse a ABERBITA em juízo ou fora dele nos processos 610/02, 620/02 e 626/02 nos 2º e 3º Juízo do Tribunal Judicial de Barcelos, representar a sociedade em todas as repartições públicas, administrativas e fiscais, rectificar junto da Câmara Municipal da Maia o alvará de loteamento 20/98 (ainda em tramitação em Setembro de 2010), requerer actos de registo predial, prometer e vender quaisquer bens imóveis, mesmo fracções autónomas, pelo preço e condições que entender (existirão mesmo eventuais contratos promessa outorgados pela EDIGAIA), oferecer a credores da sociedade, em dação em cumprimento quaisquer bens imóveis. Em 26-05-2009, a Direcção de Finanças de Braga, no âmbito do processo OI200900527 pediu esclarecimentos à EDIGAIA sobre o Contrato Promessa de Compra e Venda com eficácia real.
Contudo chama-se a atenção para a cláusula 3ª – Extinção de Responsabilidades – no seu ponto 2 do Contrato de Transmissão Singular de Dívida – datado de 22-12-2006, que em caso de insolvência do CESSIONÁRIO (EDIGAIA) renasce a responsabilidade das pessoas exoneradas e que manter-se-ão sempre as garantias declaradas no referido contrato como subsequentes.
Também, podemos identificar no âmbito do presente trabalho que o saldo da Conta 2788138 – ABERBITA, na contabilidade da insolvente, apresenta Maio de 2011 e a 31 de Dezembro de 2010, o saldo a débito de 184.252,41 Euros, sendo o mesmo saldo a Dezembro de 2009 de 61.020,81 Euros a crédito, identificando -se um “Documento Interno” da contabilidade da EDIGAIA, datado de 31-01-2010, uma regularização de conta-corrente pela conta 111 – Caixa, do valor global de 245.273,22 Euros, Ora, pela inconsistência dos valores contabilísticos, e a sua inconformidade em relação aos próprios valores contratualizados no âmbito dos documentos suporte da contabilidade, sugere-se a regularização de saldos, por conta da não incorporação do activo na Conta de Existências da insolvente.
Regista-se que no âmbito da fiscalização dos serviços tributários, e sobre o valor de 188.539,21 Euros por conta da ABERBITA, foi identificado em 2008 que “o sujeito passivo contabilizou diversas despesas na subconta “69503 – Custos e Perdas Extraordinárias – Outras penalidades”, que se encontram suportadas por documentos comprovativos de depósitos autónomos realizados na Caixa Geral de Depósitos (…) Desde logo, não se vislumbra qualquer motivo pelo qual caiba ao sujeito passivo suportar estes encargos que são inequivocamente da responsabilidade da empresa “Aberbita” (…) Contudo, nada nesse contrato define a assumpção por parte do sujeito passivo das dívidas acima identificadas, pelo que, tendo este efectuado esses pagamentos, os mesmos deveriam ter sido somente relevados em conta de terceiros, ou, uma vez contabilizados como custos, repercutidos à “Aberbita” (relevando-os então como proveitos). De igual modo,
Página 5 de 6 daqui resulta que estes pagamentos (…) configuram encargos que incidem sobre terceiros e o sujeito passivo não estava legalmente autorizado a suportar.”
Sugere-se, antecipadamente, a cobrança do valor em dívida e o pedido de insolvência da ABERBITA, para resolução dos créditos (contratos-promessa) resultantes neste empreendimento/sociedade.»
CONCLUSÕES:
1. Considerando que o contrato celebrado entre a insolvente EDIGAIA e a sociedade ABERBITA é um
contrato promessa de compra e venda que, à data da sentença de insolvência daquela, não estava ainda integralmente cumprido, o imóvel objecto desse contrato não é propriedade da aqui insolvente,
Não podendo, por isso e face ao disposto nos artigos 149.º, 150.º e 152.º do CIRE, ser sem mais objecto de apreensão nos presentes autos de insolvência.
2. Nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 102.º do CIRE, «em qualquer contrato bilateral em que, à
data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento nem pelo insolvente nem pela outra parte, o cumprimento fica suspenso até que o administrador da insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento».
3. Ponderados e conjugados os argumentos constantes da peritagem contabilística e os elementos
recolhidos no decurso da peritagem de engenharia, bem como a finalidade primacial do processo de insolvência («processo de execução universal que tem como finalidade a liquidação do património de um devedor insolvente e a repartição do produto obtido pelos credores, ou a satisfação destes pela forma prevista num plano de insolvência, que nomeadamente se baseie na recuperação da empresa compreendida na massa insolvente» - artigo 1.º do CIRE) com os interesses de todos os intervenientes no processo de insolvência, parece não existir interesse para a Massa Insolvente em optar pelo cumprimento daquele contrato promessa de compra e venda.
4. Respeitando a insolvência ao promitente comprador, à recusa do cumprimento do contrato promessa
Página 6 de 6 mesmo diploma legal), que remete expressamente para o n.º 3 do artigo 102.º do mesmo Código, preceito que elenca os efeitos de tal recusa, concretamente:
a) Nenhuma das partes tem direito à restituição do que prestou;
b) A massa insolvente tem o direito de exigir o valor da contraprestação correspondente à prestação já efectuada pelo devedor, na medida em que não tenha sido ainda realizada pela outra parte;
c) A outra parte tem direito a exigir, como crédito sobre a insolvência, o valor da prestação do devedor, na parte incumprida, deduzido do valor da contraprestação correspondente que ainda não tenha sido realizada;
d) O direito à indemnização dos prejuízos causados à outra parte pelo incumprimento:
i) Apenas existe até ao valor da obrigação eventualmente imposta nos termos da alínea b); ii) É abatido do quantitativo a que a outra parte tenha direito, por aplicação da alínea c); iii) Constitui crédito sobre a insolvência;
e) Qualquer das partes pode declarar a compensação das obrigações referidas nas alíneas c) e d) com a aludida na alínea b), até à concorrência dos respectivos montantes.
Aveiro, 02 de Maio de 2012. A Advogada,
SUSANA REI DIAS NIF: 201 957 302 Cédula Prof. 5775c
USANA REI DIAS Advogada
Av. Dr. Eugénio Ribeiro, 89, 2º, 3750-146 Águeda
NIF: 201 957 302 Cédula Prof. 5775c Susanareidias-5775c@adv.oa.pt
